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김호경 팀장

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안녕하세요. 김호경 팀장입니다.

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2025-11-05~2025-12-05
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  • [부동산 캘린더]‘e편한세상검단어반센트로’ 등 전국 1만3561채 분양

    27일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 12월 마지막 주에는 전국 27개 단지 1만3561채가 분양한다. 일반 분양은 1만2510채다. DL이앤씨는 인천 서구에서 ‘e편한세상검단어반센트로’에 대한 1순위 청약을 28일 시작한다. 13개 동(지하 2층∼지상 최고 15층) 822채로, 전용면적은 59m²다. 본보기집은 전국 3곳에서 문을 연다. 경기 고양시 ‘고양시청역베네하임더힐’, 경기 이천시 ‘이천센트레빌레이크뷰’, 충남 천안시 ‘포레나천안노태’ 등이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-28
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  • 내년 사전청약 7만채, 기존물량 시기만 당겨… 공급확대 효과 불투명

    정부가 내년에 3기 신도시 등 신규 택지와 공공 주도의 도심 고밀개발 사업지에 짓는 아파트 7만 채를 본청약보다 2, 3년 앞당기는 ‘사전 청약’으로 공급하기로 했다. 또 민간 재건축·재개발 사업도 공공성을 갖추면 인허가 절차를 줄여 사업 속도를 높여주기로 했다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국세청은 27일 이런 내용을 뼈대로 한 ‘내년 부동산 시장 안정방안’을 내놓았다. 정부는 내년 사전 청약 물량과 기존 분양 물량 등 총 46만 채를 공급할 계획이라고 밝혔다. 이는 올해 공급량(39만 채)보다 7만 채 많은 물량이다. 사전 청약은 무주택자의 불안 심리를 줄이겠다는 취지이지만 공급 시기만 앞당기는 것이어서 ‘숫자 맞추기’에 급급하다는 지적이 나온다. 실제 정부는 지난해 9월 공공분양에 한해 도입한 사전 청약을 올 8월 민간 아파트로 확대하면서 내년 사전 청약 물량을 6만2000채로 늘렸다. 이어 올 11월 이를 6만8000채로 높여 잡았고 이번에 7만 채로 맞추게 됐다. 민간 재건축·재개발 사업도 안전진단 규제나 재건축 초과이익환수제 등 핵심 규제는 유지해 도심 공급 확대로 이어질지 실효성이 의문이라는 의견이 나온다.민간 재개발-재건축 촉진 한다지만… 정부, 핵심 규제는 손도 안대 내년 부동산 안정방안, 실효성 의문정부가 27일 발표한 ‘내년 부동산 시장 안정방안’은 주택 공급 시기를 앞당기고 민간 재건축·재개발 규제를 일부 완화하겠다는 게 핵심이다. 최근 금리 인상과 대출 규제 여파로 주춤해진 집값 상승세를 내년에 반드시 안정시키겠다는 의도다. 주무부처인 국토교통부가 내년 업무보고를 이날 이례적으로 정부합동이라는 형태로 ‘내년 부동산 시장 안정방안’을 발표한 것도 집값 안정 의지가 그만큼 강하다는 뜻으로 풀이된다. 하지만 전문가들은 수요자들이 원하는 공급과 거리가 먼 데다 도심 공급을 늘릴 수 있는 실질적인 규제 완화 방안은 빠져 있다고 평가했다. ○ ‘사전 청약’ 당장 공급난 해소 역부족 청약 시기를 본청약보다 2, 3년 앞당기는 사전청약 물량은 내년 7만 채로 올해(3만8000채)의 1.8배로 늘어난다. 3기 신도시 입주가 시작되는 2023년 이후 충분한 공급이 예정돼 있지만 내년 서울 아파트 입주 물량이 3만6000채로 올해(4만2000채)보다 줄면서 공급난 우려가 불거질 수 있다는 점을 감안한 것으로 보인다. 특히 역세권과 저층 주거지 등 도심에서 4000채가 사전청약으로 공급된다. 사업 진척이 빠른 서울 은평구 증산4구역, 연신내역, 도봉구 방학역, 쌍문역 등에서 내년 12월경 사전청약을 받는다. 정부는 이 같은 사전청약과 본청약 물량을 포함해 총 46만 채가 내년 전국 분양 시장에 공급된다고 밝혔다. 이는 공공·민간 분양을 합한 것으로 올해 물량(38만8000채)은 물론이고 10년 평균치(34만8000채)보다 많은 수준이다. 노형욱 국토부 장관은 “향후 10년간 서울 10만 채를 포함해 수도권 31만 채 등 역대 최고 수준으로 주택 공급을 하겠다”며 “기존 주택 매수세를 확실히 흡수할 수 있을 것”이라고 했다. 주택 시장에서는 공급 물량 자체는 충분하지만 수요자들이 원하는 서울 도심 공급 등과 다소 거리가 있다는 지적이 적지 않다. 사전청약은 입주 시기가 불확실해 당장 공급 부족 문제를 해소하기엔 한계가 있다. 실제 최근 신혼희망타운 사전청약은 물론이고 민간 사전청약에서도 일부 평형에서 지원자가 미달하는 사태가 벌어졌다. 여기에 내년 대선 결과 등에 따라 분양을 연기하는 단지가 나올 수도 있는 등 목표치대로 공급되기까지 변수가 적지 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당장 입주할 수 있는 것도 아닌 사전청약 물량 확대로는 시장 안정화에 한계가 있다. 청약 대기자들이나 당첨자들이 입주 전까지 전월세시장에 장기간 머물러 전세난을 부추길 수도 있다”고 했다. ○ “규제 완화 알맹이 빠져” 민간 재건축과 재개발 속도를 높이기 위한 규제도 일부 완화된다. 먼저 공공 재건축이나 재개발에 참여하는 사업장에 인센티브로 제공하던 ‘통합심의’를 공공성을 갖춘 민간 사업장으로 확대한다. 이에 따라 서울시가 주도하는 민간 주도 정비사업 ‘신속통합기획’에 참여하는 사업장뿐만 아니라 공공성 기준을 충족하는 다른 민간 사업장도 통합심의를 받을 수 있게 된다. 통합심의를 받으면 사업 속도를 5개월가량 단축할 수 있다. 하지만 민간에서 원하는 안전진단 기준 또는 재건축 초과이익 환수제 등 핵심 규제는 이번 완화 대상에서 빠졌다. 이를 풀어 재건축 시장 등이 다시 과열되면 주변 집값을 자극할 수 있다는 판단에 따른 것이다. 정부는 이날 “시장 안정을 저해하지 않는 범위에서 재건축 재개발을 촉진하는 것”이라며 “그간 규제가 큰 틀에서 바뀌는 것은 아니다”라고 못 박았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재건축, 재개발 정비사업 규제 완화에 알맹이가 빠져있다”며 “재건축 추진의 실질적인 걸림돌에 대한 규제 완화 없이는 정비사업을 통한 공급 확대에는 한계가 있다”고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-28
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  • 내년 사전청약 물량, 2000채 늘려 7만채로…효과는 불투명

