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정순구

정순구 기자

동아일보 경제부

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

soon9@donga.com

취재분야

2024-05-17~2024-06-16
경제일반90%
금융7%
사회일반3%

  • “전세사기 피해자에 최우선변제금만큼 무이자대출”

    정부가 재계약 때 보증금을 높여 최우선변제금을 받지 못하게 된 전세사기 피해자들에게 변제금만큼 무이자 대출을 해주는 방안을 국회에 제시했다. 21일 국회 등에 따르면 국토교통부는 19일 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에 이런 내용의 전세사기 피해자 추가 지원 방안을 보고했다. 여야는 이런 내용을 포함해 전세사기 특별법 관련 다섯 번째 법안 소위를 22일 개최할 예정이다. 최우선변제금은 세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 최소한의 금액을 말한다. 최우선변제 적용 대상은 보증금을 기준으로 정해지며, 보증금 기준은 주택 시세 등을 감안해 2∼3년마다 변경된다. 이때 근저당권 설정 시점을 기준으로 최우선변제 여부를 정하기 때문에 재계약 시점에 전세금을 올려줬다 최우선변제 대상에서 벗어난 피해자가 많은 상황이다. 그동안 야당은 최우선변제권을 재계약 시점이 아닌 최초 임대차 계약 시점으로 소급해 기준을 적용하자고 주장해왔다. 이에 대해 정부가 절충안을 제시한 것이다. 국토부는 최우선변제금을 못 받게 된 피해자에게 저리 대출을 해줄 때 최우선변제금만큼을 최장 10년간 무이자 대출해주는 안을 제시했다. 피해자 경매 대행 때 경매 비용의 정부 부담 비율을 70%(기존 50%)로 늘리고, 특별법 적용 보증금 기준을 5억 원(기존 4억5000만 원)으로 확대하는 방안도 함께 제시했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-22
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  • 국제선 운항 1년새 6배 증가… 코로나 이전 대비 65% 수준

    최근 1년간 국내 공항의 국제선 운항 횟수가 6배 이상 뛴 것으로 나타났다. 18일 국토교통부에 따르면 지난달 국제선 운항 횟수가 주당 3021회로 전년 동월(주당 407회) 대비 642% 증가했다. 하지만 코로나19 확산 전인 2019년 평균(주 4619회)에 비해 여전히 65% 수준에 그친다. 국토부는 9월까지 운항 횟수를 2019년의 88%(주 4075회)로 끌어올릴 계획이다. 지난달 기준 공항 인력 회복률은 2019년 12월 대비 89%였다. 조종사(100%)와 청소·카트 등 공항서비스(98%)는 빠르게 충원됐지만 승무원(83%)과 지상조업 종사자(84%)는 회복률이 낮았다. 4월 기준 부족한 지상조업자 비율은 84%였다. 국토부 관계자는 “지상조업 종사자의 근무 여건을 개선하기 위해 최대 100만 원의 채용지원금을 주고 공항버스 심야 노선을 확대하겠다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-19
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  • 4월 서울 아파트 신고가 비중 8%… 올해 들어 최대

    4월 들어 서울 아파트 중 기존 최고가보다 높은 가격으로 거래된 아파트 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 아파트 입주 시장 전망도 개선된 것으로 나타났다. 시장 회복 기대감이 커지고 있지만 아직 거래량이 적고 경기 상황이 불확실해 섣불리 전망하기 어렵다는 지적이 나온다. 17일 부동산 정보 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 지난달 14일부터 이달 14일까지 거래된 아파트를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 중 기존 최고가보다 높은 가격에 매매된 거래는 208건으로 전체의 7.8%로 나타났다. 올해 들어 가장 비중이 크다. 기존 최저가보다 더 낮은 가격에 거래된 건수는 67건으로 올해 3월(84건)보다 감소했다. 비중 역시 2.5%로 지난해 6월(1.0%) 이후 가장 작았다. 아파트 입주 시장도 회복세다. 이날 주택산업연구원에 따르면 지난달 수도권 아파트 입주율(입주 지정 기간 중 잔금 완납 가구 비중)은 75.7%로 전달(73.6%) 대비 2.1%포인트 올랐다. 특히 서울(76.2→81.9%)은 5.7%포인트 상승했다. 다만 지방 주택시장 침체가 이어지면서 전국 입주율은 66.8%에 그쳤다. 지난달 대비 이달의 수도권 아파트 입주전망지수 역시 7.1포인트(79.1→86.2) 상승할 것으로 예상된다. 특히 서울(83.3→100.0)과 대전(88.2→106.2)의 입주 전망이 크게 회복될 것으로 기대됐다. 주산연은 “규제 완화 정책, 거래량 증가 등으로 시장 회복 기대감이 조성되고 있다”면서도 “입주전망지수도 회복세를 보이지만 여전히 100을 초과하는 지역은 거의 없는 만큼 침체 속도가 느려진다는 정도로 봐야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-18
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  • “역전세난 겪는 집주인에 보증금 반환용 대출 완화”

    세입자에게 전세금을 불가피하게 못 돌려주는 집주인에게 대출 규제를 완화하는 방안을 정부가 검토하기로 했다. 전세가가 직전 계약 때보다 떨어지는 역(逆)전세난으로 세입자들이 대거 전세금을 떼이는 사태를 막기 위한 조치로 보인다. 또 전월세신고제 과태료 부과 시점을 1년 미루는 대신에 임대차3법을 대대적으로 개편하고 전세제도 보완 방안을 찾기로 했다. 원희룡 국토교통부 장관(사진)은 16일 정부세종청사에서 취임 1주년 기자간담회를 열고 “전셋값 하락으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 다른 대출을 일으킬 수 없는 상황에서 (추가) 대출을 해주자는 공감대가 있다”며 “구체적인 요건은 금융당국이 제시할 것”이라고 밝혔다. 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출에는 일반 주택담보대출과 마찬가지로 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV) 규제가 그대로 적용된다. 최근 보증금 반환이 어려워진 일부 임대인은 DSR 규제 완화를 요구하고 있다. 이달 종료 예정인 전월세신고제 계도 기간을 1년 연장하겠다는 방침도 나왔다. 원 장관은 “역전세, 깡통전세, 전세사기 문제가 엉켜 있고 등록임대사업자 제도도 손을 봐야 한다”며 “전월세 신고라는 단편적 행정에 행정력을 쏟는 것보다는 임대차 시장 전반적으로 큰 틀의 공사를 해야 할 시점”이라고 말했다. 당초 6월 1일부터 계도 기간이 끝나 신고제를 지키지 않으면 과태료를 내야 하는데, 계도 기간을 연장해 과태료를 내지 않도록 하겠다는 것이다. 원 장관은 “전세제도가 그간 우리 사회에 해온 역할이 있지만 이제 수명을 다한 게 아닌가 한다”며 “임대차3법을 포함해 ‘잘못된 판’을 본격적으로 수리하는 작업을 시작할 것”이라고 밝혔다. 전세사기 등 임대차 시장의 혼란이 이어지는 만큼 당장 급한 피해 구제 외에도 임대차 시장을 안정시킬 장기 대책 마련이 필요하다는 의미다. 임대차3법 폐지까지 고려하는 것이냐는 질문에는 “꼭 폐지라는 답만이 아니라 전세제도 자체를 바꾸는 근본적인 변화가 필요하다”며 “(전월세) 가격이나 기간을 억지로 끼워 맞추려는 것을 막아야 한다”고 말했다. 그는 “임대 기간을 늘리거나 가격을 덜 올리면 집주인에게 혜택을 주는 방식으로 시장 원리를 가미한 방향을 제시할 수 있다”고 했다. 장기 계약하거나 전월세 인상률을 낮춘 집주인에게 인센티브를 줘서 전월세 시장 안정을 유도하겠다는 뜻으로 풀이된다. 또 에스크로(결제대금 예치) 방식도 언급됐다. 세입자가 전세보증금을 제3의 기관(신탁사나 보증기관 등)에 입금하면 이들 기관이 보증금 일부를 예치하고 나머지를 집주인에게 주는 방식이다. 원 장관은 전세제도 개선을 위한 연구용역을 발주해 올해 7월 이후 본격적인 개선 작업에 나서겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 최근 부동산 시장 상황과 관련해서는 경착륙 우려가 일단 해소된 것으로 보고 있다고 했다. 원 장관은 “미분양의 경우 금융기관이나 건설사의 현금 흐름 경색으로 이어질 가능성은 3∼4년 안에 없다고 본다”며 “공급 기반이 급속히 위축되고 인허가나 착공, 분양을 미루면서 임기 후반 집값 상승의 요인이 될 수 있는 만큼 공급 기반을 확대할 것”이라고 말했다. 또 우크라이나 재건과 관련해 “내한한 우크라이나 대통령 부인 올레나 젤렌스카 여사와 의미 있는 만남을 가질 것”이라며 “다음 주 폴란드에서 우크라이나 재건을 위한 포럼에 참여해 한국의 지원 의사와 초기 단계 프로그램을 제안할 것”이라고 밝혔다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-05-17
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  • GTX-C 도봉구간 지하화… 사업비 5000억 추가 부담

