[부동산]＂재건축 용적률 일률적용땐 강남북 가격차 커진다＂

일률적으로 적용하고 있는 아파트 재건축 용적률(바닥면적 대비 건물연면적 비율) 제한이 서울 강남·북 사이의 부동산 가치 격차를 더욱 벌린다는 연구결과가 나왔다. 이러한 부작용을 막으면서도 재건축을 활성화하기 위해서는 ‘용적률 연동제’가 필요하다는 견해가 제기됐다.

한국건설산업연구원 김현아(金炫我) 책임연구원은 5일 서울 여의도 건설회관에서 열린 정책토론회에서 이 같은 내용의 재건축제도 개선방안을 발표했다.

▽‘강남의 50% 재건축 프리미엄’〓 건산연과 ‘부동산114’가 최근 서울시내 재건축 추진 대상 아파트(준공 후 15년 이상 지난 아파트) 26만5309가구를 대상으로 조사한 바에 따르면 강북지역의 평균 용적률은 192%인데 반해 강남지역은 149%로 50%포인트 가량 차이가 났다.

따라서 서울시가 올해 1월부터 지구단위계획수립 의무화 지역에 적용하는 250%의 재건축 용적률 제한에 의하면 70년대 후반부터 80년대 초반까지 주로 지어진 강남지역 아파트들은 강북지역의 아파트에 비해 ‘용적률 50%포인트 재건축 프리미엄’을 받게 된다는 것.

▽‘저밀도와 고밀도 허용 용적률간 불합리’〓김 연구원은 또 일률적인 재건축 용적률 제한은 재건축 대상 아파트가 차츰 고밀도 아파트 단지로 옮아가고 있는 추세와도 맞지 않다고 분석했다.

재건축 대상 아파트 중 용적률 150% 초과인 아파트는 67.3%인 반면 150% 이하는 32.7%.

김 연구원은 “과거 용적률이 100% 내외였던 저밀도 아파트에 대해 300∼400% 용적률을 적용해 ‘재건축 투기’가 가능했지만 차츰 용적률이 높은 아파트를 재건축해야 하는 시점에서 용적률을 낮추는 것은 불합리하다”고 주장했다. 아파트 재건축 용적률은 90년 300%에서 400%로 높아진 후 98년 300%, 2001년 250%로 낮아졌다.

▽용적률 연동제가 해결책〓김 연구원은 “재건축에 따른 주민들에게 추가 부담을 주지 않으면서 ‘재건축 프리미엄’도 없이 기존에 살고 있는 아파트 규모의 주택을 새로 짓기 위해서는 기존 용적률과 허용 용적률이 100%포인트 차이가 나면 좋다는 것이 전문가들의 공통적인 견해”라고 밝혔다.

따라서 일률적으로 재건축 용적률을 적용하면 주로 강남의 저밀도 아파트 단지는 ‘재건축 프리미엄’을 얻는 반면 고밀도 단지는 수익성이 떨어져 꼭 필요한 재건축을 막아 결국 슬럼화할 우려가 있다고 지적했다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com