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정순구

정순구 기자

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

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2024-03-31~2024-04-30
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  • ‘무자본 갭투자’ 피해자도 구제… 지자체서 신청 받아

    전세사기 피해 지원을 위한 특별법이 25일 국회 본회의를 통과해 다음 달 1일부터 2년간 시행된다. 전세사기 피해자로 인정되는 첫 사례는 다음 달 7일 국토교통부 ‘전세사기 피해 지원위원회’에서 결정될 전망이다. 특별법 통과까지 여야 협의에 진통을 겪으며 지원 대상, 지원 방식 등이 달라지거나 요건이 구체화된 게 적지 않다. 전세사기뿐 아니라 ‘무자본 갭투자’ 피해자도 특별법 적용을 받게 됐지만, 사기 혐의가 없는 집주인이 1채만 갭투자한 경우는 제외되는 게 대표적이다. 특별법 내용을 Q&A로 정리했다. ―전세사기 피해자만 지원되나. “아니다. 기본적으론 전세사기 수사가 개시되거나 집주인이 보증금 반환 능력이 없는 이에게 소유권을 넘기는 등 전세사기가 의심될 경우 지원된다. 하지만 이 같은 사기 행위가 없어도 ‘다수의 세입자가 보증금 변제를 받지 못했거나, 피해 발생이 예상되는 경우’에도 지원된다. 이는 집주인이 갭투자로 주택을 여러 채 사들였다면 피해자로 인정될 수 있지만, 1채만 사들였다면 인정받지 못할 수 있다는 뜻이기도 하다. 다만 몇 채를 ‘다수’로 볼지는 국토부 위원회가 결정한다.” ―거주 주택 요건이 있나. “거주 주택은 보증금 5억 원 이하로 전국의 전세 빌라(연립·다세대주택)의 98.4%가 해당된다. 피해자가 해당 주택에 실제 거주하는지 입증하기 위한 요건도 바뀌었다. 기존엔 확정일자나 대항력을 갖췄는지만 인정됐는데, 이젠 임차권 등기만 해도 가능하다. 근린생활시설 거주자, 이중계약과 신탁사기 피해자 등도 지원된다. 경·공매가 개시되거나 임대인이 파산 또는 회생 절차를 시작한 경우에도 지원된다.” ―피해 신청 방법은…. “관할 지자체에 관련 서류를 갖춰 신청하면 된다. 구체 내용은 국토부와 지자체 홈페이지, 안심전세포털에 나와 있다.” ―최우선 변제금만큼 무이자 대출을 해준다는데 누가 받을 수 있나. “최우선 변제금은 소액 임차인의 거주 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다도 앞서 받을 수 있는 금액이다. 인천 미추홀구의 경우 과밀억제권역이어서 전세금이 1억4500만 원 이하여야 최대 4800만 원의 변제금을 받을 수 있다. 최초 계약 당시 변제금을 받을 수 있었어도 재계약하며 전세금이 올라 변제 대상에서 제외된 경우가 많았다. 정부는 이들에게 변제금에 해당하는 금액만큼 무이자 대출을 해준다. 소득, 자산 요건이 없고 대출 가능액은 경·공매가 이뤄지는 시점을 기준으로 한다. 서울은 최대 5500만 원, 경기 용인·화성·김포시, 세종시, 과밀억제권역이 최대 4800만 원이다. 이를 초과하는 보증금은 최대 2억4000만 원까지 연 1.2∼2.1%로 대출된다.” ―경·공매 절차를 정부가 지원해 준다는데…. “주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자들의 경·공매를 대행해준다. 생계나 주거를 위협받을 우려가 있는 경우 법원이 최장 1년간 경매를 유예해준다. 경·공매 비용의 70%는 정부가 부담한다. 임대인의 세금 체납액이 많아 경·공매가 진행되지 않는 경우에는 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나눠 경매에 부치는 ‘조세채권 안분’도 시행한다. 다만 이는 법 시행 1개월 후인 7월 1일에 시행될 전망이다.” ―다른 지원 방안은…. “최장 20년간 전세대출금 무이자 분할 상환이 된다. 제때 갚으면 20년간 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제된다. 전세대출을 못 갚아 신용불량자가 됐다면 연체 정보도 삭제해 준다.”정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-26
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  • “분양권 지분 잠깐 소유했는데, 생애 최초 특별공급 청약 가능할까?” [부동산 빨간펜]

    최근 들어 수도권을 중심으로 청약 시장이 회복될 것이란 기대감이 감돌기 시작하고 있습니다. 부동산R114에 따르면, 올해 1월 0.28대1에 그쳤던 수도권 1순위 평균 청약경쟁률은 지난달 7.68명 대 1까지 올랐습니다. 분양가가 계속 오를 것으로 예상되는 상황에서, 뛰어난 입지에 분양가도 상대적으로 저렴하게 책정된 단지를 중심으로 수요자들이 청약 통장을 사용하는 것으로 보입니다. 다만 여전히 지방 청약 시장의 분위기는 침울합니다. 길어지는 부동산 침체와 고금리 기조에 더해 정부가 부동산 규제를 대거 완화하면서 그나마 있던 수요가 수도권으로 쏠린 영향입니다. 부동산 전문가들은 앞으로도 이렇게 지역별 양극화는 더 커질 것이라 예상합니다. 그래서일까요? 부동산 빨간펜에도 청약을 해야 할지, 청약 규제가 어떻게 적용되는지 고민이 큰 분들의 문의가 계속되고 있습니다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 자문해 구독자 여러분들의 궁금증을 풀어봤습니다.Q. 2017년 7월 어머니가 실거주 목적으로 아파트 분양권을 매수하는 과정에서 저와 공동명의로 계약서를 작성했습니다. 3개월 뒤 가지고 있던 분양권 지분을 어머니께 증여했고, 다음달에는 어머니가 잔금을 치룬 뒤 입주하면서 소유권 이전 등기까지 완료했습니다. 올해 5월 남편의 이름으로 생애최초 특별공급 아파트에 당첨됐는데, 분양권 지분을 잠깐 소유했던 것이 문제가 될까 걱정됩니다. 저는 주택을 소유한 적이 없는 무주택자가 맞을까요?“청약에서 무주택 기간을 산정할 때 주택 소유 여부는 청약 신청자와 그 세대에 속한 세대주, 세대원 모두를 대상으로 판단합니다. 2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인된 주택을 계약하거나 취득한 분양권과 입주권은 주택으로 봅니다. 그 전에 공급된 주택이라도 2018년 12월 11일 이후 분양권을 매수했다면 실거래 신고의 매매대금완납일부터 주택을 소유한 것으로 간주합니다.위 사례는 2017년 7월에 분양권 매수를 통해 분양권을 취득했고, 잔금 전 본인 명의 지분을 모친에게 증여했습니다. 당시 분양권을 취득한 것은 무주택 기간 산정 때 주택 수에서 제외되기 때문에 생애최초 주택 구입을 인정받는 데 문제가 없을 것으로 판단됩니다.추가로 본인 부부와 부모님이 동일 세대라면, 청약 재당첨 제한에 해당할 수 있습니다. 본인이 부모님 주택에 전입 신고를 해뒀다가 유주택 세대원이 되어 청약 당첨이 취소된 사례도 있습니다. 다만 2017년 소유했던 분양권은 청약을 통해 당첨되지 않고, 다른 이에게 매수한 것인 만큼 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다.”Q. 2002년 가입하고 현재 인정 금액이 2000만 원, 2025년에는 2700만 원이 되는 주택청약통장을 가지고 있습니다. 청약 가점이 높지 않은 탓에 청약으로는 주택을 매입하는 것이 어려울 것 같아서 2020년에 아파트를 매수했습니다. 청약 통장을 해지하지 않고 활용할 방법은 없을까요?“유주택자에게도 청약 통장의 활용도는 높습니다. 민영주택의 경우 집을 보유하고 있어도 1순위 청약을 할 수 있고, 추첨제는 무작위로 당첨자를 뽑는 만큼 청약 당첨의 기회가 사라진 것이 아닙니다.만약 급하게 목돈이 필요한 상황이라면 담보대출을 고려할 수도 있습니다. 청약저축 담보대출은 예치금의 최대 95%까지 1년간 자금을 빌려주는 상품입니다. 대출 금리는 시중은행마다 천차만별입니다. 금리를 산정할 때 사용하는 기준이 양도성예금증서(CD) 금리, 자금조달비용지수(COFIX·코픽스), 금융채 등 다양하기 때문입니다.최근에는 청약 통장을 해지하지 않고 납입금 일부를 출금할 수 있는 주택법 개정안이 발의되기도 했습니다. 현재 청약 통장 가입자는 주택청약종합저축을 전부 해지할 때만 원금과 이자를 돌려받을 수 있습니다.자금난에 시달리는 가입자가 청약 통장에 넣어둔 목돈을 급하게 찾으려면 그동안 쌓아온 청약 점수를 모두 날려야 된다는 뜻입니다. 개정안은 통장 잔액을 일부 해지하더라도 가입 기간은 유지될 수 있도록 하는 내용을 담았습니다. 다만 개정안 통과 여부는 불투명합니다. 기금의 안정적 운영에 문제가 있을 수 있고 일정 기간, 일정 횟수를 꾸준히 내 온 가입자에게 역차별이 될 수 있다는 지적이 많은 탓입니다.” Q. 주변에서 청약 통장을 무주택자인 자녀에게 증여하라는 조언도 들었습니다. 청약통장 증여가 실제로 가능한가요?“청약 통장은 증여나 상속 모두 가능합니다. 이때 기존 소유자의 가입 기간과 회차, 납입금액 등이 그대로 인정됩니다. 어린 자녀가 단번에 청약 가점 경쟁력을 갖출 수 있다는 의미입니다. 늘어나는 청약통장 명의변경(단위: 건)구분2017년2018년2019년2020년2021년전국49225214503763707471서울19562192207526132843경기13551560147319672229인천207255243332381실제 청약 통장 증여와 상속은 매년 증가하고 있습니다. 국민의힘 김상훈 의원이 국토교통부와 국세청으로부터 받은 ‘청약 통장 명의변경 현황’ 자료에 따르면 청약 통장 명의변경 건수는 2017년 4922건에서 2021년 7471건으로 52%나 늘었습니다. 청약 통장을 증여 혹은 상속받은 사람이 이미 본인 명의의 청약 통장을 가지고 있었다면, 반드시 이를 해지해야 합니다. 청약 통장은 1인 1구좌가 원칙이기 때문입니다. 또 배우자나 직계존비속 간 명의변경을 할 때는 주민등록표 등본상 세대주를 변경해야 합니다. 어머니의 청약 통장을 딸이 증여받는다면 동일 세대 내에서 어머니가 세대원, 딸이 세대주가 돼야 한다는 뜻입니다.” ‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해 드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-25
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  • 공공택지 개발도 휘청… 자금난 건설사들 땅값 6878억 밀려

