황재성 기자

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2025-11-15~2025-12-15

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“홍수 방지시설 총체적 부실” 감사원, 1년전 콕집어 지적했다

8일부터 11일까지 수도권과 중부지역을 강타한 역대급 호우로 피해가 속출하고 있다. 중앙재난안전대책본부에 따르면 12일(오늘) 오전 6시 기준으로 사망자 14명에 이재민만 1500 명을 넘어섰다. 앞으로도 피해 규모는 불어날 가능성이 크다. 이번 폭우를 몰고 왔던 기상전체전선이 15일 밤부터 다시 수도권과 중부지역에 형성될 것으로 예보되고 있어서다. 문제는 이처럼 호우로 인한 침수 피해가 올해만의 문제가 아니라 매년 계속되고 있는데도 제대로 된 대책이 마련되지 않고 있다는 점이다. 이번 홍수 피해 역시 인재에 가깝다는 지적마저 나온다. 감사원이 지난해 대대적인 감사를 통해 홍수 관련 시설물이 설계기준부터 유지관리에 이르기까지 전반적으로 부실하게 운영돼온 사실을 밝혀낸 감사보고서(‘도시지역 저류시설 안전관리실태’)는 이런 상황을 고스란히 보여준다. 지난해 9월 공개된 이 보고서는 감사원이 지난해 행정안전부, 환경부, 국토교통부 등 중앙부처와 서울시 부산시 세종시 등 특·광역시를 대상으로 3개월 동안 실시한 감사 결과를 담고 있다. 감사는 도시지역의 침수 예방을 목적으로 전국 각지에 설치 운영되고 있는 빗물저류시설과 빗물펌프장 1368개의 운영실태 전반에 걸쳐 진행됐다. ● 방재시설 설계기준부터 부실보고서에 따르면 저류시설 설계에 적용되는 방재성능목표가 우선 부실했다. 방재성능목표는 정부가 홍수, 호우 등으로 발생할 재해 예방을 위한 방재정책 등에 적용하기 위해 설정하는 것으로 처리 가능한 시간당 강우량 및 연속 강우량 목표이다.그런데 감사 결과, 행안부는 기상청 강우관측자료 624개 가운데 69개만 활용하여 지역에서 관측되는 실제 강우량보다 낮은 확률강우량으로 방재성능목표를 산정한 것으로 드러났다. 그 결과 방재성능목표에 맞게 방재시설을 설치한 곳에서 강우로 인한 침수피해가 발생할 우려가 큰 것으로 나타났다. 행안부는 당시 이같은 지적을 담은 언론보도가 이어지자 “(현재 사용되는) 방재성능목표는 2017년에 설정한 것으로, 강우 관측값의 정확도 확보를 위해 상대적으로 신뢰성이 높으나 개소 수가 적은 기상관측소를 활용했다”고 해명했다. 이어 “2022년 새로운 방재성능목표를 설정할 때 사용 가능한 다양한 기상관측소 자료를 활용하겠다”고 밝혔다. 하지만 새로운 방재성능목표는 아직까지 정해지지 않은 상태다. 행안부 관계자는 이에 대해 “올해 말까지 새로운 방재성능목표 기준을 마련하기 위해 관련 기관(국립재난안전연구원)에서 연구를 진행 중”이라고 말했다. ● 시설기준 미달업체에도 국비 지원지자체의 우수저류시설 설치를 지원하기 위해 2009년부터 추진하고 있는 ‘우수저류시설 설치사업’ 운영도 부실하게 이뤄지고 있었다. 지자체는 관련법(‘자연재해대책법’)에 따라 매년 우수유출저감시설 관련 사업계획을 수립해 행안부에 제출하고, 행안부는 사업계획과 설계도 등을 검토한 뒤 필요한 비용 전액 또는 일부를 국고로 지원한다. 그런데 우수저류시설 설계 시 최소 50년 빈도 확률강우량을 적용하도록 규정돼 있는데도 일부 시설(우수저류시설 78개 중 30개)가 기준보다 낮은 확률강우량을 적용했다. 하지만 행안부는 이런 곳들에도 국비 지원을 허용했다. 사후 관리도 부실했다. 우수저류시설은 하수관로·빗물펌프장과 연결돼 있어 특정시설의 성능이 미흡하면 다른 시설이 개선돼도 침수피해가 발생할 우려가 크다. 하지만 행안부는 우수저류시설 설계검토 과정에서 연계 방재시설이 개선되지 않으면 침수 피해가 우려되는 경우에도 이를 개선하겠다는 지자체 의견만 듣고, 이후 실제 개선 여부는 확인하지 않았다. 그 결과, 31개 우수저류시설이 연계 방재시설의 신설·증설 등 별도의 대책이 필요한 것으로 확인됐다. 또 이 가운데 21개는 별도의 개선사업이 추진되지 않으면서 우수저류시설 설치기준 미만의 강수에도 침수피해가 발생했다.● 시설물 안전 관리도 미흡빗물이 흘러내려갈 우수관로와 빗물펌프장에 대한 안전관리도 부실했다. 지자체 등은 관련법에 따라 하수관로에 대한 기술진단을 5년마다 실시하도록 되어 있다. 하지만 환경부는 하수관로의 30.8%를 차지하는 분류식 우수관로(오수와 빗물을 따로 흐르게 만든 하수관로)를 기술진단 대상에서 제외했다. 이로 인해 관로 내 불량이 확인·해소되지 않아 침수피해의 예방효과가 저하될 우려가 큰 것으로 지적됐다.또 빗물펌프장(전국 823개) 중 국가하천과 지방하천 등에 연결된 빗물펌프장(555개)은 안전관리가 이뤄졌지만 소하천 및 해안 등에 연결된 빗물펌프장(268개)은 형태나 기능이 같은데도 제대로 된 관리를 받지 못했다. 이로 인해 집중호우가 발생할 때 관련 시설물이 제기능을 발휘하지 못해 침수피해가 발생할 수 있을 것으로 우려됐다. 실제로 감사원이 268개 가운데 10개를 선별해 현장점검을 실시한 결과, 펌프설비가 부식돼 있거나 유출수문이 개방되지 않는 등 보수·보강이 필요한 문제점이 다수 확인됐다. 또 집중관리 대상 시설물로 지정된 212개 빗물펌프장 가운데 52곳은 시설물통합정보시스템(FMS)에 등록돼 있지 않거나 잘못 등록돼 있었고, 관련법(‘시설물안전법’)에 따른 관리계획도 수립돼 있지 않았다. 또 안전점검이나 정밀안전진단도 받지 않은 상태로, 현장 점검 결과 기계적인 고장 등이 발견되기도 했다. 전문가들은 이에 대해 “이번 홍수 피해가 이례적인 강수량에서 비롯됐지만 피해 발생 양상은 과거와 똑같다”며 “감사원 지적을 포함해 이미 반복된 홍수 피해를 통해 제시됐던 대책을 조기 실행해야 한다”고 지적했다. 그렇지 않으면 홍수피해는 반복적으로 일어날 수밖에 없다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-12
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반지하 절반은 월세…10곳 중 9곳은 다세대 다가구

역대 최고 기록을 연일 갈아 치우는 폭우로 각종 피해가 잇따르고 있는 가운데 ‘반지하’가 국내외 미디어로부터 새삼 주목을 받고 있다. 폭우로 불어난 물에 반지하가 잠기면서 거주자가 목숨을 잃는 사고가 이어지고 있어서다. 정부와 서울시 등도 뒤늦게 대책 마련에 나섰다. 국토교통부는 “더 이상 반지하의 비극 없도록 근본 대책을 마련하겠다”고 방침을 밝혔다. 서울시는 앞으로 지하와 반지하 시설을 사람이 사는 주거용도로 허가하지 않겠다는 계획을 내놨다. 이에 따라 반지하 거주자 실태에 관심이 모아진다. 이와 관련해선 통계청이 지난해 12월 발표한 ‘2020인구주택총조사 표본 집계 결과:가구·주택 특성 항목’(이하 ‘표본 집계’)에서 힌트를 얻을 수 있다. ● 반지하 2000년 이후 감소 추세…전체의 절반은 월세 11일 통계청의 표본 집계에 따르면 2020년 기준으로 전국의 반지하(지하 포함) 거주자는 모두 32만7000가구였다. 이는 전체(2092만7000가구)의 1.6%에 해당하는 규모이다. 5년 전인 2015년(36만4000가구)과 비교하면 10.2% 줄어든 것이다. 반지하는 1970년 건축법에 지하층 설치 의무규정이 신설되면서 등장했다. 이후 1975년 거실을 지하에 설치할 수 있게 건축법이 개정되고, 1984년 지하층 인정기준이 천정까지 높이의 ‘3분의 2 이상’에서 ‘2분의 1 이상’으로 낮아지면서 크게 활성화됐다. 하지만 1999년 지하층 의무 설치 규정이 폐지되고, 1997년과 2002년에 주택의 주차기준이 대폭 강화되면서 상황이 바뀌었다. 지하층을 주거시설이 아닌 주차장으로 활용하면서 점차 줄어들기 시작한 것이다. 실제로 2005년 58만7000가구에서 2010년에 51만8000가구로 11.8% 감소했고, 2015년에는 36만4000가구로 무려 30%가까이 줄어들었다. 2020년 기준 반지하의 점유형태를 보면 월세가 가장 많았다. 전체의 절반 이상(16만7000가구)을 차지했다. 이어 전세(7만4000가구) 자가(6만9000가구) 무상(1만4000가구) 사글세(3000가구)의 순으로 뒤를 이었다. 가구주는 남성(19만9000가구·60.9%)이 여성(12만8000가구·39.1%)을 크게 웃돌았다. 가구주의 연령은 50대(7만9000가구·24.2%)가 가장 많았다. 이어 60대(6만8000가구·20.8%) 70대(5만2000가구·15.9%) 40대(5만1000가구·15.6%) 30대(4만 가구·12.2%) 29세 이하(3만7000가구·11.3%)의 순이었다.● 반지하 대부분 수도권에 밀집 반지하 가구는 거의 대부분 서울을 포함한 수도권 지역에 밀집돼 있었다. 무려 전체 반지하 가구의 96.0%(31만4000가구)가 수도권에 자리하고 있었다. 특히 서울(20만1000가구·61.5%)과 경기(8만9000가구·27.2%)에 몰려 있었다. 인천은 7.3%(2만4000가구)로 상대적으로 적었다. 다만 5년 전(2만1000가구)과 비교하면 3000가구가 늘었다. 5년 전과 비교해 반지하 가구가 늘어난 곳은 17개 시도 가운데 인천이 유일하다. 나머지 지역은 부산(3000가구)과 대전(2000가구)을 제외하곤 모두 반지하가 1000가구 이하 수준에 머물렀다. 전문가들은 이에 대해 “만성적인 주택수요 초과지역인 수도권에서 반지하 시설을 주거시설로 적극적으로 활용한 결과로 보인다”고 설명했다. ● 반지하 10곳 중 9곳, 다세대·다가구 주택 한편 반지하의 시설적인 특징과 거주가구의 주거비 부담수준 등에 대해서는 국토연구원이 지난해 4월 발행한 보고서 ‘주거복지정책 사각지대? 지하주거 현황 분석과 주거지원 정책과제’에서 확인할 수 있다. 이 보고서는 2019년 주거실태조사 결과를 분석한 결과다. 보고서에 따르면 반지하(보고서에선 ‘지하주거’로 표기)는 주택유형에서 저층주택인 다가구주택(65.5%)과 다세대주택(24.2%)이 90%를 넘게 차지하고 있었다. 또 최저주거기준 미달이 10.7%로 아파트 임차가구(2.6%)보다 4배 이상 많았다. 소득에서 주거비(임대료)가 차지하는 비중(RIR)은 반지하와 아파트, 지상주택(연립, 다세대, 다가구 등) 등과 큰 차이가 없었다. 오히려 반지하가 23.8%로 아파트(29.2%)보다 낮았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-11
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대기 중 발암물질보다 해로운 층간소음, 현재보다 기준 낮춰야

층간소음이 심각한 사회문제로 인식되면서 정부가 문제해결에 적극적으로 나서고 있는 가운데 층간소음 기준을 현행보다 강화해야 한다는 국회입법조사처의 보고서가 나와 눈길을 끈다. 국회의 싱크탱크인 입법조사처는 올해 10월로 예정된 국정감사에서 중요하게 다뤄질 현안과제들의 현황과 문제점, 개선방안 등을 정리한 자료집, ‘국정감사 이슈분석’을 최근 발행했다. 이 자료집 8권에 수록된 보고서 ‘공동주택 층간소음 기준 강화’에서 주간에 적용하고 있는 직접충격 층간소음 기준을 현행보다 2dB(데시벨) 정도 낮출 필요가 있다고 지적한 것이다. ● “층간소음은 대기 중 발암물질보다 건강에 악영향”10일 보고서에 따르면 2020년 기준으로 우리나라 국민의 62.6%가 공동주택(아파트+연립주택+다세대주택)에 거주하는 상황에서 층간소음으로 인한 사회갈등은 최근 10년 간 갈수록 커지고 있었다. 층간소음 신고가 2012년 8795건에서 2021년 4만6596건으로 4배 이상 급증한 것이다. 이같은 층간소음은 수면장애나 성가심, 심장질환, 인지장애 등과 같은 건강에 부정적인 영향을 미쳤다. 주의집중력 저하, 학습장애 등 인지기능이 저하되고, 음성명료도 장애, 주의력 분석, 각성 등도 발생했다. 또 층간소음으로 인한 저주파를 불규칙적으로 반복해서 듣게 되면 두통, 어지럼증, 멀미 등도 나타날 수 있다. 심지어 층간소음에 장기간 노출되면 심혈관 질환, 수명 단축 등과 같은 건강영향이 발생할 수 있다. 네덜란드 연구에 따르면 질병으로 인해 죽음이나 장애, 건강하지 않은 상태로 손실된 수명을 평가한 단위인 ‘장애보정손실연수’를 측정한 결과, 소음은 음용수의 납이나 간접흡연, 실내에서 발생하는 발암물질인 라돈, 대중 중 발암물질 등보다 수치가 높았다. ● “기존주택 층간소음 기준, 현실과 동떨어져 있다”정부도 층간소음의 심각성을 인식하고, 4일부터 사업승인을 받는 30채 이상 규모의 공동주택에 대해서 ‘사후인증제도’를 도입했다. 또 조만간 발표할 ‘250만채+α(알파) 공급대책’에 층간소음 관련 추가대책을 공개할 예정이다. 하지만 이미 지어져 사람이 살고 있는 공동주택에 적용되는 층간소음 기준이 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 제기됐다.정부가 2014년 제정한 관련 규정(‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’)에 따르면 층간소음 기준은 ①직접 충격음과 ②공기전달 소음으로 나뉘어 다르게 적용된다. 직접 충격소음 기준은 주간(오전 6시~오후 10시)에는 1분간 등가소음도(等價騷音度)가 43dB, 최고소음도가 57dB로 각각 정해져 있다. 발소리 등이 1분간 평균 43dB을 넘거나, 57dB 넘는 소음이 1시간 이내에 3번 이상 발생해야 층간소음으로 인정된다는 뜻이다. 야간(오후 10시~다음날 오전 6시)의 경우 1분간 등가소음도는 38dB, 최고소음도는 52dB로 낮아진다. 하지만 이런 기준을 적용해 민원이 발생해 현장을 방문해 측정한 건수 대비 소음기준 초과 건수는 매우 낮았다. 2014~2021년 9월까지 한국환경공단 이웃사이센터에 접수된 상담(21만1079건) 가운데 현장방문 측정이 2197건 진행됐는데, 소음기준 초과건수는 173건으로 7.9%에 불과했던 것이다. 즉 공동주택 거주자가 층간소음으로 유·무형의 피해를 받았다고 생각하며 민원을 제기하지만 대부분 기준치 범위 이내였다는 것이다. 이는 현행 층간소음 기준이 현실을 반영하지 못하고 있음을 방증하는 결과라는 게 입법조사처의 결론이다. ● “주간 층간소음 기준 2dB 정도 낮춰야”입법조사처는 따라서 “현행 공동주택 층간소음 기준을 과학적인 근거에 기반해서 강화하는 것을 검토할 필요가 있다”고 지적했다. 층간소음으로 인한 부정적인 영향은 소음민감도 등 개인의 기질에 따라 차이가 생길 수 있는 대표적인 환경유해인자이므로 기준 설정에 신중해야 하기 때문이다. 입법조사처는 직접충격 소음(1분간 등가소음도)의 새로운 기준으로 38dB~41dB을 제시했다. 이는 소음이 성가시다고 느끼는 사람의 비율(‘성가심비율’)이 10~20% 정도인 수준이다. 세계보건기구(WHO)가 교통소음의 권장기준으로 성가심비율 10%를 제시하고 있는 데 착안한 것이다. 보고서를 작성한 입법조사처 환경노동팀 이동영 입법조사관은 “현행 주간 소음기준을 2dB 정도 낮추자는 의미”라며 “민간건설업체에 기준을 강화할 경우 공동주택 시공부담도 크지 않은 것으로 확인했다”고 말했다. 한편 국토교통부가 4일부터 시행하고 있는 ‘사후인증제도’에 따라 경량 바닥충격음 최하등급 기준(4등급)은 58d에서 49dB로 낮춰졌다. 따라서 기존주택에 적용할 층간소음 기준이 낮아진다면 신축 주택 기준에 대한 추가 조정이 불가피해 보인다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-10
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“강수량, 향후 20년간 17% 늘어난다”…수도권 취약시설물 171곳

