[부동산 稅테크]도시민이 상속받은 시골농지 양도세 감면받으려면…

3년內 처분하거나 1년이상 경작해야

최용준·세무법인 다솔 세무사

Q. 박모 씨(53)는 2년 전 어머니로부터 농지를 상속받았다. 농지는 박 씨의 어머니가 20년간 농사를 지은 곳으로 박 씨의 고향이기도 하다. 박 씨에게는 뜻깊은 곳이라 그동안 처분할 생각이 없었지만 상속받은 농지는 빨리 팔아야 좋다는 말을 듣고 고민이 생겼다. ‘양도를 늦게 하면 양도세 부담이 높아질 수 있다’는 얘기가 있는데 맞는 말일까?

A. 농지가 있는 곳에 8년 이상 거주하면서 직접 농사를 지은 자경농민이 농지를 양도하면 양도세 전액을 연간 2억 원 한도에서 감면받을 수 있다.

박 씨의 어머니는 20년 이상 농사를 지었기 때문에 당연히 양도세를 감면받을 수 있다. 문제는 어머니가 농지를 양도하기 전에 돌아가시는 바람에 농지 소재지가 아닌 도시에 살고 있는 박 씨가 농지를 상속받았다는 점이다. 자경농민도 아닌 박 씨가 상속받은 농지를 양도해도 양도세를 감면받을 수 있을까?

원래 박 씨는 계속 서울에 거주했고 농사를 지은 적도 없기 때문에 양도세 감면을 받을 수 없다. 하지만 농지를 상속받은 경우에는 상속받은 날로부터 3년 안에 농지를 다른 사람에게 넘기면 양도세를 감면받을 수 있다. 관련 법상 3년 안에 양도하면 어머니의 경작 기간을 박 씨의 경작 기간으로 계산할 수 있기 때문이다.

반면 상속받은 날로부터 3년이 지난 뒤에는 박 씨가 최소한 1년 이상 직접 농사를 지어야만 어머니의 경작 기간을 박 씨가 경작한 것으로 볼 수 있다. 박 씨가 농지를 양도하고 싶다면 상속받은 날로부터 3년이 되기 전에 처분하는 게 세금 부담을 줄이는 길이다.

현재 서울에 살고 있는 박 씨는 몇 년 후 은퇴하면 고향으로 돌아가 전원생활을 할지, 도시에 남아 재취업을 할지 아직 결정하지 못했다. 은퇴 뒤 고향으로 돌아가 적어도 1년 이상 농사를 짓겠다는 계획이 확실하다면 당장 서둘러 양도할 필요는 없다. 상속일로부터 3년이 지나도 농사를 최소 1년 이상 짓기만 하면 어머니의 농사 기간 20년이 자신의 농사 기간으로 계산되기 때문이다.

최용준·세무법인 다솔 세무사