    경기 성남시 수정구 ‘성남복정1’에 위치한 3만여 ㎡ 규모의 공공택지. 지난해 5월 이 택지를 분양받은 A건설사는 한국토지주택공사(LH)에 매입대금 약 3139억 원을 치러야 하지만, 1차 중도금 706억 원을 못 내고 있다. 이곳은 경기 위례신도시와 맞붙어 있는 데다 성남 구도심과도 가까워 알짜배기 택지로 통했지만, A사 자금난이 심화하면서 중도금을 마련하지 못한 것. 연체가 더 이어지면 A사는 택지를 반납해야 할 뿐 아니라 계약금 314억 원을 날려야 한다. 부동산 시장이 장기간 얼어붙으면서 한때 건설사에 높은 수익을 안겨주던 공공택지 개발부터 수도권 재개발·재건축 등 정비 사업까지 위축되고 있다. 향후 주택 공급에 직접적인 영향을 미치는 인허가·착공도 크게 감소하고 있다. 이대로 신규 주택 공급이 줄어들면 이르면 3년 뒤 집값 불안 요인이 될 수 있다는 우려가 나온다. 24일 LH에 따르면 이달 17일을 기준으로 LH가 공급한 공공택지 중 건설사가 매입대금을 연체 중인 사업장이 전국 33개 필지로 나타났다. 이들 사업장에서 건설사가 연체한 금액은 총 6878억 원으로 전체 매입대금 2조461억 원의 3분의 1에 이른다. 이 추세라면 올해 건설사들의 공공택지 대금 연체액이 글로벌 금융위기 당시인 2008년(9536억 원)을 넘어설 것이라는 전망이 나온다. 건설사들이 이처럼 낙찰받아 놓은 공공택지 대금조차 못 내는 것은 금리가 크게 오르고 원자재 가격과 인건비마저 치솟으며 수익성이 악화된 영향이 크다. 실제 최근 주택 인허가·착공 물량이 크게 줄어들며 주택 공급 위축 우려가 현실화하고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 전국 주택 인허가 실적은 8만6444채로 전년 동기(11만2282채) 대비 23% 줄었다. 같은 기간 주택 착공 실적도 8만4108채에서 5만3666채로 36.2% 감소했다.‘알짜’ 서울 재건축도 찬바람… “공급가뭄, 3년뒤 집값 자극 우려” 수익성 악화에 재개발 입찰 포기1분기 수도권 주택인허가 반토막주택건축 수주액도 34% 급감업계 “철근-시멘트값 안정화를”#1. 서울 영등포구 문래동 남성맨션 재건축 조합은 지난달 초 시공사 선정에 나섰지만 입찰에 참가한 건설사가 단 한 곳도 없었다. 지난해 1월 첫 입찰 이후 5번째 유찰이다. 조합은 건설사의 참여를 높이려 지난해 3.3㎡당 525만 원이던 공사비를 719만 원까지 높이고, 입찰보증금도 90억 원에서 50억 원으로 낮췄지만 소용없었다. 오히려 지난해 11월과 올해 1월 실시한 3· 4차 공고에서 단독 입찰했던 롯데건설마저 입찰에서 빠졌다. #2. 경기 평택시 고덕동 ‘평택고덕’ 공공택지(2만7000㎡)를 낙찰받은 B건설사는 2019년 이 택지를 낙찰받을 때만 해도 아파트 분양 흥행을 자신했다. 삼성전자 반도체 산업단지와 가까워 2018년 택지가 공급됐을 때 입찰 경쟁률이 207 대 1까지 치솟았었다. 하지만 3년 반이 지난 현재 B사는 착공조차 못 하고 있다. 자금 사정 악화로 한국토지주택공사(LH)에 택지 대금 130억 원을 연체 중이어서 사업이 사실상 중단됐다. ● 건설사 자금난으로 주택 공급 기반 흔들 24일 건설업계에 따르면 부동산 경기 침체가 계속되고 고금리, 원자재값 인상으로 수익성이 악화하자 건설사들은 공공택지 개발 사업은 물론 통상 ‘알짜 사업’으로 여겨지는 서울 재개발·재건축 사업에도 등을 돌리고 있다. 서울 마포구 공덕역 인근 재건축을 추진하는 공덕현대아파트. 이곳 역시 역세권이라는 알짜 입지에도 최근 시공사 선정에 실패했다. 지난달 10일 조합이 설명회를 열었을 때만 해도 대형 건설사 6곳이 참여해 큰 문제가 없을 것으로 보였다. 하지만 막상 신청받은 결과 DL이앤씨만 단독으로 입찰에 참여해 결국 유찰됐다. 현행법에 따르면 재건축 시공사 선정 시 입찰한 건설사가 1곳뿐일 땐 강제 유찰되며, 2회 이상 유찰된 경우에만 조합이 단독 입찰한 건설사와 수의계약을 맺을 수 있다. 서울 동대문구 청량리역 인근 ‘청량리8구역’도 올해 두 차례에 걸쳐 시공사 선정 입찰에 나섰지만 롯데건설 1곳만 참여하며 모두 유찰됐다. 수도권 주택 공급에 핵심 역할을 하는 정비 사업이 위축되며 올해 1∼3월 수도권 주택 인허가 물량은 3만253채로 시장 호황기였던 2019년(1∼3월 7만7282채)에 비해 반 토막 났다. 통상 인허가 물량은 4∼5년 뒤, 착공은 2∼3년 뒤 준공 물량에 영향을 준다는 점을 감안하면 도심 주택 공급 부족이 우려되는 상황이다. 정부는 이달 15일 윤석열 대통령 주재로 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관과 원희룡 국토부 장관 등이 참석한 가운데 부동산 점검회의를 열고 이 같은 상황을 진단한 것으로 알려졌다. 원 장관은 16일 기자간담회에서 “공급 기반이 급속하게 위축되고 인허가나 착공, 분양이 계속 미뤄지면서 이르면 3년 뒤 집값 폭등 요인이 될 수 있다”고 말하기도 했다. 주택 건축 수주액도 급감하고 있다. 대한건설협회에 따르면 올해 1∼3월 건설업체의 국내 주거용 건축 수주액은 11조7421억 원으로 전년 동기(17조7673억 원)보다 33.9% 감소했다. 실제로 주요 건설사들은 국내 신규 수주 목표치를 지난해 수주액보다 크게 낮춘 상태다. 지난해 국내에서 16조9000억 원의 신규 수주액을 올렸던 현대건설은 올해 목표를 10조8000억 원으로 낮췄다. 삼성물산도 지난해 국내 신규 수주액(11조5000억 원)보다 3조6000억 원 낮은 7조9000억 원을 목표로 했다. 지난해 13조7000억 원의 수주를 거둔 GS건설 역시 올해 신규 수주 목표를 9조5000억 원으로 낮췄다.● 공공택지 대금 못 치르는 건설사들 중견 건설사들의 주된 먹거리였던 공공택지 개발 사업도 위축되고 있다. LH에 따르면 LH가 공급한 공공택지 중 건설사가 매각대금을 제때 못 낸 사업장 33개 필지 중 잔금 납부 기한을 6개월 이상 넘긴 사업장은 7곳이다. 이들 사업장은 택지 공급 계약 해지도 가능하다. LH가 계약을 해지하면 건설사는 공공택지를 반납해야 하는 것은 물론 공급 금액의 10%에 해당하는 계약금도 떼이게 된다. 불과 2∼3년 전만 해도 공공택지 개발은 건설사들 사이에서 민간택지보다 낮은 비용으로 높은 수익을 올릴 수 있어 ‘로또’로 통했다. 추첨으로 뽑는 공공택지 낙찰 확률을 높이려 위장 계열사나 페이퍼컴퍼니(서류상 회사)까지 동원하는 ‘벌떼 입찰’이 성행할 정도였다. 하지만 사업 여건이 크게 악화하며 낙찰받은 택지조차 유지하기 힘든 상황이 된 셈이다. 이대로라면 자금력 있는 대형 시행·건설사만 살아남을 거라는 전망까지 나온다. 사업 여건이 좋지 않고 현금 동원력이 부족한 지방의 중소형 시행·건설사들이 직접적인 타격을 받고 있기 때문이다. 한 대형 시행사 관계자는 “부동산 경기가 좋을 때 현금을 많이 확보해 뒀다”며 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 실패해 무너진 사업장 토지를 공매 등을 활용해 싸게 매입할 기회로 삼고 있다”고 했다. 부동산 전문가들은 이런 현상이 장기간 이어지면 향후 주택 수급 불안을 초래할 수 있다고 우려했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “공급 부족 문제가 지속되면 2∼3년 이후 수도권을 중심으로 집값이 급격히 상승하는 결과를 낳을 수 있다”며 “철근과 시멘트 가격을 안정화하는 등 시공사 부담을 덜기 위한 정부 역할이 절실하다”고 말했다. 송진호 기자 jino@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2023-05-25
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  • 번 돈으로 이자도 못 내는 건설사들… 올해 826곳 폐업