    정부가 내년에 3기 신도시 등 신규 택지와 공공 주도의 도심 고밀개발 사업지에 짓는 아파트 7만 채를 본 청약보다 2, 3년 앞당기는 ‘사전 청약’으로 공급하기로 했다. 또 민간 재건축·재개발 사업도 공공성을 갖추면 인·허가를 줄여 사업 속도를 높여주기로 했다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국세청은 27일 이런 내용을 뼈대로 한 ‘내년 부동산 시장 안정방안’을 내놓았다. 정부는 내년 사전청약 물량과 기존 분양 물량 등 총 46만 채를 공급할 계획이라고 밝혔다. 이는 올해 공급량(39만 채)보다 7만 채 많은 물량이다. 노형욱 국토교통부 장관은 이날 “향후 10년 간 서울 10만 채를 포함해 수도권 31만 채 등 역대 최고 수준으로 주택 공급을 하겠다”고 했다. 하지만 사전 청약은 공급 시기만 앞당기는 것이고 민간 재건축 재개발 사업도 핵심 규제는 유지해 공급 확대로 이어질지 실효성에 의문이라는 지적이 나온다. 정부가 사전청약 물량을 늘린 것은 청약 시기를 앞당겨 무주택자의 불안 심리를 줄이겠다는 취지지만, ‘숫자 맞추기’에 급급하다는 것이다. 실제 정부는 지난해 9월 공공분양에 한해 도입한 사전 청약을 올 8월 민간 아파트로 확대하면서 내년 사전 청약 물량을 6만2000채로 늘렸다. 이어 올 11월 이를 6만8000채로 늘렸고 이번에 7만 채로 맞췄다. 정부가 공공성을 갖춘 민간 재건축과 재개발 사업도 인·허가를 간소화해주는 ‘통합 심의’를 적용하기로 한 것도 신속한 사업 추진에는 도움이 되지만 안전진단 규제나 재건축초과이익 환수제 등은 그대로여서 공급 확대 효과는 제한적이라는 의견이 나온다 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-27
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  • ‘패닉바잉’ 몰렸던 강북권 매수심리, 강남보다 더 꽁꽁

    대출에 의존한 ‘패닉바잉(공황 매수)’이 몰렸던 서울 강북 지역의 매수 심리가 강남 지역보다 더 얼어붙은 것으로 나타났다. 향후 서울 아파트값 변동폭이 강북과 강남에 따라 큰 차이를 보일 것이라는 전망이 나온다. 24일 한국부동산원에 따르면 12월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 93.9로 2019년 9월 이후 2년 3개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 매매수급지수가 100 아래로 떨어질수록 집을 팔려는 비중이 늘어나면서 ‘매수자 우위’로 돌아선다는 뜻이다. 20일 기준 강북 지역 매매수급지수는 92.7, 강남 지역은 95.1이었다. 이 지수는 지난달만 해도 강북이 강남보다 높았지만 이달 첫째 주부터 역전된 뒤 격차가 더 벌어진 것이다. 금리 인상과 대출 규제에 따른 충격이 강북권에서 더 크게 나타난 것으로 보인다.‘영끌’ 매수 몰리던 강북, 대출규제에 수요 급감 강북권 매수심리 더 꽁꽁‘빚투’ 적은 강남은 상대적 미풍… “집값 본격 하락땐 큰 차별화 장세” 서울 아파트 매매수급지수는 서울 5개 세부 권역 가운데 양천 강서 등 7개 구를 포함한 ‘서남권’이 95.4로 가장 높았다. 동남권(강남 서초 송파 강동)의 지수가 94.6으로 뒤를 이었다. 상위 2곳 모두 강남 지역이다. 반면 강북 지역인 △동북권(노원 도봉 강북 성북 등)은 93.4 △도심권(종로 중 용산)은 91.6 △서북권(마포 서대문 은평)은 91.2 등으로 강남 지수보다 낮았다. 이런 차이는 서울 강북과 강남 지역의 수요층이 다르기 때문이다. 올 들어 강북 지역 집값이 오른 건 젊은층의 ‘영끌(영혼까지 끌어모으기)’ 매수가 몰린 영향이 컸다. 최근 금리 인상과 대출 규제로 이 같은 영끌 매수가 사실상 막히면서 수요가 급감했다. 강남 지역에선 원래 빚을 내서 집을 사려는 수요가 상대적으로 적었다. 2019년 ‘12·16대책’에서 15억 원 초과 주택 구입 시 대출을 금지한 뒤 집값이 계속 오르면서 현재 이 지역 아파트 상당수는 대출 없이 현금으로만 사야 한다. 전문가들은 집값 하락기가 본격화되면 서울 외곽 집값이 강남 등 핵심 지역보다 하락 폭이 커질 수 있다고 본다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지역별로 가격 변동 폭의 격차가 큰 차별화 장세가 나타날 것”이라고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-25
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  • ‘영끌 매수’ 막히자…강북 매수심리, 강남보다 더 ‘꽁꽁’

    대출에 의존한 ‘패닉바잉(공황 매수)’이 몰렸던 서울 강북 지역의 매수 심리가 강남 지역보다 더 얼어붙은 것으로 나타났다. 향후 서울 아파트값 변동폭이 강북과 강남에 따라 큰 차이를 보일 것이라는 전망이 나온다. 24일 한국부동산원에 따르면 12월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 93.9로 2019년 9월 이후 2년3개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 매매수급지수가 100 아래 떨어질수록 집을 팔려는 비중이 늘어나면서 ‘매수자 우위’로 돌아선다는 뜻이다. 20일 기준 강북 지역 매매수급지수는 92.7, 강남 지역은 95.1였다. 이 지수는 지난달만 해도 강북이 강남보다 높았지만 이달 첫째 주부터 역전된 뒤 격차가 더 벌어진 것이다. 금리 인상과 대출 규제에 따른 충격이 강북권에서 더 크게 나타난 것으로 보인다. 서울 아파트 매매수급지수는 서울 5개 세부 권역 가운데 양천 강서 등 7개 구를 포함한 ‘서남권’이 95.4로 가장 높았다. 동남권(강남 서초 송파 강동)의 지수가 94.6으로 뒤를 이었다. 상위 2곳 모두 강남 지역이다. 반면 강북 지역인 △동북권(노원 도봉 강북 성북 등) 93.4 △도심권(종로 중 용산) 91.6 △서북권(마포 서대문 은평) 91.2 등으로 강남 지수보다 낮았다. 이런 차이는 서울 강북과 강남 지역의 수요층이 다르기 때문이다. 올 들어 강북 지역 집값이 오른 건 젊은층의 ‘영끌(영혼까지 끌어모으기)’ 매수가 몰린 영향이 컸다. 최근 금리 인상과 대출 규제로 이 같은 영끌 매수가 사실상 막히면서 수요가 급감했다. 강남 지역에선 원래 빚을 내서 집을 사려는 수요가 상대적으로 적었다. 2019년 ‘12·16 대책’에서 15억 원 초과 주택 구입 시 대출을 금지한 뒤 집값이 계속 오르면서 현재 이 지역 아파트 상당수는 대출 없이 현금으로만 사야 한다. 전문가들은 집값 하락기가 본격화되면 서울 외곽 집값이 강남 등 핵심 지역보다 하락 폭이 커질 수 있다고 본다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지역별로 가격 변동 폭의 격차가 큰 차별화 장세가 나타날 것”이라고 했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-24
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  • 올해 공시가 비슷해도 내년 보유세 상승폭 30%P 차이

