거래량 뚝 떨어진 부동산 시장… 조정대상 해제로 얻는 혜택은?

비규제지역 주택 추가로 살때
취득세 8%에서 1∼3%로 줄고 3주택자부터 종부세 부과 변화
1가구 1주택자가 2년 후 집 팔 때
집값 12억 원까지 양도세 비과세, 대출은 최대 LTV 79%까지 가능

강렬한 태양이 내리쬐던 여름에서 어느 순간 찬 바람이 부는 초겨울 날씨로 바뀌었다. 요즘 부동산 시장도 지금의 날씨와 닮았다. 수년간 끝 모르고 오르는 가격에 너도나도 부동산 투자에 뛰어들어 큰 수익을 올렸다. 하지만 산이 높으면 골이 깊은 것처럼 요즘 부동산 시장은 언제 달아올랐냐는 듯 드문드문 하락 거래만 체결된다. ‘이제 부동산 시장은 끝났다’는 말도 들린다.

이에 따라 정부는 부동산 시장 연착륙을 위해 갖가지 규제를 풀기로 했다. 11월 10일 부동산 관계장관회의에서 발표된 대책들을 살펴보면 실수요자의 내 집 마련을 위해 규제지역을 해제한 것이 가장 눈에 띈다. 규제지역이 해제되면 어떤 변화가 있을지 살펴보자.

우선 부동산을 구입할 때 납부하는 취득세가 달라진다. 1가구 1주택자가 조정대상지역에서 주택을 추가 구매하면 취득세가 8%로 중과되지만 조정대상지역이 아닌 곳에서 추가 구입할 땐 1∼3%가 적용된다. 조정대상지역이 아닌 곳에서 3번째 주택을 구입할 때만 8%로 취득세가 중과된다.

2번째 주택을 구입할 때 취득세 중과를 받지 않으려면 2년 내에 기존 주택을 매도해야 하지만 조정대상지역이 아닌 곳은 3년 내에 매도해도 취득세 중과를 피할 수 있다. 자산 무상 이전인 ‘증여’는 조정대상지역이라면 공시가격 3억 원을 넘을 때 12%로 중과되지만 조정대상지역이 아니라면 중과 없이 3.5%만 납부하면 된다.

종합부동산세도 조정대상지역 해제에 따른 혜택을 누릴 수 있다. 조정대상지역의 2주택 보유자는 거의 2배에 달하는 세율로 중과되지만 조정대상지역이 아닌 지역이라면 3주택 보유자부터 중과된다.

조정대상지역 해제에 따른 혜택은 양도소득세가 가장 많다. 특히 1가구 1주택은 2년 보유 후 기존 주택을 매도하면 매도 가격 12억 원까지 양도차익에 대한 과세를 하지 않는다. 조정대상지역의 1가구 1주택자는 2년 보유 및 2년 실거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것과 대조적이다.

조정대상지역에서 일시적 2주택 비과세 적용을 받으려면 종전 주택 취득 후 1년이 지나 신규 주택을 취득해야 하고 신규 주택을 취득한 지 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 하지만 신규 주택이 조정대상지역에 있지 않다면 일시적 2주택 비과세 기간이 3년으로 늘어난다. 즉, 3년 내에 종전 주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 셈이다.

조정대상지역 해제에 따라 무주택자와 1주택자에게는 주택담보인정비율(LTV) 79%까지 대출이 나오게 된다. 분양 아파트라면 전입 및 처분 조건의 제한 없이 가구당 보증 건수 2건씩 중도금 대출이 가능해진다. 기존엔 조정대상지역에서 분양했을 때 중도금이 40∼50%까지만 나와 잔금 납부가 매우 어려웠는데 이제 그런 문제가 많이 해결될 것으로 보인다.

하지만 LTV가 늘어났을 뿐 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로기 때문에 연소득이 부족하면 결국 대출 한도가 늘어나지 않는다.

DSR 40%는 조건이 까다로워 소득이 높은 사람이 아니라면 LTV가 늘어나도 큰 의미가 없다. 그래도 예전보다는 한도가 늘어 주택을 구매할 수 있게 된 사람들이 조금은 늘어날 것으로 보인다.

이처럼 조정대상지역 해제로 여러 가지 혜택이 생겼다. 부동산 거래를 활성화하기 위한 정부의 노력인 셈이다. 정부가 지향하는 바는 부동산 시장의 완만한 상승이지 하락은 아니라는 것을 알아야 한다. 급격한 부동산 가격 상승은 근로 의욕을 떨어뜨리고 민심에 악영향을 끼친다. 급격한 상승도, 급격한 하락도 원하지 않는 것이다. 조정대상지역 해제로 인해 부동산 시장이 완만한 상승 곡선을 그리길 바란다.

이두현 한화생명금융서비스 부산영업지원센터 FA