[똑똑 재테크]수익형 부동산 투자 ‘친구따라 강남가기’ 금물

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

초저금리가 지속되면서 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산 투자에 많은 관심이 쏠리고 있다. 그런데 적지 않은 사람들이 충분한 검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 투자를 결정하는 것을 볼 때 안타까운 느낌이 든다. 적절한 투자원칙이 없기 때문에 일어나는 현상이다. 이럴 때일수록 자신에게 맞는 투자원칙을 세우고 기억해야 한다.

먼저 매물을 고를 때 ‘수익형 부동산 투자의 3요소’를 기억하길 권한다. 수익성, 환금성, 안전성의 3요소를 다 갖춘 부동산을 고르면 크게 실패할 가능성이 줄어든다. 물론 이런 부동산을 고르는 게 쉬운 일은 아니다.

둘째, 아무리 작은 투자라도 자신의 투자 성향과 목적에 따라 우선순위를 두고 의사 결정을 하는 훈련이 필요하다. 재테크 목적으로 여윳돈을 굴리려는 투자자라면 수익성과 환금성을 고려해 수익형 부동산을 고르면 된다. 반면 노후를 준비하는 투자자라면 안전성을 먼저 고려하는 게 좋다. 은퇴를 하면 일정하게 들어오는 소득이 줄어드는데 수익성과 환금성만 따져 투자했다가 노후자금까지 날릴 수 있다.

셋째, 리스크 관리다. 가격이 하락하거나 공실이 늘어날 확률은 얼마나 되는지, 현재의 임대료가 유지될 수 있는지를 따져봐야 하는 것이다.

넷째, 수익형 부동산은 유형별로 특성이 다르다. 이를 잘 살피고 자신에게 적합한 투자처를 골라야 한다. 상가의 경우 임대 관리가 비교적 수월하고 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다. 하지만 불황이 길어지면 수익이 불안정해질 수 있다. 특히 상권이 취약하고 임차인의 영업이 부진할 때 임대료 연체 및 공실 문제가 불거질 수 있다.

신규 분양상가에 투자할 때는 분양가가 시세보다 지나치게 높지 않은지를 반드시 확인해야 한다. 나중에 가격이 떨어지면 손실이 커지기 때문이다. 오피스텔은 상업용 부동산이지만 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있다. 하지만 건물이 낡아지면 임대료가 빠르게 하락한다는 점을 기억해야 한다.

소형 아파트는 관리비가 저렴하고 전용률(공용면적 대비 전용면적 비율)이 높아 임대 수요가 꾸준하다. 임대 수익률은 오피스텔보다 낮은 편이지만, 노후화될 경우 재건축을 통해 부동산의 가치를 더 높일 수 있는 장점이 있다. 다만, 건설사들이 과거에 중대형에 주력하고 소형 아파트 공급을 꺼려 도심의 소형 아파트 매물을 구하기가 쉽지는 않다.

무엇보다 가장 강조하고 싶은 투자의 제1원칙은 ‘속도보다 방향성’이라는 점이다. 분위기에 휩쓸려 투자를 서두르기보다는 제대로 된 매물을 고르도록 투자의 방향부터 잘 잡아야 한다.

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장