기자

황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-04-18~2024-05-18
부동산29%
경제일반25%
산업11%
사회일반11%
교육7%
금융4%
문화 일반4%
운수/교통4%
기업4%
여행1%

  • 서울시, 코로나같은 감염병 대응능력 매우 취약하다

    서울과 대전, 경기 평택, 전남 순천 등 국내 주요 도시들이 신종 코로나바이러스 감염증(‘코로나19’)과 같은 감염병에 대한 대응능력이 매우 취약하다는 연구결과가 나왔다. 감염병 대응능력은 감염병 발생 시 감염병의 공간적인 확산을 최대한 차단하고, 그에 따른 물리적·사회경제적 영향에서 빠르게 회복할 수 있는 능력을 의미한다. 특히 서울은 25개 구 모두 다른 지역에 비해 대응능력이 더 취약한 것으로 지적됐다. 다른 지역에 비해 상업시설 및 대중교통의 높은 밀집도와 상대적으로 높은 노후주택 비율, 인구 대비 의료시설 및 공공와이파이, 녹지 등과 같은 자원 부족 등이 원인이었다. 이에 따라 감염병에 안전한 도시환경 조성을 위해 도시구조나 밀도 등을 조정하고, 생활SOC를 확충하는 한편 감염병 대유행에 따른 수요변화에 맞춰 도로교통 정책을 재편하고, 불량 노후주거환경 개선을 위한 다양한 주거지 정비사업을 추진하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 나타났다. 국토연구원은 이런 내용을 담은 보고서 ‘감염병 대응을 위한 공간정책 방향’을 최근 발행했다. 이번 연구는 코로나19를 포함한 다양한 신종 및 변이 감염병 예방에 있어 규제 위주의 장기간에 걸친 방역조치로는 한계가 있다는 판단에 따라 바이러스의 전파를 차단하면서 일상생활을 유지할 수 있는 지속가능한 대책을 마련하자는 취지에서 추진됐다. ● 국토연, 국내 주요 도시 감염병 대응능력 평가 분석대상지역은 가장 많은 코로나19 확진자가 발생했던 서울시와 수도권 지역의 대표 중소도시인 평택시, 비수도권 지역에서 인구 100만 명 이상인 대전시, 비수도권의 대표적인 중소도시인 순천시 등 4곳이 선정됐다. 이후 4곳의 코로나19 환자 발생 상황과 미국 영국 호주 등 주요 선진국의 대응 정책 등을 분석한 뒤 지역별 감염병에 대한 ‘전파위험성’과 ‘대응취약성’에 대한 평가가 이뤄졌다. 전파위험성은 지역의 물리적 환경이 병원체의 공간적인 전파에 얼마나 영향을 미치는지를 평가한 것이다. 이를 위해 ①유동인구 밀도 ②상업용 건축물 밀도 ③상업지역 비율 ④버스정류장 및 노선 밀도 ⑤지하철 접근성 ⑥중점·일반 관리시설 비율 ⑦비대면 불가시설 비율 등 7가지 지표가 사용됐다. 대응취약성은 감영병의 간접적인 영향에서 벗어나 이전의 상황으로 회복하기 위한 지역의 사회경제적, 물리적 역량을 보는 것이다. 여기에는 ①노인인구 비율 ②노후주택 비율 ③1000명 당 병상수 ④공공와이파이 접근성 ⑤1인 당 녹지면적 ⑥외식 및 소매업종 비율 등 6가지 지표가 활용됐다. ● 서울, 감염병 대응능력 매우 취약평가 결과 서울 대전과 같은 대도시일수록 전파위험성은 높고, 평택 순천 등 지방도시로 갈수록 대응취약성이 낮아지는 경향이 나타났다. 다만 서울과 대전 등 대도시는 고밀개발로 인해 전파위험성은 높지만 상대적으로 생활SOC가 많아 대응취약성은 상대적으로 낮을 것이라는 예상과 달랐다. 대응취약성마저도 높게 나타난 것이다. 이는 제공된 서비스의 절대적인 양이 많음에도 불구하고 지역 내 다수의 인구가 밀집해 있어 1인당 제공되는 서비스 규모가 작기 때문으로 풀이됐다.서울은 25개 자치구 모두 전파위험성과 대응취약성이 높은 수준인 것으로 나타났다. 특히 일부 자치구는 감염병 대유행 시 전파 차단과 자기화에 따른 대응 모두가 어려울 것으로 예상될 정도였다. 이는 다른 지역과 비교할 때 밀도나 상업시설, 대중교통 등에서 서울의 밀집도가 높고 노인인구 비율은 낮지만 노후주택 비율이 높은 지역이 다수 존재하기 때문이다. 또 인구 대비 의료시설이나 공공 와이파이, 녹지와 같은 자원이 부족한 것도 영향을 미쳤다. 대전시도 5개 자치구 모두 대응능력이 낮았으며, 특히 중구 북측과 동구 남측 등 대전시 중심부의 대응능력이 떨어졌다. 평택시는 군부대와 평택역 주변을 포함한 구도심 지역과 구도심 남측 부분의 대응능력이 떨어지는 것으로 평가받았다. 순천시는 대응취약성은 높지만 전파위험성은 상대적으로 낮은 편이었다. ● 감염병 대응능력 키울 정책 마련 시급국토연구원은 이를 해결하기 위해 △도시 구조 및 밀도 관련 정책 △생활권 조정 및 생활SOC확충 정책 △교통정책 △주거지 관리 정책 등 4가지 개선 방안을 제시했다. 도시 구조 및 밀도 관련 정책으로는 도시·군 기본계획 및 도시·군 관리계획 수립 시 기초조사 단계에서 감염병을 재해 위험요소로 포함한 뒤 계획적인 대응책을 마련할 것을 주문했다. 생활권 조정 및 생활SOC 확충에서는 도시재생 뉴딜사업을 추진할 때 적용하는 기초생활인프라 최저기준에 의료시설 및 복합용도 시설을 추가하고, 복합화 대상시설이나 지원조건 등의 개정을 통해 생활SOC 확충을 꾀해야 한다고 지적했다. 교통정책으로는 감염병 대유행에 따른 교통 수요 변화에 맞춰 도로교통을 재편하고, 대중교통 혼잡관리 및 수요 분산 방안을 마련할 것을 제안했다. 또 감염병 대유행 시 교통약자나 소외지역이 발생하지 않도록 추가적인 교통수단을 공급할 필요도 있다고 강조했다. 주거지 관리 정책으로는 쪽방촌 등 불량·노후 주거지 주거환경 개선을 위한 도시재생 뉴딜사업을 다양하게 추진하고, 순환형 임대주택을 의무화하는 방안을 제시했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-05-09
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  • 올해부터 1기 신도시에 30년 이상 노후아파트 급증한다

    새 정부가 핵심 국정과제로 분당 일산 등 수도권 1기 신도시 재정비를 통해 10만 채 공급을 추진 중이다. 이런 가운데 올해부터 1기 신도시에서 재건축이 가능한 지은 지 30년 넘은 아파트가 급증하는 것으로 나타났다. 또 3기 신도시 조성 등으로 인해 주거지로서의 경쟁력이 뒤처지고 있는 징후도 드러났다. 이에 따라 1기 신도시의 재정비가 불가피하지만 기존의 재건축이나 리모델링을 대체할 수 있는 새로운 개발 방식을 모색할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 개발이익의 사유화와 기후변화에 대응한 탄소중립정책과 충돌하는 등 적잖은 부작용이 우려되기 때문이다. 국토교통부의 정책 싱크탱크인 국토연구원은 최근 이런 내용이 담긴 논문 ‘올드 뉴타운(Old New-town) 쇠퇴에 대응한 대안적 접근: 1기 신도시 재고주택 관리를 중심으로’를 발행했다. 연구진은 논문에서 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5개 수도권 신도시를 ‘올드 뉴타운’으로 정의했다. ● 올해부터 1기 신도시에 30년 넘은 아파트 급증논문에 따르면 지난해 말 현재 올드 뉴타운 내 아파트는 36만5000채였다. 이 가운데 재건축이 가능한 아파트 기준으로 여겨지는 준공 후 30년 넘은 아파트는 4.0%에 해당하는 1만4454채였다. 25년 이상~30년 미만 아파트도 66.5%(24만3154채)에 달했다.시기별로 보면 올해부터 준공된 지 30년을 넘어서는 아파트 비중이 빠른 속도로 증가한다. 올해 말이면 16.7%(6만1000채)로 두 자릿수로 올라서고, 내년에는 33.4%(12만2000채)로 2배가량으로 폭증하는 것이다. 이어 2024년에 52.8%(19만3000채)로 전체의 절반을 넘어서고, 2026년에는 70.4%(25만7000채) 수준까지 늘어난다. 지역별로 보면 분당은 지난해 6.5%에서 올해 21.3%로 급증한다. 평촌도 지난해 5.2%에서 올해 말 30.6%로 껑충 뛴다. 산본은 2023년부터 본격적으로 늘어나기 시작해 2026년에 84.2%로 치솟는다. 중동도 2023년부터 급증해 2026년에 79.7%까지 올라간다. 상대적으로 더딘 일산도 2024년(49.3%)에 절반 수준으로 늘어나고, 2026년에는 71.0%로 높아진다. ● 1기 신도시 시설 노후화로 경쟁력 추락 중지은 지 30년이 넘었다는 것은 주택시설과 설비의 노후화, 주차시설 등 주거환경의 만족도 저하 등을 불러온다. 또 자연스럽게 올드 뉴타운 내 아파트에 대한 수요 감소로 이어질 수밖에 없다.이런 우려는 이미 현실화하고 있었다. 연구진이 지난해 9~10월, 1기 신도시 내 아파트 소유자 546명을 대상으로 실시한 설문조사에서 올드 뉴타운에 거주하는 이유로 ‘직장과의 근접’을 꼽은 응답자가 32.4%로 가장 많았다. 다음으로 ‘양호한 교육환경’(17.0%), 잘 조성된 ‘도시공원과 녹지 환경’(13.7%) 등의 순으로 높았다. 반면 ‘양호한 주거환경’이라고 대답한 응답자는 23.6%, ‘양호한 주택시설’은 1.0%로 매우 낮았다. 또 올드 뉴타운에서 다른 지역으로 이사하려는 응답자들 가운데 가장 많은 23.1%가 ‘주택의 노후와 관리 상태가 좋지 않거나 불편해서’라고 대답했다. 이런 상황은 집값에도 영향을 미쳤다. 올드 뉴타운 집값이 주변지역보다 상대적으로 낮은 것이다. 연구진이 한국부동산원의 통계를 분석한 결과, 분당의 공동주택 가격(2020년 기준) 1㎡ 당 평균 1164만 원으로 인접한 판교(1712만 원)의 68% 정도였다. 평촌은 756만 원으로 인접한 인덕원(972만4000원)의 78% 수준이었다. 연구진은 “올드 뉴타운에 재건축과 리모델링 사업과 같은 개발 호재가 없다면 이 같은 가격 격차는 더 벌어질 수 있다”고 진단했다. 또 “재건축 리모델링과 같은 호재로 집값이 상대적으로 고점에서 유지되더라도 노후 주택에 대한 임대료는 낮아질 가능성이 크다”고 덧붙였다. 앞으로 1기 신도시의 경쟁력은 갈수록 떨어질 가능성이 높다. 무엇보다 3기 신도시가 위협적이다. 1기 신도시는 서울로부터 20~25km 정도 떨어져 있지만 3기는 서울과의 거리가 10~20km로 절반 이하다. 또 수도권광역급행전철(GTX) 등이 신설되면 서울로 오가기도 쉽다. 연구진은 “주택의 구조, 주차장 등 거주 시설, 공간 입지 등에서 새롭게 건설하는 3기 신도시로 노후화가 시작된 올드 뉴타운 거주자들이 이동할 수 있다”고 내다봤다. ● ‘변형 재건축’ 등 대안적인 개발방식 필요이런 문제를 해결하기 위해선 1기 수도권 신도시를 대상으로 재건축이나 리모델링 등을 통한 재정비 사업이 추진돼야 한다. 새 정부도 용적률 완화를 통한 재건축을 유력한 방안으로 검토하고 있다. 하지만 두 방식은 여러 가지 문제를 가져올 것으로 우려된다. 우선 개발이익 방안이 시행되더라도 재건축이나 리모델링을 통해 발생할 개발이익의 사유화가 불가피하고 이에 따른 논란이 따를 수밖에 없다. 재건축과 리모델링 사업 대상을 선정하는 과정에서 지역주민 간 갈등도 불가피하다. 1기 신도시만 재정비할 경우 인접한 원도심과의 불균형 개발이 심화될 가능성도 배제할 수 없다. 여기에 2050년까지 온실가스 순배출량을 ‘0’으로 만든다는 계획에 따라 추진되는 탄소중립정책도 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 이를 실현하기 위해 2030년까지 폐기물을 2018년의 절반 수준으로 줄여야 한다. 하지만 대규모 재건축이나 리모델링이 추진되면 건설 폐기물이 대량으로 발생할 수밖에 없기 때문이다. 연구진은 따라서 이런 문제들을 예방하기 위해 3가지 대안을 제시했다. 우선 올드 뉴타운의 재건축과 주변지역의 재개발을 연계한 결합 개발형 등과 같은 ‘변형 재건축’이다. 두 번째는 아파트 1개 동 단위로 공용과 전용 공간의 주요 구조만 개조하는 방식 등을 포함하는 ‘변형 리모델링’이다. 마지막은 대출 규제 예외 적용 등 다양한 금융 지원을 통한 개·보수 활성화이다. 연구진은 또 올드 뉴타운 재고주택에 대한 품질 관리를 강화하고, 중앙 정부나 광역지자체 차원에서 종합적인 지원체계를 마련해야 한다고 주장했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-05-06
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  • 수술 앞둔 종부세, 현 정부서 국세 수입 비중 급격히 늘었다

