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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-05-17~2024-06-16
부동산37%
교육14%
경제일반14%
산업10%
사회일반10%
금융3%
문화 일반3%
운수/교통3%
기업3%
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  • 지하철역 프리미엄 500m 이내?…1㎞로 확대해야 하는 이유는

    서울에서 지하철역 프리미엄이 반경 500m 이내보다는 1km 범위에서 더 크게 나타나는 것으로 드러났다. 역세권을 350~500m 이내로 제한해 관리하고 있는 정부의 도시계획 정책에 변화가 필요하다는 의미여서 정책에 반영될지 여부에 관심이 모아진다. 또 지하철 접근성이 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 프리미엄을 발생시키며, 지하철의 운행빈도가 많을수록 높은 프리미엄을 형성하고 있는 것으로 분석됐다. 이에 따라 정부가 부동산시장 안정을 위해 신도시 등을 조성하면서 수도권광역급행철도(GTX) 등을 제공하는 데 따른 프리미엄을 사전에 예측하고, 가격안정을 위한 적절한 정책 마련이 필요하다는 지적이 나왔다. 한국부동산원은 계간학술지 ‘부동산분석’ 최신호에 이런 내용이 담긴 논문 ‘서울시 지하철에 대한 가로망 접근성의 토지가격 효과 연구’를 게재했다. 논문은 서울시 지하철을 대상으로 지하철 운행빈도와 가로망 특성을 고려한 5개의 접근성 지표를 산출해 측정한 뒤, 주거용과 비주거용 토지가격에 미치는 영향 등을 분석했다. ● 역세권 범위, 500m에서 1km로 확대해야논문에서 사용된 5개 접근성 지표는 △지하철의 운행빈도(Reach) △지하철역까지의 근접성(Gravity) △도로의 직선 정도(Straightness) △일정한 반경 내 이동시 지나가는 빈도(Betweenness) △우회도로 개수(Redundancy Index) 등이다. 대상지역은 시청역과 청량리역, 용산역, 강남역, 영등포역, 월드컵경기장역 주변 일대이며, 공시지가와 지하철운행빈도, 부동산개발밀도, 토지이용혼합도, 인구 및 고용밀도 등이 분석 자료로 사용됐다. 그 결과, 5개 지표는 주거용과 상업·업무 등 비주거용 토지 모두에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 주거용보다는 비주거용 토지가격에 상대적으로 크게 긍정적인 영향을 주었다. 대중교통에 대한 접근성이 주는 편익을 주거보다는 상업이나 업무활동에서 더 크게 평가하고 있음을 보여주는 결과로 풀이된다. 지하철역 접근성의 영향력은 500m 이내 범위보다는 500m 초과~1km 이하 반경 범위에서 더 크게 작용했다. 지하철역에 근접할수록 소음이나 혼잡과 같은 부정적인 효과가 지하철역 접근성의 이익을 낮췄기 때문이다. 이는 또 정부가 그동안 사용하고 있는 역세권 범위(350~500m)보다 훨씬 넓은 범위가 지하철역 프리미엄을 얻고 있음을 보여주는 결과여서 눈길을 끈다. 논문을 작성한 김창덕 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수는 따라서 “역세권을 직선거리 500m로 보는 기준을 유연하게 적용할 필요가 있다”고 지적했다.● 지하철 운행빈도 많고 근접성 높을수록 프리미엄 크다 지표별 영향력을 비교한 결과에서는 지하철 운행빈도(Reach)가 가장 많은 영향력을 행사하는 것으로 나타났다. 지하철 운행횟수가 늘어나는 만큼 많은 유동인구를 확보할 수 있기 때문으로 풀이된다. 그 다음으로 지하철역까지의 근접성(Gravity)과 가로망의 직선도(Straightness)가 높을수록 이 유리한 조건으로 나타났다. 또 일정한 반경 내 이동시 경유빈도(Betweenness)가 많은 지점에 대한 선호도가 높았다. 다만 지하철역에 이르는 길이 많다는 조건(Redundancy Index)은 주거용 토지에는 중요한 이점이었지만, 비주거용 토지가격에는 상대적으로 불리하게 작용했다. 이밖에 부동산개발밀도가 높고, 토지이용혼합도가 낮은 지역의 토지가격이 높았다. 또 시청, 부도심, 도로, 지하철역, 버스정류장, 가로망, 상권에 멀어질수록 토지가격은 하락했다. 반면 학교와 가로망은 멀어질수록 토지가격이 높아졌다. 혼잡도가 영향을 미친 결과로 보여진다. 또 공원에 대한 접근성은 유의미한 결과를 보이지 않았다. 이와 함께 고용밀도가 높은 곳은 토지가격이 높았지만, 인구밀도가 높은 곳의 토지가격은 낮았다.강 교수는 “현재 논의되고 있는 GTX(수도권광역급행철도) 등 신도시 개발에 따른 대중교통망 확충은 인근 지역의 부동산 가격에 영향을 미칠 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “주택 가격 안정을 위한 신도시 개발을 위해 사전에 대중교통 서비스 제공에 따른 프리미엄을 예측하고, 가격안정을 위한 적절한 정책 마련이 필요하다”고 강조했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-19
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  • 코로나로 ‘집콕’ 추석…연휴 ‘슬기로운 아파트 생활’하려면

    추석 연휴가 시작되지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 귀성객은 줄고, 집에서 추석을 보내는 사람들은 크게 늘어날 것으로 예상된다. 실제로 동아일보와 잡코리아가 6~10일까지 직장인 대상 설문조사를 실시한 결과에서도 추석을 어떻게 보낼 것인가에 대해 응답자의 36.3%가 “동네를 벗어나지 않을 것”이라고 대답했다. 반면 “부모님 댁을 방문하겠다”는 응답자는 58.8%로, “코로나19 이전 명절에 부모님 댁을 방문하겠다”고 대답한 사람(78.8%)보다 20%포인트 줄었다. 이에 따라 아파트에 머무는 시간이 길어지는 만큼 층간 소음 등 이웃간 분쟁이나 아파트 관리원에 대한 갑질 논란 등이 발생할 가능성이 커졌다. 이를 우려해 환경부 등 정부 부처와 대한주택관리사협회 등 관련 기관들도 대책을 마련하고 적극적인 홍보에 나서고 있다. 이 가운데에는 이웃과 화목하게 지낼 수 있는 다양한 생활 예절과 행동 요령 등이 담겨 있어 참고할 만하다. 한마디로 ‘슬기로운 아파트 생활’을 위해 평소에도 알아둘 만한 것들이라는 뜻이다. 각 부처와 기관들이 내놓은 대책들을 종합 정리해본다.● 층간 소음 분쟁, 뛰거나 걷는 소리가 대부분 아파트에 머무는 시간이 늘어날 때 가장 신경 쓰이는 문제는 ‘층간 소음’이다. 하지만 몇 가지만 주의하면 이로 인한 문제를 크게 줄일 수 있다. 환경부에 따르면 2012~2020년까지 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터에 접수된 사례 6만61건 가운데 67.6%가 ‘뛰거나 걷는 소리’였다. 따라서 공동주택 실내에서 이동할 때는 의식적으로 발소리를 크게 내지 않게 주의해야 한다. 필요하다면 실내화를 착용하거나 실내매트를 까는 것도 좋다. 이밖에 망치질(4.3%), 가구를 끌거나 찍는 행위(3.7%), TV·청소기·세탁기 소리(2.8%), 문 여닫는 소리(2.0%), 악기 소리(1.5%) 등도 주의해야 한다. 늦은 밤이나 이른 아침에 세탁기나 청소기를 돌리는 일 등은 피하는 게 상책이다. 모든 소리가 층간소음 분쟁 대상이 아니라는 점도 잊어선 안 된다. 층간소음 이웃사이센터에 따르면 급배수 소음, 인테리어공사 소음, 동물소리, 코골이, 싸우는 소리, 보일러 소리, 냉장고 소리, 에어컨 실외기 소리 등은 층간소음 분쟁 대상에서 제외된다. 만약 층간소음이 발생해 분쟁이 생겼다면 직접 해결하려 애쓰지 말고, 관리사무소에 중재를 요청하거나, 국가소음정보센터 누리집에 온라인 상담을 신청하는 게 낫다. ● 경비원에 대한 갑질, 처벌받을 수 있다 아파트 경비원과 관리사무소장 등에게 배려하는 태도도 중요하다. 그들도 엄연한 직장인이자 누군가의 가장이거나 가족이기 때문이다. 또 경비원에 대한 갑질을 금지하는 법안이 현재 입법 중으로 이르면 10월 중 시행에 들어간다. 이에 따라 만약 아파트 입주민이 경비원에게 강제로 차량 대리주차나 택배 배달 등과 같은 허드렛일을 시켰다면 최대 1000만 원의 과태료가 부과되거나 형사고발 될 수 있다. 이번 조치는 아파트 입주민으로부터 지속적인 욕설과 폭행 등을 당하고 극단적인 선택을 한 경비원 사례가 재발하는 것을 막기 위해서 도입됐다. 근거 규정은 국토교통부가 올해 7월 입법 예고한 ‘공동주택관리법’ 시행령과 시행규칙 개정안이다. 이에 따르면 아파트 경비원이 고유의 경비 업무 외에 할 수 있는 일로 청소 등 환경관리(①)와 재활용품 분리배출 정리·단속(②), 위험·도난 발생 방지 목적을 전제로 하는 주차 관리(③)와 택배 물품 보관(④) 등 4가지이다. 반면 아파트 시설 수리 업무 보조나 각종 동의서 수령 등 관리사무소 일반 사무 보조는 원칙적으로 금지된다. 또 개인차량 이동 주차나 택배물품 세대 배달 등 입주민의 개별적인 요구에 따라 벌어지는 업무도 허용되지 않는다.● 아파트 실내 금연, 펫티켓 등도 챙겨야 아파트 실내에서는 절대로 금연해야 한다. 환경부 국립환경과학원에 따르면 아파트 화장실 등 실내공간에서 담배를 피웠을 때 오염물질(니코틴, 미세먼지 등)이 5분 안에 위·아래층으로 확산된다. 흡연이 간절하다면 반드시 실내가 아닌 아파트 관리사무소에서 지정한 단지 내 지정장소를 이용해야 한다. 반려동물을 키운다면 ‘펫티켓(펫+에티켓)’도 중요하다. 반려동물과 외출할 때엔 반드시 목줄(가슴 줄)을 채우고, 인식표를 착용시켜야 한다. 배변봉투와 휴지 등도 필수품이다. 맹견이라면 입마개도 반드시 채워야 한다. 올해 2월부터 맹견 소유자는 맹견 책임보험 가입이 의무화됐으며, 위반 시 300만 원 이하의 과태료를 물게 돼 있다. 주차선에 맞춰 차량을 주차하는 습관도 길러야 한다. 여러 칸의 주차구역에 걸쳐 주차해 다른 이들의 통행이나 주차를 방해하는 ‘민폐 주차’를 처벌하는 내용의 ‘공동주택관리법 일부 개정 법률안’과 ‘자동차관리법 일부 개정 법률안’이 각각 국회에 상정돼 있다. 또 주차장 진출입로 등에 차량을 무단으로 방치해서도 안 된다. 아파트 단지 내에 설치돼 있을 교통 표지판도 잘 봐야 한다. 그동안 아파트 단지 내 도로에서 ‘과속’으로 인한 교통사고가 빈발하면서 국토부가 올해 6월 ‘단지 내 도로 교통안전시설의 설치·관리기준’을 새로 정했기 때문이다. 이 기준에 따르면 단지 내 도로 진입 지점 또는 속도 감속이 필요한 지점 등에 20km/h 이하로 속도를 제한할 수 있도록 노면표지 또는 교통안전표지를 설치할 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-17
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  • 전국 집값 전세금 불장…지난해 연간상승률 넘어선 지역 속출

    ‘신도시 추가 지정-대출 조이기-오피스텔 등 비 아파트 규제 완화.’ 최근 정부가 집값 안정을 위해 쏟아낸 일련의 대책들이다. 하지만 이런 정부의 노력에도 집값과 전세금의 고공행진이 계속되고 있다. 매매가는 전국 거의 대부분의 지역에서 8월까지 상승률이 지난해 연간 상승률을 뛰어넘은 것으로 나타났다. 전세금도 지방을 중심으로 급등세가 이어지면서 8월까지 상승률이 지난해 연간 상승률의 턱밑 수준까지 올라섰다. 문제는 당분간 이런 추세가 계속될 수 있다는 전망이 나오고 있다는 점이다. 임대차 관련 규제 완화 등을 포함해 시장에서 요구하는 실효성 있는 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. ● 매매가, 7월에 이미 지난해 수준 넘었다한국부동산원의 ‘월간 전국주택가격동향 조사’에 따르면 올 들어 8월까지 전국 주택 매매가는 7.00% 올랐다. 지난해 연간 상승률(5.36%)을 훌쩍 넘어선 수치다. 아파트만 보면 격차는 더 커진다. 8월까지 10.19% 오르면서 지난해(7.57%)보다 2.62%포인트 이상 웃돌았다. 집값은 이미 7월에 대부분의 지역에서 지난해 연간 상승률을 추월했다. 전국(2021년 1~7월·5.98%＞2020년 1~12월·5.36%)을 시작으로 수도권(7.63%＞6.49%) 강원 제주 등 8개도(3.40%＞2.29%) 기타 지방(4.50%＞4.34%) 등이 모두 7월까지 상승률이 작년 연간 기록을 뛰어넘었다. 그런데 8월 조사에서 부산 대구 광주 대전 울산을 합친 5대 광역시마저도 7.11%를 기록하면서 지난해 기록(6.60%)을 추월하게 됐다.아파트도 마찬가지이다. 대부분의 지역에서 7월에 이미 지난해 수준을 넘어섰고, 8월 조사에서 5대 광역시마저 작년 연간 상승률(8.40%)을 크게 웃도는 9.15%를 기록했다. 다만 세부지역별로 보면 5대 광역시 가운데 대전(8.88%＜13.99%)과 울산(5.83%＜7.63%), 8개 도 지역 중에선 전남(2.24%＜2.42%)이 여전히 지난해 상승률을 밑돌았다. 작년 한 해 동안 무려 37.05%가 폭등했던 세종시는 8월까지 2.75% 상승하는 데 머물렀다. 세종시는 연초까지만 해도 월간 1% 가까운 상승세를 이어갔지만, 6월(-0.05%)에 하락세로 돌아선 뒤 7월(-0.13%)과 8월(-0.19%)에도 계속 떨어졌다. 부동산업계에선 이에 대해 “지난해 행정수도와 국회 이전 이슈로 세종시 집값이 과도하게 오른 데 따른 피로감과 공시가 인상으로 인한 보유세 부담 등이 복합적으로 작용한 결과”라고 풀이했다.● 전세금, 지방 중심으로 지난해 추월지역 속출전세금은 8월까지 전국적으로 4.50% 상승하면서 지난해 연간 상승률(4.61%)에 근접한 수준까지 올라간 상태로, 다음달이면 추월이 가능할 것으로 보인다. 전세금의 경우 매매가와 달리 비수도권 지역을 중심으로 오르고 있어 눈길을 끈다. 5대 광역시는 지난해 5.15% 상승했는데, 올해의 경우 8월까지 이미 5.34% 올랐다. 8개 도지역도 지난해 상승률이 2.01%에 불과했는데, 올해는 벌써 2.86%에 달했다. 기타 지방지역도 지난해(3.71%)를 넘어선 3.89%를 기록했다. 반면 수도권은 8월까지 5.18%로 지난해(5.59%)를 약간 밑돌고 있다. 하지만 역시 현재 추세대로라면 다음달에 추월이 확실시된다. 전문가들은 이런 추세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 정부의 공급 대책이 당장 시장에 미칠 수준이 아닌데다 풍부한 유동성과 각종 규제에 따른 매물 감소 등으로 유발된 수급불안이 지속되고 있어서다. 실제로 국토연구원 부동산시장연구센터가 15일 발표한 부동산시장 소비자 심리조사 결과에 따르면 8월 전국 주택 매매시장 심리지수는 141.4를 기록해 한 달 전(139.9) 보다 1.5 포인트 상승했다. 특히, 서울의 매매시장 심리지수는 148.9를 기록해 지난해 8월(155.5) 이후 1년 만에 가장 높게 나타났다. 수도권 역시 지난달(146.3)보다 2.1포인트 오른 148.4로 올해 들어 가장 높은 수치를 보였다. 부동산시장 소비자 심리조사는 전국 152개 시·군·구의 6680가구와 중개업소 2338곳을 설문조사해 산출한 값으로 집값이 오를지, 내릴지 물어 0~200 범위의 지수로 표현한다. 기준인 100 이상이면 오른다고 전망하는 사람들이 더 많다는 의미이고, 반대로 100 미만이면 내린다고 예상하는 사람들이 더 많다는 뜻이다. 국토연구원은 소비자 심리조사가 0¤95이면 하강 국면, 95¤114는 보합 국면, 115¤200은 상승 국면으로 본다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-16
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  • ‘원룸에 방3개’ 오피스텔의 아파트화…규제 풀어 집값 잡겠다는 정부

