[맞춤 재테크]상가건물 증여 이달내 하는게 좋다는데…

이달말 공시지가 오르기전 증여하면
증여세 낮지만 차후 양도세 커질수도

상가건물을 증여하려고 하는 김모 씨(67)는 세무사로부터 가급적 5월 안에 증여하는 게 좋겠다는 이야기를 들었다. 현재 2주택을 보유하고 있는 이모 씨(52)도 다주택 중과세(50%)가 유예되는 올해 말까지 한 채를 양도할 계획이었지만 주변에서 되도록 5월 내에 양도하라는 이야기를 들었다.

이렇듯 부동산 세금 때문에 고민하고 있는 사람이라면 5월을 주목해야 할 필요가 있다. 5월에 의사 결정을 어떻게 하느냐에 따라 부동산 세금이 많이 달라질 수 있기 때문이다.

부동산 세금에서 5월이 중요한 이유는 바로 개별공시지가가 새로 공시되기 때문이다. 5월 말에 시군구에서 토지의 개별공시지가를 공시하게 되면 공시일을 기준으로 부동산의 기준시가가 인상되거나 인하되고 그에 따라 양도소득세나 증여세 부담이 달라질 수 있다. 따라서 현재 양도나 증여를 고려하고 있다면 신중한 검토가 필요하다.

우선 김 씨의 사례를 살펴보자. 김 씨가 상가건물을 아들에게 증여하려면 가급적 5월 안에 하는 게 좋은 이유는 무엇일까. 간단히 말하자면 5월 말에 새로 공시되는 개별공시지가가 오를 예정이라서 되도록 그 전에 증여해야 증여가액도 낮아 세 부담도 작기 때문이다. 하지만 김 씨는 단순히 증여세 절감액만 생각해서는 안 된다. 증여가액이 적다면 증여세 부담은 낮아지겠지만 그 후 아들이 다시 그 상가건물을 양도할 때에는 취득가액(증여가액)이 작기 때문에 양도차익은 더 커질 것이고 이에 따른 양도세 부담은 따라서 커질 수 있기 때문이다. 따라서 김 씨는 아들의 증여세율과 양도세율을 비교해 개별공시지가 고시일인 5월 말 이전에 증여할 것인지 그 이후에 증여할 것인지를 결정하는 것이 좋다.

보유세도 5월이 중요하다. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일이 6월 1일이기 때문이다. 따라서 다주택자인 이 씨처럼 주택을 양도할 계획이라면 늦어도 5월에는 실행에 옮겨야 그해 재산세와 종합부동산세를 피해갈 수 있다.

5월 말에 개별공시지가가 올라갈 예정이라면 가급적 5월 안에 양도해야 유리한 사례는 또 있다. 주로 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없을 때가 바로 이에 해당한다. 기준시가(토지는 개별공시지가)를 활용해 양도세를 계산하기 때문에 기준시가에 따라 양도세 부담이 달라질 수 있다. 만일 이 씨가 오래전에 취득한 주택을 양도하려고 하는데 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없을 때는 어떻게 취득가액을 계산할까. 이때는 일반적으로 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가의 비율로 취득 당시의 가격을 환산해 계산한다.

예를 들어 양도 당시 기준시가 8000만 원이고 취득 당시 기준시가가 4000만 원이라면 환산비율은 50%(4000만 원÷8000만 원×100)이다. 만일 양도가액이 1억 원이라면 환산취득가액은 5000만 원(1억 원×50%)이고 양도차익은 5000만 원(1억 원―5000만 원)이 된다. 만일 이 경우에 양도를 늦추다가 기준시가가 인상돼 고시된 이후에 양도하면 어떻게 될까. 양도 당시의 기준시가가 9000만 원으로 인상된 이후에 양도했다면 취득가액의 환산비율은 44%(4000만 원÷9000만 원×100)가 되고 취득가액은 4400만 원(1억 원×44%)으로 오히려 더 낮아지게 될 것이다. 취득가액이 낮아지면 양도차익은 5600만 원(1억 원―4400만 원)으로 커지면서 세 부담이 커지는 결과를 낳는다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀장·세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com