    지하화 여부를 놓고 논란이 컸던 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 도봉구간(창동역∼도봉산역)을 정부가 지하에 짓기로 최종 결정했다. 2년 넘게 이어진 갈등은 봉합됐지만 당초 지하화로 계획된 사업을 국토교통부가 지상화로 바꾸며 불필요한 갈등을 자초한 데다 사업비 4000억∼5000억 원을 추가 부담하게 됐다는 비판을 면하기 힘들 것으로 보인다. 원희룡 국토부 장관은 10일 서울 도봉구 창동역 인근에서 주민간담회를 열고 GTX C노선의 도봉구간 지하화 결정을 공식화했다. GTX C노선은 경기 양주시 덕정역에서 수원시 수원역을 잇는 74.8km의 국가철도망으로 이번에 지하화가 결정된 도봉구간은 5.4km다. 원 장관은 이날 “윤석열 정부 들어 (지하화를) 본격 논의했다”며 “윤 대통령의 결심으로 창동역 지하화를 결정했다”고 밝혔다. 지하화 결정으로 늘어나는 공사 비용은 정부가, 추가 운영비는 현대건설 컨소시엄이 부담하기로 했다. 원 장관은 “추가 공사비는 미래 세대를 위해 국가가 부담하고, 추가 운영비는 기업도 고통을 분담하자고 내부적으로 결정했다”고 했다. 정확한 부담 비율과 재원 마련 방식은 논의 중이다. 국토부 관계자는 “도봉구간 지하화로 추가되는 비용은 4000억∼5000억 원으로 예상된다”며 “현대건설 컨소시엄 및 기획재정부와 협의 중이며, 구체적 분담 비율은 민간투자사업심의위원회 심의에서 결정된다”고 했다. GTX C노선 도봉구간은 2018년 예비타당성 조사와 2020년 타당성 조사 및 기본계획상으로 지하에 건설될 예정이었다. 하지만 2020년 12월 민간사업자 선정 과정에서 도봉구간이 지하화 구간에서 제외됐다. 2021년 6월 현대건설 컨소시엄이 해당 구간을 지상화하는 방안으로 GTX 시공 사업의 우선협상대상자가 됐다. 도봉구간 지상화가 추진되자 주민들은 환경오염, 소음 피해 등을 이유로 반발했고, 도봉구는 지난해 1월 감사원에 공익감사를 청구했다. 감사원의 감사 결과 국토부는 민간사업자 선정을 위한 시설사업기본계획(RFP) 고시 과정에서 도봉구간을 지하화 대상이라고 명확하게 알리지 않은 것으로 나타났다. 특히 주요 사업 내용이 변경될 경우 민간 투자사업 기본계획에 따른 민자 적격성 검토를 해야 하지만 이 역시 하지 않았다. 감사원은 도봉구간 사업 계획이 지상화로 변경되는 과정에서 문제가 있었다며 국토부에 담당자 3명을 징계 처분하라고 요구했다. 국토부 관계자는 “해당 직원들이 징계 수위를 두고 이의를 제기해 현재 재심이 진행 중”이라고 전했다. 또 감사원 권고에 따라 국토부는 지난해 4월 한국개발연구원(KDI)에 도봉구간 관련 민자 적격성 검토를 뒤늦게 의뢰했다. KDI는 올해 2월 도봉구간 지상화와 지하화 모두 적격이라는 의견을 내면서 도봉구간 지하화에 힘이 더 실리게 됐다. 이날 도봉구간 지하화가 확정되면서 C노선은 연말 착공할 수 있게 됐다. 지난해 초 착공 예정이었지만 지하화 논란으로 2년가량 미뤄지면서 완공 목표 시기도 2026년에서 2028년으로 늦춰졌다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “지상으로 철도를 건설하면 예산은 절약할 수 있어도 도시가 분절되는 등 부작용이 커서 최근엔 지상 철로도 지하화로 바꾸는 추세”라며 “도봉구간 지하화 논란은 애초부터 불필요했다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-11
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  • 분양가 고공행진속, 1분기 청약 흥행 톱5 모두 ‘분상제’ 단지

    올해 3월 경기 평택시 현덕면에 공급된 ‘평택화양서희스타힐스센트럴파크’. 1554채 규모 대단지였지만 청약 1순위 경쟁률은 0.06 대 1에 그치며 흥행에 실패했다. 하지만 같은 달 평택시 고덕동에 공급된 ‘고덕자이센트로’는 정반대였다. 89채 일반공급에 1순위 통장 4034개가 몰려 평균 45.33 대 1 경쟁률을 나타냈다. 분양업계 관계자는 “서희스타힐스센트럴파크는 민간택지에 공급돼 분양가상한제(분상제)를 적용받지 않았고, 고덕자이센트로는 공공택지에 지어져 분상제 적용 대상”이라며 “분양가 차이가 청약 성적으로 이어진 셈”이라고 설명했다.● 1분기 청약 성적 상위 5개 단지 모두 분상제 적용올해 1분기(1∼3월) 전국에 공급된 단지 중 청약 성적 상위 5곳에는 모두 분상제가 적용된 것으로 조사됐다. 가격에 따라 청약 수요가 달라지는 셈이다. 하지만 원자재 가격 상승에 고금리 등으로 신규 단지 분양가가 연일 상승하고 있어 미분양 우려가 커지고 있다. 9일 부동산R114가 올해 1분기 전국 분양 단지 34곳(민간 분양)의 평균 청약경쟁률을 조사한 결과 가장 높은 경쟁률을 보인 곳은 3월 공급된 서울 영등포구 ‘영등포자이디그니티’(1순위 경쟁률 198.76 대 1)로 집계됐다. 이 단지는 올해 초 1·3대책을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 풀리면서 분상제 적용 대상에서 제외됐다. 하지만 분양가는 규제 완화 전 분상제 적용 당시 책정한 금액을 유지해 공급됐다. 두 번째로 높은 경쟁률은 평택시 고덕자이센트로였다. △경남 창원시 ‘롯데캐슬포레스트’ 1단지(28.72 대 1) 및 2단지(28.02 대 1) △부산 강서구 ‘에코델타시티 푸르지오 린’(12.11 대 1) 등이 뒤를 이었다. 해당 단지들은 모두 공공택지에 건설돼 분상제가 적용됐다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “입지가 월등한 지역이 아니라면 청약 수요가 분양 가격에 따라 움직이고 있다”고 말했다.● 분양가 연일 상승… “미분양 우려”청약 성적이 가격 경쟁력에 좌우되고 있지만, 신규 공급 단지 분양가는 공사비 인상과 고금리의 영향으로 급등하고 있다. 부동산R114가 청약홈에 공개된 아파트 청약 단지의 분양가를 분석한 결과, 올해 1∼4월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1699만 원으로 집계됐다. 지난해 평균(1521만 원)보다 11.7% 올랐고, 2017년(1161만 원)과 비교하면 46.3% 상승했다. 특히 무주택자 수요가 큰 소형 아파트의 분양가 상승 폭이 두드러졌다. 올해 전국 전용 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2349만 원으로 지난해(1938만 원) 대비 21.2%나 뛰었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제지역인 강남3구와 용산구를 제외한 지역은 사실상 분양가 책정에 제한이 없는 상황”이라며 “어느 정도의 분양가 인상은 불가피하지만, 이대로 급등이 이어지면 미분양 리스크도 커질 수밖에 없다”고 강조했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-10
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  • 서울 아파트 ‘훈풍’… 매매 늘고 가격 하락폭 줄었다

