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이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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취재분야

2025-11-05~2025-12-05
산업50%
부동산20%
경제일반10%
사회일반4%
건설4%
사고4%
교통2%
국제경제2%
지방뉴스2%
국회2%

  • 호텔급 크루즈선 2척, APEC 숙소로 영일만에 뜬다

    ‘바다 위 호텔’이라 불리는 크루즈선이 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의 참석자를 대상으로 포항 영일만항에서 운영된다. 27일 해양수산부에 따르면 대한상공회의소가 임차한 1100실 규모 크루즈선 2척은 APEC 정상회의 부대 행사인 최고경영자회의(CEO 써밋) 참석자 1000여 명에게 숙소로 제공된다. 운영 기간은 28일부터 다음달 1일까지다.크루즈선 중 하나인 ‘이스턴 비너스’호는 일본인 숙박용으로 쓰인다. 길이 183m, 2만6594톤(t)급이며 250실 규모다. 다른 크루즈선인 ‘피아노 랜드’호는 길이 261m, 6만9840t급, 850실 규모로 중국인 숙박용으로 사용한다. 두 선박 모두 5성급 호텔 수준인 것으로 알려졌다.정부는 관계 부처 합동으로 ‘대테러안전상황실’을 설치해 비상 상황에 대응할 계획이다. 해수부는 부두 내 경관 조성, 안전시설 설치 현황 등을 점검할 예정이다. 크루즈선이 접안하는 항만시설 사용료도 일부 감면하기로 했다. 해수부 측은 “이번 행사가 역내 경제협력을 공고히 하는데 기여할 수 있도록 준비에 최선을 다하겠다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-27
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  • 이상경 국토 1차관 사의… 고가 아파트 갭투자 논란

    33억 원이 넘는 아파트를 전세를 끼고 매입(갭투자)해 논란을 일으킨 이상경 국토교통부 1차관(사진)이 사의를 표명했다. 국토교통부는 24일 기자단 공지를 통해 이 차관이 사의를 표명했다고 밝혔다. 19일 이 차관이 유튜브 채널에 출연해 “돈이 쌓이면 그때 가서 (집을)사면 된다”고 발언한 지 5일 만이다. 이 차관은 지난해 7월 경기 성남시 백현동 ‘판교푸르지오그랑블’ 전용면적 117㎡를 33억5000만 원에 매수했는데 이 과정에서 기존 집주인을 세입자로 들였다. 전형적인 ‘갭투자’다. 하지만 10·15 부동산 대책 이후 서울과 경기 남부 12개 지역에서 갭투자가 전면 금지되면서 국토부 주택정책 책임자로서 부적절했다는 비판이 제기됐다. 논란이 커지자 이 차관은 23일 유튜브를 통해 사과했으나 “배우자가 실거주 목적으로 산 것”이라고 변명해 책임을 회피한다는 지적까지 나왔다. 정책 당국자로서 실언(失言)을 했다는 비판도 나왔다. 이 차관은 유튜브에 출연해 10·15 대책으로 대출 규제가 과한 것 아니냐는 질문에 “지금 (집을) 사려고 하니까 그런 스트레스를 받는 것이다. 기회는 돌아오게 되어 있으니 너무 실망할 필요는 없지 않나 생각한다”고 했다. 대통령실은 이 차관의 사의 표명을 수용한다는 방침이다. 대통령실 관계자는 “이 차관 본인이 사퇴했기 때문에 주말 사이 수용할 방침”이라고 말했다. 이 차관의 사퇴는 내년 지방선거를 앞두고 여론 악화를 우려해 사실상 경질한 것이 아니냐는 해석이 나온다.이축복 기자 bless@donga.com박훈상 기자 tigermask@donga.com}

    • 2025-10-25
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  • 15억 집 10억에 가족간 거래, 취득세 3300만원 → 9500만원

    《가족간 부동산 ‘헐값 거래’땐… 증여로 간주, 취득세 최대 12%내년부터 부동산 조정대상지역에서 가족끼리 부동산을 시세보다 낮은 ‘헐값’에 사고팔면 거래액의 최대 12%를 취득세로 내야 한다. 정부의 10·15 부동산 대책으로 16일부터 서울 전역과 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 묶인 가운데 행정안전부는 이날 배우자 또는 직계존속(부모)·비속(자녀) 등 가족 간 저가 매매를 ‘증여’로 본다는 지방세법 개정안을 국회에 제출했다. 개정안은 내년 1월 1일부터 시행될 예정이다.》정부가 가족 간 부동산 ‘헐값 거래’를 증여로 보고 취득세 12%를 부과하는 법 개정을 추진한다. 부모가 자녀에게 집을 싸게 파는 걸 편법 증여나 조세회피로 보고 막겠다는 것이다. 무주택자 기준 취득세율은 기존 1∼3%에서 개정 이후 12%로 최대 4배로 오르게 된다.부동산 규제 지역인 조정대상지역만 해당되며, 다른 지역은 현행 세율이 유지된다. 정부는 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 전 자치구와 과천, 광명, 성남 분당, 수원 영통, 용인 수지, 하남 등 경기 12개 지역을 조정대상지역으로 지정했다.● 15억 원 주택, 세 부담 최대 3억8700만 원까지그동안 가족끼리 부동산 저가 거래를 해도 은행 계좌이체 기록 등 실제 돈을 주고받은 사실이 확인되면, 유상 거래로 인정돼 거래가에 따라 취득세를 1∼3% 수준만 내는 경우가 많았다. 가족 간 부동산 거래에서 세 부담을 크게 낮출 수 있었던 이유다.문제는 이를 악용해 시세보다 현저히 낮은 가격으로 부동산 거래를 하고 낮은 세율을 적용받는 사례들이었다. 예를 들어 조정대상지역 내 2주택자인 부모가 시가 15억 원 주택(취득가 10억 원)을 성인 자녀에게 10억 원에 유상 매매할 경우, 현재는 자녀가 실제 거래가액인 10억 원에 취득세율 3.3%(지방교육세 포함)를 적용해 약 3300만 원만 내면 된다.하지만 앞으로 법이 개정되면 세금이 늘어난다. 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀에 따르면 당국이 시가보다 5억 원 낮게 거래된 부분을 증여로 볼 때 자녀는 5억 원에 취득세율 12.4%(지방교육세 포함)를 적용한 약 6200만 원을 추가 부담한다. 총 9500만 원을 내야 하는 것이다.이와 달리 당국이 거래 전체를 증여로 판단할 가능성도 있다. 이 경우엔 시가 15억 원에 취득세 12.4%가 붙어 최대 1억8600만 원까지 부가될 수 있다. 여기에 더해 자녀는 증여세 약 7700만 원, 부모는 양도세 1억2400만 원을 부담하게 된다. 결과적으로 부모와 자녀의 세 부담을 합하면 2억3400만∼3억8700만 원으로 증가할 수 있다.부동산 업계에서는 법안 취지에 공감하지만 세부 사항은 논란이 될 것이란 지적이 나온다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “지방세로 분류되는 취득세는 거래 당사자가 신고한 가격을 우선적으로 인정한다. 법리상 검토가 필요하다”고 했다. 안성용 NH농협은행 WM사업부 부동산전문위원은 “저가 매매 기준을 무엇으로 할 것이냐를 두고 논란이 있을 것”이라고 말했다.● 대환대출 LTV, 40%에서 원상복구정부는 10·15 부동산 대책에 포함됐던 ‘주택담보대출(주담대) 갈아타기’ 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 취소하기로 했다. 10·15 부동산 대책으로 인해 서민과 실수요자의 대출 이자 경감 취지로 활용된 대환대출이 막혀 민심이 들끓자 이를 수습하기 위한 조치로 풀이된다.금융위원회는 10·15 부동산 대책에 따라 LTV 규제 대상에 포함된 서울 및 수도권 등 규제지역 1주택자의 대환대출을 27일부터 허용한다. 10·15 부동산 대책의 예외 상품으로 취급하도록 각 은행에 지침을 전달하기로 했다.당초 정부는 10·15 부동산 대책에 따라 대환대출도 서울과 경기 12개 지역 등 규제지역이라면 LTV를 기존 70%에서 40%로 낮추는 규제 대상에 포함하기로 했다. 대환대출은 새로운 금융회사에서 취급하는 신규 대출로 분류되기 때문이다. 이 때문에 차주가 LTV 70% 한도를 모두 채워 주담대를 받았을 경우 대출을 갈아타면 새 규제를 적용받아 30%만큼 원금을 한 번에 상환해야 했다.이 사실이 알려지면서 실수요자 사이에선 불만이 터져나왔다. 대환대출은 이자 부담을 낮추기 위해 설계된 제도이지만, 10·15 부동산 대책으로 인해 오히려 기존 대출의 상환 부담을 높였기 때문이다. 금리 인상까지 겹치며 ‘대환대출 무용론’도 확산됐다.이에 금융위는 주담대 대환대출에 대해서는 최초 취급 시점의 LTV 기준을 적용하기로 한 것이다. 금융당국 관계자는 “대환대출은 새 주택 구입에 활용될 수 없다는 점, 차주의 상환 부담이 완화되는 점 등을 고려해 예외를 인정하기로 했다”고 밝혔다.한편 한국갤럽이 21∼23일 실시한 여론조사에 따르면 10·15 대책에 대해선 적절치 않다는 의견이 42%로 적절하다(37%)보다 많았다.송진호 기자 jino@donga.com신무경 기자 yes@donga.com전주영 기자 aimhigh@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-25
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  • APEC 기간 경주 행사장·김해공항 드론 못 띄운다