    시공능력평가 100위권 후반대의 A건설사 대표는 이자 납부일이 다가오는 월말만 되면 잠을 못 이룬다. A사 부채는 기존에도 있었지만 2021년까지는 그나마 회사가 버는 돈으로 이자는 감당할 수 있었다. 하지만 지난해 공사 미수금이 200억 원으로 1년 새 2배로 불면서 상황이 달라졌다. 엎친 데 덮친 격으로 미분양까지 대거 발생해 분양 미수금만 300억 원에 이르게 됐다. A사 대표는 “부동산 경기가 고꾸라지며 영업으로 번 돈을 모두 은행 이자로 내도 다른 곳에서 돈을 마련해 이자로 내야 하는 상황”이라고 했다. 부동산 경기 침체와 고금리 여파로 자금난에 시달리며 휘청이는 건설사가 늘고 있다. 재무적으로 위험한 수준에 놓인 건설사는 1년 전보다 두 배로 많아졌고, 이 중 60% 이상의 건설사는 영업이익으로 이자조차 내기 어려운 상황이 됐다. 하반기(7∼12월) 분양 시장이 본격적으로 되살아나지 않으면 지방 중소형 건설사의 줄도산 우려가 커지고 있다. 동아일보가 23일 도급순위 300위권 건설사의 지난해 감사보고서 재무제표를 분석한 결과 부채비율 300%를 넘는 건설사가 22곳으로 전년(10곳)의 두 배 이상으로 뛴 것으로 나타났다. 이는 감사보고서 미작성 15개 건설사는 제외한 수치다. 건설 기업은 금융사의 레버리지(부채)를 활용해 사업하는 경우가 많아 통상 300%를 초과하면 위험하다고 본다. 지난해 부채비율이 전년보다 늘어난 건설사는 165곳으로, 285개 건설사 10곳 중 6곳(58%)은 1년 전보다 자금 사정이 악화됐다. 김태석 한국투자증권 자산승계연구소 회계사는 “올 초 규제 완화 이후 수도권 분양 시장은 다소 숨통이 트였지만, 지방은 여전히 미분양이 심각하다”며 “지방을 중심으로 올해 말까지 재무건전성 악화를 버티지 못하는 업체가 늘어날 가능성이 크다”고 말했다.번 돈으로 이자도 못 내는 건설사들… 올해 826곳 폐업6곳은 영업이익 아예 마이너스… 건설사들 PF이자 급등에 자금난3월 기준 미분양 전국 7만2104채10대 건설사조차 분양 일정 미뤄… “자구노력 전제속 정부 대응 필요” #1. B시행사는 경남에서 대단지 아파트 개발 사업을 벌이려 최근 1300억 원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으키려 했지만 결국 실패했다. 연대 보증과 책임 준공에 나서겠다는 시공사를 못 찾았기 때문이다. 이미 사업 초기 자금을 댈 금융사를 구한 상황이라 타격은 더 컸다. B시행사 관계자는 “중견 건설사부터 대형 건설사까지 다 만났지만 죄다 기존 사업을 정리하기 전까지는 신규 사업은 엄두를 못 낸다며 거절했다”면서 “토지 매입과 인허가 과정에서 브리지론으로 자금을 마련했는데, 생돈으로 이자를 내며 버텨야 할 상황”이라고 말했다. #2. 올해 4월 전북에서 350채 규모의 아파트를 짓는 C사가 부도났다. 충남에서 시공능력 70위권의 중견 건설사로 통하지만 자금 사정 악화로 ‘흑자 부도’가 났다. 지난해 매출액 373억 원, 영업이익 25억 원을 올렸지만 1년 내 만기가 돌아오는 부채(유동부채)만 210억 원으로 전년(84억 원) 대비 2배 넘게 불었다. 이 기간 부채비율도 352.3%에서 718.1%로 치솟았다. 건설업계 관계자는 “지방에서 이름 있는 종합 건설사도 부도났다”며 “영세한 중소 건설사들은 사정이 더 어려워 부도 회사가 더 나올 수 있다”고 했다. ● 분양 침체에 재무건전성 ‘위험’ 건설사 늘어 23일 동아일보가 도급순위 300위권 건설사의 감사보고서를 분석한 결과에 따르면 부채비율이 300%를 넘는 22개 건설사 중에서 이자보상배율(영업이익을 이자 비용으로 나눈 비율)이 1 미만인 건설사는 14곳으로 집계됐다. 이들 건설사는 회사를 운영하며 벌어들인 영업이익으로 이자조차 감당하지 못한다는 뜻이다. 이 중 6개 건설사는 지난해 영업손실로 돌아선 것으로 나타났다. 건설사의 자금난은 분양 경기 침체의 영향이 크다. 건설사들은 분양 경기가 나쁘면 통상 경기 회복을 기다리며 분양 일정을 미루는데, 부동산 PF 대출 이자가 급등하며 이자 비용이 커지자 자금난에 시달리고 있는 것이다. 실제 주택시장 미분양 상황이 심각한 수준이다. 최근 한국주택학회가 발표한 ‘경기침체기, 주거 안정을 위한 주택정책 과제와 발전 방향’ 보고서에 따르면 올해 1월 기준 수도권 미분양 물량은 전년 대비 825.3% 증가했다. 금융위기 직후인 2012년 이후 가장 큰 증가 폭이다. 지방(5개 광역시 및 세종 포함) 미분양은 올해 1월 기준 6만3102채로 전년 동월(2만402채) 대비 209% 증가했다. 전국 초기 분양률 역시 올해 1분기(1∼3월) 기준 49.5%로 역대 최저치를 나타냈다. 설상가상으로 건설사들의 분양 미수금마저 늘고 있다. 이미 분양에 성공한 아파트마저 계약자들이 중도금을 연체하거나 잔금을 못 내는 사례가 늘어난 영향이다. 시공능력평가 100위권 중반의 D건설사도 분양 미수금이 지난해 50억 원을 넘겼다. 이 회사는 서울에 아파트를 분양하며 중도금을 기존 분양가의 60%에서 40%로 내렸다. 그런데도 지난해 말까지 받아야 할 약 240억 원 수준의 분양 대금(계약금 10%, 중도금 10%) 중 50억 원 정도가 연체됐다. 일각에서는 최근 서울 주요 단지의 분양 성적이 좋은 점 등을 들어 건설업계 위기가 한풀 꺾였다는 분석을 내놓지만 착시 효과라는 지적이 우세하다. 국토교통부에 따르면 3월 말 기준 미분양은 7만2104채로 2월 말(7만5438채)에 비해 소폭 줄었지만 여전히 위험선(7만 채)을 넘는다. 특히 미분양 물량 감소는 실제 분양 시장이 개선된 게 아니라 건설사들이 분양 계획 자체를 미룬 영향이 크다. 부동산R114에 따르면 올해 1∼4월 10대 건설사의 민영아파트 분양 물량은 1만5949채로 지난해 말 조사한 계획 물량(5만4687채) 대비 29%에 그쳤다. 미분양 리스크가 큰 지방은 5647채만 공급돼 계획 물량(2만7940채)보다 80%나 감소했다.● 올해 폐업 건설사, 전년 대비 30% 증가 자금난에 시달리며 문을 닫는 건설사들도 계속해서 나오고 있다. 올해 2월 시공능력평가 83위인 ‘대우조선해양건설’이 법원으로부터 회생절차 개시 결정을 받았다. 3월에는 범현대가 정대선 씨가 최대주주인 ‘HN Inc’(133위)가, 4월에는 대창기업(109위)이 각각 법원에 회생을 신청했다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 1∼4월 금융결제원이 공시하는 당좌거래 정지로 부도 처리된 건설업체는 총 5곳으로 지난해 같은 기간(3곳)보다 많았다. 폐업한 건설사 역시 급증했다. 올해 1∼4월 폐업한 건설사(종합·전문)는 826곳으로 전년 동기(642곳)보다 28.7% 늘었다. 특히 종합건설사 폐업(111곳)이 전년 동기(66곳) 대비 70% 가까이 대폭 늘었다. 한국건설산업연구원은 최근 발간한 ‘건설업 폐업 관련 상세 현황 분석’ 보고서에서 “외환위기나 글로벌 금융위기 때가 아니면 일정 수준을 유지하던 폐업 수치가 지난해 4분기(10∼12월) 이후 증가했다”며 “건설업 폐업에 선제 대응을 해야 한다”고 했다. ● 산업 파급 효과 높은 건설업 침체 막아야 건설업계 자금난은 부동산 호황기를 타고 진행된 무분별한 투자가 큰 원인이라는 분석이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시장이 좋을 때 건설사들이 무리한 투자를 벌인 결과가 지금 나타나고 있는 것”이라며 “현 위기는 투자 실패에 따른 측면이 분명히 있는 만큼 분양가를 할인하는 등 건설사의 자구 노력이 필수”라고 지적했다. 건설업계의 자구 노력을 전제로 정부가 부동산 시장의 경착륙을 막기 위한 선제 대응에 나설 필요가 있다는 의견도 많았다. 건설업이 흔들리면 기업은 물론이고 근로자, 금융권, 지역사회 등으로 피해가 확산할 수 있기 때문이다. 국내 건설업은 지난해 기준 우리나라 국내총생산(GDP)의 15.4%를 차지할 정도로 산업 파급 효과가 크다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “건설사는 미분양 주택을 분양가보다 훨씬 낮춰 시장에 내놓고, 정부는 미분양 주택을 매입하는 무주택자에게 취득세나 양도소득세 감면 혜택을 주는 등의 방식을 활용할 수 있다”고 했다. 정순구 기자 soon9@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2023-05-24
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  • [부동산 캘린더]5월 넷째 주 1165채 일반 분양… 본보기집 2곳 개관