    도심 주택공급 확대를 위해 오피스텔과 도시형생활주택 관련 규제가 대폭 완화된다. 또 기금 지원과 세제 혜택도 주어진다. 아파트 공급 속도를 높이기 위해 지방자치단체의 인허가 절차가 간소화되고, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 세분기준은 전면 공개된다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일(오늘) 정부서울청사에서 ‘제30차 부동산시장 점검 관계 장관회의’를 열고 이런 내용이 담긴 부동산시장 안정방안을 발표했다. 이번 대책은 수요가 많은 도심 주택 공급 물량 확대와 아파트 공급 속도 가속화에 초점이 맞춰져 있다. 빠른 시일 안에 공급 물량을 늘려서 고공행진을 거듭하고 있는 집값을 잡겠다는 취지로 풀이된다. 하지만 대규모 택지에 도시기반설비 등을 충분히 고려해 지어지는 아파트와 달리 도시형생활주택이나 오피스텔은 대부분 중소 사업자들이 주먹구구식으로 짓는 경우가 적잖아 난개발을 초래할 수 있다는 우려도 나온다. ● 오피스텔·도시형 생활주택 관련 규제 푼다정부는 우선 도심 주택 공급 확대를 위해 대규모 택지 확보가 어려운 도심에서 자투리땅을 이용해 지을 수 있는 오피스텔과 도시형생활주택에 대한 규제 완화와 지원책 마련이라는 수단을 동원했다. 오피스텔은 바닥난방 설치 허용면적 기준을 85㎡(전용면적 기준)에서 120㎡로 확대하기로 했다. 이렇게 되면 선호도가 가장 높은 85㎡ 아파트와 유사한 넓이까지 바닥난방이 가능해진다. 도시형 생활주택은 원룸형의 허용면적을 50㎡에서 60㎡로 확대하고, 내부공간도 2개(침실1+거실1)에서 4개(침실 3+거실1)까지 늘려주기로 했다. 다만 공간을 늘릴 수 있는 세대수는 전체 세대의 3분의 1로 제한된다. 정부는 또 건설자금 지원도 대폭 확대하기로 했다. 이에 따라 △다세대나 다가구주택은 현행 3500만 원에서 5000만 원으로 △도시형생활주택은 5000만 원에서 7000만 원으로 △오피스텔을 포함한 준주택은 4000만 원에서 6000만 원으로 각각 늘어난다. 대출금리는 낮춰진다. △다세대·다가구는 3.3.%→2.3% △도시형생활주택은 3.3~3.5%→2.3~2.5% △준주택은 4.5%→3.5%로 현재보다 각각 1%포인트씩 인하된다. 과밀억제권역에서 오피스텔을 지을 때 부과되는 ‘취득세 중과’도 내년까지 LH 등과 매입약정을 맺고, 공공임대로 제공하는 경우에는 면제된다. 3월 현재 과밀억제권역은 서울시 전역과 인천시 일부, 경기 의정부 구리 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포시 전 지역과 하남시와 시흥시의 일부 지역이다. 또 민간임대 등록사업자에 한해 공유형 주거 서비스 사업을 허용하기로 하고, 내년 3월까지 관련 규정을 마련하기로 했다. ● 아파트 인허가 심의절차 간소화 투명화 정부는 3기 신도시나 각종 공급대책 등을 통해 짓기로 한 아파트의 공급 속도를 높이기 위해 지자체의 인허가 과정이나 HUG의 분양가 심사 절차를 간소화하기로 했다. 우선 주택건설사업의 인허가 때 실시되는 건축 경관 교통 등과 관련한 지자체의 심의가 의무적으로 통합 처리된다. 현재도 통합심의 제도가 있지만 이를 활용하는 지자체가 최근 5년 간 16% 수준에 불과하다.정부는 통합심의가 의무화되면 인허가 기간이 평균 9개월에서 2개월로 크게 줄어들 것으로 기대하고 있다. HUG의 고분양가 관리제도 이달 중 개선방안이 마련된다. 우선 가이드라인만 공개해 업체들의 불만을 사고 있는 심사 기준에 대한 세부 기준이 공개된다. 인근시세 산정기준도 ‘인근지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영’하는 방식에서 ‘단지 규모나 브랜드 등을 감안한 유사사업장을 선별 적용’하도록 바뀐다. 비교사업장 선정기준이나 지역평균분양가 산정기준도 현실에 맞게 수정된다. 분양가 상한제 심의 기준도 마련된다. 현재는 분양가상한제 지역의 시군구 분양가 심사위원회에서 심사하는데, 지자체마다 분양가 인정 항목과 심사방식이 달라 예측 가능성이 떨어진다는 불만이 제기돼왔다. ● 전월세 추가대책 연내 마련한편 정부는 임대차 3법 시행 이후 나타나고 있는 전세금 이중삼중 구조 해소책을 연내 마련하기로 했다. 홍 부총리는 “6월부터 시행되고 있는 ‘임대차 신고제’로 8월까지 29만2448건이 접수됐고, 확정일자만 받은 물량까지 합치면 61만5260건의 전월세 거래정보가 수집됐다”고 밝혔다. 이어 “갱신계약 임차인의 76.9%가 인상률 5% 이하로 계약하는 등 ‘계약갱신청구권’ 도입 효과가 나타나고 있다”고 덧붙였다. 즉 임대차 3법이 성과를 내고 있다는 뜻이다. 그는 다만 “일부 갱신계약과 신규계약 간 격차도 확인돼 보완대응도 필요하다”며 “전월세 가격 안정 및 시장 어려움을 완화할 수 있는 다각적인 방안에 대해 시장전문가, 연구기관 등의 의견수렴을 거쳐 연말까지 강구해 나가겠다”고 말했다. 홍 부총리는 또 “8월 중 가계대출이 8조5000억 원 증가해 전월(15조3000억 원)보다는 증가폭이 줄었지만 코로나19 이전과 비교하면 여전히 높은 수준”이라며 “대출 증가세가 안정될 때까지 보다 촘촘한 관리를 해나갈 계획”이라고 밝혔다. 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 기존 대책을 강력하게 추진하고, 필요하면 비 은행권으로 풍선효과가 발생하는 것을 차단하는 추가대책도 적극적으로 발굴하겠다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-15
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  • 건축비 3.3㎡당 688만원, 역대 최고 상승…분양가상한제 다시 논란

    분양가상한제 대상 공동주택의 분양가 산정에 적용되는 기본형 건축비가 3.42% 오른다. 2008년 7월 이후 가장 높은 상승률이다. 게다가 철근가격 급등을 이유로 불과 2개월 전에 1.8% 올린 데 이어 또다시 높인 것이다. 실제 소비자들이 체감하는 상승폭은 훨씬 커질 것으로 예상된다. 이에 따라 주택공급 확대에 걸림돌로 작용하는 등 부작용이 잇따르면서 개선책 마련 요구가 거세지고 있는 분양가상한제가 또다시 논란에 휩싸일 것으로 예상된다. ● 기본형 건축비, 역대 최고 상승국토교통부는 기본형건축비 상한액을 3.42% 인상해 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 공동주택에 적용한다고 오늘(14일) 발표했다. 이에 따라 공급면적(3.3㎡) 당 건축비 상한액은 664만9000원에서 687만9000원으로 오르게 된다. 이는 2008년7월(4.4%) 이후 최고 수준이다. 국토부가 2008년 3월 도입한 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’에 따르면 최초 고시인 2008년 3월 상승률은 2.2%였다. 이후 그해 7월 철근가격 급등(약 62%)을 이유로 7월에 4.4%를 추가 인상했고, 9월에 다시 3.2%를 또 올렸다. 이후 기본형 건축비는 2009년 3월 -0.1% 하락했다가 그해 9월 0.1%로 다시 상승세로 돌아선 뒤 2019년 9월까지 0.5~2.7% 범위에서 꾸준한 오름세를 이어갔다. 지난해에는 3월에 -2.7%가 급락했다가 9월에 다시 2.2%가 오르는 롤러코스트 장세를 보였다. 올해는 3월에 0.9% 오른 데 이어 철근값 급등을 이유로 7월에 1.8% 추가 상향 조정됐다. 그런데 이번에 2개월 만에 다시 인상한 것이다. 이에 따라 실제 분양가도 크게 오를 가능성이 커졌다. 평소처럼 정기 조정 주기를 감안해 3월에 이어 9월에 조정한 것으로 보면 상승률이 무려 5.3%에 달하기 때문이다. 국토부는 이에 대해 “실제 분양가격은 분양 가능성과 주변 시세 등을 종합적으로 감안해 결정된다”며 “실제 분양가는 기본형 건축비 인상분보다 낮을 것으로 보인다”고 말했다. ● 철근값과 인건비가 기본형 건축비 올렸다 건축비 상한액은 16~25층 이하, 전용면적 85㎡, 공급면적(전용면적+공용면적) 112㎡, 세대 당 지하층 바닥면적 39.5㎡ 크기의 아파트 등을 짓는 데 투입되는 각종 건설자재비와 인건비 등을 더해서 구한 값이다.국토부는 2008년 이후 매년 3월1일과 9월15일, 두 차례에 걸쳐 기본형 건축비를 산정해 공개해왔다. 자재비 인건비 등의 변화를 반영해 안정적이고 예측 가능한 일정으로 기준가격을 제시하겠다는 의도였다. 그런데 올해는 3월1일 이후 관련 제도가 도입된 이래 두 번째로 7월에 1.8% 인상해 고시했다. 철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4가지 주요 건설자재 가격이 기본형 건축비 고시 후 3개월 이내에 15% 이상 오르거나 떨어지면 이를 반영해 건축비를 새로 산정해 고시하도록 정한 규정 때문이다. 이른바 ‘단품 슬라이딩 제도’이다.올해의 경우 주요 건설자재인 고강도 철근가격이 33%가량 급등했다. 이를 반영할 수밖에 없는 상황이었던 것이다.국토부는 이번 고시에서는 7월 가격 조정 때 반영하지 못한 철근 외 자재들의 가격과 인건비 가격 변동을 반영했다고 밝혔다. 특히 간접 인건비가 직전 고시 때보다 2.09%포인트(p) 오른 것이 주원인이라고 덧붙였다.● 분양가상한제 실효성 논란 불붙을 듯이번에 기본형 건축비가 크게 오르면서 분양가상한제를 통해 주택시장을 안정시키겠다는 정부 의도가 또다시 흔들리게 됐다. 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가는 ‘택지비(땅값)+택지 가산비+기본형건축비+건축가산비’로 구성된다. 그런데 택지비를 산정하는 핵심기준인 공시지가가 표준지를 기준으로 올해 10.4%(전국 평균)나 오른 상태다. 부동산 경기 활황으로 가격이 크게 오른 데다 공시가격 현실화율이 대폭 높여진 게 원인이다. 결국 택지비와 건축비가 오른 만큼 분양가가 오를 가능성이 커진 셈이다. 게다가 주변 시세를 반영해 분양가 상한을 정하는 ‘고분양가 심사제’도 장기화한 집값 상승에 제 역할을 하기 어려운 상황이다. 실제로 이미 서울의 민영아파트의 평균 분양가는 올해 7월 처음으로 3000만 원(3.3㎡)을 넘어섰을 정도로 크게 올랐다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월(3.3㎡당 2112만 원)과 비교하면 4년 2개월 만에 분양가는 무려 44% 상승했다. 반면 분양가상한제에 발목이 잡혀 사업 진행이 중단된 서울시내 재건축·재개발 단지가 서울에서만 55곳, 7만여 채에 달하는 것으로 알려졌다. 분양가상한제로 인한 기대효과보다는 부작용이 더 크다는 지적이 나오는 이유다.최근 집값 안정을 위해 공급 확대에 다걸기를 한 정부가 분양가상한제를 손보겠다고 밝힌 것도 이런 맥락에서 봐야 한다는 해석도 나온다. 노형욱 국토부 장관은 9일 LH와 민간협회, 건설사 등이 참석한 가운데 가진 간담회에서 “고분양가 제도운영과 분양가상한제 심사과정 등에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지를 검토하고, 필요하다면 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • 예산 늘려도 ‘부처간 칸막이‘에…주거취약계층 수혜 21%뿐