    올해 단독주택 공시가격이 비슷했어도 주택에 따라 내년 보유세 상승폭이 30%포인트가량 차이가 나는 것으로 나타났다. 주택마다 공시가격 상승률이 다를 뿐 아니라 종합부동산세가 달리 부과되기 때문이다. 국토교통부는 23일 전국 표준 단독주택 24만 채의 내년 공시가격을 공개했다. 표준 단독주택은 개별 단독주택의 공시가 산정 기준이 되는 일종의 ‘샘플’이다. 이날 공개된 공시가에 따르면 서울 종로구 A단독주택의 공시가는 올해 9억7500만 원에서 내년 11억300만 원으로 13%가량 오른다. 올해 10억6700만 원이던 서울 용산구 소재 B단독주택 공시가는 내년 12억2500만 원으로 14.8% 뛴다. 이 같은 공시가 상승 폭은 서울 표준 단독주택 공시가 평균 상승률(10.56%)보다 다소 높은 수준이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 이 두 주택의 예상 보유세를 추산한 결과 A주택 소유주의 보유세는 올해 287만1000원에서 내년 336만120원으로 17% 늘어난다. 반면 B주택 소유주의 보유세는 올해 235만5300원에서 349만1727만 원으로 47%가량 증가한다. 이는 두 주택 소유주 모두 1가구 1주택자이며, 고령자와 장기보유에 따른 종합부동산세 공제 혜택을 받지 않는다고 가정한 금액이다. 공시가 상승률 차이가 크지 않은데도 보유세 상승률에서 30%포인트가량 차이가 나는 것은 두 주택에 대해 내년부터 종부세가 부과되기 때문이다. 종부세는 공시가 11억 원(1주택자 기준) 초과분에만 부과하는 데다 재산세보다 세율이 높아 공시가가 조금만 올라도 세액이 크게 늘어나도록 설계돼 있다. 두 주택은 공시가격이 내년에 11억 원을 넘으면서 종부세가 처음 부과된다. 내년 기준 A주택의 종부세는 1만3000원에 그친 반면 B주택 종부세는 54만 원에 이른다. 이에 따라 B주택 소유주는 A주택 소유주에 비해 재산세는 적게 내지만 종부세까지 합친 보유세가 더 많아지게 되는 것이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-24
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  • 서울 집값 매매-전세 동시 하락… “본격 하향” “일부 국한” 엇갈려

    서울 일부 지역 아파트 매매가와 전세 가격이 1년 반 만에 동시에 하락세로 돌아섰다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 ‘매수자 우위’ 양상이 이어지는 가운데 부동산 가격 하락이 본격화하는 것 아니냐는 전망이 나온다. 한국부동산원이 23일 내놓은 주간 아파트 가격동향에 따르면 12월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매가는 0.05% 오르며 전주(0.07%)보다 상승 폭이 줄었다. 8월 넷째 주(0.22%)부터 상승세가 둔화되면서 매매가 상승률이 올 들어 가장 낮은 수준에 머물렀다. 지역별로 서울 은평구 아파트값은 전주보다 0.03% 하락했고, 성북구 아파트 전세가는 0.02% 떨어졌다. 서울에서 아파트 매매가와 전세가가 하락한 지역이 같은 시기에 나온 것은 지난해 6월 둘째 주 이후 처음이다. ○ 집값 하락세 지방→경기→서울로 확산서울 은평구 매매 가격이 전주보다 0.03% 떨어진 것은 ‘매수자 우위’인 최근 시장 분위기를 보여준다. 불과 2개월 전만 해도 은평구 주간 상승률은 0.22%에 이르렀지만 11월 들어 상승 폭이 줄어들다가 연말을 앞두고 호가를 내린 매물이 늘면서 하락세로 돌아선 것이다. 서울 25개 구 가운데 은평구 아파트 가격만 하락했지만 하락 지역이 더 늘어날 가능성이 높다고 전문가들은 보고 있다. 금천구 매매가 변동률이 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄고 관악구는 지난주에 이어 2주 연속 보합세(0%)를 나타내는 등 가격 하락세가 확산되는 조짐이 나타나고 있어서다. 서울을 제외한 수도권과 지방 아파트 가격 하락세는 더 뚜렷하다. 경기 화성시는 2주 연속 0.02%의 하락세를 보였고, 경기 수원시 영통구 아파트값은 2년 5개월 만에 0.01% 떨어졌다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재에 대한 기대감으로 연중 고공행진을 하던 의왕시 아파트값도 2년 3개월 만에 상승세를 멈췄다. 세종시 주간 가격 하락 폭(―0.57%)은 이 지역 집값 통계가 나오기 시작한 2012년 이후 가장 컸다.○ “집값 하락 본격화” vs “일부만 하락“집값 하락세가 서울까지 번진 건 금리 인상과 대출 규제에다 집값이 고점이라는 인식으로 매수세가 크게 줄었기 때문이다. 호가를 낮춘 급매물을 내놓아도 여전히 수요자의 희망가보다 높다 보니 거래로 이어지지 않는다. 실제 서울 아파트 매매 거래는 올 8월 4000건이 넘었지만 9월 2700여 건으로 줄어든 뒤 지난달 1325건(잠정치)으로 떨어졌다. 이런 거래 절벽 현상이 본격적인 집값 하락의 전조라는 해석이 나온다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “기준금리가 내년 2%까지 오를 경우 내년 말 서울 아파트 가격이 13∼20% 정도 하락할 수 있다”고 전망했다. 현재 1%인 기준금리가 더 오르면 매수세는 움츠러드는 반면 원리금을 감당하기 어려운 집주인들은 처분에 나설 수밖에 없다는 것이다. 반면 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망도 적지 않다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 “서울 공급 부족은 내년에도 해소되기 어렵다”며 “강남권 등 핵심 지역은 상승세가 지속될 것”이라고 말했다. 서울 성북구 전세가가 전주보다 내리는 등 전세 상승세도 주춤했다. 다만 내년 8월부터 ‘임대차3법’에 따른 갱신 계약이 만료되면서 신규 계약 매물이 나오는 만큼 전세 가격이 더 오를 여지는 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세 시장이 불안하면 집값이 더 오를 수도 있다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-24
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  • 올해 공시가 비슷해도 내년 보유세 상승률 최대 30%P 차이난다