    서울 노원구 상계동 ‘상계주공9단지’ 전용면적 49㎡는 최근 5억1500만 원에 거래됐다. 올해 초만 해도 4억 원에 팔린 점을 감안하면 4개월여 만에 1억 원 이상 오른 것이다. 매매 호가도 5억∼6억 원 선에 형성돼 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 “매수 문의도 1년 전 수준으로 회복했다”고 전했다. 최근 서울 아파트 매매 거래가 늘고 가격 하락 폭도 둔화하면서 아파트 시장이 연착륙할 수 있다는 기대감이 커지고 있다. 전세시장 역시 전세사기와 역전세난에도 주거 여건이 좋은 아파트 단지를 중심으로 가격이 회복될 조짐을 보이고 있다. 다만 글로벌 경기 위축과 내수 시장 불안이 이어지고 있어 낙관하기는 이르다는 목소리도 나온다.● 서울 아파트 거래 늘고 가격 하락 폭 축소 8일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 3월 서울 아파트 매매 거래량은 2981건으로 집계됐다. 지난달 매매 거래량(8일 기준) 또한 2139건으로 조사됐다. 신고 기간이 20일 넘게 남았음을 고려하면 4월 매매량도 3000건을 웃도는 것으로 최종 집계될 가능성이 크다. 이는 2019∼2021년 월평균 매매량(5502건)의 절반 수준이지만 지난해 10월 558건까지 추락했던 거래량이 크게 회복되고 있다. 아파트 가격 하락세도 둔화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(1일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 대비 ―0.05%로 올해 1월 첫째 주(―0.67%)에 비해 하락 폭이 크게 줄었다. 특히 강남구(0.03%)와 서초·노원구(0.02%) 등 주거 수요가 높거나 재건축 기대감 등이 있는 지역은 급매물이 소진된 이후 가격이 뛰고 있다. 실제로 올해 3월 28억4000만 원에 거래됐던 서초구 ‘서초그랑자이’ 전용면적 85㎡ 역시 지난달 말 33억5000만 원에 매매가 이뤄졌다. 수요 회복세는 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 직방이 애플리케이션(앱) 이용자들을 대상으로 지난달 18일부터 이달 2일까지 설문한 결과 20, 30대 응답자 중 54.5%는 부동산에 투자할 예정이라고 답하기도 했다. ● 전세시장도 분위기 전환 조짐…“낙관은 금물” 전세사기와 역전세난 우려로 타격을 입은 전세시장도 인기 지역 아파트 위주로 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. 서울 아파트 전세가격은 올해 초만 해도 한 주에 1% 넘게 하락세를 보였지만 이달 들어 ―0.11%까지 하락 폭이 줄었다. 실제 송파구는 4월 넷째 주(24일 기준) 아파트 전세가격지수가 전주보다 0.03% 오르면서 지난해 7월 첫째 주(0.01%) 이후 약 10개월 만에 상승 전환했다. 5월 첫째 주에는 0.04%로 상승 폭을 키웠다. 지난달 5억2000만 원에 전세 계약된 송파구 장지동 ‘송파파인타운1단지’ 전용면적 85㎡는 최근 7억1000만 원에 전세 거래가 됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “연초 신혼부부 위주로 급매물이 소진됐고, 전세 매물이 줄어 전셋값이 오르고 있다”고 전했다. 부동산 전문가들은 시장이 조금씩 회복되고는 있지만 낙관할 수 있는 상황은 아니라고 입을 모았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “최근 두세 달간 아파트 가격 상승 움직임이 있었고 실거래가 지수도 높게 나타난 건 사실”이라면서도 “급매물이 팔리면서 가격 반등 조짐을 보이다가도 다시 침체에 빠지는 사례가 과거에도 있었기 때문에 상승세가 지속될 거라고 장담할 수 없는 상태다”라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • [부동산 캘린더]5월 둘째주 3179채 일반분양… 본보기집 2곳 개관

    최근 서울 아파트 거래량이 늘고 청약 경쟁률 역시 1∼4월 평균 46 대 1을 나타내면서 청약 시장 회복 기대감도 커지고 있다. 이런 상황에서 부동산R114는 5월 둘째 주 전국 5개 단지 총 6367채(일반분양 3179채) 분양이 진행된다고 8일 밝혔다. 다만 대부분 수도권이 아닌 지방에서 공급될 예정이다. ‘시화MTV푸르지오디오션’, ‘롯데캐슬인피니엘’ 등이 9일 청약을 시작한다. 본보기집은 ‘부산에코델타시티디에트르더퍼스트’, ‘제일풍경채오송(민간임대)’ 등에서 문을 연다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • 강원 양양에 ‘학세권’ 아파트 5월 공급

    생활 인프라가 잘 갖춰져 있고 다양한 개발 호재가 있는 강원 양양군에서 ‘양양 금호어울림 더퍼스트’(조감도)가 이달 중 분양에 나선다. 한국자산신탁이 시행을 맡고 금호건설이 시공을 담당했다. 양양 금호어울림 더퍼스트는 강원 양양군 양양읍 구교리 일대에 들어선다. 지하 2층∼지상 26층 5개 동, 총 279채(전용 59∼129㎡) 규모다. 가장 큰 장점으로는 거주 여건이 꼽힌다. 양양 남대천과 설악산 국립공원, 양양종합운동장 등이 단지 인근에 있어 친환경적인 주거 환경을 자랑한다. 양양초와 양양중고교가 도보권에 있어 초중고교를 모두 걸어서 다닐 수 있다는 장점도 있다. 단지 인근 서울∼양양 고속도로를 이용하면 서울까지 약 90분이면 도착할 수 있다. 단지와 가까운 곳에 동해북부선 양양역이 개통 예정인 점도 눈길을 끈다. 역이 개통되면 관광 및 지역 경제가 활성화될 것으로 기대된다. 내부 설계에는 혁신 평면도 도입된다. 전용 59㎡에 알파룸을 조성해 주거 공간의 실용성을 더하고, 전용 84㎡에는 방 4개가 배치돼 주택에 거주하는 이들이 개별적으로 자신만의 공간을 가질 수 있도록 구성할 방침이다. 본보기집은 양양읍 연창리에 마련된다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • 전세 피해자 저리대출 집행률 0.8%… “지원요건 완화해 실효성 높여야”

    정부가 전세사기 피해자들을 지원하기 위해 내놓은 주택도시기금 저리 대출 집행률이 1%에도 미치지 못하는 것으로 확인됐다. 정책 실효성을 높이기 위해 지원 요건을 완화해야 한다는 지적이 나온다. 7일 주택도시보증공사(HUG)가 더불어민주당 맹성규 의원실에 제출한 자료에 따르면 정부가 전세사기 피해자를 위해 책정한 저금리 대출 자금 1670억 원 가운데 지난달 중순까지 집행된 금액은 13억6000만 원에 그쳤다. 집행률은 0.81%였다. 전세사기 피해지원센터에 접수된 신청 건수는 69건이었고, 이 중 실제 집행된 대출은 13건에 머물렀다. 해당 대출을 위해서는 연 소득(맞벌이 포함) 7000만 원 이하라는 소득 기준을 충족해야 한다. 맹 의원은 “전세사기 피해자를 위한 저금리 대출의 각종 요건과 절차를 간소화하는 방안을 강구해야 한다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

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  • 금리 하락에 서울 전세 비중 다시 60%대

    전셋값과 대출 금리가 하락하면서 서울 아파트 및 빌라(다세대·연립주택)의 전세 비중이 다시 상승하고 있다. 7일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 3월 서울 아파트 전·월세 거래량(7일 기준)은 총 2만2639건으로 집계됐다. 전세 거래 비중은 61.5%(1만3934건)로 2021년 11월(61.6%) 이후 1년 4개월 만에 가장 높은 수치를 보였다. 지난해까지만 해도 서울 아파트 전·월세 시장은 전세의 월세 전환이 빠르게 진행됐다. 기준금리 인상으로 전세 대출 부담이 커졌기 때문이다. 2021년 30∼40%대를 오르내리던 서울 아파트 월세 비중은 지난해 12월 52.7%까지 오르고, 반대로 전세 거래 비중은 절반 이하(47.3%)로 떨어졌다. 서울 빌라 전세 비중 역시 전세사기 여파로 지난해 12월 49.7%까지 떨어졌지만 올해 3월 56.8%까지 올랐다. 최근 전세 비중이 높아지고 있는 이유는 전셋값이 2년 전보다 많이 떨어졌고, 대출 금리도 인하됐기 때문으로 분석된다. 서울 아파트 전세가격지수는 지난해 1월(0.01%) 이후 올해 3월까지 14개월 연속 내렸다. 최고 연 6%대까지 치솟았던 시중은행의 전세자금 대출 금리도 올해 3월 이후 최저 연 3%대까지 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세가율을 지나치게 높게 설정하지 않고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입하는 등 안전장치를 확실하게 두는 것이 필수”라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-08
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  • [단독]올해 만기 빌라 10만채중 6만채 ‘역전세’ 비상