    27일부터 경주 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의가 열리는 경주 행사장과 김해국제공항에서 무인비행기(드론)를 띄울 수 없게 된다.국토교통부는 경주 APEC 주요 행사장과 정상 입출국 통로인 김해국제공항을 비행금지구역으로 설정한다고 24일 밝혔다. 기간은 27일부터 다음달 2일까지다.비행금지구역에서는 드론, 초경량비행장치 등 모든 항공기 운항이 금지된다. 다만 정기 여객항공편과 응급구조, 재난재해 지원, 군·경 작전 임무를 수행하는 비상임무 항공기는 예외적으로 운항이 허용된다.비행금지구역에서 드론을 조종하다 적발되면 최대 300만원의 과태료 처분을 받을 수 있다. 구체적인 비행 가능지역은 항공정보통합관리(http://aim.koca.go.kr)에서 확인할 수 있다.안전관리도 강화한다. 국정원, 국방부, 경호처, 경찰청 등 관계기관 합동으로 드론 탐지 및 전파차단 장비를 운용한다. 비인가 항공기가 정상회의 행사장 상공을 운항할 수 없도록 실시간 통제할 계획이다.국토부 측은 “APEC 정상회의에 참석하는 각국 정상 및 대표단의 안전을 확보하고, 불법드론 등 비인가 항공기 운항에 따른 예상치 못한 위협을 사전에 차단하기 위한 안전강화 대책의 일환”이라며 “국민 여러분의 적극적인 협조를 당부드린다”고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-24
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  • ‘땅투기’ 대책이던 토허제, 집값도 잡을까[부동산 빨간펜]

    10·15 부동산 대책 발표 이후 토지거래허가제에 대한 관심이 높아졌습니다. 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 아파트에서 전세보증금을 끼고 집을 사는 행위가 원천 차단됐기 때문입니다. ‘지나친 재산권 침해’란 지적과 ‘주택 가격 안정을 위한 불가피한 선택’이라는 반론이 나오고 있습니다. 이번 부동산 빨간펜의 주제는 ‘토지거래허가제’입니다. Q. 토지거래허가제는 무엇인가요? “토지거래허가제는 일정 규모 이상 토지 거래 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 토지 투기거래가 성행하거나 지가(地價) 급등이 우려되는 지역을 대상으로 지정합니다. 이번 지정으로 아파트 취득 직후 2년간 실거주 의무가 부여됐습니다. 토허제는 이름에서 알 수 있듯 1970년대 경부고속도로 개통, 신도시 조성 등 개발 과정에서 토지 투기를 막기 위해 도입됐습니다. 최초 지정은 1985년 대전 대덕연구단지 일대 29km²였죠. 하지만 2020년 6월 이후부터는 아파트 규제 수단으로 바뀌고 있습니다. 서울시가 허가 대상을 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 일대 14.4km² 아파트로 한정했기 때문입니다. 이번 10·15 대책도 아파트를 대상으로 했습니다. 이 과정에서 오피스텔, 단독·다가구·다세대주택, 상가 등은 허가 대상에서 제외됐습니다.” Q. 이번 토지거래허가제는 언제까지 시행되는 건가요? “내년 12월 말까지입니다. 집값 하락이나 시장 상황이 바뀐다면 기한 전 해제가 될 수 있지만 연장될 수도 있는 상황입니다.” Q. 내년 봄 서울 아파트를 매수하려고 하는데 세입자가 거주하는 매물밖에 없다고 합니다. 거래 허가를 받을 수 있을까요? “가능합니다. 다만 임대차 계약 종료 4개월 전부터 거래 허가를 받을 수 있습니다. 기존 집주인과 세입자 간 임대차 계약이 별도의 갱신 없이 종료된다는 것을 확인했다는 서류도 작성해야 합니다.” Q. 이미 주택을 보유하고 있는 사람도 아파트 거래 허가를 받을 수 있나요? “허가를 받으려면 기존에 보유한 주택을 6개월 내에 매매 또는 임대하겠다는 처리계획서를 제출해야 합니다. 새롭게 매수하려는 아파트가 있는 지역에 거주해야 할 사유도 구체적으로 소명해야 합니다. 2020년 아파트 토지거래허가 시행 초기에는 강남구 업무 담당자가 전용 84㎡에서 전용 114㎡로 이사하려는 사람에게 “30평도 큰데 왜 40평이 필요하냐”고 물은 사실이 알려져 소동이 벌어지기도 했습니다. 아파트 ‘핀셋 규제’ 시행 초기라 벌어진 ‘촌극’이었습니다. 서울시에 따르면 2020년부터 올해 3월까지 토지거래허가 신청 건수 1만2906건 중 불허는 76건(0.6%)에 그쳐 사실상 100% 허가되는 것으로 집계됐습니다. 허가를 받는 데는 통상 2주가 걸려 공무원 업무만 늘었다는 말도 나옵니다.” Q. 실거주 의무를 위반하면 어떻게 되나요? “지방자치단체가 위반 여부를 확인하면 실거주 이행 명령을 내린 후 3개월 유예기간을 줍니다. 이후에도 실거주하지 않으면 이행강제금이 부과되죠. 만약 방치하거나 다른 사람에게 임대하면 각각 취득가인 실제 거래가격의 10%, 7%를 이행강제금으로 내야 합니다. 하지만 서울에서 이행강제금이 부과된 사례는 2020년부터 올해 4월까지 6건에 그치는 것으로 집계됐습니다. 허가 대상이 잠실·삼성·대치·청담동과 재건축·재개발 추진지인 압·여·목·성(압구정·여의도·목·성수동), 신속통합기획 재개발·재건축 등으로 제한된 경우였습니다. 앞으로는 토허구역이 서울 전역으로 확대돼 실거주 이행 여부를 제대로 단속할 수 있겠냐는 의문도 제기됩니다.” Q. 토지거래허가제 지정 시 부동산 시장에 미칠 부작용은 없을까요? “한국개발연구원(KDI)이 2017년 1월부터 2022년 12월까지 KB 시세 15억 원 이상 실거래를 분석한 결과에 따르면 잠실·삼성·대치·청담동 토허구역 지정 이후 인근 5km 이내 지역의 주택 가격이 규제와 무관한 먼 거리에 있는 주택 대비 2.3% 더 상승한 것으로 나타났습니다. 토허구역 주택을 사려는 수요 중 일부가 대체성이 높은 인근의 토허구역이 아닌 지역으로 옮겨갔다는, 소위 ‘풍선효과’가 일어났다는 분석입니다. 정부는 풍선효과를 방지하고자 이번 토허구역을 서울 전역과 경기 남부 12개 지역으로 매우 넓게 지정했습니다. 가격 상승 에너지가 축적돼 이를 제어하기 위한 비상(非常)한 대책이 필요하다는 정책 당국자의 설명도 있습니다. 하지만 중랑구(0.44%), 도봉구(0.50%), 강북구(0.77%) 등 전년 말 대비 상승률이 0%대인 곳까지 토허구역으로 지정한 것은 과도한 규제라는 지적도 나옵니다. 22일 서울 25개 자치구 중 15개 구 구청장은 ‘지방자치 근간을 훼손하고 주민의 재산권을 침해하는 조치’라며 토허구역 지정 철회 요구 성명을 발표하기도 했습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-24
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  • ‘10·15 전후’ 서울 아파트값 주간 상승률 역대 최고

