[부동산 돋보기]호재만 부각…불안한 용산

서울 용산국제업무지구의 사업자가 삼성물산-국민연금 컨소시엄으로 선정된 2일 용산 지역 부동산 중개업소들은 예상과 달리 심드렁한 반응이었다. 이미 다 알려진 호재일 뿐이라는 설명이다.

더욱이 최근에는 용산 거품론까지 제기되면서 부작용도 우려되고 있다. 실제로 개발의 직접 혜택을 받는 ‘국제빌딩지구’의 대지 지분 55.21m²(16.73평)짜리는 권리가액이 10억 원 정도라는 얘기가 나돌면서 3.3m²(1평)당 1억2000만 원에 거래되던 매물이 9000만 원으로 떨어지기도 했다.

반면 구체적인 개발 계획이 확정되지 않은 주변 지역의 분위기는 사뭇 달랐다. 대표적인 곳이 삼각지역 일대의 다세대주택. 개발 계획이 수립되지 않았지만 이곳에서는 다세대주택 신축을 통한 ‘지분 쪼개기’가 한창이다. 1억∼2억 원만 있으면 전세를 끼고 대출을 받아 투자가 가능하기 때문이다. 물론 이곳에 지분을 소유하더라도 반드시 아파트 분양권을 받는다는 보장은 없다.

한 공인중개사는 “삼각지 일대는 이미 신축건물이 너무 많이 들어서 재개발 자체가 어려울 수도 있다”며 “그런데도 공인중개사들은 수수료를 챙기기 위해 투자자들에게 매물을 소개하고 있다”고 귀띔했다.

사업이 부진한 한강로3가 40 일대도 마찬가지다. 이곳은 현재 2종 주거지역으로 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율)이 200%를 조금 웃도는 수준. 반면 조합원은 500명이어서 현재로서는 사업성이 떨어진다. 하지만 일부 공인중개사는 용도 변경을 통해 용적률이 적어도 650%가 나올 것이라고 주장한다. 용산 주변이 600% 이상의 용적률로 개발되고 있으니 이곳도 높아질 것이라는 설명이다.

투자에는 항상 ‘리스크’가 따르기 마련이다. 이런 의미에서라면 어느 정도의 리스크를 안고 저평가된 지역에 투자하는 것도 고려할 수 있다. 문제는 투자자 상당수가 여유자금이 1억∼2억 원에 불과한 평범한 중산층이라는 것이다. 게다가 지금처럼 분위기가 술렁거릴 때는 호재만 부각되고 악재는 묻히기 일쑤다. 용산이 불안해 보이는 것도 이 때문이다.

정세진 기자 mint4a@donga.com