    서울 강동구 A 빌라(전용면적 40㎡)에 사는 직장인 황모 씨(35)는 올해 9월 전세계약 만료를 앞두고 전세보증금을 떼일까 봐 밤잠을 설치고 있다. 인근 빌라 시세가 많이 떨어져 2년 전 자신의 전세금(3억6000만 원)에 맞춰 집주인이 세입자를 구할 수 있을지부터가 걱정이다. 세입자가 나와도 이달부터 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증 보험’(전세보험) 가입이 까다로워져 자신의 전세금보다 2000만∼3000만 원 싸게 계약해야 한다. 그는 “집주인이 전세금 차액만큼의 현금을 따로 마련해 줘야 하는데 여력이 있을지 모르겠다”고 했다. 올해 말까지 계약 만기가 돌아오는 전국 빌라 10채 중 6채꼴로 집주인이 보증금을 낮춰 계약하지 않으면 기존 세입자가 전세금을 떼일 우려가 큰 것으로 나타났다. 이들 빌라의 현재 보증금만 13조 원이 넘고 이 중 2조4000억 원을 집주인이 추가로 부담해 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 것으로 분석됐다. 최근 전세사기가 속출하며 전세보험 없이 신규 세입자를 구하는 게 어려워진 데다 전세가 하락세가 가팔라지며 집주인들이 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세난’이 불가피하다는 우려가 나온다. 동아일보가 1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 2년 전(2021년 5∼12월) 빌라(연립·다세대) 전월세 17만815채를 전수 분석한 결과 전세 10만6728채(공시가격 없는 주택은 제외)의 62.6%인 6만6797채는 기존 전세금으로 전세보험 신규 가입이 불가능할 것으로 나타났다. 전세보험 가입이 안 되는 빌라는 전세금을 떼일 경우 보증기관에서도 이를 받을 수 없어서 전월세 계약이 사실상 힘들다. 이들 빌라의 기존 보증금 총액은 13조3188억 원이다. 전세보험에 가입하려면 이 중 2조4122억 원을 집주인들이 기존 세입자들에게 내줘야 한다. 10채 중 6채는 빌라 1채당 보증금을 평균 3611만 원 낮춰야 전세보험 가입이 된다는 의미다. 만약 집주인들이 현금 여력이 없어 이 돈을 마련하지 못하면 전세금을 떼이는 세입자가 늘 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 빌라 전월세 시장은 전세보험 가입이 안 되면 세입자를 구하지 못하는 상황이어서 올해 하반기(7∼12월)부터 미반환 사고가 늘어날 우려가 크다”며 “전세사기 방지책 외에도 신규 세입자를 받기 위한 보증금 감액분만큼 대출 규제 완화 등의 역전세난 대책이 시급하다”고 했다.‘역전세 위험’ 빌라, 강서 85%-미추홀 73%… 수도권에 몰려 전국 역전세 우려 6만6797채 중 수도권 빌라가 6만530채 차지전세사기 피해 큰 지역 비율 높아… 세입자들 전셋값 하락 피해 떠안아영세 임대사업자 ‘줄파산’ 우려도 전세사기로 빌라 전월세 시장이 얼어붙으며 보증금 미반환 등 역전세 우려가 커지고 있다. 특히 지방보다 수도권에서 역전세 우려가 심각한 것으로 나타났다. 임대차법 시행 이후 최근 2, 3년 사이 수도권 빌라 가격이 급등하면서 2년 전 비교적 높은 금액에 전세 계약을 했다가 최근 전세가격이 떨어지면서 그 피해를 빌라 세입자들이 떠안고 있다는 지적이 나온다.● 지방보다 수도권 역전세 우려 높아 동아일보가 1일 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 수도권에서 역전세 우려가 높은 빌라는 올해 계약 만기를 앞둔 빌라 9만4951채 중 6만530채로 63.7%로 나타났다. 반면 5개 광역시와 지방의 역전세 우려 빌라 비중은 각각 51.6%, 55.9%였다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증보험(전세보험) 가입이 안 되는 주택은 신규 전월세 계약이 힘들다는 점을 감안해 역전세 여부는 전세보험 가입이 가능한지로 판단했다. 동아일보는 국토부 실거래가 공개 시스템에 등록된 2021년 5∼12월 빌라(연립, 다세대) 전월세 17만815채 중 순전세 거래 10만6728채의 당시 보증금과 공시가격에 HUG가 이달부터 시행한 전세보험 신규 가입 기준을 적용해 비교했다. 현재 전세금이 공시가격의 126% 이하일 경우에만 전세보험 가입이 가능하다. 올해 빌라 공시가격은 지난해 공동주택 공시가격 1453만6936개에 올해 빌라 공시가격 평균 인하율(6%)을 대입해 추산했다. 수도권의 경우 전세보험 가입을 위한 보증금과 기존 보증금의 차액은 총 2조2978억 원으로 빌라 한 채당 평균 3796만 원이었다. 서울에서 보증금을 내리지 않을 경우 전세보험 가입 불가 빌라 비중은 61.1%로 수도권보다 낮았다. 하지만 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금은 빌라 한 채당 4316만 원으로 더 많았다. ● 서울 강서구 빌라 85% 전세보증 가입 안 될 듯 전세사기 피해가 컸던 지역에서 전세보험 가입 불가 빌라 비중도 높았다. 서울 강서구는 올해 계약이 끝나는 빌라 5818채 중 85%에 이르는 4953채가 전세보험 신규 가입이 불가능했다. 인천 미추홀구 역시 올해 만기가 돌아오는 빌라의 73%가 전세보험 가입 거절 대상이었다. 국토부에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 전세사기 의심 거래가 많이 발생한 지역은 서울 강서구(166건)와 인천 미추홀구(61건)가 1, 2위였다. 임대사업자가 ‘줄파산’하며 빌라 전월세 시장이 무너질 수 있다는 우려까지 나온다. 빌라와 소형 나 홀로 아파트 20채로 임대사업을 하는 A 씨는 빌라 매매가와 전세가가 동반 하락하고, HUG의 전세보험 가입 기준이 강화되며 진퇴양난에 빠졌다. 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금이 늘면서 2021년 유방암 판정을 받은 뒤 받은 보험 진단금 5000만 원과 주식, 적금 등 여윳돈까지 이미 보증금 반환에 쓴 상태다. 여기에 올해 7월까지 돌아오는 재계약이 5건이라 두 달 안에 2억6000만 원을 추가로 마련해야 한다. 임대주택 의무 기간에 묶여 매매가 사실상 불가능하기 때문에 현금을 마련할 길이 막막한 상태다. 그는 “2018년 3월 등록임대사업자가 되면 혜택이 많다는 정부 홍보에 임대 사업을 시작하며 보증금 증액 제한 규정(매년 5%)도 지켰다”며 “당장 내년에도 전세 만기가 돌아오는 계약이 8건인데 이런 상황이 되니 난감하다”고 했다.● ‘엎친 데 덮친 격’ 역전세난… “보증금 미반환 사태 불 보듯” 더 큰 문제는 지금 빌라 전월세 시장이 거래 자체가 끊기며 전세 세입자를 찾기 힘든 상황이라는 점이다. 집주인들이 돈을 일부라도 융통해 다음 세입자를 찾는다면 다행이지만, 그러지 못할 경우 보증금 전액을 돌려줘야 한다. 보증금 미반환 사고가 급증할 수 있다는 의미다. 전세사기 문제가 불거진 지난해 하반기(7∼12월) 이후 빌라 전셋값은 하락을 거듭하고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 빌라 전세가격지수는 지난해 7월 0.05% 상승을 마지막으로 올해 3월(―0.34%)까지 8개월 연속 추락했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “전세 수요가 급감해 세입자를 찾기도 어렵고, 운 좋게 세입자를 구해도 보증금을 낮춰야 한다”며 “빌라 집주인들은 대부분 영세 규모여서 현금 여력이 부족한 경우가 많아 보증금을 온전히 돌려주지 못할 가능성이 크다”고 했다. 부동산 전문가들은 이대로라면 빌라 세입자들의 보증금 미반환 피해가 추가 확산될 수 있다고 우려했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집주인이 다주택자인 경우 전세 보증금 반환 목적의 대출 규제를 완화해 보증금 미반환 리스크를 낮추는 방안을 검토해야 한다”고 했다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 “장기적으로 보증금 예치 제도를 도입해 집주인의 보증금 예치를 의무화하거나, 보증금을 사용할 경우 집주인이 전세보험에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계를 마련해야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자 jino@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-05-04
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  • 식자재 공장 건물, 상가임대차법 적용될까?[부동산 빨간펜]

