[부동산]재개발도 까다로워진다

정부가 주택 재건축뿐만 아니라 재개발과 주거환경개선사업 등도 종합적으로 정비할 방침이어서 투자자들이 관심을 가질 필요가 있다.

건설교통부는 현재 △‘도시재개발법’을 근거로 진행하는 재개발사업 △‘도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법’을 토대로 추진되는 주거환경개선사업 △주택건설촉진법을 이용하는 재건축을 통합해 ‘도시 및 주거환경정비법(안)’을 마련했다.

주택재정비 사업을 진행하면서 우려되는 각종 분쟁과 비리를 예방하고 효율성을 높인다는 취지에서 마련됐다.

현재 이 법안은 법제처의 심의를 받고 있다. 이어 다음달 열릴 정기국회에 올려 통과되면 내년 상반기에는 시행될 예정이다.

이 법안에서는 ‘8·9 주택시장 안정대책’의 주요 목표였던 재건축뿐만 아니라 재개발 및 주거환경개선사업과 관련된 규제를 강화하되 부분적으로는 사업의 빠른 진행을 유도하는 촉진책이 담겨 있다.

정부는 무분별한 사업 추진은 막되 한 번 시작한 사업은 이른 시간 안에 끝날 수 있게 함으로써 난(亂)개발은 막되 열악한 주거환경은 빨리 개선하겠다는 생각이다.

재개발을 중심으로 새 법안의 주요 내용을 정리해본다.

▽사업 대상은 확대된다〓현재는 도시재개발 기본계획에 따라 인구 100만명 이상 도시에서 기본계획을 세운 뒤 재개발 사업이 이뤄지고 있다.

앞으로는 대상 도시가 20만명 이상으로 확대된다. 상대적으로 도시기반시설을 제대로 갖추기 어려운 재건축이나 주거환경개선사업을 막고 재개발을 적극 유도하려는 의도로 풀이된다.

건교부는 또 사업구역 안의 국유지나 공유지를 재개발조합에 매각할 때 땅값을 평가액의 80% 수준으로 낮춰 사업 부담을 줄여주는 방안도 검토 중이다. 현재는 평가의 100%를 받고 있다. 다만 이 방안에 대해 재정경제부의 반대가 심해 정부 부처간 협의과정에서 현재 수준으로 유지될 가능성도 있다.

▽조합 설립 어려워진다〓우선 추진위원회 설립이 까다로워진다.

현재는 주민이 임의대로 선정할 수 있지만 법이 만들어지면 사업 대상지 안 주택 소유자의 2분의 1 이상의 동의를 받고 해당지역 시장 군수의 승인을 받아야 한다. 또 최소 5명 이상의 인력을 확보해야 한다.

현재는 추진위원회가 설립된 뒤 시공사를 선정, 사업 추진을 위탁하고 조합 운영비 등을 지원받는다. 하지만 앞으로는 시공사 선정시기가 재개발 사업 승인 이후로 늦춰진다.

또 시공사도 공개경쟁입찰 방식을 통해서만 설립할 수 있다. 따라서 재개발 사업 초기에 필요한 여러 경비를 조합원들이 부담해야만 한다. 마구잡이로 조합추진위를 세우는 일이 사라진다는 의미다.

조합 설립인가를 받기 위해 필요한 조합원 동의 비율도 높아진다. 현재는 사업지역 안 주택 소유자의 3분의 2 이상의 동의만 받으면 된다. 앞으로는 ‘80%’ 이상이어야만 한다.

▽사업인가도 쉽지 않다〓현재는 사업 추진에 동의한 조합원이 사용할 수 있는 토지면적이 전체 사업부지의 3분의 2 이상이고, 토지 및 주택 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업인가를 신청할 수 있다.

하지만 새 법에서는 주택 소유자의 동의 비율을 80% 이상으로 높였다. 토지면적비율은 현재와 같다.

▽임대주택 짓기는 쉬워진다〓저소득 서민의 주거환경 개선에 필요한 지원을 늘리는 방안도 포함돼 있다. 이를 위해 정부는 재개발 사업 대상 부지 안에 있는 국유지나 공유지에 저소득층을 위한 임대주택을 짓는다면 최장 50년까지 임대해줄 방침이다. 현재는 조합이 무조건 해당 토지를 매입해야만 했다. 그만큼 사업비용 부담이 줄어들게 된다.

▽사업 안정성은 높아진다〓조합원들이 관련 법규를 잘 몰라서 생기는 비리나 사업 지연을 막기 위해서 ‘정비사업 전문관리업(컨설팅)’ 제도가 도입된다. 즉 조합 설립 업무를 포함해 사업성 검토, 사업 시행인가 신청 등을 전문적으로 대행하는 업체를 통해 안정적으로 사업을 추진하게 한다는 것.

이 회사는 당초 계약금액의 3분의 1 이상에 해당하는 손실을 일으킨 경우에는 등록 취소되고 1년간 업무정지를 당한다. 그만큼 책임감을 갖도록 한다는 게 정부 방침이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

도시 및 주거환경정비법 도입으로 달라지는 제도
구분	현행			제정안
	재건축	재개발	주거환경개선사업
기본계획	없음	도시재개발기본계획-대상:인구 100만-절차:도시계획	없음	도시·주거환경기본계획-대상:인구 20만-절차:도시계획
구역지정	없음	재개발구역-절차:도시계획	주거환경개선구역-절차:도시계획-조건:소유자⅔ 및세입자 ½ 동의	정비구역-절차:도시계획-조건:기본계획 범위 이내
시행주체	조합+시공회사	조합+시공회사	공공기관+개인	조합 단독 시행, 시공사는시공만 전담
추진위원회	주민 임의 운영	주민 임의운영	없음	설립전 소유자의 ½의동의, 시장군수의 승인
안전진단	시군구청장이 실시여부 판단	없음	없음	시군구청장이 실시 여부판단, 시도지사 사전평가
조합설립조건	전체소유자의80%동별소유자의 ⅔	소유자의 ⅔ 이상 동의	없음	소유자의 80% 이상 동의
사업인가조건	없음	토지면적 ⅔ 이상,소유자의 ⅔ 이상의 동의	없음	토지면적의 ⅔ 이상과소유자의 80% 이상의 동의
관리처분계획	주민 임의 운영	분양신청 30∼60일 이내시장군수가 30일간공람 인가	없음	분양신청 30∼60일 이내(20일 범위에서 연장)시행자가 30일간 공람 후 신청신청 후 30일내 인가여부 결정
청산	주민 임의 운영	분양처분 후 청산금지급 및 징수	없음	관리처분계획 인가 후 청산금의 분할 징수 및 지급

자료:건설교통부