    올해 단독주택 공시가격이 비슷했어도 주택에 따라 내년 보유세 상승폭이 30%포인트 가량 차이가 나는 것으로 나타났다. 주택마다 공시가격 상승률이 다를 뿐 아니라 종합부동산세가 달리 부과되기 때문이다. 국토교통부는 23일 전국 표준 단독주택 24만 채의 내년 공시가격을 공개했다. 표준 단독주택은 개별 단독주택의 공시가 산정 기준이 되는 일종의 ‘샘플’이다. 이날 공개된 공시가에 따르면 서울 종로구 A 단독주택의 공시가는 올해 9억7500만 원에서 내년 11억300만 원으로 13% 가량 오른다. 올해 10억6700만 원이던 서울 용산구 소재 B 단독주택 공시가는 내년 12억2500만 원으로 14.8% 뛴다. 이 같은 공시가 상승 폭은 서울 표준 단독주택 공시가 평균 상승률(10.56%)보다 다소 높은 수준이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 이 두 주택의 예상 보유세를 추산한 결과 A 주택 소유주의 보유세는 올해 287만1000원에서 내년 336만120원으로 17% 늘어난다. 반면 B주택 소유주의 보유세는 올해 235만5300원에서 349만1727만 원으로 47% 가량 증가한다. 이는 두 주택 소유주 모두 1가구 1주택자이며, 고령자와 장기보유에 따른 종합부동산세 공제 혜택을 받지 않는다고 가정한 금액이다. 공시가 상승률 차이가 크지 않은데도 보유세 상승률에서 30% 포인트 가량 차이가 나는 것은 두 주택에 대해 내년부터 종부세가 부과되기 때문이다. 종부세는 공시가 11억 원(1주택자 기준) 초과분에만 부과하는데다 재산세보다 세율이 높아 공시가가 조금만 올라도 세액이 크게 늘어나도록 설계돼 있다. 두 주택은 공시가격이 내년에 11억 원을 넘으면서 종부세가 처음 부과된다. 내년 기준 A 주택의 종부세는 1만3000원에 그친 반면 B 주택 종부세는 54만 원에 이른다. 이에 따라 B 주택 소유주는 A 주택 소유주에 비해 재산세는 적게 내지만 종부세까지 합친 보유세가 더 많아지게 되는 것이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-23
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  • 서울 은평구 매매가·성북구 전세가 하락전환

    서울 일부 지역 아파트 매매가와 전세가격이 1년 반만에 동시에 하락세로 돌아섰다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 ‘매수자 우위’ 양상이 이어지는 가운데 부동산 가격 하락이 본격화하는 것 아니냐는 전망이 나온다. 한국부동산이 23일 내놓은 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 0.05% 오르며 전주(0.07%)보다 상승폭이 줄었다. 올 8월 넷째 주(0.22%)부터 상승세가 둔화되면서 매매가 상승률이 올해 가장 낮은 수준에 머물렀다. 지역별로 서울 은평구 아파트값은 전주보다 0.03% 하락했고, 성북구 아파트 전세가는 0.02% 떨어졌다. 서울에서 매매가와 전세가가 하락한 지역이 동시에 나온 것은 지난해 6월 둘째 주 이후 처음이다. 금천구 매매가 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄고 관악구는 2주 연속 보합세(0%)였다. 20일 기준 서울 아파트 전세가는 0.06% 오르며 전주(0.08%)보다 상승 폭이 줄었다. 부동산 시장에선 금리 인상과 대출 규제 등으로 매수 심리가 얼어붙으면서 지방에 이어 서울 집값도 하락기에 접어들었다는 분석이 나온다. 일선 중개업소에는 호가를 내린 매물이 쌓이고 있지만 매수세가 없어 거래가 이뤄지지 않고 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-23
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  • 단독주택 공시가 내년 7.4% 올라… 보유세 부담 커져

