김호경 팀장

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동아일보 뉴스룸기획팀

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2025-11-05~2025-12-05

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[광화문에서/김호경]LH의 미분양 매입, 이번이 마지막이어야 한다

다 짓고도 팔리지 않은 ‘준공 후 미분양’(악성 미분양)을 한국토지주택공사(LH)가 사들인 건 2008년이 처음이었다. 글로벌 금융위기 여파로 지방 악성 미분양이 폭증하면서 건설사의 연쇄 부도가 우려되자 급한 불부터 끄기 위해 LH가 긴급 투입됐다. 2008년부터 2010년까지 LH가 사들인 미분양 단지는 70곳, 7058채였다. 이 중 37개 단지, 619채가 현재 공실이다. 분양받거나 임차하겠다는 사람을 구하지 못한 탓이다. 공실 비율이 높은 단지 가운데 얼마 전 기업회생 절차(법정관리)에 돌입한 신동아건설이 지은 단지도 있었다. LH는 2008, 2009년 신동아건설의 미분양 단지 2곳을 잇따라 사줬다. 하지만 신동아건설은 끝내 위기의 파고를 넘지 못하고 2010년 기업개선작업(워크아웃)에 들어갔다. 워크아웃 졸업까진 9년이 걸렸다. 그로부터 5년 뒤 올해부턴 법정관리를 받고 있다. 전례 없는 정부의 지원을 받았지만 15년이 지난 지금까지 글로벌 금융위기의 그늘에서 완전히 벗어나지 못한 것이다. 요즘 건설업계에서는 “글로벌 금융위기 때보다 지금이 더 어렵다”는 말이 많다. 악성 미분양이 11년 만에 최대 수준으로 늘고 연초부터 법정관리를 신청하는 건설사가 잇따르면서 줄도산 공포가 커지고 있다. 정부가 15년 만에 LH를 통해 악성 미분양을 사들이기로 한 것도 후방 연쇄 효과가 큰 건설업이 흔들리면 일자리 등 실물 경제 타격이 불가피하다는 위기감 때문이었을 것이다. 그런데도 반드시 짚고 넘어가야 하는 건 LH의 미분양 매입은 절대 좋은 대책이 아니라는 점이다. 신축 빌라 등을 매입해 공공임대로 활용하는 LH가 악성 미분양을 사주는 게 그리 대수냐고 여길 수 있지만 그 성격은 전혀 다르다. 전자는 매입임대 사업으로, LH가 수요가 확실한 곳 위주로 골라 매입할 수 있다. 하지만 악성 미분양은 오랫동안 시장에서 팔리지 않은 물량이다. 나중에 분양 경기가 살아나면 잘 팔릴 수도 있지만 그런 알짜를 선뜻 LH에 넘길 건설사는 많지 않다. 결국 악성 재고만 LH가 떠안을 가능성이 짙다. LH는 미분양 매입에 예산 3000억 원을 투입할 예정이다. 매입한 미분양 주택은 공공임대로 활용할 예정인데, 여기에 입주할 사람들이 낸 보증금도 재원으로 끌어다 쓸 계획이다. 결국 국민 돈으로 악성 미분양을 사주는 셈이다. 악성 미분양 문제의 가장 큰 책임은 건설사에 있다. 분양 시장이 과열됐던 4, 5년 전 무리하게 사업을 확장한 게 문제의 씨앗이다. 이런 사업에 묻지도 따지지도 않고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 해준 금융권, 인·허가를 내준 지방자치단체도 문제를 키운 책임에서 자유롭지 않다. 직접 책임이 없는데 구원투수로 재등판한 LH는 지금 상황이 답답할 수 있다. 일단 마운드에 오른 만큼 수요가 확실한 알짜 매물을 골라 매입해야 한다. 그런 매물이 없다면 굳이 3000채라는 목표 물량에 연연할 이유가 없다. 보다 중요한 건 앞으로 LH가 미분양을 사들여야 하는 상황이 다시 발생하지 않도록 주택 시장의 구조를 바꾸는 데 있다. 스스로 살아남기 어려운 건설사까지 공적자금을 투입해 연명시키는 건 이제 그만해야 한다. 이런 구조개혁이 따르지 않는다면 LH 미분양 매입은 건설업계가 위기에 빠지면 결국 정부가 구제해 준다는 나쁜 선례로 남을 뿐이다. 김호경 산업2부 차장 kimhk@donga.com}
- 2025-03-12
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[아파트 미리보기]대구서 합리적 가격에 공급되는 브랜드 단지

현대건설이 대구 수성구 역세권에 지은 ‘힐스테이트 황금역 리저브’ 잔여 가구를 분양 중이다. 에어컨부터 냉장고, 세탁기, 오븐 등 생활에 필요한 가전과 가구가 모두 갖춰진 ‘풀 빌트인’ 아파트라 추가 비용을 아낄 수 있다. 힐스테이트 황금역 리저브는 5개 동(지하 4층, 지상 최고 40층) 아파트 337채와 오피스텔 74실로 구성된다. 단지는 이면도로를 끼고 1단지와 2단지로 나뉜다. 전용면적은 82∼83㎡다. 이 가운데 아파트 잔여 가구에 대한 선착순 계약을 진행 중이다. 청약통장이 필요하지 않고 거주지 제한도 없다. 잔여 가구 중 원하는 동·호 지정도 가능하다. 분양가는 주변 시세 대비 합리적으로 책정됐다. 평균 분양가는 1단지는 8억4000만 원, 2단지는 평균 8억2000만 원이다. 주변 시세보다 1억 원가량 저렴하다는 평가를 받는다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 수성구 황금동 소재 A단지 전용면적 84㎡는 올해 2월 8억9000만 원에 거래됐다. 범어동에 있는 B단지 같은 면적은 지난해 12월 10억6700만 원에 팔렸다. 현대건설은 계약 시기에 따른 형평성 논란이 생기는 걸 막기 위해 이 단지에 ‘계약조건 안심보장제’를 도입했다. 향후 분양 조건이 신규 계약자에게 유리하게 바뀔 경우 기존 계약자들에게 동일한 조건을 소급 적용하는 제도다. 즉, 계약 시기가 달라도 모든 계약자에게 동일한 혜택이 제공되는 셈이다. 이 단지는 앞서 한 차례 분양 조건을 변경하면서 모든 계약자에게 새 조건을 소급 적용한 적이 있다. 통상 다른 단지들은 준공 승인일 또는 입주 지정일까지만 소급 적용하는데, 이 단지는 분양 완료 시까지 동일한 조건을 보장할 계획이다.단지에는 9000만 원 상당의 무상 옵션이 제공된다. 시스템 에어컨, 슬라이딩 중문, 안방 및 자녀 방 붙박이장, 빌트인 냉장고, 세탁기·건조기, 인덕션, 오븐, 에어드레서, 음식물 쓰레기 이송 설비 등이 기본으로 제공된다. 발코니 확장 및 고급 마감재도 무상으로 지원한다. 입주자는 가전·가구 구매 비용과 추가적인 인테리어 비용도 절감할 수 있을 것으로 예상된다. 단지는 남향 위주로 배치됐고 선호도가 높은 판상형 구조로 설계돼 채광과 조망이 우수하다. 아파트 전 가구에는 팬트리가 제공되며 확장 발코니 평면으로 공간 활용도를 극대화했다. 입지도 우수하다. 단지는 대구 도시철도 3호선 황금역이 도보권에 있다. 동대구로와 청수로를 이용해 대구 시내 다른 곳으로 이동하기도 편리하다. 올해 7월 대구 3차 순환도로 공사가 마무리될 예정이다. 2030년에는 대구 도시철도 1·2·3호선을 연결하는 엑스코선이 개통될 계획이다. 교육 환경도 뛰어나다. 단지 주변에는 경신고, 경북고, 대륜고, 정화여고, 대구과학고 등 대구 명문고가 자리 잡고 있다. 황금초·황금중은 도보 통학이 가능하다. 대구 최대 규모인 만촌동·범어동 학원가와도 가깝다. 편의시설도 풍부하다. 홈플러스 대구 수성점이 단지 맞은편에 있고 황금시장과 들안길 먹거리 타운도 가깝다. 2029년에는 범어공원 내 수성구청 신청사가 들어설 예정이다. 더불어 어린이대공원, 수성구민운동장, 수성못 등 대구를 대표하는 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다. 입주는 지난해 12월부터 진행 중이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-28
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삼성물산, 4544억 규모 송파 대림가락 재건축 수주

