[부동산]서울시 오피스텔 규제강화案 내용과 파장

서울시가 30일 발표한 ‘오피스텔 제도 개선 방안’은 당초 상업용인 오피스텔이 사실상 주거용으로 활용되면서 교통난과 도시과밀화 등 각종 문제를 유발하고 있다는 지적에 따라 마련된 것이다.

특히 그동안 오피스텔 입주자의 경우 ‘1가구 2주택’인데도 불구하고 양도소득세가 중과되지 않는 등 문제가 많다며 세무당국이 꾸준히 이의를 제기했던 점도 고려된 것으로 풀이된다.

그러나 갑작스럽게 제도가 변경됨에 따라 파장도 클 것으로 예상된다.

용적률을 비롯해 각종 건축 기준이 강화돼 오피스텔 건설을 추진 중인 관련 업체들의 사업계획 수정이 불가피해졌으며 앞으로 오피스텔 건축 부진으로 인한 사무실난 등이 우려되기 때문이다.

▽어떻게 바뀌나〓현재 상가가 들어서 있는 오피스텔 건물은 용적률이 최대 800%(상업지역 기준)까지 적용되고 있다. 그러나 서울시의 이번 조치로 오피스텔에는 주거지역 용적률(최대 250%)이, 상가에는 상업지역 용적률(800%)이 각각 적용되기 때문에 전체 건물의 용적률은 최고 500%까지 낮아지게 된다.

이렇게 되면 상업지역에 들어서는 오피스텔의 경우 현행보다 용적률이 최고 300% 감소, 지을 수 있는 건물 면적이 종전보다 대지 면적의 3배만큼이나 줄어들 수밖에 없게 된다.

이에 따라 수익성이 떨어져 업체들이 앞으로 도심에 오피스텔을 신축하지 않으려고 할 것으로 보인다.

또 주거용도에 적합한 내력벽식 구조도 금지된다. 건물 하중을 직접 받는 내력벽의 경우 방음이 뛰어나 프라이버시가 보장된다는 장점이 있다. 그러나 서울시가 제시한 기둥식 구조는 일반 사무실처럼 내부에 칸막이벽을 설치해야 하기 때문에 오피스텔을 사실상 주거용으로 활용하기 어렵게 됐다.

복도 폭은 복도를 사이에 두고 양쪽에 방이 있는 중복도 구조의 경우 1.8m 이상이고 한쪽에만 방이 있는 편복도는 1.6m 이상이 돼야 하기 때문에 분양 대상 오피스텔이 지금보다 줄어들 수밖에 없다. 현재는 복도 폭에 대한 기준이 없다.

주차 면적 기준도 대폭 강화된다. 현재 오피스텔은 연면적 100㎡(약 30평)당 1대분의 주차면적을 확보하면 되지만 서울시가 장기적으로 아파트 수준인 85㎡(약 25.7평)당 1대꼴로 주차 면적이 늘릴 계획이어서 관련 업체는 오피스텔의 사업성이 크게 떨어질 것으로 보고 있다.

▽관련 업계 비상〓관련 업체들은 서울시가 이처럼 오피스텔 신축 기준을 강화하자 “건설 경기에 찬물을 끼얹는 처사”라며 반발하고 있다. 특히 서울시가 장기적으로 오피스텔을 공동주택으로 분류하겠다는 방침을 밝힌 데 대해 “오피스텔을 짓지 말라는 얘기”라며 적극 대응할 계획이다.

건설업계 관계자는 “이미 땅을 사서 오피스텔 건축을 계획 중인 업체들의 경우 그동안의 금융비용을 감안해서라도 유예 조치를 취해야 한다”고 말했다.

▽신중한 건설교통부〓건교부는 서울시가 오피스텔 신축을 억제하기 위해 건축심의 기준을 강화한 것에 대해서는 권한 밖이기 때문에 어쩔 수 없다는 입장이다. 하지만 오피스텔을 공동주택으로 분류해 달라는 서울시 요청에 대해서는 다소 부정적인 편이다. 송용찬(宋龍贊) 건교부 도시건축심의관은 “서울시 건의가 접수되는 대로 검토를 해봐야겠지만 오피스텔이 주거용으로 활용될 경우 교통량이 감소한다는 측면도 고려해야 하고, 오피스텔 수요층이 있다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

서울시의 새 오피스텔 용적률 기준
전체 건물 중 오피스텔 비율	80∼90	70∼80	60∼70	50∼60	40∼50	30∼40	20∼30	20 미만
용적률	500 이하	550 이하	600 이하	650 이하	700 이하	750 이하	800 이하	800 이하
4대문내 용적률	480	510	540	570	600	600	600	600

<송진흡기자>jinhup@donga.com