8일(어제) 서울 남부 등 수도권 일대에 쏟아진 80년만의 기록적인 폭우로 사망사고가 발생하고, 9일(오늘)에는 출근시간이 늦춰지는 등 각종 피해가 속출하고 있다. 정부는 대통령 주재로 긴급대책회의를 갖고, 야심차게 준비했던 주택공급대책 발표마저 미루는 등 대응방안 마련에 총력전을 펼치고 있다. 하지만 수습이 쉽지 않아 보인다. 폭우가 10일(내일)까지 계속될 것으로 예상되고 있어서다. 게다가 이런 상황은 앞으로도 반복될 가능성이 커 우려를 낳고 있다. 기후변화로 인한 수도권 지역의 강수량이 중장기적으로 계속 증가할 것으로 분석되고 있기 때문이다. 시설물 안전을 위한 근본적인 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.80년만의 폭우에 멈춰선 일상기상청에 따르면 8일(어제) 서울 동작구 신대방동에는 오후 9시까지 1시간 동안 비가 136.5㎜ 내리는 등 서울 남부지역을 중심으로 시간당 100mm 이상 비가 쏟아졌다. 이는 서울의 시간당 강수량 역대 최고치 기록인 118.6㎜(1942년 8월 5일)를 80년 만에 넘어선 수준이다. 이로 인해 서울 곳곳이 물에 잠기고 지반침하, 정전 등 사고가 잇따랐다. 8일 저녁 지하철 역사와 선로 등에 빗물이 들어차면서 열차가 곳곳에서 멈춰 서고, 도로 침수로 퇴근길에 ‘교통대란’이 벌어졌다. 9일(오늘)에는 풍수해 위기 경보가 ‘경계’에서 ‘심각’으로 상향됐고, 수도권 지역 행정·공공기관과 그 산하기관 및 단체의 출근시간이 오전 11시 이후로 조정됐다. 인명피해도 발생했다. 9일 오전 6시 현재 사망 7명(서울 5명·경기 2명), 실종 6명(서울 4명·경기 2명), 부상 9명(경기) 등이다. 특히 기록적인 폭우가 집중됐던 서울 관악구와 동작구에서 인명 피해가 컸다. 관악구에서는 침수로 반지하에 살던 3명이, 동작구에서는 쏟아진 비로 쓰러진 가로수 정리작업을 하던 60대 직원이 사망했다. 이에 정부는 윤석열 대통령 주재로 9일 오전 9시 30분부터 정부서울청사 재난안전상황실에서 긴급 대책회의를 진행했다. 또 이날 진행할 예정이었던 ‘주택 250만호+α(알파)’ 공급대책 발표도 전격 연기했다. 이번 공급대책은 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처가 공동으로 정부 임기 내 주택 250만 채 공급을 위해 추진할 사업들을 종합한 청사진(‘로드맵’)이었다. 여기에는 주택 유형·시기·입지별 세부 공급 계획과 주거 품질 강화 방안 등이 포함된 것으로 알려져 관심을 모았다.최근 10년간 호우 피해 2조1500억 원이같은 호우로 인한 피해는 어제오늘의 일이 아니다. 행정안전부 ‘재해연보’에 따르면 최근 10년(2011~2020년) 간 국내에서 발생한 자연재해 피해를 분석한 결과 호우 피해가 절반을 차지했다. 이 기간 자연재해 피해(4조4200억 원)의 48.8%(2조1556억 원)이었다. 특히 기상관측 이래 최장기간 장마가 발생한 2020년의 경우 호우 피해가 전체(1조3182억 원)의 83%(1조952억 원)를 차지했다. 비로 인한 인명피해도 전체(75명)의 절반을 훌쩍 넘는 44명이나 됐다. 국토연구원이 지난달 발행한 보고서 ‘탄소중립과 기후변화에 대비한 안전취약시설물 분석 및 관리방향 연구’에 따르면 호우로 인한 피해 상황은 조금 더 심각하다. 최근 10년간 발생한 자연재해 피해의 93.2%(4조1190억 원)가 호우와 호우를 동반하는 태풍에서 발생한 것으로 나타난 것이다. 이를 복구하는 데 투입된 최근 10년 간 투입된 비용(11조6830억 원)도 호우와 태풍이 96.9%(11조3250억 원)를 차지했다. 문제는 이런 호우로 인한 피해가 앞으로도 지속될 것으로 우려된다는 점이다. 국토연의 보고서에 따르면 탄소중립 실현 경제시스템이 가동될 것으로 가정하고, 1일 강수량이 단기(2021~2040년)적으로는 17.7%, 장기(2081~2100년)적으로는 20.6%까지 늘어날 것으로 추정된 것이다. 특히 수도권과 제주도, 전라권에서 크게 증가할 것으로 분석됐다.수도권 안전취약 시설물 171개이처럼 강수량이 늘어나면서 피해가 우려되는 수도권 주요 시설물도 무려 171개에 달할 것으로 추정됐다. 국토연 보고서에 따르면 올해 4월 기준으로 전국의 주요 시설물 15만6687개 가운데 안전 위험 등급에 해당하는 시설물 평가등급 D,E를 받은 곳은 모두 630개. 이 가운데 231개는 안전취약시설물이면서 기후변화에 따른 재해에도 취약했다. 즉시 사용을 금지해야 하는 E등급도 46개나 됐다. 시설물 유형별로는 교량이 19개로 가장 많았고, 공동주택 12개, 다중이용시설물 8개, 방파제 2개, 대형시설물 1개, 육교 1개, 기타 3개였다. 지역별로 보면 서울을 포함한 수도권에 27.1%(171개)가 몰려 있었다. 서울에는 교량 5개와 아파트 등 건축물 52개, 기타 2개 등 59개가 D,E 등급을 받은 안전취약시설물이었다. 경기도는 무려 102개나 됐다. 교량 15개와 건축물 85개, 하천 1곳, 절토사면 1곳 등이다. 인천은 건축물 9개와 기타 시설물 1개였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-09
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세종시, 워싱턴DC처럼 되나…박물관단지 조성사업 본격화

미국의 수도 워싱턴DC는 대통령 집무실인 백악관과 국회의사당과 같은 여러 정부 공관 이외에도 수십 개에 달하는 기념관과 박물관이 자리하고 있어 볼거리가 많은 도시로 여겨진다. 한국의 행정수도로 변신을 꾀하고 있는 세종특별자치시도 이같은 행보를 보이고 있어 결과에 관심이 모아진다. 국토교통부는 8일(오늘) 세종시에 지을 국립도시건축박물관(이하 ‘도시건축박물관’)의 전시물 설계·제작·설치로 ㈜시공테크를 선정했다고 발표했다. 이에 따라 세종시에 추진되고 있는 국립박물관단지 조성사업에도 가속도가 붙게 됐기 때문이다. ● 세종시, 도시건축박물관 건설사업 본격화국토부에 따르면 도시건축박물관은 세종시 세종리 문화시설용지 국립박물관단지에 1만2000㎡ 부지에 지하 2층, 지상 3층, 연면적 1만7000여㎡ 규모로 조성된다. 2025년 개관을 목표로 연내 착공을 목표로 현재 실시설계 작업이 진행 중이다. 총사업비는 1146억 원으로 책정됐다. 이번에 사업자로 선정된 시공테크는 도시건축박물관에 들어설 전시물의 설계와 제작, 설치작업 등을 전담하게 된다. 국토부에 따르면 시공테크는 유물전시 중심의 기존 박물관 운영시스템과는 다르게 ‘생동하는 박물관’, ‘생동하는 전시’를 주제로 콘텐츠 제작과 공간 연출, 운영 전략 등을 내세워 높은 평가받았다.예컨대 수집·전시하는 모든 콘텐츠를 아카이빙(특정 기간 동안 필요한 기록을 파일로 저장 매체에 보관해 두는 일)하고, 일반 시민들이 직접 도시·건축 정보를 입력할 수 있는 시스템(‘시민 주도형 아키비스트 제도’)을 마련하기로 했다. 전시물과 박물관 내부공간의 조화에도 차별화를 시도했다. 인위적인 전시벽을 최소화하고 벽체가 아닌 가구개념의 전시 모듈을 개발하기로 한 것이다. 전시대를 허공에 매다는 방식도 도입해 건축물의 내부 공간감도 살리기로 했다. 전문성이 필요한 도시나 건축 분야에 대한 일반 관람객의 이해를 돕기 위해 수준별 전시 가이드 서비스를 제공하는 AR가이드도 도입할 예정이다. 국토부 엄정희 건축정책관은 “이번에 전시물 설계 및 시공 사업자를 선정함으로써 도시건축박물관 건립에 보다 박차를 가하게 됐다”며 “국민들이 도시와 건축의 고유한 가치를 체험할 수 있게 다양하고 수준 높은 전시 콘텐츠를 마련해나가겠다”고 말했다.● 세종시, 박물관단지 조성사업 가속화 도시건축박물관은 국립박물관단지 내 들어설 5개 박물관 가운데 하나로, 내년 상반기 개관 예정인 국립어린이박물관과 함께 선도사업으로 추진돼온 것이다. 박물관단지는 세종시의 문화기능을 확충하고, 수도권과 지방의 문화격차를 해소하기 위해 2016년부터 시작됐다. 박물관단지 사업은 세종리 문화시설용지에 7만5400㎡ 부지에 4084억 원을 투입해 5개 박물관과 통합운영세터와 창고 등을 짓는 프로젝트이다. 사업은 크게 2단계로 나뉜다. 1단계는 어린이박물관과 도시건축박물관 이외에 디자인박물관과 디지털문화유산센터, 국가기록박물관 등 총 5개의 박물관을 건설하는 것이다. 2단계는 현재 서울에 있는 국립민속박물관을 박물관단지로 이전시키는 일이다. 세종시 건설을 담당하는 행복중심복합도시건설청(이하 ‘행복청’)이 올해 5월 발표한 보도자료(‘국내 최초 박물관단지, 지역의 문화수준 높인다’)에 따르면 1단계 사업은 박물관별로 진행속도에 차이가 있다. 가장 먼저 사업에 착수한 어린이박물관은 2020년 12월 시작한 건설공사가 올해 말이면 끝날 것으로 예상된다. 개관 목표시점은 2023년 상반기이며, 행복청이 직접 운영도 책임진다. 이번에 설치물 설계 및 제작·전시업체를 선정한 도시건축박물관은 국토부가 운영을 맡는다. 디자인박물관과 디지털문화유산센터는 올해 1월 국제설계공모를 거쳐 당선작을 선정한 상태다. 이를 토대로 기본설계가 확보되면 2023년 공사를 시작해 2026년 개관할 예정이다. 디자인박물관은 문화체육관광부가, 디지털문화유산센터는 문화재청이 운영을 담당한다. 국가기록박물관은 내년 사업 착수를 목표로 기본계획 및 주요일정과 관련해 관계부처 협의가 진행 중에 있다. 개관목표시점은 2028년이며, 운영은 국가기록원이 맡게 된다.행복청은 “국립박물관단지가 조성되면 금강을 중심으로 국립세종수목원, 금강보행교, 세종예술의전당 및 세종중앙공원으로 이어지는 문화벨트 구축이 완성된다”며 “이를 통해 세종시의 문화기능이 확충되고, 지방의 문화 인프라 구축을 통한 국가균형발전에도 크게 기여할 것”이라고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-08
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대통령 업무보고 후 급가속페달 밟는 GTX 사업