삼성물산이 서울 송파구 방이동 대림가락 아파트 재건축 사업 시공사로 최종 선정됐다고 23일 밝혔다. 1985년 준공된 6개 동, 480채 규모 단지를 9개 동(지하 3층∼지상 35층) 867채 규모 단지로 조성하는 사업으로 공사비는 약 4544억 원 규모다. 삼성물산은 올림픽공원과 롯데월드타워까지 조망할 수 있는 스카이커뮤니티를 단지에 지을 계획이다. 입체형 파노라마 전망 거실 등 특화 평면도 적용한다. 삼성물산이 조합에 제안한 단지명은 ‘래미안 비아채’로 ‘우아한 빛을 품은 공간’이라는 뜻이다. 대림가락과 붙어 있는 한양3차도 재건축을 추진 중인데, 삼성물산이 한양3차 시공사로 최종 선정되면 두 단지를 하나의 대단지처럼 조성할 계획이다. 한양3차 시공사 선정 총회는 다음 달 22일 열린다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-24
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내실 다지기 나선 건설업계… 고수익 사업에 역량 집중한다

《건설업계에선 올해가 ‘역대 최악의 해’가 될 수 있다는 위기감이 크다. 국내 부동산경기 침체가 길어지는 가운데 국내는 물론 해외시장 상황도 녹록지 않기 때문이다. 전국 아파트 미분양이 12년 만에 가장 많은 수준으로 쌓인 황이라 경기 침체가 더욱 길어질 수 있다는 관측이 많다. 미국의 도널드 트럼프 2기 행정부 출범 등으로 관세 정책과 환율 변수가 커지면서 해외 건설 시장의 불확실성도 어느 때보다 커진 상황이다.》이에 건설사들은 내실 경영을 올해 주요 경영 목표로 삼고 있다. 다른 기업보다 잘할 수 있는 분야, 수익성이 높은 사업에 더욱 집중하며 위기를 극복하고 더 나아가 미래 기회로 만들겠다는 전략이다. 동시에 안전사고와 같은 리스크 관리에 더욱 만전을 기하고 있다.수익성 높은 사업에 선택과 집중현대건설은 올해 최우선 과제로 체질 개선을 통한 경쟁력 회복을 정했다. 사업성 검증과 리스크 관리를 더욱 철저하게 해 수주 포트폴리오를 고수익 사업 중심으로 재편할 계획이다. 해외에선 이미 시공 역량을 입증한 핵심 사업 수주에 더욱 집중할 계획이다. 원전이 대표적이다. 이한우 현대건설 대표는 올해 현대자동차그룹 신년회 경영진 좌담회에서 “아랍에미리트(UAE) 원전에서 입증된 수행 역량을 바탕으로 올해 말 착공하는 불가리아 원전에 이어 유럽시장에 원전 수출을 확대할 예정”이라며 “차세대 원전사업인 소형모듈원전(SMR) 사업을 발 빠르게 추진하고 재생에너지 사업과 수소산업에서도 선도적 지위를 확보해나갈 것”이라고 밝혔다.올해 대우건설의 최우선 목표는 내실 경영이다. 정원주 대우건설 회장의 적극적인 지원 아래 해외시장을 개척해온 대우건설은 올해 김보현 신임 대표 체제 아래에서 위기 극복에 역량을 집중할 계획이다. 이를 위해 도로나 철도 등 비(非)주택 분야 사업을 확대하고 주택 정비사업은 안정적인 서울과 수도권 사업 중심으로 재편하고 있다. 또 해외 부동산 개발사업과 해외 액화천연가스(LNG), 항만, 원전 사업에도 지속 진출할 계획이다. 이를 통해 중장기적으로 해외 매출 비중을 70%까지 끌어올리겠다는 게 목표다.DL이앤씨는 탄탄한 재무 건전성을 바탕으로 위기를 극복하겠다는 전략이다. 박상신 DL이앤씨 대표는 신년사에서 “올해 사업은 현금흐름을 의사결정 지표로 삼고 모든 자금에 대해 철저한 계획을 수립하고 관리하라”고 당부했다. 이에 따라 지난해처럼 올해도 선별 수주 전략을 지속할 계획이다. 해외에서도 필리핀, 인도네시아 등 진출 경험이 있는 나라, 교량이나 댐 건설 등 강점이 있는 분야 수주에 집중할 계획이다. 플랜트 사업 비중은 지난해 34%에서 올해 44%까지 높일 계획이다.GS건설도 외형 성장보다는 내실을 다지는 데 집중할 계획이다. 수익성이 높은 사업 위주로 수주 역량을 집중할 계획이다. 지난해 호주에서 큰 성과를 낸 해외 인프라 사업 역시 수익성 높은 사업 위주로 참여할 계획이다. 지난해 사우디아라비아에서 9조6000억 원 규모 가스 플랜트 공사를 수주하며 재개한 해외 플랜트 사업도 지속 추진할 예정이다. 주택 분야에선 특화 설계와 시공 품질을 강화해 최근 리브랜딩한 자이 브랜드 위상을 다지고 비주택과 해외 건축 사업으로 사업을 다각화할 계획이다.단순 시공 넘어 디벨로퍼 역량 강화HDC현대산업개발은 가장 잘하는 분야에 대한 경쟁력 강화를 올해 중점 추진 과제로 정했다. 그 일환으로 디벨로퍼 역량을 더욱 강화할 방침이다. HDC현대산업개발은 서울 노원구 광운대역세권 개발사업인 ‘서울원 프로젝트’를 도맡아 디벨로퍼로서의 역량을 입증했다. 올해도 용산철도병원 부지, 공릉역세권 개발사업 등 구도심을 새로운 공간으로 재창출하는 대규모 복합개발 사업을 지속 추진할 계획이다.㈜한화 건설부문(이하 한화건설)도 대규모 개발사업에 대한 경쟁력을 높이는 데 힘쓸 방침이다. 한화건설은 복합개발 사업 분야 최고 수준의 경쟁력을 보유하고 있다. 사업비 3조1000억 원 규모 서울역 북부역세권 복합개발사업을 지난해 착공했고 올해는 사업비 1조6000억 원 규모 수서역 환승센터 복합개발사업 착공을 앞두고 있다. 서울 잠실종합운동장 일대 개발사업도 올해 실시협약 체결을 목표로 추진할 계획이다. 또 데이터센터의 단순 시공을 넘어 디벨로퍼로서 주도적으로 개발에 참여하는 사업도 본격 추진할 방침이다.SK에코플랜트는 올해를 반도체 종합 서비스 기업으로 발돋움하는 원년으로 삼고 있다. 지난해 자회사로 편입한 SK에어플러스와 에센코어를 통해 반도체 제조시설 구축부터 조성, 운영, 처리까지 전 과정을 지원하는 기업으로 체질 개선하겠다는 뜻이다. SK에코플랜트는 고부가가치 환경 사업과 전기차 폐배터리 사업도 지속 추진할 계획이다. 장동현 SK에코플랜트 부회장과 김형근 사장은 신년사를 통해 “고객의 핵심 영역과 연결된 본질적 가치를 제공하는 사업 모델로 지속가능한 성장의 기틀을 닦겠다”고 밝혔다.안전사고 예방 등 리스크 관리에도 만전포스코이앤씨는 안전 경영을 최우선 목표로 삼았다. 정희민 포스코이앤씨 사장은 신년사에서 “안전과 품질을 최우선으로 하는 문화를 정착시켜야 한다”고 강조했다. 경영자부터 실무자까지 발로 뛰는 안전 활동을 강화하고 반복 교육을 통해 안전 문화를 확산시킨다는 구상이다. 스마트 세이프티 기술과 인공지능(AI) 기술을 접목한 안전 관리 체계를 만들 계획이다.대방건설의 최우선 가치도 안전 경영이다. 구찬우 대방건설 사장은 “안전은 단순한 과제가 아니라 기업의 지속가능성과 직결된 가치”라며 강조했다. 이 같은 방침을 실현하기 위해 안전 경영 시스템 안착, 협력사의 안전 관리 역량 강화, 모든 구성원과 소통을 통한 현장 위험 요인 개선 등을 세부 추진 과제로 정했다.우미건설은 ‘일류 종합 부동산 회사’를 목표로 시장 경쟁력을 강화해나갈 방침이다. 구체적으로 △성장사업 역량 고도화 △수익 모델 다각화 △업무 전문성 제고 △준법 경영 관리 강화를 중점 추진 과제로 삼고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-20
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지방 악성 미분양, LH가 사들인다… 건설사의 과도한 ‘책임준공’ 부담 완화