    정부가 내년 예산을 편성하면서 주거복지 관련 예산을 대폭 늘리는 등 주거취약계층을 위한 지원에 많은 공을 들이고 있다. 특히 국토교통부는 내년 예산을 역대 최대 규모로 편성하면서 늘어난 예산의 대부분을 주거복지에 투입하겠다는 계획까지 내놨다. 하지만 이런 정부 지원 노력이 ‘부처 간 칸막이’에 막혀 제대로 성과를 내지 못하고 있다는 국책연구소의 분석이 나와 논란이 예상된다. 각종 지원책에 대한 종합적인 서비스 제공 등이 이뤄지지 않으면서 실제 수혜자가 주거취약계층의 20% 남짓에 불과하다는 것이다. ● 주거복지 예산 대폭 증가…국토부 내년 증액분 대부분 할당 국토부는 최근 내년도 예산안으로 60조9000억 원을 편성했다고 밝혔다. 올해(57조1000억 원)보다 6.8%(3조8000억 원) 증가한 역대 최대 규모이다. 내년도 정부 전체 총지출 604조 원의 10.1%에 달하는 막대한 수준이다. 올해보다 늘어난 예산의 대부분은 주택·기초생활보장 등 주거복지 분야에 할당됐다. 증액분의 78.9%에 해당하는 3조 원으로, 올해보다 8.6% 증가했다. 반면 도로·철도 등 전통적 사회간접자본(SOC) 예산은 3.9%(8000억 원) 늘어나는 데 그쳤다. 이에 따라 복지 분야가 전체 국토부 예산에서 차지하는 비중도 올해(62.2%)보다 내년(63.2%)이 1%포인트(p) 커졌다. 국토부는 이에 대해 “코로나19 장기화에 따른 경기 불확실성과 양극화 등을 고려해 주거 취약계층 지원과 기초생활보장 등 복지 분야에 중점 투자했다”고 설명했다. 세부적으로 보면 주거급여 예산이 1조9879억 원에서 2조1819억 원으로 증액된다. 선정 기준이 상향돼 수급 대상이 확대됐고, 기준임대료가 최저보장수준 대비 95%에서 100%로 현실화된 점이 반영됐다. 임대주택 건설단가와 매입·전세임대주택 지원단가도 인상된다. 내년에 공공주택 21만 채 공급이라는 목표 달성과 좋은 입지에 임대주택을 제공하기 위해서다. 특히 다가구매입임대 출·융자가 올해 6조4089억 원에서 내년 9조1560억 원으로 대폭 늘어난다. 무주택 실수요자 지원을 위한 구입자금 융자와 전월세자금 융자 지원도 계속된다. 또 무주택 청년의 주거불안 해소를 위해 최대 1년간 월세를 20만 원까지 지원하는 청년 월세 한시지원 사업도 신규로 추진된다.● 전체 가구의 15%가 주거취약계층…절반 이상 월세 거주 문제는 이처럼 정부가 주거취약계층을 위해 예산을 쏟아 붓고 있지만 ‘부처 간 칸막이’로 인해 제대로 된 성과를 내지 못하고 있다는 점이다. 국토연구원이 오늘(13일) 발행한 ‘국토정책브리프’에 실린 보고서 ‘주거취약계층을 위한 정책연계 강화방안’에 따르면 2019년 기준 국내 주거취약계층은 292만5000가구로 집계됐다. 이는 전체 가구(2000만 가구)의 14.6%에 해당하는 규모다. 이들은 최저주거기준에 미달한 주택에 살면서 소득 대비 임대료 비율이 30%를 넘는 ‘주거비 부담 과다’ 가구였다. 또 고시원 판잣집 비닐하우스 컨테이너 등 비주택가구에 거주하는 가구도 포함돼 있다. 이들의 절반 이상인 56.6%가 월세로 살고 있으며, 전세도 32.7%나 됐고, 자가는 7.4%에 불과했다. 반면 일반가구는 자가가 58.0%로 가장 많았고, 월세(23.0%) 전세(15.1%) 등은 상대적으로 낮았다. 월세비율이 높다는 것은 그만큼 주거안정성이 낮다는 의미이다. ● 쏟아지는 지원책, 대상자의 21%만 수혜 이들을 위해 추진되는 정책들은 매우 다양하게 이뤄지고 있었다. 모두 국토부가 주관부처이지만 기획재정부 등 다수의 정부부처와 LH, 건강보험관리공단 등 정부 산하공기업들이 관련돼 있다. △공공임대주택과 관련해서는 국토부와 보건복지부, 행정안전부, LH △주거급여는 국토부와 복지부, 사회보장위원회 △주택개량은 국토부, 산업통상자원부, 농림축산식품부, 환경부 △주거복지서비스는 국토부, 복지부, LH, 건보공단 △금융지원은 국토부와 기재부 등이 각각 연관된 업무를 진행하고 있다. 주거취약계층은 이같은 정부 지원책에 대해 대부분(88.5%)이 “알고 있다”고 대답했다. 하지만 실제로 수혜를 받고 있는 가구는 전체의 21.0%에 불과했다. 이번 연구를 주도한 강미나 국토연구원 선임연구위원은 “주거취약계층 대상 정책업무와 사업은 여러 부처가 관련돼 있으며, 정부 부처 및 정책 간, 그리고 관련기관 간 연계·협력 요구가 오랜 기간 지속돼 왔으나 실제 연계·협력이 원활하게 이뤄지고 있지는 못하다”고 평가했다. 부처간 칸막이 현상으로 비효율이 발생하면서 종합적인 서비스 제공이 이뤄지지 않고 있기 때문이라는 것이다. 또 기관별로 대상기준이 다르고, 상호 정보공유가 원활하지 않아 주거지원책의 사각지대도 발생하고 있다고 덧붙였다. ● 부처 간 칸막이 뛰어넘을 방안 마련돼야 이런 문제의 발생원인으로 설문조사 결과 업무 담당자들은 연계할 수 있는 관련 부처와 담당자가 불분명하다는 점을 가장 많이 꼽았다. 이어 ‘잔업 및 부가적인 일이 많아진다’ ‘예산배정이 어렵다’ ‘성과에 대한 평가와 인센티브 부족’ ‘정보시스템 접근성 미비’ 등을 원인으로 지적했다. 담당자들은 문제 해결을 위해서 ‘업무의 단순화와 매뉴얼화’가 필요하며, 관련 정보를 공유할 수 있는 정보 시스템 구축과 예산 배정 등이 필요하다고 강조했다. 국토연구원은 이런 결과들을 토대로 △(주거지원사업의) 연계·협력 강화를 위한 법령 정비 및 제도 관련 인프라 구축 △관련 기관의 사호 이해도 제고 △공동 목표 달성을 위한 사업기획 및 수행 △관련 데이터 정보 시스템 개선 등을 제안했다. 강 선임연구위원은 “매년 주거취약계층 지원 관련 예산이 확대되고, 대상자가 늘어나고 있는 것은 다행스러운 일이다”면서도 “정보를 제대로 활용하지 못해 사각지대나 중복 수혜자가 발생하는 일을 막기 위한 ‘칸막이 방지 대책’ 마련이 시급하다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 토지 부익부 심화…개인 상위 3%가 개인소유 땅 절반 차지

    지난해 우리나라 국토에서 거래 가능한 토지의 총면적은 10만㎢에 달하고, 가격은 5628조 원으로 집계됐다. 또 거래 가능한 토지의 대부분은 개인이나 민간법인 소유였다. 특히 법인은 상위 1%가 전체 법인 소유 토지의 70% 이상을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 국토교통부는 이런 내용의 토지소유 현황을 국토부 홈페이지 ‘국토교통 통계마당’에 3일부터 공개하고 있다. 이 통계는 전국의 토지를 대상으로 소유 현황에 관한 정보를 2017년부터 매년 수집해 분석한 결과다. 토지 소유의 편중 실태를 보여주고 있어 주목할 만하다.● 지난해 땅값은 5628조 원…민간이 78% 이상 차지국토부에 따르면 지난해 우리나라의 토지 소유자가 보유한 총 면적은 10만412㎢였다. 이는 토지·임야대장 등에 기재된 면적을 합산한 것으로, 남한 실제면적(9만6929㎢)보다는 넓다. 중복 소유 등으로 인해 장부상 면적이 더 넓어진 것이다. 총 가액은 약 5628조 원이었다. 면적은 2017년(10만364㎢)보다 0.05% 늘어나는 데 그쳤지만 가액은 2017년(4469조 원)보다 무려 25.9% 증가했다. 가액 증가율이 면적 증가율을 크게 웃도는 것은 그만큼 땅값 많이 올랐을 보여준다. 실제로 해당 기간 지가변동률을 보면, 2017년 3.9%, 2018년 4.6%, 2019년 3.9%, 2020년 3.7%로 꾸준히 상승했다. 토지 소유자별 가액 비중을 살펴보면, 개인 소유의 토지를 뜻하는 민유지가 56.2%였고, 법인 소유가 22.2%를 차지했다. 이어 시·도유지(7%), 국유지(6.6%), 군유지(5.7%), 비법인(1.9%) 순으로 나타났다2017년 이후 지난해까지 개인과 법인의 토지 가액 및 면적의 변화를 살펴보면, 개인의 경우 소유 면적(51517㎢→50752㎢)은 지속적으로 감소했지만 소유 가액(960조 원→1254조 원)은 크게 늘었다.반면 법인은 같은 기간 면적(6882㎢→7245㎢)과 가액(960조 원→1254조 원)이 모두 증가했다.● 법인 상위 1%가 법인 소유 토지 70% 이상 차지토지소유자를 면적이나 가액 기준으로 10개 또는 100개 그룹으로 나눠 분석한 결과 상위 계층이 절대적으로 많은 토지를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 또 2017년보다 2020년에 집중도가 심화하고 있었다.개인을 10개로 나눴을 때 최상층인 10분위 그룹이 개인소유 총 토지(3만5989.4㎢)의 77.6%를 차지했다. 또 2017년(77.0%)과 비교하면 0.6%포인트(p) 늘어났다.소유가액도 마찬가지 흐름을 보였다. 2020년의 총 소유가액은 약 3462조 원인데, 1~9분위 구간의 보유가액 합(42.4%)보다 10분위의 보유 가액(57.6%)이 더 컸다. 대상자를 100개로 좀 더 세분화하면 상위 계층의 토지 소유 집중 양상은 더욱 두드러졌다. 상위 3%(100분위, 99분위, 98분위)가 개인소유 전체 토지의 절반을 넘는 51.7%를 차지했다. 소유가액도 상위 7%(94~100분위)가 총 소유가액(약 3462조 원)의 절반(50.4%) 이상을 보유하고 있었다. 법인에서는 상위 그룹의 쏠림 현상이 더욱 심해졌다. 10개로 나눴을 때 최상위 10분위 그룹이 법인 소유 토지 총면적(6965㎢)의 90%이상을 차지했다. 소유 가액도 마찬가지로, 총 소유가액(약 1392조 원)의 90.5%가 최상위 10분위 그룹의 소유였다.100개로 세분화하면 이런 양상은 더욱 심화됐다. 상위 1%가 전체 법인 소유 토지의 76.1%, 총 소유가액의 75.1%를 각각 차지했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • 퇴직자 평균 자산 2억 원…86% 부동산에 편중

    국내 은퇴자의 평균 자산은 2억 원 정도이며, 대부분 부동산인 것으로 나타났다. 또 퇴직 이후에도 10년 이상 긴 시간동안 자산을 자녀 등에게 상속이나 증여, 매각하는 대신 보유하고 있는 것으로 드러났다. 미래수명에 대한 불확실성과 의료비 지출 등을 의식한 선택이라는 분석이 나온다. 한편 교육 수준과 자가 소유 여부, 개인소득, 미래수명에 대한 높은 기대치 등은 퇴직 후에도 자산을 늘리는 요인으로 작용한 것으로 분석됐다. 반면 배우자 사별 등은 부동산 자산 처분에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한국부동산원이 계간으로 발행하는 학술지(부동산분석) 최근호에 이런 내용이 담긴 논문 ‘은퇴가구의 자산보유와 영향요인 분석’이 실렸다. 논문은 2006년부터 2018년까지 12년 동안 은퇴가구의 자산변화 추이와 은퇴가구의 자산변화에 영향을 미치는 다양한 요인들을 분석했다.● 은퇴자 평균자산 2억 원…대부분 부동산 논문에 따르면 2018년 기준으로 은퇴 상태인 3100여 가구를 대상으로 분석한 결과, 평균 자산은 2억17만 원으로 집계됐다. 부동산이 1억7209만 원(86%)으로 압도적인 비중을 차지했다. 금융자산(2229만 원) 사업자산(200만 원) 보험자산(72만 원) 등이 뒤를 이었고, 기타자산(307만 원)도 일부 포함됐다. 논문을 작성한 김주영 상지대학교 부동산학과 교수는 이와 관련해 “부동산자산이 지나치게 크다는 점은 은퇴가구가 예기치 못한 지출이 필요한 상황에 대응하기 어려운 구조라 할 수 있다”며 “은퇴가구의 자산처분이나 유동화를 촉진할 수 있는 제도적 장치 마련이 필요하다”고 지적했다. 은퇴자를 6개 연령그룹으로 나눈 뒤 자산규모를 보면 은퇴가구의 연령이 60대 초반에 이를 때까지 규모가 커지다가 이후 나이가 높아질수록 쪼그라드는 양상을 띠었다. 즉 은퇴 직후 당장 부동산 등 자산을 줄이지 않는다는 뜻이다. 금융자산의 경우 55~59세 그룹에서 3311만 원이었다가 60~64세 그룹에선 3376만 원으로 소폭 늘었다. 하지만 이후부터 줄어들기 시작해 65~69세 2483만 원, 70~74세 2017만 원, 75~79세 1501만 원, 80세 이상 999만 원으로 낮아졌다. 부동산도 마찬가지 흐름이다. 55~59세 2억6374만 원에서 60~64세에 3억747만 원으로 증가했다가 이후 감소하기 시작해 80세 이상에선 1억8952만 원 수준으로 떨어졌다. 김주영 교수는 이에 대해 “국내 은퇴가구의 자산보유가 ‘확장된 생애주기모델’을 따르고 있음을 시사하는 것”이라고 설명했다. 확장된 생애주기모델은 은퇴가구가 미래수명의 불확실성, 상속 동기, 급격한 의료비 지출 등과 같은 요인들로 인해 일정기간 이상 자산을 축소하지 않고 보유할 가능성이 높다는 분석이론이다.● 고학력 고소득 자가보유자, 은퇴에도 자산 늘려 은퇴가구의 자산 관리에 있어서 △학력 △수도권 거주 여부 △가구주 나이 △자가 여부 △개인소득 △미래수명에 대한 기대치 등은 다양한 형태로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 우선 가구주의 교육 정도와 자가 소유 여부, 개인소득, 미래수명에 대한 기대는 공통적으로 부동산자산과 금융자산을 증가시키는 요인으로 분석됐다. 즉 고학력, 고소득, 자가 보유자로서 장수를 기대한다면 자산 증식에 공을 들인다는 뜻이다. 특히 미래수명에 대한 기대가 클수록 금융자산 보유액은 커지는 경향성을 보였다. 미래수영이 길어질수록 미래의 불확실성이 커지며, 이에 대비해서 보유자산을 더 많이 보유하려는 의도에서 비롯된 결과로 풀이된다. 반면 나머지 요인들은 부동산과 금융에 엇갈린 영향력을 미치는 것으로 조사됐다. 예컨대 수도권 거주 여부는 부동산 자산 증가 요인이었지만 금융자산에는 마이너스 영향을 미쳤다. 가구원수와 배우자 사별 여부는 부동산 자산의 감소요인으로 작용했지만 가구주의 건강은 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 김주영 교수는 “가구원 수가 늘면 생활비의 증가로 자산 증식에 제약요인이 될 수 있고, 사별을 경험하는 경우 더 작은 규모로 이사를 간다거나 재산의 상속을 결정하기 때문으로 보인다”고 설명했다. 그는 이어 “합리적인 경제생활을 하면서 가구특성에 맞게 자산을 관리할 수 있도록 은퇴가구에 대한 체계적인 자산관리 교육을 실시하고, 은퇴가구에게 자녀가구가 금전적으로 지원하는 것을 촉진할 수 있는 제도적 장치 마련이 필요하다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-09
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  • 세계 건설시장에선 이미 ‘중국 굴기’…10년째 압도적 1위