    서울 아파트 매매 가격이 일주일간 집계 기준으로 2012년 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역과 규제지역으로 지정되면서 ‘규제 전 사자’는 매수 심리가 폭발한 결과로 풀이된다. 23일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 값은 전주(13일 기준·0.54%) 대비 0.50% 올랐다. 지난주 상승률은 추석 연휴 기간을 포함한 2주간 누적 상승률로, 1주간 상승세로는 2012년 주간 통계 집계를 시작한 이래 가장 큰 폭으로 오른 것이다. 서울에서는 ‘한강벨트’ 지역에서 상승세가 강했다. 광진구(1.29%)가 가장 크게 올랐고 이어 성동구(1.25%), 강동구(1.12%) 순으로 올랐다. 양천구(0.96%)와 송파구(0.93%), 중구(0.93%), 마포구(0.92%) 등도 가파르게 올랐다. 경기에서는 재건축 기대감이 큰 성남시 분당구(1.53%→1.78%)와 신축 수요가 높은 과천시(1.16%→1.48%) 등에서 크게 올랐다. 앞으로는 규제 영향으로 거래가 급감하며 상승세가 한풀 꺾일 것으로 보인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토지거래허가구역 지정 당일인 20일부터 이날까지 서울 전체의 매매 거래량은 13건에 그쳤다. 15∼19일 1067건이 거래된 것과 대조적이다. 한편 이날 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 부동산원 주간 통계 존폐를 놓고 질의가 벌어졌다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “주간 동향 조사 자체를 폐지하는 것은 굉장히 부담스러운 부분”이라며 “조사하되 공표를 안 하는 방법, 격주 단위로 조사하는 방법, 대체 수단을 강구하는 방법 등 대안을 놓고 내부 검토 단계에 있다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-24
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  • ‘땅투기’ 대책이던 토허제, 집값도 잡을까 [부동산 빨간펜]

    10·15 부동산 대책 발표 후 토지거래허가제에 대한 관심이 높아졌습니다. 서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 아파트에서 전세보증금을 끼고 집을 사는 행위가 원천 차단됐기 때문입니다. ‘지나친 재산권 침해’라는 지적과 ‘주택 가격 안정을 위한 불가피한 선택’이라는 반론이 나오고 있습니다. 이번 부동산 빨간펜 주제는 ‘토지거래허가제’입니다.Q. 토지거래허가제가 무엇인가요?“토지거래허가제는 일정 규모 이상 토지거래 시 관할 시·군·구청장 허가를 받도록 하는 제도입니다. 토지 투기거래가 성행하거나 지가(地價) 급등이 우려되는 지역을 대상으로 지정합니다. 이번 지정으로 아파트 취득 직후 2년간 실거주 의무가 부여됐습니다.토허제는 이름에서 알 수 있듯 70년대 경부고속도로 개통, 신도시 조성 등 개발 과정에서 토지 투기를 막기 위해 도입됐습니다. 최초 지정은 1985년 대전 대덕연구단지 일대 29㎢였죠. 하지만 2020년 6월 이후부터는 아파트 규제 수단으로 바뀌고 있습니다. 서울시가 허가 대상을 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 일대 14.4㎢ 아파트로 한정했기 때문입니다. 이번 10·15 대책도 아파트를 대상으로 했습니다. 이 과정에서 오피스텔, 단독·다가구·다세대 주택, 상가 등은 허가 대상에서 제외됐습니다.”Q. 이번 토지거래허가제는 언제까지 시행되는 건가요?“내년 12월 말까지입니다. 집값 하락이나 시장 상황이 바뀐다면 기한 전 해제가 될 수 있지만 연장될 수도 있는 상황입니다.”Q. 내년 봄 서울 아파트를 매수하려고 하는데 세입자가 거주하는 매물밖에 없다고 합니다. 거래허가를 받을 수 있을까요?“가능합니다. 다만 임대차 계약 종료 4개월 전부터 거래 허가를 받을 수 있습니다. 기존 집주인과 세입자 간 임대차 계약이 별도 갱신 없이 종료된다는 것을 확인했다는 서류도 작성해야 합니다.”Q. 이미 주택을 보유하고 있는 사람도 아파트 거래 허가를 받을 수 있나요?“허가를 받으려면 기존에 보유한 주택을 6개월 내 매매 또는 임대하겠다는 처리계획서를 제출해야 합니다. 새롭게 매수하려는 아파트가 있는 지역에 거주해야 할 사유도 구체적으로 소명해야 합니다.2020년 아파트 토지거래허가 시행 초기에는 강남구 업무 담당자가 전용 84㎡에서 전용 114㎡으로 이사하려는 사람에게 ”30평도 큰데 왜 40평이 필요하냐“고 답한 사실이 알려져 소동이 벌어지기도 했습니다. 아파트 ‘핀셋 규제’ 시행 초기라 벌어진 ‘촌극’이었습니다.서울시에 따르면 2020년부터 올해 3월까지 토지거래허가 신청 건수 1만2906건 중 불허는 76건(0.6%)에 그쳐 사실상 100% 허가되는 것으로 집계됐습니다. 허가를 받는데 통상 2주가 걸려 공무원 업무만 늘었다는 말도 나옵니다.”Q. 실거주 의무를 위반하면 어떻게 되나요?“지자체가 위반 여부를 확인하면 실거주 이행 명령을 내린 후 3개월 유예기간을 줍니다. 이후에도 실거주하지 않으면 이행강제금이 부과되죠. 만약 방치하거나 다른 사람에게 임대하면 각각 취득가인 실제 거래가격의 10%, 7%를 이행강제금으로 내야합니다.하지만 서울에서 이행강제금이 부과된 사례는 2020년부터 올해 4월까지 6건에 그치는 것으로 집계됐습니다. 허가 대상이 잠실·삼성·대치·청담동과 재건축·재개발 추진지인 압·여·목·성(압구정·여의도·목·성수동), 신속통합기획 재개발·재건축 등으로 제한된 경우였습니다. 앞으로는 토허구역이 서울 전역으로 확대돼 실거주 이행 여부를 제대로 단속할 수 있겠냐는 의문도 제기됩니다.”Q. 토지거래허가제 지정 시 부동산 시장에 미칠 부작용은 없을까요?“한국개발연구원(KDI)이 2017년 1월부터 2022년 12월 KB 시세 15억 원 이상 실거래를 분석한 결과에 따르면 잠실·삼성·대치·청담동 토허구역 지정 이후 인근 5km 이내 지역 주택가격이 규제와 무관한 먼 거리에 있는 주택 대비 가격이 2.3% 더 상승한 것으로 나타났습니다. 토허구역 주택을 사려는 수요 중 일부가 대체성이 높은 바로 인근의 토허구역이 아닌 지역으로 옮겨갔다는, 소위 ‘풍선효과’가 일어났다는 분석입니다.정부는 풍선효과를 방지하고자 이번 토허구역을 서울 전역과 경기 남부 12개 지역으로 매우 넓게 지정했습니다. 가격 상승 에너지가 축적돼 이를 제어하기 위한 비상(非常)한 대책이 필요하다는 정책 당국자 설명도 있습니다.하지만 중랑구(0.44%), 도봉구(0.50%), 강북구(0.77%) 등 전년 말 대비 상승률이 0%대인 곳까지 토허구역으로 지정한 것은 과도한 규제라는 지적도 나옵니다. 22일 서울 25개 자치구 중 15구 구청장은 ‘지방자치 근간을 훼손하고 주민의 재산권을 침해하는 조치’라며 토허구역 지정 철회 요구 성명을 발표하기도 했습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-23
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  • HUG 임대보증 강화에… 청년안심주택 4700채 내년 탈락 우려

