서울시 뉴타운 출구전략 “호재” “악재” 쌍곡선

5일 서울 용산구 한남뉴타운 전경. 서울시 뉴타운 출구전략이 발표된 지 1주일이 지나면서 사업지별로 희비가 엇갈리고 있다. 홍진환 기자 jean@donga.com

서울시의 뉴타운 출구전략이 발표된 지 1주일이 지나면서 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 사업성이 우수해 외지 투자자가 많은 뉴타운 구역은 사업에 가속도가 붙은 반면에 사업성이 떨어져 뉴타운을 반대하는 주민이 많은 지역은 해제 수순을 밟고 있다.

박원순 서울시장은 지난달 30일 서울 뉴타운·재개발·재건축 대상 1300개 구역 중 사업시행인가 이전 단계인 610개 구역에 대해 실태조사와 주민의견 수렴 등을 거쳐 사업시행 여부를 결정하겠다고 밝혔다. 이로써 뉴타운 재정비 대상의 절반 가까이가 원점에서 재검토될 운명에 처했다. 그러나 뉴타운 구역 중 사업성이 좋거나 외지인 투자자가 많은 지역은 뉴타운 출구전략에 큰 영향을 받지는 않는 분위기다.

외지 투자자 비율이 높은 한남뉴타운 인근 A공인 관계자는 “한남뉴타운에 투자한 사람 중 70%는 외지인”이라며 “그 사람들(외지인)이 투자한 돈을 포기해가면서 뉴타운을 반대하겠나”라고 반문했다. 일부 언론에서 급매물이 쏟아져 나온다는 보도가 있긴 했지만 실상은 다르다는 설명도 곁들였다. 그는 “1구역은 뉴타운 반대 세력이 있는 편이긴 하지만 나머지 2, 3구역과 4, 5구역은 출구전략 발표 전과 다름없이 조합설립인가가 진행 중”이라고 밝혔다. 현재 한남뉴타운 2, 3구역은 3∼4월 조합 설립을 앞두고 있으며 4, 5구역도 주민의 70% 이상이 조합 설립에 동의한 것으로 알려졌다.

강남권에 인접한 천호뉴타운은 사업성은 보장되지만 아직 추진위원회가 구성되기 전이라 상황을 지켜봐야 한다는 반응이다. 천호뉴타운 인근 B공인 대표는 “한강을 끼고 있는 사업장이라 크게 동요되지 않는 분위기지만 사업이 진행될지가 아직은 불투명해 조금 더 상황을 두고 봐야 한다”고 말했다. 이어 “빌라 소유자들을 중심으로 물건을 내놓는 매도인이 늘어난 건 사실”이라고 신중한 답변을 내놨다.

이미 조합설립인가가 완료된 재개발지역은 서울시의 뉴타운 출구전략이 오히려 호재라는 반응을 보인다. 동대문구 이문3구역과 성북구 장위4구역 등 조합설립인가가 마무리된 재개발지역의 조합은 내심 반사이익을 기대하는 모습을 보였다. 이문3구역 조합 관계자는 “이미 사업이 진행될 만큼 진행됐기 때문에 서울시의 뉴타운 정책에 큰 영향을 받지 않는다”며 “사업이 지지부진한 구역이 재개발 대상에서 제외되면 시장에서 더 큰 주목을 받을 수도 있다”라고 말했다. 장위4구역 조합 관계자 역시 “아무런 영향을 받지 않을 것”이라고 답했다.

반면 외부 투자자가 적거나 뉴타운을 반대하는 원주민이 많은 지역은 곧 사업장이 해제될 가능성이 커지고 있다. 특히 뉴타운과 관련해 주민들 간에 찬반 논란이 거센 창신·숭인 뉴타운은 연내 사업 해제도 점쳐지고 있다. 창신·숭인 뉴타운은 지역 내 다가구주택 비율이 높아 임대 수익을 누리는 집주인들의 반대가 심하다. 원주민을 중심으로 대규모 아파트가 아닌 소형 주택 중심의 재개발을 원하는 목소리가 높은 영등포뉴타운도 재개발 진행이 불투명하다.

재개발 해제가 지역 이익에 도움이 될 것으로 보는 구역도 있었다. 현재 추진위원회 단계인 서울 노원구 상계3구역 추진위 관계자는 “어차피 사업성이 보장되지 않아 뉴타운을 반대하는 주민이 많은 만큼 주민 의견을 수렴해 재개발 방향을 정하겠다”고 말했다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “앞으로 뉴타운 해제 지역과 추진 지역의 집값이 양극화될 것으로 전망된다”라며 “추진 지역의 가격이 상승하고 해제 지역의 가격이 조정되는 상황에서 서울시가 지역 간 갈등을 어떻게 조정할 것인지가 관건”이라고 분석했다.

송충현 기자 balgun@donga.com