    새 정부가 3일(어제) 발표한 주요 국정과제에서 종합부동산세(‘종부세’)에 대한 대대적인 손질을 예고했다. 이런 가운데 현 정부 출범 이후 종부세 징수액이 큰 폭으로 늘어나면서 전체 국세에서 차지하는 비중이 1%포인트 이상 증가한 것으로 나타났다. 이에 따라 폐지 수준의 종부세 개편을 검토 중인 새 정부에 적잖은 부담으로 작용할 수 있다는 분석이 나온다. 그만큼 세 수입 감소로 이어질 수 있기 때문이다. 또 종부세를 재산세와 통합하면 지방자치단체 간 수입 격차가 커질 수도 있다는 우려도 제기됐다. ● 종부세, 전체 국세 수입 비중 급격히 증가국회예산정책처가 지난달 말경 발행한 보고서 ‘2022 대한민국 조세’에 따르면 2005년 도입된 종부세가 2018년까지 전체 국세 수입에서 차지하는 비중은 0.6% 수준에 머물렀다. 하지만 이후 빠른 속도로 비중이 늘어나면서 2019년 0.9%, 2020년 1.3%, 지난해 1.8%로 치솟았다. 현재 추세대로라면 올해에는 2%를 넘어설 것이 확실시된다. 이처럼 종부세의 비중이 빠르게 높아진 것은 2018년과 2020년에 걸쳐 과세표준과 세율, 세부담 상한비율 등 세율 체계 전반에 걸친 제도 개편이 원인이다. 특히 주택분에 대해 다주택자와 법인을 중심으로 세율을 대폭 인상한 게 직격탄이 됐다. 2018년 이전까지만 해도 금액에 따라 0.5~2.0% 수준으로 적용됐던 세율은 2019~2020년에 1~2주택자는 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 높아졌다. 이어 지난해에 또다시 1~2주택자는 0.6~3.0%, 3주택자는 1.2~6.0%로 올라갔다.그 결과 2018년까지 1조1000억~1조9000억 원대에 머물던 종부세 징수액은 2019년에 2조7000억 원으로 늘어났고, 2020년 3조6000억 원, 2021년 6조1000억 원으로 수직 상승했다. 여기에는 집값 상승에 따라 공시가격이 급등하면서 과세대상이 대폭 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 보고서에 따르면 2018년까지 종부세 납부자 증가율은 연간 약 17~18% 수준에 머물렀다. 하지만 이후 2019년(증가율·27.7%)과 2020년(25.6%)에 25%를 넘어섰고, 지난해에는 무려 38.0%나 됐다. 이에 따라 현 정부가 출범한 2017년 39만7056명에 머물던 종부세 납세자는 지난해 102만7000명으로 수직 상승했다.● 종부세 개편의 걸림돌 적잖다 이처럼 세수 수입에서 차지하는 비중이 높아지면서 종부세에 대한 손질이 세수 감소로 이어질 가능성에 대한 우려가 나온다. 새 정부는 이미 다주택자 양도세 중과 유예, 일시적 2주택자 1주택 적용, 60세 이상 1주택자 종부세 유예 등과 같은 부동산 관련 세제 혜택을 추진하겠다는 계획을 밝힌 상태다. 종부세마저도 폐지한다면 세수 감소는 불가피하다. 국세인 종부세와 지방세인 재산세를 통합하는 것도 적잖은 부작용이 나올 수 있다는 지적도 있다. 우선 자산불평등 발생 우려다, 종부세율은 1주택자 0.6~3.0%, 3주택 이상 다주택자 1.2~6.0%이다. 반면 재산세율은 공시가격을 기준으로 주택은 0.1~0.4%, 건축물은 0.25~4%, 토지(종합 기준)는 0.2~0.5%가 적용된다. 따라서 세율을 하나로 통합할 때 어느 정도 수준으로 정할지에 따라 논란이 생길 수밖에 없는 구조다. 지역 간 세수 불균형을 초래할 가능성도 배제할 수 없다. 나라살림연구소가 최근 ‘2020년 지방재정연감’을 분석한 결과에 따르면 종부세를 재산세와 통합해 지방세로 전환할 경우 서울은 2조 원 정도 수입이 늘어나는 반면 지방은 상당 금액이 줄어들 것으로 나타났다. 결국 서울을 포함한 수도권과 지방의 재정력 격차가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-05-04
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  • 정부 규제, 우크라전쟁…발목잡힌 주택 공급 확대

    정부가 집값 안정을 위해 다양한 공급 확대 방안을 쏟아내고 있지만 건설 착공 물량과 준공 물량이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 정부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 장기화 여파를 원인으로 지목했다. 하지만 새 정부 출범에 따른 규제 완화에 대한 기대심리와 우크라이나 전쟁 등으로 인해 급등한 건설자재 가격 등이 영향을 미쳤을 가능성이 높다는 분석이 나온다. 여기에 현 정부의 지나친 규제로 2,3년 전 주택물량 인허가 물량이 줄어든 것도 불씨가 됐다. 국토교통부는 3일(오늘) 이런 내용을 담은 올해 1분기(1~3월) 건설실적 현황을 발표했다. 이에 따르면 인허가 면적은 작년 동기보다 14.0% 증가한 반면 착공은 15.8%, 준공은 16.4%가 각각 줄었다. 특히 주거용 건축물의 감소세가 두드러졌다. 착공물량(34.1%)과 준공물량(30.9%) 모두 30% 넘게 쪼그라들었다. 이는 올해부터는 착공 및 준공 물량이 대폭 늘어나면서 주택시장 안정에 기여할 것이라는 정부 기대와는 다른 모습이어서 논란이 예상된다. 입주 물량 부족에 따른 전월세시장 불안과 같은 부작용이 우려되기 때문이다.● 인허가 면적은 늘었다…공장시설 중심으로 증가국토부에 따르면 1분기 전국 인허가 면적은 4075만1000㎡로 전년 동기(3573만2000㎡)보다 14.0%에 해당하는 501만9000㎡가 늘어났다. 건축물이 대형화하면서 동수는 4만6435동으로 작년 같은 기간(5만1507동)보다 오히려 9.8%(5072동) 줄었다. 지역별로는 서울과 경기 인천을 포함하는 수도권은 1811만9000㎡로, 작년 같은 기간보다2.6% 감소했다. 반면 지방지역은 세종(224.6%)과 충북(98.2%) 경북(90.3%) 등을 중심으로 물량이 대폭 늘어나면서 작년 동기보다 32.1% 증가한 2263만1000㎡를 기록했다. 용도별로는 공업용이 38.1%로 가장 많았고, 주거용(12.4%) 상업용(2.5%)의 순으로 뒤를 이었다. 공업용의 경우 경기지역에서 지식산업센터 등과 같은 공장시설이 55.9% 증가한 게 큰 영향을 미쳤다. ● 착공 면적은 줄었다…아파트 등 주거용 대폭 감소 1분기 전국 착공면적은 2602만1000㎡로 작년 같은 기간(3091만1000㎡)보다 15.8%(489만㎡) 감소했다. 이는 현 정부 출범 이후 분기별 착공면적 기준으로 2019년 3분기(2325만2000㎡) 이후 가장 적은 물량이다. 또 최근 5년 간 착공면적의 평균 감소율(-7.3%)을 배 이상 웃도는 수준이다. 지역별로 수도권(올해 1분기 착공면적·1367만4000㎡)은 서울 경기 인천이 모두 마이너스 성장을 하며 12.4%가 줄었다. 지방(1234만7000㎡)도 울산 부산 제주 등 5곳을 제외한 나머지 지역에서 모두 하락하며 19.3% 감소했다. 용도별로는 상업용(10.3%)만 늘었을 뿐 주거용(-34.1%) 공업용(-4.0%) 교육 및 사회용(-1.1%) 기타(20.8%)가 모두 하락세를 면치 못했다. 국토부는 이와 관련해 “주거용의 감소 폭이 컸던 것은 작년 동기 아파트 착공면적 증가폭(84.6%)이 상대적으로 컸던 데 따른 기저효과로 보인다”고 설명했다. 즉 실제 착공면적이 적은 게 아니라 직전 분기 물량이 많아서 상대적으로 적어 보인다는 뜻이다. 하지만 전문가들은 새 정부가 대선 공약으로 약속한 각종 부동산 규제 완화방침에 대한 기대감으로 착공시기를 늦추는 경향이 나타난 결과로 풀이했다. 여기에 2월에 시작된 러시아의 우르라이나 침략 전쟁의 여파로 건설 관련 자재가 급등한 것도 영향을 미쳤을 가능성이 크다고 진단했다.● 준공물량도 두 자릿수 감소…현 정부 출범 후 최저준공물량도 크게 줄었다. 1분기 전국 준공면적은 작년 동기 대비 16.4% 감소한 2637만2000㎡로 집계됐다. 이 역시 현 정부 출범 이후 분기별 준공면적 기준으로 가장 적은 수준이다. 또 현 정부에서 분기별 준공면적이 3000만㎡이하로 떨어진 것은 2021년 2분기(2936만㎡) 이후 이번이 두 번째다. 지역별로는 인천이 작년 동기 대비 182.5%가 폭등했는데도 수도권 전체로는 11.4%(178만9000㎡) 줄어든 1387만9000㎡에 머물렀다. 또 지방에서도 광주(168.2%) 대구(91.7%) 등 5개 시도가 크게 증가했지만 전체적으로는 21.4% 감소한 1249만3000㎡로 쪼그라들었다. 용도별로는 교육 및 사회용(20.8%)과 공업용(0.9%)은 증가했다. 반면 주거용이 무려 30.9% 감소한 것을 필두로 상업용(13.4%) 기타(8.2%) 등이 모두 큰 폭으로 감소했다. 국토부는 이에 대해 “주거용은 2,3년 전 인허가와 착공 실적이 감소한 탓”이라고 분석했다. ● 규제의 칼날, 부메랑이 됐다 국토부는 올해 2월 4일 발표한 보도자료 ‘21년 공급실적 및 12월 주택통계’를 통해 “수급에 핵심지표인 아파트 입주물량은 선행 지표 개선, 공급대책 본격화 등으로 2022년부터는 분양, 준공 등 모든 건설지표가 전년 대비 대폭 증가할 전망”이라고 밝혔다. 하지만 1분기 상황만 보면 실제 상황은 정부 기대와는 완전히 상반된 결과이다. 이는 수급 불균형에 따른 주택시장 불안이 당분간 계속될 수도 있다는 뜻이다. 이에 대해 정부가 쏟아낸 각종 부동산 규제의 칼날이 부메랑이 돼 돌아온 것이라는 평가가 나온다. 국토부의 설명대로 2,3년 전 인허가와 착공물량이 감소한 데에는 부동산 규제로 인해 건설사들이 주택사업에 적극적으로 나서기 어려운 상황이었기 때문이다. 부동산개발업체를 이끌고 있는 전문가 O모 씨는 “당시까지만 해도 현 정부는 공급보다는 수요 억제를 위한 부동산 규제책 쏟아내기에 몰두하던 시기였다”며 “결국 규제의 칼날에 자기발등을 찍은 셈이 됐다”고 말했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-05-03
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  • 코로나19로 유동인구 밀집지 변화에…상권·업종별 희비 엇갈려

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 우리 사회에 적잖은 변화를 가져온 가운데 상권과 업종별 경기에도 큰 영향을 미쳤다. 전반적으로 코로나19에 따른 사회적 거리두기로 인해 고통을 호소했지만 실제로는 상권별, 업종별에 따라 희비가 엇갈렸다. 대부분의 지역에서 유동인구가 크게 감소했고, 일부를 제외한 대부분의 지역에서 매출이 줄었다. 하지만 주거지역이 밀집된 지역은 상대적인 호황을 누린 것이다. 예컨대 서울시내에서 마포구 서교동 등 번화가 지역에 위치한 외식업과 뷰티업종은 말 그대로 ‘폭탄’을 맞아 매출이 크게 줄었다. 반면 종로구 일대 등 중심업무 지역과 서대문구 북아현동 등 주거중심 지역에서 인테리어나 홈쿡, 리빙 관련 업종은 오히려 매출이 증가했다. 서울연구원은 지난달 28일 이런 내용이 담긴 보고서 ‘코로나19가 서울시 상권 매출 변화에 미치는 영향 분석-행정동 단위 유동인구 군집화를 통한 업종별 비교를 중심으로’를 내놨다. 이 보고서는 정부와 지방자치단체가 코로나19로 타격을 받은 소상공인에 대한 지원정책을 효과적으로 수립하기 위한 기초 자료로 활용하기 위해 만들어졌다. 이를 위해 연구진은 서울시내 전역을 1487개 상권, 375개 행정 동 단위로 나눈 뒤 2019년과 2020년 매출액을 분석 비교했다. 그 결과 △종로구 종로1~6가동, 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동 등 51개 행정동은 ‘중심업무 상권’ △마포구 서교동, 송파구 잠실본동, 강남구 청담동 등 85곳은 ‘번화가 상권’ △서대문구 북아현동, 노원구 상계동, 금천구 독산동 등 238곳은 ‘주거중심 상권’으로 각각 분류됐다. ● 유동인구, 중심업무·번화가↓ 주거밀집지 ↑ 2일 보고서에 따르면 상권 활성화에 핵심적인 요소인 유동인구는 사회적 거리두기의 영향으로 중심업무나 번화가 상권에선 크게 줄어든 반면 주거중심 상권은 오히려 늘어났다. 대표적인 번화가 상권이자 2019년과 2020년에 모두 유동인구 1위를 차지한 마포구 서교동 홍대입구역 주변의 경우 연간 유동인구가 2551만 명에서 1964만 명으로 무려 24.0%(612만 명)가 감소했다. 같은 기간 3위를 지켰던 종로구 종로 1~4가동도 연간 유동인구가 2031만 명에서 1590만 명으로 21.7%(441만 명)가 줄었다. 또 강남구 역삼 1동도 1469만 명에서 1181만 명으로 19.6%(288만 명)가 사라졌다. 지역별 유동인구 순위변화도 심했다. 중구 소공동 남대문 및 주변상권은 2019년 2위(유동인구·2041만 명)에서 5위(1541만 명)로, 서대문구 신촌동 신촌로터리 일대 상권은 4위(1894만 명)에서 7위(1421만 명)으로 각각 내려앉았다. 반면 서대문구 북아현동은 2019년 5위(1720만 명)에서 2020년 2위(1908만 명), 강남구 대치4동은 9위(1457만 명)에서 4위(1580만 명)으로 순위도 오르고, 유동인구도 증가했다. ● 용산전자상가, 노량진·가락 수산시장은 특수 이번 조사에서 전체 매출액 총액은 2019년 대비 2020년에 약 8% 정도 상승한 것으로 집계됐다. 하지만 용산구 한강로와 동작구 노량진1동, 송파구 가락1동 등 일부 지역을 제외한 대부분의 지역에서는 상승폭이 미미하거나 오히려 줄어들었다. 용산전자상가가 위치한 용산구 한강로동의 경우 2019년과 2020년 모두 매출액 1위에 올랐다. 눈길을 끄는 것은 2019년 2조5100억 원에서 2020년에 4조2000억 원으로 무려 67.3%(1조6900억 원)이 뛰었다는 점이다. 집에 머무는 시간이 늘고 재택근무와 원격수업 등으로 가전제품과 컴퓨터 등을 구매하려는 수요가 크게 늘어난 결과다. 노량진수산시장이 있는 동작구 노량진 1동은 2019년 1조600억 원으로 10위에 머물렀지만 2020년에는 1조4600억 원으로 6위로 올라섰다. 또 가락수산시장이 있는 송파구 가락 1동도 2019년에는 상위 매출액 20위권 밖이었지만 2020년에는 1조3100억 원을 기록하며 9위에 당당히 랭크됐다. 두 곳 모두 식재료 수요가 늘면서 농수산물 시장의 도소매 매출이 크게 증가한 게 영향을 미쳤을 것으로 풀이됐다. ● 외식 패션 뷰티 지고, 의료 리빙 홈쿡 떴다. 업종별로는 대부분의 지역에서 외식업, 패션, 뷰티, 교육 관련 업종 매출이 감소했다. 코로나19에 따른 사회두기로 외식횟수 감소, 외출에 필요한 옷과 화장품 등의 소비 저하, 비대면 수업 활성화 등이 매출 감소로 이어진 것이다. 반면 의료기기와 리빙, 홈쿡, 업종의 매출은 많은 지역에서 매출이 증가하는 모습을 보였다. 의료기기의 경우 마스크 수요 증가에 따라 공적마스크를 약국에서 판매한 것이 의약품 매출에 포함됐기 때문이다. 리빙 업종은 평균 판매가가 높은 가전제품, PC 등의 판매량이 ‘집콕’, 온라인 교육 등으로 매출이 증가했다. 홈쿡 업종은 외식 대신 집에서 직접 요리를 하는 일이 늘면서 매출이 늘어났다. 식료품, 과일, 축산, 수산물 등의 소비가 증가한 결과다. 다만 일부 업종은 지역에 따라 편차가 있었다. 인테리어 업종의 경우 모든 지역에서 매출이 증가했지만 규모가 달랐다. 방산시장이 포함된 중구 동호로의 영향으로 중심업무 상권의 매출 증가율(2019년 대비 2020년 매출)이 112%에 달했다. 반면 주거중심 상권(51%) 번화가(43%)는 절반 수준에 머물렀다. 지역에 따라 희비가 엇갈린 업종도 있다. 리빙 업종의 경우 용산전자상가가 포함된 중심업무지역은 60% 증가한 반면 주거중심 상권은 3% 증가에 그쳤고, 번화가는 오히려 2% 감소했다. 편의점도 주거중심지역에서는 3% 성장했지만 중심업무(-0.07%)와 번화가(-0.10%)에선 모두 매출이 감소했다. 보고서는 이런 분석 결과를 토대로 “소상공인 지원 정책을 수립할 때 업종과 입지 특성을 동시에 고려하여 지원책을 마련해야 할 것”이라고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-05-02
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  • 무용지물로 내몰릴 처지에 놓인 2022년 주택 공시가격