최근 TV 드라마 ‘이상한 변호사 우영우’가 국내를 넘어 세계적으로도 큰 인기를 모으고 있다. 대형 로펌의 신입 변호사이자 자폐 스펙트럼 장애를 가진 주인공이 법정 안팎에서 다양한 난관을 헤쳐 나가는 이야기에 시청자는 열광했고, 드라마는 엄청난 영향력을 발휘하고 있다. 발달장애인 처우에 대한 사회적 관심을 이끌어낸 것은 물론, 드라마 제작사 주가가 수직 상승했다. 드라마 촬영 장소는 몰려드는 관광객들로 인산인해를 이루고, 드라마 소재가 된 팽나무를 천연기념물로 지정하기 위한 정부 움직임도 보인다.尹 대통령 ‘적극 추진’ 지시에 ‘GTX 추진단’ 출범잘 만들고 그만큼 큰 인기를 누린 드라마가 사회적 반향을 불러일으킨 사례는 이외에도 많다. 하지만 최근 종영한 드라마 ‘나의 해방일지’가 가져올 변화는 한 차원 다른 양상이라 눈길을 끈다. 변화 시작점에는 원희룡 국토교통부(국토부) 장관이 있다. 이 드라마는 경기도에 사는 젊은 주인공들의 성장기를 담았는데, 특히 4시간 넘게 걸리는 서울 출퇴근길을 매회 생생하게 보여줘 방송 당시 큰 화제가 됐다. 이에 꽂힌 원 장관은 취임 후 기회가 닿을 때마다 드라마 내용을 언급하며 수도권 교통망에 대한 대대적인 개선책을 내놓겠다고 밝혔다. 그 중심에 수도권광역급행철도(GTX)가 있었다.GTX 사업은 경기도 외곽 주요 지점과 서울 중심 지역을 연결하는 급행철도를 지하 40m 이하 대심도(大深度)에 건설하는 것으로, 노선당 사업비만 수조 원에 달하는 초대형 SOC(사회간접자본) 프로젝트다. 평균 속도가 시간당 100㎞로 기존 수도권 전철에 비해 2~3배 이상 빨라서 완공되면 수도권 교통망을 획기적으로 바꿀 것이라는 기대를 받고 있다. 부동산시장에 미치는 파급력도 어마어마할 것으로 예상된다. 지난해 전국 아파트값 상승률 1위를 기록한 경기 의왕시의 경우 GTX-C노선 의왕역 신설에 대한 기대감으로 1년간 38.6%가 올랐다.현 정부의 당초 GTX 관련 계획은 사업계획이 확정된 A~C노선의 조기화 및 연장선 추진에 초점이 맞춰졌다. 또 D~F노선에 대해선 사업 예비타당성조사(예타) 검토에 착수하겠다는 수준에 머물렀다. 이는 대선 공약으로 채택된 이후 일관된 방침이었고, 7월 18일 진행된 국토부의 대통령 업무보고 전까지 유지됐다. 업무보고 전 배포된 보도자료에서도 국토부는 내년 6월까지 A~C 연장선 및 D~F노선 신설에 필요한 최적 노선안과 사업화 방안을 마련하고, 그 내용을 2025년 상반기 수립할 ‘제4차(2021~2030) 국가철도망 구축계획 수정안’에 반영하겠다고 소개했다.A~C노선 개통 앞당기고 D~F노선 예타 면제?그런데 대통령 업무보고 후 상황은 급변하기 시작했다. 원 장관이 언론을 통해 공개한 그 과정은 다음과 같다. 윤 대통령은 원 장관이 ‘나의 해방일지’를 봤느냐고 묻자 “보지는 못했는데 거기에 담겨 있는 메시지는 받았다”고 답했다. 이어 “집을 주는 것도 중요하지만, 이미 있는 집의 (직장) 접근성, 출퇴근시간에 쓰는 그 시간을 자신과 가족을 위한 시간, 삶의 시간으로 돌려줘야 하는 게 우리 정부가 해야 할 일”이라며 “GTX-A 개통 일자를 최대한 당기라”고 주문했다. “하루하루 출퇴근에 시달리는 수도권 국민의 절박함을 봤을 때 1~2년 당길 수 있는 것은 최대한 당기고 다른 부처들이 적극 협조해달라”는 지시도 덧붙였다.원 장관은 이런 대통령의 의지를 반영해 “GTX를 최대한 앞당길 수 있는 스케줄을 다시 짜보겠다”고 선언했다. 이후 GTX 사업은 속도를 내기 시작했다. 특히 현 정부에서 예타만 진행하기로 했던 D~F노선은 아예 공사를 시작하기로 했다. 일정이 2~3년 이상 대폭 앞당겨지는 셈이다. 이에 따라 D~F노선의 예타가 면제될 가능성마저 대두되고 있다. 개략적인 노선도 그려지지 않아 사실상 ‘백지상태’인 D~F노선을 5년 이내에 착공하려면 2~3년이 걸리는 예타 일정을 건너뛸 수밖에 없기 때문이다. 원 장관도 이와 관련해 업무보고 이튿날인 7월 19일 한 라디오 프로그램에 출연해 “(윤 대통령이) ‘예타 부분도 필요하다면 신속 절차를 도입한다든지 해서 임기 내 착공을 목표로 하라’고 강력히 주문했다”며 “예타 면제를 포함해 다양한 방안을 찾아보겠다”고 말했다.수도권 부동산 양극화 우려 해소는 과제국토부는 이를 위해 7월 31일에는 사업을 전담할 ‘GTX 추진단’을 출범했다. 추진단은 철도국장이 단장을 맡아 총괄 지휘하고, 기존 A~C 사업을 추진하는 ‘사업팀’과 현 정부에서 새로 추진하는 A~C노선 연장 및 D~F노선 신설을 전담하는 ‘기획팀’으로 구성됐다. 추진단의 1차 목표는 2024년 6월 개통 예정인 A노선의 일정을 최대한 앞당기는 것이다. B, C노선도 민간사업자 선정→협상→실시설계 등 남은 절차를 빠르게 추진해가기로 했다. 이를 통해 B노선은 2024년 첫 삽을 떠 2030년 개통하는 한편, C노선은 2023년 착공해 2028년 준공하겠다는 것이다(표 참조).하지만 이런 정부 계획이 순탄하게 진행될지 현재로서는 미지수다. 우선 D~F노선은 경유 지역에 대한 개괄적 방향만 제시된 상황이라 일정이 지나치게 촉박하다. 걸림돌도 적잖다. 무엇보다 D~F노선 예타를 면제하거나 일정을 축소하려면 국회 동의가 필수다. 더불어민주당이 다수석을 차지한 상황이라 처리하기가 결코 쉽지 않은 숙제다.사업 추진이 확정된 A~C노선도 여유로운 상황은 아니다. 특히 사업 진행이 가장 빠른 A노선의 경우 2024년 6월 개통이 목표지만 개통 시기가 1년가량 지연될 가능성도 제기된 상태다. 현재 중간역인 삼성역복합환승센터(목표 준공 시점 2028년 4월) 건설이 늦어지면서 2027년까지는 삼성역에 서는 것은 물론, 무정차 통과도 쉽지 않은 상황이다. 이에 정부는 공사가 일찍 끝나는 수서~동탄 구간을 우선 개통하기로 했다. 문제는 우선 개통 기간에 전동차 수리를 할 임시 차량정비기지가 필요하다는 것이다. 당초 계획에 없던 이 시설을 건설하려면 정부 예산 편성 같은 절차를 거쳐야 한다. 덩달아 개통 시기가 2024년 중반에서 2025년으로 미뤄질 가능성을 배제할 수 없다.정부의 GTX 사업 일정 단축 방침에 대한 반응은 엇갈린다. 수도권 출퇴근 교통난 완화에 기대감이 크지만 적잖은 부작용이 우려된다는 의견도 있다. 무엇보다 국토 불균형 심화 논란이 거세다. 서울로 통근 가능 거리가 늘어나면서 수도권 인구 집중이 가속화될 수밖에 없다. GTX 인접 지역으로 주택 수요가 몰리면서 GTX가 없는 지역은 낙후지역이 될 수도 있다. 같은 경기도에서도 부동산 가격 양극화를 초래할 수 있다는 뜻이다.GTX 노선이 대부분 이미 운행 중인 지하철이나 직행버스 노선과 겹치는 것도 문제다. 이미 사업이 본격화된 A~C노선의 경우 노선의 상당 구간이 기존 철도를 활용한다. 또 아직까지 구체적인 노선안이 나오지 않은 D~F노선도 신설 구간보다 기존 철도를 연결해 사용하는 구간이 많을 것이라는 분석이 나온다. 저출산-고령화 등으로 이동인구가 줄어들 수밖에 없는 상황에서 기존 교통수단의 수요를 빼앗는 이른바 ‘제로섬 게임’이 발생할 우려가 크다. 최악의 경우 적자 노선 운영을 위해 국민 세금을 동원하는 일도 생길 수 있다.황재성 부장은… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-07
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시속 1000km ‘꿈의 열차’ 시험단지, 새만금에 들어선다

비행기보다 빠른 속도로 이동할 수 있어 미래형 교통수단으로 불리는 ‘하이퍼튜브’ 기술개발을 위한 시험부지 우선협상대상자로 전라북도가 선정되면서, 결정과정에 관심이 모아지고 있다. 총사업비만 9000여억 원에 10조 원 가까운 경제효과를 올릴 것으로 기대되는 사업인데다 충청남도와 경상남도가 막판까지 치열한 경합을 벌인 것으로 알려졌기 때문이다. 또 전북도는 시험부지를 새만금에 조성할 계획이어서 새만금 일대가 신공항과 신항만, 철도, 자율주행교통시스템 인프라까지 고루 갖춘 ‘미래 교통망의 핵심 거점’으로 거듭날 것으로 전망돼 주목받고 있다. ● 시험부지 선정, 민원 발생 가능성이 갈랐다국토교통부는 4일(어제) ‘초고속 이동수단 하이퍼튜브(’한국형 하이퍼루프‘) 기술개발’ 시험부지 공모 결과, 전북도를 우선 협상대상자로 선정했다고 발표했다. 이어 이날 오후 7시50분 이례적으로 추가자료를 통해 평가결과와 관련한 세부내용 일부도 공개했다. 추가자료에는 평가위원 9명의 실명과 최종후보지였던 경북 전북 충남 3곳에 대한 평가위원별 평가점수가 공개됐다. 또 전북이 총점 683.15점으로 경남(662.45점)과 충남(655.45점)을 앞지른 사실도 보여줬다. 다만 일부 위원들은 충남과 경남에 전북보다 높은 점수를 준 것으로 드러났다. 막판까지 치열한 경쟁이 펼쳐졌음을 시사한다. 국토부는 이같은 평가결과에 대해 “전북에서 제시한 부지는 100% 국유농경지인 새만금 지역에 위치한다”며 “용지확보가 용이하고, 민원발생 가능성이 낮으며, 새만금 특별법에 따라 법적·행정적 절차가 간소해 종합시험센터 구축이 원활하게 추진될 것으로 판단됐다”고 설명했다. 용지 확보나 법적·행정적 절차에서 큰 차이가 발생하기 어려운 점을 감안하면 민원 발생 가능성이 평가 결과를 가른 셈이다.● 2032년까지 9042억 투자, 20년간 10조 경제효과 기대전북도는 사업자 선정결과 발표 직후 보도자료를 통해 앞으로 추진될 사업일정과 기대효과 등을 공개했다. 전북도에 따르면 하이퍼튜브 종합시험센터 구축사업(이하 ‘구축사업’)으로 이름 붙여진 이번 사업을 위해 정부는 2024년부터 2032년까지 모두 9046억 원을 투자한다. 이를 통해 초고속 추진동력과 열차부상시스템, 아진공(진공에 가까운 상태)차량 및 무선시스템, 아진공 튜브 인프라 건설, 하이퍼튜브 시스템 통합·운영 기술 등이 개발될 예정이다. 또 시속 800km 수준까지 시험주행도 진행된다. 사업은 3개 부문을 나뉘어 추진된다. 1단계는 기업 0.001수준의 아진공상태의 튜브와 시험선로를 구축하는 인프라 건설이다. 2단계는 전자기의 힘으로 차량을 띄우고, 이동시키는 부상궤도 연구가 진행된다. 마지막 3단계에서는 아진공상태에서 사람이 안전하게 탈 수 있는 차량 제작이다. 시기별로는 ▲2027년까지 연구개발 및 설계를 완료하고 ▲2028~2030년까지 시험선로 및 종합시험센터 인프라를 건설한 뒤 ▲2031년부터 시험운행을 시작하는 일정이다. 사업이 완료된 이후에도 종합시험센터는 하이퍼튜브 차량, 용품, 안전장비 등과 관련한 기술 시험과 검증, 인증 등과 같은 업무를 수행한다. 전북도는 이런 과정에서 첨단융복합소재, 전기자동차, 에너지 등 관련 기업들을 유치함으로써 향후 20년간 모두 9조8000억 원이 넘는 경제적 효과가 발생할 것으로 기대하고 있다.● 새만금, 미래 교통망의 핵심으로 변신한편 이번 결정으로 새만금은 미래형 교통수단의 결정체라 할 수 있는 하이퍼튜브부터 신공항(‘새만금국제공항’)-신항만-철도-자율주행차 등이 모두 들어서게 된다. 상상으로 펼쳐왔던 미래 교통시스템이 모두 실현되는 ‘미래 교통망의 핵심거점’이 된다는 뜻이다. 새만금개발청에 따르면 총면적 409㎢에 달하는 새만금은 산업·연구용지(1권역) 복합개발용지(2권역) 관광·레저용지(3권역) 배후도시용지(4권역) 농생명권역, 기타권역 등 6개 권역으로 나뉜다.하이퍼튜브 종합시험센터는 농생명권역에 위치한 농생명용지 1~3공구에 자리할 예정이다. 정부가 올해 6월 기본계획을 확정한 신공항과 근접한 곳이다. 1권역에 들어설 신공항은 2029년 개항을 목표로 2024년 건설에 착수할 예정이다. 총사업비 8077억을 투입해 활주로(길이 2500ｍ)와 항공기 5대가 주차할 수 있는 계류장, 여객터미널(면적·1만5000㎡) 화물터미널(750㎡) 등이 조성된다. 2권역에 위치할 신항만은 2040년까지 총 3조1752억 원을 투입해 새만금산업단지에서 생산되는 물동량을 처리하고, 해양관광 및 레저기능도 맡게 될 미래지향적인 복합종합항만시설이다. 정부는 지난해 9월 핵심사업 가운데 하나인 접안시설 축조공사를 발주했다. 2025년까지 5만t급 선박이 머물 수 있는 부두와 관련시설 등을 짓는 공사이다. 자율주행차 테스트베드 조성사업은 2019년에 이미 1단계 사업이 완료돼 시속 60km 이하로 달리는 주행시험장이 가동 중이며, 2단계로 올해 말까지 새만금 방조제 하부도로에 시속 80km 이상 고속주행이 가능한 자율차 전용도로가 완공될 예정이다. 이와 함께 새만금 산업단지 내 일반도로를 운행하는 상용서비스 시험도 준비 중이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-05
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공공공사 5건 중 1건에 불법하도급…관련 대책은 국회에서 낮잠

정부가 올 상반기 전국 공공공사 현장 가운데 불법 하도급이 의심되는 일부 현장에 대한 점검을 실시한 결과 5곳 가운데 1곳에서 불법이 확인됐다. 이에 따라 부실공사의 주요 원인 가운데 하나인 불법 하도급 근절을 위한 실효성 있는 정부 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.특히 정부는 지난해 6월 터진 광주 철거공사 붕괴사고의 핵심 원인으로 불법하도급을 지목한 뒤 징벌적 손해배상과 불법하도급 업체 퇴출조건 강화 등을 포함한 강력한 대책 마련을 예고했다. 하지만 이 가운데 현재 시행되고 있는 대책은 소수에 불과하기 때문이다.● 공공공사 5건 중 1건에서 불법 하도급 국토교통부는 올해 상반기(1~6월)에 국가와 지방자치단체, 공공기관 등이 발주한 공사현장 가운데 불법하도급이 의심되는 161개 현장에 대한 실태점검을 실시한 결과, 36개 현장에서 불법이 적발됐다고 4일(오늘) 발표했다. 이번 점검은 공사금액의 80% 이상을 직접 시공하도록 돼 있는 조건을 준수하는지 여부와 하도급 시 발주청의 승인을 받았는지 여부에 대해 초점이 맞춰져 진행됐다. 국토부에 따르면 36건 가운데 34건은 80% 이상 직접 시공 의무를 준수하지 않았고, 이 가운데 7건은 발주청의 사전 승인도 받지 않았다. 특히 종합건설업체 A사는 교육청 공사를 진행하면서 전문건설회사 B에 하도급을 줬지만 건설공사대장에 이런 사항을 기록으로 남기지 않았고, 발주자의 사전 승인절차도 건너뛰었다. 종합건설업체 C사는 전체공사금액의 70%를 하도급으로 진행해 20%로 제한된 하도급 허용범위를 훌쩍 넘어섰다. 국토부는 이번에 적발된 업체들에 대해 해당업체가 등록돼 있는 관할지역 지자체에 행정처분이나 형사처벌에 필요한 고발 등의 조치를 취하도록 요청할 계획이다. 현행 규정에 따르면 적발된 업체들은 1년 이내의 영업정지 또는 위반한 하도급 공사금액의 30% 이내의 과징금을 부과 받는다. 또 형사처벌 대상이라면 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금형에 처해진다. ● 정부 대책은 국회에서 잠자고 있다하지만 이같은 처벌 수준으로는 불법 하도급을 근절시키기에 한계가 있다는 지적이 많다. 원청과 하청을 맡는 시공사는 불법 하도급을 통해 얻는 경제적인 이익을 노리고 이면계약이나 구두계약으로 진행하는 경우가 다반사이다. 이로 인해 관리 감독을 맡은 공사발주자나 인허가청이 이를 적발하기가 쉽지 않기 때문이다. 여기에 처벌 수위가 미흡한 것도 불법하도급 문제를 근절시키기 어려운 요인이다. 처벌대상이 제한적이고, 처벌 수준도 대부분 과징금이나 과태료 부과에 그쳐 불법하도급에 따른 경제적인 기대이익보다 낮은 것으로 평가되고 있다. 정부도 이런 문제점을 인식하고, 강력한 처벌방안을 담은 종합대책을 내놓기도 했다. 지난해 8월 국토부, 기획재정부, 행정안전부 등이 참가한 ‘광주 붕괴사고 재발방지 대책’(이하 ‘대책’)이다. 두 달 전인 지난해 6월 광주에서 발생한 철거건축물 붕괴사고의 주요 원인으로 불법하도급이 존재한 사실이 드러나면서 마련된 조치였다. 대책에는 ①이면·구두·위장계약 등을 통해 진행되는 불법하도급 적발을 위해 국토부 및 지자체에 특별사법경찰권 부여 ②공공공사 입찰참가 제한기간 확대(1년→2년) ③불법하도급 처벌 대상 확대(시공사→발주자+시공사) ④불법하도급 업체 퇴출 요건 강화(5년 내 3회→10년 내 2회) ⑤징벌적 손해배상 도입(사망사고 시 피해액의 10배) 등 불법하도급을 근절할 수 있는 중요한 내용들이 망라돼 있었다. 정부는 당초 지난해 말까지는 법령 정비를 모두 끝내겠다는 계획이었다. 하지만 관련 법령 개정안 대부분이 지난해 하반기에 국회에 상정됐으나, 상임위원회의 문턱도 넘지 못한 채 잠자고 있다. ● 민간공사 불법하도급에도 적절한 대책 마련 필요정부 대책이 공공공사와 일부 민간공사에 제한적으로 적용될 예정인 것도 문제다. 민간공사에서도 불법하도급은 다양한 형태로 진행되고 있기 때문이다. 특히 민간공사에서는 하도급 공사금액을 낮추기 위해 원청업체가 공사입찰을 무리하게 반복하거나 입찰금액을 깎는 일 등이 비일비재하게 벌어졌다. 중소건설사 모임인 대한전문건설협회 산하 ‘대한건설정책연구원’(이하 ‘연구원’)이 최근 발표한 보고서 ‘건설공사 하도급 입찰 문제점 및 개선방안’에 따르면 지난해 649개 업체를 대상으로 실시한 실태조사에서 187개(28.8%)가 하도급 공사계약 과정에서 재입찰을 경험했다. 또 공사규모가 커 대기업들만 참여하는 하청입찰에서는 전체(90개사)의 57.7%(51개사)가 재입찰을 통해 공사를 따낼 수 있었다. 이처럼 입찰을 반복하는 이유는 공사금액을 떨어뜨리기 위해서다. 보고서에 따르면 반복되는 재입찰을 통해 공사계약을 맺었을 때 최초입찰가보다 평균 17.6% 정도 감액됐다.원청업체가 최저가 입찰을 통해 하도급업체로 선정한 뒤 정당한 사유 없이 낙찰금액보다 낮은 금액으로 계약을 체결하도록 강요하는 일도 무려 24.5%나 됐다. 또 입찰을 진행하면서 다른 입찰자의 견적금액을 알려주고, 하청사업자에게 낮은 입찰금액을 써내도록 유도하는 경우도 있었다. 이런 경우 하청업체들은 대부분 기업 유지에 필요한 공사물량 확보를 위해 이처럼 무리한 요구를 수용하고 있었다.연구원은 따라서 이런 문제를 막기 위해 “민간공사 하도급 입찰 결과 공개를 의무화하고, 이를 어길 시 하도급대금의 최대 2배에 해당하는 과징금 부과 등과 같은 처벌근거를 마련할 필요가 있다”고 지적했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-04
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층간소음 갈등 해결사 될까?…Q&A로 풀어본 ‘사후확인제’