    내년 전국 표준 단독주택 공시가격이 올해보다 7.4%가량 오른다. ‘세금 폭탄’ 논란이 불거진 올해(6.8%)보다 공시가가 더 많이 오르는 것이다. 현 세제가 유지되면 현재 공시가 10억 원짜리 단독주택을 가진 1주택자의 보유세(재산세+종합부동산세)는 올해 296만 원에서 내년 334만 원으로 12.6% 상승한다. 국토교통부는 내년 표준 단독주택 공시가격은 7.36% 오르고, 표준지 공시지가는 10.16% 오르는 것으로 조사됐다고 22일 밝혔다. 표준 단독주택은 24만 채 규모로 전국 단독주택 414만 채의 공시가 산정 시 기준이 된다. 토지의 경우 전국 3459만 필지 중 54만 필지가 표본 역할을 한다. 내년 표준 단독주택 공시가 평균 상승률(7.36%)은 2006년 단독주택 공시가를 집계한 이후 두 번째로 높은 수준이다. 전국 17개 시도 가운데 서울의 단독주택 공시가 상승률이 10.56%로 가장 높았다. 이어 부산(8.96%) 제주(8.15%) 대구(7.53%) 순이었다. 아파트 빌라 등 전국 공동주택 공시가격은 올해 19% 오른 데 이어 내년에는 20% 이상 상승할 가능성이 높다는 관측이 나온다. 공동주택 공시가는 내년 3월 발표된다.15억 단독주택 보유세, 올해 666만원→내년 836만원 단독주택 공시가 7.4% 올라내년 표준 단독주택 공시가 평균 상승률 7.36%는 올 1∼11월 기준 단독주택 매매가 누적상승률(2.9%)을 크게 웃돈다. 단독주택 시세보다 공시가격이 더 많이 오른 것은 단독주택 시세 대비 공시가 비율(현실화율)을 2035년 90%까지 높이는 정책 기조 때문이다. 정부와 더불어민주당이 이런 현실화 기조를 유지하기로 하면서 공시가 현실화율은 올해 55.8%에서 내년 57.9%로 오른다. 시세별 내년 단독주택 공시가 상승률은 △9억 원 미만인 경우 5.06% △9억 원 이상 15억 원 미만인 경우 10.34% △15억 원 이상인 경우 12.02%다. 이 같은 공시가 상승률 차이는 정부가 고가주택일수록 현실화율 목표치(90%)에 빨리 도달하도록 설계한 데 따른 것이다. 현 세제가 유지될 경우 내년 세 부담도 많이 늘어난다. 본보가 부동산 세무 전문가의 도움을 받아 내년 보유세를 추정한 결과 현재 공시가 5억 원짜리 단독주택을 보유한 1주택자의 보유세는 올해 108만 원에서 내년 117만 원으로 8.1% 오르는 것으로 나타났다. 반면 올해 공시가 15억 원짜리 주택을 갖고 있다면 보유세는 올해 666만 원에서 내년 836만 원으로 25.5% 늘어난다. 이는 해당 주택 공시가가 가격대별 평균 변동률 수준으로 오르고, 고령자 및 장기보유에 따른 공제 혜택을 받지 않는다고 가정한 금액이다. 정부와 여당은 1가구 1주택자의 보유세 부담 완화 방안을 내년 3월경 내놓는다. 따라서 공시가 인상에 따른 실제 세 부담은 그 이후에 정확히 알 수 있다. 당정은 내년 보유세를 올해 공시가 기준으로 부과하는 방안 등을 검토하고 있다. 이날 정부가 공개한 내년 표준지 공시가는 10.16% 올라 올해(10.35%)보다 상승 폭이 줄었다. 하지만 공시가 현실화율을 높이기 위해 공시가격을 대폭 올린 2019년 상승률(9.42%)보다 높은 수준이다. 내년 표준 단독주택과 표준지 공시가는 ‘부동산 공시가격알리미’에서 조회할 수 있다. 개별 단독주택과 아파트 등 공동주택 공시가는 내년 3월 말 공개된다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-23
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  • 임대 5%내 올린 집주인, 20일前 계약땐 稅혜택 없어 형평성 논란

    서울에서 공시가격 9억 원짜리 아파트 1채를 임대하는 A 씨가 이달 20일 전세금을 5% 올리는 갱신 계약을 했다면 향후 집을 팔 때 1년만 실거주해도 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 반면 같은 조건의 아파트를 임대하는 B 씨가 하루 전인 19일에 전세금을 5% 올렸다면 2년 실거주 요건을 채워야 양도세가 비과세된다. 정부와 더불어민주당이 대선을 앞두고 기존 부동산정책을 수정하거나 뒤집는 ‘땜질 처방’을 내놓으면서 하루 차이로 양도세 비과세 기준이 달라지는 등 형평성 문제가 커지고 있다. ○ 임대차법 부작용 대책에 형평성 논란 정부는 이달 20일부터 내년 말까지 임대료를 5% 이상 올리지 않는 1가구 1주택 집주인에게 양도세 비과세를 위한 거주 기간을 2년에서 1년으로 한시적으로 완화해주는 ‘상생 임대인’ 방안을 내놓았다. 이는 전월세 상한제를 뼈대로 하는 ‘임대차 3법’의 부작용으로 갱신 계약이 종료되는 내년 이후 전·월세 가격이 급등할 것이라는 우려가 커지자 집주인에게 인센티브를 부여해 임대료 상승을 억제하려는 취지다. 하지만 상생 임대인 제도를 발표한 20일 전에 임대차 계약을 맺은 집주인들에게는 이런 한시적 완화 혜택을 주기 않기로 하면서 형평성 논란이 부각됐다. 그뿐만 아니라 임대차 3법에 따라 어쩔 수 없이 5%만 올려야 하는 갱신 계약과 임대료를 자유롭게 책정할 수 있는 신규 계약을 구분하지 않고 양도세 비과세 혜택을 부여한 점도 논란이 되고 있다. 집주인의 상생 의지와 무관하게 제도 발표일인 20일 이후 계약했는지에 따라 희비가 엇갈리게 된 셈이다. 정부 관계자는 “이미 계약한 집주인은 고려 대상이 아니었다”고 말했다. 양도세 비과세로 혜택을 보는 대상자가 너무 적어 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 현재 양도세 비과세를 위해 2년 거주 요건을 채워야 하는 사람은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 집을 산 1주택자다. 이들 중 공시가격이 9억 원 이하인 집을 보유한 사람만 혜택을 볼 수 있다. 중소형 아파트 공시가도 9억 원을 넘는 서울 강남권에선 애초에 상생 임대인이 나오기 힘든 셈이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “실거주 요건 단축만으로 임대료 인상 억제 효과를 기대하긴 어렵다”고 말했다. ○ 보유세 완화 효과, 고가 1주택자에게 집중당정이 20일 논의한 보유세(재산세+종합부동산세) 완화 방안도 또 다른 논란을 초래하고 있다. 재산세와 달리 종부세는 공시가 11억 원 초과 주택에만 부과한다. 이렇다 보니 내년 보유세를 올해 수준으로 동결하면 감면 혜택이 종부세를 내는 고가주택 보유자에게 집중되는 구조다. 주택 공시가격이 낮아 재산세만 내는 사람은 보유세 완화 효과를 체감하기 어려울 수 있다. 보유세 완화 대상을 1주택자로 한정하면서 저가 주택 여러 채를 가진 다주택자의 반발도 예상된다. 현행 세제상 공시가 10억 원짜리 주택 소유자는 종부세를 안 내지만 공시가 3억 원짜리 3채를 갖고 있으면 종부세가 중과된다. 고가 1주택 보유자는 보유세 완화로 혜택을 보지만 중저가 주택을 2채 이상 보유한 사람은 혜택을 못 보는 셈이다. 전문가들은 세제의 기본 원칙에 따라 보유세와 양도세 체계를 개편할 필요가 있다고 본다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “현 정부 들어 가격과 주택 수에 따라 누진성을 키운 게 문제의 원인”이라며 “장기적으로 모든 주택 소유주가 내는 재산세는 높이되 징벌적인 종부세는 낮추는 방향으로 가야 한다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “다주택자와 1주택자를 편 가르기 하는 식의 정책 기조를 유지하는 한 부동산 시장 안정은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-22
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  • 현대ENG, 폐플라스틱으로 수소 만드는 사업 진출