    세계 최강국을 꿈꾸는 중국의 ‘중국 굴기’가 해외건설시장에선 이미 현실화된 것으로 나타났다. 2010년 세계 1위에 올라선 이후 갈수록 2위권 국가들과의 수주액 격차를 벌리고 있어서다. 한국은 2005년 이후 꾸준하게 10위 이내에 머물면서 세계 시장에서 입지를 확고하게 굳히고 있었다. 또 국내 전문건설업체들의 종합적인 국제경쟁력이 대부분의 분야에서 중국업체들보다는 높은 것으로 평가됐다. 대한건설정책연구원은 이런 내용을 담은 논문 ‘전문건설업종별 글로벌 경쟁력 평가연구’를 최근 펴냈다.중국, 해외건설시장에서 압도적 1위 논문에 따르면 2005년 이후 5년 단위로 해외건설 수주액 기준으로 국가 순위를 정리한 결과, 2005년 7위(수주액·101억 달러)에 머물렀던 중국은 2010년에 570억 달러의 수주고를 기록하며 1위에 올라섰다. 불과 5년새 수주액을 5배 이상으로 키운 것이다. 이후 2015년(937억 달러)과 2019년(1200억 달러)에도 공사 수주액을 대폭 늘리면서 1위 자리를 고수했다. 2019년 수주액은 그해 전체 해외건설시장의 25%에 해당하는 물량이다. 반면 2005년 348억 달러로 1위였던 미국은 2010년(449억 달러)에 2위로 떨어졌고, 2015년(473억 달러)에 3위, 2019년(246억 달러)에 5위로 갈수록 뒤쳐졌다. 중국이 1위에 지키는 동안 2위에 오른 국가들과의 수주 규모는 점점 더 커져 눈길을 끈다. 2010년 2위였던 미국(449억 달러)과 수주액 차이는 불과 121억 달러 정도였다. 그런데 2015년(598억 달러)와 2019년(707억 달러)에 모두 2위를 차지한 스페인과의 격차는 339억 달러, 493억 달러로 점차 확대됐다. 해외건설수주 규모에 따른 상위 250개 기업을 국적별로 분류한 결과 중국은 2018년 기준으로 30%에 해당하는 76개에 달하는 것으로 집계됐다. 반면 미국은 2006년까지 50개 이상이었으나 현재는 30여 개로 쪼그라들었다. 한국, 최근 10여 년 간 꾸준히 상위권 차지한국은 2005년 24억 달러로 10위가 된 이후 꾸준하게 수주액이 늘어나면서 순위도 상위권에 머물렀다. 2010년(183억 달러)에 7위로 올라선 뒤 2015년(406억 달러) 4위, 2019년(246억 달러) 6위에 각각 자리매김했다. 2019년 기준으로 한국보다 앞선 국가는 중국-스페인-프랑스-독일-미국 등이다. 한국의 뒤를 이어선 터키-영국-일본-이탈리아의 순이다. 상위 250개 기업 가운데 국내건설사는 모두 12개였다. 해외건설 공사 수주만을 따진 결과여서 국내 시공능력평가와는 다르게 순위가 매겨져 있어 눈길을 끈다. 현대건설이 14위로 국내업체 중에선 순위가 가장 높았다. 이어 삼성엔지니어링(33위) 삼성물산(36위) 현대엔지니어링(40위) GS건설(44위) 대우건설(59위) SK에코플랜트(옛 SK건설·68위) DL이앤씨(옛 대림산업·89위) 한화건설(92위) 등의 순으로 100위 안에 포함됐다. 이밖에 쌍용건설(135위)와 롯데건설(181위) 등도 리스트에 이름을 올렸다. 국내 전문건설업체, 국제경쟁력 중국보다 높다한편 국내 전문건설업체의 글로벌 경쟁력은 중국 업체를 넘어선 수준으로 평가됐다. 논문에 따른 국내 전문건설업체들의 종합 경쟁력은 평균 60.2점으로 중국의 전문건설업체(52.2)를 크게 웃돌았다. 또 이는 미국 독일 프랑스 등 주요국 전문건설업체와 비슷한 수준의 경쟁력 수준이다. 특히 지반조성포장공사업과 실내건축공사업, 조경식재시설물공사업 등은 주요국 전문건설업체보다 종합 경쟁력이 높은 것으로 평가됐다. 이런 결과는 국내 전문건설업 12개 업종에 대해 비용 절감, 공기(공사기간) 준수, 품질관리 등 3개 분야에 대한 설문조사 등을 토대로 산출했다. 부문별로 보면 국내업체들은 비용이나 공기 관련 경쟁력은 주요국은 물론 중국보다 조금 떨어졌다. 반면 품질관리에서 주요국보다는 뒤쳐졌지만 중국을 크게 웃도는 것으로 분석됐다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-08
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  • 인구는 줄고 공급은 쏟아질텐데…‘누구나집’ 우려 3가지

    더불어민주당이 밀어붙여 정부가 추진하는 ‘누구나집’의 구체적인 사업방안이 어제(6일) 확정 공개됐다. 당정은 이 사업이 무주택 서민, 청년, 신혼부부 등에게 내 집 마련의 기회를 줄 수 있는 새로운 형태의 분양전환 임대주택이라고 자평했다. 사업을 주도한 송영길 민주당 대표는 심지어 “혁명적인 방법”이라고 자랑했다. 하지만 시장의 평가는 기대보다 우려가 크다. 앞으로 10년 간 집값이 계속 오른다는 전제가 있어야 10년 뒤를 내다보고 임차를 할 텐데, 최근 집값이 크게 오른 상황에서 이런 상승세가 계속될지 예측하기 힘들다는 것이다. 국내 인구가 감소세로 전환할 가능성이 커 수요 감소가 불가피하고, 정부가 쏟아내는 각종 공급대책이 계획대로 추진된다면 공급 과잉 우려마저 예상되기 때문이다. 사전분양제 도입 등으로 민간의 부담이 커진 점도 ‘누구나집’의 지속 가능성에 의구심을 갖게 한다. 줄어드는 인구…수요 감소 불가피집값을 결정하는 요인은 여러 가지다. 일반적으로는 인구와 세대수, 경기 상황, 주택 공급량, 부동산 정책 등을 핵심 요소로 꼽는다. 현재 상황에서 10년 뒤 경기 상황과 부동산정책을 예측하기란 사실상 불가능하다. 결국 추정이 가능한 요소를 고르면 인구와 세대수, 주택공급량 정도다. 인구는 ‘인구재앙’이 시작됐다는 말로 요약될 정도로 감소세가 뚜렷하다. 이를 보여주는 대표적인 지표가 ‘합계출산율’이다. 통계청의 ‘2020 출생·사망통계’에 따르면 지난해 합계출산율은 0.84명으로 1970년 통계 집계를 시작한 이래 최저 수준이다. 세계 198개국 가운데에서도 최하위다. 합계출산율은 여성 1명이 평생 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수이다. 출생아 추이도 우려를 갖게 한다. 지난해 총 출생아 수는 27만2400명으로 전년 대비 3만300명이 줄었다. ‘데드크로스(사망자 수가 출생자 수를 초과)’가 처음 발생했다. 문제는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 출생률에 영향을 미치기 시작하는 내년부터 인구 감소 속도가 더 빨라질 것으로 예측된다는 점이다. 통계청은 “저출산으로 출생아 수가 줄고 인구 고령화로 사망자 수가 증가하면서 최초로 인구 감소가 발생했다”며 “지난해 코로나19 확산으로 혼인이 많이 감소해 향후 출생아 수는 더 감소할 여지가 있고, 사망자 수도 계속 증가할 것으로 예상돼 자연감소는 조금 더 가팔라질 수 있다”고 밝혔다. 한국은행도 지난해 말 발표한 보고서 ‘포스트 코로나 시대 인구구조 변화 여건 점검’에 서 비슷한 전망을 내놨다. 특히 코로나19 확산의 영향이 출산율로 가시화되고, 2022년 합계출산율이 통계청의 최악(저위) 시나리오인 0.72명보다 더 떨어질 수 있다는 예상을 내놔 우려를 키우고 있다. 10년간 주택공급 봇물…일시적인 공급과잉 우려반면 정부가 앞으로 2030년까지 공공과 민간을 합친 주택공급 물량은 계획대로 추진된다면 말 그대로 ‘폭탄’ 수준이 될 가능성을 배제할 수 없다. 국토교통부가 8월25일자로 발표한 ‘16차 위클리 주택공급 브리핑’에서 올해부터 2030년까지 공급될 주택은 모두 563만 채로 추정됐다. 연평균 56만3000채로 직전 5년간 연평균 물량(54만 채)보다 4% 정도 많다. 수도권의 경우 314만 채, 연 평균 31만4000채로 직전 5년간 연평균 물량(27만7000채)보다 13%나 늘어난다. 특히 아파트는 연평균 23만5000채로 직전 5년(18만9000채)보다 무려 24% 이상 증가한다. 이처럼 공급이 일시적으로 늘어나면 집값을 끌어내리는 요인으로 작용할 가능성이 대단히 높다. 실제로 국토연구원은 올해 3월 정부의 ‘2.4대책’을 반영한 주택공급 확대 방안이 수도권 주택가격에 미치는 영향을 분석한 보고서 ‘수도권 중장기 주택공급 효과와 시사점’에서 이를 뒷받침하는 분석 결과를 내놨다. 연구원은 보고서에서 ‘2·4대책’으로 앞으로 10년간 수도권 집값 상승률은 6.4%포인트(p) 떨어질 것으로 예상했다. 2·4대책이 계획대로 추진되면 2021년부터 2030년까지 연평균 수도권에 30만8000채가 공급되면서 하락요인이 생긴다는 것이다. 연구원은 또 같은 기간 서울의 연평균 순증물량 4만 채와 경기·인천에서 공급되는 주택의 순증물량(3만4000채)까지 감안하면 서울의 주택가격 연평균 상승률에 1.03%p, 10년 누계로 10.3%p 하락시키는 효과가 있을 것으로 분석했다. 연구원은 여기에다 “주택공급이 본격화되는 2023년 이후 주택공급의 가격하락 효과가 확대될 것으로 예상된다”라며 “급격한 금리 상승과 같은 외부충격 발생 시 수도권과 서울의 주택시장의 하방 압력이 확대될 가능성도 있다”라고 덧붙였다.커지는 민간사업자 부담…사업 추진 난항 우려정부가 집값 안정을 위해 추진하는 각종 정책에서 민간 사업자에게 부담을 떠안기는 것도 문제다. 대표적인 게 사전청약 확대 시행이다. 정부는 공공택지 내 민간업체의 공급물량도 사전청약 대상에 포함시키기로 했다. 대상물량은 올해부터 2024년 하반기까지 공공이 조성한 택지를 분양받을 민간업체의 공급물량의 85%이다. 이를 유도하기 위해 앞으로 매각할 공공택지에 대해선 6개월 이내에 사전청약을 실시하는 조건을 붙여 매각하기로 했다. 문제는 최소 3년 뒤 시장상황을 고려해 결정할 분양가를 현시점에서 미리 정하는 과정에서 부작용이 발생할 가능성이 적잖다는 점이다. 게다가 정부는 사전청약물량의 분양가를 시세의 60~80% 수준에 맞추겠다는 목표를 세운 상태다. 민간업체가 이런 조건을 받아들이기란 쉽지 않다. 누구나집은 이익이 나더라도 상한선이 있어 수익성을 높이기 어려운 상황에서 분양전환 시점에 집값이 하락할 경우 민간사업자의 손해가 불가피한 구조이다. 입주자가 보증금 명목으로 사전에 미리 정한 분양가의 10% 이상만 내면 시세 85~95%의 임대료를 내며 거주할 수 있고, 10년 후 분양으로 전환해 집을 소유할 수 있다. 만약 분양으로 전환할 때 집값이 올랐다면 상승분은 전액 입주자가 가져갈 수 있다. 반면 집값이 떨어졌을 때 입주자가 입주를 거부하면 사업자는 보증금을 돌려주고, 발생하는 손실은 고스란히 떠안아야 한다. 따라서 사업 활성화를 위해선 이런 손실에 대한 대책 마련이 필요하다. 하지만 정부는 이에 대한 구체적인 보전 방안 등은 내놓지 못했다. 민간 사업자들의 참여가 부진할 가능성이 높다는 분석이 나오는 이유다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-07
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  • “○억 아래론 안돼” 입주민 집값 담합땐 벌금 최고 3000만원

    집값을 올릴 목적으로 안내문이나 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 못하게 유도하거나, 특정 공인중개사에게 중개의뢰를 하지 못하도록 제한하는 행위 등을 하다가 적발되면 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 임대차 계약이 남아 있는 상황에서 임차인의 사정으로 집을 비워야 할 때 임차인은 중개수수료를 부담하지 않아도 된다. 또 가계약을 체결할 때 매매목적물과 매매대금과 중도금 지급방법 등을 확정했다면 정식 거래계약으로 인정받을 수 있다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘공인중개사법 관련 질의회신 사례집’을 8월31일자로 홈페이지 '정책정보'에 게재했다. 여기에는 공인중개사 사무소를 이용해 각종 부동산 계약을 할 때 헷갈릴 만한 사례들에 대한 정부의 유권해석이 담겨져 있다. 주요 내용을 간추려 문답 형태로 정리한다. 일부 문답에 추가된 괄호 안의 내용은 독자의 이해를 돕기 위한 추가 설명이다. 아파트값 담합 행위시 3000만 원 이하 벌금Q. 아파트 입주민들이 온라인 주민커뮤니티를 이용해 특정 공인중개업소에 중개의뢰를 하지 않도록 유도하는 안내문을 게재하면 공인중개사법 위반인가?A. 그렇다. 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해하면 처벌하도록 규정하고 있다. 이런 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.(공인중개사법 제 33조)Q. 어떤 행위들이 처벌 대상인가?A. 다양하다. 우선 앞에서 언급했듯 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위이다. 두 번째는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위이다. 세 번째는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위이다. 네 번째는 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위이다. 마지막으로 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위이다.거래계약서 작성 후 계약 해지 시 중개수수료는?Q. 거래계약서를 작성한 뒤 거래당사자 간의 갈등으로 거래계약이 해지된 때 중개보수를 받을 수 있나?A. 가능하다. 중개가 완성돼 거래계약서를 작성한 뒤 거래당사자 간의 사유로 계약이 해지됐다면 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있다.Q. 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임차인의 사정으로 퇴거했다. 이 경우 중개보수는 계약기간을 지키지 못한 임차인이 부담해야 하나?A. 아니다. 중개보수는 중개의뢰인이 부담하는 것이다. 임대차 계약에서는 임대인과 새로운 임차인이 중개의뢰인이며, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다. 다만, 임대인과 전임차인의 별도 협의가 있으면, 협의를 따르면 된다.(법제처 법령해석 09-0384) Q. 계약금의 일부인 가계약금을 받았는데, 계약서 작성 전에 거래당사자 간의 사유로 계약이 해제됐다. 이 경우 중개보수를 지급해야 하나?A. 아니다. 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금을 수수한 것만으로는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없고, 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 없다.다만 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했는데도 중개행위가 중단됐다면 신의성실 원칙에 따라 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 이미 이뤄진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결도 있다.(대법원 2007다12432)가계약을 본 계약으로 인정받으려면….Q. 가계약 이후 거래계약서 작성 시 계약체결일은 언제를 기준으로 해야 하나?A. 가계약 시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법 등에 관한 합의가 있다면 가계약일을 기준으로 거래계약 체결일을 기재해야 한다. 또 가계약을 정식 계약으로 인정하면 가계약한 날로부터 30일 이내 실거래 신고를 해야 한다.Q. 경기가 안 좋아 폐업했다. 이런 때에도 거래계약서를 보관해야 하나?A. 그렇다. 개업공인중개사가 중개를 완성하는 때에 작성하는 거래계약서와 중개대상물 확인 설명서는 폐업을 했거나 계약의 해제, 무효, 취소 등과 관계없이 3년 동안 보관해야 한다.Q. 중개사무소 위치를 서울에서 경기도로 옮겼다. 계약서 보존의무는 없어지나?A. 아니다. 개업공인중개사가 폐업 또는 중개사무소를 이전하더라도 개업공인중개사의 지위에서 발생한 거래계약서 보존 의무는 유지돼야 한다.Q. 다가구주택 임대차 계약을 하면서 기존 계약에 대한 내용을 제대로 설명 받지 못해 전세보증금을 반환받지 못했다. 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 받을 수 있나? A. 가능하다. 개업공인중개사의 고의나 과실로 기존 계약 관련 정보를 제대로 전달 받지 못해 재산상의 손해가 발생한 때에는 배상할 책임이 생긴다.(공인중개사법30조/대법원 2011다63857)동·호수 추첨 전 입주권은 중개대상물 아니다Q. 주택재건축사업 조합원이 관리처분계획이 끝났지만 동·호수 추첨은 이뤄지지 않은 입주권을 매매할 때 중개대상물이 되나?A. 안된다. 동·호수 추첨 전 입주권은 관련 대법원 판결(1991. 4. 23. 선고 90도1287)에 따라서 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기 어렵다. Q. 동·호수 추첨이 끝난 분양권이다. 중도금을 다 내지 않은 상태인데, 거래가액은 어떻게 산정하나?A. 계약금과 거래가 이뤄질 때가지 불입한 중도금에다 프리미엄을 합친 금액이 거래가액이다. Q. 상가의 매매나 상가임대차 거래 시 권리금도 중개대상물인가?A. 안된다. 권리금은 관행적으로 거래가 이뤄지는 것으로 중개대상물에 포함되지 않는다.Q. 중개대상물 표시나 광고에 중개보조원 연락처를 넣어도 되나?A. 안된다. 개업공인중개사만 가능하다. 법인이라면 소속 공인중개사의 경우 등록관청에 신고한 연락처만 추가 기재할 수 있다. 중개보조원은 어떤 경우도 허용되지 않는다.Q. 계약체결이 딘 중개대상물을 ‘거래완료’라고 표시한 뒤 삭제하지 않고 남겨둬도 되나?A. 안된다. 거래완료로 표시·광고된 중개대상물의 거래대금이 실제 거래대금과 달라 소비자의 오인이나 혼동을 줄 가능성이 크기 때문이다. ● 외국인도 중개사무소를 열 수 있다Q. 외국인으로 중개사 자격증을 따면 사무실을 열고 영업을 할 수 있나?A. 가능하다. Q. 재외동포(F-4) 비자를 발급받은 경우 중개보조원 채용이 가능한가? A. 그렇다. 다만 공인중개사법 제10조제1항(등록의 결격사유)에 저촉되지 않아야 한다.Q. 중개가 아닌 계약서 대필도 중개행위로 보나?A. 아니다. 계약서 대필 또는 대서는 거래당사자가 합의한 내용을 단순히 계약서만 작성하는 행위로 인정되며 중개행위로 보지 않는다. 이 때 대필료(대서료)가 오갔다면 중개보수에 해당하지 않는다.Q. 공인중개사 개설 등록을 하려는데, 사면을 받은 지 2년이 지났다. 가능한가?A. 안된다. 사면 받은 지 3년 이상 경과해야 가능하다.Q. 공인중개사법 위반으로 400만 원의 벌금형을 받았다. 결격 사유에 해당하나?A. 그렇다. 공인중개사법 위반으로 300만 원 이상의 벌금형을 선고받았다면 결격사유다.Q. 분양 중인 모델하우스 앞에서 천막을 설치하고, 중개업무를 할 수 있나?A. 안된다. 개업공인중개사는 천망 등 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치해서는 안된다.(공인중개사법 제 13조 제2항)황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-09-06
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  • 새 아파트 씨 마른다…미분양 역대 최저, 서울은 사실상 ‘0’