심각한 사회문제로 인식되고 있는 아파트 층간소음 문제의 해결사가 될 것으로 기대를 모으고 있는 ‘층간소음 사후확인제’가 4일(내일)부터 시행에 들어간다. 이에 따라 그동안 시공사 등 사업자가 사전에 바닥충격음 차단성능을 인정받은 구조대로 아파트를 짓는 방식과 함께 공사가 끝난 뒤 국토교통부 장관이 지정한 검사기관의 성능검사를 받아 인정을 받아야만 아파트 입주가 허용되는 방식이 추가된다. 만약 바닥충격음 성능이 사후검사에서 미달 판정을 받으면 보수보강 공사를 하거나 손해배상 등의 조치를 해야만 한다. 정부는 이번 조치로 “층간소음 갈등이 크게 줄어들 것”으로 기대하고 있다. 하지만 일각에서는 성능 평가가 기준에 미치지 못할 때 지방자치단체장이 시공사에 시정하도록 권고하는 수준에 머물러 한계가 있다며 추가 대책을 요구하고 있다. 이와 관련 정부는 이달 10일 전후로 발표할 예정인 ‘주택 250만호+α 공급계획’에 보강된 층간소음 대책을 내놓겠다는 방침이어서 결과에 관심이 모아진다. 관련 법령과 지금까지 정부가 발표한 ‘층간소음 사후확인제’ 관련 주요내용들을 Q&A로 정리해본다. ● 층간소음 성능평가, 4일(내일)부터 사후확인제로 전환Q. 왜 바꾸나?A. 2005년부터 지금까지 시행돼온 ‘층간소음 사전인정제도’에 허점이 들어났기 때문이다. 이 제도는 건설사가 공사를 시작하기 이전에 자신들이 준비한 층간소음 차단성능에 대해 공인된 기관의 인정을 받고, 그 기준에 맞게 아파트를 시공하도록 한 제도이다. 그런데 사전인정제도가 아파트 구조나 바닥두께 등 층간소음 발생에 영향을 미치는 다양한 요소 가운데 바닥자재에 초점을 맞추고 있어 종합적인 성능평가가 이뤄지기 어렵다는 지적을 받았다. 게다가 시험체로 성능평가를 받는 형태라 실제시공 품질과 다를 수 있다는 우려도 제기됐다. 이런 우려는 현실로 이어졌다. 2019년 감사원이 감사한 결과, 상당수 업체가 사전에 신청한 구조설계 도면보다 마감 모르타르를 더 두껍게 바른 시험체를 제출하는 방식으로 성능을 부풀린 것으로 드러난 것이다. 당시 감사원의 감사보고서에 따르면 사전인정제도로 검증받은 아파트 191채에 대한 바닥충격음 측정 결과 184채(96%)가 인정등급보다 낮은 평가를 받았다. 또 114채(60%)는 성능 최소 기준에도 미치지 못했다. 일부업체는 성능 등급을 올리기 위해 도면보다 샘플의 마감 모르타르를 5~10mm 정도 더 바른 것으로 드러나기도 했다. 이에 국토부는 이듬해인 2020년 6월 층간소음 문제를 보다 효과적으로 개선하겠다며 바닥충격음 사후확인제도를 도입하겠다고 발표했다. 그리고 주택법 등 관련 법령의 개정을 거쳐 4일부터 시행에 들어가게 됐다.● 전체 아파트의 2~5%를 무작위로 추출해 성능 평가 Q. 어떤 게 달라지나?A. 핵심적인 변화는 시공 전, 실험체에 대한 조사와 함께 시공이 끝난 후 실제 아파트를 대상으로 층간소음성능에 대한 평가도 이뤄진다는 것이다. Q. 성능평가 기준이 강화됐다는데…A. 그렇다. 일단 딱딱하고 가벼운 충격에 의해 발생하는 ‘경량충격음’은 58dB(데시벨)에서 49dB로 낮아진다. 의자 끄는 소리, 장난감 등 물건이 떨어지면서 나는 소리가 여기에 해당한다. 무겁고 힘이 더해진 충격음에 해당하는 ‘중량충격음’도 50dB에서 49dB로 하향 조정된다. 아이들의 쿵쿵 뛰는 소리나 망치질 소리 등을 연상하면 된다. Q. 조사방식도 달라진다는데…A. 그렇다. 중량충격음을 측정할 때 현재는 타이어가 달린 측정기(‘뱅머신’)를 활용했지만 앞으로는 실생활소음과 유사한 소리를 내는 배구공 크기의 고무공(‘임팩트볼’)을 이용한다. 이 고무공을 100cm 높이에서 떨어뜨리면 어린아이가 달리는 수준의 소음을 측정할 수 있는 것으로 알려졌다. 대신 경량충격음은 현재와 동일하게, 태핑머신을 이용해 바닥 중앙점을 포함해 4곳 이상을 두드려서 측정한다. Q. 조사 대상은 어떻게 선정되나?A. 30채 이상의 아파트 가운데 평면 유형과 면적 등을 고려하고, 객관성과 신뢰성이 담보될 수 있도록 컴퓨터 프로그램을 활용해 무작위 방식으로 추출하겠다는 게 정부 방침이다. 2020년 6월 당시 정부 계획에는 층간소음 평가가 가능한 전문기관이 많지 않은 점을 고려해, 제도 시행 초기에는 전체 아파트의 2% 정도만 조사하되, 점차 대상을 늘려 5%까지 확대하기로 했다. 다만 층간소음 발생 가능성이 현저하게 낮은 원룸 등이나 층간소음 차단성능이 우수한 것으로 인정되는 라멘구조(기둥 보 등으로 건물의 하중을 버티게 만든 구조)로 만든 아파트 등은 평가대상에서 제외될 수도 있다. ● 2~3년 뒤부터 입주 아파트부터 선보일 듯Q. 사후평가에서 성능인정을 받지 못하면 어떻게 되나?A. 건설사는 사후평가 결과를 첨부해 관할지역 지자체장에게 사용승인검사를 신청할 수 있다. 이 과정에서 성능검사기준에 미달한 경우 지자체장은 10일 이내에 보완조치계획서를 제출하도록 요구할 수 있다. 즉 보완시공이나 손해배상 등과 관련한 계획서를 내야 한다는 뜻이다. 또 건설사는 시정조치계획에 따라 추진된 조치 결과를 지자체장에 보고해야 한다. 다만 이같은 조치가 권고 수준에 머문다는 것은 한계로 지적된다. 건설사가 시간과 비용이 많이 걸릴 보완시공 대신 배상에 치중할 가능성도 배제할 수 없다. 시민단체 등이 성능평가기준에 맞지 않은 주택을 시공한 건설사 등 사업주체에게 과태료를 부과하거나 기준 만족 보완 시까지 준공검사 연기, 손해배상 등과 같은 처벌을 내릴 수 있게 시행령 등을 수정해야 한다고 주장하는 이유도 여기에 있다.Q. 사후확인제가 적용된 아파트는 언제부터 입주하나?A. 4일 이후 사업승인을 받는 아파트 등 공동주택이 대상이다. 따라서 실제로 사후확인제를 적용해 입주하는 아파트는 2,3년 뒤에나 볼 수 있을 것으로 예상된다.Q. 층간소음 완화에 따른 인센티브가 주어진다는데…. A. 가능성이 높다. 원희룡 국토부 장관이 최근 스타트업·청년과 가진 간담회에서 “층간소음은 건설사가 해결해야 한다”며 “(층간소음을 최소화하기 위해) 바닥 두께를 두껍게 하면 그만큼 용적률 인센티브를 주겠다”고 밝혔기 때문이다.국토부는 이와 관련, 아파트의 경우 바닥 슬래브 두께를 현재 기준(210㎜ 이상)보다 두껍게 하면 용적률을 5%가량 높여주는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 건설업계에 따르면 바닥 슬래브 두께를 210㎜에서 300㎜로 늘리면 층간소음은 50㏈에서 47㏈ 수준으로 낮아질 수 있다.Q. 기존 아파트에 대한 대책은 없나?A. 현재로서는 미지수다. 다만 원 장관이 “기존 아파트는 매트를 까는 등 소음을 줄이기 위해 별도로 품을 들여야 하는데 약 300만~500만 원 정도의 비용이 드는 것으로 안다”며 “기금을 조성해 가구당 300만 원 정도를 지원할 수 있도록 기획재정부와 협의 중”이라고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-03
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아파트 난방시스템 교체 쉬워진다

이르면 다음달부터 지역난방이나 중앙난방 아파트에서 세대 단위로 난방설비를 교체하는 경우 지방자치단체장에게 신고하거나 사전허가를 받지 않아도 된다. 또 기존 아파트에서도 입주자대표회의가 결정하면 경비원 등 아파트 관리원을 위한 휴게시설을 설치할 수 있게 된다. 이와 함께 2024년부터는 외부회계감사를 의무적으로 받아야 하는 아파트가 300채 이상 단지에서 150채 이상이거나 주민 3분의 2이상이 동의한 소규모 아파트 단지로 확대된다. 국토교통부는 1일(어제) 이런 내용으로 공동주택관리법 시행규칙 및 시행령 일부개정령안을 입법 예고했다. 개정안에 대한 의견접수 기간은 다음달 13일까지이다. 세대 내 보일러 교체, 허가 없이 교체 가능 시행규칙 개정안에 따르면 아파트 등 공동주택에서 관할지역 지자체장의 사전허가나 신고를 하지 않고 할 수 있는 ‘경미한 행위’에 ‘세대 내 난방설비의 교체’가 포함된다. 현재에도 ‘시설물의 파손이나 철거가 수반되지 않는 난방방식의 변경’이 허용된다. 하지만 이를 오해하거나 악용해서 중앙난방이나 지역난방 아파트를 개별난방으로 바꾸면서 관할지역 지자체장의 사전허가 등을 받지 않고 난방시설 철거 등을 포함한 대규모 공사를 벌이는 경우가 적잖다. 일반적으로 아파트 면적이나 단지 규모가 같다면 중앙난방이나 지역난방이 개별난방보다 난방비가 많이 나오기 때문이다. 다만 동일 열사용량을 기준으로 세대 당 연간 난방비를 비교할 경우엔 지역난방이 개별난방보다 저렴하다고 한국지역난방공사 측은 밝혔다. 여기에다 올해는 우크라이나 전쟁 등의 여파로 기름 전기 가스요금 등이 모두 오른 상태여서 가을 이후 난방비 부담이 크게 늘어날 가능성이 크다. 난방시스템 교체 수요가 커질 수 있다는 뜻이다. 서울시가 운영하는 공동주택통합정보마당에 따르면 6월 말 현재 서울시 전체 2615개 아파트 단지 가운데 개별난방이 67.8%(1773단지)로 가장 많지만, 지역난방(704단지·26.9%)과 중앙난방(120단지·4.6%)도 적잖다. 특히 강남구는 전체 210개 단지 가운데 개별난방이 65단지(31.0%)에 불과하고, 지역난방(138단지·65.7%)이 더 많다. 이밖에 서초·송파·양천구도 개별난방보다 지역난방 아파트 단지가 더 많다. 문제는 이런 행위는 지자체장에게 사전에 건축물 구조안전을 확인받도록 한 법령(건축법 제48조 제2항)에 위배된다는 것이다. 이에 국토부는 지자체장의 사전허가를 받지 않을 수 있는 경미한 사항에 걸맞게 난방방식 변경 방식의 의미를 세대 내 난방설비의 교체로 명확하게 함으로써 현장의 혼선을 방지할 계획이다. 국토부는 이와 관련, "세대 내 보일러 교체 등이 해당된다"고 설명했다. 이 규정은 다음달 의견접수를 거쳐 국무회의 등을 통과하면 바로 시행에 들어간다. 아파트 경비원 휴게실 설치 쉬워진다경비원이나 환경미화원 등 아파트 관리자들이 쉴 수 있는 공간 설치 규정도 완화된다. 현재는 50채 이상 규모의 신축 공동주택에는 관리원 휴게시설 설치가 의무화돼 있다. 또 기존 아파트라면 주민의 3분의 2이상의 동의를 받고, 관할 지자체장의 사전허가를 확보한 뒤 기존 시설을 활용해 휴게시설을 지을 수 있다. 하지만 앞으로는 입주자대표회의의 동의를 얻고, 관할 지자체에 신고만 하면 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10% 범위에서 휴게시설을 지을 수 있다. 이번 조치도 다음달 중 시행 예정이다. 이밖에 시행규칙 개정안에는 공동주택관리법 개정에 따라 달라져야할 서류양식에 대한 내용도 포함돼 있다. 수정된 서류양식은 12월 11일부터 적용될 예정이다. 아파트 외부회계감사 의무화 대상 150채 이상으로 확대한편 시행령 개정안에 따르면 2024년부터 외부회계감사 의무화 대상 아파트가 300채 이상 아파트 등 공동주택에서 ‘의무관리대상 공동주택’으로 확대된다. 이번 조치는 지난달에 공동주택관리법이 개정됨에 따라 관련된 조문을 수정한 것이다. 의무관리대상 공동주택은 ①150채 이상이면서 승강기가 설치된 아파트 ②150채 이상이면서 중앙난방 또는 지역난방 아파트 ③건축법에 따라 지은 150채 이상의 주택이 들어선 건축물 ④입주자 등의 3분의 2 이상이 동의한 아파트 등이다. 국토부의 ‘공동주택 관리정보시스템’에 따르면 7월 말 현재 이런 규정의 적용을 받게 될 아파트는 1만7849개 단지, 12만7562동, 1078만여 채에 달한다. 경기도가 4716개 단지, 3만9454동, 312만여 채로 가장 많다. 서울 부산 경남의 순으로 뒤를 잇는다. 시행령 개정안은 또 올해 12월 11일부터는 300채 이상인 아파트단지에 대해 관리규약에 정한 범위·절차·방법 등에 따라 회의록을 입주자 등에게 의무적으로 공개하도록 했다. 또 300채 미만 단지라면 관리규약에 반영해 회의록을 공개할 수 있게 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-02
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신안에 마리나단지…백종원 고향 예산엔 청년 외식창업거리 조성