    내년 상반기(1∼6월) 서울시 임대주택 사업인 ‘청년안심주택’ 약 4700채에서 보증금 안전장치인 임대보증금보증(임대보증)이 막힐 가능성이 큰 것으로 나타났다. 임대보증 가입이 막히면 안심주택 사업이 취소되며 세입자인 청년들이 피해를 입을 수 있어 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 22일 서울시가 더불어민주당 정준호 의원실에 제출한 자료를 본보가 분석한 결과 내년 1∼6월 청년안심주택 22곳(6205채)이 임대보증을 갱신해야 하는 것으로 집계됐다. 올해 갱신 시기가 도래한 안심주택 중 76.9%가 탈락한 점을 감안하면 이 중 17곳(4679채)은 가입이 어려울 것으로 보인다. 첫 세입자를 받을 때는 보증에 가입했지만, 이를 갱신하지 못하는 사업자가 늘고 있는 것이다. 임대보증 가입은 사업자 의무사항이기 때문에 갱신이 안 되면 일정 유예기간을 둔 뒤 사업이 취소되고, 사업자는 그동안 받은 세제혜택 등을 모두 반환해야 한다. 이에 따라 자금 상황이 어려워진 사업자가 세입자들이 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 높다. 갱신이 어려워진 이유는 주택도시보증공사(HUG)가 올해 6월부터 미리 정한 5개 감정평가법인에서만 감정평가를 받도록 하고 이를 기준으로 임대보증을 갱신했기 때문이다. 그동안 감정평가 법인들이 주택 가격을 부풀려 전세사기 등을 유발했다는 지적이 계속되자 기준을 강화했다. 문제는 이런 기준 강화가 정상적인 사업자에까지 영향을 준다는 점이다. 서울시에 따르면 한 청년안심주택은 변경된 방식을 적용하자 올해 감정평가액이 521억7900만 원으로 전년(727억1100만 원) 대비 28% 줄어들었다. 임종윤 청년안심주택협회 부회장은 “감정평가 법인들이 지나치게 보수적으로 감정을 하고 있다”며 “정상적인 사업자들도 사업 취소를 당할 위기에 놓였다”고 했다. 임대보증이 없으면 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출된다. 최근 △잠실동 센트럴파크(134채) △사당동 코브(85채) △쌍문동 에드가쌍문(21채) △구의동 옥산그린타워(56채) 등 총 4곳, 296채에서 보증금 미반환 사고가 발생해 서울시가 시 예산 최대 150억 원을 투입해 해결해야 하는 상황이다. 문제가 제기되자 HUG는 시가를 참고해 감정평가를 하는 식으로 일부 기준을 변경하기로 했다. 하지만 내년 6월까지 한시적으로만 변경하기로 해 근본적 해결책이라고 보기는 어렵다. 주택건설협회 관계자는 “청년안심주택처럼 직접 임대주택을 짓는 법인 임대 사업자 사고율은 0%대로 개인 임대사업자에 비해 극히 낮다”며 “제도 개선이 필요하다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-23
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  • [단독]기준 강화에…내년 서울 ‘청년안심주택’ 4700채 임대보증 갱신 못받을수도

    내년 상반기(1~6월) 서울시 임대주택 사업인 ‘청년안심주택’ 약 4700채에서 보증금 안전장치인 임대보증금보증(임대보증)이 사라질 가능성이 큰 것으로 나타났다. 임대보증 가입이 막히면 안심주택 사업이 취소되며 세입자인 청년들이 피해를 입을 수 있어 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 청년안심주택은 청년, 신혼부부 주거안정 목적으로 시세 대비 15% 낮은 가격에 공급하는 임대주택이다. 10년 의무임대기간을 지켜야 하고, 세입자는 계약갱신요구권, 임대료 인상률 5% 상한 등을 보장받는다.22일 서울시가 더불어민주당 정준호 의원실에 제출한 자료를 본보가 분석한 결과 내년 상반기 청년안심주택 22곳(6205채)가 임대보증을 갱신해야 하는 것으로 집계됐다. 올해 갱신 시기가 도래한 안심주택 중 76.9%가 탈락한 점을 감안하면 이중 17곳(4679채)는 가입이 어려울 것으로 보인다. 첫 세입자를 받을 때는 보증에 가입했지만, 이를 갱신하지 못하는 사업자가 늘고 있는 것이다. 임대보증 가입은 사업자 의무사항이기 때문에 갱신이 안 되면 일정 유예기간을 둔 뒤 사업이 취소되고, 사업자는 그 동안 받은 세제혜택 등을 모두 반환해야 한다. 이에 따라 자금 상황 등이 악화된 사업자가 세입자들이 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 높다. 갱신이 어려워진 이유는 주택도시보증공사(HUG)가 올해 6월부터 미리 정한 5개 감정평가법인에서만 감정평가를 받도록 하고 이를 기준으로 임대보증을 갱신했기 때문이다. 그 동안 감정평가 법인들이 주택 가격을 부풀려 전세사기 등을 유발했다는 지적이 계속되자 기준을 강화했다.문제는 이런 기준 강화가 정상적인 사업자에까지 영향을 준다는 점이다. 서울시에 따르면 한 청년안심주택은 변경된 방식을 적용하자 올해 감정평가액이 521억7900만 원으로 전년(727억1100만 원) 대비 28% 줄어들었다. 임종윤 청년안심주택협회 부회장은 “감정평가 법인들이 지나치게 보수적으로 감정을 하고 있다”며 “정상적인 사업자들도 사업 취소를 당할 위기에 놓였다”고 했다.임대보증이 없으면 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출된다. 최근 △잠실동 센트럴파크(134채) △사당동 코브(85채) △쌍문동 에드가쌍문(21채) △구의동 옥산그린타워(56채) 등 총 4곳, 296채에서 보증금 미반환 사고가 발생하기도 했다. 최근 서울시는 보증금 반환 등을 위해 시 예산 최대 150억 원을 투입하기로 했다. 세입자 보호를 위해 임대보증 가입기준을 강화했는데, 오히려 이로 인해 세입자 피해가 발생하는 상황이 된 것이다.문제가 제기되자 HUG는 시가를 참고해 감정평가를 하는 식으로 일부 기준을 변경하기로 했다. 하지만 내년 6월까지 한시적으로만 변경하기로 해 근본적 해결책이라고 보기는 어렵다. 주택건설협회 관계자는 “청년안심주택처럼 직접 임대주택을 짓는 법인 임대 사업자 사고율은 0%대로 개인 임대사업자 대비 극히 낮다”며 “제도 개선이 필요하다”고 조언했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-22
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  • 공공재개발-재건축 도입 5년, 착공 실적은 ‘0’

    정부가 도심 주택 공급을 위해 공공 주도 공급을 강조하고 있지만 제도 도입 5년이 다 되도록 착공 실적은 한 건도 없는 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행에 참여하는 공공재개발·재건축은 전체 추진 구역의 절반 이상이 첫 단계인 후보지 지정 상태를 넘지 못하고 있다. 전문가들은 공공 주도 공급이 주민들에게 신뢰를 주지 못한 결과로 분석하고 있다. 정부는 9·7 공급 대책에서도 공공 주도 공급을 확대하기로 했다. 하지만 지난 5년간의 실패를 반면교사(反面敎師)로 삼지 않으면 똑같은 실패를 반복할 것이란 지적이 커지고 있다. ● 2곳 중 1곳은 여전히 후보지 단계2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 서울 성동구 금호23구역은 여전히 후보지 단계에 머무르고 있다. 948채의 공급 계획을 세웠지만 지난해 3월 주민의견조사 결과 사업 반대 비율이 30.3%로 후보지 해제 요청 요건(30%)을 넘었다. 이재국 금호23구역 민간재개발 추진위원은 “SH가 시행자로 선정되면 사업계획 등에서 주민대표회의와 의견이 맞지 않더라도 규정상 SH가 최종 결정을 내리게 된다”며 “주민이 재산권을 제대로 행사하지 못하게 되는 것”이라고 비판했다. 21일 국토교통부에 따르면 9월 말 기준 전국 공공재개발·재건축 사업 추진지는 45곳, 6만1931채다. 첫 단계인 후보지 선정을 끝낸 곳이 23곳(51.1%)으로 2곳 중 1곳꼴이었다. 이후 단계별로는 △정비구역 지정 1곳 △사업시행자 지정 8곳 △시공사 선정 9곳 △통합심의 3곳 △사업시행인가 1곳이었다. 사업시행 인가 이후 공사를 시작할 수 있는데, 실제로 착공한 곳은 한 곳도 없다. 공공재개발·재건축은 수도권 주택 공급 확대 방안으로 각각 2020년 5월과 8월 발표됐다. 용적률 상향, 분양가상한제 제외, 재건축 초과이익환수제 배제 등 인센티브가 많았다. 하지만 속도가 가장 빠른 신설1구역 공공재개발도 올해 3월에야 299채 규모의 사업시행인가를 받았다. 후속 절차를 고려하면 일러야 내년 말 착공이 가능할 것으로 보인다. 2021년 2월 도입된 공공 주도 도심복합사업도 현재까지 착공한 현장은 없다. 사업 후보지로 선정된 82곳 중 33곳(40.2%)이 철회하며 10곳 중 4곳은 없던 일이 됐다. ● ‘못 믿겠다’ 주민 불신 넘어야 국토부는 9·7 공급 대책과 후속 조치를 통해 공공 주도 공급 인센티브를 확대하고 있다. 도심 복합사업은 용적률을 1.4배까지, 공공재개발·재건축은 1.3배까지 확대한다. LH의 사업부 간 인력을 조정하는 등 관련 인력을 늘리기 위한 LH 조직 개편 논의도 진척되고 있는 것으로 전해졌다. 하지만 주민들은 여전히 자신들의 뜻에 맞지 않는 방식으로 개발되는 것 아니냐는 우려가 크다. 송교진 효창공원앞역 도심공공복합 비상대책위원장은 “지금까지 성공 실적이 하나도 없는데, 어떻게 전 재산을 믿고 맡길 수 있겠냐”고 지적했다. 다른 도심복합사업지 소유주는 “동의서를 냈다가 마음이 바뀌어 철회하려고 했지만 규정상 안 된다는 답변을 받았다”며 “공공기관이 벌써부터 주민 의견을 안 듣는 것이다”라고 했다. 전문가들은 LH 직접 시행이 성공하려면 주민들이 원하는 방식대로 사업이 진행될 거라는 신뢰를 줘야 한다고 조언했다. 한 정비업계 관계자는 “공공 주도 개발은 인센티브가 아무리 커도 정부 입김에 따라 사업이 좌지우지될 가능성이 크다는 반응이 많다”며 “이런 오해가 불식되지 않으면 LH 주도 공급도 공회전하게 될 것”이라고 평가했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-22
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  • LH 등 참여하는 공공재개발·재건축, 도입 5년째 착공 실적 ‘제로’