    매매가에 이어 전세금도 가파르게 오르고 있는 가운데 새 아파트의 씨가 마르고 있는 것으로 나타났다. 전국 미분양 주택이 역대 최저 수준으로 낮아졌고, 서울에서는 아파트 실수요자들이 선호할 아파트 미분양이 사실상 ‘0’에 가까운 수준으로 줄어든 상태다. 즉시 입주 가능한 준공주택 물량도 작년 동기 대비 30% 이상 감소했다. 다만 1~3년 뒤에 입주가 가능할 것으로 기대되는 인허가 물량은 20% 이상 증가해 가뭄에 단비 역할을 할 것으로 기대된다. 국토교통부는 오늘(31일) 이런 내용을 담은 ‘7월 주택 통계-미분양, 매매·전월세거래량 및 건설실적’을 공개했다.● 전국 미분양주택 역대 최저 수준 국토부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 모두 1만5198채로 집계됐다. 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2000년 이후 가장 적은 규모다. 직전까지 전국 미분양이 가장 적었던 때는 올해 3월(1만5270채)이다. 전국 미분양 주택은 금융위기 직후인 2009년 3월 16만5641채로 정점을 찍은 뒤 꾸준히 감소해 2015년 4월 2만8093채 수준까지 떨어졌다. 이후 다시 증가세로 돌아선 뒤 2019년 9월(6만62채)까지 6만 채 안팎에 머물러 있었다. 그런데 2019년 10월 5만6098채로 줄어들기 시작한 뒤 2개월 뒤인 2019년 12월(4만7797채)에 4만 채 수준으로 내려앉았고, 다시 2개월 뒤인 2020년 2월(3만9456채)에 3만 채, 4개월 뒤인 2020년 6월(2만9262채)에 2만 채, 6개월 뒤인 지난해 12월(1만9005채)에 1만 채 수준으로 급격히 줄어들었다. 올해 들어서도 3월 말(1만5270채)까지 꾸준히 감소하다가 4월(1만5798채) 5월(1만5660채) 6월(1만6289채)에는 등락을 이어갔다. 전문가들은 이에 대해 “전국 미분양주택이 2만 채 이하 수준에 장기간 머무는 것은 이례적인 일”이라며 “집값의 고공행진에다 새 아파트에 대한 선호 현상에 맞물리면서 미분양주택이라도 사자는 심리가 시중에 확산된 결과”라고 분석했다.● 서울 아파트 실수요자 선호할 미분양은 사실상 ‘0’ 지역별로는 서울 인천 경기 등 수도권지역이 1381채로 역대 최저 수준인 올해 5월 말(1303채)에 이어 두 번째로 낮았다. 서울 집값의 고공행진을 피해 인천과 경기도 지역으로 몰린 수요가 많다는 사실을 반증하는 결과다. 특히 전국 집값에 큰 영향을 미치는 서울의 미분양 물량은 59채로 전월보다 6채(9.2%) 줄었다. 서울 미분양의 역대 최저 기록은 2018년 12월과 2019년 1월의 27채로 상당한 격차가 있다. 하지만 내용을 보면 아파트를 선호하는 실수요자 입장에서는 사실상 ‘0’으로 봐도 무방한 수준이다. 서울시에 따르면 서울 미분양 주택은 △구로구 오류동 다원리치타운 11채와 △강동구 길동 경지아리움 38채·천호동 현진리버파크 9채 △광진구 자양동 자양호반써밋플레이스 1채 등이다. 이 가운데 다원리치타운은 도시형생활주택이고, 자양호반써밋플레이스는 매매계약이 체결된 상태이다. 나머지 경지아리움과 현진리버파크는 전용면적 14㎡ 안팎의 소형 원룸이어서, 아파트 실수요자들이 선뜻 선택하기 쉽지 않다. 지방은 1만3817채로 전월보다 806가구(5.5%) 줄었다. 부산(-6.3%), 대전(-6.7%), 광주(-18.2%), 울산(-0.5%) 등 대부분 지역이 감소했다. 반면 대구는 1148채로 전월보다 131채(12.9%) 늘어 눈길을 끈다. 규모별로는 85㎡(전용면적 기준) 초과 주택이 471채로 전월 대비 9.9%, 85㎡ 이하는 1만4727채로 6.6% 각각 감소했다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 8558채로 전월 대비 5.0% 줄었다. ● 즉시 입주 가능한 준공아파트 40% 이상 감소 당장 입주할 수 있어 전세시장 안정에 중요한 역할을 하는 준공 주택도 크게 감소한 것으로 나타났다. 그만큼 전세시장의 악재로 작용할 가능성이 크다. 국토부에 따르면 지난달 전국의 준공주택은 3만7568채로 작년 동기(5만7663채)보다 34.8%가 줄었다. 이는 지난해 5년 평균 물량과 비교해도 23.5% 감소한 규모다. 지역별로는 특히 지방의 물량이 작년의 절반 수준으로 격감해 눈길을 끈다. 1만2571채로 1년 전(2만3591채)보다 46.7% 격감했다. 수도권도 2만4998채로 26.6% 줄었다. 무엇보다 선호도가 높은 아파트 준공 물량이 크게 줄어 전세시장에 미칠 악영향에 대한 우려를 키운다. 7월 준공 아파트는 전국적으로 2만8667채로 작년 동기(4만8588채)보다 무려 41.0% 줄었다. 특히 수도권이 1만9647채로 작년(2만8654채)보다 31.4% 감소했다. 다만 서울은 4666채로 작년(4543채)보다 소폭 늘어났다. 이는 최근 5년 평균 물량과 비교하면 50% 가까이 늘어난 수치다.● 인허가 늘었지만 착공 분양 물량은 감소 빠르면 1년 늦어도 3년 정도면 입주가 가능할 것으로 기대되는 인허가 물량이 늘어난 것이 그나마 긍정적이다. 지난달 전국 주택 인허가는 4만6593채로 지난해(4만178채)보다 16.0% 증가했다. 수도권도 2만6101채로 1년 전(2만1235채)보다 22.9% 늘었다. 서울의 인허가 물량은 8847채로 작년(4425채)보다 2배 가까이 급증했는데 특히 아파트가 많이 늘었다. 지난달 서울 아파트 인허가 물량은 5888채로 작년(2013채)보다 무려 3배 가까이 폭증했다. 전문가들은 이에 대해 “정부가 공급 중심으로 주택정책 기조를 바꾼 데다 올해 4월 재보선 선거를 통해 오세훈 서울시장이 취임 이후 서울시가 아파트 공급에 적극적으로 나선 결과”라고 풀이했다. 하지만 착공과 분양물량은 작년 동기와 비교하면 여전히 부진하다. 전체 주택의 착공물량을 보면 전국적으로 4만1648채로 작년(6만68채)보다 30.7% 줄어든 가운데 서울(-56.7%) 인천(-46.7%) 등 수도권(-43.5%)의 감소폭이 컸다. 아파트만 보면 상황은 더욱 심각하다. 전국적으로 지난달에 작년 동기보다 30.7% 감소한 가운데 서울은 무려 78.2%, 수도권 전체로는 59.0%가 각각 줄어들었다. 분양물량도 마찬가지 상황이다. 지난달 전국 공동주택 분양물량은 2만4648채로 작년 같은 기간(5만8868)보다 58.1% 감소했다. 지역별로는 서울의 공동주택 분양물량이 작년의 절반 수준으로 격감했고, 경기(-40.8%)와 지방(-47.1%)도 40% 이상 크게 쪼그라들었다.● 규제 강화로 거래량도 37% 격감 주택 매매는 여전히 위축된 모습이다. 주택 가격이 급등하고, 신규 최고가 거래가 속출하고 있지만 거래량 자체는 크게 줄어들고 있는 것이다. 양도소득세 강화 등 거래 관련 규제가 강화된 탓으로 풀이된다. 지난달 주택 매매량은 8만8937건으로 작년 동기(14만1419건) 대비 37.1% 감소했다. 지역별로 보면 서울이 1만1014건으로 1년 전(2만6662건)보다 58.7% 줄었고, 수도권(-44.4%)과 지방(-28.7%)도 큰 폭으로 감소했다. 유형별로 아파트가 42.1%, 아파트 외 주택이 23.8% 각각 줄었다. 한편 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 7월 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 20만3251건으로 집계됐다. 이는 전달(20만547건) 대비 1.3%, 작년 동월(18만3천266건) 대비 10.9% 각각 증가한 것이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-31
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  • 의왕·군포·안산, 화성 진안에 신도시…서울서 더 멀어졌다

    정부가 대도시 집값 안정을 목표로 추진해온 수도권 신도시가 경기 의왕·군포·안산과 화성진안 2곳으로 결정됐다. 또 인천 구월2, 경기 화성 봉담3, 남양주 진전, 양주 장흥, 구리 교문 등 5곳에 중소 규모 택지지구가 조성된다. 지난해 집값이 폭등했던 세종시 조치원읍과 연기면 일대와 대전 유성구 죽동 일대에도 100만㎡ 이하 소규모 택지가 들어선다. 이번에 공개된 택지를 통해 공급될 주택은 모두 14만 채. 이에 따라 ‘2·4대책’을 통해 정부가 약속했던 물량(26만2000채)에 근접한 25만9000채의 택지가 확보됐다. 또 도심공공주택복합사업 등과 합치면 전체 목표(83만6000채)의 절반 수준인 37만4000채의 물량이 마련된 셈이다. 하지만 공공택지 이외에 정부의 목표 물량을 채울 뚜렷한 방법이 보이지 않고 있어 목표 달성에 우려를 낳고 있다. 또 이번에 지정된 수도권 신도시의 위치가 서울에서 멀리 떨어져 있어 서울의 주택수요를 흡수하기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. 사업이 지지부진하거나 집값 하락을 우려해 추가 수도권 신도시 지정을 반대하고 있는 1·2기 신도시 주민들의 반발을 부추기는 등 부작용도 예상된다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘17차 위클리 주택공급 브리핑-3차 신규 공공택지 추진계획’을 오늘(30일) 발표했다.● ‘2·4대책’ 추가 택지, 의왕군포안산 등 10곳 선정 국토부에 따르면 이번에 추가된 공공택지는 모두 10곳, 14만 채를 지을 수 있는 규모다. 우선 신도시급(택지면적 330만㎡ 이상)은 의왕·군포·안산과 화성진안 2곳이다. 의왕·군포·안산지구는 △의왕시 초평동·월암동·삼동 △군포시 도마교동·부곡동·대야미동 △안산시 건건동·사사동 일대 586만㎡로, 4만1000채를 지을 수 있는 규모다. 1기 신도시인 중동신도시(면적 550만㎡·주택수 4만1400채)와 비슷한 수준이다. 화성진안지구는 화성시 진안동 반정동 반월동 기산동 일대 452만㎡에 조성되며, 주택 2만9000채가 들어선다. 1기 신도시 산본신도시(420만㎡·4만2000채)와 면적은 비슷하지만 주택수는 70% 정도이다. 국토부는 2곳을 수도권 서남부의 발전을 이끌어갈 자족도시로 조성한다는 방침을 세웠다. 광명시흥~의왕군포안산~화성진안을 이어 경기 동남부 축(위례~판교~분당~동탄)과 균형을 이루는 새로운 서남부 축으로 만들겠다는 것이다. 면적이 100만㎡가 넘는 중규모 택지지구로 인천 구월2지구(주택수·1만8000채)와 화성봉담3지구(1만7000채)가 추가됐다. 또 100만㎡ 미만의 소규모 택지지구로 수도권에선 남양주 진건(7000채)과 양주 장흥(6000채) 구리교문(2000채) 등 3곳이 선정됐다. 지방권에서는 대전 죽동2지구(7000채), 세종 조치원(7000채) 세종 연기(6000채) 등이 포함됐다. 이번에 추가된 택지 10곳을 포함하면 ‘2·4대책’을 통해 정부가 신규 공공택지로 확보한 물량은 15곳, 25만9000채가 된다. 대책 발표 직후인 2월24일 광명시흥(1271만㎡·7만 채)과 부산대저(243만㎡·1만8000채), 광주산정(168만㎡·1만3000채) 등 3곳이 지정됐다. 또 4월29일에 울산선바위(183만㎡·1만5000채)와 대전상서(26만㎡·3000채) 등 2곳이 추가됐다. 이에 따라 정부가 ‘2·4대책’에서 제시했던 목표물량(15~20곳, 26만3000채)에 근접한 규모의 신규 공공택지가 확보된 셈이다. ● 목표 물량 45% 확보…추가 물량은 쉽지 않을 듯‘2·4대책’으로 정부가 목표로 제시한 물량은 모두 83만6000채이다. 공공택지(26만3000채)가 가장 많고, 도심공공주택복합사업(19만6000채) 정비사업(13만6000채) 소규모 재개발(11만 채) 신축매입(6만 채) 비주택 리모델링(4만1000채) 도시재생(3만 채)의 순이다. 국토부가 이달 초 ‘6차 도심공공주택복합사업 후보지’를 발표하면서 공개한 사업별 확보물량은 공공택지(11만9000채) 도심공공주택복합사업(7만5700채) 정비사업(3만4000채), 소규모재개발+도시재생(2만1000채) 신축매입(4300채) 등 모두 25만4000채이다. 여기에 이번에 추가된 물량 12만 채를 더하면 37만4000채의 신축주택 공급이 가능한 택지가 마련된 셈이다. 전체 목표(83만6000채)의 44.7%에 해당하는 규모다. 문제는 공공택지를 제외한 나머지 분야에서 목표물량을 확보하기가 쉽지 않을 것이라는 점이다. 나머지 사업 가운데 신축 매입을 제외하고는 모두 민간의 협조가 절대적으로 필요하다. 하지만 대책 발표 이후 진척 상황을 보면 매우 낮은 수준에 머물러 있다. 공공택지와 함께 ‘2·4대책’의 핵심사업인 도심공공주택복합사업은 진척률이 목표의 38.6% 수준에 불과하다. 나머지 정비사업(25%) 소규모·도시재생(15%) 신축매입(7.2%) 등은 더 낮다. 비주택 리모델링은 아예 실적집계에서 제외돼 있다. 이처럼 ‘2·4대책’이 지지부진한 것은 처음부터 예상된 결과였다. 정부가 구상한 LH SH 지방공사 등 공기업 주도의 개발방식에 민간의 호응도가 높지 않을 것이라는 분석이 지배적이었기 때문이다. ● 서울에서 너무 먼 추가 신도시이번에 추가된 신도시 2곳의 후보지가 서울에서 지나치게 멀어, 정부가 ‘2·4대책’에서 제시했던 신도시 조성 원칙을 살리지 못한다는 지적이 나온다. 2·4대책 공개 당시 국토부와 기획재정부, 서울시 등은 공동발표문을 통해 ‘공공택지 신규지정’과 관련해서 “수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로 지정하겠다”고 밝혔다. 이를 반영해 ‘2·4대책’ 발표 후 20일 만인 2월24일 ‘신규 공공택지 추진계획’을 통해 서울과 연접한 광명·시흥지구를 1차 수도권 입지로 확정하기도 했다. 하지만 이번에 추가된 지역들은 서울시 경계에서 1km 정도 떨어진 구리교문지구를 제외하곤 모두 서울에서 먼 곳에 자리하고 있다. 이번에 추가된 곳 가운데 주택물량이 가장 많은 의왕군포안산 지구의 경우 서울시 경계에서 무려 12km 남측에 있다. 서울에 쏠리고 있는 주택수요를 끌어들이기에는 한계가 있다는 뜻이다. 정부도 이를 의식한 듯 서울 강남권까지 20분대 접근 가능한 대중교통체계를 구축하겠다는 계획을 내놨다. 지구를 경유하는 지하철 1호선 및 4호선과 수도권 광역급행철도‘GTX-C 노선’을 연계하는 방안을 추진하겠다는 것이다. 하지만 GTX-C 노선은 양주시 덕정부터 수원을 연결하도록 설계돼 있는데, 현재까지 의왕시 구간에는 정차역이 없다. ● 기존 신도시 반발 재현되나이번에 확정된 수도권 신도시 2곳이 모두 수도권 남부에 위치하면서 기존 신도시 지역주민들의 추가 반발을 불러올 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 광명·시흥지구 발표 직후 3기 수도권 신도시가 대부분 서울과 근접해 있어 수도권지역 주택수요를 모두 빨아들일 수 있다는 지적이 쏟아졌다. 이에 따라 집값 하락을 우려한 일산 과 사업 추진이 지지부진한 파주 양주 등 1·2기 신도시의 지역주민들이 크게 반발했었다. 국토의 균형발전을 저해할 수 있다는 논란도 불가피해 보인다. 수도권 남부에 또다시 대규모 택지가 들어서면 수도권으로의 인구 집중은 더욱 심화할 수밖에 없기 때문이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-30
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  • 땅값, 10년 9개월 연속 상승…文정부 들어 상승폭 껑충