    정부가 28일(어제) 공동주택 공시가격을 발표한 데 이어 29일(오늘)에도 전국 시군구에서 올해 적용할 개별단독주택공시가격(‘개별주택공시가격’)과 개별공시지가를 공개했다. 전국 대부분의 지역에서 지난해와 비슷한 수준으로 높은 상승률을 보인 것으로 전해졌다.하지만 올해 발표된 공동주택공시가격과 개별주택공시가격은 사실상 ‘무용지물’이 될 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 정부가 주택 관련 재산세와 종합부동산세 과세표준(‘과표’) 등을 정할 때 기준이 될 공시가격을 올해 대신 지난해 것을 적용하기로 했기 때문이다. 게다가 내년에는 새로운 산정방식을 적용한 별도의 공시가격이 마련될 가능성마저 제기됐다. 국토교통부가 새 정부 출범에 맞춰 공시가 산정방식을 바꾸는 방안을 추진하겠다는 방침을 밝힌 것이다. 이에 따라 올해 개별주택과 공동주택의 공시가격은 사용처가 불분명해졌고, 정부가 올해 공시지가 산정을 위해 지난해 투입한 550억 원대의 예산에 대한 낭비 논란도 피할 수 없게 됐다.● 공동주택에 이어 개별주택, 개별토지 공시지가도 공개 국토부는 28일 아파트 등 공동주택에 적용될 2022년도 공시가격을 지난해보다 17.20% 높인 수준으로 적용한다고 발표했다. 이는 역대 3번째로 높은 수준이며 지난해(19.05%)에 이어 두 해 연속 두 자릿수 상승률을 보인 것이다. 이어 29일(오늘)에는 서울을 비롯한 전국 226개 시군구에서 일제히 올해 적용할 개별주택과 토지에 대한 공시가격을 공개했다. 개별주택은 6.56%로 지난해(6.10%)보다 소폭 높아졌고, 토지는 9.93%로 지난해(9.95%)와 비슷한 수준이다. 전국 부동산시장의 바로미터로 여겨지는 수도권에서 서울의 경우 토지는 지난해와 동일하게 평균 11.54% 상승했다. 개별주택은 공개되지 않았다. 하지만 지난해 국토부가 개별주택 공시가격 산정을 위한 기준으로 제시한 표준주택 공시가격이 10.55%였던 점을 감안하면 두 자릿수 상승이 예상된다. 경기도는 개별주택이 6.53%(2021년·5.92%), 토지가 9.93%(9.31%)로 지난해보다 모두 상승폭을 키웠다. 인천에서는 개별주택은 5.39%로 지난해(5.58%)보다 소폭 낮아졌고, 토지 는 8.44%로 지난해(8.45%)와 비슷했다.● 효용성 떨어질 2022년도 주택 공시가격 문제는 이번에 발표된 내용 가운데 공동주택과 개별주택 관련 공시가격은 효용가치가 크게 떨어질 처지에 놓이게 됐다는 점이다. 정부가 1주택자에 대해서는 재산세나 건강보험료 등의 부담이 늘어나지 않도록 올해 재산세와 종부세 과표 등을 정할 때 지난해 공시가격을 적용하기로 했기 때문이다. 통계청이 지난해 11월에 발표한 ‘2020년 주택소유통계’에 따르면 전체 주택소유자(1469만7000명) 가운데 1주택자는 84.2%(1237만7000명)에 달한다. 결국 주택자의 대다수가 올해 공시가격 대신 지난해 공시가격을 적용받게 된다는 뜻이다. 주택보유수에 따라 이중적인 과세가격 기준이 적용되면서 정책 일관성에 혼선을 빚을 수밖에 없다는 점도 문제다. 국회예산정책처는 최근 발표한 보고서 ‘2022년 주택공시가격과 보유세제 논의동향’에서 “정부가 1주택에 대한 보유세 완화 계획을 시행하면 9800억 원가량의 경감효과가 발생할 것”이라고 추정한 뒤 “이런 보유세 완화안은 미봉책에 불가하며, 정책 일관성에 대한 우려만 키울 수 있다”고 지적했다. 게다가 내년에는 새로운 공시가격 산정방식을 도입해서 공시가격을 정할 가능성이 커졌다. 정부가 28일 공동주택 공시가격에 대한 배경설명(백브리핑) 과정에서 “새 정부 출범 이후 공시가격 개편 작업에 착수하고, 내년 공시가격은 새로운 산정 근거를 기반으로 정할 방침”이라는 공개했기 때문이다. 국토부 관계자는 공시가격 개편 용역은 언제부터 진행되는가라는 질문에 “대통령직 인수위에서 현재 공시가격과 관련한 국정 과제화 작업을 진행 중”이라며 “다음 주 최종 확정돼 발표되면 확정안에 따라 새 정부에서 연구용역 절차를 진행하게 될 것”이라고 말했다. 이어 연구용역 결과시기에 대한 물음에 “용역 기간은 2023년 공시가격 발표 시점에 맞출 수 있도록 계획하고 있다”고 밝혔다.이에 따라 올해 공시지가를 만드는 데 투입된 예산에 대한 낭비 논란도 불거질 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 국토부의 ‘2022 회계연도 국토교통부 소관 예산 및 기금운용계획안 개요’에 따르면 주택공시가격조사 관련 예산으로 지난해 557억 원을 투입했고, 올해는 12억 원(2.1%) 늘어난 569억 원을 책정해둔 상태다. ● 전반적인 재수정 요구도 등장 한편 관련 전문가들은 현행 공시가격 산정 시스템에 대한 근본적인 재검토가 필요하다는 지적을 쏟아내고 있다. 즉 “시가와는 무관하게 인상하는 현 공시가격 현실화 정책을 전면 개편해야 한다”는 것이다. 특히 이달 27일 한국지방세연구원과 한국감정평가학회가 ‘지방분권체계 강화를 위한 공시가격 및 지방세 과표 개편방향’을 주제로 개최한 학술세미나에서 이런 발언들이 이어졌다. 이 자리에 참석한 전문가들은 특히 주택 가격별로 현실화율 목표가 다른 현 정부의 공시가격 현실화 정책에 대해 “형평성에 어긋난다”고 강조했다. 정부의 부동산 공시가격 현실화 로드맵에 따르면 모든 주택의 공시가격 현실화율은 90%가 목표다. 다만 9억 원 미만은 2030년, 9억~15억원 주택은 2027년, 15억 원 이상은 2025년으로 서로 다르다. 이와 관련, 전동흔 법무법인 율촌 고문(전 조세심판원 상임조세심판관)은 “고가 주택과 저가 주택으로 구분하고 이에 대한 인상폭을 미리 정해 공시가격을 인상하는 것 자체가 부동산공시법상 법적 근거가 없다”며 “헌법상 과잉금지 원칙과 평등의 원칙을 훼손하는 것”이라고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-29
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  • 아파트 공시가 17% 올랐는데…이의신청 81% 급감, 왜?

    정부가 올해 적용할 아파트 등 공동주택 공시가를 지난해보다 17.20% 높이기로 최종 확정했다. 지난달 발표했던 잠정안보다 0.02%포인트 줄어든 수치이지만 역대 3번째로 높은 수준이다. 시장의 뜨거운 반발이 예상됐지만 실제 반응은 차분했다. 공시가를 조정해달라는 의견이 지난해의 5분 1 이하 수준으로 줄어들면서 2019년 이후 최저 수준에 머문 것이다. 정부는 이에 대해 재산세와 종합부동산세 등 세 부담 완화방안에 주택보유자들이 영향을 받은 결과라는 분석을 내놨다. 반면 전문가들은 새 정부가 공시가 산정 시스템 전반에 대한 손질을 예고하면서 심리적 저항이 줄어든 결과로 풀이했다. 국토교통부는 28일(오늘) 이런 내용으로 ‘2022년 공동주택 가격 결정공시’를 발표했다. 지난달 발표했던 잠정안에 대한 소유자와 지방자치단체 등의 의견 수렴과 중앙부동산가격공시위원회의 심의와 의결 등을 거쳐서 확정된 내용이다. 자세한 내용은 29일(내일)부터 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트(www.realtyprice.kr)와 해당 공동주택이 위치한 시군구청 민원실에서 확인할 수 있다. 만약 이번 결정에 대해서 이의가 있다면 5월 30일까지 이의신청서를 ‘부동산공시가격 알리미’에서 온라인으로 제출하거나, 국토부나 시군구청의 민원실, 한국부동산원 등에 제출하면 된다. ● 아파트 공시가 상승률 역대 3번째 고공행진국토부에 따르면 올해 적용될 공시가격 변동률이 지난달 발표한 잠정안(17.22%)보다 0.02%포인트 줄어든 17.20%로 확정됐다. 노무현 정부 시절(2003~2008년)인 2007년(22.70%)과 지난해(19.05%)에 이어 3번째로 높은 수준이다. 지역별로 보면 8개 특별시 및 광역시 가운데 부산이 18.31%에서 18.19%로 0.12%포인트 줄어든 것을 비롯해 인천(29.33%→29.32%) 대전(16.35%→16.33%) 울산(10.87%→10.86%) 등 4곳에서 잠정안보다 소폭 감소했다. 또 9개 도 지역 가운데에선 경기(23.20%→23.17%) 충남(15.34%→15.30%) 경북(12.22%→12.21%) 경남(13.14%→13.13%) 제주(14.57%→14.56%) 등 5곳이 줄었다. 나머지 지역은 잠정안 그대로다. 즉 특별시 및 광역시에서 서울(14.22%) 대구(10.17%) 광주(12.38%) 등은 모두 두 자릿수 상승폭을 유지했다. 유일하게 지난해보다 공시가격이 떨어진 세종시(-4.57%)도 마찬가지다. 도 지역에선 강원(17.20%) 충북(19.50%) 전북(10.58%) 전남(5.29%) 등 4곳이 해당한다.● 예상 밖으로 잠잠했던 시장 반응정부가 지난달에 공동주택 공시가격 잠정안을 공개했을 때만 해도 지난해에 이어 올해까지 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하면서 이의신청이 쏟아질 가능성이 높다는 분석이 많았다. 지난해의 경우 제주도와 서울 서초구 등을 중심으로 공시가격에 대한 이의신청이 쏟아지면서 14년 만의 최대 규모인 4만9601건이 접수됐었다.하지만 실제 결과는 달랐다. 올해 공시가에 대한 이의신청이 불과 9337건으로 지난해의 18.8% 수준에 머문 것이다. 이는 2019년 이후 최저 수준이다. 이의 신청은 공시가격을 낮춰달라는 요구가 8668건(92.8%)으로 대부분을 차지했다. 국토부는 이에 대해 1248건을 반영해 가격을 조정해줬다고 밝혔다. 이의신청을 받아들인 건수(2485건)는 지난해보다 줄었지만 이의신청 반영률은 13.4%로 지난해(5.0%)보다 배 이상 높아졌다. ● 세 부담 완화 vs 공시가 제도 수정에 대한 기대감 이런 결과에 대해 정부는 재산세 종부세 등 세 부담 완화 방안이 영향을 미친 것으로 설명하고 있다. 정부는 지난달 공시가 잠정안을 발표하면서 1주택 실수요자 등의 부담 완화를 위한 여러 가지 방안을 내놨다. 우선 1주택자에 대해선 정부가 재산세나 종부세 과세표준을 산정할 때 2021년 공시가를 적용하기로 했다. 6억 원 초과~9억 원 이하 1주택자도 가격 구간별로 세율을 0.05%포인트 감면해주기로 했다. 또 60세 이상 고령자에 대해선 종부세를 양도·증여·상속이 이뤄지는 시점에 내게 하는 ‘종부세 납부 유예제도’를 도입하기로 했다. 이와 함께 건강보험료 산정시 공제액 규모를 현행 500만~1350만 원에서 5000만 원으로 대폭 높이고, 무주택자나 1주택자에 대해선 실거주를 목적으로 하는 전세대출이나 주택담보대출의 일부에 대해서도 공제해주기로 했다. 결국 이런 조치들로 세 부담에 대한 우려가 줄어들자 이의신청이 감소했다는 것이 정부의 분석이다. 반면 전문가들은 새 정부가 대선공약으로 “부동산 정상화를 목표로 공시가격을 환원하고 부동산 세제를 정상화시키겠다”고 밝힌 것에 주목한다. 공약집에 따르면 공정시장가액비율 조정을 통해 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원하기로 했다. 또 공시가격 현실화 추진계획을 재수립하기로 했다. 결국 새 정부의 계획대로라면 2022년 공시가격이 실제 세금 부과 기준으로 사용될 가능성은 크지 않은 셈이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-28
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  • 국내 건설현장 사망사고, 영국의 10배… 정부, 추가 대책 만든다

