[부동산]새 '아파트표준계약' 내용/입주자보호 강화

공정거래위원회가 1일자로 아파트공급표준계약 약관을 일부분 개정했다.

개정된 표준계약 약관의 주요 골자는 분양권전매가 쉽게 이뤄지도록 허용 절차를 구체적으로 명시하고 천재지변 등으로 건설공사가 늦어질 경우 중도금 납부 일정을 연기 조정할수 있도록 한 것. 또 건설업체의 부도 등으로 공사가 장기간 중단될 경우 이미 낸 계약금 중도금은 물론 잔금까지도 돌려받을 수 있도록 하고 있다.

◆계약서 꼼꼼히 살펴야

표준계약은 일종의 가이드라인. 중소업체들은 대부분 표준계약서를 그대로 쓰지만 대형업체들은 표준계약서 약관을 일부만 사용하는 경우가 많아 새로 아파트를 분양받는 사람은 분양계약서 약관 내용을 꼼꼼히 읽어봐야 한다.

개정된 분양계약 약관을 중심으로 분양계약을 하면서 반드시 확인해야할 주요 사항을 문답으로 정리해본다.

―이미 분양받은 아파트도 이번에 개정된 표준계약 약관의 적용을 받는가.

“불가능할 것으로 보인다. 소급적용이 안되며 건설업체들이 이미 맺은 계약을 새로 쓰는 것을 꺼리기 때문이다. 공정위는 기존계약서가 95년에 만들어진 것으로 최근 상황에 맞지 않는만큼 이미 체결된 분양계약이라도 새로운 표준 계약 약관대로 개정하도록 유도할 방침이지만 효과가 얼마나 나타날지는 미지수다.”

―중도금 일정을 늦출 수 있다고 하는데 어떤 경우인가.

“새로 개정된 약관에선 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 ‘현저히’ 늦어질 경우 납부일정을 조정할 수 있도록 명시하고 있다. 따라서 폭우가 쏟아져 지반이 가라앉는 등 천재지변으로 건설공사가 6개월 이상 늦어지는 경우 시공사와 협의해 중도금 납부일정을 늦출 수 있다.”

―그런 경우에도 시공사가 중도금 납부일 연장 조정을 거부하면 어떻게 하나.

“업체가 만든 계약서에 중도금 납부일 연장 조정과 관련된 조항이 들어가 있음에도 업체가 이를 거절한다면 계약 위반이므로 민사소송을 하면 된다.”

―위와 같은 경우 입주가 늦어질 게 뻔한데 시행업체로부터 보상을 받아야 하나.

“업체의 귀책사유가 아니면서 불가항력적인 이유로 입주가 늦어지면 보상금을 받을 수 없다.”

◆분양권 전매 쉬워져

―분양권을 팔려고 하는데 절차는.

“시행업체의 동의를 받아야 한다. 또 시행업체 보증으로 대출받은 자금을 모두 갚거나 분양권을 사려는 사람이 대출 상환 의무를 승계한다는 서류를 제출해야 한다.”

―분양권을 전매할 목적으로 아파트를 새로 분양받을 계획이다. 중도금을 낼 여유는 없는데 어떻게 하는 게 좋은가.

“중도금을 연속해서 3차례 이상 연체하면 건설업체가 2차례 중도금을 낼 것을 최고한 후 해약할 수 있게 돼 있다. 따라서 아파트를 분양받은 후 1년 정도 여유를 갖고 분양권을 살 사람을 찾으면 된다.”

―수도권지역에서 아파트를 분양받아 곧 계약하려 한다. 내년말쯤 직장 문제로 전라도로 이사를 갈 가능성도 있는데….

“일단 계약을 하는 게 좋을 것 같다. 나중에 사정이 바뀌면 해약을 하거나 분양권 전매를 하면 되기 때문이다. 다만 해약시엔 위약금(총분양금의 10%)을 문다는 것을 염두에 둬야 한다. 또 1회차 이상 중도금을 낸뒤 해약할 땐 시행업체의 동의를 받아야 하는 번거로운 절차가 있다는 것도 잊어선 안된다.”

―입지여건이 좋은 아파트가 있어 분양받고 싶은데 중소업체가 짓는 것이라서 신경이 쓰이는데….

◆부도나도 잔금 보장

“계약금 중도금 잔금 모두 보장되므로 크게 걱정할 필요가 없다. 업체가 자금난 등으로 부도 또는 파산돼 공사가 중단되고 입주예정일보다 3개월 이상 입주가 지연된다면 입주예정자가 임의대로 계약을 해지할 수 있다. 또 시행업체로부터 총분양금의 10%에 해당하는 위약금과 이미 낸 계약금과 중도금에 대해 연리 5∼6%의 법정이자율을 적용한 이자도 받을 수 있다. 다만 계약서상 납부예정일보다 미리 낸 중도금과 잔금 등 선납금은 여전히 보장이 안되므로 주의해야 한다.”

―시공사가 부도나 파산 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없을 때 분양보증을 한 사람의 분양보증한도가 늘었다는데.

“그렇다. 종전에는 보증대상이 이미 낸 계약금과 중도금으로 제한돼 있었는데 새 약관에선 ‘납부한 입주금’으로 개정했다. 이는 계약금과 중도금은 물론 이미 낸 잔금을 포함한다는 의미다. 잔금을 낸 상태라면 업체가 부도가 나도 계약을 이행하지 못하는 경우는 거의 없다.” 문의 02-507-0957∼8

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com