    지난달에도 전국 땅값이 소폭 오르면서 무려 129개월 연속 상승세를 이어갔다. 특히 현 정부가 출범한 2017년부터 상승폭이 배 가까이 높아졌다. 고공행진 중인 집값이 직접적인 영향을 미쳤을 것으로 분석됐다. 또 규제를 앞세워 부동산 시장을 안정시키겠다는 정책을 내세운 정권에서 땅값이 상대적으로 더 많이 올랐다. 규제가 시장에서 목표한 성과를 거두기보다는 부작용이 더 크다는 지적이 나온다.10년 9개월 연속 오른 땅값…서울·세종이 주도한국부동산원이 25일 공개한 ‘7월 지가변동률’에 따르면 전국 땅값은 전월보다 0.35% 상승했다. 2010년11월 이후 무려 10년9개월, 129개월째 연속 오른 것이다. 지역별로는 서울과 세종시를 포함한 광역시 이상 대도시 지역 대부분이 상승했다. 서울이 0.44% 올랐고, 세종은 최근 집값이 하향 안정세를 보이고 있는 것과 달리는 0.49% 상승했다. 이밖에 대전(0.40%)과 대구(0.38%) 부산(0.35%) 등도 전국 평균 이상으로 올랐다. 다만 인천은 0.34% 상승에 머물렀고, 울산(0.18%)은 평균을 크게 밑돌았다. 또 경기도(0.37%)를 제외한 도 지역도 대부분 상승률이 0.1~0.2%대에 머물며 전국 평균을 넘지 못했다. 서울 25개 자치구 중에서는 강남(0.49%) 서초(0.48%) 강동(0.47%) 송파(0.46%) 등 ‘강남 4구’가 많이 올랐다. 또 성동(0.49%)과 동작(0.48%) 마포(0.46%) 용산·동대문(0.45%) 종로·중·광진(0.44%) 관악(0.41%) 영등포·양천·도봉(0.40%) 등도 0.40% 이상 상승했다. 이밖에 노원·서대문(0.39%) 은평·성북·강서(0.38%) 중랑·강북(0.36%) 등도 상승률이 전국 평균을 웃돌았다. 나머지 구로(0.34%)와 금천(0.31%)도 평균에 육박한 수준으로 올랐다. 용도지역별 상승률을 보면 주거(0.39%)가 가장 많이 올랐고, 상업(0.38%) 녹지(0.32%) 공업(0.31%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 이용상황별 상승률은 대지(상업용·0.39%, 주거용·0.38%) 논(0.33%) 밭(0.29%) 공장(0.29%) 임야(0.19%) 기타(0.16%)의 순으로 나타났다. 최근 계속되고 있는 집값의 고공행진이 땅값에 영향을 미쳤을 가능성이 높다는 분석이 나오는 이유다. 현 정부에서 땅값 껑충 뛰었다…집값 고공행진 영향땅값은 2010년말부터 꾸준하게 올랐지만 특히 현 정부 이후 상승폭을 키우는 모양새를 보이고 있다. 부동산원에 따르면 연간 땅값 상승률은 2010년~2014년까지 1%대에 머물다가 2015년 2.40%로 높아졌고, 이듬해인 2016년(2.70%)에도 2%대를 유지했다. 그런데 현 정부가 집권한 2017년 상승률은 3.88%로 전년보다 1%포인트(p) 이상 높아졌다. 또 이듬해인 2018년에 4.58%로 2006년(5.62%) 이후 최고치를 기록했다. 2019년(3.92%)과 지난해(3.68%)에도 3% 후반대에 머물렀다. 올해도 7월까지 2.38% 올라 연간 상승률이 3%를 넘어설 것으로 예상된다. 올 2분기(4~6월) 상승률이 1.05%로 2018년 4분기(10~12월·1.22%) 이후 가장 높아진데다, 현 정부에서 땅값은 상반기보다 하반기에 더 많이 오르는 ‘상저하고(上低下高) 패턴’을 보이고 있기 때문이다. 집값 상승세가 좀처럼 꺾이질 않고 있는 점도 빼놓을 수 없다. 부동산원이 어제(26일) 공개한 주간 동향에 따르면 8월 넷째 주(23일 기준) 전국 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 부동산원이 관련 통계를 작성한 이후 가장 높은 수치이다. 땅값 상승을 주도했던 수도권도 0.40%로, 2012년 5월 이후 가장 높았다. 서울도 0.22%로, 2018년 9월 셋째 주(0.26%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 규제 앞세운 정부에서 더 많이 올랐다2000년 이후 땅값 추이를 보면, 규제를 앞세워 부동산시장 안정을 꾀했던 정부 때 오히려 가격이 많이 오른 것으로 나타났다. 현 정부가 롤 모델로 삼았던 노무현 정부 시절 땅값은 무려 23.7%가 상승했다. 노 정부는 집권기 내내 부동산 규제책을 쏟아냈지만 집값과 부동산 시장 안정에는 실패했다는 평가를 받았다. 반면 부동산 관련 규제 완화에 초점을 맞췄던 이명박 정부(4.1%)와 박근혜 정부(8.2%)는 한 자릿수 상승률를 기록하며, 상대적으로 선방했다. 현 정부가 집권한 2017년 이후 지난해까지 땅값 상승률은 17.7%이다. 여기에 올해 상승분까지 감안하면 전체 상승률은 20%선을 넘어설 가능성이 매우 높다. 전문가들은 이에 대해 “정부의 규제책이 입법 절차를 거쳐 실제 시행될 때까지 시차가 발생하는 점도 영향을 미쳤겠지만 근본적으로는 규제가 부동산 가격 안정 수단이 될 수 없음을 보여주는 결과”라고 설명했다.최민섭 서울벤처대학원대학교 부동산학과 교수는 “정부의 부동산 정책 실패로 야기된 주택가격 급상승이 땅값에도 영향을 주고 있음을 확인할 수 있다”며 “이로 인해 자산양극화 등과 같은 사회적 문제들을 낳고 있는 만큼 시장 정상화를 위한 정부의 노력이 필요하다”고 말했다. 황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-27
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  • 남양주 왕숙-하남 교산 10만채 신도시 본격조성…연내 4700채 사전청약

    3기 수도권 신도시 가운데 하나인 경기 남양주 왕숙과 하남 교산의 지구계획이 확정됐다. 인천 계양에 이어 두 번째이다. 지구계획 확정은 건설공사에 필요한 개발계획 등을 정부가 승인한 것으로, 건설공사에 필요한 사전 행정절차가 모두 마무리됐다는 의미이다.정부는 나머지 3기 수도권 신도시 가운데 부천 대장과 고양 창릉은 연내 지구계획을 승인할 방침이다. 현재까지 지정된 3기 수도권 신도시는 이들 5곳에다 올해 2월 추가된 광명 시흥까지 포함해 모두 6곳이다. 신도시로 선정 발표된 뒤 지구계획 승인을 받기까지 걸린 시간은 대략 2년 6개월 여 정도다. 따라서 광명 시흥의 지구계획 승인은 2023년경에 이뤄질 것으로 예상된다.● 왕이 잠자던 왕숙지구, 경제·문화도시로 변신남양주 왕숙지구는 진접읍과 진건읍 일대의 1지구와 일패동 이패동 일대의 2지구로 나눠져 있다. 다만 지리적으로 가깝다는 점을 고려해 합쳐서 ‘왕숙지구’로 불리기도 한다. 왕숙(王宿)은 남양주시를 관통한 뒤 구리시를 거쳐 한강으로 흘러들어가는 ‘왕숙천(王宿川)’에서 따왔다. 왕이 잠을 잤다는 뜻의 ‘왕숙’에는 두 가지 유래가 전해져 온다. 남양주문화원에 따르면 하나는 조선의 태조 이성계가 왕자의 난 이후 함흥에 머물다가 한양으로 돌아오는 길에 8일간 머물렀던 곳에서 비롯됐다는 설이다. 다른 하나는 왕숙천 주변으로 광릉과 동구릉 등 왕들의 무덤이 많이 자리하고 있어서 유래됐다는 주장이다. 광릉에는 세조가 안장돼 있고, 구리에 위치한 동구릉에는 이성계의 건원릉을 비롯해 현릉, 목릉, 휘릉, 숭릉, 혜릉, 원릉, 수릉, 경릉 등 조선왕릉 9기에 왕과 왕비 17위가 안치돼 있다. 이런 유래와 상관없이 앞으로 왕숙지구는 수도권 동부지역의 성장을 이끌어갈 ‘경제중심도시’이자 ‘문화활력도시’로 변신하게 됐다. 국토부에 따르면 수도권 동부의 경제중심도시를 목표로 하는 1지구는 면적 865만㎡에 인구 12만5000여 명이 거주할 수 있는 주택 5만3500여 채가 들어선다. 또 여의도공원 13배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 34.7%)와 판교 테크노밸리 2.3배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 11.9%) 등이 조성된다. 사전청약을 통하여 올해 12월에 2300채(일반분양 1552채+신혼희망타운 748채)가 조기 공급되고, 내년에도 약 4000채가 사전청약을 통해 선보일 예정이다. 수도권 동부지역의 문화거점 도시를 목표로 조성될 2지구는 239만㎡에 인구 3만3400여 명을 수요할 주택 1만4000채가 건설된다. 또 청년예술문화마을과 문화복합플랫폼, 공연장 등이 들어서는 ‘왕숙문화벨트’가 마련된다. 2지구에서는 사전청약 물량으로 올해 10월에 1400채, 내년에 1000채가 각각 배정돼 있다.● 고대 백제의 도읍지, 공존을 꿈꾸는 미래도시로 변신하남 교산지구는 LH 등이 운영하는 ‘3기 신도시 홈페이지(www.3기신도시.kr)’에서 ‘공존과 상생의 역사문화 공존도시’로 소개된다. 하남시에서 삼국시대부터 조선시대에 이르기까지 다양한 문화재와 유적 등이 발견되고 있기 때문으로 풀이된다. 실제로 관련 학계에서는 하남이 한성백제의 수도 하남위례성의 유력 후보지라는 주장도 있다. 다산 정약용은 저서 ‘아방강역고’에서 “(백제 시조) 온조왕의 옛 궁성은 본디 옛 광주읍(현재 하남)에 있어 궁촌(宮村, 현재 하남시 춘궁동)이라 불렀고, 여기에 사는 백성들은 참외를 심어 생업으로 삼았다. 여기가 하남의 위례성이다”고 주장한 것으로 알려지고 있다. 국토부에 따르면 교산지구는 하남시 천현동과 교산동, 춘궁동, 덕풍동 일대 631만㎡ 부지에 인구 7만7900여 명을 수용할 주택 3만3000여 채가 들어선다. 또 여의도공원 약 10배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 35%), 판교 테크노밸리 수준 이상의 일자리 공간(75만m2) 등이 조성된다. 특히 역사문화 공존도시로 육성한다는 계획에 맞춰 과거-현재-미래를 잇는 역사문화 테마공원과 역사문화 복합타운(문화콘텐츠 창작소), 역사문화 특화가로 등이 마련된다.하남교산 신도시는 사전청약을 통해 올 11월에 공공분양주택 약 1000채를 조기 공급하고 내년에도 약 2500채를 추가로 선보일 예정이다. 올해 사전청약 대상주택은 지하철 5호선 하남검단산역과 가깝고, 기존 도심기반시설을 활용할 수 있는 지역에 자리하고 있다. 2023년 본 청약을 거쳐 2026년 입주가 가능하다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-26
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  • 사전청약 10만채 추가공급? 미래 물량 당겨 집값 잡겠다는 정부