    중대재해법이 시행된 지 3개월을 넘어서고 있지만 건설현장의 안전사고는 좀처럼 줄어들 기미를 보이지 않고 있다. 이에 정부가 개선방안 마련을 위해 팔을 걷어붙였다. 1억 원을 내걸고 건설사고 감축을 위한 정책 개선방안 연구용역을 준비하고 있다.연구는 국내 건설현장의 사고원인과 해외의 안전정책 시스템과 효과 등을 분석하고,국내 관련 법령 및 제도의 개선방안 등을 제시하는 내용이 담길 예정이다.또 안전정책의 실행력과 체감도를 높이기 위해 정부와 민간업체들 간 네트워크를 구성하는 방안도 포함돼야 한다.국토교통부는 이런 내용으로 연구용역 입찰을 진행하기 위해 26일부터 누리집을 통해 사전규격공개를 진행 중이다. 사업자 선정을 위한 입찰은 5월 중 진행되고, 최종 결과물은 내년 3월까지 완성돼야 한다.국내 건설현장 사망사고, 영국의 10배국토부가 이처럼 추가 대책 마련을 서두르는 이유는 정부가 2017년부터 12차례에 걸쳐 다양한 대책을 마련해 시행하고 있지만 국내 건설현장에서 발생하는 사망사고가 좀처럼 줄어들지 않고 있어서다. 특히 2018년부터는 산업재해 사고사망자를 절반으로 줄이겠다는 목표를 내세우고 대책을 추진했지만 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다.여기에 산재 사망사고의 업종별 비중에서 건설업의 사고사망자 수가 전체 산재사고 사망자 수의 절반 이상을 차지하고, 사고사망만인율은 4배 이상 높은 수준을 유지하고 있다. 또 사망자수 비율은 2018년49.9%에서 지난해 50.4%로 오히려 늘어났고, 사고사망만인율도 1.66(전체산업 평균=0.52)에서1.75(0.43명)로 높아졌다.영국 싱가포르 일본 등 주요 건설안전 선진국과 비교하면 상황은 더욱 심각하다. 2020년 기준 사고사망만인율을 보면 한국이 2.00일 때 영국은 0.18로 10분의1수준이다. 또 싱가포르(0.22)와 일본(0.64)과도 큰 차이를 보이고 있다.국내 건설현장 사고의 71.5%(2021년 기준)가 공사금액 50억 원 미만의 소규모 현장에서 일어나고, 사고유형도 추락(59.5%)과 부딪힘(8.9%)등 후진국형 사고가 다수를 차지하고 있다는 점도 문제다.국토부는 이에 대해 “그동안 정부가 추진해온 각종 대책에 한계가 있었다”며 “해외 선진 안전정책 및 조직 등을 조사하고 그 이행구조 및 효과성 등을 분석하여 시사점을 도출할 필요가 있다”고 밝혔다.내년 3월까지 개선 방안 만든다추가 대책 마련을 위한 연구용역은 크게 3가지 방향으로 추진될 예정이다.우선 해외와 비교 분석을 위한 국내 건설안전 현황에 대한 파악이다. 국내 건설안전 정책과 관련 법 및 제도 현황에 대한 분석이 주를 이룬다. 여기에 건설안전 관련 정부 조직 및 산하 지원조직의 안전관리 체계 등도 분석 대상에 포함된다.이어 해외 건설안전 정책과 조직, 현장이행 시스템 등에 대한 조사 및 분석을 통해 시사점을 도출해야 한다. 영국 싱가포르 일본 등 주요 선진국의 건설안전 관련 제도의 배경과 핵심개념,특징,안전전문가의 명칭 및 적용대상, 위반시 벌칙수준, 인센티브 제도 등이 검토 대상이다.세 번째 과제는 건설안전 정책 개선방안을 제시하는 것이다. 국내외 현장 점검과 시스템 등에 분석을 통해 국내 법령과 관련 제도를 수정 보완하겠다는 취지다. 여기에는 안전정책의 실행력을 높이고, 효과성 등을 체감할 수 있도록 정부와 업계의 네트워크를 구성하는 방안도 포함된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-27
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  • 구글 유치? 고가 주거시설?…철거되는 성수동 삼표레미콘 공장 어떻게 될까

    서울시가 최근 세운상가를 철거하고 대규모 녹지공간을 조성하기로 결정하면서 성동구 성수동 삼표레미콘 공장 부지에 관심이 모아지고 있다. 서울시가 올해 3월 공장 철거를 시작하면서 부지 활용방안에 대해선 ‘공란’으로 남겨뒀기 때문이다. 관련 업계에서는 서울시가 철거부지의 용도를 어떤 식으로 정하느냐에 따라 4000억 원대로 추정되는 땅값이 1조 원을 훌쩍 뛰어넘을 수 있을 것으로 보고 있다. 시멘트 가루로 뒤덮였던 땅이 ‘황금알을 낳는 거위’로 변신할 수 있다는 뜻이다. 금싸라기 부지라는 평가에 맞게 공장부지 활용방안에 대한 아이디어도 쏟아지고 있다. 청년 일자리 창출을 위해 구글 등 다국적 기업 본사를 유치하자는 방안부터 서울 강남북을 잇는 교통요지에 뛰어난 풍광을 갖춘 입지적인 특성을 감안해 고가 주택용지로 활용하자는 방안도 제시됐다.● 44년 만에 철거되는 레미콘 공장서울시는 올해 3월 28일 성수동1가 683번지 일대 삼표레미콘 공장 부지에서 공장 해체공사 착수식을 가졌다. 해체공사는 제 2공장→제 1공장의 순서대로 진행되며, 올해 6월 말 완료될 예정이다. 지난 1978년 건립돼 산업화 시대 서울을 비롯한 수도권 건설 현장에 레미콘을 공급해 온 지 44년여 만이다. 공사가 끝나면 일대에는 2만7828㎡ 규모의 나대지가 확보된다. 삼표 레미콘공장이 위치한 곳은 한강과 중랑천이 만나 모래 퇴적층이 쌓인 지대이다. 매년 홍수 피해가 발생했던 곳으로, 1969년 박정희 대통령이 매립을 지시했다. 이에 골재사업을 하던 강원산업그룹(현 삼표산업)이 사업권을 따냈고, 1972년 매립공사, 1977년 공장건설 등을 거쳐 1978년부터 공장을 가동하기 시작했다. 이후 이곳은 단일 공장으론 아시아 최대 규모 레미콘 생산능력을 갖추면서 수도권 지역에 들어서는 아파트 사무용빌딩 등 각종 건축물과 공사현장에 필요한 레미콘의 핵심공급 기지 역할을 톡톡히 했다. 하루 1200여 대의 레미콘 믹서트럭이 레미콘을 받아갔고, 연간 최대 생산량이 롯데월드타워 8개를 지을 수 있는 물량(175만㎥)에 달했을 정도다. 하지만 서울 도심의 용지난이 심각해지고, 레미콘공장이 혐오시설로 인식되면서 공장 이전 요구가 거세지기 시작했다. 이명박 정부가 주변 일대에 서울숲 조성을 추진한 것도 악재가 됐다. 여기에 2015년 10월 삼표산업의 공장폐수 무단 방출이 적발된 게 직격탄이 됐다. 지역 주민들의 공장 퇴출 운동이 본격화된 것이다. 이에 2017년 10월 서울시와 관할 지방자치단체인 성동구, 공장 운영을 맡고 있는 삼표산업, 공장 부지 소유주인 현대제철이 공동으로 “서울숲 완성 등을 위한 삼표산업 성수공장 이전 및 철거와 공원 조성에 합의한다”는 이전협약을 체결하면서 공장 철거가 사실상 확정됐다. ● 구글 유치 등 다양한 활용 아이디어 쏟아져 철거 후 남게 될 부지의 활용방안에 대해서도 관심이 모아지고 있다. 이곳은 중랑천과 한강이 합류하면서 펼쳐지는 풍광이 뛰어나다. 또 서울 강북과 강남을 잇는 교통 요지이다. 게다가 주변 일대는 이미 48만㎡ 규모의 서울숲으로 조성돼 있다. 공장이 철거된다면 다양한 용도로 개발이 가능해진다는 뜻이다. 서울시는 이에 대해 “미래 서울의 성장동력 확보를 위한 전략적 부지로서, 서울시민은 물론 전 세계 관광객이 찾아오는 대표 명소로 재탄생할 수 있도록 지원한다”는 방침만 정해놓았다. 다만 “해당 부지가 ‘서울숲’에 인접해 있고, 중랑천과 한강 합류부에 위치하고 있는 만큼, 수변 중심의 복합거점으로 활용하는 것이 도시경쟁력 강화 측면에서 바람직하다고 보고 있다”고 밝혔다. 단순한 개방 공간으로 놔두기보다는 다목적 개발 가능성을 열어둔 셈이다. 현재 이곳은 1종 일반주거지역으로 지정돼 있다. 건폐율 60%에 최대 용적률 200% 정도로 건축물 등을 지을 수 있다. 5층 이하 높이의 연립주택이나 4층 이하의 다가구주택 및 단독주택 등이 가능하다. 이런 이유로 토지소유주인 현대제철은 지난해 12월 공장과 대지에 대한 자산재평가를 실시한 뒤 토지가격을 3965억9800만 원이라고 공개했다. 하지만 이곳을 준주거지역(허용 최대 용적률·500%)이나 일반상업지역(1300%)로 용도를 바꾸면 땅값은 1조 원 이상으로 수직상승할 것으로 업계 관계자들은 보고 있다. 이용방안에 대한 전문가들의 아이디어도 다양한 형태로 나타나고 있다. 강맹훈 전 서울시 도시재생본부장은 구글 등과 같은 다국적 기업에 제공하자는 방안을 제시했다. “일자리를 늘릴 수 있는 업무시설을 유치하면 인근에 위치한 ‘한양대’ 등과 연계한 복합개발이 가능해지고, 청년과 지역, 미래산업 모두를 위한 윈윈 해법이 될 수 있다”는 것이다. 부동산개발업계에서는 고가의 초고층 랜드마크 주거시설이 들어설 가능성도 제기한다. 성수대교와 강변북로와 인접해 교통이 편리하고 앞쪽으로는 서울숲이 있어 조망권도 확보돼 고급 주택부지로 안성맞춤이기 때문이다. 주변 일대에 ‘갤러리아 포레’ ‘서울숲더샾’ ‘성수동 트리마제’ ‘아크로 서울포레스트’ 등과 같은 고가의 주상복합아파트도 밀집돼 있다는 점도 이같은 개발 가능성에 힘을 실어주고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-26
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  • “1000조원 규모 국·공유지 개발, 일본에서 배워라”…국토연구원 보고서

    “1000조 원 규모의 국·공유지의 가치를 높이려면 일본에서 배워라.” 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원이 국내 국·공유지가 효율적으로 활용되지 않고 있다며 이런 주장을 담은 보고서(‘국토이슈리포트 61호-국·공유지 개발의 유연성 확보방안: 일본 국·공유지 활용사례를 중심으로’)를 내놔 눈길을 끈다. 일본의 경우 국가와 지방정부가 일본 국토면적의 30%가 넘는 부동산을 보유하고 있는데, 국가적인 차원에서 개발 방향을 정하고 다양한 방식으로 국공유지를 활용함으로써 경제 활성화와 재정건전화라는 공익적인 목적을 달성하는 데 크게 기여하고 있다는 것이다. 반면 비슷한 규모의 국·공유지를 보유한 한국의 경우 민간참여개발 사례가 한 건도 없는 등 지극히 제한적인 국·공유지 개발방식을 고수하고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 지역의 당면과제 해결을 위해 국·공유지의 통합개발 추진과 개발사업에 참여할 수 있는 기관을 확대하는 등 유연성을 확보해나갈 필요가 있다는 지적이 나왔다.● 일본, 매각 재개발 등 다양한 방식으로 국·공유지 활용 25일 보고서에 따르면 2020년 기준으로 일본의 공적 부동산은 전체 국토의 31.5%를 차지하며, 이 가운데 70%는 지방자치단체가, 나머지는 국가가 각각 소유하고 있다. 자산가치로 보면 일본 부동산 전체 자산가치는 2경3500조 원이고, 공적 부동산은 24%에 해당하는 5600조 원 규모이다. 일본 정부는 이같은 공적 부동산을 효율적으로 관리 운용하기 위해 2008년부터 대책(‘PRE 전략’)을 마련한 뒤 공공이 주도하기보다 민간사업자와 적극 협력하는 방식으로 개발사업을 추진하고 있다. 일본의 공적 부동산 활용방안은 지역활성화와 방재기능 강화, 주거환경 개선, 저출산·고령화 대응 등을 목적으로 크게 ① 매각 ②재개발 ③집약개발 ④이전·교환 ⑤민간에 임대 ⑥용도전환 등 6가지로 나뉘어 추진된다. 매각은 민간사업자가 지자체 등의 개발조건에 따라 개발하는 조건으로 공적 부동산을 민간사업자에 매각하는 것이다. 예컨대 초등학교 부지를 매각하면서 인근 주민의 의견을 반영해 지구계획을 수립하고, 개발여건을 상세하게 규정해 지역사회 요구를 맞추는 방식이다. 재개발은 공적 부동산과 주변의 사유지를 포함해 재개발하면서, 개발은 민간이 주도하되 지자체는 제공한 토지 비율에 따라 공익시설을 확보하는 방식이다. 집약개발은 토지구획정리사업을 통해 분산된 시설과 부지를 교환한 뒤 공적 부동산을 한 데 모아 개발하는 것이다. 이전·교환은 공공시설을 재개발하기 위해 공적 부동산을 이전 또는 교환하거나, 노후화된 시설을 연속적으로 재개발해 공적 부동산의 활용도를 높이는 방식이다. 민간에 임대는 공적 부동산을 민간사업자 등에 빌려주어 부지의 활용도를 높이는 것으로, 부지 임대 후 개발로 새로운 도시기능을 도입하는 방법이다. 여기에는 행정재산의 일부를 민간에 개방하고 이용하지 않는 청사 공간을 민간에 임대하는 방식도 포함된다. 마지막으로 용도전환은 사회구조 변화로 인해 불필요해진 건물을 필요한 용도로 바꾸어 부동산의 활용도를 높이는 것이다. ● 한국, 국유지와 공유지 분리 운영에 활용방식도 제한적한국은 일본보다 조금 더 많은 국공유지를 보유하고 있다. 2020년 기준으로 전체 국토면적(10만432㎢)의 34%가량인데, 국유지가 25%(2만5239㎢), 공유지가 9%(8896㎢)이다. 금액으로는 국유지가 519조6070억 원, 공유지가 450조7680억 원으로 1000조 원에 육박한다. 문제는 이처럼 막대한 규모의 국·공유지의 활용방안이 일본보다 가짓수도 적고, 운용도 제한적으로 이뤄지고 있다는 점이다. 보고서에 따르면 한국의 국·공유지 개발은 국유지와 공유지로 나뉘어 진행된다. 국유지는 개발방식으로 ①기금 ②신탁 ③위탁 ④민간참여개발 등 4가지가 허용된다. 이 가운데 기금개발과 위탁개발이 가장 활발하며, 민간참여개발은 실적이 전무하다. 공유지는 신탁개발과 위탁개발만 허용된다. 또 한국의 국유지와 공유지를 대상으로 한 개발사업은 각 재산을 대상으로 진행되며 국유재산과 공유재산을 개발사업 단위 내에서 토지를 교환하거나, 건물을 함께 개발하는 사례도 없었다. 즉 중앙정부와 지방정부의 협력이 전혀 이뤄지지 않고 있다는 뜻이다. 연구원은 따라서 “일본의 사례처럼 한국도 국유지 활용을 통해 지역의 당면과제를 해결하기 위해서는 국유지와 공유지의 통합개발을 추진하고, 개발사업에 참여할 수 있는 기관을 확대하는 등 국가와 지자체 간의 협업이 필요하다”고 지적했다. 국유지 개발사업을 진행하는 과정에서 지자체와 사전협의체를 구성하고, 이를 통해 지역 관계자 및 주민의 의견을 수렴해야 한다는 것이다. 또 “국유지와 공유지 통합개발을 위해 국유지의 장기임대제도를 확대하고, 국유지 장기임대 대상을 지방공사로 확대하여 지방공사가 통합개발사업에 참여할 수 있는 제도를 마련해야 한다”고 강조했다. 이와 함께 “개발대상을 일반재산으로 제한하고 있는 국·공유지의 이용 규제도 풀어서 국·공유지의 토지가치 극대화를 꾀해야 한다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-25
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  • 새정부 250만 채 공급 약속… “공공주도 탈피하고 민간협력 끌어내야”

