지난해 주택구입부담 지수 역대 최고… 중위가구 내집 마련 더 어려워졌다

지난해 전국적으로 집값이 폭등하면서 내 집 마련에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다. 반면 중위소득 가구가 평균적인 규모의 대출을 받아서 구입할 수 있는 주택 물량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다.

특히 집값이 크게 올랐던 서울의 경우 주택구입에 따른 부담이 전국 평균의 2,3배 수준으로 껑충 뛰면서 소득의 절반은 대출을 갚는데 써야할 상황으로 내몰렸다. 반면 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 물량은 전국 평균의 20분의 1 수준으로 쪼그라들었다.

한국주택금융공사 산하 주택금융연구원은 지난달 말 이런 내용이 담긴 ‘2022 주택금융리서치’를 발행했다. 25번째 발행되는 이 잡지는 지난해의 경우 매월 만들어졌지만 올해는 이번호가 처음이다.

주택구입부담지수, 2004년 이후 최고 수준

8일 주택금융연구원에 따르면 지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 83.5로 전분기 (73.5)보다 10포인트 올랐다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2004년 이후 가장 높은 수준이다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수이다. 주택대출 상환액이 가구 소득의 약 25% 수준이면 주택구입부담지수가 100으로 산출된다. 지수가 낮으면 부담이 상대적으로 작고, 높으면 그만큼 부담이 크다는 뜻이다.

서울의 경우 주택구입부담지수가 지난해 4분기 199.2로, 전분기(182.0)보다 17.2포인트 상승하면서 역대 기록을 갈아 치웠다. 또 서울에서 집을 샀을 때 대출을 받았다면 매달 소득의 절반가량을 원금과 이자를 갚는 데 써야 한다는 뜻이다.

나머지 시도지역 모두 지난해 4분기 주택구입부담지수가 전분기보다 올라갔다. 세종이 144.8로 두 번째로 높았고, 인천이 91.4로 전분기(80.5)보다 10포인트 이상 높아졌다. 이밖에 대전(83.7) 부산(82.1) 등이 80대로 올라섰으며, 제주(78.9) 대구(78.6) 등도 고공행진을 했다.

규모 클수록 부담 커져…서울, 소득 절반 이상 대출 갚는데 쓸 판

주택규모가 클수록 주택구입부담지수 상승폭은 커졌다. 60㎡(전용면적 기준) 이하 소형의 경우 지난해 4분기에 43.2로 전분기(37.7)보다 5.5포인트 올랐다. 그런데 △60㎡ 초과~85㎡이하 중소형은 10포인트 오른 90.0 △85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형은 15.3포인트 오른 149.8 △135㎡ 초과 대형은 18.6포인트 오른 195.1로 각각 뛰어올랐다.

집값이 상대적으로 비싼데다 지난해 집값 고공행진을 이끌었던 서울의 경우 규모를 가리지 않고 주택구입부담지수가 100을 넘어섰다. 60㎡ 소형의 경우 145.7이었고, 가장 인기가 많은 60㎡ 초과~85㎡이하 중소형도 205.7이었다. 또 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형도 279.5이었다. 눈길을 끄는 것은 135㎡ 초과 대형으로, 무려 461.2이었다.

즉 소형을 제외한 나머지 규모 주택은 모두 소득의 절반 이상을 대출 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이다. 또 대형은 중산가구 소득자가 월수입의 전부를 원리금 상환에 사용하더라도 모자라는 셈이다.

구입 가능 주택은 격감…서울, 전국 평균의 20분의 1 수준

한편 중위소득 가구가 구입하기 적절한 주택수의 비율을 의미하는 주택구입물량지수(K-HOI)는 급격히 추락했다. 이 지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택 비중을 계산한 것이다.

주택금융연구원에 따르면 지난해 주택구입물량지수는 전국 평균이 44.6으로 전년(56.9)보다 10포인트 이상 줄었다. 이 지수는 2012년 64.8에서 2017년 58.7로 매년 줄다가 2018년 62.4로 늘어나며 반전에 성공한 뒤 2019년 65.6까지 높아졌다. 하지만 이듬해인 2020년 8.7포인트 줄어들었고, 지난해 감소 폭을 키웠다.

특히 서울은 전국 평균에 비해 처참한 수준이다. 2012년까지만 해도 32.5로 전국 평균(64.8)의 절반 수준을 유지했지만 이후 꾸준히 감소해 지난해에는 전국 평균(44.6)의 20분의 1 수준인 2.7로 쪼그라든 것이다.

이는 서울에서 중위소득 가구가 대출까지 받아도 살 수 있는 주택이 서울시내 전체 주택의 2.7%에 불과하다는 의미다. 집값은 치솟고 공급은 줄어든 가운데 까다로운 대출 규제로 중산층의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌음을 보여준다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com