    현대엔지니어링이 국내에서 발생한 플라스틱 쓰레기를 활용해 수소를 생산한다. 21일 현대엔지니어링은 내년 충남 당진에 사업비 4000억 원 규모의 수소생산 플랜트를 짓고 수소생산 사업에 진출한다고 밝혔다. 2024년 플랜트가 완공되면 연간 2만2000여 t의 수소를 생산할 계획이다. 이 같은 생산량은 수소연료전기차 15만 대(연간 주행거리 1만4000km 기준)에 1년간 연료로 공급할 수 있는 수준이다. 국내 폐플라스틱을 활용해 수소를 생산하는 건 현대엔지니어링이 처음이다. 액화천연가스(LNG), 암모니아 등 해외 수입 연료로 수소를 생산하는 기존 방식보다 생산 단가를 낮출 수 있을 것으로 전망된다. 현대엔지니어링은 폐플라스틱 자원화를 통해 미국과 영국에 이어 세계 3위인 국내 1인당 플라스틱 배출 문제를 줄일 수 있다고 보고 있다. 탄소 중립을 위해 수소생산 과정에서 발생하는 이산화탄소를 대기 중으로 배출하지 않고 포집해 활용할 계획이다. 앞서 올 7월 현대엔지니어링은 수소생산, 이산화탄소 자원화 등 친환경 에너지 사업을 전담하는 ‘G2E’ 사업부를 만들었다. 현대엔지니어링 관계자는 “수소생산 진출은 수익구조를 다각화하고 현대자동차그룹 수소밸류체인의 한 축을 담당하기 위한 차원”이라고 설명했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-22
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  • [부동산 캘린더]전국 13개 단지 7255채 분양… 본보기집 8곳 열어

    20일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 12월 셋째 주에는 전국 13개 단지 7255채가 분양된다. 일반 분양은 6041채. 화성산업은 대구 동구에서 ‘동대구역센텀화성파크드림’에 대한 1순위 청약을 21일 시작한다. 22개 동(지하 3층∼지상 최고 15층) 1458채 규모로, 전용면적은 39∼111m²다. 본보기집은 전국 8곳에서 문을 연다. 인천 연수구 ‘더샵송도아크베이’, 충북 음성군 ‘음성푸르지오더퍼스트’, 전남 나주시 ‘나주역자이리버파크’ 등이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-21
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  • 대선 앞두고 ‘보유세 동결’ 꺼낸 당정

    더불어민주당과 정부가 1주택자에 대해 내년도 재산세와 종합부동산세(종부세)를 산정할 때 올해 공시가격을 적용해 사실상 보유세를 동결하는 방안을 검토하기로 했다. 또 60세 이상 고령층 1주택자 중 종부세 대상자에게는 한시적으로 종부세 납부를 미뤄주는 방안도 추진한다. 내년 3월 대선을 앞두고 공시가격 급등에 따른 부동산 민심 악화를 우려한 민주당 이재명 후보의 요구에 정부도 개선책 마련을 약속하고 나선 것. 당정은 20일 서울 여의도 국회에서 공시가격 관련 제도 개선 협의를 갖고 이 같은 방안에 대해 논의했다. 앞서 이 후보는 “민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다”고 주장한 바 있다. 이런 이 후보의 주장에 당정은 공시가격 현실화 로드맵은 예정대로 추진하되, 이 후보가 제안한 재산세 건강보험료(건보료) 현상 유지 등은 적극 검토하기로 했다. 특히 당정은 공시가격 상승에 따른 각종 세 부담을 최소화하는 방안에 중점을 두기로 했다. 민주당 송기헌 정책위원회 부의장은 “올해 공시가격을 기준으로 재산세를 매기게 되면 재산세가 동결된다고 봐도 된다”고 말했다. 이 경우 공시가격을 토대로 산정되는 건보료, 기초연금 등은 올해와 내년이 동일하게 유지될 것으로 보인다. 여기에 민주당과 정부는 고령층 1주택자 종부세 유예도 추진하기로 했다. 박완주 정책위의장은 “(종부세 부과 대상) 1가구 1주택자는 총 13만 가구 정도 되고, 그중 고령자가 6만 가구 정도 된다”고 말했다. 이 후보의 취약 지지층으로 꼽히는 수도권의 60대 이상 유권자층을 고려한 조치다. 여권 관계자는 “이미 은퇴한 상태에서 1주택을 가지고 있지만 공시가격 상승으로 종부세 부담이 커진 계층의 부담을 적극 덜어주겠다는 것”이라고 말했다. 당정은 또 현재 재산세에 60%를 적용하는 공정시장가액비율을 하향 조정해 세금을 낮추거나 올해 수준으로 유지하는 방안도 검토하기로 했다. 다만 여권 내부에서도 “2주택 이상 보유자와 형평성에 맞지 않는다”는 이견도 있어 현실화 과정까지는 적잖은 난항을 겪을 가능성도 있다. 당정은 21일에도 만나 종부세, 양도소득세 등 부동산 세제 관련 실무 협의를 갖는다. 당정의 이런 논의 내용에 대해 국민의힘은 “국민을 우습게 아는 조삼모사 땜질 처방”이라고 비판했다. 허은아 수석대변인은 “내년 보유세에 올해 공시가격을 적용하면, 후년 보유세에는 내년 공시가격을 적용한다는 얘기인가”라며 “세금 부담 급증을 막겠다는 명분으로 한시적 조치에 나선 것”이라고 지적했다. 당정, 내년 보유세에 올해 공시가 적용 검토… 1년짜리 세금 동결 당정 추진 ‘보유세 완화’ 방안은 올 공시가 기준으로 내년 보유세 부과재산세 1.3배-종부세 1.5배 상한 손질稅정할 공정시장가액 비율 인하더불어민주당이 내년 1가구 1주택자의 재산세와 종합부동산세를 올해 공시가 기준으로 부과하는 등의 보유세 완화 방안을 추진한다. 주택 정책이 실패한 상황에서 세 부담까지 급증할 경우 ‘부동산 민심’이 돌이킬 수 없이 악화될 수 있는 점을 우려한 고육책으로 풀이된다. 납세자가 감당하기 힘들 정도로 보유세가 급증하는 것은 조정할 필요가 있지만 정치적 계산에 따른 ‘땜질 처방’으로 조세의 기본 원칙이 훼손될 수 있다는 지적이 나온다. 민주당과 정부는 20일 당정 협의에서 이 같은 내용을 뼈대로 한 1주택자 보유세 완화 방안을 논의했다. 보유세 부담이 높아진 것은 정부가 지난해 11월 내놓은 ‘공시가 현실화 로드맵’이 직접적인 계기다. 이에 따라 시세 대비 공동주택 공시가는 올해 70.2%, 내년 71.5%로 오른 뒤 2030년까지 90% 수준으로 높아진다. 당정은 일단 내년 공시가 현실화율을 기존 계획(71.5%)대로 두기로 했다. 1년 만에 핵심 정책을 뒤집는다는 비판을 의식한 것으로 보인다. 그 대신 1주택자의 보유세 부담 완화 방안을 내년 3월까지 마련키로 했다. 현재 거론되는 방안 중 핵심은 내년 보유세를 올해 공시가를 기준으로 부과하는 것이다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “매년 달라지는 보유 가치를 평가해 과세하는 게 보유세의 기본 원칙”이라며 “세법의 골격까지 건드리는 건 적절하지 않다”고 말했다. 정부 내에서조차 “강도가 상당히 센 방안”이라는 말이 나온다. 당장 내년에 1년 전 공시가를 기준으로 보유세를 매기면 이후 과세 체계가 혼란에 빠진다. 2023년부터 보유세 부과 기준을 정상화할 때 2년 치 공시가 상승분이 반영돼 보유세가 급증하는 문제가 생긴다. 그렇다고 매년 전년도 공시가로 보유세를 부과한다면 공시가 현실화 취지가 무색해지는 ‘딜레마’에 빠진다. 당정이 검토하는 세 부담 상한 제도는 올해 세액을 전년도 세금의 일정 비율 이내로 제한하는 장치다. 1주택자의 재산세는 전년도의 최고 1.3배, 종부세는 1.5배가 상한선이다. 세법을 개정해 세 부담 상한을 낮추면 보유세가 줄어드는 효과가 생긴다. 과세표준을 산정하는 기준인 공정시장가액 비율 인하 가능성도 있다. 현재 재산세 부과 시 공정시장가액 비율은 60%, 종부세는 올해 95%가 적용된다. 내년에는 이 비율이 100%로 오를 예정이다. 이 비율을 조정하는 것은 시행령 개정만으로 가능하다. 다만 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “공정시장가액 비율을 대폭 인하하지 않는 한 세 부담 완화 효과는 크지 않을 것”이라고 했다. 아울러 당정은 올해 도입하려다 무산된 종부세 납부 유예 제도를 다시 추진하기로 했다. 부동산과 세제 전문가들은 과도한 세 부담을 낮추는 건 필요하지만 대선을 앞두고 급조한 정책이라 신뢰를 얻긴 어렵다고 본다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가 현실화를 목표로 추진했던 정부와 여당이 그간 정책에 대한 반성도 없이 전면 재검토에 나서 정책의 일관성을 스스로 무너뜨린 셈”이라고 지적했다. 무엇보다 보유세 부담 급증은 집값 상승과 보유세 강화 정책이 맞물린 결과다. 정부는 2018년 ‘9·13대책’과 2019년 ‘12·16대책’에서 공정시장가액 비율과 다주택자의 세 부담 상한선을 높였다. 지난해부터 공시가를 시세에 가깝게 올리는 현실화 정책도 추진하고 있다. 현 정부의 부동산 정책 실패로 가격이 오른 상태에서 ‘매물 유도’를 명분으로 무리하게 보유세를 높여놓고 선거를 앞두고 1년짜리 정책을 급조하는 것에 대한 비판이 적지 않다. 안창남 강남대 경제세무학과 교수는 “올해 종부세 부과 이후 투기와 무관한데도 보유세가 급증한 선의의 피해자들이 적지 않았다”며 “이들에 대한 부담 완화도 함께 고민해야 한다”고 했다.최혜령 기자 herstory@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-21
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  • “이재명의 다주택자 두 정책 상호 충돌” 지적