    22일 부동산R114에 따르면 5월 넷째 주에는 전국 4개 단지에서 총 1814채가 공급을 앞두고 있다. 이 중 일반분양 물량은 1165채다. 23일에는 ‘부산에코델타시티디에트르더퍼스트’, ‘문수로롯데캐슬그랑파르크’ 등이 1순위 청약 접수를 진행한다. 본보기집은 ‘호반써밋검단신도시’, ‘상무센트럴자이’ 등 2곳에서 개관할 예정이다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-23
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  • 광주에 스카이라운지 갖춘 아파트 공급

    GS건설이 광주 서구에 짓는 ‘광주 상무센트럴자이’(조감도)가 이달 중 분양을 앞두고 있다. 광주 내에서도 손꼽히는 입지와 입주민을 위한 고품격 커뮤니티 시설 등이 수요자들의 관심을 끌 전망이다. 단지는 광주 서구 쌍촌동 일대에 조성된다. 지하 3층∼지상 30층, 14개 동, 총 903채(전용 84∼247㎡) 규모다. 공급 물량의 절반 이상(465채)은 신규 공급이 상대적으로 적었던 중대형·대형 면적으로 구성된다. 가장 큰 장점으로는 단지 내 커뮤니티 시설이 꼽힌다. 지상 30층에 입주민 전용 스카이라운지가 들어서고, 광주 최초로 입주민만을 위한 CGV 프리미엄 상영관도 마련된다. 이 밖에 피트니스센터와 모든 타석에 스크린 장비를 갖춘 실내골프연습장, 사우나 등도 입주민의 만족도를 높일 예정이다. 단지가 들어서는 상무지구는 광주의 교통·행정·금융·상업·문화 중심지로 불린다. 단지 앞 상무대로를 이용하면 광주 시내 전역으로 빠른 이동이 가능하고, 광주지하철 1호선 운천역도 단지 바로 옆에 위치한다. 광주시청과 주요 은행, 마트 등 생활 편의 시설은 물론이고 서광초, 상일중, 상일여고, 상무고와 같은 학교 시설도 주변에 밀집해 있다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-23
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  • “전세사기 피해자에 최우선변제금만큼 무이자대출”

    정부가 재계약 때 보증금을 높여 최우선변제금을 받지 못하게 된 전세사기 피해자들에게 변제금만큼 무이자 대출을 해주는 방안을 국회에 제시했다. 21일 국회 등에 따르면 국토교통부는 19일 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에 이런 내용의 전세사기 피해자 추가 지원 방안을 보고했다. 여야는 이런 내용을 포함해 전세사기 특별법 관련 다섯 번째 법안 소위를 22일 개최할 예정이다. 최우선변제금은 세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 최소한의 금액을 말한다. 최우선변제 적용 대상은 보증금을 기준으로 정해지며, 보증금 기준은 주택 시세 등을 감안해 2∼3년마다 변경된다. 이때 근저당권 설정 시점을 기준으로 최우선변제 여부를 정하기 때문에 재계약 시점에 전세금을 올려줬다 최우선변제 대상에서 벗어난 피해자가 많은 상황이다. 그동안 야당은 최우선변제권을 재계약 시점이 아닌 최초 임대차 계약 시점으로 소급해 기준을 적용하자고 주장해왔다. 이에 대해 정부가 절충안을 제시한 것이다. 국토부는 최우선변제금을 못 받게 된 피해자에게 저리 대출을 해줄 때 최우선변제금만큼을 최장 10년간 무이자 대출해주는 안을 제시했다. 피해자 경매 대행 때 경매 비용의 정부 부담 비율을 70%(기존 50%)로 늘리고, 특별법 적용 보증금 기준을 5억 원(기존 4억5000만 원)으로 확대하는 방안도 함께 제시했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-22
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  • 국제선 운항 1년새 6배 증가… 코로나 이전 대비 65% 수준

    최근 1년간 국내 공항의 국제선 운항 횟수가 6배 이상 뛴 것으로 나타났다. 18일 국토교통부에 따르면 지난달 국제선 운항 횟수가 주당 3021회로 전년 동월(주당 407회) 대비 642% 증가했다. 하지만 코로나19 확산 전인 2019년 평균(주 4619회)에 비해 여전히 65% 수준에 그친다. 국토부는 9월까지 운항 횟수를 2019년의 88%(주 4075회)로 끌어올릴 계획이다. 지난달 기준 공항 인력 회복률은 2019년 12월 대비 89%였다. 조종사(100%)와 청소·카트 등 공항서비스(98%)는 빠르게 충원됐지만 승무원(83%)과 지상조업 종사자(84%)는 회복률이 낮았다. 4월 기준 부족한 지상조업자 비율은 84%였다. 국토부 관계자는 “지상조업 종사자의 근무 여건을 개선하기 위해 최대 100만 원의 채용지원금을 주고 공항버스 심야 노선을 확대하겠다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-19
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  • 4월 서울 아파트 신고가 비중 8%… 올해 들어 최대

    4월 들어 서울 아파트 중 기존 최고가보다 높은 가격으로 거래된 아파트 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 아파트 입주 시장 전망도 개선된 것으로 나타났다. 시장 회복 기대감이 커지고 있지만 아직 거래량이 적고 경기 상황이 불확실해 섣불리 전망하기 어렵다는 지적이 나온다. 17일 부동산 정보 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 지난달 14일부터 이달 14일까지 거래된 아파트를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 중 기존 최고가보다 높은 가격에 매매된 거래는 208건으로 전체의 7.8%로 나타났다. 올해 들어 가장 비중이 크다. 기존 최저가보다 더 낮은 가격에 거래된 건수는 67건으로 올해 3월(84건)보다 감소했다. 비중 역시 2.5%로 지난해 6월(1.0%) 이후 가장 작았다. 아파트 입주 시장도 회복세다. 이날 주택산업연구원에 따르면 지난달 수도권 아파트 입주율(입주 지정 기간 중 잔금 완납 가구 비중)은 75.7%로 전달(73.6%) 대비 2.1%포인트 올랐다. 특히 서울(76.2→81.9%)은 5.7%포인트 상승했다. 다만 지방 주택시장 침체가 이어지면서 전국 입주율은 66.8%에 그쳤다. 지난달 대비 이달의 수도권 아파트 입주전망지수 역시 7.1포인트(79.1→86.2) 상승할 것으로 예상된다. 특히 서울(83.3→100.0)과 대전(88.2→106.2)의 입주 전망이 크게 회복될 것으로 기대됐다. 주산연은 “규제 완화 정책, 거래량 증가 등으로 시장 회복 기대감이 조성되고 있다”면서도 “입주전망지수도 회복세를 보이지만 여전히 100을 초과하는 지역은 거의 없는 만큼 침체 속도가 느려진다는 정도로 봐야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-18
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  • “역전세난 겪는 집주인에 보증금 반환용 대출 완화”