    정부가 도심 주택공급을 위해 공공 주도 공급을 강조하고 있지만 제도 도입 5년이 다 되도록 착공 실적은 한 건도 없는 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행에 참여하는 공공재개발·재건축은 전체 추진 구역의 절반 이상이 첫 단계인 후보지 지정 상태를 넘지 못하고 있다. 전문가들은 공공 주도 공급이 주민들에게 신뢰를 주지 못한 결과로 분석하고 있다. 정부는 9·7 공급 대책에서도 공공주도 공급을 확대하기로 했다. 하지만 지난 5년간의 실패를 반면교사(半面敎師)로 삼지 않으면 똑같은 실패를 반복할 것이라는 지적이 커지고 있다. ●2곳 중 1곳은 여전히 후보지 단계2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 서울 성동구 금호23구역은 여전히 후보지 단계에 머무르고 있다. 948채 공급 계획을 세웠지만 지난해 3월 주민의견조사 결과 사업반대 비율이 30.3%로 후보지 해제 요청 요건(30%)을 넘었다. 이재국 금호23구역 민간재개발 추진위원은 “주민대표회의와 시행사인 SH가 서로 의견이 맞지 않으면 규정상 SH가 결정을 내리도록 돼 있다”며“주민이 재산권을 제대로 행사하지 못하게 되는 것”이라고 비판했다.21일 국토교통부에 따르면 9월 말 기준 공공 재개발·재건축 사업 추진지는 45곳이다. 첫 단계인 후보지 선정을 끝낸 곳이 23곳(51.1%)으로 2곳 중 1곳 꼴이었다. 이후 단계별로는 △정비구역 지정 1곳 △사업시행자 지정 8곳 △시공자 선정 9곳 △통합심의 3곳 △사업시행인가 1곳이었다. 사업시행 인가 이후 공사를 시작할 수 있는데 실제 착공한 곳은 한 곳도 없다. 공공재개발·재건축은 수도권 주택 공급 확대 방안으로 각각 2020년 5월과 8월 발표됐다. 용적률 상향, 분양가 상한제 제외, 재건축 초과이익 환수제 배제 등 인센티브가 많았다. 하지만 속도가 가장 빠른 신설1구역 공공재개발도 올해 3월에야 299채 규모 사업시행인가를 받았다. 후속 절차를 고려하면 일러야 내년 말 착공이 가능할 것으로 보인다.2021년 2월 도입된 공공주도 도심복합사업도 현재까지 착공한 현장은 없다. 사업 후보지로 선정된 82곳 중 33곳(40.2%)이 철회하며 10곳 중 4곳은 없던 일이 됐다. ●‘못 믿겠다’ 주민 불신 넘어야국토부는 9·7 공급대책과 후속조치를 통해 공공주도 공급 인센티브를 확대하고 있다. 도심 복합사업은 용적률을 1.4배까지, 공공재개발·재건축은 1.3배까지 확대한다. LH의 사업부 간 인력을 조정하는 등 관련 인력을 늘리기 위한 LH 조직 개편 논의도 진척되고 있는 것으로 전해졌다.하지만 주민들은 여전히 자신들의 뜻에 맞지 않는 방식으로 개발되는 것 아니냐는 우려가 크다. 송교진 효창공원앞역 도심공공복합 비상대책위원장은 “지금까지 성공 실적이 하나도 없는데 어떻게 전 재산을 믿고 맡길 수 있겠냐”고 지적했다. 다른 도심복합사업지 소유주는 “동의서를 냈다가 마음이 바뀌어 철회하려고 했지만 규정상 안된다는 답변을 받았다”며 “공공기관이 벌써부터 주민 의견을 안 듣는 것이다”고 했다.전문가들은 LH 직접 시행이 성공하려면 주민들이 원하는 방식대로 사업이 진행될 거라는 신뢰를 줘야 한다고 조언했다. 한 정비업계 관계자는 “공공 주도 개발은 인센티브가 아무리 커도 정부 입김에 따라 사업이 좌지우지될 가능성이 크다는 반응이 많다”며 “이런 오해가 불식되지 않으면 LH 주도 공급도 공회전하게 될 것”이라고 평가했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-21
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  • 올해 3~8월 공동주택 하자 1위는 HJ중공업

    올해 3월에서 8월까지 하자 판정 건수가 가장 많은 건설사는 주택 브랜드 ‘해모로’를 운영하는 HJ중공업인 것으로 나타났다.국토교통부는 올해 3∼8월 운영된 하자심사분쟁조정위원회의 공동주택 하자 접수 및 처리 현황을 20일 공개했다. HJ중공업이 154건으로 하자 판정 건수가 가장 많았고 이어 △제일건설(135건) △순영종합건설(119건) △대우건설(82건) △혜우이엔씨(71건) 순이었다. 올해 시공능력평가 10위권 업체 중에는 현대건설(18건·19위)과 SK에코플랜트(17건·20위)가 상위 20개사에 포함됐다.하자 판정 건수를 하자가 있는 단지 내 전체 공급 가구 수로 나눈 ‘하자판정비율’을 기준으로 하면 두손종합건설(125.0%)이 가장 높았다. 8채 규모 단지에서 하자 판정이 10건 나왔다. 이어 다우에이엔씨(72.7%), 한양종합건설(71.7%), 순영종합건설(71.3%), 명도종합건설(66.7%) 순이었다.하자 유형별로는 기능 불량(15.1%)이 가장 많았고 △들뜸 및 탈락(13.6%) △균열(11.0%) △결로(9.8%) △누수(7.1%) △오염 및 변색(6.6%) 순으로 많았다. 국토부는 “정확한 정보 제공을 통해 수요자들이 올바른 선택을 할 수 있도록 지속적으로 하자 판정 결과 상위 건설사 명단을 공개할 것”이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-21
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  • ‘33억 아파트’ 보유 국토1차관 “집값 떨어지면 그때 사면 돼”

