[부동산]재건축아파트 기준시가 시세 80∼90%로

1가구 2주택 이상 보유자나 1주택이라도 3년 미만 보유자가 서울 강남지역 재건축 대상 아파트를 팔 때 내는 양도소득세가 크게 오른다.

국세청이 양도세 과세 기준이 되는 아파트의 기준시가를 시세의 80∼90% 수준까지 높여 재조정할 방침이기 때문. 그동안 시세가 급등한 아파트는 기준시가가 50% 이상 오르는 사례가 속출하고 물어야 할 양도세는 크게 늘어날 것으로 보인다.

일부 아파트는 기준시가가 두 배로 오르고, 지금 당장 팔면 한 푼도 내지 않아도 될 양도세를 기준시가 조정으로 5000만원 이상 내야 하는 경우도 나타날 것으로 예상된다.

서울 강남지역 아파트 양도소득세 계산사례
아파트	현재기준시가	지금 팔 때 세액	기준시가 50% 인상시 세액	세부담 상승률
강남구 대치동 A아파트(34평)	2억1000만원	1120만원	4703만원	320%
서초구 반포동 B아파트(25평)	1억9600만원	324만원	3187만원	884%
강남구 개포동 C아파트(13평)	1억850만원	418만원	1777만원	325%

※1999년 10월 매입 후 팔 때, 1가구 1주택 3년 이상 보유자는 양도소득세 비과세.

▽얼마나 오르나〓지난해 초 강남구 일대 재건축 아파트를 구입했다가 기준시가 조정 이후 팔 경우를 가정해보자. 강남구 대치동에 위치한 A아파트 34평형은 현 기준시가(2억1000만원)를 기준으로 할 때 양도세는 271만원이지만 기준시가를 시세의 90% 수준으로 올리면 5599만원으로 늘어난다.

도곡동 C아파트 13평형은 현 기준시가(2억3100만원)를 기준으로 하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 2000년 기준시가와 현 기준시가가 같기 때문. 그러나 기준시가를 시세의 90% 수준으로 끌어올리면 3459만원을 양도세로 내야 한다.

반포동 D아파트 16평형도 현 기준시가(1억5750만원)를 시세의 90%로 올리면 ‘0’원인 양도세가 무려 5536만원으로 불어난다.

▽왜 이러나〓아파트정보업체 ‘내집마련정보사’가 수도권지역 부동산중개업소 200곳을 대상으로 조사한 자료에 따르면 서울지역 아파트의 기준시가는 시세의 65% 수준에 불과하다. 국세청은 지난해 7월 △50평(전용면적 기준) 이상 고급주택은 시세의 90% △25.7평 이상∼50평 미만은 시세의 80% △25.7평 미만은 시세의 70% 수준에서 기준시가를 정했다.

그러나 강남지역에서는 작년 12월부터 가격이 급등하면서 기준시가가 시세의 50%도 안 되는 곳이 속출했다. 개포동 D아파트 17평형의 기준시가는 7700만∼8750만원이지만 시세는 1억8500만∼1억9000만원으로 기준시가가 시세의 40%대에 머물고 있다.

국세청은 재건축 아파트에 대해선 기준시가를 시세의 80∼90% 수준으로 맞출 방침이어서 현재의 배 이상으로 높아질 수도 있다.

▽실수요자는 걱정 없다〓1가구 1주택 소유자이면서 3년 이상 보유한 사람은 기준시가 재조정을 두려워할 필요가 없다. 실수요자여서 양도세가 과세되지 않기 때문.

재산세나 취득세 등록세 등이 늘어나는 것도 아니다. 국세청의 기준시가는 양도세와 상속세 증여세 등을 부과할 때만 적용되기 때문이다.

▽투자자는 조기 처분이 방법〓국세청의 기준시가 수시고시 대상 아파트를 보유한 투자자라면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 매각하는 게 좋다.

부동산 프랜차이즈업체 ‘유니에셋’의 이규원 상무(세무사)는 “세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 받는 날이며, 잔금을 받기 전이라도 등기를 하면 등기접수일이 된다”며 “새 기준시가 고시 전에 잔금을 받거나 소유권 등기를 넘겨주는 방법을 찾는 게 좋다”고 충고했다.

천광암기자 iam@donga.com 황재성기자jsonhng@donga.com

아파트 기준시가 대비 현시세 (단위:만원)
▽서울
구	기준시가	시세	비율(%)
강남	27,510	43,755	62.8
강동	12,751	24,018	53.0
강북	8,505	13,153	64.6
강서	10,022	15,539	64.4
관악	14,271	23,829	59.8
광진	18,016	26,284	68.5
구로	12,100	21,488	56.3
노원	9,878	15,198	64.9
도봉	8,638	13,298	64.9
동대문	12,382	19,811	62.5
동작	14,808	23,372	63.3
마포	17,672	26,185	67.4
서초	32,647	47,611	68.5
성동	17,105	25,417	67.2
성북	12,782	18,614	68.6
송파	17,009	28,186	60.3
양천	21,666	32,585	66.4
영등포	19,032	27,339	69.6
중	19,405	29,959	64.7
중랑	12,425	18,590	66.8

아파트 기준시가 대비 현시세 (단위:만원)
▽경기 인천
구	기준시가	시세	비율(%)
성남	19,405	27,031	71.7
고양	12,565	17,442	72.0
안양	12,996	19,110	68.0
군포	10,635	15,210	69.9
부천	12,243	18,303	66.8
과천	16,465	31,827	51.7
용인	12,733	18,736	67.9
인천	5,352	9,283	57.6