    세입자에게 전세금을 불가피하게 못 돌려주는 집주인에게 대출 규제를 완화하는 방안을 정부가 검토하기로 했다. 전세가가 직전 계약 때보다 떨어지는 역(逆)전세난으로 세입자들이 대거 전세금을 떼이는 사태를 막기 위한 조치로 보인다. 또 전월세신고제 과태료 부과 시점을 1년 미루는 대신에 임대차3법을 대대적으로 개편하고 전세제도 보완 방안을 찾기로 했다. 원희룡 국토교통부 장관(사진)은 16일 정부세종청사에서 취임 1주년 기자간담회를 열고 “전셋값 하락으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 다른 대출을 일으킬 수 없는 상황에서 (추가) 대출을 해주자는 공감대가 있다”며 “구체적인 요건은 금융당국이 제시할 것”이라고 밝혔다. 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출에는 일반 주택담보대출과 마찬가지로 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV) 규제가 그대로 적용된다. 최근 보증금 반환이 어려워진 일부 임대인은 DSR 규제 완화를 요구하고 있다. 이달 종료 예정인 전월세신고제 계도 기간을 1년 연장하겠다는 방침도 나왔다. 원 장관은 “역전세, 깡통전세, 전세사기 문제가 엉켜 있고 등록임대사업자 제도도 손을 봐야 한다”며 “전월세 신고라는 단편적 행정에 행정력을 쏟는 것보다는 임대차 시장 전반적으로 큰 틀의 공사를 해야 할 시점”이라고 말했다. 당초 6월 1일부터 계도 기간이 끝나 신고제를 지키지 않으면 과태료를 내야 하는데, 계도 기간을 연장해 과태료를 내지 않도록 하겠다는 것이다. 원 장관은 “전세제도가 그간 우리 사회에 해온 역할이 있지만 이제 수명을 다한 게 아닌가 한다”며 “임대차3법을 포함해 ‘잘못된 판’을 본격적으로 수리하는 작업을 시작할 것”이라고 밝혔다. 전세사기 등 임대차 시장의 혼란이 이어지는 만큼 당장 급한 피해 구제 외에도 임대차 시장을 안정시킬 장기 대책 마련이 필요하다는 의미다. 임대차3법 폐지까지 고려하는 것이냐는 질문에는 “꼭 폐지라는 답만이 아니라 전세제도 자체를 바꾸는 근본적인 변화가 필요하다”며 “(전월세) 가격이나 기간을 억지로 끼워 맞추려는 것을 막아야 한다”고 말했다. 그는 “임대 기간을 늘리거나 가격을 덜 올리면 집주인에게 혜택을 주는 방식으로 시장 원리를 가미한 방향을 제시할 수 있다”고 했다. 장기 계약하거나 전월세 인상률을 낮춘 집주인에게 인센티브를 줘서 전월세 시장 안정을 유도하겠다는 뜻으로 풀이된다. 또 에스크로(결제대금 예치) 방식도 언급됐다. 세입자가 전세보증금을 제3의 기관(신탁사나 보증기관 등)에 입금하면 이들 기관이 보증금 일부를 예치하고 나머지를 집주인에게 주는 방식이다. 원 장관은 전세제도 개선을 위한 연구용역을 발주해 올해 7월 이후 본격적인 개선 작업에 나서겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 최근 부동산 시장 상황과 관련해서는 경착륙 우려가 일단 해소된 것으로 보고 있다고 했다. 원 장관은 “미분양의 경우 금융기관이나 건설사의 현금 흐름 경색으로 이어질 가능성은 3∼4년 안에 없다고 본다”며 “공급 기반이 급속히 위축되고 인허가나 착공, 분양을 미루면서 임기 후반 집값 상승의 요인이 될 수 있는 만큼 공급 기반을 확대할 것”이라고 말했다. 또 우크라이나 재건과 관련해 “내한한 우크라이나 대통령 부인 올레나 젤렌스카 여사와 의미 있는 만남을 가질 것”이라며 “다음 주 폴란드에서 우크라이나 재건을 위한 포럼에 참여해 한국의 지원 의사와 초기 단계 프로그램을 제안할 것”이라고 밝혔다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-05-17
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  • GTX-C 도봉구간 지하화… 사업비 5000억 추가 부담

    지하화 여부를 놓고 논란이 컸던 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 도봉구간(창동역∼도봉산역)을 정부가 지하에 짓기로 최종 결정했다. 2년 넘게 이어진 갈등은 봉합됐지만 당초 지하화로 계획된 사업을 국토교통부가 지상화로 바꾸며 불필요한 갈등을 자초한 데다 사업비 4000억∼5000억 원을 추가 부담하게 됐다는 비판을 면하기 힘들 것으로 보인다. 원희룡 국토부 장관은 10일 서울 도봉구 창동역 인근에서 주민간담회를 열고 GTX C노선의 도봉구간 지하화 결정을 공식화했다. GTX C노선은 경기 양주시 덕정역에서 수원시 수원역을 잇는 74.8km의 국가철도망으로 이번에 지하화가 결정된 도봉구간은 5.4km다. 원 장관은 이날 “윤석열 정부 들어 (지하화를) 본격 논의했다”며 “윤 대통령의 결심으로 창동역 지하화를 결정했다”고 밝혔다. 지하화 결정으로 늘어나는 공사 비용은 정부가, 추가 운영비는 현대건설 컨소시엄이 부담하기로 했다. 원 장관은 “추가 공사비는 미래 세대를 위해 국가가 부담하고, 추가 운영비는 기업도 고통을 분담하자고 내부적으로 결정했다”고 했다. 정확한 부담 비율과 재원 마련 방식은 논의 중이다. 국토부 관계자는 “도봉구간 지하화로 추가되는 비용은 4000억∼5000억 원으로 예상된다”며 “현대건설 컨소시엄 및 기획재정부와 협의 중이며, 구체적 분담 비율은 민간투자사업심의위원회 심의에서 결정된다”고 했다. GTX C노선 도봉구간은 2018년 예비타당성 조사와 2020년 타당성 조사 및 기본계획상으로 지하에 건설될 예정이었다. 하지만 2020년 12월 민간사업자 선정 과정에서 도봉구간이 지하화 구간에서 제외됐다. 2021년 6월 현대건설 컨소시엄이 해당 구간을 지상화하는 방안으로 GTX 시공 사업의 우선협상대상자가 됐다. 도봉구간 지상화가 추진되자 주민들은 환경오염, 소음 피해 등을 이유로 반발했고, 도봉구는 지난해 1월 감사원에 공익감사를 청구했다. 감사원의 감사 결과 국토부는 민간사업자 선정을 위한 시설사업기본계획(RFP) 고시 과정에서 도봉구간을 지하화 대상이라고 명확하게 알리지 않은 것으로 나타났다. 특히 주요 사업 내용이 변경될 경우 민간 투자사업 기본계획에 따른 민자 적격성 검토를 해야 하지만 이 역시 하지 않았다. 감사원은 도봉구간 사업 계획이 지상화로 변경되는 과정에서 문제가 있었다며 국토부에 담당자 3명을 징계 처분하라고 요구했다. 국토부 관계자는 “해당 직원들이 징계 수위를 두고 이의를 제기해 현재 재심이 진행 중”이라고 전했다. 또 감사원 권고에 따라 국토부는 지난해 4월 한국개발연구원(KDI)에 도봉구간 관련 민자 적격성 검토를 뒤늦게 의뢰했다. KDI는 올해 2월 도봉구간 지상화와 지하화 모두 적격이라는 의견을 내면서 도봉구간 지하화에 힘이 더 실리게 됐다. 이날 도봉구간 지하화가 확정되면서 C노선은 연말 착공할 수 있게 됐다. 지난해 초 착공 예정이었지만 지하화 논란으로 2년가량 미뤄지면서 완공 목표 시기도 2026년에서 2028년으로 늦춰졌다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “지상으로 철도를 건설하면 예산은 절약할 수 있어도 도시가 분절되는 등 부작용이 커서 최근엔 지상 철로도 지하화로 바꾸는 추세”라며 “도봉구간 지하화 논란은 애초부터 불필요했다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-11
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  • 분양가 고공행진속, 1분기 청약 흥행 톱5 모두 ‘분상제’ 단지