    이상경 국토교통부 1차관(사진)이 10·15 부동산 대책에 포함된 대출 규제가 과한 것 아니냐는 질문에 “돈이 쌓이면 그때 가서 (집을) 사면 된다”고 답변해 논란이 일고 있다. 이 차관은 최근 공개된 한 유튜브 채널에서 “현금과 대출한도를 딱 맞춰 놨는데 못 빌리게 돼 생기는 아쉬움은 분명히 있다”면서도 “지금 (집을) 사려고 하니까 그런 스트레스를 받는 것”이라고 했다. 이어 그는 “시장이 안정화돼 가격이 최소 그대로 있거나 낮아지고 돈이 계속 쌓이면 그때 가서 (집을) 사면 된다”고 했다. 규제로 ‘전세의 월세화’가 나타난다는 지적과 관련해서는 “(규제 때문이라고) 비판받을 정도가 아니라고 판단하고 있다”며 규제가 아닌 금리 하락 등에 따른 현상으로 설명했다. 이에 대해 국민의힘 조용술 대변인은 20일 논평에서 “국민에게 ‘돈을 모아 나중에 사라’는 식으로 말하는 건 사실상 조롱”이라며 “현금 부자에게만 유리한 구조를 방치하는 정부의 태도에 국민은 분노하고 있다”고 비판했다. 정부공직자윤리위원회에 따르면 이 차관은 배우자 명의로 경기 성남시 분당구 ‘판교푸르지오그랑블’(33억5000만 원) 아파트를 보유하고 있다.이축복 기자 bless@donga.com이지운 기자 easy@donga.com}

    • 2025-10-21
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  • 최근 6개월간 공동주택 하자, HJ중공업 최다…제일건설-순영종합건설 순

    올해 6개월간 하자 판정 건수가 가장 많은 건설사는 주택 브랜드 ‘해모로’를 운영하는 HJ중공업인 것으로 나타났다.국토교통부는 올해 3월부터 8월까지 운영한 하자심사분쟁조정위원회 공동주택 하자 접수 및 처리현황을 20일 공개했다. HJ중공업이 154건으로 하자 판정 건수가 가장 많았고 이어 △제일건설(135건) △순영종합건설(119건) △대우건설(82건) △혜우이엔씨(71건) 순이었다. 올해 시공능력평가 10위권 업체 중에는 현대건설(18건·19위)과 SK에코플랜트(17건·20위)가 상위 20개사에 포함됐다. 하자 판정 건수를 하자가 있는 단지 내 전체 공급 가구수로 나눈 ‘하자판정비율’을 기준으로 하면 두손종합건설(125.0%)이 가장 높았다. 8채 규모 단지에서 하자 판정이 10건 나왔기 때문이다. 이어 다우에이엔씨(72.7%), 한양종합건설(71.7%), 순영종합건설(71.3%), 명도종합건설(66.7%) 순이었다.하자 유형별로는 기능 불량(15.1%)이 가장 많았고 △들뜸 및 탈락(13.6%) △균열(11.0%) △결로(9.8%) △누수(7.1%) △오염 및 변색(6.6%) 순으로 많았다. 국토부는 “정확한 정보 제공을 통해 수요자들이 올바른 선택을 할 수 있도록 지속적으로 하자 판정 결과 상위 건설사 명단을 공개할 것”이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-20
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  • 토허구역 전세만료 4개월 미만때… 갱신 요구 없는 아파트 매매 가능

    20일부터 10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기 과천시, 성남시 분당구 등 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된다. 앞으로 토허구역에서 아파트를 매수하려면 취득 후 즉시 2년간 실거주해야 한다. 유례없는 규제인 만큼 집주인과 매수자, 세입자 모두 대책 발표 후 닷새가 지났지만 혼선을 겪고 있다. 이번 10·15 대책 중 헷갈리기 쉬운 내용을 질의응답(Q&A) 형식으로 정리했다. －토허구역 지정 전인 지난달 매수자와 서울 은평구 아파트 매매계약서를 썼다. 세입자의 전세 만기는 올해 12월 말인데 계약 이후 계약갱신요구권을 사용하겠다는 연락을 받았다. 새 집주인의 실거주를 이유로 세입자에게 퇴거 요청을 할 수 있나.“토허구역 지정 전에 계약을 체결했다면 가능하다. 대법원 판례에 따르면 세입자가 갱신요구권 행사 기간 내에 갱신을 요구하더라도 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다. 단, 갱신요구권 행사 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 이내에 소유권 등기 이전까지 마쳐야 한다.” －서울 노원구 아파트를 전세로 내주고 있다. 내년 3월 초가 전세 계약 만기인데, 세입자가 계약갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상황이다. 집을 팔 수 있나.“토허구역으로 지정됐기 때문에 세입자가 갱신요구권을 사용하면 매도하기 어렵다. 토허구역에서는 세입자가 있는 아파트의 거래허가를 받으려면 자치구에 임대차계약종료확인서를 제출해야 한다. 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 임대차 계약 종료 4개월 전인 11월 초에 매수자와 합의해 토지거래허가신청서를 제출하면 된다. 다만, 집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 뒤 세입자를 퇴거시키고 이후 실제 거주한 뒤 매도할 수는 있다.”－생애최초로 서울 아파트를 매수하려는데 이번 규제지역 지정으로 대출 한도가 줄어드나.“생애최초 주택구입자는 주택담보인정비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 생애최초 주택구입자가 아닌 사람들보다 혜택을 받는다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용돼 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 늘어 대출 최대 한도는 줄어들 것으로 보인다. 시세 25억 원 초과 주택은 2억 원 등 주택담보대출 최대 한도 규제도 동일하게 적용받는다.” －내년 7월 전세 만기를 앞둔 세입자다. 전세 만기 시점에 서울에서 7억 원 아파트를 전세 끼고 매수하고, 11월쯤 매수한 집에 입주가 가능한가. 또 이미 전세대출을 받았는데 아파트를 매수하면 바로 전세대출이 회수되나.“세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 계약 종료 4개월 전부터 세입자가 있는 집도 매수할 수 있다. 전세대출은 원칙적으로 아파트 소유권 이전 등기완료일에 회수된다. 하지만 기존에 받았던 전세대출 만기와 취득하려는 집의 세입자 전월세 계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지는 전세대출 회수를 유예한다. 사례자의 경우 내년 7월까지만 전세대출을 이용할 수 있다.” －신규 규제지역 지정으로 정책성 대출인 보금자리론 한도도 줄어드나.“일부 줄어든다. LTV는 아파트가 70%에서 60%로, 비아파트는 65%에서 55%로 줄어든다. 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 줄어든다. 단, 생애최초이거나 연소득 7000만 원 이하(부부 합산), 주택가격 6억 원 이하 무주택자이면 LTV와 DTI 모두 기존 기준을 적용받는다. 다른 정책성 대출인 디딤돌대출은 한도 변화가 없다.”이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-20
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  • 세입자 갱신요구권 안 쓰면 계약종료 4개월전 매수-매도 가능

    20일부터 10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기 과천시, 성남시 분당구 등 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된다. 앞으로 토허구역에서 아파트를 매수하려면 취득 후 즉시 2년간 실거주해야 한다. 유례없는 규제인 만큼 집주인과 매수자, 세입자 모두 대책 발표 후 닷새가 지났지만 혼선을 겪고 있다. 이번 10·15 대책의 내용을 질의응답(Q&A) 형식으로 정리했다.Q. 토허구역 지정 전인 지난달 매수자와 서울 은평구 아파트 매매계약서를 썼다. 세입자의 전세 만기는 올해 12월 말인데 계약 이후 계약갱신요구권을 사용하겠다는 연락을 받았다. 새 집주인의 실거주를 이유로 세입자에게 퇴거 요청을 할 수 있나.“토허구역 지정 전에 계약을 체결했다면 가능하다. 대법원 판례에 따르면 세입자가 갱신요구권 행사 기간 내에 갱신을 요구하더라도 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다. 단, 갱신요구권 행사 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 이내에 소유권 등기 이전까지 마쳐야 한다.”Q. 서울 노원구 아파트를 전세로 내주고 있다. 내년 3월 초가 전세 계약 만기인데, 세입자가 계약갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상황이다. 집을 팔 수 있나.“토허구역으로 지정됐기 때문에 세입자가 갱신요구권을 사용하면 매도하기 어렵다. 토허구역에서는 세입자가 있는 아파트의 거래허가를 받으려면 자치구에 임대차계약종료확인서를 제출해야 한다. 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 임대차 계약 종료 4개월 전인 11월 초에 매수자와 합의해 토지거래허가신청서를 제출하면 된다. 다만, 집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 뒤 세입자를 퇴거시키고 이후 실제 거주한 뒤 매도할 수는 있다.Q. 생애최초로 서울 아파트를 매수하려는데 이번 규제지역 지정으로 대출 한도가 줄어드나.“생애최초 주택구입자는 주택담보인정비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 생애최초 주택구입자가 아닌 사람들보다 혜택을 받는다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용돼 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 늘어 대출 최대 한도는 줄어들 것으로 보인다. 시세 25억원 초과 주택은 2억원 등 주택담보대출 최대 한도 규제도 동일하게 적용받는다.”Q. 내년 7월 전세 만기를 앞둔 세입자다. 전세 만기 시점에 서울에서 7억 원 아파트를 전세 끼고 매수하고, 11월쯤 매수한 집에 입주가 가능한가. 또 이미 전세대출을 받았는데 아파트를 매수하면 바로 전세대출이 회수되나.“세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 계약 종료 4개월 전부터 세입자가 있는 집도 매수할 수 있다. 전세대출은 원칙적으로 아파트 소유권 이전 등기완료일에 회수된다. 하지만 기존에 받았던 전세대출 만기와 취득하려는 집의 세입자 전월세 계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지는 전세대출 회수를 유예한다. 사례자의 경우 내년 7월까지만 전세대출을 이용할 수 있다.”Q. 신규 규제지역 지정으로 정책성 대출인 보금자리론 한도도 줄어드나.“일부 줄어든다. LTV는 아파트가 70%에서 60%로, 비아파트는 65%에서 55%로 줄어든다. 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 줄어든다. 단, 생애최초이거나 연소득 7000만 원 이하(부부 합산), 주택가격 6억 원 이하 무주택자이면 LTV와 DTI 모두 기존 기준을 적용받는다. 다른 정책성 대출인 디딤돌대출은 한도 변화가 없다.”이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-19
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  • ‘마포 20억’ 주담대 4억으로 줄고… 1주택자 전세대출 한도 축소

