원수에게 권한다는 ‘기획 부동산’…미리 알고 피하는 방법은[부동산 빨간펜]

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경기도의 한 임야. 기획부동산 업자들은 이처럼 도로도 없고 경사가 심해 개발이 어려운 땅을 ‘개발 호재가 있다’며 지분을 쪼개 비싼 값에 파는 수법을 사용한다. 최동수 기자firefly@donga.com

최동수 산업2부 기자

정당별로 총선 공천 작업이 거의 마무리되면서 이제 본격적인 선거전이 시작될 것으로 보입니다. 공천이 확정된 후보들은 유권자들의 표심을 잡기 위해 철도, 도로 등 사회간접자본(SOC)과 도시개발 공약 등을 내놓고 있는데요. 경기 등 수도권을 중심으로 개발 호재를 미끼로 한 기획부동산 사기 의심 거래가 늘어납니다.

기획부동산은 지역주택조합과 함께 ‘원수가 있다면 권하는 투자’로 잘 알려져 있습니다. 그만큼 한 번 잘못 투자하면 오랫동안 고통 받기 때문인데요. 기획부동산 조직이나 업체는 개발 계획이 발표된 지역 주변에서 개발이 힘든 경사도 높은 산이나 맹지(길이 없는 땅) 등을 저렴한 가격에 매입한 뒤 지분을 잘게 쪼개 비싸게 되팔아 수익을 챙깁니다. 2~3년 뒤에 개발된다는 얘기를 듣고 투자하지만, 투자금이 묶인 채 마음고생만 하는 경우가 대부분입니다.

총선을 앞두고 기획부동산 사기 업체들도 고개를 다시 들고 있는데요. 이번 주는 기획부동산 사기 의심 토지 투자를 권유받았을 때 대응 요령에 대해 알아보겠습니다.

Q. 기획부동산 사기는 어떻게 이뤄지나요?

“기획부동산은 보통 법인으로 움직이는데요. 개발 불가능한 토지(임야)를 매수 후 인터넷 블로그·카페나 다단계 방식 등으로 매수자를 모집해 수백 천 명에게 지분으로 쪼개어 판매합니다. 이들은 개발이 어려운 땅을 싸게 매입한 뒤 취득가의 3~5배 이상 땅값을 부풀려 폭리를 취합니다.

기획부동산 투자할 때 대부분 50평~200평 규모로 지분으로 쪼개 건당 1000만~5000만 원에 거래합니다. 보통 땅 투자가 억 단위 투자금이 들어가는데 금액이 적다 보니 사회 초년생이나 주부, 노인 등 자금 사정이 여유롭지 않은 서민들이 투자하는 경우가 많습니다. 특히 기획부동산 법인들은 벼룩시장이나 인터넷 구직사이트 등을 통해 경력 단절 여성이나 취업준비생, 은퇴한 노년층을 직원으로 고용해 다단계식 판매를 합니다. 부동산 지식이 부족한 사람들을 고용해 ‘투자 가치가 있다’며 세뇌를 시킨 뒤 친척 등 지인의 투자금을 끌어들이는 식입니다.”

경기 부동산 포털 홈페이지에 올라온 ‘기획부동산 피해 주의 지역’ 지도. 경기부동산포털 홈페이지 캡쳐

Q. 지번을 알려주지 않고 우선 계약금을 넣으라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

“기획부동산 사기 업체들의 가장 큰 특징은 정확한 지번을 알려주지 않는 점입니다. 기획부동산에서는 지번이 알려지면 투자하기 힘들어진다면서 회피합니다. 우선 계약금부터 송금하라거나 개발 호재들을 나열하면서 우선 투자하라고 재촉합니다. 지번을 알려주지 않는다면 절대 투자하면 안 됩니다. 지번을 모르고 투자한다는 건 주택을 한 번도 보지 않고 사는 것과 같습니다. 기획부동산을 지인이나 친척 등을 통해 권유받기도 하는데요. 관계가 어색해질까 봐 지번을 물어보지 못하는 분들이 있는데 반드시 지번을 알고 난 후 투자 결정을 해야 합니다.”