    이재명 더불어민주당 대선 후보의 공시가제도 전면 재검토 방침이 자신의 또 다른 부동산세 완화 정책인 다주택자 양도소득세 유예조치와 충돌한다는 지적이 나오고 있다. 양도세 유예는 다주택자의 매물을 유도하려는 취지인 반면 공시가 재검토는 보유세 부담을 줄여 매물 잠김 현상을 초래할 수 있기 때문이다. 이 후보는 18일 자신의 페이스북에 “어려움에 처한 민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다”고 밝혔다. 이는 내년 공동주택 공시가격이 올해(19.08%)보다 크게 뜀에 따라 보유세도 급증할 것이라고 봤기 때문이다. 지난해 전국 아파트 가격 누적 상승률은 7.6%였던 반면 올해 1∼11월 누적 상승률은 13.7%에 이른다. 내년에는 공시가 산정 기준인 ‘공시가 현실화율’(시세 대비 공시가 비율)과 ‘공정시장가액비율’(공시가 대비 과세표준 비율) 모두 오른다. 이 후보가 구체적인 보유세 부담 완화 대상과 방식을 언급하지 않았지만 통상 보유세 부담이 줄면 다주택자들은 보유 주택을 처분하지 않고 버티기에 나설 가능성이 크다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “보유세를 낮추면 다주택자의 매물 유도 효과는 반감될 수밖에 없다”며 “매물 유도를 통한 시장 안정이 목적이라면 다주택자의 양도세를 완화하되 보유세는 건드리면 안 된다”고 했다. 보유세 완화 대상을 1주택자로 한정하면 논리적 모순을 일부 피할 수는 있다. 하지만 다주택자를 완화 대상에서 제외하면 투기와 무관한데도 세법상 다주택자로 분류돼 종부세가 중과된 선의의 피해자를 구제하기 어렵다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “현 정부 들어 중과된 다주택자의 양도세와 종부세는 지속가능하지 않다”고 지적했다. 이 후보의 공시가 재검토 주장에 국민의힘 윤희숙 전 의원은 19일 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 “내년만 재산세를 동결시키고 후년부터 부동산 보유세 더 왕창 올려 임기 중 하신다는 기본소득 재원으로 충당하실 거냐, 아니면 보유세 강화는 아예 철회하시고 소득 증가 속도보다 보유세가 더 오르는 것은 원천적으로 차단하시겠다는 거냐”고 반문했다.김호경 기자 kimhk@donga.com조아라 기자 likeit@donga.com}

    • 2021-12-20
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  • 아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

