후순위 밀려난 전세 낀 아파트… 즉시입주 물건보다 5000만원 싸

임대차법으로 보증금 인상 제한… 갭투자 매물, 투자자들 꺼려
서울 급매물-신고가 혼재 양상… 전문가 “공급 부족해 한동안 지속”

“당장 들어가 살 수 있는 매물은 전세 낀 매물보다 매매가격이 5000만 원 이상 비싸요. 손님들이 현재 세입자가 살고 있는 물건은 4년 동안 전셋값을 못 올려서 손해라면서 (계약을) 안 하려고 하니까요.”

13일 서울 강동구 고덕그라시움아파트 단지. 4900채가 넘는 이 단지에서 전용면적 59m²는 세입자가 있는 경우 12억 원대 후반∼13억5000만 원에 나와 있다. 반면 즉시 입주 가능한 아파트는 시세가 13억5000만∼14억 원대에 형성돼 있다. 바로 입주 가능한 아파트는 일종의 ‘프리미엄’이 붙어 있는 셈. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “전세 없는 매물은 현재 2, 3개밖에 없어 귀하다”고 전했다. 같은 크기의 주택이라도 실입주 가능 여부에 따라 매매가격이 차이가 난다는 설명이다.

한때 ‘갭 투자’가 가능해 주목을 끌었던 ‘전세 낀 주택 매물’이 최근 일부 아파트 단지에선 후순위로 밀려나고 있다. 6·17부동산대책과 7·10부동산대책에서 발표된 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)과 ‘주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 전입’해야 하는 요건 때문에 ‘즉시 입주 가능한 매물’이 전세 낀 매물보다 더 선호되는 분위기 탓이다.

실제로 투자자들이 아파트 전세 거래 시 보증금을 올릴 수 없게 되자 매매시장에서도 새 세입자를 들일 수 있는 조건의 매물로 관심이 커지고 있다. 실수요자 입장에서도 주택담보대출을 받으려면 6개월 이내 전입해야 하는 조건 때문에 전세가 낀 매물을 꺼릴 수밖에 없다. 서울 노원구의 한 부동산 관계자는 “최근 세입자가 나가 주기로 했다가 변심해서 계약이 불발된 경우도 있었다”며 “지금 나와 있는 매물도 기존 세입자가 나가줄지 다시 따져봐야 한다”고 강조했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 가격 하락 사례로 들었던 서초구 반포자이 전용면적 84m² 역시 법인 규제 강화에 임대차 2법이 합쳐지며 가격이 내린 채 거래된 사례라고 알려져 있다.

해당 매물은 매매가격이 7월 28억5000만 원에서 8월 24억4000만 원으로 4억 원가량 하락했다. 인근 중개업소에 따르면 이는 법인 급매물로 올해 안에 팔아야 강화된 세금 규제를 피할 수 있는데, 해당 매물에 거주하는 월세 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 해서 매수인 입장에서 현금을 많이 투입해야 하는 반면 한동안 실입주가 불가능하기 때문에 시세보다 낮은 가격에 거래된 것으로 전해졌다.

서울 부동산 시장은 급매물과 신고가가 혼재되는 양상을 보이고 있다. 지난달 17일 14억9800만 원에 거래됐던 서초구 서초현대아파트 전용면적 84m²는 이달 5일 14억8000만 원에 거래되며 소폭 조정됐다. 반면 서울 마포구 상암월드컵파크3단지 전용 84m²는 이달 4일 10억9000만 원에 거래되며 직전 거래가 9억9000만 원(7월)보다 1억 원이나 오른 신고가를 기록했다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 “임대차법이나 대출 규제, 세금 중과 등 정부 규제로 인해 시장에선 가격에 대한 혼란이 발생하고 있다”며 “공급이 충분하지 않기 때문에 이 같은 현상은 한동안 계속될 것으로 보인다”고 말했다.

조윤경 yunique@donga.com·김호경·정순구 기자