    “공급에만 초점을 맞추지 말고 관련 산업의 선진화와 사회적 갈등 조율에도 신경을 써야 한다. 또 민간의 협력을 이끌어낼 다양한 방안을 모색해야 한다.” 새 정부의 핵심 부동산정책 가운데 하나인 주택 250만 채 공급방안에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 전문가들이 주택 공급 확대를 공공 주도로 진행하려던 현 정부의 방식에서 탈피할 것을 주문하고 나서 눈길을 모은다. 한국주거복지포럼과 LH토지주택연구원(‘토지주택연구원’), 한국건설산업연구원(‘건산연’)은 22일(오늘) 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘새 정부의 주택공급 확대를 위한 민간·공공 협력과제’를 주제로 토론회를 개최했다. 토론회는 분야별 전문가들의 주제발표 및 토론으로 진행됐다. 참석자들은 국내뿐만 아니라 영국 독일과 같은 주요 선진국들도 급등한 주택가격으로 고민 중이며, 해법으로 공급확대를 적극 추진 중이라고 지적했다. 이어 현 정부처럼 공공주도 방식보다는 민간의 협력을 적극 이끌어낼 것을 주문했다. “갈등 조율과 주택산업 선진화에 관심 가져야”허윤경 건산연 연구실장은 ‘새 정부의 주택공급 확대정책과 유럽의 시사점’이란 주제발표를 통해 “영국과 독일도 주택가격 급등에 따른 사회문제로 인해 최근에는 공급확대 정책으로 정책방향을 선회했다”고 소개했다. 이어 “두 국가 모두 공급물량 목표치 발표, 주택 공급기간 단축, 공급주체 다양화, 건축비 절감을 위한 산업 선진화 등 주택시장을 안정시키기 위한 다각적 노력을 기울이고 있어 국내 주택정책에 많은 시사점을 준다”고 덧붙였다. 독일의 경우 2011년부터 주택가격이 가파르게 오르자 2013년 당시 집권여당인 ‘CDU’가 “주택공급은 임차인을 위한 최고의 보호정책이며 임대료 급증에 대한 최선의 조치”라며 2015년부터 임대료 규제부터 금융 규제 강화, 주택 공급 확대에 이르는 다양한 대응책을 쏟아냈다. 특히 2018년에는 주택 150만 채 공급을 포함한 종합대책을 내놨다. 이같은 노력에 대해 독일 연방정부는 소기의 성과를 거뒀다고 자평하고 있다. 하지만 2022년 1분까지 주택시장 불안은 지속되고 있고, 공급 속도는 더뎌 추가지원 요구가 이어지고 있는 상황이다. 영국도 상황은 비슷하다. 2012년 이후 집값이 급등하면서 집권당인 보수당은 2015년~2020년까지 주택 100만 채 공급을 선언했고, 2017년에 다시 50만 채 추가 공급계획을 내놨다. 하지만 2020/2021년에도 전년 대비 공급이 11% 감소하면서 현재의 시스템으로는 공급 확대에 한계가 있다는 분석이 나왔다. 영국의회위원회는 올해 1월 보고서를 통해 “목표 달성이 어렵다”며 “기술 및 토지 부족, 중소 건설업자의 역할 축소, 사회주택 공급지원 및 계획시스템의 지연 등 다양한 문제가 원인”이라고 지적했다. 허 연구실장은 두 나라에서 보여준 시사점으로 사회적 갈등 조율과 산업 및 시스템 선진화, 미래 대응 등을 꼽았다. 사회적 갈등 조율은 공급 확대를 위한 도심 개발 과정에서 어느 나라나 사회적 갈등이 발생하는 만큼 민관협의체 구성, 이미지캠페인, 개발계획 수립 시 시민참여 유도 등과 같은 사회적 합의를 위한 노력이 필요하다는 의미이다. 산업 및 시스템 선진화는 공급 기간 단축, 비용 절감 등을 위한 주택 산업의 전반적인 시스템 개편과 선진화 작업에 관심을 가져야 한다는 뜻이다. 이와 함께 공급 확대 과정에서 스마트 건설이나 제로에너지 등과 같은 미래 사회를 위한 정책도 반영해야 한다고 강조했다. “민간 참여 이끌어낼 다양한 방안 필요”이태희 건산연 부연구위원은 ‘정비사업 추진방향과 민간·공공의 협력과제’라는 주제발표에서 “급속한 도시화를 겪은 우리나라는 아직 물리적 환경이 매우 열악한 곳이 많은데다 요즘의 주거 패러다임도 점차 직주근접을 선호하는 추세로 변화되는 점을 감안할 때 도시 정비사업을 보다 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 지적했다. 그는 이어 “지금과 같은 소극적인 인허가 위주의 공공개입 방식을 넘어, 필요시 보다 적극적인 공공지원과 민간·공공 협력을 통해 도시정비 사업을 추진해 나갈 필요가 있다”고 덧붙였다. 즉 민간의 적극적인 참여를 유도할 다양한 방안이 마련돼야 한다는 것이다. 그는 이를 위해 우선 도심 내 부지 확보가 어려운 점을 고려해 민간부지 매입이나 임차 시 우선입주권 부여나 연금형 분할지급 등과 같은 인센티브를 마련해 토지 등 소유자의 사업 참여를 촉진시키는 방안을 제시했다. 또 사업여건이 열악해 민간주도사업이 어려운 지역을 대상으로 하는 공공참여 거점사업, 역세권 준주거지역의 소규모재개발사업과 연계한 지역공동체 활성화, 1·2인 가구 등 인구가구 변화와 주거수요에 대응한 새로운 도심 주거유형 개발, 공공민간협력 지원체계를 관리할 주택정비 플랫폼 구축 등을 검토해야 한다고 주장했다. “서울시의 ‘신통기획’ 전국으로 확대해야”권혁삼 토지주택연구원 연구위원도 ‘역세권 주거와 소규모 정비를 중심으로 한 민간·공공 협력과제’라는 발표를 통해서 민간 참여를 이끌어낼 방안 마련이 필요하다는 의견을 내놨다. 수요가 많은 도심 내에 양질의 신규주택을 충분히 공급하기 위해서는 민간과 공공의 협력이 필수적이라는 것이다. 그는 이를 위해 “공공부문이 정책의 결과에 집중하는 ‘실용주의적 접근’이 필요하다”며 “공공성에 대한 경직된 사고를 넘어서야 한다”고 강조했다. 공공이든 민간이든 효율적·효과적으로 국민주거 안정과 주거환경 개선, 주택공급 등과 같은 정책 목적을 잘 달성할 수 있는 방식으로 추진해야 한다는 의미이다. 그는 “현행 민간 정비사업의 경우 대부분의 비용을 민간이 부담하고, 공공은 인허가 역할에 머문다”며 “민간공공의 협력 효과를 높이기 위한 개선방안으로 적극적 협력으로 변화가 필요하다”고 주문했다. 이어 “서울시가 추진하고 있는 ‘신속통합기획(’신통기획‘)’은 공공이 마땅히 해야하는 역할을 이제야 하는 것”이라며 “현재 기조를 유지하고 일부 제도를 보완해 전국적으로 확대 적용해야 한다”고 지적했다. 그는 민간재개발, 주거환경개선사업, 공공재개발, 공공직접시행재개발, 도심공공주택복합사업, 주거재생 혁신사업 등으로 복잡하게 나눠져 있는 공공 참여 정비사업도 구조조정을 통해 도시정비법으로 통일할 필요가 있다고 주장했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-22
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  • 공실률 높은 상가의 특징? ‘이것’ 비중 높아

    신도시나 세종시, 혁신도시 지역에서 법무사사무실이나 학원, 병의원 등의 비율이 높은 곳일수록 상권의 공실 수준이 낮은 반면 숙박·음식업 비율이 높은 곳은 공실이 높은 것으로 나타났다는 연구 결과가 나왔다. 또 △건물이 준공한 지 오래될수록 △상가나 공원, 횡단보도 등에 접할수록 △접면도로의 폭이 넓을수록 상가공실률은 낮아지는 것으로 드러났다. 이에 따라 상권의 성격이나 배후수요를 고려한 상권개발 노력이 필요하며, 상권의 용도규제를 완화하고, 상업용지 공급량을 줄이는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 한국부동산원은 이런 내용이 담긴 리포트 ‘부동산정책 브리프 제 1호-상가 공실요인 및 정책방안’을 최근 발행했다. 이번 연구는 지난해(2021년) 9월 현재 신도시 및 택지개발지구 21개 상권의 집합상가를 대상으로 공실 상황에 대한 전수 조사한 결과이다. ● 음식업 구성비 높은 곳일수록 공실 많다 21일 리포트에 따르면 상권의 평균적인 업종 분포는 숙박·음식(28%)이 가장 많았고, 교육서비스(16%) 도소매(13%) 보건복지(12%)의 순으로 뒤를 이었다. 공실과 업종의 상관관계를 분석한 결과, 공실률이 높은 상권은 숙박·음식업의 구성비율이 높았다. 반면 공실률이 낮은 상권은 학원 등 교육서비스와 병의원 등 보건·복지업 등의 구성비율이 상대적으로 높았다. 또 사업관리·지원 서비스업, 공공행정 서비스업 등도 구성비율이 높을수록 상권의 전반적인 공실수준을 떨어뜨렸다. 또 상권 내 집합상가의 비율, 상가공급 수준, 지구단위계획의 규제강도 등도 상권 공실의 상승요인으로 작용하는 것으로 확인됐다. 즉 상가 공급 측면에서 ‘상권 배후지의 주택수보다 상권의 상가면적이 클수록 상권공실률이 상승했다는 뜻이다. 건물의 준공시기도 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 신축 건물일수록 건물의 공실률이 높아지며, 반대로 준공된 지 오래될수록 공실률은 낮아진 것이다. 신축 건물일수록 임대료의 하방 경직성이 크고 상대적으로 점포 입점유치 노력의 기간이 짧은 것이 원인이다. 여기에 건물의 활성화 정도도 상대적으로 낮아 공실률이 높아진 것으로 풀이됐다. 건물의 입지 특성도 공실 발생에 주요 요인이다. 공원 광장 등과 같은 개방된 공간이나 횡단보도에 접할수록, 접면도로의 폭이 넓을수록 상가건물의 공실률이 낮았다. 풍부한 유동인구와 편리한 접근성 등이 영향을 미쳤을 가능성이 크다. ● 집합상가 중심 개발이 상가공실 문제 심화 이런 문제를 보완하기 위해 신도시 상업용지 비율은 최근 개발된 신도시일수록 축소되는 추세다. 신도시별 상업용지비율을 보면 수도권 1기 신도시는 6.9%에 달했지만 수도권 2기 신도시에선 4.6%로 2.3%포인트 낮춰졌고, 혁신도시(4.0%) 행복도시(3.0% 내외)는 더 줄어든 상태다. 문제는 이해관계자의 구성이 다양하고, 관계자의 수가 많은 집합상가 중심으로 신도시 상권이 개발되면서 상가공실이 지역현안과제로 악화되는 경향이 많다는 점이다. 일반상가는 이해관계자가 건물주, 입주자(업주) 등으로 한정적이다. 반면 집합상가는 투자자, 개발자, 건물주, 입주자 등 다양하다. 또 집합상가는 호별로 건물주(임대인)이 다르기 때문에 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 십상이다. 엄격한 용도 규제도 신도시 상가 활성화의 걸림돌이었다. 일반적으로 용도지역제에 따른 상업지역에서는 22~26개의 용도로 상가건축물 이용이 가능하다. 하지만 신도시에서는 평균 10개 내외의 용도만 허용되고, 건물 층별 규제도 있다.● 상업용지 공급 방식 다양화 필요하다 신도시 상가 공실 발생으로 인한 문제 해결을 위해선 상권용지 공급량과 공급시기를 조절할 필요가 있는 것으로 지적됐다. 택지개발을 진행하면서 특정시점에 2년 내 한꺼번에 개발해 공급하는 방식에서 탈피해야 한다는 것이다. 집합상가 중심의 상업용지 공급도 개선이 시급하다. 대부분 집합상가용으로 공급되는 대규모 상업용지 중심의 공급방식 대신 일반상가 또는 상가주택 조성용지를 일정 부분 안배해 공급할 필요가 있다는 지적이다. 이와 함께 상권의 배후지와 업종 구성을 고려한 상업용지 개발방식도 요구됐다. 같은 주거지 상권이라도 학원가 형성이나 병의원 밀집 여부 등을 고려하라는 주문이다. 또 상가공실 최소화를 위해 녹지, 공원, 광자 등 보행 친화적 환경을 조성해야 한다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-21
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  • 펫가든-필로티 정원…아파트 ‘포스트 코로나 맞춤공간’ 필요