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 피해에서 겨우 벗어나고 있던 상가 등 상업시설에 최근 고금리 기조와 경기 불안이라는 악재가 덮치면서 임대인과 임차인 사이의 분쟁도 늘고 있습니다. 부동산 빨간펜에도 ‘상가건물 임대차보호법(상가임대차법)’과 관련한 질문이 계속되고 있습니다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)의 자문을 통해 구독자 여러분의 궁금증을 해결해봤습니다. Q. 안녕하세요. 경기 용인시에 공장을 보유한 임대인입니다. 2020년 10월 임차인과 월세 계약을 맺었고, 지난해 10월 계약 기간(2년)이 만료됐습니다. 현재 임차인은 해당 건물이 ‘상가’라며 상가임대차법에서 보장하는 10년의 임대 기간을 요구하고 있습니다. 하지만 임차인은 야채를 식당이나 제조사 등에 납품하는 식품제조가공업으로 영업 신고를 한 상태입니다. 건물에서 고객에게 직접 판매도 하지 않습니다. 제가 보유 중인 건물이 공장으로 인정될까요? “결론부터 알려드리면 판매를 위한 시설이 따로 없다면 구독자 소유 건물은 공장으로 판단될 여지가 많습니다. 상가건물 임대차보호법은 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 경우’에 적용됩니다. 이때 상가건물에 해당하는지는 건물의 현황·용도 등을 고려해 실제로 어떻게 사용하고 있느냐로 판단합니다. 대법원 판례에 따르면 단순히 상품을 보관·제조·가공하는 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없습니다. 현재 구독자 소유 건물에서는 상품의 보관·제조·가공 외에 다른 행위가 이뤄지지 않는다고 설명해 주셨습니다. 따라서 상가건물이 아닌 공장으로 판단될 소지가 클 것으로 보입니다. 공장 내 판매를 위한 시설이 없다면 영리 목적의 활동이 이뤄지지 않는다는 의미이고, 이런 경우 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없습니다.” Q. 2020년 10월 계약 당시 임대료는 보증금 5000만 원, 월세 550만 원이었습니다. 만약 공장으로 인정되지 않는다면 임차인의 요구대로 해야 하나요? “상가임대차법은 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용됩니다. 다만, 임대차 계약의 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우는 예외라고 규정합니다. 서울은 9억 원을 초과하는 상가부터 법 적용 대상에서 제외됩니다. 부산에서는 임대차 계약이 6억9000만 원을 넘기지 않으면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 임대차 계약의 보증금 규모는 ‘보증금+(월세×100)’으로 환산해 계산합니다. 구독자 건물의 환산보증금은 6억 원인 셈이죠. 건물 소재지인 경기 용인시의 경우 상가임대차법 적용 대상에서 빠지는 환산보증금 기준은 5억4000만 원입니다. 따라서 구독자가 임차인과 맺은 월세 계약은 상가임대차법의 적용 대상이 아닙니다.” Q. 상가임대차법을 적용받지 않는다면, 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능한가요? “상가 임대료 인상 규정은 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 있습니다. 임대료 증액은 청구 당시의 차임(임차해서 사용하는 물건을 대가로 내는 금전 또는 그 밖의 물건) 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없다고 규정돼 있죠. 증액 청구가 가능한 시점은 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액 이후 1년이 지나야 합니다. 다만, 구독자 건물의 임대차 계약은 환산보증금이 상가임대차법 기준을 초과했기 때문에 차임 등의 증감청구권도 적용받지 않습니다. 따라서 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능하다고 판단됩니다.” Q. 임차인이 임대료 지급 기한을 제대로 준수한 적이 없습니다. 임대료 지급 약속 일자는 매월 5일이지만, 매번 사전 양해 없이 10∼15일 늦게 임대료를 송금했습니다. 이 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있나요? “상가임대차법 제10조 제1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인이 3기(3개월)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다면, 계약 갱신을 거절할 수 있죠. 이 조항은 환산보증금과 관계없이 모든 상가건물 임대차 계약에 적용합니다. 현재는 임대료를 연체하지 않고 있어도 계약기간 중 총액 3개월의 임대료를 연체한 사실이 있다면 이 역시 계약 갱신 거절 사유입니다. 구독자 사례는 건물이 상가에 해당한다고 가정할 경우, 누적 차임 연체액이 1650만 원(월 임대료 550만 원×3개월)에 도달하지 않았기 때문에 갱신 요구 거절 사유에 해당하지 않습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-02
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  • “전세피해 인정 요건 6개→4개로 축소”

    정부가 전세사기 피해지원 특별법의 피해자 인정 요건 중 ‘보증금 상당액을 못 받을 우려가 있는지’ 등의 요건을 삭제해 6가지에서 4가지로 줄이는 수정안을 제시했다. 요건이 지나치게 모호하고 까다롭다는 지적을 수용한 것이지만 야당과 피해자들은 여전히 지원 범위가 충분하지 않다는 입장이어서 향후 논의에 난항이 예상된다. 1일 국회 등에 따르면 국토교통부는 이날 오후 열린 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에 특별법 적용 요건 수정안을 제시했다. 앞서 정부는 특별법에서 전세사기 피해자 인정 요건으로 △대항력을 갖추고 확정일자 받은 임차인 △임차 주택에 대한 경·공매 진행 △서민 임차주택 △수사 개시 등 전세사기와 연관성 필요 △피해자 다수 발생할 우려 존재 △보증금 상당액 못 받을 우려 존재 등 6가지를 제시했다. 수정안에서 국토부는 대항력이 없고 확정일자를 받지 못한 임차인이라도 임차권 등기를 마친 경우에는 지원 대상에 포함되도록 했다. 임차권 등기는 전세 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 상태로 임차인이 이사했을 때 기존에 보유한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 하는 제도다. 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령 신청이 가능하다. ‘전용면적 85㎡ 이하, 보증금 3억 원 이하’ 서민 임차주택 요건은 면적 요건을 삭제하고 보증금 요건만 남겼다. 보증금 요건도 전세사기피해 지원위원회에서 50% 범위에서 조정할 수 있도록 했다. 시·도 등 지역에 따라 보증금 규모를 최대 4억5000만 원까지 인정하겠다는 것이다. ‘경·공매 진행’ 요건에는 임대인이 파산 및 회생절차를 개시해 보증금 반환이 곤란한 사례 등을 추가했다. 수사 개시 등 전세사기와의 연관성을 판단하는 요건에는 기망이나 부정한 소유권 이전 등을 추가했다. 다수 피해자가 발생해야 한다는 요건도 전세사기와의 연관성을 판단하기 위한 요건으로 병합했다. ‘보증금 상당액을 못 받을 우려’ 요건은 삭제했다. 아울러 전액 반환이 가능한 전세보증보험 가입자 등은 전세사기 피해 대상자에서 제외하기로 했다. 정부에서 수정안을 내놨지만 야당이나 피해자들은 여전히 “특별법이 피해자를 고르고 있다”며 충분하지 않다고 주장하고 있다. 여야는 3일 법안 소위를 다시 열어 수정안 등을 논의한다. 한편 전세사기 피해가 이어지면서 이날부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증보험 가입 기준이 기존 전세가율(주택가격 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화됐다. 이에 따라 보증금이 공시가격의 126%인 경우까지만 보증보험 가입이 가능해진다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-02
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  • 다가구 전세사기 피해땐, 모든 세입자 동의해야 우선매수 가능

