[부동산/분당 백궁 택지개발의혹]H사 뭘 믿고 땅 미리 샀을까

“놀던 땅이 금싸라기 땅으로.” 국회에서 경기 성남시 분당구 백궁·정자동 일대 상업용지(백궁 정자지구) 용도 변경에 여권 실세가 개입됐다는 의혹이 제기되면서 그 과정과 개발 이익 규모에 관심이 쏠리고 있다. 신도시 개발 당시 결정된 용도 지역이 나중에 바뀐 전례가 거의 없는 데다 10여년간 팔리지 않아 방치돼 있던 땅이 하루아침에 ‘엘도라도’로 변했기 때문이다.

▽용도변경 과정〓문제의 땅은 지난해 4월 업무상업용지에서 주상복합용지로 용도가 바뀐 분당선 백궁역 일대 8만6000평. 이 가운데 현 정권 실세가 간여했다는 소문이 돌고 있는 땅은 정자동 6 일대 3만9000평이다. 이 땅은 95년 포스코개발이 쇼핑단지로 개발하기 위해 토지공사로부터 1597억원에 매입했다가 사업성이 없다는 이유로 98년 12월 위약금 280억원을 물고 계약 파기한 곳이다.

이후 이 땅은 군인공제회와 매매계약 체결을 추진하다가 무산되는 등 6개월 이상 임자를 찾지 못하다가 99년 5월 H사에 팔리게 된다.

문제는 이때부터 생긴다. 용도 변경에 소극적이던 성남시가 도시설계변경에 긍정적인 반응을 보이기 시작한 것. 주거환경 악화를 이유로 용도 변경을 반대하던 주민들 얘기에 동조하던 성남시였기에 더욱 의혹을 샀다. 주민들 사이에서는 “정권 실세가 개입한 것이 아닌가”하는 풍문이 나돌았고, 격렬한 반대 시위가 발생하기도 했다.

성남시는 99년말 도시설계변경에 관한 공람공고를 내고 지난해 4월 용도를 변경했다. 이 과정에서 성남시가 용도 변경을 확정짓기 위해 실시한 주민조사 내용 중 일부가 조작된 것으로 드러나 ‘제2의 수서사건’ 의혹도 제기됐다.

▽왜 용도 변경했을까〓미시적으로만 보면 미매각 토지로 골치를 앓고 있던 토지공사와 세수 확대를 노리던 성남시의 이해가 맞아떨어졌기 때문. 분양이 쉬운 사업 아이템을 찾고 있던 건설업체들의 로비도 작용했을 것으로 부동산 업계에서는 보고 있다. 물론 ‘정치적 부분’은 별개의 문제다.

토공의 경우 분당신도시 건설이 끝난 후 외환위기에 따른 불황으로 수년간 상업지역 땅을 팔지 못해 금융비용 부담이 컸다. 성남시도 도시 팽창에 따른 세수 부족을 토지 매각과 아파트 분양에 따른 지방세(취득세 등록세 등) 수입으로 충당하고자 했다. 건설업체로서도 전반적인 부동산 경기 침체 속에서 분양을 성공적으로 할 수 있는 이 곳에 욕심을 가진 것으로 보인다.

▽개발 ‘차익’은 얼마?〓토지 소유주인 토지공사는 8만9000평 매각 대금으로 총 6000억원을 벌었다. 당초 전체 토지 가격은 5300억원이었지만 용도 변경 이후 토지 매각 입찰에서 건설업체들이 높은 가격을 써내는 바람에 700억원 가량의 추가 이익을 본 셈. 그동안의 금융비용을 포함시키면 이익이 1000억원 이상이 될 것이라는 게 부동산 업계의 분석.

성남시는 더 큰 이익을 챙겼다. 토지 매각 대금 6000억원에 대한 지방세 수입(매각 대금의 5.8%)만 348억원. 주상복합아파트 입주자들이 내는 취득세 등록세 1740억원(전체 아파트 공급 가격 3조원의 5.8%)까지 합치면 2000억원을 상회한다. 부수적인 고용유발 효과와 주변 상권 확대 효과까지 따지면 더욱 이익이 커진다.

건설업체들은 3조원 가량인 분양 대금의 10∼20%(3000억∼6000억원)를 계약금으로 이미 거둬들인 데다 완공 때까지 주기적으로 중도금을 받을 수 있어 이익은 더욱 큰 셈이다.

<특별취재팀>