한국토지주택공사(LH)가 지방의 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택을 사들이는 방안을 정부가 추진한다. 지난해 악성 미분양이 2014년 이후 10년 만에 최대치를 기록하는 등 건설 경기 침체가 길어지자 ‘LH 매입 카드’를 꺼내기로 한 것이다. 18일 국토교통부와 건설업계 등에 따르면 국토교통부는 19일 건설업계와의 간담회에서 이런 내용을 담은 건설경기 보완 방안을 발표할 계획이다. 구체적인 매입 방식과 매입 규모는 간담회에서 공개될 것으로 예상된다. LH는 올해 업무보고에서 지방 준공 후 미분양 문제가 심각해질 경우 LH 매입 방안을 검토하겠다고 예고했다. LH는 2009년 글로벌 금융위기 당시 미분양 주택 2000여 채를 매입한 바 있다. 정부가 다시 LH 매입 카드를 꺼낸 건 그만큼 미분양 주택 문제가 심각하기 때문이다. 지난해 12월 기준 전국 미분양 주택은 7만172채로 2012년(7만4835채) 이후 12년 만에 최대치다. 준공 후 미분양은 2만1480채로 2014년 7월(2만312채) 이후 10년 5개월 만에 2만 채를 넘었다. 이 가운데 1만7230채(80.2%)가 비수도권에 있다. 건설사 부실 위험을 키우는 요인으로 지목된 ‘책임준공’ 관행에 대한 개선 방안도 담길 것으로 예상된다. 책임준공은 부동산 프로젝트(PF) 대출을 받을 때 시공사가 신용이 약한 시행사를 대신해 기한 내 준공을 보증하는 제도다. 시행사가 채무 불이행 시 시공사는 공사 기간이 하루만 지연돼도 대출을 전액 인수해야 했다. 이를 두고 과도한 의무라는 지적이 끊이지 않았다. 이에 지연 기간에 따라 인수 채무를 차등 적용하는 방안 등이 거론된다. 이번 정부 방안에는 정치권에서 요구한 총부채원리금상환비율(DSR) 한시 완화나 지방 미분양 주택에 대한 세제 완화는 포함되지 않은 것으로 알려졌다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-18
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[광화문에서/김호경]공사비가 쏘아 올린 ‘재건축 로또’ 시대의 종말

벌써 20년 전 얘기다. 대학생 시절 서울 외곽 5층짜리 아파트에서 2년간 자취를 했다. 1980년대에 지어진 구축이라 대학가 인근 원룸보다 세 부담이 낮았다. 그 무렵부터 재건축이 머지않았다는 말이 돌았다. 몇 년 뒤 신혼집을 알아보려 다시 찾은 동네에선 재건축 소식이 꽤 구체화된 상태였다. 용적률이 낮은 역세권 단지고 집값이 2억 원대로 초기 투자비가 적다는 장점이 투자자를 끌어모았다. 안전진단, 조합 설립은 일사천리로 진행됐다. 다들 몇 년 뒤면 번듯한 신축이 될 것이라는 확신에 차 있었다. 집값은 천정부지로 올라 2021년 여름 8억 원을 찍었다. 얼마 전 접한 소식은 장밋빛 미래와는 딴판이었다. 아직 삽조차 뜨지 못했다. 조합은 2년 전 시공사를 선정했다가 공사비 등을 둘러싼 입장 차이를 좁히지 못해 계약을 해지했고 이 때문에 소송에 휘말린 상태였다. 집값은 4억 원대 후반으로 떨어졌는데 예상 분담금은 5억 원에 달한다고 한다. 서울시가 신속한 사업 추진을 약속한 ‘서울형 재건축 1호’ 단지가 분담금 폭탄에 발목을 잡힌 대표 사례 중 하나로 꼽히고 있다. 요즘 재건축 현장에선 공사비와 분담금을 둘러싼 갈등이 일상이 됐다. 조합은 예상보다 많은 분담금 때문에 사업 계획을 다시 짜거나 공사비 인상을 요구한 건설사와 소송을 벌이고 있다. 과거 사업성이 좋은 단지에선 분담금 없는 ‘공짜 재건축’도 가능했다. 분양 수익이 전체 사업비보다 많아 환급받는 사례도 있었다. 분담금이 나와도 실제 부담은 크지 않았다. 계약금만 내고 중도금은 대출에 의존하면 그만이었다. 입주 시 한꺼번에 내는 이자는 주택담보대출이나 세입자 보증금으로 충당했다. 재건축 투자가 ‘로또’처럼 여겨진 이유다. 그런데 이런 성공 공식이 흔들리고 있다. 공사비가 오른 만큼 분담금이 늘었기 때문이다. 이자 부담이 늘었을 뿐만 아니라 분담금이 대출 가능액을 웃돌아 현금 부담이 커진 것이다. 덩달아 분양가도 올랐다. 그런데 분양 경기가 역대급으로 침체된 상황이다. 전국 미분양 아파트는 7만173채로 2012년 이후 최대치다. 조합원들은 자칫하면 미분양으로 인한 손실까지 떠안아야 한다는 뜻이다. 2020년 이후 지금까지 공사비는 30% 넘게 올랐다. 부동산 업계에선 미국의 관세 정책과 환율 변수로 공사비는 향후 더 오를 것이라는 관측이 많다. 재건축 현장을 잘 아는 한 변호사 취재원은 “앞으로 재건축 착공 후 물가 상승에 맞춰 공사비를 올리는 게 당연시될 것”이라고 전망했다. 완공 후 확정되는 분담금은 착공 때 예상보다 늘어날 가능성이 크다는 얘기다. 정부와 지방자치단체도 사업 환경 변화에 맞춰 사업성을 높여주는 정책을 하나둘씩 내놓고 있다. 국민들도 달라진 현실을 직시해야 한다. 이웃 단지를 압도하는 ‘대장주’가 되기 위한 차별화 설계가 이득인지 냉정하게 따져봐야 한다. 핵심 입지의 극소수 단지를 제외하면 대장주 프리미엄으로 인한 집값 상승분보다 고급화로 인한 공사비 부담이 더 클 수 있다. 과거 성공 공식에 사로잡혀 로또처럼 재건축을 대하는 건 그만해야 한다. 더 이상 공짜는 없다. ‘몸테크’(낡은 집에 살며 재건축하면 버티는 것)를 하든, 입주권을 사든 제값 주고 사야 하는 시대다.김호경 산업2부 차장 kimhk@donga.com}
- 2025-02-16
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고가주택, 양도세-종부세는 ‘12억’ 취득세는 ‘9억’ 이상 때 중과