전남 신안군 ‘자은도 지오 관광단지’에 해양 레크레이션 관련 시설이 모여 있는 마리나가 조성된다. 또 충남 예산군에 외식창업 특화거리, 강원 고성군과 경북 고령군에 폐교시설을 활용한 청년임대주택과 문화여가시설 등이 들어선다.국토교통부는 1일(오늘) 이런 내용으로 ‘2022년 지역개발사업’ 11건을 선정해 발표했다. 지역개발사업은 인구 감소와 경제 활력 저하 등으로 어려움을 겪고 있는 지방낙후지역(‘성장촉진지역’) 70곳을 대상으로 인구유입과 일자리 창출 등을 목적으로 매년 공모를 통해 선정한다.2015년부터 추진되기 시작해 지난해까지 매년 10개 안팎의 사업이 선정됐고, 올해까지 포함하면 모두 171건에 달한다. 박희민 국토부 지역정책과장은 “지역개발 공모사업은 지자체가 주도적으로 잠재력을 개발해 나가도록 지원하고, 지역 개발의 우수사례를 발굴해 다른 지역으로 확산해나가기 위한 사업”이라고 소개했다.사업 유형은 크게 두 가지로 나뉜다. 지역성장거점을 육성하고, 민간투자를 활성화하기 위한 기반시설 조성에 초점을 맞춘 ‘투자선도지구’(이하 ‘지구’)와 주민 실생활과 밀접한 편의시설을 지원하는 ‘지역수요맞춤지원’(이하 ‘지원’)이다. ● 신안 ‘자은도 지오 관광단지’에 마리나 조성 올해 지구 대상사업으로는 신안군 ‘자은도 지오 관광단지 조성사업’ 1개가 선정됐다. 이 사업은 신안군 자은면 백길해수욕장 일대 38만㎡ 부지에 2800여억 원을 투입해 호텔 리조트 등 숙박시설과 레저스포츠·국제문화예술교류센터·공연장 등 복합문화센터를 짓는 프로젝트이다. 2019년 4월 개통된 천사대교(신안군 압해읍~암태면)로 늘어난 관광수요에 대처할 목적으로 추진됐다.2019년 11월 착공됐고, 일부 시설(‘씨원아일랜드’)은 지난달부터 가동되고 있다. 사업자인 지오그룹은 이곳에 2026년까지 총 8300억 원을 추가로 투입해 펜션단지와 휴양시설, 마리나, 프랑스·독일·일본·중국 등을 주제로 한 특화거리 등을 조성할 계획으로 알려졌다. 국토부는 지구사업으로 선정해 건폐율과 용적률을 완화해주고, 세제나 부담금도 감면해줄 방침이다. 또 지역 내 문화예술행사나 축제를 확대 개최하고, 문화예술분야의 청년층 국제 교류를 활성화하도록 유도해나갈 계획이다. 이를 통해 신안군을 해양휴양관광, 문화예술 교류의 거점으로 육성해나가겠다는 것이다. ● 백종원 고향 예산에 청년외식창업 특화거리 조성지원 관련 사업은 올해 모두 10개가 선정됐다. 크게 ‘작은 학교 살리기와 연계한 생활거점’, ‘청년 창업과 연계한 생활거점’, 기타 등 3개 부문이다.작은 학교 살리기와 연계한 생활거점 사업은 경남 거창·남해군, 충북 괴산·옥천군, 전남 해남군 등 5개 지방자치단체에서 현재 추진 프로젝트들이다. 지역 공동체의 구심점인 소규모 초등학교를 살리기 위해 주민·학교·지자체가 전·입학 가구를 유치하는 게 핵심이다. 국토부는 이들 지역에 수요자 맞춤형 공공임대주택(10~30채)과 어린이 도서관·체육관 등의 생활편의시설을 공급할 계획이다. 청년 창업과 연계한 생활거점 조성사업으로는 충남 예산과 강원 정선, 경북 고령 등 3곳에서 추진 중인 프로젝트들이 선정됐다. 우선 예산군에서는 지역에서 운영 중인 외식창업교육센터(‘신활력창작소’) 등과 연계해 창업을 희망하는 청년들에게 상설시장 내 창업상점이 제공되고, 행복주택(27채), 문화예술공간, 특화거리 등이 조성된다. 정선과 고령에서는 폐교 부지 등을 활용해 귀농귀촌 청년 등을 대상으로 하는 공공임대주택과 문화·여가·생활을 즐길 수 있는 공유공간 등이 만들어지고, 맞춤형 교육프로그램 등도 지원된다. 이밖에 전북 김제시와 경북 성주군에서는 지역 내 산업단지 입주기업 근로자와 귀농귀촌인 등의 정착 및 정주여건 개선을 위해 공공임대주택과 생활기반시설 확충사업 등이 추진된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-08-01
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고가주택 기준이 뒤죽박죽된 까닭은…

“고가주택을 아시나요?”기획재정부(기재부)가 7월 21일 발표한 ‘2022년 세제개편안’에는 법인세, 소득세, 상속세 등에 큰 변화를 가져올 것으로 예상되는 굵직굵직한 내용이 많다. 언론의 주목을 크게 끌지는 못했지만 이런 이유로 부동산시장에 적잖은 영향을 미칠 항목이 하나 있다. 바로 ‘고가주택’ 기준 상향 조정이다.세제개편안에 따르면 내년부터 1가구 1주택자에게 적용될 주택분 종합부동산세(종부세) 기본공제금액이 현재 11억 원에서 12억 원으로 올라간다. 기재부는 “기본공제금액을 현실화하고 양도소득세(양도세)와 고가 기준을 통일하기 위한 조치”라고 설명했다. 기재부는 또 주택임대소득 과세 고가주택 기준도 현행 ‘기준시가 9억 원 초과’에서 ‘12억 원 초과’로 높이기로 하고 “과세기준 합리화를 위한 조치”라고 밝혔다.12억 원 초과로 기준 변경그동안 정부의 고가주택 기준이 시세를 제대로 반영하지 못해 문제가 많다는 지적이 있었다. 2008년 10월 이후 10년 넘도록 별다른 조정이 이뤄지지 않은 탓이다. 특히 집값이 크게 오른 문재인 정부 때 고가주택 기준을 올려야 한다는 요구가 거셌다.이에 문재인 정부는 지난해 말 소득세법을 개정해 양도세에 대한 고가주택 기준을 9억 원에서 12억 원으로 올렸다. 이번에 종부세와 주택임대주택 관련 고가주택 기준을 12억 원으로 상향 조정키로 하면서 14년 만에 고가주택 기준은 12억 원 초과로 완전히 바뀌게 된다.다만 법 개정 사항인 만큼 다수 의석을 차지한 야당의 문턱을 넘어야 한다는 숙제가 있다. 또 아파트 분양 규정과 대출 규정에도 고가주택 기준 높이를 맞춰야 하는 후속 조치가 필요하다. 고가주택 기준이 어떻게 바뀌었고, 앞으로 어떻게 흘러갈지를 눈여겨봐야 하는 이유다.고가주택 기준은 소득세법 시행령으로 정하게 돼 있다. 이 제도가 도입된 것은 1977년 1월이다. 당시 중동 특수로 오일달러가 국내에 쏟아져 들어왔고, 여유자금이 부동산에 몰리기 시작했다. 그 결과 과세 대상에 토지뿐 아니라 주택이 포함됐다. 당시에는 고가주택이 아니라 ‘고급주택’으로 분류됐으며 과세 대상은 5000만 원 이상인 주택(주택 연면적 330㎡ 이상, 부속토지 연면적 660㎡ 이상)과 아파트(연면적 330㎡ 이상)였다.정부가 고급주택 기준을 다시 손질한 것은 12년 뒤인 1989년 8월이다. 이 기간에 거의 매년 소득세법 시행령은 평균 2회 이상 개정됐지만 1주택자 판정 거주 기준이 신설, 강화되는 부분적인 조정이 이뤄졌을 뿐 가격은 그대로 유지됐다. 그런데 88서울올림픽 특수에 저금리, 저유가, 원화 약세로 대변되는 ‘3저 호황’으로 부동산 가격이 급등하자 당시 노태우 정부는 “부동산 투기를 막겠다”며 소득세법을 대대적으로 손질했다. 그 대신 과세 대상인 고급주택 기준을 대폭 현실화했다. 그 결과 기준금액은 5000만 원에서 1억8000만 원 이상으로 크게 높아졌다. 반면 면적 기준은 절반 수준으로 낮아졌다. 아파트가 330㎡에서 164㎡로, 단독주택은 330㎡에서 265㎡로 줄어든 것이다.이후부터 고급주택(고가주택)의 기준금액 조정은 수시로 이뤄졌다. 2년 뒤인 1991년 1월 기준금액은 1억8000만 원에서 5억 원 이상으로 상향 조정됐다. 이어 4년 뒤인 1995년 6월 5억 원 초과로 올라갔고, 다시 4년 뒤인 1999년 9월 6억 원 초과로 바뀌었다. “근로소득자를 중심으로 세 부담을 줄여줌으로써 과세형평성을 높이기 위해서”였다. 2003년에는 아예 이름이 고급주택에서 고가주택으로 수정됐다. 그리고 2008년 10월 기준금액이 9억 원 초과로 다시 올라갔다. 평균 4년 만에 한 번씩 시장 상황에 맞게 기준을 조정한 셈이다.그런데 2008년 10월 이후가 기준금액 조정의 마지막이었다. 이후 2017년까지는 시세 변동이 크지 않아 조정 요구 수위가 높지 않았던 탓으로 풀이된다. 하지만 문재인 정부 때는 상황이 달랐다. 집값이 다락처럼 올랐기 때문이다. 고가주택 기준 상향에 대한 요구가 계속됐지만 ‘부자감세’로 비칠 것을 두려워한 문재인 정부는 외면으로 일관했다. 그러다 지난해 12월 2일 갑자기 고가주택 기준을 9억 원에서 12억 원으로 올리는 소득세법 개정을 단행했다.13년 만의 결정이었지만 과정이 매끄럽지 않았고 부작용도 뒤따랐다. 한 달 전인 지난해 11월 말 종부세 고지서가 발송되면서 납세 대상자가 폭발적으로 늘어난 사실이 알려지고 민심이 폭발하자 대선을 앞두고 급하게 법 개정을 서둘렀기 때문이다.고가주택 기준 변경 수시로 이뤄져우선 개정 소득세법의 다른 내용은 대부분 2022년 1월 1일부터 시행하도록 규정해놓고, 고가주택 부분은 공포일(2021년 12월 8일)부터 즉시 시행하게 하는 이중 조치를 취했다. 또 그동안 고가주택 기준은 소득세법 시행령에서 정하도록 위임해왔다. 그런데 상위법인 소득세법을 개정하면서 시행령에 위임하지 않고 고가주택 기준을 12억 원으로 명시했다. 이로 인해 한동안 본법과 시행령의 고가주택 기준이 서로 다른 이례적인 상황이 연출됐다. 게다가 고가주택 기준이 단순히 양도세뿐 아니라 종부세 등 세금 부과나 금융기관 대출, 부동산 수수료 산정 기준으로도 활용되는데 이를 간과한 것도 문제였다. 예상되는 혼란을 최소화하기 위한 고려가 필요했지만 그러지 못한 것이다. 예컨대 당시까지 종부세 과세기준은 11억 원이었다. 이마저도 문재인 정부가 집값 급등으로 과세 대상이 크게 늘어날 것을 우려해 석 달 전인 지난해 9월 7일 전격적으로 기준금액을 9억 원에서 11억 원으로 상향 조정한 결과다.가격산정 체계 정리 필요해이런 문제를 해결하기 위해 윤석열 정부가 이번에 세제개편안을 만들면서 그 이유를 종부세와 임대주택 고가주택 기준을 12억 원으로 높이고, 양도세와 기준을 통일하기 위해서라고 밝힌 것이다. 12억 원은 현재 서울의 평균 아파트 매매가를 고려할 때 적정 수준으로 평가할 만하다. 정부가 공식 통계로 활용하는 한국부동산원의 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 11억4821만 원이다. 통상 한국부동산원보다 높게 책정되는 KB부동산의 경우 12억7992만 원이다.하지만 고가주택 기준과 관련해 여전히 풀어야 할 숙제가 여럿 있다. 우선 뒤죽박죽인 가격산정 체계를 정리할 필요가 있다. 양도세 과세기준이 되는 12억 원은 실거래가 기준인 반면, 종부세 기준금액인 11억 원은 공시가격이 기준이다. 2021년 공동주택 공시가격 현실화율(실거래가 반영 비율) 70.2%를 반영하면 양도세 고가주택은 공시가격 기준으로 8억4240만 원으로 내려간다.9억 원(분양가 기준)으로 묶여 있는 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등에 배정하는 아파트 특별 공급 기준도 조정 여부를 검토할 필요가 있다. 이는 주택 공급에 관한 규칙에 따라 2018년 신설되면서 당시 고가주택 기준에 맞춰 정해진 금액 기준이다. 대출 관련 고가 기준 규제도 검토 대상이다. 9억 원 초과(실거래가 기준)부터 주택담보대출비율(LTV)이 낮아지도록 설계돼 있기 때문이다. 서울 등 수도권 투기과열지구에서 집을 살 때 9억 원 이하면 LTV 40%, 9억 원 초과분부터는 20%가 각각 적용된다. 15억 원 초과 주택은 대출이 아예 금지된다. 부동산R114에 따르면 1월 기준으로 서울 아파트 가운데 30% 이상이 15억 원을 넘어선 상태다.황재성 부장은… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com〈이 기사는 1350호에 실렸습니다〉}
- 2022-07-30
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금리충격에 벼랑 끝 취약계층, 2030세대 위한 대책 시급