    ‘미래에 공급할 아파트를 앞당겨 사용해서 현재 고공행진 중인 집값을 잡겠다.’정부가 오늘(25일) 개최한 ‘29차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 내놓은 부동산 대책을 요약하자면 이같이 정리된다. 정부는 이를 위해 올해부터 2024년 하반기까지 공공이 조성한 택지를 분양받을 민간업체에 대해 건설물량의 85%를 사전청약에 내놓도록 유도하기로 했다. 이를 통해 8만7000채가 평균 3년 정도 앞당겨져 시장에 나올 것으로 추정된다.또 ‘2·4대책’을 통해 서울 등 대도시 도심에서 확보될 주택 가운데 1만4000채 정도를 사전청약 물량으로 사용할 계획이다. 이와 함께 난개발 등을 우려한 주민 반대 등으로 사업추진이 지연됐던 태능CC는 주택건설물량을 계획(1만 채)보다 줄이는 대신 주변지역에서 부족해진 물량을 채우기로 했다. 또 과천청사 대체용지는 이미 알려진 대로 과천지구 자족용지의 용도변경 등을 통해 확보하기로 했다. 하지만 이같은 정부 계획이 의도대로 실현될 가능성에 의구심이 제기된다. 사전청약계획 대상 물량이 대부분 차기 정부에서 진행되는 일정이다. 또 민간업체로서는 최소 3년 뒤 시장상황을 고려해 결정할 분양가를 미리 정한 뒤 사전청약에 나서야 해 적잖은 부작용도 예상된다. 일각에서는 공급 총량이 절대적으로 부족한 상황에서 사전청약 방식은 ‘밑돌 빼서 윗돌 괴기’식에 불과하다는 평가를 내놓기도 했다. ● “새 집 줄 게 헌 집 구매 신중하라” 정부는 오늘(25일) 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 주재한 가운데 ‘29차 ’제29차 부동산시장 점검 관계장관회의‘를 개최했다. 이날 회의에서는 민영주택 및 2·4대책 부지 등 사전청약 확대 방안과 태릉·과천 부지 구체화 방안, 누구나집 공급 추진현황 및 계획 등이 논의됐다. 특히 사전청약에 대한 정부 계획이 집중적으로 거론됐다. 회의에 이어 진행된 ’16차 위클리 주택공급 브리핑‘에서 국토교통부는 사전청약 확대에 따른 실행방안에 대해 별도의 설명회를 가졌을 정도다. 이 과정에서 정부가 그동안 내놓은 도심 공급 확대 방안(’5·6대책‘, ’8·4대책‘, ’2·4대책‘)만으로는 역부족이기 때문이라는 이례적인 ’고백‘도 담았다. 정부의 이 같은 판단에는 최근 집값 상승이 △초저금리로 인한 유동성의 주택시장으로의 지속적인 유입 △젊은층의 내 집 마련 불안감 △규제 완화와 가격상승에 대한 기대 심리 등에서 비롯됐다는 분석이 깔려 있다. 이런 복합적인 수요로 인해 주택에 대한 미래수요가 현재로 앞당겨지고 있다는 것이다. 윤성원 국토부 1차관은 “이런 상황에서 주택시장의 안정을 위해서 기존의 주택공급에 더해 정부가 계획한 공급효과를 조기에 체감할 수 있게 사전청약 등을 통해 공급시점을 최대한 앞당겨 불안심리를 해소할 필요가 있다”고 밝혔다. 이어 국토부는 보도자료를 통해 “사전청약은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 우수 입지에서 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기획”라고 강조했다. 또 “앞으로 10년 간 대규모 주택공급, 가계 대출 관리 강화 등으로 인한 주택 경기 변동 리스크와 대출부담 증가가 예상된다”며 “높은 가격의 기존주택 매수는 다소 신중할 필요가 있다”고 덧붙였다.● 2024년까지 10만 채 추가해 미리 푼다 국토부에 따르면 사전청약에 나올 물량은 올해부터 2024년까지 모두 10만1000채 정도다. 현재 진행 중인 사전청약 물량(6만2000채)와 합치면 16만3000채로 늘어나는 셈이다. 사전청약 확대계획의 초점은 민간업체들이 최소 3년 뒤에 분양할 아파트를 미리 앞당겨 쓰겠다는 데에 맞춰져 있다. 정부는 현재에도 3기 신도시 등을 통해 올해(3만2000채)와 내년(3만 채)에 사전청약을 진행 중이다. 모두 공공택지에서 LH 등 공공이 건설과 분양을 책임진 물량이다. 대지조성 공사나 보상절차 등을 감안할 때 이들 지역에서 추가로 사전청약 물량을 찾아내기는 어려운 상태다. 그 결과 찾아낸 물량이 공공택지에서 민간 건설회사가 분양할 주택이다. 국토부는 올해(6000채)부터 내년(2만8000채), 2023년 상반기(1만1000채), 2023년 하반기~2024년(4만2000채)까지 8만7000채 정도를 사전청약에 사용할 수 있을 것으로 기대했다. 해당 택지에서 공급될 것으로 예상되는 총 주택의 85%에 해당한다. 국토부에 따르면 건설회사가 공공택지를 분양받은 뒤 분양하기까지 걸리는 시간은 평균 2~3년 정도이다. 택지에 맞게 주택과 주변시설 등에 대한 설계 등을 거쳐 사업승인을 받고, 건설공사에 착수하는 데까지 필요한 시간이다. 국토부는 이런 과정을 생략하고 택지를 매입한 뒤 6개월 이내에 아파트 분양을 허용하기로 했다. 이때 건설회사는 건축설계(안)를 마련하고, 추정분양가를 정해 주택도시보증공사(HUG)의 검증을 받으면 청약에 나설 수 있다. 수요자는 청약통장과 자산·소득요건 등을 갖추고 청약홈을 통해 사전청약을 할 수 있다. 국토부는 또 ’2·4대책‘을 통해 서울 등 대도시 도심에서 추진할 도심공공복합사업 및 주거재생혁신지구 등을 통해 확보될 주택 가운데 일부도 사전청약에 사용하기로 했다. 물량은 내년 하반기부터 2024년까지 1만3500채 가량이다. 시기별 공급물량을 보면 올해 3800채가 선보이고, 내년 상반기(4700채)와 하반기(5000채)에도 공급된다. ’2·4대책‘을 통해 정상적으로 진행될 때 분양되는 것과 비교하면 1년 정도 일정이 앞당겨지는 것이다. ● 태릉CC 주택수 줄이고, 신규택지는 늘린다주민 반대에 부딪혀 난항을 겪던 태능CC 공공택지사업은 결국 사업물량이 당초 계획(1만 채)보다 축소된 6800채만 짓기로 결정됐다. 줄어든 물량은 주변지역에서 십시일반(十匙一飯) 식으로 긁어모아 채우기로 했다.이에 따라 △수락산역 역세권 복합사업(600채) △노원구내 재생사업(600채) △하계5단지(1500채) △상계마을(400채) 등과 같은 노후 영구임대아파트 단지 등이 추가됐다. 국토부는 이런 내용으로 오늘(25일)부터 주민공람을 시작하고, 내년 초까지 관할 지방자치단체 등 관계기관 협의를 거쳐 지구지정을 끝낼 방침이다. 또 2027년 준공을 목표로 내년 상반기에 지구계획을 승인하고, 2024년에는 입주자 모집에 나설 계획이다. 역시 주민반발로 사업이 중단됐던 과천청사 개발사업(목표물량·4300채)도 과천신도시 개발계획 변경과 신규택지 개발 등을 통해 대체하기로 했다. 우선 과천신도시 용적률을 높이고, 자족용지의 용도를 바꿔 3000채를 확보할 예정이다. 또 과천시 갈현동 일대에 택지를 조성해 1300채를 짓다는 계획이다. 국토부는 또 ’2·4대책‘을 통해 공급하기로 했다가 공직자 부동산 투기 논란으로 연기된 신규 택지 추가물량 13만 채를 14만 채로 늘리고, 이달 중 구체적인 입지 등을 발표하기로 했다. ● “밑돌 빼서 윗돌 괴기”정부의 이같은 계획에 대해 민간업체 관계자들의 반응은 “밑돌 빼서 윗돌 괴기에 불과하다”며 “큰 효과를 기대하기 어렵다”는 반응을 보이고 있다. 절대적인 총량 공급이 부족한 상황에서 미래 물량을 앞당긴다고 수급 불안을 해소하기 어렵다는 것이다. 게다가 이날 공개된 계획에 따르면 현 정부에서 공급되는 물량은 전체 16만3000채 가운데 6만9000채에 불과하다. 나머지는 모두 내년 하반기 이후로 예정돼 있다. 차기 정부에서 이번 계획을 받아들이지 않는다면 지속하기 어려운 상황이다. 민간업체에 지나친 부담을 떠안긴다는 지적도 나온다. 최소 3년 뒤 시장상황을 고려해 결정할 분양가를 현시점에서 미리 정하는 과정에서 부작용이 발생할 가능성이 크기 때문이다.게다가 정부는 사전청약물량의 분양가를 시세의 60~80% 수준에 맞추겠다는 목표를 세운 상태다. 민간업체가 이런 조건을 온전히 받아들이기란 쉽지 않다.정부 주장대로 갈수록 주택시장 리스크가 커진다는 점도 우려스러운 대목이다. 2,3년 뒤에 진행될 본청약 때 주택시장이 급랭하고, 계약해지 요청이 쏟아질 경우 큰 혼란을 피할 수 없다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-25
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  • 서울 아파트 3.3㎡당 분양가 3000만원 돌파…文정부 들어 38% 급등

    집값 고공행진이 이어지고 있는 가운데 서울 민영아파트의 평균 분양가가 처음으로 3000만 원(3.3㎡)을 넘어섰다. 최근 들어 상승세도 가팔라지고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 정부의 분양가 규제책의 실효성 논란이 예상된다. ● 서울 평균 분양가, 사상 처음 3000만 원 넘었다주택도시보증공사가 17일 공개한 ‘7월 민간 아파트 분양가격 동향’에 따르면 지난달 서울 아파트의 1㎡당 평균 분양가는 921만1000원이었다. 이를 3.3㎡ 기준으로 환산하면 3039만6300만 원이다. 이는 주택도시보증공사가 최근 1년간 분양보증서를 발급한 사업장의 평균 분양가를 전수 조사해 산정한 결과이다. 관련 통계를 집계한 이후 1㎡ 기준으로 900만 원, 3.3㎡ 기준으로 3000만 원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 전달(1㎡당 883만1000원·3.3㎡ 2914만2000원)보다는 4.30%, 1년 전(811만 원·2676만3000원)과 비교하면 14% 가량 오른 수치다. 서울 아파트 평균 분양가는 현 정부 출범 직후인 2017년 6월 666만7000원(3.3㎡ 기준·2200만1100원)이었다. 이후 완만한 오름세를 보이다가 1년 4개월 뒤인 2018년 10월(737만8000원·2434만7400원)에 700만 원선을 넘었다. 그리고 8개월 뒤인 2019년 6월에 810만 원(2673만 원)으로 올라서며 또다시 800만 원선도 뚫었다. ● 서울 아파트 분양가 오름세 커졌다이런 과정에서 최근 들어 서울 아파트 분양가 상승세가 가팔라지고 있어 눈길을 끈다. 현 정부 출범 이후 전월 대비 평균 분양가 상승률이 4%를 넘어선 때는 모두 5차례에 불과하다. 2018년 10월에 5.50%로 최고치를 기록한 뒤 2017년 9월(5.44%)과 지난달(4.30%), 지난해 12월과 2019년 6월(4.03%)의 순으로 뒤를 잇는다. 특히 올해의 경우에는 5월에 1.65%, 6월에 1.90%가 각각 오른 데 이어 지난달에 또다시 오름폭을 키웠다. 규모별로 보면 선호도가 높은 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 951만9000원으로 전월(785만4000원)보다 21.2% 오르며 가격 오름세를 이끌었다. 60㎡ 이하(전용면적 기준) 아파트는 948만1000원으로 전월(895만 원)보다 5.9% 상승했다. 반면 85㎡ 초과~102㎡ 이하는 697만5000원으로 전월(702만 원)보다 오히려 소폭 떨어졌다.● 분양가 규제 실효성 논란 불거질 듯현 정부는 출범 이후 분양가 규제에 많은 공을 들여왔다. 새 아파트 분양가가 높게 책정돼 주변에 위치한 기존 주택 집값을 자극해 전체 집값을 끌어올리는 일을 막겠다는 계산이었다. 특히 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 3배 이상 높아지는 상황이 펼쳐지자 2015년 사실상 폐지됐던 ‘분양가 상한제’를 부활시켰다. 2019년 10월 민간택지내 분양가상한제 적용을 확대하는 내용으로 ‘주택법 시행령’을 개정한 것이다. 이 법은 지난해 7월29일부터 시행되고 있다. 당초 10월 입법 후 6개월의 유예기간을 두고 지난해 4월부터 시작될 예정이었으나 코로나19로 3개월의 유예기간이 주어지면서 늦춰졌다. 현재 분양가 상한제를 적용받는 지역은 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평)의 309개 동과 경기도의 광명 하남 과천 등 3개 시의 13개 동이다. 문제는 이런 분양가 규제가 실효를 거두기 위해서는 충분한 공급이 병행돼야 한다는 점에 있다. 전문가들은 “각종 연구분석 결과를 보면, 주택공급량이 적을 때는 분양가상한제가 주택가격을 인하하는 효과가 미미하다”고 지적했다. 이들은 따라서 “최근 나타나고 있는 분양가 상승은 현재 시장에서 원하는 충분한 아파트 공급이 이뤄지지 않으면서 집값 상승과 함께 나타나는 현상”이라며 “확실한 공급 확대 방안 마련이 필요하다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-24
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  • 생애최초 내집마련 늦어졌지만 ‘영끌’ 청년층은 어려졌다

    지난해 집값 고공행진이 이어지면서 생애최초 주택마련 가구주의 평균연령이 최근 4년 새 가장 높아진 것으로 나타났다. 반면 청년가구의 연령은 오히려 소폭 낮아졌다. 또 내 집 마련 때 주택가격(주택담보가치) 대비 금융기관 대출금 비율(LTV)이 일반가구는 최근 4년 새 가장 낮아진 반면 청년가구는 가장 높았다. 청년층이 ‘패닉바잉(공황구매)’와 ‘영끌(영혼까지 끌어 모아 대출받기)’에 적극 나섰음을 보여준다. 국토교통부는 이런 내용의 ‘2020년도 주거실태조사 특성/일반가구 연구보고서’를 국토교통 통계누리 사이트에 게재했다. 주거실태조사는 2006년 이후 2년에 한 번씩 실시되다가, 2017년부터 매년 진행되고 있다. 이번 조사는 국토연구원이 지난해 7~12월까지 5만1000가구를 대상으로 실시했다.● 생애최초 내 집 마련 가구주 평균 나이 39.9세 보고서에 따르면 생애 최초로 내 집을 마련하는 가구주의 연령은 지난해 39.9세였다. 현 정부가 출범했던 2017년 39.1세에서 2018년 39.4세로 높아진 뒤 2019년에 39.1세로 다시 떨어졌다가 이번 조사에서 껑충 뛰어올랐다. 또 최근 4년 새 내 집을 마련하는 데 성공한 가구주의 평균 연령도 43.7세로 전년(42.8세)보다 크게 높아졌다. 지역별로는 수도권 지역이 40.3세로 비수도권 지역(39.6세)보다 높았다.이밖에 신혼부부나 노인가구, 소득하위가구 등도 모두 지난해 내 집 마련 가구주의 평균 연령이 가장 높았다. 이런 결과는 지난해 집값이 고공 행진한 데서 비롯된 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 집값 상승률은 5.36%로, 2011년(6.14%) 이후 최고치를 기록했다.반면 청년층 가구주의 평균연령은 28.7세로 전년(28.6세)보다는 높아졌지만 2017년(28.8세)이나 2018년(29.0세)보다는 낮아져 눈길을 끈다. ‘영끌’에 그만큼 적극적으로 나섰음을 반증하는 셈이다.● 청년층 LTV로 확인된 영끌실제로 이런 상황은 LTV 조사 결과에서도 확인된다. 보고서에 따르면 지난해 일반 가구의 주택 구입 당시 LTV는 평균 37.2%이다. 이는 2017년 이후 가장 낮은 수치다. 노인가구(33.0%)와 소득하위가구(36.5%)도 모두 최근 4년 새 가장 낮았다. 반면 청년층(46.3%)과 신혼부부(43.6%)의 LTV는 40%선을 훌쩍 넘었다. 특히 청년가구는 2017년 45.7%에서 이듬해(45.6%) 소폭 떨어진 뒤 2019년(46.3%)부터 다시 오름세로 바뀌었다. 지역별로는 모든 특성가구에서 비수도권의 LTV가 높아 눈길을 끈다. 특히 청년층의 경우 수도권은 44.6%였고, 비수도권은 무려 47.7%나 됐다. 신혼부부도 수도권은 42.9%인 반면 비수도권은 44.1%였다. 전문가들은 이에 대해 “정부의 각종 부동산 관련 대출 규제에 노인가구와 하위소득계층은 영향을 받지만 공격적인 투자 성향을 갖기 쉬운 청년층과 신혼부부들이 오히려 패닉바잉과 영끌에 적극 나서고 있기 때문”이라고 설명했다.● 내 집 마련 방법, 기존주택 구입이 60% 이상이번 조사에서 내 집 마련 방법은 기존주택 구입이 60.8%로 가장 많았고, 신축건물 분양 및 구입(21.7%), 증여 및 상속(11.6%)의 순으로 높게 나타났다. 다만 기존주택 구입은 2017년 63.3%에서 지난해 60.8%로 2.5%포인트 줄어든 반면 신축 분양 및 구입은 같은 기간 17.8%에서 21.7%로 3.9%포인트 높아졌다. 수도권 거주가구의 경우 비수도권 지역 거주 가구에 비해 ‘기존주택 구입(수도권·66.2%＞비수도권·56.9%)’ 및 ‘신축건물 분양 및 구입(24.6%＞19.7%)’ 비율은 높았지만 ‘증여 및 상속(6.9%＜15.1%)’의 비율은 낮았다. 신혼부부가구의 경우 일반가구에 비해 ‘기존주택 구입(66.8%)’과 ‘신축건물 분양 및 구입 (29.8%)’ 비율이 높았다. 반면 ‘증여 및 상속(2.8%)’은 일반가구보다 크게 낮았다. 노인가구와 소득 하위 가구의 경우 ‘증여 및 상속’의 비율이 각각 22.2%와 25.4%로 일반 가구의 수준을 크게 웃돌았다. 또 두 조사대상 모두 수도권보다는 비수도권 지역에서 증여 상속 비율이 높았다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-23
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  • 집값 반영못하는 ‘엉터리 통계’ 논란에도… 국토부는 묵묵부답