Q. 지번을 어렵게 알게 됐습니다. 그다음은 어떻게 해야 하나요?

“먼저 유용한 사이트 하나 알려드리겠습니다. 지방자치단체 중 기획부동산 의심 거래가 가장 많은 경기도청에서는 ‘기획부동산 피해 주의 지역’을 지도를 만들어 보여줍니다. 지분거래가 많이 일어나거나, 사기 의심 법인들이 지분쪼개기가 일어나는 곳 등이 지도에 표시돼 있으니 만약 해당 토지나 인근 토지를 소개받았다면 반드시 의심해봐야 합니다. 경기부동산포털 홈페이지에서 ‘기획부동산 피해 주의 지역안내‘을 클릭하면 됩니다. 직접 경기도청 불법행위(피해) 신고센터에 전화해 기획부동산 사기 의심 거래인지 물어봐도 됩니다.”

Q. 개인적으로 사기 의심 거래인지 확인하는 방법은 없나요?

“토지e음 홈페이지에 가서 지번을 넣으면 ‘토지이용계획’을 열람할 수 있습니다. 용도 지역이나 지구, 공시지가 등을 확인할 수 있습니다. 개발제한구역인지, 보전산지 등 개발이 힘든 땅인지 알 수 있죠. 등기부등본을 발급받아 땅 주인, 땅 매입 시기와 가격을 봐야 합니다. 땅 주인이 법인이고, 매입한 후 수개월 내에 평당 매입가격보다 비싸게 지분을 쪼개 팔려고 한다면 기획부동산 사기를 의심해봐야 합니다.

기획부동산 투자를 권유한 법인이 등기부등본에 나타나지 않을 수도 있는데요. 이는 아직 토지를 매입하지 않았다는 의미입니다. 토지주에게 계약금만 주고 잔금을 내지 않은 건데요. 피해자들이 낸 투자금을 모아서 잔금을 치르고 남은 돈은 챙기려는 수법입니다. 소개받은 땅 인근 공인중개업소에 개발이 가능한 땅인지 물어보는 것도 필요합니다. 최소 3곳 이상 공인중개업소에 땅 시세와 개발 가능성을 물어보면 됩니다.”

Q. 지분으로 매입했다가 주변이 개발되면 다시 팔면 되지 않나요?

“기획부동산 추천 업자들이 가장 많이 하는 말인데요. 지분만 따로 제삼자에게 팔 수 있는 건 맞습니다. 하지만 개발이 어려운 땅이기 때문에 대부분 팔리지 않습니다. 특히 개발이 가능한 땅이라도 해도 지분이 수십명, 수백 명으로 나누어져 있으면 개발이 어려워 땅의 가치를 온전히 인정받기 어렵습니다.

개발되려면 지분을 가진 사람들이 마음을 모아 토지를 개발하거나, 여유자금이 풍부하고 개발 의욕이 강한 시행사가 나타나 그 땅을 통으로 매입해야 합니다. 지분권자마다 다 개인 사정이 다르기 때문에 마음을 모으기 쉽지 않습니다. 이미 토지를 시세보다 3~5배 높게 산 지분권자들은 시행사가 나타난다고 하더라도 손해 보고 파려고 하지는 않아 선뜻 시행사가 나타나기 어렵습니다.

결국 기획부동산의 고통은 본인이 들고 있는 지분을 다른 사람에게 넘길 때 끝이 납니다. 기획부동산 업체가 했던 수법을 이용해 다른 사람을 또 끌어들여야 하는 안타까운 상황이 벌어지는 것입니다. 피해자가 또 다른 피해자를 양산하는 것이지요. 한 번 실패하면 길게는 수십년동안 돈이 묶일 수 있어 애초에 기획부동산 투자를 하지 않는 게 중요합니다. 어느 누군가로부터 ‘토지 소액 지분 투자’를 권유받았다면 우선 기획부동산 의심부터 하시기 바랍니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com