고급주택 vs 고가주택. 겨우 한 글자가 다를 뿐인데 부동산 시장에서의 의미는 매우 다르다. 고급주택은 취득세에만 영향을 미치지만 고가주택은 취득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 그리고 부동산 중개보수까지 좌우한다. 고가주택이란 용어가 법령에 등장한 건 2002년 소득세법 시행령이 처음이었다. 당시 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 개정하면서 과거부터 쓰던 고급주택 대신 고가주택이라는 용어를 처음 사용했다. 양도세 비과세 기준도 이때 달라졌다. 원래 전용면적 149㎡(공동주택 기준)를 초과하고 집값이 6억 원을 넘거나, 엘리베이터나 에스컬레이터, 수영장이 딸린 주택은 고급주택으로 분류하고 비과세 대상에서 제외했다. 당시 시행령을 고치면서 주택 면적, 시설 기준은 사라지고 가격 기준(6억 원 초과)만 남게 됐다. 가격 기준은 2008년 9억 원, 2022년 12억 원으로 상향됐다. 지금은 1가구 1주택자가 집을 팔아 시세 차익이 생겨도 집값이 12억 원을 넘지 않으면 양도세가 부과되지 않는다. 다른 세금 관련 법령에는 고가주택이라는 용어가 등장하지 않는다. 하지만 집값이 비싸면 더 높은 세율을 부과하고 있어 세율이 달라지는 가격이 사실상 고가주택 기준으로 여겨지고 있다. 다만 이 가격도 세금 종류에 따라 제각각이다. 먼저 취득세의 고가주택 기준은 9억 원이다. 2013년 이전에는 가격을 구분하지 않고 집값의 4%를 취득세로 부과했다. 2013년 12월 지방세법을 개정해 6억 원 이하는 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과 3%로 세분화했다. 9억 원이 넘으면 고가주택으로 보고 취득세를 중과하기로 한 것이다. 이때 정한 가격 기준은 12년이 지난 지금까지 그대로다. 종부세 기준은 또 다르다. 일단 종부세는 양도세나 취득세와 달리 공시가가 기준이다. 종부세는 1가구 1주택자의 경우 공시가가 12억 원을 초과한 경우에만 부과한다. 1가구 1주택자에 대한 기본공제 제도가 있기 때문이다. 2005년 종부세 신설 당시 주택 수와 상관없이 기본공제액이 6억 원이었다. 1주택자와 다주택자를 구분하지 않는 건 형평성에 맞지 않는다는 헌법재판소의 위헌 결정 취지에 따라 2008년 12월 1가구 1주택자에 대해선 9억 원을 공제하기로 법을 개정했다. 공제액은 2021년 9월 11억 원으로 상향된 후 약 1년 반 만에 다시 12억 원으로 올랐다. 공시가 12억 원은 시세로 환산하면 15억 원 수준이다. 부동산 중개보수에도 ‘고가주택’ 기준이 있다. 중개보수는 가격 구간에 따라 다른 요율이 적용된다. 가장 높은 요율이 적용되는 가격대는 15억 원 이상이다. 15억 원이 넘는 주택을 매매하면 중개 보수로 많게는 집값의 0.7%를 내야 한다. 이런 요율 체계가 생긴 2014년에는 최고 요율이 적용되는 가격대는 9억 원 이상이었다. 집값이 오른 만큼 요율 체계도 현실화해야 한다는 지적이 나와 2021년 10월 지금의 15억 원으로 상향됐다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-15
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[아파트 미리보기]개발 호재 몰린 부산 북항 랜드마크 오피스텔

대우건설은 이달 부산 동구 북항 일대에서 짓는 ‘블랑 써밋 74’ 오피스텔을 분양한다. 이 단지는 북항 재개발 등 다양한 개발 호재가 있는 곳에 들어서는 고급 주거단지다. 부산 동구 범일동에 들어서는 블랑 써밋 74는 대우건설의 하이엔드 주거브랜드인 ‘푸르지오 써밋’이 적용된 초고층 단지다. 아파트 3개 동(지하 5층∼지상 최고 69층) 998채와 오피스텔 1개 동(지하 5층∼지상 49층) 276실로 구성된다. 지난해 분양한 아파트에 이어 이달 오피스텔을 공급한다. 오피스텔 전용면적은 84∼118㎡다.북항 일대는 부산을 글로벌 관광도시로 탈바꿈시키기 위한 대규모 개발 사업이 진행 중이다. 북항 재개발 1단계 사업은 기반 시설 공사를 마쳤고 2단계 사업이 본격화되고 있다. 또 부산시는 외국 자본을 유치해 북항 해양문화지구에 88층 규모의 첨단 복합단지를 조성하는 사업을 추진하고 있다. 2026년 착공해 2030년 완공하는 것이 목표다. 삼성전자와 퀄컴이 운영하는 헬스케어 센터, 초대형 공연장 등이 들어설 예정이다. 블랑 써밋 74는 부산 도시철도 1호선 좌천역과 범일역, 2호선 문현역을 모두 도보로 이용할 수 있다. 1호선 좌천역을 이용하면 KTX 부산역까지 세 정거장 거리로 약 5분이면 이동할 수 있다. 2호선 문현역에서 국제금융센터역까지는 한 정거장 거리다. 동구 좌천동과 부산진구 가야동을 연결하는 수정터널, 좌천고가교, 도시고속도로 등을 통해 부산 전역으로 이동이 수월하다. 또 김해국제공항과 부산항, KTX 부산역을 통해 다른 지역으로의 접근성이 뛰어나다. 단지 인근 교육환경도 우수하다. 도보권에 성남초가 있으며 반경 1km에 배정고, 데레사여고 등이 있다. 부산의 중심지인 서면과 가까워 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. ‘커넥트 현대 부산점’으로 재단장한 현대백화점 부산점, 롯데백화점 부산 본점, 부산진시장, 남문시장 등과도 가깝다. 블랑 써밋 74는 첨단 기술과 안전, 편리함이 결합한 주거 공간으로 지어진다. 실시간 에너지 관리가 가능한 시스템과 월패드를 통해 조명과 난방 제어, 방문객 확인 등이 가능한 시스템을 구축한다. 500만 화소 폐쇄회로(CC)TV와 지문인식 디지털 도어록, 무인 택배 시스템 등도 도입된다. 지하 주차장에는 주차 유도 시스템과 비상벨이 설치된다. 오피스텔 천장 높이는 최대 2.6m로 개방감을 극대화했다. 광폭 브러시 강마루와 유럽산 대형 타일 등 고급 마감재를 사용할 예정이다. 드레스룸과 팬트리, 현관창고 등 다양한 수납 특화 설계가 적용된다. 일부 가구에는 침실마다 매립형 붙박이장과 호텔식 건식 세면대가 적용된다. 단지는 통풍과 개방감을 고려해 남향 위주로 배치했다. 호실당 1.7대의 넉넉한 주차 공간이 제공된다. 지하 주차장에서 호실로 바로 진입할 수 있다. 호텔식 출입구 형태인 드롭오프존과 1층 근린생활시설 등이 설치된다. 호실마다 음식물쓰레기 처리기와 바닥 난방이 기본으로 제공된다. 전 층 스프링클러 시스템과 가구별 고효율 난방이 가능한 개별난방 시스템을 적용한다. 호실별 온도제어 시스템과 시스템 청정환기, 3구형 전기쿡톱, 전기오븐, 식기세척기, 냉장고 패키지, 천장형 제습기, 전자 비데 등이 제공된다. 블랑 써밋 74 오피스텔의 입주는 2028년 말 예정. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-14
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보조 배터리 기내반입, 지퍼백에 넣거나 테이프 감아야