금리가 치솟으면서 무리하게 대출을 끌어들여 집을 매입했던 취약계층이 벼랑 끝으로 내몰릴 가능성이 대두되고 있다. 특히 ‘영끌’이라는 신조어까지 만들어냈던 ‘2030세대’가 위기상황에 처할 것으로 우려되고 있다. 앞으로도 당분간 금리가 오를 가능성이 큰 만큼 이들 취약계층을 겨냥한 대책 마련이 시급하다는 지적이 잇따르고 있다. 법정최고금리를 시중금리와 연동해 금리인상기에도 취약계층의 대출만기연장(롤오버)이 원활하게 해주거나 주택대출을 변동금리에서 고정금리로 전환할 수 있게 해줘야 한다는 것이다. 한국개발연구원(KDI) 등 국책연구소와 주택산업연구원 자본시장연구원 등 민간연구소는 최근 이런 내용의 보고서들을 앞 다퉈 발표하고 있다.● 금리 인상에 취약계층 벼랑 끝으로 내몰릴 우려 KDI는 26일 발표한 ‘금리 인상기에 취약계층을 포용하기 위한 법정최고금리운용방안’을 통해 “기준금리가 인상되면서 2금융권 조달금리 역시 빠르게 오르고 있다”며 “법정최고금리에 근접한 수준의 금리로 대출을 받던 가구들이 대부업이나 비제도권 금융시장으로 밀려날 수 있다”고 경고했다. 실제로 6월 말 기준으로 전년 동기 대비 기준금리는 0.50%에서 1.75%로 1.25%포인트(p) 인상됐지만 카드채와 기타금융채(AA+, 3년물)의 금리는 2.65%p(18%→4.45%)가 상승해 2배 넘게 올랐다. 이처럼 시장금리에 따라 금융기관의 조달금리는 바뀌는 반면, 대출금리에 대한 법적 최고 허용치인 법정최고금리는 20%로 고정돼 있다. 따라서 조달금리가 오르면 법정최고금리와의 격차가 줄어들 수밖에 없고, 법정최고금리에 근접한 수준의 금리를 적용받던 가계들은 대출시장에 배제될 가능성이 크다. 대부업이나 비제도권 금융시장을 찾게 된다는 뜻이다. 게다가 고금리(18~20%) 수준의 신용대출 이용가구의 84.8%가 ‘소득 2분위 이하’ 혹은 ‘신용평점 하위 20% 이하’인 취약계층이며, 이들의 절반가량(48.6%)이 다중채무자라는 점도 문제다. 대출만기연장이 제대로 이뤄지지 않으면서 연체 문제가 발생할 수 있고, 이로 인해 다른 금융권으로도 연체에 따른 부작용이 확산될 가능성을 배제할 수 없다.● 소득 절반 이상을 대출 갚는 데 써야 ‘영끌’이라는 신조어를 만들어내며 주택시장에 적극적으로 나섰던 2030세대도 위험한 수준에 처했을 것으로 분석된다. 금리가 치솟으면서 주택 대출 상환 부담이 역대 최고 수준으로 치솟았기 때문이다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울지역의 주택구입부담지수는 203.7로 집계됐다. 전분기(2021년 10~12월)보다 4.5%p 높아졌다. 해당지수를 산출하기 시작한 2004년 이후 이 지수가 200을 넘은 것은 이번이 처음이다. 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 대출상환부담을 보여준다. 만약 지수가 100이면 적정부담액, 즉 소득의 약 25%를 주택구입담보대출 원리금 상환에 쓴다는 뜻이며, 수치가 높을수록 주택구입 부담이 크다는 뜻이다. 따라서 200이 넘었다는 것은 서울에 사는 사람이라면 소득의 절반 이상을 주택담보대출을 갚는 데 쓴다는 의미이다. 올해 들어 아파트값 상승세가 주춤하고 있지만 대출금리가 크게 오르면서 주택구입 부담이 역대 최고 수준으로 늘어난 셈이다. 이렇게 늘어난 부담을 온몸으로 겪어야 할 2030세대는 적잖다. 한국지방세연구원이 18일 발행한 보고서 ‘영끌한 2030세대와 주택가격 하락기 정책적 대안’에 따르면 2030세대의 영끌이 가장 활발했던 2020년 12월의 경우 서울아파트매매에서 2030세대가 차지하는 비중이 43.9%에 달했다. 올해 5월에도 2030세대는 전체 거래의 37.4%나 됐다. 자본시장연구원이 최근 발표한 보고서 ‘가계자산·부채변화의 특징 및 시사점’에서도 이런 상황을 확인할 수 있다. 보고서에 따르면 40대 이하의 1인당 평균 금융대출이 50대 이상에 비해 평균 3배가량 많았다. 연구원은 “최근 수년간 진행된 부동산가격 상승으로 40대 이하의 금융부채가 크게 늘어난 상황”이라며 “금리상승기에 이들이 ‘경제의 취약고리’로 작용할 가능성에 대비해야 한다”고 경고했다. ● 고정금리 갈아타기 등 다양한 지원방안 필요 이처럼 금리가 가파르게 올라가면서 예상되는 문제들을 해결하기 위한 대책에 대해 각 연구기관들은 다양한 아이디어를 쏟아냈다. KDI는 보고서(‘금리 인상기에 취약계층을 포용하기 위한 법정최고금리운용방안’)에서 “정부가 추진 중인 정책금융을 통해 조달금리 인상에 따른 부작용을 해소하는 방식에는 한계가 이다”며 “금리 인상기에도 취약계층의 대출만기연장이 원활하게 이뤄질 수 있게 시장금리 연동형 법정최고금리를 도입할 것”을 제안했다. 한국지방세연구원도 보고서(‘영끌한 2030세대와 주택가격 하락기 정책적 대안’)를 통해 “▲2030세대의 주택대출은 변동금리에서 고정금리로 전환시켜 이자부담을 완화해주는 방안 ▲차입이 많은 주택에 대해선 일시적으로 재산세 등의 납부시기를 늦춰주는 방안 ▲주택시장 침체로 거래가 중단되는 상황에 대비해 2030세대 주택을 공공기관에서 적정가격으로 매입해주는 방안 등을 검토해야 한다”고 주문했다. 주택산업연구원은 20일 발표한 보고서(‘청년층 주거지원을 위한 주택금융의 과제’)에서 “ 청년층이 고금리의 2금융권이나 대부업체 등으로 내몰리지 않도록 소득 자산을 고려한 주거금융프로그램을 마련하고, 청년층에게 금융정보를 전달하고, 관련 정책상품 등을 홍보해줄 ‘주거금융복지상담사’ 도입과 청년주택 공급 사업자를 위한 금융상품 발굴, 핀테크 기술을 접목한 주거금융 공급방식 개선 등과 같은 대책을 추진해나갈 것”을 제안했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-29
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정부, 드론 띄워 전국 2918개 무인도 관리 강화한다

여름휴가철마다 최고 관광지로 꼽히는 지역 가운데 하나가 섬이다. 특히 도시의 팍팍한 일상에 찌든 이들에게 섬 가운데에서도 무인도는 일종의 로망으로 여겨진다. 게다가 해양영토 수호 차원에서도 무인도는 중요한 국토 자원이다. 하지만 사실상 관리가 이뤄지지 않았다. 접근이 어렵거나 필요한 기술이 부족한 탓이었다. 정부가 이같은 무인도에 대해 관리를 대폭 강화하기로 해 관심이 모아진다. 우선 드론을 띄워 섬 지형을 조사하고, 위치 정보를 확인하겠다는 것이다. 대상지역은 지형도나 해도 등에 위치가 표시되지 않았거나, 표기 오류로 발견되지 않은 작은 섬들이다. 국토교통부와 해양수산부는 28일(오늘) 관리사각 지대에 놓여 있는 미등록 무인도를 등록하기 위한 협업을 추진하기로 했다고 발표했다. ● 전국 무인도 2918개 관리 강화한다 국토부와 해수부 등에 따르면 국내의 섬은 모두 3400개이다. 이는 인도네시아(1만5000여 개), 필리핀(7100여 개), 일본(6800여 개)에 이어 세계 4번째에 해당한다. 이 가운데 유인도가 482개이고, 나머지 2918개는 사람이 살지 않는 무인도이다. 무인도 가운데 2555개는 지적공부에 등록이 돼 있다. 하지만 나머지 363개는 미등록 상태이다. 지리적으로 고립돼 있거나 기술 장비 부족으로 위치 정보 등 지적공부 등록에 필요한 정보 부족으로 등록이 안된 탓이다. 그나마 이 가운데 94개는 등록에 필요한 정보가 확보 가능할 것으로 보고 있지만 나머지는 기본적인 정보마저 없는 상태이다. 정부는 앞으로 이런 섬들을 대상으로 드론 등 첨단 장비를 활용해 필요한 정보를 확보해나갈 계획이다. 이를 위해 이미 지난해 LX(한국국토정보공사)와 94개 섬 가운데 경기 충남 전북 전남 경남 등 5개 지역에 위치한 무인도 1곳씩을 대상으로 드론을 활용한 지적측량을 실시했고, 관련 작업을 매뉴얼로 만들었다. 또 올해부터는 나머지 89개 무인도 가운데 접근이 곤란한 10곳을 대상으로 조사 측량작업을 진행 중에 있다. 정부 관계자는 “(무인도는) 해양영토의 중요한 자산인데도 접근이 어려워 그동안 사실상 방치돼 왔다”며 “두 부처가 협업을 추진함으로써 미등록 무인섬 등록을 위한 행정력 중복을 줄이면서 무인도의 중요한 기초정보를 확보해나갈 수 있게 됐다”고 말했다. ● 무인도, 관광 가치 크고, 해양영토로서 큰 의미 실제로 무인도는 해양관광 자원으로서의 가치뿐만 아니라 해양영토라는 측면에서도 큰 가치는 지녔다. 무인도에 대해 관심이 가져야 할 이유다. 해수부가 2020년 확정한 ‘제2차 무인도서 종합관리계획’(이하 ‘종합계획’)에 따르면 국내 무인도 2555개(지적공부 등록 기준)를 면적별로 보면 3000㎡ 이하가 1194개(40%)로 가장 많고, 1만∼5만㎡는 719개(25%), 3000∼1만㎡는 604개(20%)의 순으로 뒤를 잇는다. 지역별로는 전남이 1571개(62%)로 1위를 차지했고, 경남(442개·17%), 충남(207개·8%), 인천( 124개·5%) 등의 순으로 많다. 소유형태별로는 국유가 1195개이고, 사유가 1045개, 공유가 137개이다. 무인도의 가치는 다양하다. 주 5일제 도입과 소득 수준 향상에 따라 무인도 이색체험 등과 같은 차별화된 관광 수요가 꾸준히 증가하는 것으로 나타났다. 또 영토 최외곽에 다수 무인도가 분포(영해기점 23개 중 13개가 무인도)해 해양 관할권, 안보 측면에서 핵심적인 역할을 맡고 있다. 무인도와 주변해역에서 양식·광업 등과 같은 부가가치를 올릴 수 있는 사업도 가능하다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-28
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국토부, 경기-부산 등 소규모주택정비 후보지 11곳 선정

경기 안양시 만안도서관과 부산 중리초등학교, 대전 대전대문중학교 주변 등 11곳이 소규모주택정비 관리지역 후보지로 선정됐다. 주로 신축주택과 노후주택이 뒤섞여 있어 재개발 재건축이 어려운 다세대주택 밀집주거지역들이다. 관리지역으로 최종 선정되면 정부 재정 지원 등을 통해 주차장과 부족한 생활기반시설을 조성하고, 노후주택에 대한 정비사업을 벌일 수 있게 된다. 서울시에서 추진하는 ‘모아주택’이나 ‘모아타운’과 같은 사업이 가능해진다는 뜻이다. 국토교통부는 27일(오늘) 서울을 제외한 전국을 대상으로 진행한 소규모주택정비 관리지역 후보지 공모결과 11곳을 선정했다고 발표했다. 서울시는 6월에 이미 21곳의 후보지가 선정돼 이번 공모에서 제외됐다. ● 안양 만안도서관, 부산 중리초등학교 등 11곳 선정 국토부에 따르면 이번에 선정된 지역은 경기에서 ▲안양시 만안구 만안도서관 동측 ▲고양시 덕양구 가람초등학교 남측 ▲부천시 소사본동 부천한신아파트 남측 ▲부천시 원미동 부천북초등학교 남측 ▲부천시 고강동 고강선사유적공원 동측 등 5곳이다.또 광역시 중에선 인천에서 남동구 간석동 중앙근린공원 서측 1곳, 대전에서는 ▲중구 대전대문중학교 동측 ▲중구 동양당대마을아파트 남측 ▲중구 대전태평중학교 남측 등 3곳, 부산에서는 영도구 중리초등학교 북측 1곳이 각각 후보지로 선정됐다. 기초자치단체 중에서는 청주시 중앙공원 남측 1곳이 뽑혔다. 이번에 선정된 후보지들은 재정비촉진지구나 도시재생활성화지역 등으로 지정된 곳이거나 정비사업 해제지역으로 재개발 재건축 등과 같은 정비 요구가 컸지만 도로여건이 열악하고, 사업성이 떨어져 개발이 지지부진했다. 국토부는 이들 후보지가 관리지역으로 지정되면 소규모주택 정비사업을 통해 1만2000채 규모의 주택공급이 가능할 것으로 기대하고 있다. 이를 위해 한국부동산원에 설치된 ‘소규모주택정비사업 통합지원센터’를 통해 주민설명회를 갖고, 해당 지자체에서 신속하게 관리계획을 수립할 수 있도록 컨설팅을 제공할 계획이다. 사업촉진을 위해 관리지역으로 지정된 지역에 대해서는 도로나 주차장, 공원, 도서관 등과 같은 기반시설 조성에 필요한 비용을 국비와 시비로 최대 300억 원까지 지원할 방침이다. ● 부산판, 경기도판 ‘모아타운’ 가능해진다 이번에 선정된 후보지를 포함해 전국의 소규모주택정비 관리지역 후보지는 모두 62곳, 400만㎡ 규모에 달하게 됐다. 이 가운데 9곳은 이미 관리지역으로 지정됐다. 지역별로 보면 서울은 후보지 36곳을 선정했고, 이 가운데 1곳을 관리지역으로 지정했다. 경기도는 12개 후보지를 확보했고, 5곳에 대해선 관리지역 지정까지 끝마쳤다. 또 인천과 대전은 각각 후보지로 3곳과 6곳을 선정해둔 상태다. 이밖에 부산 광주 울산 전주 충북 청주는 각 1개씩의 후보지를 갖고 있다. 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 지역에 예상되는 변화는 서울시가 추진하는 모아주택과 모아타운에서 엿볼 수 있다. 서울시에 따르면 모아주택은 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 합쳐서 일정 규모 이상으로 개발하는 것이 핵심인데, 면적이 최소 1500㎡ 이상이면 대상이 된다. 모아타운은 모아주택을 집단적으로 모아 10만㎡ 이내 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 개발하고 관리하는 방식이다. 모아주택이나 모아타운이 되면 △층수 완화(10층→15층) △용도지역 상향 △공공시설 조성 △통합지하주차장 설치 △공공건축가 지원 등 여러 혜택이 주어진다. 또 이런 식으로 개발되면 사업기간도 대폭 줄어든다. 8~10년 걸리는 재개발·재건축에 비해 모아주택은 평균 2~4년 정도가 걸릴 것으로 추정된다. 정비계획수립, 조합설립추진위원회 승인, 관리처분계획인가 등의 절차가 생략되기 때문이다.실제로 국토부는 관리지역 지정된 곳에는 사업요건 및 건축규제 완화, 용적률 특례 적용 등과 같은 혜택을 주기로 했다. 예컨대 사업지 4면이 6m 이상 도로에 둘러싸인 곳에서만 가능하던 가로구역사업 요건을 6m 도로에 둘러싸이지 않은 때로 확대한 것이다. 또 허용면적 기준은 1만㎡ 미만에서 2만㎡까지로 넓혀주기로 했다. 또 자율주택사업이라면 주민전원 합의 요건을 토지등소유자의 80% 이상 및 면적기준 3분의 2이상 합의로 낮춰준다. 나머지 땅은 수용해서 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-27
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소규모 재건축 조합원도 5년 보유·3년 거주면 주택매매 가능

