[맞춤 재테크]아들위해 인천에 아파트구입하려는데 세금은

미분양 149m²이하땐 5년간 양도세 60% 감면

대학생 자녀 명의 주택구입땐 증여세 납부해야

Q:경기 하남시에 살고 있다. 아들이 이번에 인천에 있는 대학에 합격을 했다. 마침 그 지역에 싸게 나온 소형 미분양 아파트 중 마음에 드는 것이 있어 구입할까 생각하고 있다. 그런데 1가구 2주택이 되면 앞으로 내야 할 양도소득세 등 세금이 마음에 걸린다. 아파트 구입 때 고려해야 할 세금은 어떤 것들이 있나.

그동안에는 이미 살고 있는 주택을 보유한 채 추가로 두 번째 주택을 사게 되면 이 두 주택 중 먼저 매각하는 주택에 대한 양도소득에 50%의 무거운 세금이 부과됐다.

하지만 최근 바뀐 세법을 적용하면 한시적으로 이러한 2주택 보유에 대한 중과세 부담에서 벗어날 수 있다.

부동산시장 안정을 위해 올해부터 시행된 개정 세법은 기존 2주택자가 올해 안에 한 채를 양도하면 양도소득 금액에 대해 기본세율(6∼35%)을 적용한다. 2010년 이후에 한 채를 팔면 기본세율이 6∼33%로 조정된다.

또 정부는 최근 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역 내 전용면적 149m² 이하 미분양 아파트는 취득 후 5년간 발생한 양도소득세를 60% 감면해준다는 ‘조세특례제한법’ 시행령 개정안을 확정했고 이달 말부터 시행할 예정이다. 감면 대상은 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 취득한 주택이다.

고객이 매입을 고려하고 있는 아파트는 과밀억제권역에 속하는 인천지역에 있으며 전용면적이 84m²인 신축 아파트이기 때문에 조특법 시행령의 적용을 받을 수 있게 돼 2주택에 대한 양도세 부담을 크게 덜 수 있다.

하지만 부동산을 취득할 때 조심해야 할 대목이 있다.

간혹 세법을 잘 몰라 소득이 없는 아들 명의로 주택을 매입하는 사례가 있다. 이때 부동산 매입자가 직업 연령 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 스스로의 힘으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 세무당국이 판단하면 이 재산을 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 추정한다.

국세청은 표와 같이 가구주 여부와 연령에 따라 증여로 추정하는 부동산 취득 가격 기준(국세청 훈령 제1344호)을 정해놓았다. 따라서 20세인 김 씨의 자녀가 2억1000만 원의 주택을 취득하면 증여받은 것으로 추정되고 김 씨는 증여세를 납부해야 한다. 이 때문에 김 씨 본인 명의로 아파트를 구입하라고 추천하고 싶다.

또 장기적으로 자녀 결혼 등을 위해 미리 아들 명의로 구입하고 싶다면 증여를 신고하고 증여세를 납부해 합법적인 절차를 밟아야 한다.

김동욱 삼성생명 FP센터 팀장

정리=정재윤 기자 jaeyuna@donga.com