    18일 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 사회적 거리두기가 전면 해제되는 등 포스트코로나 시대를 대비한 정책들이 본격 가동되고 있다. 이런 가운데 코로나가 종식되면 아파트 실내외 공간 설계에 대대적인 변화가 필요하다는 연구결과가 나와 눈길을 끈다. 코로나19로 주거공간에 대한 입주민들의 수요가 크게 달라졌기 때문이다. 코로나19 이전보다 아파트 단지에서 보내는 시간이 길어질 가능성이 크고, 아파트 조경시설을 포함한 실내외 공간에 훨씬 다양한 기능이 요구된다는 것이다. 이에 따라 단지 내 여가레저형 공간 등 다기능 조경공간을 설치하고, 발코니·테라스를 활용한 옥외공간이나 건물구조에 변화를 주는 방안이 새로운 모델로 제시됐다. 또 반려동물과의 공동이용 공간을 조성하고, 가상현실 기술을 적용한 조경공간을 조성하는 방안도 제안됐다. 한국토지주택공사(LH) 산하 연구기관인 토지주택연구원은 이런 내용이 담긴 논문 ‘포스트코로나 시대의 변화된 주거환경을 고려한 조경계획 방안 연구’를 최근 발행했다. 이번 연구는 최근 10년 간 급변하고 있는 기후환경과 인구 및 가구구조 변화에다 코로나19로 인한 생활행태 및 거주환경 변화 요구를 반영한 새로운 정주환경 조성모델을 만들기 위해 추진됐다. 이를 위해 토지주택연구원은 국내외 관련 자료와 사례조사, 설문조사 등을 추진했다. 특히 설문조사는 LH가 공급한 분양주택과 공공임대주택 입주자 및 입주예정자 1000명을 대상으로 온라인으로 진행했다. ● “일상회복보다는 상황에 맞는 거리두기 유지” 20일 설문조사 결과에 따르면 코로나19 이전에는 아파트 조경공간에서 평균 1~2시간의 여가시간을 보냈지만 코로나 확산시기에는 1시간 미만으로 줄었다. 하지만 코로나가 종식되면 평균 여가시간을 1~3시간 이상 보내겠다는 응답자가 70% 이상으로 다수를 차지했다. 특히 30~40대의 응답에서 2~3시간이 가장 많았다. 아이들과 함께 조경공간에 대한 이용이 증가할 가능성이 크다는 뜻이다. 응답자들은 코로나 이후 생활방식에 대한 질문에 ‘일상으로 복귀(14%)’보다는 ‘상황에 맞는 거리두기 적용(52%)’이나 ‘위드 코로나(34%)’를 더 많이 꼽았다. 코로나 이전과는 다른 조경공간 조성 등 맞춤형 대응전략이 필요함을 시사한다. 조경공간에서 원하는 활동에 대해선 산책(41%) 운동(26%) 휴식(24% 등의 순으로 나타났다. 또 현재 거주하는 단지의 조경공간에 대한 만족도는 60%(매우 만족·13%, 조금만족·47%)로 높은 편이었다. 현재 주로 이용하는 조경공간은 휴게 소통공간-운동공간-놀이공간의 순으로 많았다. 또 조경녹지 공간 방문은 주 2회 이상(49%)이 절반가량을 차지했고 주 1회(32%)가 그 뒤를 이었다.● 지붕쉼터, 소규모 이용공간 수요 크다 조경공간 개선과 관련해서도 다양한 아이디어가 나왔다. 우선 외부공간에 조성하면 지금보다 효과적으로 이용할 수 있는 공간으로 ‘지붕쉼터’를 꼽는 응답자가 가장 많았다. 지붕이 설치된 휴게공간을 중요하게 여기고 있다는 뜻으로 풀이된다. 코로나와 관련해 필요한 보건·위생 공간을 묻는 질문에 응답자들은 위험을 최소화할 수 있는 ‘소규모 인원만 이용 가능한 공간’을 제일 많이 선택했다. 코로나로 인해 외부인이나 낯선 사람들과는 접촉하지 않도록 적정 거리를 유지하려는 심리가 반영된 결과로 보인다.조경공간을 24시간 안전하게 사용하기 위해 필요한 시설로는 폐쇄회로(CC)TV-야간조명-사각지대공간 최소화 등이 요구됐다. 반려동물과의 공유할 수 있는 공간 도입에 대해서는 긍정적인 반응이 많았다. 사회적 거리두기가 가능하고, 날씨 등의 영향에 간섭받지 않으면서 실외활동이 가능한 공간으로서 발코니·테라스 등과 같은 옥외공간 도입에 대해서도 응답자의 87%가 긍정적으로 대답했다. 이밖에 응답자들은 기후변화와 4차 산업혁명 등의 사회적 변화를 고려한 스마트시설을 도입한 조경공간 조성이 중요하게 여겼다. 또 비대면 환경에서 안전한 커뮤니케이션을 위해 가상공간에서 현실과 같이 경험하고 정보를 얻을 수 있는 AR(증강현실)이나 VR(가상현실) 등과 연계된 조경공간 운영에도 큰 관심을 높았다. ● 펫가든, 소규모 프라이빗 휴식공간 등 맞춤형 대응 필요 토지주택연구원은 이런 설문조사 결과와 국내 민간기업들의 움직임, 프랑스 이탈리아 싱가포르 대만 등 해외 여러 나라의 실제 사례 등을 토대로 아파트 조경에 도입한 새로운 모델들을 제시했다. 우선 안전한 거리를 유지하면서 이용할 수 있는 다층 구조의 실내외 활동 공간(‘멀티레이어 공간’)을 만들고, 반려동물과 함께 할 수 있는 ‘펫가든’을 도입할 것을 제안했다. 또 거리두기와 사적공간의 성격을 강조한 비접촉 공간에 대한 관심을 고려해 필로티 정원, 포켓정원 등과 같은 소규모의 프라이빗 휴식공간과 비대면의 안전한 어린이 놀이터 도입도 거론됐다. 캠핑공간이나 소규모의 야외공연장, 영화관람 장소, 피크닉정원 등과 같은 여가 및 레저공간 도입도 고려 대상 리스트에 올랐다. 이밖에 발코니·테라스를 활용한 ‘건물연계형 입체정원’이나 코로나 장기화로 인한 심리적 스트레스를 해소할 ‘치유정원’ 등의 설치도 제시됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-20
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  • 새정부 출범 앞두고 집값 ‘꿈틀’… 엇갈리는 전문가 전망

    새 정부 출범이 한 달도 남지 않은 가운데 또다시 집값 동향에 관심이 모아지고 있다. 지난해 하반기부터 하향 안정세를 보이던 집값이 최근 들어 다시 꿈틀댈 조짐을 보이고 있어서다. 특히 전국 집값 움직임을 주도하는 서울 아파트값이 11주 만에 하락세를 멈췄다. 대통령직 인수위원회 등 새 정부 출범 준비 관계자들도 이를 의식한 듯 대선 공약 등으로 추진했던 각종 부동산 규제 완화 작업에 대한 속도조절론을 언급하기 시작했다. 관련 조치들이 부동산 시장을 자극할 수 있다는 판단에 따른 조치이다. 하지만 시장 전망에 대한 전문가들의 의견은 금리 인상과 공급 확대에 따른 하향 안정세 주장과 규제 완화 등에 따른 상승세 주장으로 엇갈리고 있다. 좀 더 추이를 지켜보면서 시장 전망의 방향을 판단해야 한다는 뜻이다. ● 집값 하향 안정세 주춤 서울 아파트값이 하락세를 멈췄다. 한국부동산원에 따르면 4월 1주차(4일 기준) 서울 아파트값은 전주(3월 4주차·28일 기준)와 같았다. 1월 4주차(24일 기준)부터 하락하기 시작한 지 11주 만이다. 매물이 줄어든 가운데 강북권은 하락폭이 감소했고, 강남권은 상승폭이 확대된 게 원인이다. 특히 용산구 아파트값이 0.02% 상승하면서 분위기 반전을 주도했다. 대통령 집무실 이전에 따른 지역개발 기대감이 커지면서 상승폭도 전주보다 0.01%포인트 커졌다. 다른 지역은 혼조세를 보이고 있다. 전국적으로 아파트값은 0.01% 떨어졌다. 수도권이 0.02% 하락한 게 주원인으로 보인다. 수도권을 제외한 나머지 지방지역은 평균 0.01% 오르며 전주의 상승세를 이어갔다. 하지만 지역별 상황은 복잡하다. 대구(-0.14%) 대전(-0.03%) 울산(-0.02%) 세종(-0.08%) 충남(-0.04%) 전남(-0.04%) 등은 떨어졌다. 반면 부산(0.01%) 광주(0.05%) 강원(0.09%) 충북(0.02%) 전북(0.06%) 경북(0.04%) 경남(0.08%) 제주(0.02%) 등은 모두 올랐다. 지역별 수급 상황과 국지적인 개발 호재 등의 영향이 제각각이기 때문에 나타난 결과로 풀이된다. ● 집값 안정 찾을 것…‘5% 상승’에서 ‘보합’으로 수정 이처럼 상황이 혼조세를 보이면서 앞으로의 집값 움직임에 대한 전문가들의 전망도 엇갈리는 등 복잡해지고 있다. 하향 안정세를 유지할 것이라는 주장은 주택공급 확대 등 각종 수급 지표가 개선되고 있고, 금리가 오름세를 지속할 가능성이 높다는 점을 근거로 제시한다. 대표적인 곳이 대한전문건설협회 산하기관인 ‘대한건설정책연구원’이다. 이곳은 지난해 말 올해 집값을 전국 기준으로 5%, 수도권은 7% 오를 것이라는 전망을 내놨다. 그런데 3개월만인 지난달 말 펴낸 보고서 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈-제5호’를 통해 이를 뒤집고 “보합으로 수정 전망한다”고 밝혔다. 전문기관이 3개월이라는 짧은 시간에 시장 전망을 바꾼 것은 이례적인 일이다. 연구진은 보고서에서 “당초 주택공급 확대 개선이 불확실하고, 금리인상 지연으로 저금리 상황이 유지될 것으로 판단했다”며 “하지만, 인플레이션에 대응한 금리인상 본격화와 수급불안 심리가 빠르게 개선되는 상황”이라고 수정 전망의 근거를 제시했다. 이어 아파트 가격 순환변동 과정을 볼 때 매매와 전세가격 모두 수축국면으로 전환돼 앞으로 주택가격 안정세가 기대된다는 점도 덧붙였다. “그간 상승폭이 컸던 수도권뿐만 아니라 전국적으로 매매와 전세가격 순환변동은 수축단계에 진입했다”며 “공급 확대가 유지되고, 금리상승과 금융규제 강화로 수요 조정이 지속된다면 수급 여건은 점차 안정될 가능성이 큰 것으로 판단된다”는 것이다. ● 집값 다시 오를 수 있다…각종 지표 상승세 반전 집값이 다시 오를 것이라는 분석은 각종 지표가 다시 꿈틀대고 있는 점에 주목한다. 우선 주택시장 상황에 민감할 수밖에 없는 주택사업자들의 반응이 뜨겁다. 우선 분양시장호조에 대한 기대감이 눈에 띄게 좋아졌다. 주택산업연구원이 12일(오늘) 발표한 4월 분양경기실사지수(HSSI) 전망에 따르면 전국의 지수가 92.9로, 지난달보다 15.3포인트(p) 상승했다. 특히 서울(114.6, 전달 대비 상승폭·24.9%포인트)과 인천(107.1, 29.4%포인트) 경기(117.5, 29.7%포인트) 등 수도권 지역이 일제히 100을 넘어섰다. 이 지수I가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 뜻이다. 주택산업연구원이 10일 발표한 전국 주택사업경기실사지수(HBSI)의 4월 전망치도 10개월 만에 기준선(100)을 넘어선 101.2를 기록했다. 2017년 6월(131.8) 이후 4년 10개월 만에 최고치이며, 지난달(66.2)과 비교하면 무려 35포인트 상승한 수치다. 이 지수는 85 미만이면 경기 하강국면을 예상하는 사업자가 많다는 뜻이다. 반면 85 이상~115미만은 보합, 115 이상이면 상승국면을 기대하는 사업자가 다수라는 의미이다. 결국 시장 상황이 더 이상 나빠지지 않을 것으로 기대하는 사업자가 늘어난 셈이다. 수요자 심리도 달라지고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트의 4월 1주차(4일 기준) 매매수급지수는 전주(3월 4주차·28일 기준)보다 1.6포인트 오른 90.7로 조사됐다. 최근 5주 연속 오름세를 보이며 1월 3주차(91.2) 이후 11주 만에 90선을 회복한 것이다. 매매수급지수가 기준선(100)에 못 미치면 집을 팔려는 사람이 더 많다는 의미이지만 상향 추세를 보이고 있다는 점에서 눈길을 끈다. 꾸준하게 줄어들었던 거래량도 눈에 띄게 늘고 있다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 937건(계약일 기준)으로 2월 거래량(805건)을 넘겼다.● 시장 전망 추이는 좀 더 지켜봐야 이처럼 주장이 엇갈리면서 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 무엇보다 새 정부가 규제 완화 공약에 대한 옥석가리기와 속도조절에 나설 가능성이 대두되고 있기 때문이다. 주택산업연구원도 12일(오늘) 발표한 분양경기실사지수와 관련해 “정부의 공급확대 정책기조가 지속되는 가운데 봄 분양성수기가 도래하였고, 대선 이후 민간의 역할확대와 규제완화로의 정책전환이 예상되며 분양시장에 대한 긍정적 전망이 증가한 것으로 판단된다”고 분석했다. 이어 “지역별 수급여건에 따른 전망치 격차가 여전히 존재하고, 실질적인 분양사업여건 개선에는 시간이 소요된다”며 “정부 정책에 대한 활용방안 모색과 함께 사업환경 변화에 따른 대비책 마련이 필요하다”고 강조했다. 서울벤처대학원대학교 부동산학과 최민섭 교수도 “현재 나타나고 있는 일부 시장의 가격 움직임은 재건축 규제 완화 등에 대한 기대심리가 반영된 결과로 보인다”며 “하지만 관련 규제 완화 작업에 시간이 걸리는데다, 규제 완화에 따른 집값 상승이 부담으로 작용할 새정부가 부동산 정책 방향을 어떤 식으로 끌고나갈지 알 수 없는 만큼 좀 더 긴 호흡에서 시장 상황을 지켜봐야 한다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-12
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  • ‘임대차 3법’ 재검토한다는데…국토부, 느닷없이 강화방안 마련