    정부가 전세사기 피해자에게 특별법 제정을 통해 거주 주택의 우선매수권을 주는 등의 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 지난달 27일 발표했지만 혼란이 커지고 있다. 피해자로 인정받아 실질적인 지원을 받을 수 있는지부터 어디에 신청해야 하는지 등에 대한 궁금증이 크다. 피해자 인정 요건이 까다롭고 기준이 구체적으로 명시돼 있지 않은 탓으로 보인다. 30일 국토교통부가 실시한 특별법 설명회 등에서 나온 답변 등 관련 쟁점을 Q&A 형식으로 정리했다. ―전세사기 피해자로 인정받기 위한 신청법은. “임차인이 시청이나 도청 등 지방자치단체에 신청해야 한다. 이후 시도 기초조사와 국토교통부 내 전세사기피해지원위원회(위원회) 심의를 거쳐 최종 결정된다. 신청은 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이 통과돼 이 법이 제정된 후부터 가능하다. 정부는 신청부터 최종 결정까지 최대 두 달 반 걸릴 것이라고 밝혔다.” ―경기 화성시 동탄에서 발생한 약 290실 오피스텔의 전세사기 의심 사례의 경우 전세사기 피해자로 인정될 수 있나. “‘전세사기 의도’가 입증돼야 한다. 동탄 사례는 임대인 부부가 ‘세금 미납으로 파산 절차를 진행하게 됐다’며 임차인들에게 오피스텔 소유권 이전 등기를 해 달라는 메시지를 전송해 알려지게 됐다. 전세사기 의도보다는 보증금 미반환의 성격이 강해 특별법 적용 대상에서 제외될 가능성이 있다. 원희룡 국토부 장관도 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “동탄과 구리 사례는 인천 미추홀구와 성격이 다르다”고 했다. ―전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건에 △피해자 다수 발생 우려 △보증금 상당액 미반환 우려 등은 기준이 추상적이다. 지원 대상 여부를 어떻게 판단하나. “요건이 모호한 것은 구제 범위를 넓히기 위한 것이라고 정부는 설명한다. 명확한 경계선을 그을 경우 억울하게 배제되는 사람이 있을 수 있다는 것이다. 피해자 인정 여부는 국토부 위원회가 개별 상황마다 유연하게 결정할 예정이다.”―전세사기 피해 주택에 거주하다가 청약에 당첨됐다. 지원 대상에 포함되나. “전세사기 피해자 요건을 갖췄다면 청약 당첨자라고 해서 지원에 제한을 받지 않는다. 유주택자도 마찬가지다.” ―다가구주택에 거주해 개별 등기가 불가능하다. 건물이 통째로 경매에 넘어가면 피해 보는 세입자가 여럿인데, 건물의 우선매수권은 누가 행사할 수 있나. “다가구주택 임차인들이 논의해서 정해야 한다. 총 10명의 세입자 중 A가 우선매수권을 쓰겠다고 한다면 나머지 9명의 세입자가 모두 동의해야 가능하다.” ―전세사기 피해자를 위한 대출 제도는…. “기존 전세대출을 20년간 나눠 갚을 수 있다. 전세대출 보증기관인 주택금융공사(HF)가 만기가 돌아온 피해자의 전세대출을 먼저 은행 등에 갚은 뒤 20년간 분할 상환받는 방식이다. 하반기(7∼12월)부터 SGI서울보증이 보증한 전세대출도 해당된다. 피해자들은 추가 전세대출, 경매자금 대출, 신규주택 구입자금 대출을 중복 이용할 수 있다. 만기가 돌아온 전세대출을 갚지 못해 신용불량자가 됐다면 연체 정보를 삭제해준다.” ―피해자가 전세사기 피해 주택을 매입하면 취득세와 재산세가 면제 또는 감면된다. 대책 전 이미 낙찰받은 경우는…. “취득세 환급은 불가능하지만 재산세는 3년간 감면된다.” ―정부가 전세사기 피해 주택을 매입해 피해자들에게 공공임대로 공급하기로 했다. 기존 공공매입임대는 매입 기준이 까다로운데, 이번에 달라진 게 있나. 건축주가 근린생활시설 용도로 건축 허가를 받은 뒤 주거용으로 개조한 이른바 ‘근생빌라’는 어떻게 되나. “현재 불법 건축물이나 근린생활시설은 공공임대주택 매입 대상에서 제외된다. 다만 정부는 전세사기 피해 주택을 대상으로 매입 기준 완화를 검토하고 있다. 국토부 관계자는 “불법 건축물은 말 그대로 법을 어긴 건축물이라 매입을 신중히 할 필요가 있다. 다만 근린생활시설 거주자가 특별법상 전세사기 피해자로 정해진다면 매입 관련 검토를 진행할 예정”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-05-01
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  • 정부 ‘전세사기 특별법’ 발의… 피해자 경매자금 전액 대출