다음 달 1일부터 보조 배터리를 여객기 기내에 반입하려면 충전 단자를 절연 테이프로 감거나, 보조 배터리를 지퍼백에 담아야 한다. 국토교통부는 11일 서울 강서구 한국공항공사에서 열린 ‘항공안전 강화 결의대회’에서 이런 내용을 담은 항공안전 강화 정책 방향을 발표했다. 지난달 김해국제공항에서 발생한 에어부산 여객기 화재 사건을 계기로 정부가 그간 사문화됐던 보조 배터리 반입 규정이 현장에서 지켜지도록 대국민 홍보를 강화하기로 한 것이다. 보조 배터리로 인한 화재는 외부로 드러난 충전 단자가 금속과 닿아 과전류가 흐르면서 열과 불꽃이 생기기 때문이다. 충전 단자에 절연 테이프를 붙이거나 보조 배터리를 지퍼백에 담아 금속성 물질과 접촉을 차단하면 화재를 예방할 수 있다. 이는 기존 안전 규정에도 있던 내용이다. 하지만 항공사나 공항 측에서 보조 배터리에 대한 안전 조치 이행 여부를 일일이 확인하기 어렵다는 이유로 현장에선 거의 지켜지지 않았다. 국토부는 이런 현실을 고려해 먼저 대국민 홍보와 계도에 집중할 계획이다. 항공권을 발권하는 체크인 카운터, 보안 검색대, 기내 등 여러 곳에서 보조 배터리 반입 규정을 설명하고 안전 조치 이행 여부를 확인하는 식이다. 탑승객이 절연 테이프나 지퍼백을 준비하지 못한 경우 공항이나 항공사 측에서 지퍼백을 배부하도록 할 계획이다. 다만 이는 권고 조치라 안전 조치 이행을 거부하는 탑승객을 처벌하진 않지만 탑승을 제한할 수는 있다. 국토부는 조만간 보조 배터리 기내 반입 규정 관련 세부 지침과 시행 시기를 확정해 발표할 예정이다. 한편 이번 결의대회에는 국토부, 한국공항공사, 인천국제공항공사와 11개 국적 항공사 대표 등 100여 명이 참석했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-02-12
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작년 서울 아파트 청약 커트라인 평균 63점… 10년래 최고

지난해 서울에서 분양한 민간 아파트 청약에 당첨되기 위한 최저가점(커트라인)이 평균 63점으로 조사됐다. 민간 업체가 최저가점 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높은 수준이다. 30일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 민간 분양 아파트 당첨 최저가점은 63점이었다. 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간을 합산하는 청약가점은 84점 만점이다. 이는 4인 가족이 청약통장 가입 기간 만점(17점)을 받고 12년 이상 무주택 기간을 인정받아야 얻을 수 있는 점수다. 2015년 이후 서울 당첨 최저가점은 40∼50점대를 오르락내리락했다. 전국적으로 집값이 급등한 2021년 60점까지 뛰었다. 고금리 여파로 집값이 하락한 2022년 48점으로 떨어졌다가2023년 55점으로 반등했고 지난해 역대 가장 높은 수준까지 치솟았다.당첨 문턱이 높아진 건 그만큼 청약 경쟁이 치열했기 때문이다. 지난해 서울 아파트 청약 1순위 평균 경쟁률은 103 대 1로 2021년(164.1 대 1) 이후 가장 높았다. 큰 시세 차익을 거둘 수 있는 강남권 ‘로또 분양’이 몰린 영향이 크다. 지난해 7월 분양한 서초구 ‘래미안 원펜타스’가 대표적이다. 이 단지 전용면적 84㎡의 일반분양가는 21억∼23억 원대였다. 주변 시세보다 약 20억 원 저렴해 당첨만 되면 거액의 시세 차익이 가능할 것으로 예상됐다. 청약 경쟁률은 무려 527 대 1에 달했다. 지난해 8월 분양한 강남구 ‘래미안 레벤투스’ 청약 경쟁률도 403 대 1로 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다. 또 지난해 접수된 1순위 청약 통장의 40%가 서울 아파트 청약에 사용된 것으로 나타났다. 전체 청약 통장 중 서울 사용 비중은 2022년 이전까지 20%를 밑돌다가 2023년 25.3%에 이어 지난해 2년 연속 상승했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-31
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[아파트 미리보기]천안 신흥 주거타운 호수공원 품은 대단지

DL이앤씨는 다음 달 충남 천안시 서북구 업성도시개발구역에서 ‘e편한세상 성성호수공원’을 분양할 예정이라고 16일 밝혔다. 천안 8경 중 하나로 꼽히는 성성호수공원 인근에는 이 단지를 포함해 2만5000여 채에 달하는 신흥 주거타운이 조성된다. 이 단지는 13개 동(지하 3층, 지상 최고 39층) 1763채 규모다. 전용면적은 84∼191㎡다. 임대 물량을 제외한 1498채가 일반분양 물량이다. ‘국민평형’으로 불리는 전용면적 84㎡가 913채로 가장 많으며 타입은 총 4가지다. △105㎡ 155채 △113㎡ 160채 △125㎡ 263채 △175㎡PH 2채(펜트하우스) △191㎡PH 5채(펜트하우스) 등 중대형만 공급된다. 단지의 최대 강점은 우수한 입지다. 단지 바로 앞에 있는 성성호수공원은 천안 8경 중 하나로 2022년 개장했다. 52만8000여 ㎡ 규모로, 기존 업성저수지 수질 개선과 수변생태공원 조성 사업을 거쳐 휴식과 문화 체험이 가능한 친환경 복합문화공간으로 탈바꿈했다. 호수공원에는 4.1km에 달하는 생태탐방로와 생태체험숲 등이 있다. 추가로 단지와 호수 사이에 2만여 ㎡ 규모의 근린공원이 조성될 계획이다. 수변 주변 가구에서는 호수와 방문자센터 등을 직접 조망할 수 있다. 단지는 생활 인프라도 우수하다. 도보권에 초등학교와 중학교, 고등학교가 신설될 예정이다. 이마트, 하나로마트, 코스트코 등 대형마트도 가깝다. 단지 인근 준주거지역에 근린생활시설이 조성될 계획이라 입주민들의 편의성은 더욱 높아질 것으로 전망된다.교통 여건도 우수하다. 단지 인근에 번영로와 삼성대로, 업성수변로 등이 있어 천안 주요 도심까지 접근성이 뛰어난 편이다. 국도 1호선과 경부고속도로 천안 분기점 등을 통해 수도권과 다른 지역으로도 쉽게 이동할 수 있다. 2029년에는 단지 반경 약 1km 거리에 수도권 전철 1호선이 정차하는 부성역이 개통할 예정이다. 단지 인근에는 삼성SDI 천안사업장을 비롯해 천안 제2, 3, 4일반산업단지, 아산 스마트밸리, 백석농공단지 등 여러 산업단지가 있어 직주근접 여건도 뛰어나다.단지에는 DL이앤씨 브랜드에 걸맞은 설계가 적용된다. 채광과 통풍을 고려해 단지를 남향 중심으로 배치했다. 특화 조경 브랜드인 ‘드포엠’을 적용해 단지를 공원형 아파트로 조성한다.실내는 통풍이 우수한 4베이(Bay) 판상형으로 설계한다. e편한세상의 라이프스타일 맞춤 주거 플랫폼 ‘C2 하우스’ 혁신설계를 적용할 계획이다. 모든 동에 5m 높이의 필로티 설계를 적용해 저층 가구의 사생활 보호에도 신경을 썼다.커뮤니티 시설도 지역 최고 수준으로 조성된다. 105동 최상층에는 스카이라운지와 스카이게스트하우스 등 스카이 커뮤니티가 들어선다. 단지 주 출입구 인근에는 근린공원 및 호수 조망이 가능한 리조트형 게스트하우스를 만든다. 커뮤니티 시설로는 미니짐, 스크린 골프룸, 피트니스, 라운지 카페, 키즈 라운지 등뿐만 아니라 스포츠 코트, 패밀리 시네마, 탕이 있는 사우나 등이 예정돼 있다.모든 차량은 지하에 주차한다. 가구당 주차대수는 1.55대로, 성성지구 입주 단지 평균(1.21대)보다 많다. 단지 용적률은 245%로 주변 단지보다 낮아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 입주는 2028년 1월 예정. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-31
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지난해 서초구 아파트 평균 가격 25억, 서울서 가장 높아