다음달 4일부터 서울 등 투기과열지구에서 소규모 재건축이 추진되는 주택도 5년 이상 소유하고, 3년 이상 거주했다면 매매가 가능해진다. 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때 15층으로 규제됐던 건물 층고 제한이 폐지된다. 또 재건축 부담금을 산정할 때 부대·복리시설의 가격도 반영할 수 있는 길이 열려 상가조합원의 재건축부담금 부담이 크게 줄어들 것으로 기대된다. 이와 함께 지방지역에 수도권에 대항할 초광역권을 조성하기 위한 초광역권계획위원회 구성요건 등에 대한 세부내용이 마련됐다. 국토교통부는 26일(오늘) 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모주택정비법(이하 ’소규모주택정비법‘) 시행령’과 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률(이하 ’재건축이익환수법‘) 시행령’, ‘국토기본법 시행령’ 등의 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 이번에 개정된 시행령들은 모두 상위법이 올해 2월 3일 개정되면서 필요한 후속조치들을 담고 있는데, 대통령의 재가를 거쳐 다음달 4일부터 시행된다. 개정 시행령별 주요 내용을 문답으로 정리한다. ● 소규모주택정비법= 5년 보유, 3년 거주하면 주택매매 허용Q. 소규모주택정비란?A. 일반적인 재건축재개발이 아니라 1만㎡ 이하 200채 미만의 노후건축물밀집지역(전체의 3분의 2이상)에서 진행되는 정비사업을 말한다. 크게 4가지 유형이 있다. ①자율주택정비사업 ②가로주택정비사업 ③ 소규모재건축 ④소규모재개발이다. 자율주택정비사업은 빈집밀집지역이나 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 곳에서 추진하는 재건축 사업으로, 주택수가 20채 미만인 지역에서 추진된다. 가로주택정비사업은 면적이 1만㎡ 이상인 지역에서 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 것이다. 단독주택만 있다면 10채 이상, 공동주택은 20채 이상일 때 가능하다. 소규모재건축은 1만㎡ 이상이면서 200채 미만인 지역이다. 소규모재개발은 5000㎡ 미만이면서 철도역 승강장 경계에서 350m 이내인 지역에서 추진 가능하다.Q. 조합원 지위 양도가 허용된다는데….A. 그렇다. 조합설립 인가 이후 1세대 1주택자로서 5년 이상 보유하고, 3년 이상 거주했다면 주택을 팔 수 있다.Q. 가로주택정비사업에서 층수 규제는 어떻게 됐나?A. 2종 일반주거지역에서 진행하는 가로주택정비사업에 대해 서울시와 경기도 등 일부 지방자치단체는 현재 층고를 15층까지만 허용한다. 앞으로는 이 규정이 폐지된다. 이에 따라 가로구역이나 도로의 넓이 등을 고려해 각 지자체가 자율적으로 층수규제를 조정할 수 있다. 서울시가 이번 규제 폐지에 적극적이었다.Q. 조합설립 절차를 의무화했다는 데 규제 강화 아닌가?A. 소규모주택정비는 일반 재건축재개발에 비해 규모가 작아 중구난방으로 진행되면서 나타나는 갈등을 막기 위한 예방 조치다. 누명하게 정비사업을 진행하라는 취지다. 개정 시행령에 따라 일단 조합설립을 위한 창립총회를 의무적으로 열어야 한다. 이를 위해 소규모정비사업을 하고 싶은 토지 등 소유자는 과반수의 동의를 확보한 뒤 대표자를 선임하고, 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 요청을 받아낸 뒤 대표는 창립총회를 개최해야 한다. 또 창립총회에서 조합운영 방식을 담은 조합정관을 확정하고, 임원과 대의원 등도 선임해야 한다.Q. 허가 행위가 추가됐다는 데….A. 그렇다. 난개발을 막고, 소규모주택사업이 무질서하게 추진되면서 우려되는 민원 등을 막기 위한 조치이다. 정부는 일단 상위법인 ‘소규모주택정비법’을 개정하면서 사업시행구역에서 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등은 관할지역 시장·군수의 사전허가를 받도록 제한하는 규정을 신설했다. 또 시행령에서는 법률에서 정한 행위 이외에 가설건축물의 건축, 건축물의 용도변경, 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등도 시장·군수의 사전 허가를 받도록 했다. ● 재건축이익환수법= 상가조합원 부담금 부담 줄어든다Q. 일반 재건축에서 상가를 보유한 조합원의 부담금이 줄어든다는데….A. 맞다. 상가조합원이 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영하기 위한 근거와 절차가 마련됐다. 일단 부대·복리시설의 가격을 감정평가로 구하고, 사업개시시점 주택가액에 반영하기로 했다. 즉 재건축부담금을 산정할 때 종료시점 주택가액에서 공제할 원가를 {개시시점 주택가액(부대·복리시설의 가격 포함)+정상주택가격상승분+개발비용}으로 조정한 것이다. 부대·복리시설 가격이 포함된 만큼 원금이 늘어남으로써 재건축부담금은 줄어들게 된 셈이다. 재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 원가를 뺀 뒤 조합원이 얻게 될 평균이익에 따라 10~50%의 부과율을 적용해 산정한다.Q. 이번 조치가 가져올 효과는?A. 국토부는 이번 조치로 그동안 형평성 논란이 제기됐던 상가조합원의 불합리한 점이 개선됨으로써 조합원 간의 분쟁이 줄어들고, 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대했다.● 국토기본법= 부울경초광역권 조성 본격화된다 Q. 초광역권이란?A. 광역지방자치단체 행정구역을 넘어서는 2개 이상의 기초 지방자치단체 또는 광역-기초지자체를 묶어서 만든 특별권역이다. 수도권에 과도하게 집중된 인구와 경제 비중을 낮추기 위해 도입된 제도이다. 국토균형발전을 위해 ‘수도권 대항마 지역권’을 만드는 것이다. Q. 개정 시행령에는 어떤 내용이 담겼나?A. 초광역권의 장기적인 발전방향을 제시하는 초광역권계획의 수립절차 등에 대한 세부적인 내용이다. 우선 초광역권계획의 수립을 전담할 조직인 초광역권계획위원회는 해당 초광역권에 포함될 지자체의 지방의회의원과 관계공무원, 민간전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성하도록 했다. 위원장 및 부위원장의 선임·역할, 위원의 임기(2년), 위원의 해임 및 위원회의 개의·의결 조건 등도 정해졌다. 이밖에 위원회의 운영에 필요한 구체적인 사항은 초광역권계획 수립주체가 정하도록 했다.Q. 현재 추진되는 초광역권은 어디가 있나?A. 국회입법조사처가 5월에 내놓은 보고서(‘국가균형발전을 위한 초광역협력 현황과 향후과제’)에 따르면 현재 가장 빠른 움직임을 보이고 있는 지역은 부산울산경남권이다. ‘부울경특별연합’으로 불리는데, 올해 4월 18일, 행정안전부로부터 승인을 받으면서 공식적인 설치 절차가 시작됐다. 규약에 따르면 본격적인 사무개시일은 2023년 1월 1일이다. 대구와 경북도 올해 3월 ‘대구경북광역행정기획단’을 공식 출범시키면서 두 지역을 묶은 ‘대구경북초광역권’ 사업에 박차를 가하고 있다. 광주와 전남은 2020년 11월 ‘광주·전남 행정통합 논의를 위한 합의문’에 서명한 뒤 올해 하반기까지 행정통합에 관한 연구를 진행할 예정이다. 충청권은 2020년 11월 ‘충청권 광역생활경제권 추진 합의문’을 마련한 데 이어 지난해 말 공동으로 추진할 전략사업 30개를 확정지었다. 충청권은 2024년까지 특별지방자치단체(가칭 ‘충청광역청’) 설립을 목표로 준비 작업을 진행 중이다. 이밖에 강원·전북·제주는 각각 강소권 육성 및 인근 초광역권과의 연계사업 발굴을 준비 중에 있다.황재성기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-26
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토지 시장도 얼어붙었다…상반기 거래량 전년 대비 27% 급감

한국은행이 물가안정을 목표로 ‘빅스텝(기준금리 0.5% 인상)’을 단행하는 등 급격하게 금리를 끌어올리면서 주택시장을 중심으로 부동산시장이 빠르게 식어가고 있다. 토지시장도 예외일 수는 없다. 올 상반기 거래물량이 작년 동기보다 27% 이상 줄어들면서 2015년 이후 가장 적었다. 특히 서울과 대구 등 일부 지역은 거래량이 40% 이상 급감한 것으로 나타났다. 이에 따라 전국 지가 상승률도 1%대에 머물면서 눈에 띄게 둔화되는 모습이다. 특히 전국 대부분의 지역에서 땅값 상승폭이 작년 동기보다 줄어들었다. 국토교통부와 한국부동산원은 25일(오늘) 이런 내용을 담은 ‘2022년 상반기 전국 지가변동률 및 토지거래량’을 발표했다. ● 올 상반기 거래물량 급감…2015년 이후 최저국토부 등에 따르면 올 상반기 건축물 부속토지를 포함한 전체토지거래량은 127만1000필지로, 작년 같은 기간(174만4000필지)보다 27.1%(47만3000필지) 줄었다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지거래량도 작년 동기 대비 18.3% 감소한 53만5000필지에 머물렀다.이는 최근 5년 간 상반기 평균 거래량과 비교해도 크게 줄어든 수치다. 전체토지거래량의 경우 최근 5년 평균 물량(160만 필지)보다 20.4%, 순수토지거래량은 7.1%가 감소했다. 상반기 거래물량이 130만 필지 이하로 떨어진 것도 2014년 이후 8년 만이다. 2006년 이후 2014년까지 매년 상반기 토지거래량은 글로벌금융위기 등을 치르면서 101만~125만여 필지 수준을 맴돌았다. 하지만 2015년에 접어들면서 거래량이 153만1000필지로 껑충 뛰었고, 2019년(134만9000필지)을 빼곤 꾸준하게 140만 필지를 크게 웃돌았다. 특히 집값이 폭발적으로 상승했던 지난해의 경우 174만4000필지로 치솟았다. ● 대구 57% 급감, 서울도 40% 이상 추락지역별로 보면 전국 시도 지역에서 올 상반기 전체토지 거래량이 작년 동기보다 줄어들었다. 특히 대구는 무려 57.1% 급감하면서 감소율 1위를 차지했다. 대구는 최근 5년 간 평균 거래량과 비교해도 52.6% 줄어든 것으로 나타났다. 서울이 40.0%로 뒤를 이었고, 부산(38.6%) 울산(33.3%) 경기(32.1%) 대전(30.6%) 등도 작년 같은 기간과 비교해 30% 이상 쪼그라들었다. 이밖에 나머지 시도 지역 대부분이 두 자릿수 감소율을 보인 가운데 제주(7.6%)는 한 자릿수에 머물러 나름 선방했다. 제주의 경우 직전 반기인 2021년 하반기(7~12월)와 비교하면 거래량이 오히려 0.7% 증가했다. 전북(0.1%)과 함께 직전 반기와 비교해 거래량이 늘어난 ‘유이(唯二)’한 지역이다.● 지가 상승폭도 주춤…토지 용도에 따라 희비 엇갈려거래량이 눈에 띄게 감소하면서 가격도 상승폭을 줄였다. 올 상반기 전국 지가상승률은 1.89%로, 작년 동기(2.02%)는 물론 직전 반기(2.11%)보다 낮아졌다. 이는 대부분의 시도에서 비슷하게 나타났다. 다만 부산(2021년 상반기·1.89%→2022년 상반기·1.91%) 울산(1.19%→1.63%) 전북(1.29%→1.30%) 경남(0.90%→1.12%) 제주(0.22~→1.43%) 등 5곳은 상승폭을 키워 눈길을 끈다.용도지역별로는 다소 엇갈리는 양상을 보이고 있다. 도시지역에서 도시(2.25%→2.02%) 상업(2.17%→2.03%) 녹지지역(1.73%→1.65%)은 올해 상반기 지가 상승률이 작년 같은 기간을 밑돌았다. 반면 공업지역은 1.46%에서 1.79%로 소폭 상승했다. 비도시지역에서는 보전관리지역(1.29%→1.19%)과 농림지역(1.58%→1.35%)은 상승률이 떨어졌지만 생산관리지역(1.27%→1.31%) 계획관리지역(1.67%→1.69%) 자연환경보전지역(0.82%→0.87%) 등은 모두 소폭이나마 커졌다.이용상황별로는 전(1.81%→1.78%) 답(1.79%→1.61%) 대지(주거용 기준·2.20%→1.95%) 등은 모두 떨어졌다. 하지만 임야(1.10%→1.12%) 공장(1.49%→1.74%) 기타(1.28%→1.29%) 등은 모두 상승폭이 확대됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-25
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수술대 오른 종부세… 정권 따라 오락가락하게 된 사연