    올해 3월 경기 평택시 현덕면에 공급된 ‘평택화양서희스타힐스센트럴파크’. 1554채 규모 대단지였지만 청약 1순위 경쟁률은 0.06 대 1에 그치며 흥행에 실패했다. 하지만 같은 달 평택시 고덕동에 공급된 ‘고덕자이센트로’는 정반대였다. 89채 일반공급에 1순위 통장 4034개가 몰려 평균 45.33 대 1 경쟁률을 나타냈다. 분양업계 관계자는 “서희스타힐스센트럴파크는 민간택지에 공급돼 분양가상한제(분상제)를 적용받지 않았고, 고덕자이센트로는 공공택지에 지어져 분상제 적용 대상”이라며 “분양가 차이가 청약 성적으로 이어진 셈”이라고 설명했다.● 1분기 청약 성적 상위 5개 단지 모두 분상제 적용올해 1분기(1∼3월) 전국에 공급된 단지 중 청약 성적 상위 5곳에는 모두 분상제가 적용된 것으로 조사됐다. 가격에 따라 청약 수요가 달라지는 셈이다. 하지만 원자재 가격 상승에 고금리 등으로 신규 단지 분양가가 연일 상승하고 있어 미분양 우려가 커지고 있다. 9일 부동산R114가 올해 1분기 전국 분양 단지 34곳(민간 분양)의 평균 청약경쟁률을 조사한 결과 가장 높은 경쟁률을 보인 곳은 3월 공급된 서울 영등포구 ‘영등포자이디그니티’(1순위 경쟁률 198.76 대 1)로 집계됐다. 이 단지는 올해 초 1·3대책을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 풀리면서 분상제 적용 대상에서 제외됐다. 하지만 분양가는 규제 완화 전 분상제 적용 당시 책정한 금액을 유지해 공급됐다. 두 번째로 높은 경쟁률은 평택시 고덕자이센트로였다. △경남 창원시 ‘롯데캐슬포레스트’ 1단지(28.72 대 1) 및 2단지(28.02 대 1) △부산 강서구 ‘에코델타시티 푸르지오 린’(12.11 대 1) 등이 뒤를 이었다. 해당 단지들은 모두 공공택지에 건설돼 분상제가 적용됐다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “입지가 월등한 지역이 아니라면 청약 수요가 분양 가격에 따라 움직이고 있다”고 말했다.● 분양가 연일 상승… “미분양 우려”청약 성적이 가격 경쟁력에 좌우되고 있지만, 신규 공급 단지 분양가는 공사비 인상과 고금리의 영향으로 급등하고 있다. 부동산R114가 청약홈에 공개된 아파트 청약 단지의 분양가를 분석한 결과, 올해 1∼4월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1699만 원으로 집계됐다. 지난해 평균(1521만 원)보다 11.7% 올랐고, 2017년(1161만 원)과 비교하면 46.3% 상승했다. 특히 무주택자 수요가 큰 소형 아파트의 분양가 상승 폭이 두드러졌다. 올해 전국 전용 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2349만 원으로 지난해(1938만 원) 대비 21.2%나 뛰었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제지역인 강남3구와 용산구를 제외한 지역은 사실상 분양가 책정에 제한이 없는 상황”이라며 “어느 정도의 분양가 인상은 불가피하지만, 이대로 급등이 이어지면 미분양 리스크도 커질 수밖에 없다”고 강조했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-10
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  • 서울 아파트 ‘훈풍’… 매매 늘고 가격 하락폭 줄었다

    서울 노원구 상계동 ‘상계주공9단지’ 전용면적 49㎡는 최근 5억1500만 원에 거래됐다. 올해 초만 해도 4억 원에 팔린 점을 감안하면 4개월여 만에 1억 원 이상 오른 것이다. 매매 호가도 5억∼6억 원 선에 형성돼 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 “매수 문의도 1년 전 수준으로 회복했다”고 전했다. 최근 서울 아파트 매매 거래가 늘고 가격 하락 폭도 둔화하면서 아파트 시장이 연착륙할 수 있다는 기대감이 커지고 있다. 전세시장 역시 전세사기와 역전세난에도 주거 여건이 좋은 아파트 단지를 중심으로 가격이 회복될 조짐을 보이고 있다. 다만 글로벌 경기 위축과 내수 시장 불안이 이어지고 있어 낙관하기는 이르다는 목소리도 나온다.● 서울 아파트 거래 늘고 가격 하락 폭 축소 8일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 3월 서울 아파트 매매 거래량은 2981건으로 집계됐다. 지난달 매매 거래량(8일 기준) 또한 2139건으로 조사됐다. 신고 기간이 20일 넘게 남았음을 고려하면 4월 매매량도 3000건을 웃도는 것으로 최종 집계될 가능성이 크다. 이는 2019∼2021년 월평균 매매량(5502건)의 절반 수준이지만 지난해 10월 558건까지 추락했던 거래량이 크게 회복되고 있다. 아파트 가격 하락세도 둔화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(1일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 대비 ―0.05%로 올해 1월 첫째 주(―0.67%)에 비해 하락 폭이 크게 줄었다. 특히 강남구(0.03%)와 서초·노원구(0.02%) 등 주거 수요가 높거나 재건축 기대감 등이 있는 지역은 급매물이 소진된 이후 가격이 뛰고 있다. 실제로 올해 3월 28억4000만 원에 거래됐던 서초구 ‘서초그랑자이’ 전용면적 85㎡ 역시 지난달 말 33억5000만 원에 매매가 이뤄졌다. 수요 회복세는 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 직방이 애플리케이션(앱) 이용자들을 대상으로 지난달 18일부터 이달 2일까지 설문한 결과 20, 30대 응답자 중 54.5%는 부동산에 투자할 예정이라고 답하기도 했다. ● 전세시장도 분위기 전환 조짐…“낙관은 금물” 전세사기와 역전세난 우려로 타격을 입은 전세시장도 인기 지역 아파트 위주로 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. 서울 아파트 전세가격은 올해 초만 해도 한 주에 1% 넘게 하락세를 보였지만 이달 들어 ―0.11%까지 하락 폭이 줄었다. 실제 송파구는 4월 넷째 주(24일 기준) 아파트 전세가격지수가 전주보다 0.03% 오르면서 지난해 7월 첫째 주(0.01%) 이후 약 10개월 만에 상승 전환했다. 5월 첫째 주에는 0.04%로 상승 폭을 키웠다. 지난달 5억2000만 원에 전세 계약된 송파구 장지동 ‘송파파인타운1단지’ 전용면적 85㎡는 최근 7억1000만 원에 전세 거래가 됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “연초 신혼부부 위주로 급매물이 소진됐고, 전세 매물이 줄어 전셋값이 오르고 있다”고 전했다. 부동산 전문가들은 시장이 조금씩 회복되고는 있지만 낙관할 수 있는 상황은 아니라고 입을 모았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “최근 두세 달간 아파트 가격 상승 움직임이 있었고 실거래가 지수도 높게 나타난 건 사실”이라면서도 “급매물이 팔리면서 가격 반등 조짐을 보이다가도 다시 침체에 빠지는 사례가 과거에도 있었기 때문에 상승세가 지속될 거라고 장담할 수 없는 상태다”라고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • [부동산 캘린더]5월 둘째주 3179채 일반분양… 본보기집 2곳 개관

    최근 서울 아파트 거래량이 늘고 청약 경쟁률 역시 1∼4월 평균 46 대 1을 나타내면서 청약 시장 회복 기대감도 커지고 있다. 이런 상황에서 부동산R114는 5월 둘째 주 전국 5개 단지 총 6367채(일반분양 3179채) 분양이 진행된다고 8일 밝혔다. 다만 대부분 수도권이 아닌 지방에서 공급될 예정이다. ‘시화MTV푸르지오디오션’, ‘롯데캐슬인피니엘’ 등이 9일 청약을 시작한다. 본보기집은 ‘부산에코델타시티디에트르더퍼스트’, ‘제일풍경채오송(민간임대)’ 등에서 문을 연다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • 강원 양양에 ‘학세권’ 아파트 5월 공급

    생활 인프라가 잘 갖춰져 있고 다양한 개발 호재가 있는 강원 양양군에서 ‘양양 금호어울림 더퍼스트’(조감도)가 이달 중 분양에 나선다. 한국자산신탁이 시행을 맡고 금호건설이 시공을 담당했다. 양양 금호어울림 더퍼스트는 강원 양양군 양양읍 구교리 일대에 들어선다. 지하 2층∼지상 26층 5개 동, 총 279채(전용 59∼129㎡) 규모다. 가장 큰 장점으로는 거주 여건이 꼽힌다. 양양 남대천과 설악산 국립공원, 양양종합운동장 등이 단지 인근에 있어 친환경적인 주거 환경을 자랑한다. 양양초와 양양중고교가 도보권에 있어 초중고교를 모두 걸어서 다닐 수 있다는 장점도 있다. 단지 인근 서울∼양양 고속도로를 이용하면 서울까지 약 90분이면 도착할 수 있다. 단지와 가까운 곳에 동해북부선 양양역이 개통 예정인 점도 눈길을 끈다. 역이 개통되면 관광 및 지역 경제가 활성화될 것으로 기대된다. 내부 설계에는 혁신 평면도 도입된다. 전용 59㎡에 알파룸을 조성해 주거 공간의 실용성을 더하고, 전용 84㎡에는 방 4개가 배치돼 주택에 거주하는 이들이 개별적으로 자신만의 공간을 가질 수 있도록 구성할 방침이다. 본보기집은 양양읍 연창리에 마련된다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-09
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  • 전세 피해자 저리대출 집행률 0.8%… “지원요건 완화해 실효성 높여야”

