[전문가와 떠나는 부동산 여행]잠실

서울 송파구 잠실 주공 및 시영아파트가 재건축을 통해 수만 가구의 새 아파트촌으로 탈바꿈하면서 강남권 입성(入城) 기회를 노리는 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

지난해 말부터 일부 단지의 입주가 시작된 데 이어 내년 8월까지 30평형대 위주의 새 아파트 2만4479가구가 한꺼번에 입주할 예정이어서 매물도 상당량 쏟아질 것으로 기대된다.

부동산컨설팅 업체인 현도컨설팅 임달호(사진) 사장과 함께 ‘강남 신도시’로 거듭나고 있는 잠실주공 및 시영아파트 단지를 돌아보며 잠실지구에 대한 투자 포인트를 들어 봤다.

○ 잠실은 천지개벽 중

뽕나무밭이 많은 데서 지명이 유래된 잠실(蠶室). 1970년대 뽕나무밭과 모래밭 위에 세워진 잠실 주공 및 시영아파트 단지가 최근 크게 변신하고 있다.

지난해 12월 말 입주를 시작한 잠실동 ‘레이크팰리스’. 2년 10개월 동안의 공사가 마무리되면서 5층짜리 2130가구의 낡은 잠실주공 4단지가 32층의 고층 아파트로 탈바꿈했다.

올해 8월 입주 예정인 잠실주공 3단지도 32층 높이로 지어져 스카이라인이 완전히 바뀌었다. 한강변에 접한 잠실주공 1, 2단지와 올림픽공원과 가까운 잠실시영아파트 단지는 현재 골조공사가 20층 이상까지 진척돼 고층 빌딩 숲을 연상케 한다.

잠실주공 1∼4단지와 잠실시영아파트는 재건축을 통해 내년 8월까지 30평형대 위주의 새 아파트 2만4479가구가 8∼20평짜리 2만1250가구를 대체하게 된다.

임 사장은 “이 지역은 ‘상전벽해(桑田碧海)’라는 말이 딱 어울릴 만큼 강남권의 새 부촌(富村)으로 떠오르고 있다”고 말했다.

○ 시세차익보다 실수요용 적당

임 사장은 “이 지역은 재건축에 따른 투자가치가 이미 시세에 반영된 데다 지난해 가을 아파트 값이 오를 대로 올랐기 때문에 투자보다는 실수요를 목적으로 접근하는 게 좋다”고 조언했다.

30평형대가 15억 원 선인 강남구 도곡동 도곡렉슬은 부담스럽지만 11억 원 선인 잠실주공 재건축 아파트는 다른 강남권에 비해 집값 하락에 대한 우려가 적어 충분히 고려해 볼만하다는 얘기다.

이 지역 아파트와 조합원 분양권 가격이 최근 1억 원가량 떨어진 점도 실수요자에게는 눈여겨볼 대목. 주공 1∼3단지 조합원 분양권과 레이크팰리스의 가격은 지난해 9∼10월 2억 원 정도 올랐지만 최근 한두 달 사이 1억 원이 빠졌다.

현재 30평형대는 주공 1∼3단지 조합원 분양권이 10억∼10억5000만 원, 입주가 시작된 레이크팰리스는 11억∼11억5000만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 강남구 역삼동, 서초구 반포동의 30평형대 아파트 값(12억 원)과 비슷한 수준이다.

따라서 강남 집값이 전체적으로 오르지 않는 한 추가 상승 여력은 적다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 조합원 분양권도 입주 때까지의 이자비용을 감안하면 시세차익을 노린 추격 매수는 부담스럽다.

레이크팰리스 43평형은 16억∼17억 원, 50평형은 20억∼27억 원 선에 거래되고 있다.

○ 교육 환경 등 장점, 교통은 글쎄

임 사장은 “이 지역은 증시로 말하자면 ‘강남권의 핵심 블루칩’에 비유될 수 있다”고 말했다. 아파트 값이 떨어질 때에는 값이 쉽게 내리지 않는 반면 값이 오를 때에는 먼저 더 많이 오를 조건을 두루 갖추고 있다는 것이다.

대단지의 새 아파트이고 역세권인 데다 학원 등 교육여건도 비교적 잘돼 있어 장점을 고루 갖고 있기 때문에 일부 강남 아파트에서 우려되는 가격 폭락 가능성이 적다는 설명.

레이크팰리스 바로 아래 삼전동에는 입시전문학원인 대성학원과 종로학원 등이 입주하면서 신흥 학원가가 형성되고 있다.

43만8000평에 이르는 올림픽공원과 한강시민공원, 석촌호수 등이 가깝고 롯데그룹이 지하철 2호선 잠실역 인근 터에 지상 112층 높이의 제2롯데월드 건설을 추진 중인 것도 호재로 꼽힌다.

문제는 극심한 교통 혼잡이 예상된다는 점. 당장 내년 8월 이후 잠실주공과 시영 재건축 단지의 입주가 끝나고 제2롯데월드까지 건립되면 이 지역의 골칫거리인 교통문제가 더욱 심각해질 수밖에 없다.

또 40평형대 중대형 아파트가 전체의 50%를 넘는 강남구 대치동과 도곡동에 비해 잠실 재건축 단지는 30평형대 이하 중소형 평형이 대부분인 점은 이 지역의 한계와 단점이라고 임 사장은 지적했다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com