    한 달 뒤 출범할 새 정부가 임대차 3법 개정에 대한 강력한 의지를 잇달아 밝히고 있는 가운데 국토교통부가 ‘주택 임대차계약 신고제(이하 ’임대차 신고제‘)’ 강화를 위한 연구용역을 진행 중이어서 논란이 예상된다. 윤석열 당선인은 ‘부동산 정상화’를 목표로 “임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치를 마련”을 핵심 공약으로 내걸었다. 국토부 장관 후보로 내정된 원희룡 대통령직인수위원회 기획위원장도 11일(오늘) 출근길에 기자들과 만난 자리에서 “(임대차 3법의) 실제 작동이 기대에 못 미쳤다”며 전면적인 재검토가 불가피하다는 입장을 분명히 했다. 하지만 국토부는 7일 ‘임대차 신고제 정착을 위한 제도개선 방안 연구’라는 용역긴급입찰 공고를 냈다. 연구의 목적은 “임대차 신고제가 일상적 제도로 자리매김하기 위해 대출, 세제 등 유관 제도와의 연계 강화 방안 마련 등을 추진하는 것”으로 돼 있다. 한 달 뒤 출범할 새 정부 방침과는 정면충돌하는 조치이다. ● 국토부, 임대차 신고제 강화 추진 입찰 제안요청서에 따르면 국토부는 임대차 3법의 시행 성과에 대해 긍정적으로 평가했다. 임대차 신고제가 지난해 6월부터 시행돼 12월까지 7개월 간 76만 건의 신고가 접수됐는데, 갱신계약 약 15만 건(20%) 중 절반을 넘는 53.2%가 계약갱신청구권을 행사했고, 75.2%가 인상률 5% 이하였다고 밝힌 것이다. 임대차 신고제와 계약갱신청구권, 전월세상한제 등이 일정 수준의 성과를 냈다는 의미이다. 국토부가 추진하는 이번 용역은 크게 4가지에 대한 연구 분석으로 이뤄진다. 우선 임대차 신고정보를 활용해 지역별 주택유형별 계약유형별(신규·갱신) 현황을 분석하는 것이다. 이어 임대차 관련 국내외 법·제도 및 선행연구에 대한 검토가 이뤄진다. 이런 분석 결과들을 바탕으로 임대차 신고율 제고 및 제도 저변확대를 위해 대출이나 세제 등 유관제도와 연계를 강화하는 방안을 마련하고, 임대차 신고 활성화를 위한 맞춤형 홍보 전략도 수립해야 한다. 마지막으로 임대차 신고정보의 정확성을 높일 수 있는 방안과 주거급여나 주민등록 등 유관제도와 정보 연계방안도 세워야 한다. 9000만 원의 예산이 투입될 이번 용역입찰은 온라인으로 진행되며, 15~19일까지 사업신청서 접수가 진행된다. 사업자로 선정되면 과업에 착수한 뒤 9개월 이내에 결과물을 만들어야 한다. 즉 서둘러도 올해 말 이후에나 연구결과가 정부에 전달된다는 뜻이다.● 윤석열호, 임대차 3법 손보겠다 문제는 이를 토대로 정책을 펼쳐나가야 할 새 정부가 임대차 3법에 대한 전면적인 재검토 입장을 강력하게 밝혀왔다는 점이다. ‘부동산 대선’이라 불릴 정도였던 이번 대선에서 윤 당선인은 공약집을 통해 부동산 정상화를 별도의 항목으로 내걸고 중요하게 다뤘다. 특히 “주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠다”며 “임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로 잡겠다”고 강조했다. 부동산 관련 공약 실현을 뒷받침하기 위해 대통령직 인수위원회가 지난달 30일부터 별도로 팀을 구성해 가동 중인 ‘부동산태스크포스(TF)’도 첫 일성으로 ‘임대차 3법 폐지· 축소’ 방침을 밝히기도 했다. 국토부 장관 후보로 내정된 원희룡 인수위 기획위원장도 마찬가지 입장이다. 그는 11일 정부과천청사로 출근하다 만난 기자들에게 “임대차 3법은 주거 약자인 임차인들의 주거권을 보호하고 가격, 기간, 정보 격차 등 약자가 일방적으로 피해를 당하고 있는 것에 대한 보호 장치를 주기 위한 좋은 의도로 마련된 법”이라고 평가했다. 이어 “다만 이게 실제로 시장에서 작동되는 데 있어 기대에 미치지 못하는 부분도 있고, 시장에 부작용을 준 부분도 있다”며 “특히 전월세전환율 같은 경우에 획일적인 기준이라든지 지역적인 차이 또는 임대차의 수요와 공급 등 일부 지역적인 특성들이 무시되고 국회 입법 과정에서 놓친 많은 문제점들이 있다”고 지적했다. 그는 또 “정책을 통해 보호하고자 하는 대상은 절대 다수의 세입자, 임차인이라는 것을 분명히 하고 그런 기조 하에서 종합적으로 검토하도록 하겠다”며 임대차 3법에 대한 전면적인 수정 가능성을 강력하게 시사했다. ● ‘사전교감’ vs ‘알박기’ 국토부의 이같은 행보에 대해 전문가들의 해석은 엇갈렸다. 새 정부와의 사전 교감을 통한 작업이라는 분석과 국회의 다수석을 차지한 민주당과 현 정부의 요구에 따른 ‘알박기용’ 사전정지 작업이라는 주장이다. 사전교감설은 새 정부가 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대해선 부정적이지만 신고제의 필요성은 상대적으로 긍정적으로 보고 있다는 분석을 바탕에 깔고 있다. 국토부의 민간자문위원으로 오랜 기간 활동해온 전문가 A씨는 “공무원이 한 달 정도 남은 정권을 위해 1억 원에 가까운 정부 예산을 써가며 정책연구용역을 진행하기란 쉽지 않다”고 말했다. 반면 알박기용으로 보는 전문가들은 부동산 정책의 전반적인 실패에도 임대차 3법이 상대적으로 긍정적인 평가를 받는 점에 고무된 현 정부와 국회의 다수석을 차지한 민주당이 배후에 있을 것이라고 지적한다. 수도권 대학의 부동산학과 교수 B씨는 “임대차 3법을 손대기 위해선 관련 법률 개정작업이 불가피하다”며 “국회를 장악한 민주당과 현 정부가 임대차 신고제의 장점을 홍보함으로써 여론의 우위를 점하려는 것으로 보인다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-11
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  • 韓 기온상승, 세계 평균보다 두배 이상 빨라…기후 재앙 온다

    한국의 기후변화가 전 세계 평균보다 빠른 속도로 진행되고 있으며, 이로 인한 대규모 자연재해 발생 가능성이 높다는 분석 결과가 나왔다. 이런 기후변화로 인한 재해는 규모가 크고, 예측이 불가능하다는 특징도 갖고 있었다. 이에 따라 주요 방재시설물의 시설처리 설계용량을 대폭 늘리고, 상습적으로 침수가 발생하는 지역은 대형 지하조절지를 조성해야 할 것으로 지적됐다. 또 여러 부처로 나뉘어 있는 각종 재해 안전시스템을 통합한 스마트 국토안전시스템을 구축하는 등 다각적인 대응 방안 마련이 요구됐다. 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원은 최근 이런 내용이 담긴 리포트 ‘기후변화 재해에 대응한 안전국토 구현방안’을 공개했다. 이 리포트는 국토부의 지원을 받아 수행된 ‘폭염 및 폭우재해에 대응한 도시방재 기술개선 연구’의 일부 내용을 수정 보완한 것이다.● 한국 기온 변화, 세계 평균 크게 넘어섰다 8일 리포트에 따르면 우리나라 기온 상승폭은 전 세계 평균보다 두 배 이상 빠른 속도로 진행되고 있다. 최근 100년간(1912~2017년) 우리나라 6대 도시 평균기온은 1.8℃ 상승했으며, 최근 10년 간 강수량은 11.6㎜, 40년 간 해수면은 10cm 상승한 것으로 집계된 것이다. 문제는 한국의 미래 기후변화 속도 또한 전세계 전망치보다 빠를 것으로 예상된다는 점이다. 21세기 후반 우리나라는 온실가스 배출 정도에 따라 평균 기온은 29~4.7℃ 상승하고, 강수량은 3.3~13.1% 증가하며, 해수면은 37~65cm 상승할 것으로 분석됐다. 실제로 이런 우울한 전망은 현실화할 가능성이 높다. 지난해의 경우 전국 각지에서 이상기후 현상이 발생하며 여러 부문에서 최고 기록을 잇달아 갈아 치웠기 때문이다. 대표적인 사례가 경기 파주로 지난해 5월에 243.0㎜의 강수량으로 역대 1위를 기록했다. 인천에서는 지난해 10월 4일, 평균 23.5℃를 기록하며 당일 평균온도로 최고 기록을 세웠다. 이밖에 전국 각지에서 하루 최대 강수량, 동절기 최저온도 이상 급등, 하루 최대 풍속 등의 기록이 속출했다. 이런 기후변화로 인한 재해는 유례가 드문 대규모 형태로 발생한다는 특징을 갖는다. 또 전통적인 자연재해가 홍수나 가뭄의 형태로 제한됐다면 기후변화로 인한 재해는 폭염 폭설 강풍 해수면 상승 등 다양하게 나타난다. 이와 함께 언제 어디서 발생할지 모른다는 불확실성이 크기 때문에 과거 재해에 취약했던 지역은 물론 안전하다고 여겨졌던 지역까지도 재해에 노출될 위험도가 높다는 점도 특징이다. ● 하수도 처리설계용량 대폭 늘려야 따라서 기후변화 재해에 대응한 안전한 도시를 만들기 위한 대책 마련이 시급하다. 우선 도시 기후변화 재해취약성 분석제도의 실효성을 높이고, 여러 부처로 나뉘어 추진되고 있는 도시 방재 관련 정책들의 연계성을 높여야 한다. 또 우리나라의 대표적인 자연재해인 폭우재해에 대응하기 위해선 하수관거의 설계기준을 상향조정하고, 대형방재시설물을 설치하는 등 상습침수구역에 대한 관리를 강화해야 한다. 연구원은 이와 관련 “서울시를 포함한 다수의 도시 하수관거 설계빈도가 간선은 10년 빈도, 지선은 5년 빈도로 책정돼 있다”며 “기후변화에 따른 대형폭우를 고려해 간선은 20~30년 빈도, 지선은 10년 빈도로 상향 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 지적했다. 또 “인구와 기반시설이 집중된 대도시 상습침수지역에는 대형 지하조절지 등 시설물을 추가로 마련해야 한다”고 덧붙였다. 도시의 토지이용과 단지조성, 건축물을 연계한 다중 안전도시체계도 구축해야 한다. 재해취약성 분석을 통해 취약지역의 토지이용은 제한하고, 재해위험이 낮은 지역으로 개발을 유도하라는 것이다. 또 재해특성을 고려한 건축재료 활용 유도와 구조 및 배치 계획 등도 마련해야 한다. 이와 함께 행정안전부의 국가재난관리시스템과 국토부의 도시계획정보체계를 통합한 ‘스마트 국토안전시스템’을 만들고, 기후 변화 등과 관련한 법·제도의 개선 및 중앙과 지방정부의 협력체계 강화, 세분화된 방재매뉴얼 개발 등도 서두를 필요가 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-08
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  • ‘임대차 3법’ 시행 이후 서울 전세 신규계약 뚝, 이유는…

    지난해 6월 임대차 신고제가 시행된 이후 올해 2월까지 서울의 전세시장에서 신규계약 물량이 크게 줄어드는 대신 갱신계약은 크게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 아파트 전세시장에서 이런 변화가 두드러졌다. 반면 월세시장에서는 상대적으로 큰 변화가 없었다. 임대차 3법 시행을 앞두고 기존 전세계약을 끝낸 집주인과 세입자가 신규로 계약하는 경우가 많았지만 시간이 흐르면서 갱신계약이 자리잡아가고 있는 것이라는 분석이 나온다. 한편 보증금은 전세나 월세 모두 지난해 말 이후 하락세로 반전한 모양새다. 특히 아파트 전세 신규계약의 경우 지난해 11월을 정점으로 올해 2월까지 1억5000만 원가까이 뚝 떨어진 것으로 나타나 눈길을 끈다. 한국개발연구원(KDI)는 이런 내용이 담긴 ‘서울 전월세 갱신·신규 계약 현황’을 누리집에 6일(오늘) 공개했다. 자료는 지난해 6월 이후 올해 2월까지 임대차 신고제에 따라 국토교통부에 접수된 실거래 자료 25만6077건을 분석한 결과다. ● 임대차 3법 도입 앞두고 전세 신규계약 급증 KDI에 따르면 지난해 6월 신고 접수된 전세물량 1만6479건 가운데 72.0%에 해당하는 1만1867건이 신규계약이었고, 나머지 28.0%(4612건)이 갱신계약이었다. 이후 신규계약은 꾸준히 줄어 올해 2월에는 전체(1만2792건)의 절반을 조금 넘는 51.8%(6630건)로, 20%포인트 넘게 감소했다. 대신 갱신물량은 49.2%(6162건)로 늘어났다. 아파트의 경우 이런 변화가 훨씬 크게 나타났다. 지난해 6월 신규계약 물량이 전체(7494건)의 65.1%(4885건)를 차지했다. 하지만 이후 꾸준히 감소하다 올해 접어들어 절반 이하로 줄어들었고, 올해 2월에는 38.8%(2538건)까지 떨어졌다. 무려 26%포인트 넘게 쪼그라든 셈이다. 전문가들은 이에 대해 “임대차 신고제 도입을 앞두고 기존계약을 끝내고 임대료 등을 새로 책정하려는 수요가 몰리면서 지난해 신규 계약 비중이 높아진 것으로 보인다”고 설명했다. 즉 임대차 3법에 따라 임대료 인상에 제한이 가해질 것을 우려한 집주인이 기존 계약을 마무리 짓고 새로운 세입자를 찾는 등의 방식으로 신규 계약을 체결했을 가능성이 있다는 것이다. 이들은 또 “앞으로도 당분간은 신규계약 비중은 줄고, 갱신계약 비중이 늘어나는 추세가 이어질 것”으로 예상했다. 일반적으로 신규계약보다는 갱신계약물량이 훨씬 많기 때문이다. 반면 세입자에게 상대적으로 불리하다는 인식이 많아 손바뀜이 잦은 월세 계약에서는 신규계약이 절대적으로 높은 비중을 차지하고 있었다. 지난해 6월 전체 월세계약(1만2911건)에서 88.9%(1만1481건)였던 신규계약이 올해 2월에도 전체(8986건)의 79.0%(7097건)에 달했다. ● 강동 양천 강남구에서 전세신규계약 크게 감소서울시내 25개구별로 보면 강동구에서 가장 큰 변화가 컸다. 지난해 6월 신규계약 물량이 70%에서 올해 2월 38%로 무려 32%포인트가 줄어들었다. 강동구 아파트는 이 기간 65%에서 26%로 39%포인트가 감소했다. 뒤를 이어 변화폭이 큰 지역을 보면 양천구가 이 기간 전체 주택은 68%→40%(감소·28%포인트), 아파트는 61%→27%(34%포인트)가 각각 줄었다. 또 강남구도 전체 주택(65%→39%·26%포인트)과 아파트(60%→28%·32%포인트) 모두 큰 폭으로 감소했다. 이밖에 대부분의 지역에서 같은 기간에 신규 전세계약 물량이 20% 이상 감소한 것으로 나타났다. 또 거의 모든 지역에서 전체 주택(아파트+단독다가구+연립+오피스텔)보다는 아파트에서 이런 경향이 두드러졌다. 다만 중랑구는 이 기간 전체주택의 신규 계약 물량이 72%에서 64%로 7%포인트 줄어드는 데 그쳤고, 아파트는 신규 물량이 59%에서 64%로 오히려 늘어나 눈길을 끈다. 이에 대해 지난해 하반기에 중랑구에 신규 입주 아파트가 대거 몰렸을 가능성이 대두됐다.● 보증금은 지난해 하반기를 정점으로 하락 추세 한편 전세보증금은 지난해 말에 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 신규 계약은 지난해 6월 3억6200만 원에서 지난해 11월 3억9500만 원까지 상승세를 보였지만 이후 하락세로 반전해 올해 2월 3억1200만 원으로 떨어진 상태다. 갱신 계약은 지난해 6월 3억5700만 원에서 꾸준히 상승해 지난해 12월 4억4100만 원까지 치솟았다. 하지만 이후 하락세로 돌아서 올해 2월에는 4억1200만 원으로 내려앉았다. 아파트도 지난해 말 이후 하락세로 전환했지만 변화 폭은 상대적으로 컸다. 특히 신규 계약의 경우 지난해 6월 5억7900만 원에서 6억300만 원(7월)을 거쳐 5억6300만 원(8월)로 떨어졌다가 지난해 11월 6억3600만 원으로 급상승했다. 하지만 이후 하락세를 보이기 시작해 올해 2월에는 4억8700만 원까지 수직하락한 상태다. 무려 3개월 사이에 1억4900만 원이 떨어진 셈이다. 갱신계약은 상대적으로 완만하다. 지난해 6월 4억7300만 원에서 지난해 12월(5억5000만 원)까지 꾸준히 올랐다가 이후 하락세로 바뀌어 올해 2월 5억1800만 원에 머물렀다. 월세보증금도 비슷한 추이를 보였지만 변동폭은 미미하다. 전체 주택(갱신계약 기준)의 경우 지난해 6월 1억8300만 원에서 지난해 11월 2억5000만 원으로 정점을 찍은 뒤 올해 2월 2억3100만 원까지 내려앉았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-06
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  • 지난해 펜션·게스트하우스 창업 활발…코로나로 업종별 희비교차

