稅혜택 끝났다…임대등록 vs 매각, 기로에 선 다주택자

임대소득 2000만원 이하 비과세 혜택 종료·소형기준도 강화
소형주택 중심 급매물 증가냐, 감소냐

서울 송파구 아파트 밀집지역 내 상가 공인중개사무소에 매물이 붙어있다. 고강도 세금·대출 규제인 9·13 부동산 대책과 금리 인상, 입주 물량, 공시가격 현실화 등의 영향으로 매수심리가 얼어붙으면서 거래절벽이 심해지고 있다. 2019.1.18/뉴스1 © News1

소형면적 주택을 다수 보유한 다주택자가 ‘임대등록’과 ‘매각’의 기로에 서 있다. 종합부동산세 공정시장가액 비율 증가(연 5%포인트)와 공시가격 인상 등으로 보유세는 오르지만, 올해부터 소형 다주택자에게 줬던 세제 혜택이 줄어 들어서다.

27일 부동산업계에 따르면 올해부터 임대소득 2000만원 이하에 대해 14%의 분리과세를 적용한다. 이 과정에서 기본공제금도 등록 임대사업자에게는 기존대로 400만원을, 미등록 임대사업자에게는 절반인 200만원만 제공하기로 했다. 임대소득이 2000만원 이하이면서 사업자로 등록하지 않으면 세금 부담이 늘어날 수밖에 없다.

전세보증금에 적용하는 소형주택 특례 기준도 높아졌다. 현행 보증금 3억원 이하·면적 60m² 이하 주택은 과세하지 않고 있는데 이 기준을 보증금 2억원 이하·면적 40m² 이하로 높였다. 또 재산세 감면은 유지되지만 1가구 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득할 때 임대주택 등록에 따른 부동산세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

현재 부동산시장에서는 일부 급매물만 거래될 뿐 서울 주요지역과 신도시에는 부동산 관망세가 짙어지면서 거래 없이 호가만 떨어지고 있다. 고강도 규제정책이 다주택자를 옥죄고 있지만 아직까지 임대등록이나 매도 없이도 버틸 여력이 있다는 얘기다.

정부가 세제 혜택을 줄이고 공시가격 현실화까지 강하게 밀어붙이는 것은 보유세 부담으로 무분별한 투기 확산을 차단하는 효과를 거둘 수 있어서다. 전문가들은 다주택자의 셈법이 복잡해질 것으로 보고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 “집주인의 보유세 부담이 크게 늘어났기 때문에 임대주택을 등록하더라도 세 혜택이 없는 만큼 매각에 나설 가능성이 크다”며 “다주택자가 앞다퉈 매각할 경우 소형주택을 중심으로 급매물이 쏟아질 수 있다”고 내다봤다.

다만 대출 규제로 매수자의 돈줄이 막혀 있는 데다, 높은 양도세율 때문에 다주택자도 선뜻 매도를 결정하기도 쉽지 않다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “(임대사업) 등록자와 미등록자 간의 임대소득세부담이 크게 차이가 나므로 일정한 근로소득이 없는 고령자일수록 (임대사업자로) 많이 등록할 것”이라며 “임대소득 획득 목적의 다가구 및 다세대주택에서 등록을 많이 할 것으로 보인다”고 말했다.

일각에선 소형주택의 전세공급이 감소할 것으로 전망한다. 그동안 임대소득 과세를 피하기 위해 전세로 임대하는 다주택자가 많았다. 특히 갭투자자의 상당수가 전세를 끼고 주택을 매입해 전세 임대 물량을 공급해왔다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “간주임대료 과세 대상 확대로 소형주택의 전세공급이 감소할 것이다”며 “다주택자라면 세금혜택이 줄어든 전세보다 월세로 임대 계약을 전환할 가능성이 높다”고 전했다.

(서울=뉴스1)