    정부가 전세사기 피해자에게 2년 한시 특별법을 통해 거주 주택의 우선매수권을 부여하면서 경매 자금 전액을 4억 원 한도에서 저리로 대출해 주고 취득·등록세와 재산세도 감면한다. 정부는 27일 관계부처 합동으로 이런 내용을 담은 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안’을 발표했다. 이를 위해 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’이 이날 국회에 발의됐다. 특별법에 따르면 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사해 주택을 낙찰받을 경우 낙찰 대금은 전액 연 1∼3%대로 대출받도록 지원한다. 낙찰받은 주택에 대한 취득세를 200만 원까지, 재산세도 3년간 최대 50%까지 면제한다. 전세사기 피해자 6개 요건 모두 갖춰야 지원… “까다롭고 모호” ‘전세사기 특별법’ 들여다보니 피해 인정땐 우선매수권-임대 거주집주인 체납액 개별 주택으로 나눠… 생계비 등 최대 402만원 긴급복지심사만 최장 75일… 피해구제 지연, 사기 판단기준 불분명 혼선 우려 27일 정부가 공개한 전세사기 피해 지원 방안은 피해자의 주거 안정에 초점이 맞춰져 있다. 특별법을 통해 피해자의 경·공매 절차에 특례를 부여해 주택 매입을 지원하고 거주만 원할 경우엔 공공이 매입해 계속 살 수 있도록 하는 게 골자다. 사적 계약의 피해를 정부가 직접 보상해줄 수는 없지만 정책 실패에 따른 책임을 정부가 일부 떠안겠다는 취지다. 하지만 피해자로 인정받기 위한 요건이 까다롭고 기준이 명시돼 있지 않아 혼선이 불가피하다는 지적이 나온다. 전세사기 피해자 사이에서도 형평성 문제가 불거지거나 정부 심의를 거치며 구제가 지연되는 등 피해 지원의 사각지대가 생길 수 있다는 우려도 적지 않다. ● 최장 75일 심의해 피해자 결정… 피해자 요건 6가지 충족해야 이날 정부가 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’에 따르면 전세사기를 당한 사람은 각 시도에 지원을 신청하면 시도가 기본 요건을 조사(최장 30일)하고, 국토교통부 내에 설치되는 전세사기 피해지원위원회가 이를 심의(최장 45일)해서 결정된다. 신청부터 결정까지 최장 75일이 걸릴 것으로 전망된다. 피해자로 인정되면 경매(공매 포함) 진행 유예 또는 정지를 요구할 수 있게 된다. 유예 기간엔 살던 집에서 쫓겨날 걱정이 없어지는 셈이다. 이후 피해자는 우선매수권을 행사해 해당 주택을 낙찰받거나, 한국토지주택공사(LH) 등 공공에 우선매수권을 넘길 수 있다. 매수권을 행사하면 우선매수신청서를 법원에 제출해 살던 집을 낙찰받는다. 집주인에게 전세금을 못 받지만 살던 집에서 쫓겨나는 일은 막을 수 있다. 다른 입찰자가 최고가를 써내 낙찰받을 경우 법원은 피해자에게 우선매수권 행사 여부를 물어 피해자가 같은 가격에 낙찰받을 수 있다. 유찰이 계속되면 그만큼 할인된 가격에 집을 매입해 향후 집값이 오를 때 팔아 전세금을 보전받을 수도 있다. 공공에 우선매수권을 넘기면 공공이 주택을 매입(낙찰)해 임대주택으로 피해자에게 빌려준다. 피해자는 소득·자산요건과 관계없이 최대 20년간 시세의 30∼50%에 거주할 수 있다. 집주인의 세금 체납액이 많아 경매가 힘든 경우를 막기 위해 ‘조세채권(세금징수 권리) 안분’도 시행한다. 이는 집주인의 전체 세금 체납액을 보유한 개별 주택 단위로 나눠서 부과하는 방식. 주택 100채를 보유한 집주인이 세금을 10억 원 체납했을 경우 현재는 100채의 주택에 모두 조세채권이 10억 원 적용된다. 경매로 세금 체납액 10억 원이 회수될 때까지 세입자가 사실상 경매 신청을 할 수 없다. 하지만 조세채권 안분으로 해당 주택의 낙찰액에서 1000만 원씩만 국가가 가져가 세입자는 경매로 보증금 일부를 회수할 수 있다. 정부는 재난·재해 등 위기 상황에 지원하는 긴급복지 지원제도도 적용한다. 1인 가구 기준으로 생계비(월 62만 원), 의료비(300만 원 이내), 주거비(월 40만 원) 등 최대 402만 원을 지원한다. ● 모호한 피해자 인정 요건, 대책 실효성 지적도 전문가들은 피해자 인정 요건이 까다로운 데다 모호하고 형평성 논란도 제기될 수 있다고 지적한다. 대항력이 있으면서 확정일자를 받아야 한다는 요건은 세입자마다 상황이 달라 심의를 받아봐야 지원 여부를 알 수 있을 것으로 보인다. 근린생활시설이나 업무용 오피스텔에 거주하는 경우 전입신고가 불가능한 경우가 많고 대항력은 갖췄지만 확정일자를 받지 않는 경우도 있기 때문이다. 어떤 사건을 전세사기 사건으로 판단할 것인지도 불분명하다. 이날 정부가 제시한 판단 근거는 경찰 수사 개시 외에 없다. 다수의 피해자가 어느 정도인지, 보증금 상당액이 어떤 수준인지도 심의를 통해 결정한다. 사기 혐의를 입증하기 어렵거나 피해자가 소수라면 지원받지 못할 수 있다는 의미다. 피해 주택이 서민 임차주택이어야 한다는 요건의 경우 정부는 큰 예외가 없다면 보증금 3억 원, 전용면적 85㎡ 이하로 하되, 심의위에서 유연하게 결정하도록 할 방침이다. ‘무자본 갭투자’ 같은 일반적인 보증금 미반환 사고도 지원에서 제외되면서 형평성 논란이 생길 수도 있다. 이날 전세사기 피해자 조모 씨(46)는 “보증금 6400만 원을 날릴 뻔하다가 최우선 변제금 2200만 원을 돌려받았다”며 “보증금 ‘상당액’을 못 받을 우려가 있어야 한다는데, 이런 경우 지원 대상인지 아닌지 안내가 없어 답답하다”고 했다. 인천 미추홀구 전세사기대책위원회(대책위) 관계자는 “대가족인 경우 등 다양한 이유로 상대적으로 넓은 집에 살 수 있는데, 그 이유만으로 지원을 못 받는 건 이해가 안 된다”고 했다. 정부와 여당 계획대로 5월 초 특별법 통과가 가능할지도 미지수다. 5월 본회의 일정이 확정되지 않은 데다 더불어민주당이 여전히 ‘선 보상 후 구상권 청구’ 특별법 처리를 주장하지만 당정은 반대 입장이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “자금력이 부족한 피해자들이 우선매수권을 활용해 추가 대출까지 받아가면서 주택을 매입하려 할지 의문”이라고 했다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “추상적인 조건들로 지원 대상을 구분하는 게 쉽지 않을 것”이라고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자jino@donga.com조권형 기자 buzz@donga.com이상환 기자 payback@donga.com}

    • 2023-04-28
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  • 식자재 납품하는 공장 건물, 상가임대차법 적용될까?[부동산 빨간펜]

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이라는 피해에서 겨우 벗어나고 있던 상가 등 상업시설에 최근 고금리 기조와 경기 불안이라는 악재가 덮치면서 임대인과 임차인 사이의 분쟁도 늘어나고 있습니다. 대출로 건물을 사들인 임대인들이 금리 인상의 압박을 피하기 위해 무리한 임대료 인상을 요구하기도 하고, 매출 감소에 시달리는 임차인들이 월세를 연체하거나 미납하는 일도 많아지고 있기 때문이죠.한국부동산원과 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 상가임대차 분쟁조정위원회에 접수된 조정 신청은 2021년 130건에서 지난해 179건으로 증가했습니다. 부동산 빨간펜에 ‘상가건물 임대차 보호법(상가임대차법)’과 관련한 질문도 계속되고 있습니다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)의 자문을 통해 구독자 여러분의 궁금증을 해결해봤습니다.Q. 안녕하세요. 부동산 빨간펜 구독자입니다. 경기 용인시에 공장을 보유한 임대인입니다. 2020년 10월 임차인과 월세 계약을 맺었고, 지난해 10월 계약 기간(2년)이 만료됐습니다. 현재 임차인은 해당 건물이 ‘상가’라며 상가임대차법에서 보장하는 10년의 임대 기간을 요구하고 있습니다. 하지만 임차인은 야채를 전 처리해 식당이나 제조사 등에 납품하는 식품제조가공업으로 영업 신고를 한 상태입니다. 건물에서 고객에게 직접적인 대면 판매도 이뤄지지 않습니다. 이때 제가 보유 중인 건물이 공장으로 인정될 수 있을까요? “상가건물과 관련한 분쟁은 임대인과 임차인을 가릴 것 없이 모두에게 꼭 피하고 싶은 상황입니다. 큰 갈등 없이 현명한 해결 방안을 찾는 것이 중요할 것 같습니다. 결론부터 알려드리면 판매를 위한 시설이 따로 없다면, 구독자 소유의 건물은 공장으로 판단될 여지가 많습니다.상가임대차법의 목적 자체가 ‘상가’의 임대차에 관한 법이기 때문인데요. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항을 보면 해당 법이 적용되는 임대차 계약은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 경우입니다. 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아니라, 건물의 현황·용도 등을 고려해 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단합니다. 즉, 실제로 어떻게 사용하고 있느냐로 판단한다는 거죠.대법원 판례에 따르면 단순히 상품을 보관·제조·가공하는 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없습니다. 다만, 영리를 목적으로 하는 활동, 즉 해당 건물에서 물건을 손님들에게 사고 파는 행위가 함께 이뤄질 경우 상가건물에 해당한다고 봅니다.현재 구독자 소유 건물에서는 상품의 보관·제조·가공 외에 다른 행위가 이뤄지지 않는다고 설명해 주셨습니다. 따라서 상가건물이 아닌 공장으로 판단될 소지가 클 것으로 보입니다. 공장 내 판매를 위한 시설이 없다면 영리 목적의 활동이 이뤄지지 않는다는 의미이고, 이런 경우 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없습니다.”Q. 2020년 10월 계약 당시 임대료는 보증금 5000만 원, 월세 550만 원입니다. 상가 임대차 계약에서 환산보증금의 규모가 일정 금액을 초과하면 상가임대차법의 적용 대상이 아니라고 알고 있습니다. 제가 임차인과 맺고 있는 월세 계약은 상가임대차법 적용 대상인가요?“상가임대차법 제2조 제1항에 따르면 해당 법은 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용합니다. 다만, 임대차 계약의 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우는 예외라고 규정합니다. 보증금이 비싼 상가의 경우 영세 상인보다는 프랜차이즈 업체가 임차인으로 들어올 가능성이 큰 만큼 상가임대차법의 보호 대상에서 제외하는 것입니다.대통령령은 지역별로 상가임대차법을 적용받지 못하는 보증금 기준을 다르게 정해 뒀습니다. 서울은 9억 원을 초과하는 상가부터 법 적용 대상에서 제외됩니다. 부산에서는 임대차 계약이 6억9000만 원을 넘기지 않으면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 임대차 계약의 보증금 규모는 ‘보증금+(월세x100)’으로 환산해 계산합니다. 구독자 건물의 환산보증금은 6억 원인 셈이죠. 건물 소재지인 경기 용인시의 경우 상가임대차법 적용 대상에서 빠지는 환산보증금 기준은 5억4000만 원입니다. 따라서 구독자가 임차인과 맺은 월세 계약은 상가임대차법의 적용 대상이 아닙니다.”상가임대차법 적용 제외 환산보증금 기준(단위: 원)지역환산보증금 기준서울9억 초과과밀억제권역(서울 제외)6억9000만 초과부산광역시(과밀억제권역, 군지역, 부산 제외)5억4000만 초과세종, 경기 파주·화성·안산·용인·김포·광주시그 밖의 지역3억7000만 초과Q. 임차인과 맺은 월세 계약이 상가임대차법을 적용받지 않는다면, 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능한가요? “상가 임대료 인상 규정은 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 명시돼 있습니다. 임대료 증액은 청구 당시의 차임(임차해서 사용하는 물건을 대가로 내는 금전 또는 그 밖의 물건) 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없다고 규정돼 있죠. 증액 청구가 가능한 시점은 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액 이후 1년이 지나야 합니다. 다만, 구독자 건물의 임대차 계약은 환산보증금이 상가임대차법 기준을 초과했기 때문에 차임 등의 증감청구권도 적용받지 않습니다. 따라서 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능하다고 판단됩니다.”Q. 임차인이 임대료 지급 기한을 제대로 준수한 적이 없습니다. 임대료 지급 약속 일자는 매월 5일이지만, 매번 사전 양해 없이 10~15일 늦게 임대료를 송금했습니다. 이 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있나요?“법적으로 임차인의 갱신 요구를 거절하는 것은 불가능해 보입니다. 상가임대차법 제10조 제1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인이 3기(3개월)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다면, 계약 갱신을 거절할 수 있죠.구독자 건물은 환산보증금 기준을 초과했기 때문에 상가임대차법 적용 대상이 아니지만, 위 조항은 환산보증금과 관계없이 예외적으로 모든 상가건물 임대차 계약에 적용합니다.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다는 의미는 누적 차임 연체액이 3기분에 도달한 때를 의미하는 것입니다. 현재는 임대료를 연체하지 않고 있지만, 계약기간 중 총액 3개월의 임대료를 연체한 사실이 있다면 이 역시 계약 갱신 거절 사유입니다. 구독자 사례는 건물이 상가에 해당한다고 가정할 경우, 누적 차임 연체액이 1650만 원(월 임대료 550만 원x3개월)에 도달하지 않았기 때문에 갱신 요구 거절 사유에 해당하지 않습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-04-27
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  • 원희룡 “전세사기 특별법 27일 발의”… 내달초 통과될듯