    한국부동산원이 최근 내놓은 7월 집값 통계가 논란이 되고 있다. 실거래가를 반영하지 못한다는 지적을 반영해 표본수를 대폭 늘린 결과 아파트값 평균이 한 달 새 50% 가까이 급등한 지역이 나오는 등 적잖은 부작용이 나오고 있기 때문이다. 이에 언론과 전문가들은 앞 다퉈 “정부가 20여 차례에 걸친 주택정책에도 주택시장 안정에 실패한 원인이 ‘엉터리 집값 통계’에 있었다”며 혹독한 비판을 쏟아내고 있다. 눈길을 끄는 것은 이런 과정에서 평소 같으면 해명자료 등을 내놓으며 적극적으로 대응하던 국토교통부와 부동산원이 별다른 대응 없이 함구하고 있다는 점이다. 집값 통계 작성에 어떤 문제가 있었기에 이런 상황이 벌어지고 있는 것일까. 이에 대한 힌트를 통계청 산하기관인 한국통계진흥원이 지난해 11월 작성한 ‘전국주택가격동향조사-2020년 정기통계품질진단 결과보고서’에서 확인할 수 있다.서울 집값 한 달 상승률, 0.8% vs 19.5%이번 논란은 부동산원이 17일 공개한 보도자료 ‘7월 전국주택가격동향조사 결과’에서 시작됐다. 이번 자료는 그동안 부동산원의 집값 통계가 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 표본수를 확대하는 등 대대적인 조사기준 재설계 작업을 거친 뒤 나온 첫 작품이어서 관심을 모았다. 이 자료에 따르면 7월 한 달 동안 서울 집값 상승률은 0.60%로 전월(0.49%)보다 조금 더 올랐다. 아파트도 0.81%로 전월(0.67%)보다 상승폭이 커졌다. 이때 집값 상승률은 보다 정확하게 말하면 ‘매매가격지수 변동률’이다. 올해 6월 아파트매매가를 기준(100.0)으로 잡고 변동 상황(상승폭)을 보여주는 값이다. 문제는 매매가격지수 변동률과 달리 ‘평균주택가격’과 ‘중위주택가격’의 상승폭이 크게 높아졌다는 점이다. 아파트의 경우 평균주택가격이 전국은 4억9172만 원으로 전월(4억2606만 원)보다 15.4%, 서울은 11억930만 원으로 전월(9억2812만 원)보다 19.5%가 급등했다. 특히 서울 도봉구는 지난달 6억6792만 원으로 전달(4억5596만 원)보다 무려 46.5% 폭등했고, 성동(41.9%) 서대문(35.9%) 노원(35.1%) 중랑(34.1%) 관악(33.4%)영등포(33.0%), 성북(31.7%) 강서(30.8%) 강북구(30.4%) 등이 모두 30% 이상 높아졌다. 이번 조정으로 아파트 평균주택가격은 민간 통계와 근접한 수준으로 올라서게 됐다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균값은 11억5751만 원, 수도권은 7억2406만 원이다. 이런 결과에 언론과 전문가들은 “‘엉터리 통계’를 기반으로 정책을 양산해 현재 나타나고 있는 주택시장의 혼란이 빚어졌다”며 한목소리로 질타했다. 현 정부 출범 이후 잘못된 통계를 잣대로 시장상황을 제대로 파악하지 못한 채 정책을 기획 집행했고, 그 결과 주택시장이 탈출구를 찾기 어려운 총체적 난국에 빠지게 됐다는 것이다. 통계 작성을 주도한 부동산원의 한 관계자는 이에 대해 “평균주택가격이 급등한 것은 보완작업 과정에서 고가의 신규 입주 아파트들이 표본에 다수 편입된 결과”라고 해명했다. 이어 엉터리 통계 논란에 대해선 “실무자로서 말하기 어렵다”며 즉답을 피했다. 4년 전 기준으로 300명이 조사그렇다면 이런 문제들은 왜 발생한 것일까. 한국통계진흥원이 지난해 11월 작성한 ‘전국주택가격동향조사-2020년 정기통계품질진단 결과보고서’에서 힌트를 구할 수 있다. 결과보고서에 따르면 주택가격동향조사는 1985년 국가통계로 승인을 받은 뒤 이듬해인 1986년 37개 도시, 2498채를 대상으로 시작됐다. 이후 5년 단위로 조사기획 재설계 등의 절차를 거치며 조사표본대상 주택수를 꾸준히 늘려왔다. 올해 6월까지 시행된 주택가격동향조사는 2017년에 설계된 기준에 따라 진행됐다. 300여 명의 조사원이 월간조사는 5일에 걸쳐, 주간조사는 매주 2일에 걸쳐 표본으로 설정된 주택을 대상으로 실거래 여부, 거래사례 비교, 매물가격(호가), 공인중개업소 및 거래정보사이트 조사가격 등을 수집하고 분석했다. 표본수는 월간조사의 경우 아파트 1만7190채, 연립 6350채, 단독주택 4820채 등 모두 2만8360채이다. 아파트는 전체(970만7643채)의 0.18%, 연립(265만3071채)은 0.23%, 단독(422만63채)은 0.11%에 해당한다. 주간조사는 아파트만 대상으로 진행되는 데 표본수는 9400채에 불과했다. 통계진흥원은 이에 대해 “조사기준 재설계 기간이 5년으로 지나치게 길고, 조사원의 전문성이 부족하며, 주간조사의 경우 상대적으로 표본수 등이 적다”며 “통계의 정확성을 높이기 위해 보완할 필요가 있다”고 지적했다.조사 대상 늘리고, 검증위원회 도입이같은 지적에다 집값의 고공행진에도 불구하고 부동산원의 집값 통계가 이를 제대로 반영하지 못한다는 불만이 이어지자 정부는 지난해 12월 ‘전국주택가격동향조사’ 개선방안을 추가로 마련했다. 개선방안에 따라 정부는 7월 조사부터 조사기준을 전면 재설계했다. 또 집값 통계의 정확성 등을 검증할 지수검증위원회를 구성, 운영하고 있다. 올해 이미 2차례에 걸쳐 위원회가 소집됐고, 이달 중 3차 회의가 열린다. 표본수도 대폭 늘렸다. 월간조사 대상은 2만8360채에서 4만6000채로 62% 증가했다. 늘어난 물량은 모두 아파트로, 1만7190채에서 3만5000채가 됐다. 아파트만 조사하는 주간조사 대상도 9400채에서 3만2000채로 무려 240% 증가했다. 이를 위해 국토부는 올해 관련 예산(주택가격동향조사)을 지난해(58억4000만 원)의 배에 가까운 115억9000만 원으로 편성했다. 부동산원도 조사원을 25명 늘려 가동하고 있다. 이런 노력에도 여전히 집값 통계에 대한 우려는 남는다. 무엇보다 통계조사의 가장 중요한 작업을 맡게 될 조사원의 업무 과중이 우려된다. 조사대상이 3만7760채(월간 2만8360채+주간 9400채)에서 7만8000채(4만6000채+3만2000채)로 2배 이상으로 늘었다. 반면 조사원은 25명 증가에 그쳤기 때문이다. 통계진흥원 보고서에 따르면 7월 이전 기준으로 조사원이 하루 50개 단지, 1단지 당 10분을 조사하는 것으로 나타나 있다. 따라서 늘어난 조사대상을 감안할 때 조사원들이 현장 조사를 제대로 하기가 쉽지 않을 수 있다. 이에 대해 부동산원은 “내부시스템 효율화를 통해 인력 수요를 최소화해 문제가 없다”고 설명했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-19
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  • 거래 줄었는데 수수료 인하 압박…공인중개사 속앓이

    정부와 여론의 부동산중개 수수료 인하 압박이 거세지면서 공인중개사들이 사면초가(四面楚歌)에 빠졌다. 집값 고공 행진으로 중개수수료가 함께 급등하면서 소비자 불만이 폭발 직전이지만, 정작 공인중개사들은 정부 규제에 따른 거래 감소와 신규 출점 업소 증가로 인한 매출 부진에 시달리고 있다. 여기에 첨단 정보기술(IT)로 중무장한 스타트업들의 ‘반값 수수료’ 공세는 생존권을 위협하는 문제로 급부상하고 있다. 이에 따라 중개 서비스 고급화를 포함한 자구책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.● 부동산중개 서비스, ‘돈값’ 못한다는 불만 국토연구원이 어제(17일) 진행한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 발전 방안’ 토론회 직후 각종 소셜네트워크서비스(SNS)에서는 부동산 수수료 인하를 요구하는 소비자들의 발언이 쏟아졌다. 핵심은 “중개 서비스가 ‘돈값’을 못 한다”로 모아진다. 예컨대 5년 전만 해도 5억 원대 중반이었던 서울 아파트의 중위가격이 올해 6월 10억1417만 원(KB국민은행 기준)으로 10억 원대에 진입했다. 2배 정도로 오른 셈이다. 이 기간 중개수수료는 200만 원대에서 900만 원대로 4.6배 가까이 오른다는 점이다. 현행 중개수수료율 체계에선 5억 원대에선 0.4%을, 9억 원을 넘어서면 0.9%를 적용하기 때문이다. 문제는 수수료는 크게 늘어나지만 중개 서비스가 달라지는 것은 전혀 없다는 것이 소비자들의 불만이다. 실제로 이날 토론회에서 공개된 ‘부동산 중개서비스에 대한 대국민 인식조사’ 결과에서 응답자(1500명) 4명 가운데 1명은 “매물 관련 안내가 불충분하다”며 불만을 표시했다. 국민권익위원회가 지난해 실시한 설문조사에서는 응답자(2478명)의 절반을 넘는 53.0%가 직접적으로 “중개보수가 과하다”고 대답했을 정도다. 한국소비자원의 2015년 평가에서도 중개보수 대비 서비스품질이 낮다는 응답자가 매매계약 경험자의 45.5%, 임대계약 경험자의 47.9%에 달했다. 2명 중 1명은 만족하지 못했다는 뜻이다. 게다가 집값이 당분간 하향 안정세를 보이기는 어려운 상황이다. 현행 부동산중개 수수료체계에 대한 불만이 갈수록 커질 수 있음을 시사한다. 실제로 국토연구원에 따르면 주택 중개 거래에서 6억 원 이상이 차지하는 비중이 2015년에는 20.6%(전국 기준)였지만 2020년에는 38.5%로 껑충 뛰었다. 특히 수도권은 지난해 절반에 가까운 48.7%가 6억 원 이상 거래였다. 9억 원 이상도 2015년 9.2%에서 2020년에는 20.6%로 2배 이상 늘어났다.● 거래 줄고, 중개사 급증, 자격시험 응시생은 역대 최대 고액 거래 비중이 늘어나고 있지만 중개업소의 매출에 큰 도움을 주지 않고 있다는 게 한국공인중개사협회 측 관계자들의 주장이다. 이번 토론회에 참석했던 김광호 공인중개사협회 사무총장은 “11만 명에 달하는 개업 중개사 가운데 55%가 간이 과세자인데 소득으로 보면 연간 1500만 원”이라며 “4인 가족 최저 생계비가 월 290만 원, 연간 3500만 원인데 이 사람들(공인중개사들)이 도대체 살 수가 없다”고 항변하기도 했다. 이런 원인은 크게 두 가지다. 우선 정부의 규제로 거래 건수가 줄고 있다. 이날 토론회에서 윤상화 공인중개사협회 이사는 “지난해 1월부터 7월까지 아파트만 매매 건수가 49만7000건, 약 50만 건이었는데 올해는 같은 기간 38만6000건으로 22.3% 줄었다”며 “이런 추세대로라면 올해 30% 이상이 줄어든다”고 지적했다. 그는 이어 “임대차 3법 시행 이후엔 갱신권 청구에 따라 재계약 비율이 올라 전월세 거래건수도 급감했다”도 덧붙였다. 공인중개사가 지속적으로 늘어나고 있는 것도 부담이다. 국토교통부 통계누리에 따르면 올 2분기 현재 개업 공인중개사는 11만7738명으로, 역대 최고 수준이다. 지난해 말 11만1016명에서 불과 6개월 사이에 6722명이 늘었는데, 이런 증가세 역시 역대 최고 수준이다. 게다가 올해 10월 말경에 치러질 공인중개사시험에 무려 40만8000명 넘는 인원이 몰려, 역대 최대 기록을 갈아 치웠다. 한국산업인력공단에 따르면 13일 접수 마감한 제 32회 공인중개사 시험에 모두 40만8492명이 접수한 것으로 집계됐다. 1983년 공인중개사 제도 도입 이후 가장 많은 인원이다.● 반값 수수료 앞세운 IT업계의 공세 최첨단 IT를 앞세운 직방, 다윈프로퍼티(다윈중개), 집토스, 우대빵, 킹콩 등 프롭테크 기업들의 등장은 중개업 시장의 판도 변화를 예고하고 있다. 이들은 고객의 부동산 매물정보를 수집, 분석한 뒤 가상현실(VR)을 활용해 소비자들이 발품을 팔지 않고도 휴대폰 등을 통해 손쉽게 원하는 집을 찾아볼 수 있는 서비스를 제공하고 있다. 특히 이들은 저렴한 중개수수료를 무기로 기존 중개업소들을 위협하고 있다. 현행 법정 중개 수수료율(0.4~0.9%)의 반값을 받거나 팔 때는 ‘무료’라는 파격적인 보수를 내세우는 곳도 있다. 그 결과 2019년5월부터 서비스를 시작한 다윈프로퍼티(다윈중개)의 경우 2년 남짓 지난 올 7월 말 기준 월간 사이트 이용자가 10만 명을 넘어섰다. 또 월 평균 매물 5000여 건에, 가입한 개업 공인중개사만 1000명 이상에 달할 정도다. 정부도 프롭테크 산업을 육성한다는 방침을 세운 상태다. 기존 중개업소들과 경쟁하는 구도를 갖춤으로써 고부가 가치를 창출할 역량을 갖추게 하겠다는 것이다. 이와 관련해 이날 토론회에 참석한 김형석 국토부 토지정책관은 고정요율을 도입해달라는 일부 소비자 요구에 “고정요율을 도입하면 분쟁의 소지가 줄겠지만 시장에서 경쟁이 없어지게 된다. IT 기술 발전으로 혁신적인 방안이 제시되면서 반값 수수료 서비스도 나오고 있는데 고정 요율이 나오면 이와 같은 서비스가 어려워질 수 있다”며 반대의사를 밝히기도 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2021-08-18
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