    서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년 6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다. 집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제 정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다. 반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다. 매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다 보니 실거래 시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 서울 아파트 ‘팔자’ 2년반만에 최고 #1. 서울 강남구의 재건축 단지인 A아파트. 이 단지의 매물은 9월 말만 해도 2채에 불과했지만 지금은 52채에 이른다. 11월 종합부동산세 고지서를 받고 집을 처분하려는 사람이 늘어난 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “일부 집주인은 매도를 수월하게 하기 위해 기존 세입자가 나간 후 빈집으로 놓아둔 곳도 있다”고 귀띔했다. #2. 서울 노원구 상계동의 B아파트에서도 매물은 늘었다. 올 1분기 MZ세대(밀레니얼+Z세대) 매수세가 몰릴 때는 거래가 금방 이뤄져 평균 매물 건수가 20∼30채 정도였다. 최근 매수 심리가 위축되며 지금은 70채가 넘는 매물이 쌓여 있다. 거래는 뜸한 편이다. 일선 공인중개업소 관계자는 “우선 시장을 좀 지켜보자는 분위기”라고 전했다.○ 집주인들 호가 낮춘 매물 증가최근 매물 호가에는 집주인들의 불안감이 반영돼 있다고 일선 중개업소는 본다. 집주인들은 2030의 패닉바잉(공황구매)이 일어났던 상반기(1∼6월)에는 대부분 신고가 수준으로 매물을 내놓았다. 하지만 최근엔 직전 거래 가격보다 호가를 낮춰 내놓는 집주인이 늘고 있다. 서울 용산구 C아파트 전용 59m²는 10월 19억 원에 거래돼 신고가를 나타냈다. 하지만 이후 지난달에는 18억9000만 원, 17억8000만 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난달부터 3000만∼5000만 원 호가를 낮추는 집주인들이 나타나고 있다”고 말했다. 보유세 부담이 늘어난 다주택자들의 고민은 더 커졌다. 서울 2주택자 종부세가 수천만 원에서 1억 원을 넘는 사례가 나오면서 매도를 고민하는 사람이 많아졌다. 서울 마포구 공인중개업소 관계자는 “보유세 부담이 너무 커서 마냥 버티기는 어렵겠다는 집주인이 꽤 있다”며 “양도세가 완화되면 시장에 나올 대기 매물이 꽤 있어 보인다”고 전했다. 다만 다주택자들이 금방 매물을 내놓지는 않을 것으로 보인다. 최근 더불어민주당과 이재명 민주당 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 검토하면서 일부 다주택자는 매도를 보류하고 있다. 서울 성북구와 강동구 등에 아파트 4채를 보유한 김모 씨(41)는 “올해 종부세가 1억 원이 나와 1채 정도 매도를 고민했는데 양도세를 완화할 수도 있다는 소식을 듣고 매도 시기를 미루기로 했다”고 했다.○ 추격매수 멈추고 관망세…거래절벽 심화서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(잠정치)은 1233건으로 10월(2313건)의 절반 수준으로 줄었다. 올 6∼11월 아파트 거래량은 1만8629건으로 지난해 같은 기간 4만5699건의 41% 수준이다. 하반기 거래절벽이 심화된 건 8월 한국은행의 기준금리 인상과 올 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따른 대출 규제로 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다. 일선 거래 현장에선 호가가 수천만 원 떨어진 매물이 나와도 매수자가 나타나지 않고 있다. 매도자와 매수자 간 눈높이가 전혀 다른 것이다. 서울 관악구 한 공인중개업소 관계자는 “올해 초까지 추격 매수에 나섰던 2030의 매수세가 사라졌다”며 “호가가 5000만 원씩 떨어져서 나오고 있지만 매수자들은 1억 원 이상 떨어진 급매를 원한다”고 했다. 실제 매수자들은 관망세로 돌아선 분위기다. 집값 상승세가 둔화하고, 매물이 쌓이는 상황에서 섣불리 매수하기보다 집값이 본격적으로 떨어지기를 기다리겠다는 것이다. 내년 3월 결혼하는 예비 신부 이모 씨(36)는 “대출 규제도 심하고 사고 싶은 아파트 가격이 너무 올라 우선 전세를 살기로 했다”며 “이제는 집값이 떨어질 때가 됐다고 본다”고 했다. 전문가들은 시장의 불확실성이 커 거래가 많이 이뤄지기 힘든 것으로 본다. 양도세 중과를 완화하면 시장에 매물이 풀리면서 가격 하락 압력이 커질 가능성도 있다고 진단했다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “대선 주자들이 공약을 내놓을 때마다 시장의 혼란이 가중되고 있다”며 “적어도 대선까지는 매수자나 매도자 모두 관망세를 유지할 것”이라고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-20
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  • ‘버티던’ 서울 아파트, ‘팔자’ 급증…매수 급감에 거래절벽

    서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다. 집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다. 반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다. 매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다보니 실거래시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래 절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-19
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  • 물류센터 3.3m²당 매매가, 수도권 아파트 수준

    신선식품을 보관할 수 있는 저온 물류센터의 매매가가 5년 전보다 40%가량 오른 것으로 나타났다. 유통업체들의 ‘당일배송’ 경쟁이 치열해지면서 도심과 가까운 저온 물류센터를 찾는 수요도 늘었기 때문이다. 국내 상업용 부동산 포털 플랫폼 기업 ‘알스퀘어’는 이 같은 내용을 담은 전국 물류센터 전수 조사 결과를 16일 발표했다. 이에 따르면 전국 물류센터는 1만3000여 곳으로, 이 중 41%(5300여 곳)가 경기도에 몰려 있다. 이는 소규모 물류센터까지 포함한 수치다. 최근 한 자산운용사는 경기 용인 소재 물류센터를 3.3m²당 1100만 원에 매입했다. 비슷한 시기에 경남 양산의 물류센터도 3.3m²당 1000만 원에 거래됐다. 이는 경기 이천시 아파트의 3.3m²당 평균 매매가(1063만 원)와 비슷한 수준이다. 물류센터 수요는 늘어난 반면 까다로운 인·허가로 공급이 따라가지 못하다 보니 매매가가 오른 것이다. 알스퀘어 관계자는 “물류센터는 주택과 비교해 일괄적인 시세 산정이 어렵다”면서도 “핵심 입지의 저온 물류센터 매매가는 5년 대비 40% 정도 올랐다”고 말했다. 수도권 핵심 입지에 있는 저온 물류센터의 월평균 임대료는 7만∼9만 원(3.3m²당) 수준으로 조사됐다. 반면 상온 물류센터 월평균 임대료는 입지가 뛰어나도 3.3m²당 5만 원을 넘지 않았다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 7개월만에 하락

    서울 마포구에 있는 전용 59m²짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고가인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남 4구(서초 강남 송파 강동구)’를 뜻하는 동남권지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포구)의 실거래가지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모의 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59m²가 총 230채인데 올 하반기(7∼12월) 들어 딱 3채 팔렸다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인 데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰 데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 하락…‘거래 가뭄’에 정확도는 낮아

    서울 마포구에 있는 전용 59㎡짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고기인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매매 수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가 지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데에 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가 지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남4구(서초 강남 송파 강동)’을 뜻하는 동남권 지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포)의 실거래 지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가 지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4 공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가 지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본 조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가 지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59㎡가 총 230채인데, 올 하반기(7~12월) 들어 딱 3채 팔렸다”며 “지금은 팔려는 사람도 사겠다는 사람도 거의 없다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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