    전세사기 피해 지원을 위한 특별법안이 27일 국회에 발의된다. 25일 원희룡 국토교통부 장관은 서울 강서구 전세피해지원센터를 방문해 “27일 전세사기 지원 특별법안을 발의할 것”이라고 이날 밝혔다. 당초 사안이 시급한 만큼 이번 주 중으로 통과될 거라는 관측이 나왔지만 법안 심의 등에 필요한 최소한의 시간 등을 고려해 국회 처리 시점은 다음 달 초가 될 것으로 알려졌다. 특별법의 핵심은 전세사기 피해 세입자가 거주하는 집 매입을 원하면 경매에서 우선매수권을 부여하고, 거주만 원할 경우 한국토지주택공사(LH)가 피해자 대신 경매에서 사들여 공공임대로 거주하도록 하는 것이다. 이 경우 피해자들은 살던 집에서 최장 20년간 시세 40∼50% 수준의 임대료를 내고 살 수 있을 것으로 전망된다. LH는 올해 매입임대 사업 예산으로 5조5000억 원을 확보한 상태다. 원 장관은 이날 “필요하다면 얼마든 증액할 수 있다. 재정당국과 얘기가 된 상태”라고 했다. 원 장관은 이날 부산 전세피해지원센터를 방문해 한 청년 전세 피해자가 “(전세피해 선보상) 선례를 남길 수 없다고 했는데 시각을 좀 바꿔주면 좋겠다”고 하자 “결국은 국민이 낸 세금(예산)으로 하는 건데, 국민적 동의가 되겠느냐”고 반문했다. 이어 낙찰 대금 융자 임대료 지원 등의 지원을 언급하며 “낙찰 대금 융자는 지자체 지원까지 더해지면 사실상 무이자가 될 수 있다. 나중에 가격이 오를 때 팔면 부채 부담이 거의 없을 것”이라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-04-26
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  • 은평구 신사동에 8년 만에 424채 신규 분양

    두산건설은 다음 달 초 서울 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 짓는 ‘새절역 두산위브 트레지움’(조감도)을 분양할 예정이라고 24일 밝혔다. 신사동에 새 아파트가 공급되는 것은 2015년 이후 8년 만으로 수요자들의 관심을 끌고 있다. 단지는 서울 은평구 신사동 일대에 들어선다. 6개 동(지하 2층∼지상 18층), 총 424채(전용면적 59∼84㎡) 규모로 일반분양 물량은 235채다. 은평구 내에서도 핵심 입지에 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 우선 지하철 6호선 새절역까지 걸어서 10분이면 도착할 수 있다. 새절역과 지하철 2호선 서울대입구역을 잇는 경전철 ‘서부선’이 올해 중 착공하고, 새절역∼창릉신도시∼고양시청을 연결하는 ‘고양은평선’ 사업이 추진되는 점도 호재다. 차량으로는 단지 인근에 위치한 내부순환도로, 강변북로, 올림픽대로 등을 이용해 서울 및 수도권 전 지역으로의 이동이 수월하다. 단지 설계에도 입주민들의 편의를 고려했다. 월패드와 사물인터넷(IoT)을 활용한 원격검침이 가능하고, 태양광 발전 시스템과 대기전력 차단 시스템 등으로 관리비 절약도 가능할 것으로 전망된다. 지하주차장에는 비상벨 시스템을 갖춰 입주자들의 안전 관리에도 힘쓴다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-04-25
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  • 전세사기 피해확인서 발급 6개월간 109건 그쳐… 피해자들 “연소득 7000만원 등 조건 까다로워”

    서울 강서구 화곡동의 한 빌라에 살다 전세사기 피해를 당한 김모 씨(39). 2018년 받은 전세대출 2억 원에 대한 이율이 연 2%대에서 6%대로 오르며 매달 100만 원이 넘는 이자를 내고 있다. 그는 최근 전세사기 피해자를 위해 기존 전세대출을 저금리 대출로 바꿔주는 상품이 나온다는 소식을 듣고 자격 요건을 알아봤지만 좌절했다. 정부가 부부 합산 소득이 연 7000만 원을 넘기면 대출받을 수 없도록 제한했는데, 맞벌이 부부인 이들은 대출 자격이 안 됐다. 그는 “똑같은 피해자인데 소득 요건을 두는 건 말도 안 된다”고 했다. 전세사기 피해자들이 각종 지원을 받는 데 필요한 ‘전세피해확인서’ 발급이 지난해 9월부터 6개월여 동안 약 100건에 그친 것으로 나타났다. 이날부터 피해자를 위한 연 1∼2%대 저금리 대환대출이 시작됐지만 자격 요건이 까다로워 실효성이 없다는 지적이 나온다. 주택도시보증공사(HUG)가 24일 국회 국토교통위원회 소속 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘전세피해확인서 발급 현황’에 따르면 지난해 9월 28일부터 이달 18일까지 발급한 전세피해확인서는 109건에 그쳤다. 지난해 10월부터 올해 3월까지 발생한 보증사고만 집계해도 5867건에 이르지만, 단 2%만 피해확인서를 받은 것이다. 확인서는 피해자가 다른 집으로 이사 가기 위한 보증금을 저금리로 대출받거나 피해 주택의 전세대출을 저금리 대출로 갈아타기 위해 필요하다. 하지만 △연소득 7000만 원(부부 합산) 이하 △전세보증금 3억 원 이하 △전용면적 85㎡ 이하를 모두 충족해야 한다. 정부는 당초 보증금 기준을 2억 원으로 제한했다가 까다롭다는 비판이 나오자 올해 2월 3억 원으로 완화했지만 소득 기준은 바꾸지 않았다. 홍 의원은 “맞벌이 부부는 소득 기준이 맞지 않아 포기하는 경우가 많다”며 “정부가 피해자 눈높이에 맞는 대책을 마련해야 한다”고 했다.송진호 기자 jino@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-04-25
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