[맞춤 재테크]2주택자 양도세 감면 전략

2주택 된 지 2년내 먼저 산 주택 팔면 양도세 ‘0’

나중에 구입한 주택 팔 경우엔 취득후 2년 지나야 중과세 안해

서울에 아파트(A) 한 채를 보유한 김 씨, 자녀들이 다 출가해서 더는 평수가 넓은 아파트에 거주할 필요가 없다. 그래서 몇 년 전부터 김 씨는 아파트를 전세로 주고 공기 좋고 한적한 주택(B)에 전세로 살고 있다. 지금 살고 있는 곳이 너무 마음에 든 김 씨는 계속 전세로 있는 것보다 아예 주택을 구입하고 싶다. 하지만 이미 아파트가 있는 상태에서 주택을 취득하면 2주택자가 돼 불이익을 받지는 않을까 걱정이다.

막연한 걱정으로 세무사를 찾은 김 씨는 다음과 같은 설명을 들었다. 김 씨가 2010년 말까지 주택을 사서 2주택자가 되더라도 최소 2년이 지난 뒤 새로 취득한 주택을 먼저 양도하면 2주택자로 양도소득세가 중과세(50%)되지 않는다는 것이다.

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반면 김 씨가 주택을 산 뒤 아파트를 먼저 양도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 아파트의 양도차익은 무려 7억 원(취득가액 2억, 양도가액 9억). 비과세를 받으면 양도세가 하나도 없지만 비과세를 못 받으면 무려 약 3억5000만 원(50%)의 양도세를 내야 한다. 단 주택을 산 뒤 2년 안에 아파트를 팔면 비과세혜택을 받는다. 시가 9억 원 이하의 1주택은 양도세를 내지 않는다.

주택에서 계속 살고 싶은 김 씨는 아파트를 먼저 팔아야 하지만 나중에 재건축되면 더 오를 것 같아 당장 팔기는 아깝다. 아파트를 자녀에게 증여하는 방안도 생각할 수 있지만 자녀도 이미 집이 한 채 있어 증여 받는 동시에 2주택자가 된다. 증여세도 만만치 않다.

김 씨의 고민을 해결하는 방법이 있다. 김 씨는 일단 아파트를 팔아 비과세혜택을 받는 게 중요하다. 1가구 1주택 비과세를 받지 못한다면 세 부담이 매우 커지기 때문이다.

기존 아파트를 팔아 비과세혜택을 받은 대신 양도대금 9억 원으로 같은 지역에서 비슷한 조건의 아파트를 추가로 사는 게 좋다. 재건축 과정에서 집값이 올라가면 투자 수익을 거둘 수 있고 나중에 집을 팔 때 양도세도 재구입액(9억 원)에서 차익을 얻은 부분(만일 집값이 12억 원이라면 3억 원)에 대한 세금만 내기 때문에 세 부담도 줄일 수 있다. 취득세, 등록세, 양도세를 포함해도 약 1억1000만 원만 내면 된다. 만일 원래 아파트를 그대로 보유하다 재건축 과정에서 팔았다면 2주택자에 해당돼 세금으로 약 4억9800만 원을 내야 한다.

따라서 현재 가치가 크게 상승한 주택을 보유한 상태에서 추가 주택 구입을 고려하고 있다면 적정한 시점에 종전 주택을 양도해 양도차익을 실현하고 가는 게 좋다. 특히 비과세를 받을 수 있는 조건이라면 그 조건을 잃기 전에 팔아야 한다.

꼭 이 방법만 있는 것은 아니다. 김 씨가 만일 2010년 2월 11일까지 신축주택 분양 계약을 체결하고 계약금을 납부한다면 그 주택에 대해서도 양도세 감면을 받을 수 있을 뿐 아니라 종전에 보유하던 아파트에 대해서도 양도 기한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 김 씨는 현재 사는 주택만 고집할 게 아니라 인근의 감면대상 주택을 찾아보고 마음에 드는 주택을 사면 더 편안하게 의사결정을 할 수 있다.

주식도 적정한 시점에 차익 실현 전략이 필요한 것처럼 세금도 김 씨의 사례에서 보듯 차익 실현 전략이 필요하다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=하임숙 기자 artemes@donga.com