주택 구입 잠재력 저하·대출 규제 강화…멀어지는 내집마련

지난해 4분기 서울 주택 구입 잠재력지수, 전분기 대비 2.3p ↓
공사비 등 올라 분양가 상승…중도금 대출 규제 강화 움직임도

서울 중구 남산에서 바라본 서초·강남권 아파트 일대. 2025.3.3/뉴스1

서민들의 주택 매입 환경이 악화한 것으로 나타났다. 소득 감소·대출금리 상승으로 3개월 만에 주택 구입 잠재력이 떨어진 것이다. 더욱이 분양가 상승·추가 대출 규제로 청약을 통한 내 집 마련도 쉽지 않을 전망이다.

4일 KB부동산에 따르면 지난해 4분기 서울의 주택 구입 잠재력 지수(HOI)는 전 분기 대비 2.3포인트(p) 하락한 8.4를 기록했다.

이 지수는 중위 소득 가구가 예금은행 가중평균 주택담보대출금리로 집값의 70%를 빌려 20년 만기 원리금 상환 방식으로 월 소득의 33%를 대출 상환에 쓴다고 가정할 때 구입할 수 있는 지역 내 아파트 재고량이다.

즉 중산층 가구가 자신의 경제능력으로 살 수 있는 서울의 아파트가 전체 물량의 8.4%라는 얘기다. 중위소득 가구가 구입할 수 있는 서울 아파트 재고량은 지난해 3분기 15만 4000가구에서 4분기 12만 1000가구로 감소했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2025.3.2/뉴스1

중도금 대출 시 차주 소득 검토 계획…소득·자산 양극화 우려도

청약을 통한 내 집 마련 환경도 나빠진 건 마찬가지다. 분양가는 오르는데 중도금 대출이 깐깐해질 가능성이 높아서다.

이달 1일부터 분양가상한제 기본형 건축비는 기존 ㎡당 210만 6000원에서 214만 원으로 1.16% 올랐다. 노무비와 간접 공사비 등이 오른 영향으로, 평(3.3㎡)당 기본형 건축비는 706만 원 수준이다.

기본형 건축비는 택지비·택지 가산비·건축 가산비와 함께 분양가상한제 주택의 분양가 상한을 구성하는 항목 중 하나다. 16∼25층 이하·전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 지상 층을 기준으로 한다.

서울 강남구 A 공인중개업소 관계자는 “공사비 상승 등을 이유로 분양가가 지속적으로 오르면서 ‘분양받는 게 가장 저렴하다’는 인식이 바뀌고 있다”며 “경기 침체로 인한 실질 소득이 줄면서 구축 아파트를 살 여력도 감소했다”고 귀띔했다.

금융위원회는 가계부채 관리를 위해 향후 중도금 대출 시 차주의 소득을 따질 계획이다. 기존에는 분양가에 주택담보대출비율(LTV)만 고려돼 중도금 마련에 큰 무리가 없었다.

그러나 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시 LTV만 적용받을 때보다 대출 한도가 줄 수 있다. 일부 청약 당첨자의 경우 자금 계획을 다시 짜야 할 수 있으며, 최악의 경우 당첨 포기를 선택해야 한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “그동안 중도금 대출은 청약을 통한 내 집 마련에서 징검다리 역할을 했다”며 “중도금 대출에 소득 요건이 적용되면 일각에서 불만이 나올 수 있는데, 결과적으로 자산의 양극화도 발생할 수 있다”고 말했다.

(서울=뉴스1)