세입자 전세금 지킬 법률 개정 서둘러야 [기고/김선주]

김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수

전세 제도는 주택시장 참여자들에게 다양한 기능을 제공한다. 임대인은 전세를 활용한 주택 구입으로 시세차익을 얻을 수 있고, 임차인은 전세 거주 기간 동안 월세와 보유세의 절감으로 자가 마련을 위한 자산을 형성할 수 있다. 정부는 전세 제도를 통해 공공이 제공해야 할 주거 취약계층의 주거 문제를 해결할 수 있다.

그러나 전세 제도에는 부작용과 위험도 있다. 임대인은 역전세 발생 때 보증금의 일부를 임차인에게 반환하게 돼 자금 운용에 차질이 생길 수 있고, 심각한 경우 소유한 주택이 경매로 넘어가는 일이 발생할 수도 있다. 임차인은 전세 보증금을 반환받지 못하는 위험이 존재한다. 사회적으로는 전세를 이용한 무분별한 갭투자로 부동산 투기 과열이라는 부작용이 존재하는 것도 사실이다.

경찰청에 따르면 2022년 전세 사기 범죄 건수는 618건으로 전년 대비 3.3배 증가했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증금 보증사고액은 1조2000억 원으로 전년 대비 2배 증가했다. 이러한 전세 사기 범죄의 원인으로는 주택 가격의 급격한 상승, 전세금 보증제도의 무자본 갭투자 수단으로의 악용, 일부 부동산중개사와 감정평가사의 공모 등이 지목된다.

올해 2월 2일 정부는 전세 사기 예방과 피해 지원, 단속 및 처벌 강화를 위한 전세 사기 예방 및 피해 지원 방안을 발표했다. 전세 사기 피해를 예방하기 위해 HUG는 전세금 보증제도의 전세가율을 100%에서 90%로 인하해 무자본 갭투자를 방지하고자 한다. 국토교통부는 2월 안심 전세 앱을 출시했다. 이를 통해 임차인들이 시세는 물론 악성 임대인 여부, 전세계약 안심 여부 등을 확인할 수 있도록 했다. 전세 사기 피해 대출 지원을 위해 보증금 조건을 완화하고(2억 원→3억 원), 대출액 한도를 상향(1억6000만 원→2억4000만 원)했다. 긴급 거처를 추가 확보해(연 200호→500호+α) 주거 지원을 강화하면서, 법률지원팀에서는 임차인의 보증금 회수를 돕고 있다. 전세 사기 단속 및 처벌 강화를 위해 단기간 다량 매입 등 전세 사기 의심 사례 기획조사 연중 실시, 전세 사기에 가담한 중개사의 자격 취소 요건 확대, 감정평가사의 자격 취소 요건 도입, 중개보조원 채용 상한제 도입 등의 대책을 추진할 예정이다.

국토부가 개최한 ‘전세 사기 피해 임차인 설명회’에서 피해자들은 “아직도 정부는 대부분 검토, 추진, 예정 중이냐”며 거세게 항의하거나 울음을 터뜨렸다. 피해자들에게 필요한 것은 당장의 주거 불안 해소와 조속한 전세 보증금 반환이다. 정부는 이를 위한 합리적인 대응방안을 신속하게 마련하고, 국회의 협조를 얻어 현재 국회에 계류 중이거나 발의 예정인 이른바 ‘전세 사기 방지 6대 법률’의 개정을 서둘러야 한다. 그리고 긴 호흡으로 안정적인 전세 제도 정착을 위한 국가적 대응 방안을 단계적이고 체계적으로 마련해야 한다. 안심전세 앱 기능을 확대하고, 전세금 보증제도 악용 방지를 위해 다양한 방안을 모색할 필요가 있다.

김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수