    정부가 전세사기 피해자들을 지원하기 위해 내놓은 주택도시기금 저리 대출 집행률이 1%에도 미치지 못하는 것으로 확인됐다. 정책 실효성을 높이기 위해 지원 요건을 완화해야 한다는 지적이 나온다. 7일 주택도시보증공사(HUG)가 더불어민주당 맹성규 의원실에 제출한 자료에 따르면 정부가 전세사기 피해자를 위해 책정한 저금리 대출 자금 1670억 원 가운데 지난달 중순까지 집행된 금액은 13억6000만 원에 그쳤다. 집행률은 0.81%였다. 전세사기 피해지원센터에 접수된 신청 건수는 69건이었고, 이 중 실제 집행된 대출은 13건에 머물렀다. 해당 대출을 위해서는 연 소득(맞벌이 포함) 7000만 원 이하라는 소득 기준을 충족해야 한다. 맹 의원은 “전세사기 피해자를 위한 저금리 대출의 각종 요건과 절차를 간소화하는 방안을 강구해야 한다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-08
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  • 금리 하락에 서울 전세 비중 다시 60%대

    전셋값과 대출 금리가 하락하면서 서울 아파트 및 빌라(다세대·연립주택)의 전세 비중이 다시 상승하고 있다. 7일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 3월 서울 아파트 전·월세 거래량(7일 기준)은 총 2만2639건으로 집계됐다. 전세 거래 비중은 61.5%(1만3934건)로 2021년 11월(61.6%) 이후 1년 4개월 만에 가장 높은 수치를 보였다. 지난해까지만 해도 서울 아파트 전·월세 시장은 전세의 월세 전환이 빠르게 진행됐다. 기준금리 인상으로 전세 대출 부담이 커졌기 때문이다. 2021년 30∼40%대를 오르내리던 서울 아파트 월세 비중은 지난해 12월 52.7%까지 오르고, 반대로 전세 거래 비중은 절반 이하(47.3%)로 떨어졌다. 서울 빌라 전세 비중 역시 전세사기 여파로 지난해 12월 49.7%까지 떨어졌지만 올해 3월 56.8%까지 올랐다. 최근 전세 비중이 높아지고 있는 이유는 전셋값이 2년 전보다 많이 떨어졌고, 대출 금리도 인하됐기 때문으로 분석된다. 서울 아파트 전세가격지수는 지난해 1월(0.01%) 이후 올해 3월까지 14개월 연속 내렸다. 최고 연 6%대까지 치솟았던 시중은행의 전세자금 대출 금리도 올해 3월 이후 최저 연 3%대까지 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세가율을 지나치게 높게 설정하지 않고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입하는 등 안전장치를 확실하게 두는 것이 필수”라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-08
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  • [단독]올해 만기 빌라 10만채중 6만채 ‘역전세’ 비상

    서울 강동구 A 빌라(전용면적 40㎡)에 사는 직장인 황모 씨(35)는 올해 9월 전세계약 만료를 앞두고 전세보증금을 떼일까 봐 밤잠을 설치고 있다. 인근 빌라 시세가 많이 떨어져 2년 전 자신의 전세금(3억6000만 원)에 맞춰 집주인이 세입자를 구할 수 있을지부터가 걱정이다. 세입자가 나와도 이달부터 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증 보험’(전세보험) 가입이 까다로워져 자신의 전세금보다 2000만∼3000만 원 싸게 계약해야 한다. 그는 “집주인이 전세금 차액만큼의 현금을 따로 마련해 줘야 하는데 여력이 있을지 모르겠다”고 했다. 올해 말까지 계약 만기가 돌아오는 전국 빌라 10채 중 6채꼴로 집주인이 보증금을 낮춰 계약하지 않으면 기존 세입자가 전세금을 떼일 우려가 큰 것으로 나타났다. 이들 빌라의 현재 보증금만 13조 원이 넘고 이 중 2조4000억 원을 집주인이 추가로 부담해 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 것으로 분석됐다. 최근 전세사기가 속출하며 전세보험 없이 신규 세입자를 구하는 게 어려워진 데다 전세가 하락세가 가팔라지며 집주인들이 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세난’이 불가피하다는 우려가 나온다. 동아일보가 1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 2년 전(2021년 5∼12월) 빌라(연립·다세대) 전월세 17만815채를 전수 분석한 결과 전세 10만6728채(공시가격 없는 주택은 제외)의 62.6%인 6만6797채는 기존 전세금으로 전세보험 신규 가입이 불가능할 것으로 나타났다. 전세보험 가입이 안 되는 빌라는 전세금을 떼일 경우 보증기관에서도 이를 받을 수 없어서 전월세 계약이 사실상 힘들다. 이들 빌라의 기존 보증금 총액은 13조3188억 원이다. 전세보험에 가입하려면 이 중 2조4122억 원을 집주인들이 기존 세입자들에게 내줘야 한다. 10채 중 6채는 빌라 1채당 보증금을 평균 3611만 원 낮춰야 전세보험 가입이 된다는 의미다. 만약 집주인들이 현금 여력이 없어 이 돈을 마련하지 못하면 전세금을 떼이는 세입자가 늘 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 빌라 전월세 시장은 전세보험 가입이 안 되면 세입자를 구하지 못하는 상황이어서 올해 하반기(7∼12월)부터 미반환 사고가 늘어날 우려가 크다”며 “전세사기 방지책 외에도 신규 세입자를 받기 위한 보증금 감액분만큼 대출 규제 완화 등의 역전세난 대책이 시급하다”고 했다.‘역전세 위험’ 빌라, 강서 85%-미추홀 73%… 수도권에 몰려 전국 역전세 우려 6만6797채 중 수도권 빌라가 6만530채 차지전세사기 피해 큰 지역 비율 높아… 세입자들 전셋값 하락 피해 떠안아영세 임대사업자 ‘줄파산’ 우려도 전세사기로 빌라 전월세 시장이 얼어붙으며 보증금 미반환 등 역전세 우려가 커지고 있다. 특히 지방보다 수도권에서 역전세 우려가 심각한 것으로 나타났다. 임대차법 시행 이후 최근 2, 3년 사이 수도권 빌라 가격이 급등하면서 2년 전 비교적 높은 금액에 전세 계약을 했다가 최근 전세가격이 떨어지면서 그 피해를 빌라 세입자들이 떠안고 있다는 지적이 나온다.● 지방보다 수도권 역전세 우려 높아 동아일보가 1일 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 수도권에서 역전세 우려가 높은 빌라는 올해 계약 만기를 앞둔 빌라 9만4951채 중 6만530채로 63.7%로 나타났다. 반면 5개 광역시와 지방의 역전세 우려 빌라 비중은 각각 51.6%, 55.9%였다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증보험(전세보험) 가입이 안 되는 주택은 신규 전월세 계약이 힘들다는 점을 감안해 역전세 여부는 전세보험 가입이 가능한지로 판단했다. 동아일보는 국토부 실거래가 공개 시스템에 등록된 2021년 5∼12월 빌라(연립, 다세대) 전월세 17만815채 중 순전세 거래 10만6728채의 당시 보증금과 공시가격에 HUG가 이달부터 시행한 전세보험 신규 가입 기준을 적용해 비교했다. 현재 전세금이 공시가격의 126% 이하일 경우에만 전세보험 가입이 가능하다. 올해 빌라 공시가격은 지난해 공동주택 공시가격 1453만6936개에 올해 빌라 공시가격 평균 인하율(6%)을 대입해 추산했다. 수도권의 경우 전세보험 가입을 위한 보증금과 기존 보증금의 차액은 총 2조2978억 원으로 빌라 한 채당 평균 3796만 원이었다. 서울에서 보증금을 내리지 않을 경우 전세보험 가입 불가 빌라 비중은 61.1%로 수도권보다 낮았다. 하지만 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금은 빌라 한 채당 4316만 원으로 더 많았다. ● 서울 강서구 빌라 85% 전세보증 가입 안 될 듯 전세사기 피해가 컸던 지역에서 전세보험 가입 불가 빌라 비중도 높았다. 서울 강서구는 올해 계약이 끝나는 빌라 5818채 중 85%에 이르는 4953채가 전세보험 신규 가입이 불가능했다. 인천 미추홀구 역시 올해 만기가 돌아오는 빌라의 73%가 전세보험 가입 거절 대상이었다. 국토부에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 전세사기 의심 거래가 많이 발생한 지역은 서울 강서구(166건)와 인천 미추홀구(61건)가 1, 2위였다. 임대사업자가 ‘줄파산’하며 빌라 전월세 시장이 무너질 수 있다는 우려까지 나온다. 빌라와 소형 나 홀로 아파트 20채로 임대사업을 하는 A 씨는 빌라 매매가와 전세가가 동반 하락하고, HUG의 전세보험 가입 기준이 강화되며 진퇴양난에 빠졌다. 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금이 늘면서 2021년 유방암 판정을 받은 뒤 받은 보험 진단금 5000만 원과 주식, 적금 등 여윳돈까지 이미 보증금 반환에 쓴 상태다. 여기에 올해 7월까지 돌아오는 재계약이 5건이라 두 달 안에 2억6000만 원을 추가로 마련해야 한다. 임대주택 의무 기간에 묶여 매매가 사실상 불가능하기 때문에 현금을 마련할 길이 막막한 상태다. 그는 “2018년 3월 등록임대사업자가 되면 혜택이 많다는 정부 홍보에 임대 사업을 시작하며 보증금 증액 제한 규정(매년 5%)도 지켰다”며 “당장 내년에도 전세 만기가 돌아오는 계약이 8건인데 이런 상황이 되니 난감하다”고 했다.● ‘엎친 데 덮친 격’ 역전세난… “보증금 미반환 사태 불 보듯” 더 큰 문제는 지금 빌라 전월세 시장이 거래 자체가 끊기며 전세 세입자를 찾기 힘든 상황이라는 점이다. 집주인들이 돈을 일부라도 융통해 다음 세입자를 찾는다면 다행이지만, 그러지 못할 경우 보증금 전액을 돌려줘야 한다. 보증금 미반환 사고가 급증할 수 있다는 의미다. 전세사기 문제가 불거진 지난해 하반기(7∼12월) 이후 빌라 전셋값은 하락을 거듭하고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 빌라 전세가격지수는 지난해 7월 0.05% 상승을 마지막으로 올해 3월(―0.34%)까지 8개월 연속 추락했다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “전세 수요가 급감해 세입자를 찾기도 어렵고, 운 좋게 세입자를 구해도 보증금을 낮춰야 한다”며 “빌라 집주인들은 대부분 영세 규모여서 현금 여력이 부족한 경우가 많아 보증금을 온전히 돌려주지 못할 가능성이 크다”고 했다. 부동산 전문가들은 이대로라면 빌라 세입자들의 보증금 미반환 피해가 추가 확산될 수 있다고 우려했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집주인이 다주택자인 경우 전세 보증금 반환 목적의 대출 규제를 완화해 보증금 미반환 리스크를 낮추는 방안을 검토해야 한다”고 했다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 “장기적으로 보증금 예치 제도를 도입해 집주인의 보증금 예치를 의무화하거나, 보증금을 사용할 경우 집주인이 전세보험에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계를 마련해야 한다”고 했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자 jino@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2023-05-04
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  • 식자재 공장 건물, 상가임대차법 적용될까?[부동산 빨간펜]