    서울이든 지방이든 지역과 관계없이 주택 1채를 갖고 있다면 29일부턴 서울 등 수도권 규제지역에 전세로 들어가기 위한 전세대출 한도가 줄어든다. 16일부턴 서울 등 수도권 규제지역에서 10억 원짜리 주택을 사려고 할 경우 현금 6억 원이 필요하다. 다만 ‘생애 최초 주택 구입자’는 서울 등 수도권 규제지역에서 집을 사도 주택담보인정비율(LTV) 70%가 유지된다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책을 문답(Q&A) 형태로 소개한다. ―연소득 1억 원이다. 서울 강북의 12억 원짜리 아파트를 매수하려면 대출이 얼마나 가능한가. “생애 최초 주택 구매자라면 다른 대출이 없을 경우 주택담보대출은 6억 원까지 가능하다. 생애 최초라 LTV는 70%가 적용되지만 15억 원 이하 주택은 최대 대출 한도가 6억 원이다. 이번 규제로 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄지만 생애 최초는 모두 6억원까지 가능하다. 만약 생애 최초가 아닌 무주택자는 15억 원 미만 아파트를 매수하려 한다 해도 LTV 40%가 적용돼 6억 원까지 받을 수 없다. 12억 원 아파트는 최대 4억8000만 원, 10억 원 아파트는 4억 원으로 준다.” ―1주택자이지만 아이 학교 문제로 서울 강남권 학군지에 전세로 가려 한다. 전세대출이 얼마나 줄어드나. “현행 규제가 유지되는 28일까지는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대출 한도를 다 채웠어도 서울 등 수도권 전세대출을 최대 2억 원 받을 수 있다. 하지만 29일부턴 DSR을 40%까지 채운 ‘영끌자’라면 전세대출 자체가 불가능하다. 이번 규제는 1주택자 임차인의 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영된다. 연 소득이 1억 원인데 이미 DSR이 35%(연 원리금 상환액이 3500만 원이라는 뜻)라면 28일까지는 2억 원까지 전세대출이 가능하다. 29일부턴 금리 4%를 가정했을 때 대출 한도가 1억2500만 원으로 7500만 원 줄어든다. 지방 1주택자가 서울에 전세를 구할 때에도 마찬가지다.” ―서울에 재건축이 진행 중인 아파트를 갖고 있다. 이주비 대출 규제를 받나. “이주비 대출은 재건축·재개발 사업 영향 등을 감안해 이번 규제 대상이 아니다. 현행과 동일하게 대출 한도가 6억 원이다. 중도금 대출은 6·27 대책 당시 6억 원 대출 한도 규제를 적용하지 않았고 이번 규제에서도 제외됐다.” ―15일에 서울 마포구 아파트 매수 계약을 했는데, 대출은 아직 못 받았다. “시행일 전일인 15일까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정이 적용된다. 토지거래허가제는 서울 강남3구와 용산구 등 적용 지역을 제외한 마포 등에선 20일부터 시행돼 19일까진 적용받지 않아 당장 실거주 의무는 없다. 다만 주담대를 받는다면 6·27 규제에 따라 6개월 이내에 실거주해야 한다.” ―토지거래허가구역으로 이번에 묶인 경기 과천 아파트를 계약하려고 한다. 세입자의 계약 기간이 내년 4월까지인데, 이후에 세입자를 내보내고 입주하겠다고 신고하면 매매가 가능한가. “올해 12월부터는 매매 계약이 가능할 것으로 보인다. 매수하려는 아파트에 거주하는 세입자의 퇴거일이 임박했을 때에만 예외적으로 매수 허가를 받을 수 있기 때문이다. 구체적으로는 허가일로부터 최장 4개월 안에 잔금을 납부해 소유권을 이전받고 실거주하겠다고 소명해야 한다. 세입자로부터 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되지 않는다는 것을 확인한 증빙자료도 첨부해야 한다.” ―서울 성북구의 재개발 예정 지역 빌라를 보유하고 있다. 아직 조합 설립 전인데, 매도하면 조합원 지위 양도가 가능한가. “가능하다. 투기과열지구라도 재개발 구역에서 ‘관리처분인가’ 전까지 조합원 지위를 양도할 수 있다. 조합을 설립했거나 사업시행계획인가를 받았더라도 조합원 지위를 양도할 수 있다는 의미다. 재건축 구역에선 조합설립인가 전까지만 조합원 지위를 넘길 수 있다. 만약 조합원 지위 양도가 불가능해진 재건축·재개발 구역 주택이라면 매매 거래는 가능해도 매수자는 조합원 지위를 취득할 수 없다. 이 경우 일부 예외를 제외하고 현금 청산 대상이 된다.”―앞으로 서울 민간 아파트 분양을 받으려고 한다. 달라지는 점이 있나. “규제지역으로 지정되면 청약 때 가점제로 당첨자를 선정하는 비중이 높아진다. 예를 들어 비규제지역의 경우 전용면적 85m² 이상은 100% 추첨제로 선정하지만, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 80%를 가점제로 선정하도록 규정하고 있다. 가점이 높을수록 유리해지는 셈이다. 분양가 상한제는 그대로 서울 강남, 서초, 송파, 용산구에 대해서만 적용된다. 따라서 향후 분양을 받더라도 실거주 의무는 생기지 않는다. 다만, 규제지역에서 주택을 매매하면 수도권에 3년 전매 제한이 생기기 때문에 분양받은 아파트도 계약일로부터 3년간은 매매할 수 없다.”전주영 기자 aimhigh@donga.com강우석 기자 wskang@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2025-10-16
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  • 풍선효과 막으려 경기 남부까지 ‘3중 규제’… 세제 강화도 예고

