[부동산특집]저밀도 재건축 아파트 5개 지구별 투자전략

여윳돈 투자자라면 서울시 5개 저밀도 지구의 재건축 상황을 주의깊게 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 9월 서울 송파구 잠실과 강남구 청담 도곡지구의 저층 재건축 사업에 대한 기본계획을 확정, 고시함에 따라 사업 추진이 본격화되는 곳이 늘고 있기 때문.

다만 저밀도 재건축아파트 투자시 단지별 재건축안을 대폭 조정해야 하거나 주민 반발이 심한 곳이라면 피해야 한다. 서울시가 먼저 사업 승인을 받는 곳 외에는 모두 까다로운 시기조정 심의를 거쳐 재건축 시기를 결정키로 함에 따라 단지별로 추진 일정이 크게 늦어질 가능성을 배제할 수 없다. 5개 단지별 추진현황과 투자시 유의사항 등을 정리해본다.

▽반포지구〓5개 지구 중 사업 추진이 가장 늦다. 전용면적 18평 이하의 소형평형 가구수가 전체의 33%에 불과해 서울시의 소형평형 의무비율을 맞추기 어렵기 때문. 단지마다 소형과 중대형 평형이 혼재하는 것이 아니라 어떤 단지는 소형, 어떤 단지는 대형 위주로 분포돼 있어 아직까지 서울시 방침을 수용한 조정안을 내놓지 못하고 있다.

▽잠실지구〓서울의 최고 요지로 불리는 이곳에선 5개 단지, 497개동에 2만1250가구의 아파트가 헐리고 2만 4508가구가 재건축된다. 특징적인 것은 10평 짜리 소형 아파트가 2900여가구나 된다는 점. 5곳 중 시영단지 기존 아파트는 13∼20평형 6000가구. 새로 짓는 아파트 중 6000가구가 30∼40평형이며 나머지가 10평형이다.

1단지는 기존 아파트 평형이 다양하고 가구수가 많아 사업추진이 지연될 가능성이 있다. 3단지는 공공용지 확보 등을 놓고 예상되는 주민협상안이 얼마나 빨리 확보되느냐가 수익성을 결정짓는 관건이다. 잠실 시영단지는 소형 평형 면적 조정에, 2단지와 4단지는 조합원간 평형 배정 문제 해결을 어떻게 하느냐에 따라 사업시기 조기화 여부가 결정될 전망이다.

▽청담 도곡지구〓이곳은 가구 수가 잠실지구의 절반에도 못 미치는 9342가구 정도. 하지만 단지 수가 13곳에 이르고 평형도 10∼49평형으로 다양하며 단지별 사업 여건도 크게 다르다. 따라서 투자를 결정하기 전 꼼꼼한 사전분석이 요구된다.

13개 단지 중 개나리 2차와 신도곡을 제외한 11곳이 시공사 선정을 마쳤고 안전진단도 거의 마무리된 상태. 전체 810가구인 해청아파트도 주민의 재건축 동의가 마무리된 상태이다.

▽암사 명일지구〓재건축조합이 서울시 도시개발공사로부터 학교부지를 매입키로 함에 따라 연내 변경고시가 날 전망이다. 강동 시영 1차 아파트 재건축 시공사가 8월 롯데건설로 결정됐지만 부정투표 시비로 사업추진이 주춤한 상태. 강동시영 2차의 경우 함께 재건축할 한양아파트 주민들이 전 가구 40평형 이상에 입주해야 한다고 주장하고 있어 사업이 지연되고 있다.

▽화곡지구〓5개 저밀도지구 가운데 가장 빠른 올 2월 개발기본계획이 변경고시돼 재건축 선두주자로 나섰지만 수익성 문제로 여전히 주민 합의가 이뤄지지 않고 있다. 3개 주구(住區)로 나눠 재건축이 진행된다. 내발산 주공 등 4개 단지로 구성된 1주구(현대 현대산업)와 화곡2주공, 영운, 양서3단지로 이뤄진 2주구(현대산업 대림산업)는 최근 임시총회 등을 통해 시공사를 확정했다. 3주구는 올해 중 시공사를 확정지을 예정.

<황재성기자>jsonhng@donga.com

서울시내 저밀도 재건축 주요 아파트
위치		아파트	평형	시세(만원)		연락처(02)
				최저	최고
서초구	반포동	구반포 주공	22	26,300	27,500	595-8011
			32	38,900	46,500
			42	59,000	67,000
			62	86,500	94,000
		주공 2단지	18	21,500	22,500	599-6116
			25	31,000	32,500
		주공 3단지	16	21,500	23,000
			25	35,500	38,000
		한신 1차	28	28,000	29,000	535-0707
			32	35,000	36,000
			51	63,000	67,000
		한신 15차	45	47,000	47,000	533-3133
			56	63,000	73,000
			68	75,000	85,000
		미수	28	18,000	20,000	599-6116
			38	29,000	32,000
송파구	신천동	잠실 시영	13	14,000	14,500	414-6161
			14	15,500	16,500
			17	23,000	24,000
			20	27,500	29,000
	잠실동	주공 1단지	10	12,000	12,500	418-0049
			15	24,500	25,000
		주공 2단지	13	16,000	16,500
			19	28,000	28,500
		주공 3단지	15	16,500	16,500	422-5885
			17	24,500	25,500
		주공 4단지	17	19,500	20,500
강남구	도곡동	도곡주공 저층	10	19,000	19,500	3463-0055
			13	27,000	28,000
	삼성동	해청	22	20,000	28,000	516-5888
			25	28,000	28,500
			32	35,000	40,000
			41	47,000	50,000
			50	60,000	62,000
			15	20,500	21,000
			22	34,000	34,000
	역삼동
		AID 2단지	15	20,000	20,000
		개나리 1차	21	26,000	27,000	568-9333
			26	34,000	35,000
			29	38,000	39,000
		개나리 2차	31	32,000	33,000
			41	36,000	40,000
			47	45,000	48,000
		개나리 3차	19	24,000	25,000
			28	36,000	40,000
		신도곡	17	16,000	17,000	3463-0055
			21	19,000	20,000
		영동 주공	13	12,500	13,500
강동구	암사동	강동시영 1단지	11	9,700	10,000	427-2580
			13	13,500	14,000
			15	17,000	17,500
		강동시영 2단지	13	10,500	11,000
			15	13,300	14,000
			17	17,000	17,500
		동서울	15	12,500	13,000	429-6001
			19	16,500	17,000
강서구	화곡동	양서	28	21,500	22,000	2603-1555
			31	23,000	24,000
		영운	21	11,000	11,500	2604-1900
			26	13,000	13,500
		우신	17	10,500	11,000	2603-1555
			20	13,000	13,500
			24	16,000	16,500
		화곡 2주공	13	11,800	12,000