지난해 서울에서 거래된 아파트 평균 가격이 가장 높은 동네는 서초구로 나타났다. 서초구 아파트의 평균 실거래가는 25억1800만 원으로, 서울에서 실거래가가 가장 낮았던 도봉구의 4.5배 수준이었다. 30일 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 받은 지난해 서울 아파트 실거래가 현황에 따르면 서초구 평균 실거래가는 25억1800만 원이었다. 강남구의 평균 실거래가는 24억8300만 원으로 서울에서 두 번째로 높았다. 이어 △용산구 22억5700만 원 △송파구 16억7500만 원 △성동구 14억1700만 원 △마포구 12억9100만 원 순이었다. 지난해 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 위주로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리면서 집값이 더욱 오른 것이다. 초고가 아파트가 많은 강남권은 지난해 9월 대출 규제가 본격화한 이후에도 가격 상승세가 이어졌다. 실제 서초구 아파트의 평균 실거래가는 지난해 1월 21억3600만 원에서 8월 27억2500만 원까지 상승했다. 9월 25억 원대로 내려갔다가 12월 27억5900만 원으로 상승했다. 대출을 받지 않고도 집을 살 여력이 충분한 자산가의 수요가 끊이지 않는 곳이라 대출 규제의 영향이 크지 않았던 것으로 풀이된다. 반면 지난해 서울 외곽 지역 아파트의 평균 실거래가는 5억, 6억 원대에 그치며 서울에서도 집값 양극화가 극명하게 나타났다. 도봉구의 평균 실거래가는 5억5400만 원으로 서울에서 가장 낮았다. 강북구(6억700만 원), 노원구(6억1000만 원), 금천구(6억2100만 원), 중랑구(6억2800만 원), 구로구(6억7300만 원) 순으로 가격이 낮았다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-31
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“참사 여객기 양쪽 엔진, 가창오리와 충돌”

탑승객 179명이 숨진 무안 제주항공 여객기 참사 당시 여객기 양쪽 엔진과 충돌한 조류는 겨울 철새인 가창오리인 것으로 드러났다. 충돌 직전 여객기 기장과 부기장이 새 떼를 인지했으며, 공항 폐쇄회로(CC)TV에서도 여객기와 새 떼가 접촉하는 장면이 확인됐다. 국토교통부 항공철도사고조사위원회(사조위)는 25일 전남 무안국제공항에서 참사 유가족을 대상으로 이런 내용의 초기 사고 조사 현황을 공개했다. 현장 조사와 블랙박스인 음성기록장치(CVR)와 비행기록장치(FDR), 관제 교신 기록 내용 등을 종합한 결과다. 사조위는 환경부 산하 국립생물자원관에 사고 여객기 양쪽 엔진에서 수거한 깃털과 혈흔 시료 17개에 대한 유전자 분석을 의뢰한 결과 가창오리로 판명됐다고 밝혔다. 가창오리는 군집성이 강해 많게는 수만 마리가 떼를 지어 날아다닌다. 한국에서 30만 마리가 월동하며 서해안에는 10만 마리 정도가 머무는 것으로 알려졌다. 사조위에 따르면 무안공항 관제탑은 충돌 약 5분 전인 지난해 12월 29일 오전 8시 57분 50초경 여객기에 ‘조류 활동 주의’를 전달했다. 오전 8시 58분 11초경 기장과 부기장은 ‘여객기 아래 새 떼가 있다’는 취지의 대화를 나눴다. 그로부터 39초 뒤인 오후 8시 58분 50초경 CVR과 FDR 기록은 모두 중단됐다. 기장과 부기장이 새 떼를 인지한 직후 새 떼와 충돌해 여객기의 전력 공급 중단(셧다운)이 발생한 것으로 추정되는 대목이다. 무안공항 CCTV에는 여객기와 새 떼가 접촉하는 장면도 포착됐다. 사조위 관계자는 “멀리서 찍힌 영상이라 충돌 여부까지 확인할 수 없었다”고 설명했다. 사조위는 초기 사고 조사 내용을 27일까지 국제민간항공기구(ICAO) 등에 전달하고 홈페이지에 공개할 방침이다. 또 기체와 엔진 이상 여부 등을 파악하기 위한 정밀 조사도 계속 진행할 예정이다.김호경 기자 kimhk@donga.com이형주 기자 peneye09@donga.com}
- 2025-01-27
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서울아파트 ‘9억 초과거래’ 작년 절반 넘었다

지난해 서울 아파트 매매 절반 이상이 9억 원을 넘는 가격에 거래된 것으로 나타났다. 부동산 실거래가 신고가 의무화된 2006년 이후 9억 원 초과 거래가 절반을 넘은 건 이번이 처음이다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 서울에서 거래된 아파트 매매는 5만6863건이었다. 이 가운데 9억 원 초과 거래는 3만583건으로 전체 거래의 53.8%였다. 9억 원 초과 거래 비중은 2018년까지만 해도 16.6%에 불과했다. 이후 집값이 오르면서 9억 원 초과 비중도 동반 상승했다. 전국적으로 집값이 폭등했던 2021년 44.3%까지 치솟았다가 2022년 고금리 여파로 부동산 시장이 침체에 빠지면서 38.8%로 감소했다. 2023년 시장이 회복세를 보이며 46.5%로 반등했고 지난해 통계 집계 이후 처음으로 절반을 넘어섰다. 이는 지난해 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰린 ‘강남3구’(강남·서초·송파구), ‘마용성’(마포·용산·성동구)에서 거래가 활발하게 이뤄진 영향이 크다. 고가 아파트가 많은 지역인데 수요가 몰리면서 가격이 더욱 뛴 것이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-27
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[광화문에서/김호경]시장 한마디에 강남 집값 들썩… ‘토허제’ 기준부터 공개해야

1월 셋째 주 서울에서 가장 집값이 크게 오른 지역은 송파구였다. 서울 전체 아파트 가격 변동률은 지난해 말부터 지난주까지 4주 연속 0%였는데 송파구는 0.09%나 올랐다. 상승 폭은 전주(0.04%)의 2배가 넘었다. 대출 규제가 지속되는 가운데 탄핵 정국에 따른 정치 불안까지 겹치면서 서울 전역에서 집을 사려는 매수 심리가 얼어붙은 가운데, 송파구 집값만 크게 뛴 것이다. 송파구의 ‘나 홀로 상승’은 오세훈 서울시장의 입에서 비롯됐다. 오 시장은 14일 민생토론회에서 “토지거래허가구역을 해제하는 방안을 적극 검토하고 있다”고 밝혔다. 토지거래허가구역은 투기 수요를 차단하기 위한 가장 강력한 규제다. 토지거래허가구역으로 지정되면 대지면적이 6㎡ 초과 주택은 실거주하는 경우만 살 수 있으며 2년간 실거주 의무도 부여된다. 전세를 끼고 집을 미리 사두는 갭투자가 원천 차단되는 것이다. 현재 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발 예정지 인근인 ‘잠상대청(송파구 잠실동, 강남구 삼성동 대치동 청담동)’을 비롯해 압구정과 여의도동, 목동 재건축 단지 등이 토지거래허가구역이다. 이 가운데 5년째 토지거래허가구역으로 묶여 있는 잠상대청 해제가 유력하게 거론된다. 갭투자가 가능해지면 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 호가를 높이는 집주인들이 나타나면서 집값이 들썩이고 있다. 그동안 오 시장은 토지거래허가구역 해제에 부정적이었다. 지난해 8월에는 “토지거래허가구역 확대에 대해 깊이 검토하고 있다”고 했다. 당시 서초구 반포동 일대 신고가 거래가 잇따르면서 “왜 반포동은 토지거래허가구역에서 빠졌냐”는 형평성 논란이 일자 추가 지정 가능성을 시사한 것이다. 그랬던 오 시장이 5개월 만에 해제 카드를 꺼낸 걸 두고 다른 의도가 있는 것 아니냐는 해석도 나온다. 지난해 하반기 내내 오르던 서울 집값이 최근 상승세를 멈추긴 했지만, 단순히 집값 때문이라면 고금리 여파로 연중 집값이 하락했던 2022, 2023년에 해제했어야 자연스럽지 않냐는 지적이 나온다. 토지거래허가구역 해제를 두고 정치적 해석과 논란이 일어나는 건 지정과 해제 기준이 두루뭉술하기 때문이다. 관련 법령에는 ‘국토부 장관이나 시도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역’을 토지거래허가구역으로 지정한다고 돼 있다. 어느 정도 올라야 급격한 상승 또는 그러한 우려가 있다고 볼 수 있는지에 대한 기준은 그 어디에도 없다. 외부 전문가가 참여하는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하지만 결국 장관이나 시도지사의 입김에서 자유로울 수 없는 구조다. 토지거래허가구역은 국가나 공공이 대규모 개발 사업을 추진할 때 필요한 제도다. 투기 수요를 막지 않으면 그만큼 개발 비용이 올라가 공공이 손해를 보기 때문이다. 다만 아무리 공공의 이익을 위해서일지라도 개인의 재산권을 제한할 때는 객관적인 기준에 따라야 한다. 그래야 주민 반발을 최소화하고 괜한 오해도 사지 않을 수 있다. 장관과 시도지사의 판단에 좌우되는 토지거래허가구역 제도를 손봐야 하는 이유다. 당장 법 개정이 어렵다면 토지거래허가구역을 새로 지정하거나 해제할 때 그 기준을 상세하게 공개하는 게 첫걸음이 될 수 있다.김호경 산업2부 차장 kimhk@donga.com}
- 2025-01-26
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작년 서울아파트 매매 절반 이상이 ‘9억 초과거래’