    15일 정부가 서울 전체와 경기 남부 12개 지역을 토지거래허가구역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 ‘3중 규제지역’으로 지정한 것은 서울의 집값 상승이 심상치 않다는 판단 때문으로 보인다. 특히 서울 외 지역까지 광범위하게 규제하며 ‘풍선효과’를 반드시 막겠다는 의지도 담았다. 대출규제로 주택 거래를 사실상 막아두고, 시장 움직임을 보며 세제 강화나 추가 규제지역 지정에 나설 수 있다는 관측이 나온다.● “풍선효과에 따라 토허제 추가 지정도 가능”국토교통부 관계자는 이날 “서울의 경우 일부 지역을 제외하고 토지거래허가구역을 지정하면 제외된 지역으로 집값 상승이 확산할 것이 뻔하다”며 “결국 서울 전체를 다 지정할 수밖에 없었다”고 설명했다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책에도 집값 상승세가 ‘비(非)강남 한강벨트’를 중심으로 점점 확산하는 조짐을 보이자 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 등을 전면 차단해 선제 대응하겠다는 취지다. 토지거래허가구역에서는 주택 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 이를 위반할 경우 이행강제금을 부과하거나 토지거래 허가 자체가 취소될 수 있다. 아파트 외에도 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 대상이다. 서울 용산구 ‘한남더힐’처럼 아파트 단지 내 연립주택이 제외되는 경우를 막기 위한 조치다. 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV)은 무주택자 대상 70%에서 40%로 줄어들었다. 또 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 이내에 반드시 전입해야 한다. 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 강화됐다. 유주택자는 LTV 0%로 주담대를 받을 수 없다. 다주택자의 경우 취득세는 물론이고 양도소득세도 중과되고, 장기보유특별공제에서도 배제된다. 다만 내년 5월까지 양도세 관련 조치는 유예된다. ● “‘거래절벽’ 불가피… 가격 하락은 미지수”이번 대책으로 6·27 대출규제 직후처럼 거래량 자체가 크게 줄어들며 ‘거래절벽’이 나타날 것으로 보인다. 1주택자가 대출을 받아 원하는 지역으로 ‘갈아타기’하는 것도 어려워진다. 전문가들은 단기적으로는 집값 상승세가 멈추는 효과가 있겠지만, 중장기적인 안정세가 나타날지는 공급대책 구체화 등에 달려 있다고 진단했다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “지역별로 구체적인 공급 계획을 발표해 매물이 늘어난다고 믿을 수 있어야 매수 심리가 안정될 것”이라고 전망했다. 김인만 김인만경제부동산연구소장은 “거래량은 줄어들겠지만 집주인들이 가격을 내릴 이유가 없기 때문에 하락세가 나타나기는 쉽지 않다”고 했다. 장기적으로 시장 불안을 키울 거라는 우려도 나온다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “현금 부자가 좋은 주택을 골라서 사는 환경이 만들어질 것”이라며 “오히려 ‘그래도 서울에 한 채를 가져야겠다’는 인식을 갖게 할 수 있다”고 지적했다. 김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 “전세대출 규제 강화 등으로 당장 이사를 해야 하는 전세 수요가 발이 묶이게 됐다”며 “전세 가격을 자극할 가능성이 높다”고 우려했다.● “세제 합리화 방안 검토” 시장 불안이 진정되지 않으면 세제 강화 등 추가 대책이 나올 가능성도 있다. 정부는 이번 대책에서 부동산 세제와 관련해 “보유세와 거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 합리화 방안을 검토하겠다”고 밝혔다. 이를 위해 연말까지 연구용역을 발주하고, 관계부처 태스크포스(TF)를 구성해 시장 영향과 과세 형평성 등을 고려해 종합적으로 구체적인 개편 방향과 시기, 순서 등을 검토할 계획이다. 당장은 보유세 강화 가능성을 예고하는 경고 메시지만 내놓고, 세제 대책을 ‘최후의 수단’으로 아껴두겠다는 의미로 해석된다. 김용범 대통령정책실장은 이날 한 유튜브 채널에서 “취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다”고 말했다. 또 “부동산 세제의 ‘정상화’”라며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 설명했다. 그간 서울의 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 부추긴다는 지적을 받아온 1주택자에 대한 세금 감면 혜택을 조정하거나, 거래세를 완화해 매물을 확대하는 방안도 논의 대상에 포함될 수 있다는 전망이 나온다.윤명진 기자 mjlight@donga.com이축복 기자 bless@donga.com세종=주애진 기자 jaj@donga.com}

    • 2025-10-16
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  • 추가 공급대책은 빠져… “연말까지 계획 발표”

    15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’에는 9·7공급대책과 별도의 새로운 주택 공급 방안은 담기지 않았다. 수요억제책 위주의 이번 대책을 놓고 “오히려 주택 공급 속도를 늦추고 시장을 왜곡한다”는 비판이 정치권을 중심으로 제기되는 이유다. 이날 국토교통부는 “노후 청사 등에 대해 구체적인 입지까지 제시할 수 있도록 9·7공급대책에 대한 추진 계획을 세워 연말까지 발표하겠다”고 밝혔다. 내년 수도권 공공택지 내에 분양할 주택 2만7000채 중 일부 단지는 이름과 구체적인 물량도 추진 계획에 담을 예정이다. 한국토지주택공사(LH) 직접시행의 구체적안 방안도 포함될 것으로 보인다. 다만 이번 대책으로 서울 전역 재건축·재개발 구역에서의 규제가 강화되면서 도심 민간 공급이 늦어지는 것 아니냐는 우려도 제기된다. 투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 제한되고 조합원당 주택 수를 1주택으로 제한하는 규제 등이 적용된다. 이날 서울시는 “실수요자 피해와 주택공급 차질 등 부작용을 우려해 신중한 접근을 요청했음에도 정부가 강행 발표했다”며 “토지거래허가구역은 한 번 묶이면 해제가 쉽지 않아 시민 반발이 불가피하다”고 했다. 시는 이번 조치가 재건축·재개발을 통한 주택공급 확대 계획에도 영향을 미칠 것으로 우려하고 있다. 시 관계자는 “정비사업 조합 대출이 제한되고 청약 규제가 강화되면 시장 전체가 위축될 수 있다”고 말했다. 국민의힘 장동혁 대표는 이날 기자간담회에서 “이번 부동산 대책도 집값을 잡는 정책이 아니라 집값을 망치는 정책이 될 것”이라고 비판했다. 박성훈 수석대변인도 논평에서 “또다시 강도 높은 수요 억제책을 들고나온 것은 결국 ‘문재인 시즌2’로 되돌아가겠다는 ‘부동산 계엄 선언’과 다름없다”고 목소리를 높였다. 여당인 더불어민주당 내에서도 정부의 ‘주택시장 안정화 대책’에 대한 비판의 목소리가 나왔다. 당 최고위원을 맡고 있는 이언주 의원은 “(규제) 지정 범위가 지나치게 광범위해 부동산 거래 전반의 위축을 초래할 수 있다”며 “강력한 공급대책이 반드시 병행돼야 하는데 이번 발표에서 빠진 점은 아쉽다”고 했다. 이축복 기자 bless@donga.com임재혁 기자 heok@donga.com김준일 기자 jikim@donga.com}

    • 2025-10-16
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  • 서울-분당-과천 갭투자 못한다

    서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역과 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 동시에 지정됐다. 앞선 두 차례 부동산 대책에도 ‘한강벨트’를 중심으로 집값 불안이 이어지자 대출이나 전세보증금을 끼고 집을 사는 행위를 차단하는 ‘초강수 규제’가 나온 것이다. 15일 정부는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 서울 25개 구와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시를 16일부터 규제지역으로 지정했다. 또 20일부터는 해당 지역의 아파트와 아파트가 단지 내에 포함된 연립·다세대주택 전체를 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 이번 조치로 서울 전체 약 156만8000가구, 경기 지역 약 74만2000가구 등 총 230만여 가구가 규제 대상이 됐다. 과거 문재인 정부에서 수도권 전역과 일부 광역시 등을 규제지역으로 지정한 적은 있었지만, 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 남부 지역에 걸쳐 광범위하게 지정한 것은 처음이다.토지거래허가구역으로 지정되면 실제 거주 목적으로만 집을 살 수 있다. 전세보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해지는 것이다. 15억 원 초과 주택의 주택담보대출(주담대)은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 낮추는 대출 규제도 더해졌다. 수도권 15억 원 이하 주택의 주담대 한도 6억 원은 그대로 유지되지만, 규제지역은 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용돼 15억 원 이하 주택이라도 대출한도가 6억 원보다 줄어든다. 전세자금대출도 규제 대상이 된다. 16일부터 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받으면 대출이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 전세대출을 받은 경우 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 매수가 제한된다. 세제와 관련해서는 향후 ‘보유세 및 거래세 조정’ 방침만 담겼다. 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 상향하고 거래세를 낮추는 방향이 거론된다. ‘똘똘한 한 채’ 수요를 차단하기 위한 방안도 담길 것으로 전망된다. 이날 김용범 대통령정책실장도 “보유세가 낮은 건 사실”, “세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말”이라며 세제 강화를 시사했다. 새로운 주택 공급 방안은 포함되지 않았다. 다만 정부는 앞서 발표한 9·7 공급 대책에서 제시했던 방안을 차질 없이 달성하겠다고 강조했다. 국토교통부 관계자는 “노후 청사, 국공유지 등 복합개발 세부 계획 및 주요 후보지를 연내에 발표할 예정”이라고 밝혔다.윤명진 기자 mjlight@donga.com이축복 기자 bless@donga.com세종=주애진 기자 jaj@donga.com}

    • 2025-10-16
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