[부동산 稅테크]<37>1가구 1주택 비과세 요건-下

수도권에 사는 김모 씨 형제는 부모가 물려준 땅에 각자 작은 상가주택을 지어 건물 일부를 임대했다. 이들은 최근 비슷한 시기에 비슷한 금액으로 건물을 팔았다. 그런데 형은 1가구 1주택자로 간주돼 양도소득세를 내지 않은 반면 동생은 꽤 많은 세금을 냈다. 왜 이런 일이 생겼을까.

둘 다 다른 집은 없었지만 상가주택의 면적 중에서 형은 주택 부분이 상가보다 조금 더 컸고, 동생은 그 반대였기 때문이다. 주택과 상가가 함께 들어서 있는 복합주택건물(상가주택)은 전체 면적에서 주거 부문이 차지하는 비중에 따라 집으로 볼 것인지 여부를 판정한다.

주택이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 반면 주택 면적이 상가와 같거나 작으면 주택 부분만 집으로 친다.

따라서 형은 상가주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받았지만 동생은 주거용으로 쓰는 부분만 비과세 처리되고 상가는 9∼36% 세율을 적용받았다.

이 사례처럼 1가구 1주택 비과세 요건을 충족시킨 상태이고, 거래금액이 6억 원 이하면 주택 부분이 상가보다 커야 절세(節稅)할 수 있다. 건물 전체를 주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

다른 집을 한 채라도 갖고 있다면 사정이 다르다. 상가건물에 주거 부분이 조금이라도 있으면 이를 집으로 간주해 다른 주택과 합쳐 2주택으로 본다. 따라서 상가건물을 팔 때 주택으로 사용하는 부분에 대해 중과세가 적용될 수 있어 주거 면적이 크면 불리하다. 이때는 아예 주택 부분을 상가로 용도 변경하는 것도 고려할 만하다.

다가구주택을 팔 때도 요령이 필요하다. 다가구주택은 가구별로 등기가 따로 나 있지 않으며 3층을 넘지 않는다. 다세대주택은 4층 이하이며 가구별 구분등기가 원칙이다.

다가구주택을 다세대주택처럼 구분 등기한 뒤 가구별로 팔면 각각을 개별 주택으로 보지만 한꺼번에 양도하면 전체를 집 한 채로 보고 세금을 계산한다.

만약 다른 집을 갖고 있지 않은 다가구주택 소유자가 이 집을 팔 때 매매가가 6억 원이 안 되면 통째로 파는 게 좋다. 따로 팔면 두 번째 가구부터는 다주택자 중과세가 적용되기 때문이다.

안만식 세무사