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 피해에서 겨우 벗어나고 있던 상가 등 상업시설에 최근 고금리 기조와 경기 불안이라는 악재가 덮치면서 임대인과 임차인 사이의 분쟁도 늘고 있습니다. 부동산 빨간펜에도 ‘상가건물 임대차보호법(상가임대차법)’과 관련한 질문이 계속되고 있습니다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)의 자문을 통해 구독자 여러분의 궁금증을 해결해봤습니다. Q. 안녕하세요. 경기 용인시에 공장을 보유한 임대인입니다. 2020년 10월 임차인과 월세 계약을 맺었고, 지난해 10월 계약 기간(2년)이 만료됐습니다. 현재 임차인은 해당 건물이 ‘상가’라며 상가임대차법에서 보장하는 10년의 임대 기간을 요구하고 있습니다. 하지만 임차인은 야채를 식당이나 제조사 등에 납품하는 식품제조가공업으로 영업 신고를 한 상태입니다. 건물에서 고객에게 직접 판매도 하지 않습니다. 제가 보유 중인 건물이 공장으로 인정될까요? “결론부터 알려드리면 판매를 위한 시설이 따로 없다면 구독자 소유 건물은 공장으로 판단될 여지가 많습니다. 상가건물 임대차보호법은 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 경우’에 적용됩니다. 이때 상가건물에 해당하는지는 건물의 현황·용도 등을 고려해 실제로 어떻게 사용하고 있느냐로 판단합니다. 대법원 판례에 따르면 단순히 상품을 보관·제조·가공하는 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없습니다. 현재 구독자 소유 건물에서는 상품의 보관·제조·가공 외에 다른 행위가 이뤄지지 않는다고 설명해 주셨습니다. 따라서 상가건물이 아닌 공장으로 판단될 소지가 클 것으로 보입니다. 공장 내 판매를 위한 시설이 없다면 영리 목적의 활동이 이뤄지지 않는다는 의미이고, 이런 경우 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없습니다.” Q. 2020년 10월 계약 당시 임대료는 보증금 5000만 원, 월세 550만 원이었습니다. 만약 공장으로 인정되지 않는다면 임차인의 요구대로 해야 하나요? “상가임대차법은 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용됩니다. 다만, 임대차 계약의 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우는 예외라고 규정합니다. 서울은 9억 원을 초과하는 상가부터 법 적용 대상에서 제외됩니다. 부산에서는 임대차 계약이 6억9000만 원을 넘기지 않으면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 임대차 계약의 보증금 규모는 ‘보증금+(월세×100)’으로 환산해 계산합니다. 구독자 건물의 환산보증금은 6억 원인 셈이죠. 건물 소재지인 경기 용인시의 경우 상가임대차법 적용 대상에서 빠지는 환산보증금 기준은 5억4000만 원입니다. 따라서 구독자가 임차인과 맺은 월세 계약은 상가임대차법의 적용 대상이 아닙니다.” Q. 상가임대차법을 적용받지 않는다면, 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능한가요? “상가 임대료 인상 규정은 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 있습니다. 임대료 증액은 청구 당시의 차임(임차해서 사용하는 물건을 대가로 내는 금전 또는 그 밖의 물건) 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없다고 규정돼 있죠. 증액 청구가 가능한 시점은 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액 이후 1년이 지나야 합니다. 다만, 구독자 건물의 임대차 계약은 환산보증금이 상가임대차법 기준을 초과했기 때문에 차임 등의 증감청구권도 적용받지 않습니다. 따라서 연 5% 이상의 임대료 인상도 가능하다고 판단됩니다.” Q. 임차인이 임대료 지급 기한을 제대로 준수한 적이 없습니다. 임대료 지급 약속 일자는 매월 5일이지만, 매번 사전 양해 없이 10∼15일 늦게 임대료를 송금했습니다. 이 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있나요? “상가임대차법 제10조 제1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인이 3기(3개월)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다면, 계약 갱신을 거절할 수 있죠. 이 조항은 환산보증금과 관계없이 모든 상가건물 임대차 계약에 적용합니다. 현재는 임대료를 연체하지 않고 있어도 계약기간 중 총액 3개월의 임대료를 연체한 사실이 있다면 이 역시 계약 갱신 거절 사유입니다. 구독자 사례는 건물이 상가에 해당한다고 가정할 경우, 누적 차임 연체액이 1650만 원(월 임대료 550만 원×3개월)에 도달하지 않았기 때문에 갱신 요구 거절 사유에 해당하지 않습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-02
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  • “전세피해 인정 요건 6개→4개로 축소”

    정부가 전세사기 피해지원 특별법의 피해자 인정 요건 중 ‘보증금 상당액을 못 받을 우려가 있는지’ 등의 요건을 삭제해 6가지에서 4가지로 줄이는 수정안을 제시했다. 요건이 지나치게 모호하고 까다롭다는 지적을 수용한 것이지만 야당과 피해자들은 여전히 지원 범위가 충분하지 않다는 입장이어서 향후 논의에 난항이 예상된다. 1일 국회 등에 따르면 국토교통부는 이날 오후 열린 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에 특별법 적용 요건 수정안을 제시했다. 앞서 정부는 특별법에서 전세사기 피해자 인정 요건으로 △대항력을 갖추고 확정일자 받은 임차인 △임차 주택에 대한 경·공매 진행 △서민 임차주택 △수사 개시 등 전세사기와 연관성 필요 △피해자 다수 발생할 우려 존재 △보증금 상당액 못 받을 우려 존재 등 6가지를 제시했다. 수정안에서 국토부는 대항력이 없고 확정일자를 받지 못한 임차인이라도 임차권 등기를 마친 경우에는 지원 대상에 포함되도록 했다. 임차권 등기는 전세 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 상태로 임차인이 이사했을 때 기존에 보유한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 하는 제도다. 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령 신청이 가능하다. ‘전용면적 85㎡ 이하, 보증금 3억 원 이하’ 서민 임차주택 요건은 면적 요건을 삭제하고 보증금 요건만 남겼다. 보증금 요건도 전세사기피해 지원위원회에서 50% 범위에서 조정할 수 있도록 했다. 시·도 등 지역에 따라 보증금 규모를 최대 4억5000만 원까지 인정하겠다는 것이다. ‘경·공매 진행’ 요건에는 임대인이 파산 및 회생절차를 개시해 보증금 반환이 곤란한 사례 등을 추가했다. 수사 개시 등 전세사기와의 연관성을 판단하는 요건에는 기망이나 부정한 소유권 이전 등을 추가했다. 다수 피해자가 발생해야 한다는 요건도 전세사기와의 연관성을 판단하기 위한 요건으로 병합했다. ‘보증금 상당액을 못 받을 우려’ 요건은 삭제했다. 아울러 전액 반환이 가능한 전세보증보험 가입자 등은 전세사기 피해 대상자에서 제외하기로 했다. 정부에서 수정안을 내놨지만 야당이나 피해자들은 여전히 “특별법이 피해자를 고르고 있다”며 충분하지 않다고 주장하고 있다. 여야는 3일 법안 소위를 다시 열어 수정안 등을 논의한다. 한편 전세사기 피해가 이어지면서 이날부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증보험 가입 기준이 기존 전세가율(주택가격 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화됐다. 이에 따라 보증금이 공시가격의 126%인 경우까지만 보증보험 가입이 가능해진다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2023-05-02
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