    지난해 생활밀착형 업종 가운데 가장 많이 늘어난 것은 펜션·게스트하우스업이었다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화로 해외여행이 어려워진 소비자들이 국내로 눈을 돌리면서 관련 수요가 크게 늘어난 결과로 풀이된다. 또 위례신도시와 미사강변도시 등 대규모 택지개발사업이 잇따르면서 최근 인구가 급격하게 늘고 있는 경기 하남시에서 신규 창업이 가장 활발하게 이뤄진 것으로 나타났다. 특히 실내스크린골프점이나 기술이나 직업훈련학원의 창업이 활발했다. 국세청은 이런 내용을 담은 ‘그림으로 알아보는 100대 생활업종 동향(100대 업종 동향)’을 내놨다. 국세청이 매월 발행하는 ‘100대 업종 동향’은 창업이나 취업을 준비 중인 국민들에게 도움을 주고, 관련 사업자에게 유용한 정보를 제공하려는 목적으로 만들어졌다. 주로 소매와 음식·숙박, 서비스에 속하는 업종 가운데 소비자들의 일상생활과 밀접하게 관련된 품목이나 용역을 판매 또는 취급하는 업종들의 창업 상황을 보여준다. 처음에는 40개 업종만 소개됐으나 2017년 11월 이후 100개로 늘어났다.● 코로나에 펜션·게스트하우스 창업 활기5일 국세청에 따르면 지난해 12월 기준 100대 업종을 분석한 결과, 전년 말 대비 업종별 증가율 1위는 펜션·게스트하우스(25.2%)였다. 뒤를 이어 통신판매업(24.9%) 실내스크린골프점(18.9%) 기술 및 직업훈련학원(18.7%) 헬스클럽(17.3%)의 순이었다. 비대면 활성화와 건강에 대한 관심이 높아진 사회 분위기를 보여준다. 반면 지난해 1년 간 가장 많이 줄어든 업종은 간이주점(-11.5%)이었고, 호프전문점(-8.7%) PC방(-7.1%) 구내식당(-5.9%) 예식장(-5.4%) 등이 뒤를 이었다. 모두 코로나19로 인해 취해졌던 사회적 거리두기나 영업시간 제한, 비대면 근무 등으로 직격탄을 맞은 업종들이다. 36개 업종이 포함된 소매 분야에서 증가율 1위는 통신판매업이었다. 통신판매업은 등록사업자가 44만5574명으로 전체 100개 업종 중에서 가장 많았다. 통산판매업자는 비대면 상태에서 사업자가 우편, 전기통신(인터넷 포함) 등의 방법으로 상품 등의 판매에 관한 정보를 제공하고, 상품 등을 판매하는 사업자를 의미한다. 뒤를 이어 애완용품점-컴퓨터판매점-편의점-채소가게의 순으로 증가율이 높았다. 14개 업종이 포함된 음식·숙박 분야에서는 펜션·게스트하우스가 증가율 1위를 차지했고, 커피음료점-제과점-외국식전문점-일식전문점의 순으로 뒤를 이었다. 나머지 50개 업종이 포함된 서비스 분야에서는 실내스크린골프점-기술 및 직업훈련원-헬스클럽-피부관리업-교습소·공부방의 순이었다. 이런 흐름은 올해 초까지도 지속되고 있었다. 올해 1월 말 기준으로 1년 전과 비교한 100업종 분석 결과, 펜션·게스트하우스업이 전체 증가율 1위를 차지한 가운데 부문별 1위 자리를 통신판매업(소매업) 펜션·게스트하우스(음식·숙박) 실내스크린골프점(서비스)이 각각 지킨 것이다.● 경기 하남시에서 실내스크린골프장 창업 활발한편 지역별 증가율 1위는 경기 하남시로 지난해 1년 동안 무려 21.0%나 늘었다. 뒤를 이어 경기 김포(17.5%) 인천 연수구(16.7%) 경기 화성(16.2%) 남양주(14.9%)가 상위 5위 자리에 이름을 올렸다. 하남시에서는 실내스크린골프점(증가율 47.6%)과 기술 및 직업훈련원(47.4%)의 창업이 활발하게 이뤄진 가운데 헬스클럽(46.5%) 사진촬영업(40.5%) 건강보조식품가게(39.0%) 등도 높은 증가율을 보였다. 반면 지역별 증가율 1위 업종은 제각각이어서 눈길을 끈다. 증가율 2위를 차지한 김포시는 애완용품점(56.9%)의 증가율이 압도적으로 높았고, 연수구(72.7%)와 남양주시(46.2%)는 변호사, 화성시는 실내스크린골프점(41.6%)이었다. 단순하게 업체수가 늘어난 것만 따지면 경기 화성시가 5825개로 1위였고, 경기 남양주(4611개)-서울 강남구(3856개)-경기 김포(3831개)-경기 평택(3271개)의 순이었다. 업체수가 늘어난 5곳에서 모두 통신판매업이 1위를 차지했다. 5곳 모두 1000개 이상 늘어나면서 200~400개 수준인 2위 업종과 큰 차이를 보였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-05
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  • 지난해 주택구입부담 지수 역대 최고… 중위가구 내집 마련 더 어려워졌다

    지난해 전국적으로 집값이 폭등하면서 내 집 마련에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다. 반면 중위소득 가구가 평균적인 규모의 대출을 받아서 구입할 수 있는 주택 물량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 특히 집값이 크게 올랐던 서울의 경우 주택구입에 따른 부담이 전국 평균의 2,3배 수준으로 껑충 뛰면서 소득의 절반은 대출을 갚는데 써야할 상황으로 내몰렸다. 반면 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 물량은 전국 평균의 20분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원은 지난달 말 이런 내용이 담긴 ‘2022 주택금융리서치’를 발행했다. 25번째 발행되는 이 잡지는 지난해의 경우 매월 만들어졌지만 올해는 이번호가 처음이다. 주택구입부담지수, 2004년 이후 최고 수준8일 주택금융연구원에 따르면 지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 83.5로 전분기 (73.5)보다 10포인트 올랐다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2004년 이후 가장 높은 수준이다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수이다. 주택대출 상환액이 가구 소득의 약 25% 수준이면 주택구입부담지수가 100으로 산출된다. 지수가 낮으면 부담이 상대적으로 작고, 높으면 그만큼 부담이 크다는 뜻이다. 서울의 경우 주택구입부담지수가 지난해 4분기 199.2로, 전분기(182.0)보다 17.2포인트 상승하면서 역대 기록을 갈아 치웠다. 또 서울에서 집을 샀을 때 대출을 받았다면 매달 소득의 절반가량을 원금과 이자를 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 나머지 시도지역 모두 지난해 4분기 주택구입부담지수가 전분기보다 올라갔다. 세종이 144.8로 두 번째로 높았고, 인천이 91.4로 전분기(80.5)보다 10포인트 이상 높아졌다. 이밖에 대전(83.7) 부산(82.1) 등이 80대로 올라섰으며, 제주(78.9) 대구(78.6) 등도 고공행진을 했다. 규모 클수록 부담 커져…서울, 소득 절반 이상 대출 갚는데 쓸 판주택규모가 클수록 주택구입부담지수 상승폭은 커졌다. 60㎡(전용면적 기준) 이하 소형의 경우 지난해 4분기에 43.2로 전분기(37.7)보다 5.5포인트 올랐다. 그런데 △60㎡ 초과~85㎡이하 중소형은 10포인트 오른 90.0 △85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형은 15.3포인트 오른 149.8 △135㎡ 초과 대형은 18.6포인트 오른 195.1로 각각 뛰어올랐다. 집값이 상대적으로 비싼데다 지난해 집값 고공행진을 이끌었던 서울의 경우 규모를 가리지 않고 주택구입부담지수가 100을 넘어섰다. 60㎡ 소형의 경우 145.7이었고, 가장 인기가 많은 60㎡ 초과~85㎡이하 중소형도 205.7이었다. 또 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형도 279.5이었다. 눈길을 끄는 것은 135㎡ 초과 대형으로, 무려 461.2이었다. 즉 소형을 제외한 나머지 규모 주택은 모두 소득의 절반 이상을 대출 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이다. 또 대형은 중산가구 소득자가 월수입의 전부를 원리금 상환에 사용하더라도 모자라는 셈이다. 구입 가능 주택은 격감…서울, 전국 평균의 20분의 1 수준한편 중위소득 가구가 구입하기 적절한 주택수의 비율을 의미하는 주택구입물량지수(K-HOI)는 급격히 추락했다. 이 지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택 비중을 계산한 것이다. 주택금융연구원에 따르면 지난해 주택구입물량지수는 전국 평균이 44.6으로 전년(56.9)보다 10포인트 이상 줄었다. 이 지수는 2012년 64.8에서 2017년 58.7로 매년 줄다가 2018년 62.4로 늘어나며 반전에 성공한 뒤 2019년 65.6까지 높아졌다. 하지만 이듬해인 2020년 8.7포인트 줄어들었고, 지난해 감소 폭을 키웠다. 특히 서울은 전국 평균에 비해 처참한 수준이다. 2012년까지만 해도 32.5로 전국 평균(64.8)의 절반 수준을 유지했지만 이후 꾸준히 감소해 지난해에는 전국 평균(44.6)의 20분의 1 수준인 2.7로 쪼그라든 것이다. 이는 서울에서 중위소득 가구가 대출까지 받아도 살 수 있는 주택이 서울시내 전체 주택의 2.7%에 불과하다는 의미다. 집값은 치솟고 공급은 줄어든 가운데 까다로운 대출 규제로 중산층의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌음을 보여준다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-04
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  • 아파트 짓느라 서울시내 산림 여의도 3배 규모 사라졌다

    최근 10년 간 서울시에서 여의도 3배에 해당하는 산림면적이 사라진 것으로 집계됐다. 또 2020년 기준으로 서울시 산림지 가운데 훼손된 면적이 서울시 전체면적의 1.7%에 해당하는 1만 492㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배, 축구장 1470개에 해당하는 규모다. 주 원인은 주택 등을 건설하기 위한 도시개발사업과 불법경작 등이었다. 문제는 산림 훼손지 복원 및 관리에 대한 구체적인 법적 기준이 미미하다는 것이다. 특히 서울시는 자체적인 산림 복원이나 관리 근거가 없어 효율적인 훼손지 관리나 운영에 어려움을 겪고 있는 것으로 드러났다. 이에 따라 훼손된 산림 복원을 위한 근거 규정을 마련하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 또 송파와 마포를 대상으로 우선적으로 훼손된 산림지 복원 작업이 추진돼야 할 것으로 분석됐다. 서울시 산하 서울연구원은 이런 내용을 담은 보고서(정책리포트) ‘서울시 산림 훼손지 현황 분석 및 관리방안’을 28일 누리집을 통해 공개했다.● 아파트 짓느라 여의도 3배 규모 산림이 사라졌다 보고서에 따르면 서울시내 산림면적이 2010년 대비 2020년 기준으로 서울시 전체 면적(620.5㎢)의 약 1.49%(9.02㎢)가 줄어들었다. 여의도(2.9㎢)의 3.1배에 해당하는 규모다. 산림면적 감소 원인에 대한 전문가 설문조사에서 응답자의 61%는 산림을 포함하는 개발사업지를 꼽았다. 즉 아파트 등을 짓기 위해 도시개발사업을 진행하면서 산림지를 포함시켜 산림지가 줄어들었다는 것이다. 뒤를 이어 산림 내 경작지와 산림 내 건축물·시설물 등의 순으로 원인으로 지목됐다. 보고서는 이에 대해 “시가화 지역과 인접한 산림은 도시개발이나 불법경작 등으로 인한 훼손 가능성이 크고, 훼손 또한 빈번하게 이뤄진다”고 지적했다. 개발사업부지 내 산림 일부가 포함된 경우 공원이 조성되면서 자연생태계 본래 모습은 훼손된다는 것이다. ● 축구장 약 1470개 규모 산림지 훼손 상태 보고서에 따르면 2020년 기준으로 훼손된 상태인 서울시내 산림지는 서울시 전체 면적의 1.73%에 해당하는 71.4㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배에 해당하며, 축구장(7140㎡)으로 따지면 약 1470개에 달하는 규모다. 산림 훼손 유형은 △재해, 임목훼손 등으로 인한 산림훼손지 △나대지 및 개활지 △산림 내 경작지 △물건적치 및 방치 등으로 다양했는데, 모두 산림 인접부에서 발생한다는 공통점을 지녔다. 즉 서울시 안에 위치한 산림훼손지 2102개 소 가운데 2068곳이 산림 경계에서 100m 이내에 있었다는 것이다. 훼손 유형별로 보면 산림 내 경작으로 인한 훼손이 전체 훼손 면적의 약 75%였다. 여기에는 논 밭 과수원 시설물이 있는 경작지와 묘포장 등이 모두 포함됐다. 또 재해 수목고사 임목훼손 등으로 인한 훼손지가 18.3%로 뒤를 이었다.● “송파 마포 산림훼손지 우선 복원 필요” 문제는 서울시는 자체적인 산림 복원 근거가 없으며 산림 훼손지의 체계적인 관리 운영이 어렵다는 점이다. 또 훼손지 복원을 위한 근거와 복원대상 범위가 마련돼 있지 않아 민원 발생의 원인이 되기도 한다는 것이다. 이런 문제에 대한 해결책으로 보고서는 서울시가 자연환경보전조례에 훼손지 복원 근거를 마련하고, 복원대상 범위를 명시하는 등 대책을 마련할 필요가 있다고 지적했다. 또 효율적인 산림 복원을 위해 산림 인접부에 위치하고, 국유지·시유지 산림 훼손지 면적이 큰 자치구를 대상으로 복원을 우선 시행해야 한다고 덧붙였다. 보고서에 따르면 이런 조건에 해당하는 곳은 서초와 송파, 마포, 강남, 노원구 등이다. 특히 산림녹지 비율이 상대적으로 높은 서초와 강남, 노원보다는 송파와 마포가 우선적인 산림 복원 대상지로 지목됐다. 복원 방식은 크게 두 가지가 제시됐다. 자연성을 고려한 산림 복원과 활용성을 고려한 공원녹지 조성이다. 산림복원은 훼손지 주변이 산림으로 둘러싸인 곳을 훼손 이전의 자연환경으로 복원해 본래 기능을 회복하게 하자는 것이다. 공원녹지 조성은 시가화 지역과 인접해 시민이용도가 높은 산림지역에 생태공원 등을 조성하자는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-29
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