지난해 서울 아파트 매매 절반 이상이 9억 원을 넘는 가격에 거래된 것으로 나타났다. 부동산 실거래가 신고가 의무화된 2006년 이후 9억 원 초과 거래가 절반을 넘은 건 이번이 처음이다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 서울에서 거래된 아파트 매매는 5만6863건이었다. 이 가운데 9억 원 초과 거래는 3만583건으로 전체 거래의 53.8%였다. 9억 원 초과 거래 비중은 2018년까지만 해도 16.6%에 불과했다. 이후 집값이 오르면서 9억 원 초과 비중도 동반 상승했다. 전국적으로 집값이 폭등했던 2021년 44.3%까지 치솟았다가 2022년 고금리 여파로 부동산 시장이 침체에 빠지면서 38.8%로 감소했다. 2023년 시장이 회복세를 보이며 46.5%로 반등했고 지난해 통계 집계 이후 처음으로 절반을 넘어섰다. 이는 지난해 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰린 ‘강남3구’(강남·서초·송파구), ‘마용성’(마포·용산·성동구)에서 거래가 활발하게 이뤄진 영향이 크다. 고가 아파트가 많은 지역인데 수요가 몰리면서 가격이 더욱 뛴 것이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1~11월까지 서울 전체 아파트 평균 매매가는 3.5% 올랐다. 같은 기간 성동구는 10.7%, 용산구와 마포구는 각각 8.8%, 8.7% 올랐다. 강남3구도 7% 넘는 상승률을 보이며 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-26
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[아파트 미리보기]GTX-C 천안역 역세권에 초고층 주상복합

현대건설이 충남 천안시에서 초고층 주상복합 ‘힐스테이트 천안역 스카이움’을 분양 중이라고 23일 밝혔다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선 등이 정차하는 천안역이 가까운 데다, 노후주택이 많은 구도심에 들어서는 신축 단지라 수요자들의 관심을 끌고 있다. 힐스테이트 천안역 스카이움은 충남 천안시 서북구 성정동 210-15 일원에 들어서는 단지다. 6개 동(지하 5층, 지상 49층)이며 아파트 999채와 오피스텔 80실로 조성된다. 아파트 전용면적은 59∼114㎡이며, 오피스텔은 전용면적 84㎡ 단일 면적이다. 현재 분양 중인 물량은 아파트 전용면적 114㎡이다. 전용면적 59, 84㎡는 모두 분양이 마감됐다. 단지의 최대 강점은 광역 교통망이 우수한 입지에 들어선다는 점이다. 단지에서 천안역까지 약 400m 떨어져 있다. 천안역에서 수도권 지하철 1호선, 경부선을 통해 수도권까지 편리하게 이동할 수 있다. 천안역에는 GTX-C 노선도 정차할 예정이다. GTX-C를 이용하면 천안역에서 서울 강남권까지 1시간 이내에 진입할 수 있게 된다. GTX-C 노선은 원래 경기 양주 덕정에서 수원까지 다닐 계획이었다. 하지만 지난해 1월 정부가 덕정∼동두천 구간(9.6km)과 수원∼천안∼아산(59.9km) 구간을 확대하기로 하면서 천안역도 GTX-C 호재를 누릴 수 있게 됐다. 실제 GTX-C 연장 발표 이후 천안역 인근 신축 단지들의 가격이 오르기도 했다. 2022년 준공한 ‘천안역 필하우스 에듀시티’ 전용면적 59㎡는 지난해 4월 역대 가장 비싼 4억1000만 원에 거래됐다. 같은 단지 전용면적 114㎡도 지난해 10월 5억7000만 원에 신고가 거래됐다. 힐스테이트 천안역 스카이움은 도로 교통도 편리하다. 봉평로, 봉정로 등 도로를 통해 천안 내 모든 지역으로 편리하게 이동할 수 있다. 인근 천안 나들목(IC), 천안 분기점(JC) 등을 통해 경부고속도로, 천안∼논산고속도로로도 쉽게 진입할 수 있다. 단지 반경 2km 내에 천안고속터미널과 천안종합터미널 등도 있어 고속버스를 이용하기에도 편리하다. 주변 인프라도 우수하다. 도보권에 와촌초, 계광중, 천안고교 등 명문학군이 있다. 인근에 이마트, 신세계 백화점, 홈플러스 등 쇼핑시설이 있고 천안역 상권도 가깝다. 단지에는 상품성을 높이기 위한 특화 설계도 적용됐다. 일부 가구를 제외한 대부분 가구를 남측향 위주로 배치해 채광이 우수하고 통풍이 잘되는 판상형 구조로 설계했다. 공간 활용을 극대화하기 위해 드레스룸, 알파룸(유상 옵션) 등 넉넉한 수납공간도 배치했다. 바닥에서 천장까지 높이는 2.5m(거실 2.6m)에 달해 개방감도 확보했다. 입주민의 다양한 생활 양식에 맞춘 커뮤니티 시설도 생긴다. 아파트 커뮤니티 시설로는 피트니스센터, 골프연습장, GX룸 등 스포츠 시설과 입주민 자녀들을 위한 도서관, 돌봄센터가 들어설 예정이다. 특히 스카이라운지와 게스트룸, 파티룸 등 입주민만 이용할 수 있는 전용 커뮤니티 시설도 조성할 계획이다. 수분양자의 초기 자금 부담을 낮추기 위해 전용면적 114㎡ 일부 타입의 계약금은 2000만 원 정액제다. 1차 계약금은 500만 원이다. 입주는 2027년 8월 예정.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-24
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앞으로 청약 당첨되면 병원 기록 3년치 내야[부동산 빨간펜]

