[맞춤 재테크]형제가 공동으로 주택 상속 받았다면

【Q】공동으로 주택을 상속받을 때 종부세 및 양도세는 어떻게 적용되나?

지분 적게 받은사람, 주택 양도할때 비과세

종부세 기초공제는 못 받아

김모 씨는 돌아가신 어머니로부터 서울에 있는 주택 한 채를 형들과 함께 상속받았다. 큰형의 상속 지분은 4분의 2, 작은형과 김 씨의 지분은 각각 4분의 1이다.

김 씨는 주택의 일부 지분만을 가지고 있어서 여러 가지로 마음이 불편했다. 종합부동산세만 해도 1인 1주택이면 받을 수 있는 각종 공제혜택을 받을 수 없기 때문이다. 더구나 김 씨는 살고 있는 집을 팔고 다른 집으로 이사하고 싶은데 상속받은 주택 때문에 비과세를 받지 못할까봐 걱정이다.

김 씨처럼 주택 한 채만 보유하다가 공동으로 주택을 상속받아 2주택자가 되면 종부세 기초공제 3억 원을 받을 수 없고 장기보유자 세액공제(5년 이상 보유 때 20∼40%), 고령자 세액공제(60세 이상 10∼30%)를 받을 수 없게 된다.

올해 60세인 김 씨가 10년째 살고 있는 집의 공시가격이 12억 원이라면 상속받아 2주택이 되면서 공제를 받지 못해 내야 하는 종부세는 매년 67만 원 정도가 된다.

그러나 김 씨가 상속받은 주택이 지방에 있는 주택이라면 상황이 달라진다. 1가구 1주택자가 지방 주택을 취득(상속 포함)하면 계속 1가구 1주택자로 인정하는 종부세법 개정안이 마련됐기 때문이다.

하지만 이 경우에도 1주택만 주택 수에서 제외되기 때문에 2주택 이상을 상속받으면 1주택만 제외된다.

김 씨와 같은 소수지분자는 상속받은 주택의 양도세를 판단할 때 주택을 가지고 있지 않은 것으로 본다. 주된 상속인이 주택을 다 보유하는 것으로 판단한다는 뜻이다.

공동으로 주택을 상속받을 때 ‘상속 지분-거주 여부-연장자’ 순으로 주 상속자를 판단하고 나머지는 모두 소수지분자로 본다.

김 씨 형제는 큰형이 지분 4분의 2를 가져 주된 상속자가 되고 김 씨와 작은형은 모두 소수지분자이기 때문에 김 씨와 작은형의 주택 수에는 포함되지 않는다.

따라서 김 씨가 현재 살고 있는 집을 양도했을 때 1가구 1주택 요건을 갖췄다면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

만일 김 씨의 작은형이 1주택을 보유하고 있다가 공동상속 주택을 상속받은 뒤 다시 주택 한 채를 더 샀다면 3주택자로 보아야 할까. 이때에도 공동상속 주택은 보유한 주택 수에 포함하지 않는다.

따라서 작은형이 새 주택을 취득한 후 2년 안에 종전에 살고 있는 집을 판다면 일시적 2주택 규정이 적용돼 비과세 혜택을 받을 수 있다.

김 씨의 큰형도 비록 공동상속주택의 주된 상속자이지만 공동상속주택 외에 본인이 보유한 1주택을 양도할 때에는 비과세가 가능하다. 또 양도세 판단 시 상속 주택은 보유한 주택 수에 포함하지 않는다.

주된 상속인이 소수지분자와 다른 점은 어떤 점일까. 주된 상속인은 공동주택을 상속 받은 날로부터 5년이 지나면 주택 수에 포함돼 중과세가 될 수 있다. 따라서 5년이 지나기 전에 상속주택 또는 본인이 보유한 주택 중 한 채를 정리하는 것이 좋다.

각자 자신의 주택을 가지고 있는 김 씨 형제가 공동으로 상속한 주택을 양도할 경우에는 중과세 되지 않고 일반세율로 과세되지만 큰형은 5년이 지나면 다주택자로 중과세 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 팀장

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com