말도 많고 탈도 많은 종합부동산세(종부세)가 다시 수술대에 오르게 됐다. 기획재정부가 7월 21일 발표한 ‘2022년 세제개편안’에서 종부세 세율과 기본공제금액을 조정하기로 했기 때문이다. 골자는 과세 기준을 주택 수에서 주택 가격으로 다시 바꾸겠다는 것이다. 종부세 과세 기준은 2005년 도입 이후 줄곧 주택 가격이었다. 그런데 문재인 정부가 2019년 주택 수를 섞는 식으로 고쳤다.종부세 폭탄 부작용 최소화세율도 낮아진다. 이명박, 박근혜 정부 시절 주택 수와 무관하게 0.5~2%였던 종부세 세율은 문재인 정부 때 1주택자 0.6~3.0%, 조정대상지역 2주택 이상 보유자 1.2~6.0%로 상승했다. 하지만 이번에 다시 0.5~2.7%로 낮아진다. 세 부담 상한도 일반 150%, 다주택자 300%에서 150%로 통일된다. 기본공제금액도 올라간다. 현재 6억 원에서 2023년부터 9억 원으로, 1주택 기본공제도 11억 원에서 2023년부터 12억 원으로 각각 높아진다.1주택자와 고령자, 장기보유자, 일시적 2주택 보유자 등에 대한 특별공제도 추가된다. 우선 1주택자는 종부세 기본공제금(11억 원)에 3억 원이 더해진다. 과세기준금액이 14억 원이 되는 셈이다. 다만 이는 올해에만 적용되는 한시적 조치다.정부는 내년에 공시가격 현실화 제도 등을 수정해 종부세 전반을 손질할 방침이다. 하지만 당장 올해에는 문재인 정부가 정한 방식대로 종부세를 부과할 수밖에 없어 ‘종부세 폭탄’이 불가피하다. 이로 인한 부작용을 최소화하기 위한 고육책으로 특별공제를 추가하는 것이다. 다만 이는 조세특례제한법 개정 사항이다. 정부는 8월 열릴 것으로 기대되는 임시국회에서 의원입법을 통해 법 개정을 추진할 계획이다.종부세액이 100만 원 이하인 1주택 보유자로서 총 급여가 7000만 원 이하(종합소득금액 6000만 원 이하)인 60세 이상 고령자나 5년 이상 장기보유자에게도 혜택이 주어진다. 해당 주택에 대한 종부세 납부 시기를 상속·증여·양도 시점까지 유예하기로 한 것이다. 또 이사 등으로 일시적 2주택자가 되거나 6억 원(수도권 기준, 비수도권은 3억 원) 이하 주택이면서 지분이 40% 이하인 주택 보유자, 비수도권 및 비광역시 이외 지역에 위치한 공시가격 3억 원 주택 보유자에 대한 절세 방안도 마련된다. 1주택자 여부를 결정할 때 해당 주택은 주택 수 산정에서 제외하기로 한 것이다. 다만 두 조치 모두 종부세법 개정이 필요하다. 이 역시 8월 임시국회에서 처리한다는 게 정부 방침이다.이에 대해 더불어민주당(민주당)은 부자 감세라며 반발하고 있다. 하지만 문재인 정부 때 급격한 종부세 부담 강화 추진으로 대선 및 지방선거 실패를 경험했기에 정부안을 수용할 가능성이 높다. 게다가 민주당 자체적으로도 종부세 완화 방안을 검토 중이라서 이 같은 관측에 힘이 실린다.이런 분위기를 감안하면 어떤 식으로든 대대적인 종부세 수술은 불가피해졌다. 정권 성향에 따라 종부세 핸들이 180도 바뀌는 상황이 재연될 가능성이 커진 셈이다.노무현 정부 집값 잡기 위해 종부세 도입종부세는 노무현 정부가 도입했다. 노무현 정부는 계속해서 오르는 집값을 잡기 위해 보유세와 재산세를 높이려 했다. 하지만 지방세인 재산세는 지방자치단체가 결정세액의 절반 수준까지 낮출 수 있어 기대한 효과를 거두기 어렵다는 분석이 나오자, 중앙정부가 관리하는 새로운 국세인 종부세를 만들기로 결정했다.이를 위해 노무현 정부는 2003년 10월 29일 종부세 신설을 골자로 한 부동산대책을 발표하고 법령 마련에 착수했다. 그리고 2005년 1월 종부세법을 제정했다. 이 과정이 순탄하지만은 않았다. 당시 재정경제부(현 기획재정부)는 건설경기 침체와 집값 진정세를 이유로 종부세 도입을 미루자며 버텼다. 또한 당시 행정자치부(현 행정안전부)와 국세청은 서로 종부세를 징수하지 않겠다며 상대방에게 떠넘기는 해프닝도 있었다.그럼에도 제도 시행 초기 종부세에 대한 반발은 거세지 않았다. 종부세 타깃이 ‘다주택을 소유한 부동산 투기꾼’이었기 때문이다. 또 공시지가 9억 원 초과 주택이 별로 없는 데다, 부과 기준도 ‘개인별 합산’이어서 대상자도 많지 않은 편이었다.하지만 2005년 3월 이후 집값이 급격히 오르면서 상황이 바뀌었다. 노무현 정부는 2005년 ‘8·31 대책’을 통해 대상 주택을 공시지가 6억 원 초과로 확대하고, ‘세대별 합산 부과’로 강화했다. 이때까지만 해도 노무현 정부 인사들은 종부세의 성공을 자신했다. 노 전 대통령은 아예 방송에 나와 “강남 재건축 아파트를 사서 기분 좋은 사람들이 언제까지 웃을 수 있을지 의문”이라고 말하기도 했다.그러나 시장 반응은 정부 기대와 달랐다. 1가구 1주택 장기보유자 등을 중심으로 조세 저항 움직임이 거세게 나타난 것이다. 이는 노무현 정부와 민주당에 치명타가 됐다. 2006년 지방선거 참패, 2007년 말 대선 패배, 2008년 4월 총선 대패 등으로 이어진 것이다. 2008년 11월에는 헌법재판소로부터 “종부세법 자체는 합헌이지만 세대별 합산 조항은 위헌이고, 장기 1주택 보유자에 대한 과세는 헌법불합치”라는 결정까지 받는다. 법 시행 3년 11개월 만의 일이었다.선거 참패 영향으로 수정 거듭해이후 이명박 정부가 집권하면서 종부세는 방향을 틀어 완화의 길을 걷는다. 이명박 정부는 우선 가구별 합산 방식을 다시 개인별 합산으로 바꿨다. 또 1주택자의 경우 9억 원 초과부터 과세 대상이 되게 하는 등 기준도 완화했다. 세율도 1~3%에서 0.5~2.0%로 내렸다.1주택자에 대한 세액공제와 공정시장가액비율 80%도 새로 도입했다. 세액공제의 경우 1주택자 중 만 60세 이상은 10%, 만 65세 이상은 20%, 만 70세 이상은 30%까지 세액공제를 해줬다. 또 보유 기간에 따라 5~10년 미만 보유자는 20%, 10년 이상 장기보유자는 40%까지 세액을 깎아줬다.공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율이다. 즉 주택 공시가격이 9억 원일 때 6억 원을 공제한 뒤 나머지 3억 원에 대해 80%까지만 적용해 과세표준액(2억4000만 원)을 정하는 식이다. 사사건건 이명박 정부와 부딪힌 박근혜 정부도 이 같은 종부세 기조는 이어갔다.2017년 5월 시작된 문재인 정부는 종부세 핸들을 다시 반대방향으로 꺾는다. 세율을 대폭 높이고 과세 기준이 되는 주택 공시가격을 끌어올리는 게 핵심이었다. 세율 조정은 두 차례에 걸쳐 진행됐다. 우선 2019년 세율이 0.5~2.7%로 상승했다. 3주택 이상 보유했거나 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우 0.6~3.2% 세율이 적용됐다. 이어 2021년에 다시 1주택자와 비조정대상지역 2주택자는 0.6~3.0%, 다주택자는 1.2~6.0%로 세율이 올라갔다. 그 결과 이명박 정부 시절 2%였던 종부세 최고세율이 6%로 껑충 뛰었다.주택 공시가격 상향 조치는 대상자를 대폭 늘어나게 했다. 문재인 정부가 출범한 2017년 33만여 명이던 대상자는 지난해 94만7000명으로 3배가량 증가했다. 시행 첫해인 2005년(7만1000명)과 비교하면 13배가량 커진 규모다. 자연스럽게 불만이 폭발했고, 이는 2021년 4월 서울·부산시장 재보궐선거 참패로 이어졌다.이에 놀란 문재인 정부는 지난해 8월 부랴부랴 완화책을 마련했다. 1주택자 종부세 추가 공제액을 3억 원에서 5억 원으로 상향하는 게 핵심이다. 하지만 때늦은 조치였다. 올해 3월 대선과 6월 지방선거 참패라는 결과를 되돌리기엔 역부족이었다.황재성 부장은… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com〈이 기사는 1349호에 실렸습니다〉}
- 2022-07-24
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5년 이상 1주택 보유자도 종부세 납부 미룰 수 있다

그동안 60세 이상 고령 1주택자에게만 적용될 것으로 예상됐던 종합부동산세 납부유예제도가 5년 이상 장기주택 보유자에게도 확대 적용된다. 또 수도권이나 광역시·특별자치시 이외 지역에 위치한 공시가격 3억 원 이하 주택은 1주택자 판정 때 주택 수에서 제외된다. 기획재정부는 21일(어제) 이런 내용을 담은 ‘2022년 세제개편안’을 확정해 발표했다. 이 가운데 정부가 올해 초부터 도입을 추진했던 종부세 납부 유예제도 등은 시행방안이 구체화되면서 세부내용이 적잖게 달라졌다. 또 구체적인 일정이 확정된 만큼 대상자 포함 여부를 잘 따져서 대처할 필요가 있다. 5년 이상 1주택 보유자도 종부세 납부 늦출 수 있다22일 세제개편안에 따르면 종부세 납부유예 대상은 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상이거나 5년 이상 주택보유자이다. 올해 3월까지만 해도 정부는 대상자 선정기준에 연령만 제시했다. 소득이 없거나 적은 고령층의 종부세 부담을 덜어주겠다는 취지였다. 그런데 이번 발표에서 보유기간을 추가했다. 납부 유예 대상자가 되면 해당 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 종부세를 내지 않을 수 있다. 대신 내야할 종부세액만큼 정부에 담보를 제공해야 한다. 또 종부세 납부 기한(매년 12월15일) 이후부터 종부세 납부 때까지 기간을 따져 이자(국세환급가산금·연 1.2%)를 내야 한다. 만약 중간에 조건을 맞추지 못하는 일이 발생하면 납부 유예는 취소되고, 세액과 이자 상당액을 추징당한다. 납부유예를 신청하려면 납부기한 종료일(매년 12월15일) 3일 전까지 관할지역 세무서에 신청해야 한다. 관할 세무서장은 납부기한 종료일까지 납부 유예를 승인할지 여부를 결정해 신청자에게 통보해줘야 한다.납부유예 대상자 많지 않을 듯납부 유예 대상자는 많지 않을 것으로 예상된다. 일단 급여가 7000만 원 이하이거나 개인사업자라면 6000만 원을 넘어선 안 된다. 또 종부세액이 100만 원을 초과한 경우에만 허용되기 때문이다. 기재부가 지난해 11월 발표한 종부세 대상자 94만7000명 가운데 1세대 1주택자는 모두 13만 2000명 정도이다. 또 1세대 1주택자가 내야할 종부세액 자체도 크지 않다. 지난해의 경우 1세대 1주택자 가운데 72.5%를 차지하는 시가 25억 원(공시가 17억 원) 이하의 평균세액이 50만 원 수준이었다. 이런 일이 가능한 이유는 고령자이거나 장기주택보유에 따른 공제혜택에서 비롯됐다. 고령자 공제율은 ▲60세 이상~65세 미만은 20% ▲65세 이상~70세 미만은 30% ▲70세 이상은 40%다. 장기보유 공제는 ▲5년 이상~10년 미만은 20% ▲10년 이상~15년 미만은 40% ▲15년 이상은 50%다. 고령자 공제와 장기 보유 공제를 합친 공제율 상한은 80%다. 결국 종부세액 100만 원을 넘는 주택은 30억 원대 이상인 주택이어야만 가능할 수도 있다는 분석이 나온다. 문제는 종부세와 재산세를 포함한 경우 20억 원대 1주택 보유자라도 세부담액이 적잖을 수 있다는 점이다. 추후 보완돼야 한다는 지적이 나오는 이유다.3억 원 이하 지방도시 아파트, 1주택에서 제외기재부는 올해 종부세 부과를 위한 1세대 1주택자 판정 때 제외 가능한 주택으로 일시적 2주택과 상속주택 이외에 지방 저가주택을 포함하기로 했다. 이번 조치는 올해 적용될 종부세는 2주택 이상인 경우 세율이 일반(0.6~3.0%)보다 배가량 높은 1.2~6.0%로 중과되면서 예상되는 과도한 세 부담을 최소화하기 위해 마련됐다. 내년부터는 주택 수와 상관없이 주택가격에 따라 단일세율(0.5~2.7%)을 적용하기로 했기 때문에 다주택이라도 세 부담이 늘어나지 않는다. 여기에 저출산 고령화 등으로 인구소멸 위기에 처한 지방 중소도시에서 발생하는 빈집과 이로 인해 심화되고 있는 국토 불균형 문제 등을 해소하기 위한 의도도 깔려 있는 것으로 풀이된다. 일시적 2주택은 1세대 1주택자가 보유주택을 팔기 전에 새로 주택을 추가로 매입한 뒤 2년 이내 기존 주택을 판 경우이다. 상속주택은 1주택자가 상속을 받은 주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 넘지 않아야 한다. 다만 저가주택(공시가격 기준, 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)이거나 보유지분이 40% 이하인 주택이면 기간제한을 받지 않는다. 지방 저가주택은 공시가격 3억 원 이하이면서 수도권과 광역시, 특별자치시가 아닌 지역에 위치한 주택이다. 다만 광역시에 속한 지역이더라도 군이나 읍·면 지역에 위치한 주택이라면 지방 저가주택에 포함된다. 만약 이런 주택들을 보유하고 있다면 오는 9월 16~30일까지 관할지역 세무서장에게 1세대 1주택자로 판정해줄 것을 별도로 신청해야 한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-22
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“청년 자산형성-고령층 월세지원 등 맞춤형 금융상품 필요”

“청년층의 자산형성을 지원해줄 ‘징검다리 금융’ 프로그램을 만들고, 금융정보를 제대로 전달할 ‘주거금융복지상담사’ 제도를 도입하자.” “주택금융정책에서 소외된 고령자를 위해 월세지원 등 맞춤형 금융지원상품을 만들자.” 한국은행이 기준금리를 대폭 끌어올리는 ‘빅스텝(0.50% 인상)’을 단행한 뒤 주택시장 분위기가 급랭하면서 주택금융 취약계층에 대한 대책 마련이 필요하다는 지적이 잇따르고 있다. 특히 ‘영끌’로 주택시장 진입에 적극적이었던 청년층과 65세 이상 고령층에 대한 지원책이 시급한 문제로 떠오르고 있다. 이런 가운데 한국주거복지포럼(이사장 이상한)과 주택도시보증공사(HUG)가 20일(어제) 서울 대한상공회의소에서 공동 개최한 ‘신(新) 정부의 주택정책 변화에 따른 주택금융의 역할’을 주제로 개최한 토론회에서 제기된 아이디어들은 눈여겨볼 만하다. 이날 토론회는 1부 ‘청년층 주거지원을 위한 주택금융의 과제’(이하 ‘청년금융’)와 2부 ‘고령화시대의 주택금융 지원방안’(이하 ‘고령자금융’)으로 나뉘어 각각 주제발표와 국토교통부를 포함한 관련 분야 전문가 5명이 참여한 토론으로 진행됐다. 주거복지포럼은 2013년 보편적 주거복지를 위한 정책대안을 제시하고 지속가능한 주거복지 체계 조성을 목표로 설립된 사단법인이다. 현재 관련 학계와 연구기관, 정부부처, 시민단체, 언론 등 다양한 분야에서 약 500여 명이 회원으로 활동하고 있다. 청년층=자산형성 지원할 징검다리 금융 프로그램 필요1부 ‘청년금융’의 주제발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “청년층의 연령대와 주거상황, 금융소비 특성 등을 반영한 주거금융프로그램을 만들어야 한다”고 주장했다. 청년층의 자산형성을 지원하기 위해서는 청소년에서 청년, 청년에서 중년으로 이어지며 주거상향(월세→전세→자가)을 도와줄 ‘징검다리 금융’이 필요하다는 것이다. 이를 위한 조건으로 청년 나이에 대한 체계적 기준도 마련해야 한다고 주문했다. 또 청년층이 고금리의 2금융권이나 대부업체 등으로 내몰리지 않도록 소득 자산을 고려한 주거금융프로그램도 필요하다고 강조했다. 그는 또 청년층에게 금융정보를 전달하고, 관련 정책상품 등을 홍보해줄 ‘주거금융복지상담사’ 도입과 청년주택 공급 사업자를 위한 금융상품 발굴, 핀테크 기술을 접목한 주거금융 공급방식 개선 등도 제안했다. 김 실장은 주제발표 말미에 “청년의 60%는 부모와 동거하는 한국식 가족문화를 고려하면, 청년 주거문제의 상당 부분은 부모가 해결한다”며 “(정부가) 이를 인정하고 지원하지 못하더라도 방해해선 안 된다”고 지적해 눈길을 끌기도 했다.고령층=월세지원 상품 등 맞춤형 상품 개발 시급2부 ‘고령자금융’의 주제발표자 이영호 우리은행 부동산연구실장은 “정책성 주택대출상품이 청년층과 신혼부부에 맞춰지면서 고령층은 상대적으로 소외돼 있다”며 현재보다 다양한 금융지원 상품을 마련해야 한다고 주장했다. 장기적으로 고령화 사회 진입과 고령 1인 가구 증가로 주택시장의 패러다임 전환이 예상되기 때문이다. 여기에 고령자의 가계대출은 다른 연령층에 비해 가계대출 증가율이 높고, 고령층이 대체로 높은 부채 비중과 낮은 금융자산 비중으로 인해 대출 건전성이 취약한 점도 시급히 해결할 과제이다. 그는 필요한 금융상품으로 노후화된 고령자 주택에 대한 리모델링 지원과 다양한 형태의 역모기지를 꼽았다. 특히 소득이 없는 노인 임차가구에 대해서는 무이자 월세대출 등이 필요하다고 주장했다. 노년층 임차가구는 비 아파트 거주 비중이 높아 임대차 환경 변화에 직접적으로 영향을 받을 것으로 우려되기 때문이다. 실제로 임차주거부담을 보여주는 지표인 ‘RIR(월소득 대비 임대료 비율)’에서 노인가구는 29.9(2020년 기준)로 다른 가구(16.8~18.8)에 비해 취약한 것으로 나타났다. 그는 금융접근성 제고를 위한 교육 및 홍보시스템 마련 등도 필요하다고 지적했다. 노년층이 대부분 금융이해력과 정보력 부족으로 금융 접근성에 어려움이 큰 데다 비대면 가입을 통한 우대금리 혜택을 받지 못하고 있어서다. 그는 “앞으로 고령층에 대한 실질적인 주택금융 이용실태 파악과 주거 금융지원을 위한 사회적 공감대 형성, 맞춤형 주택금융 지원체계 마련 등도 선결과제가 될 것”이라며 대책 마련을 주문했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}
- 2022-07-21
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