앞으로 민간 분양 아파트에 당첨되면 본인과 가족들의 3년 치 병원 이용 기록을 제출해야 합니다. 국토교통부가 이달 13일 올해 주요 업무 추진계획에서 이런 내용의 부정 청약 근절 방안을 내놓았습니다. 또 신생아 가구를 우선 당첨시키는 특별공급 물량도 늘리기로 했습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 올해부터 달라지는 주요 청약 제도를 소개하겠습니다. Q. 청약 당첨자의 제출 서류가 무엇이 달라지나요. “국토부와 한국부동산원은 청약 당첨자 발표 후 당첨 자격 요건을 제대로 갖추고 있는지를 따져봅니다. 당첨자들은 자격 요건을 증빙할 서류를 제출해야 했습니다. 주민등록등·초본, 가족관계증명서가 대표적이었습니다. 앞으로는 당첨자 본인과 가족들의 3년간 건강보험 요양급여 내역도 추가로 제출해야 합니다. 건강보험 요양급여 내역에는 의료기관명, 진료 일자, 진료 항목 등이 담겨 있습니다.” Q. 의료정보가 담긴 건강보험 내역까지 내야 하는 이유는 무엇인가요. “청약 당첨 가능성을 높이기 위한 위장 전입을 근절하기 위해서입니다. 민간 분양 아파트는 청약 가점제로 당첨자를 선정합니다. 청약 가점은 84점 만점으로 △부양가족 수(35점) △무주택 기간(32점) △청약통장 가입 기간(17점)을 더해 매깁니다. 그런데 최근 서울 강남권에서 부양가족 항목에서 만점을 받은 당첨 사례가 잇따르면서 위장 전입이 만연한 것 아니냐는 의혹이 커졌습니다. 실제 국토부가 매년 2차례 진행하는 부정 청약 점검 결과 부양가족 항목 점수를 높이기 위한 위장 전입 의심 사례가 꾸준히 적발되고 있습니다. 다만 지금까지 국토부 역할은 의심 사례를 적발하고 수사 의뢰하는 데 그쳤습니다. 위장 전입을 입증할 ‘증거’를 찾는 건 수사 기관의 몫이었죠. 이렇다 보니 위장 전입으로 적발돼도 실제 처벌을 받기까지 꽤 오랜 시간이 걸렸습니다. 국토부는 건강보험 요양급여 내역 제출이 의무화하면 위장 전입 ‘증거’를 찾는 기간이 크게 단축될 것으로 예상합니다. 아프면 가까운 의료기관부터 찾기 마련이라 의료기관 기록까지 ‘위장’하기는 현실적으로 쉽지 않다고 판단한 거죠. 국토부는 더 나아가 이번 조치로 위장 전입을 차단하는 효과까지 기대하고 있습니다.” Q. 언제부터 시행되나요. “국토부는 올해 상반기(1∼6월) ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정해 건강보험 요양급여 서류 제출 의무를 명문화할 예정입니다. 시행규칙이라 국회를 거칠 필요가 없기 때문에 개정 작업은 그리 오래 걸리지 않으리라고 예상됩니다. 개정 규칙 시행일 이후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용될 것으로 전망됩니다.” Q. 신생아 가구의 청약 기회도 늘어난다고 하던데요. “이르면 2월부터 ‘신생아 우선공급’ 물량이 늘어납니다. 신생아 우선공급은 말 그대로 신생아 가구를 먼저 당첨시키는 제도입니다. 지금은 민간 분양 아파트에만 도입됐습니다. 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에 배정된 물량의 각각 20%를 신생아 우선공급으로 공급했습니다. 앞으로 신혼부부 특별공급 물량의 35%를 신생아 우선공급으로 공급합니다. 즉, 신혼부부 특별공급 3채 중 1채는 신생아 가구에 우선 공급되는 셈이죠. 또 올해부터 공공분양 아파트에서도 신생아 우선공급 물량이 나옵니다.” Q. 신생아 우선공급 자격은 어떻게 되나요. “먼저 신생아 가구여야 합니다. 입주자 모집공고일 기준 2세 이하 자녀가 있어야 합니다. 여기에는 임신 중인 태아나, 입양 자녀도 포함됩니다. 소득 요건도 충족해야 합니다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이는 160%) 이하여야 합니다. 신생아 우선공급은 소득 수준에 따라 △우선공급 △일반공급으로 세분화되어 있는데요. 당첨 기회가 더 많은 우선공급에 신청하려면 소득 수준이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하여야 합니다. 신생아 우선공급 물량을 늘리는 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안은 다음 달 4일까지가 입법 예고 기간입니다. 이후 후속 절차를 거쳐 이르면 2월, 늦어도 3월부터 신생아 우선공급 물량이 늘어나게 됩니다.” Q. 결혼하거나 출산하면 청약 기회가 늘어난다는데…. “결혼 전 청약에 당첨된 이력이 있더라도 결혼 후에 신혼부부 특별공급에 지원할 수 있게 됩니다. 특별공급 당첨은 평생 한 번만 가능합니다. 한 번 특별공급에 당첨됐더라도 새로 자녀를 출산하면 신생아·신혼부부·다자녀·노부모 부양 등 모든 분야의 특별공급에 한 번 더 청약할 수 있게 됩니다. 지난해 6월 정부가 내놓은 저출생 대책의 일환입니다. 이번 조치는 이르면 2월부터 시행됩니다.” Q. ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약 요건은 무엇이 달라지나요. “지금까지 무순위 청약에는 주택 소유 여부와 거주지와 상관없이 성인 누구나 신청할 수 있었습니다. 앞으로 무주택자만 무순위 청약에 신청할 수 있게 됩니다. 지난해 경기 화성시 ‘동탄 롯데캐슬’ 무순위 청약 1채 모집에 293만 명이 몰릴 정도로 과열되자 국토부가 청약 요건을 강화하기로 했기 때문입니다. 일단 유주택자의 무순위 청약을 제한하는 방향은 명확합니다. 다만 거주지 요건 등 구체적인 기준은 다음 달 공개됩니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-17
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서울 아파트 평균 매매가 10억원 깨졌다

올해 들어 서울에서 거래된 아파트 평균 매매가가 9억 원대로 떨어졌다. 평균 매매가가 10억 원 이하로 내려간 건 2023년 3월 이후 1년 10개월 만이다. 대출 규제가 강화된 상황에서 탄핵 정국 여파가 더해지면서 주택 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울 아파트 평균 매매가는 9억9518만 원으로, 지난해 12월(11억3228만 원)보다 13.8% 하락했다. 1월이 보름 넘게 남았고 아직 신고하지 않은 거래가 있는 점을 감안해도 서울 평균 매매가가 10억 원 밑으로 떨어진 건 이례적이다. 2022년 고금리 여파로 7억 원대까지 떨어졌던 서울 아파트 평균 매매가는 2023년 4월 10억 원대를 돌파했다. ‘똘똘한 한 채’ 수요가 서울 인기 지역으로 몰리면서 지난해 6월 평균 매매가는 역대 처음으로 12억 원을 넘었다. 이후 지난해 9월(12억5550만 원) 정점을 찍었으나 10월 매매가가 하락하면서 올해까지 내림세가 계속되고 있다. 거래량도 줄었다. 1월 서울 아파트 거래량은 이날 기준 175건이었다. 공휴일을 제외하면 서울 전역에서 이뤄진 거래가 하루 20건에 불과한 셈이다. 지금 추세라면 1월 거래량은 지난해 연중 최저치였던 12월 거래량(2490건)보다 줄어들 것으로 예상된다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-13
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전세 사기 우려에 빌라 월세 거래 증가

지난해 전국 주택 임대차 거래가 전년보다 11% 줄어든 가운데 빌라나 오피스텔 등 비(非)아파트 월세 거래만 늘어난 것으로 나타났다. 전세 사기 피해가 집중됐던 비아파트 임대차 시장에서 전세 대신 월세를 찾는 수요가 늘었기 때문이다. 부동산 플랫폼 다방은 지난해 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 전국 주택 전월세 거래량은 155만9578건으로 2023년(176만1624건) 대비 11% 감소했다. 이는 아파트와 빌라, 오피스텔, 단독주택 등 모든 주택 유형을 집계한 통계다. 다방 관계자는 “역전세와 고금리, 대출 규제 영향이 맞물리면서 전반적으로 임대차 거래가 과거보다 부진했다”고 분석했다. 특히 아파트 전월세 거래량 감소 폭이 컸다. 지난해 아파트 전세 거래량은 60만9건으로, 2023년(71만7384건)보다 16% 줄었다. 같은 기간 아파트 월세는 15% 줄었다. 빌라와 오피스텔 전세 거래량도 1년 전보다 각각 12%, 9% 감소했다. 반면 월세 거래량은 빌라는 6%, 오피스텔은 10% 늘었다. 전세 사기 여파로 비아파트 임대차 시장에서 전세 기피와 월세 선호 현상이 점차 두드러지고 있기 때문인 것으로 풀이된다.김호경 기자 kimhk@donga.com}
- 2025-01-10
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