[광화문에서/이새샘]인구감소에 따른 집값 하락… 지금부터 대비해야 한다

이새샘 산업2부 차장

인구가 감소하면 부동산 가격이 하락할까. 이 질문에 대한 대답은 ‘그렇다’이기도 하고 ‘아니다’이기도 하다. 지난달 23일 민간 연구기관인 한반도미래인구연구원이 개최한 포럼에서 이용만 한성대 부동산학과 교수는 전국의 가구 수 정점을 인구 정점 시기보다 20년 늦은 2039년으로 예측했다. 수도권의 경우 인구 정점은 2036년, 가구 정점은 2041년에 온다. 1인 가구 증가 등으로 인구는 줄어도 가구 수는 느는 현상이 한동안 계속된다는 의미다. 주택 수요는 인구수보다는 가구 수와 보다 밀접한 관련이 있다. 인구 감소는 이미 시작됐지만, 그에 따른 부동산 시장 영향은 조금 늦게 오는 것이다.

15년가량 대비할 시간이 남았으니 안심할 수 있을까. 같은 포럼에서 우토 마사아키 도쿄도시대 교수는 한국의 수도권에 해당하는 일본 도쿄권의 주택 가격이 인구 감소로 인해 2045년경 30∼80%까지 하락할 수 있다고 전망했다. 특히 직장이 있는 도심과 거리가 멀면 멀수록 하락 폭이 더 클 것으로 봤다. 우토 교수는 이처럼 주택 가치가 감소하면 부부가 모두 요양시설에 입소할 경우 87세 이후로는 노후 비용을 댈 수 없을 것으로 예측했다. 부동산 가치 하락이 고령층의 노후 생활에 즉각적, 직접적 타격을 준다는 의미다.

한국에서 부동산은 60대 이상 고령층 자산의 80%가량을 차지한다. 부동산 비중이 40%에 못 미치는 일본보다 더 큰 충격을 겪을 가능성이 높다. 하지만 한국에서 부동산을 유동화해 노후 자금으로 쓸 방법은 많지 않다. 대표적으로 주택연금이 있지만 부부 중 한 명이 55세 이상이고 보유 주택 가격이 12억 원 이하일 때만 가입할 수 있다. 주거지를 줄이면 그 차액을 연금계좌에 넣도록 하는 제도도 있지만, 이 역시 옮기기 전 주택 가격이 12억 원 이하여야 하고 1억 원까지만 돈을 넣을 수 있다. 양도세나 취득세 면에서도 별다른 혜택이 없다.

게다가 올해 기준 전국 아파트 절반가량은 준공 20년을 넘은 상태다. 주택 수요 정점으로 예측된 2040년경이면 재건축 연한인 준공 30년을 훌쩍 넘긴다. 노후화된 주택을 떠안은 채 수요 감소와 그에 따른 가격 하락을 겪게 되는 것이다. 자연스럽게 재건축이나 재개발 같은 도시 정비는 어려워진다. 빈집, 도심 공동화 등의 문제가 폭발적으로 커질 수밖에 없다. 개인은 물론이고 사회적으로도 문제다.

앞으로는 돈을 벌기 위해서가 아니라 주거 환경 개선이나 지역 활성화를 위해 재개발, 재건축을 하는 시대가 될 것이다. 특히 인구가 감소할수록 도심에 주택을 공급해 도시 인프라의 효율을 높여야 한다. 하지만 정비사업 속도를 높이기 위한 관련 법 개정안은 총선 국면을 거치며 국회에서 제대로 논의조차 되지 못하고 있다. 정비사업이 길게는 20년씩 걸린다는 점을 생각하면, 지금 당장 법이 시행된다 해도 시간이 넉넉하지 않다.

인구 문제는 언제나 먼 미래의 일처럼 느껴진다. 그 때문에 당장의 다른 이슈에 밀려 정책의 초점이 되지 못하는 경우가 많다. 지금부터 경각심을 갖지 않는다면, 15년 뒤 현재의 안일함을 후회하게 될 것이다.

이새샘 산업2부 차장 iamsam@donga.com