[머니 컨설팅]전세 뺀뒤 증여하는게 세금 4779만원 덜내

3억5000만원 전세 낀 5억5000만원 아파트, 대학생 자녀에 증여할 경우
3주택자, 자녀에 증여할때 주택-현금 중 절세폭 큰 쪽은?

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사

Q. 아파트 3채를 보유한 김모 씨(50)는 대학생 아들에게 증여할 계획을 갖고 있다. 김 씨는 보유한 아파트를 팔고 현금으로 증여할지, 아파트를 그대로 물려줄지 고민 중이다. 아들에게 물려줄 아파트는 2015년 1월 3억5000만 원에 구입했고, 현재 5억5000만 원에 팔 수 있다. 이 아파트의 전세 시세는 3억5000만 원 정도다. 어떤 선택이 좋을까.

A. 우선 세금부터 살펴볼 필요가 있다. 아파트를 팔고 현금으로 증여하면 3주택자인 김 씨는 1억466만 원의 양도소득세를 납부하고 자녀에게는 4억4534만 원(5억5000만 원―1억466만 원)을 증여할 수 있다. 아들은 받은 돈으로 6560만 원의 증여세를 내고 3억7974만 원(4억4534만 원―6560만 원)의 목돈을 손에 쥘 수 있다.

현금 대신 아파트를 증여할 경우 전·월세를 주지 않은 아파트라면 실거래 가격(5억5000만 원)을 기준으로 세금을 매긴다. 이 기준으로 증여세는 8550만 원, 취득세는 1400만 원이 발생한다. 대학생 아들이 아파트를 증여받아 전세를 준다면 전세금 3억5000만 원이 생긴다. 이 자금으로 증여세와 취득세를 내고 2억5050만 원(3억5000만 원―8550만 원―1400만 원)을 받을 수 있다.

이미 전세를 끼고 있는 아파트를 증여한다면 세금은 또 달라진다. 먼저 자녀가 취득세 1400만 원을 내고 아파트 명의를 본인으로 변경해야 한다. 전세 만기 시점이 되면 세입자에게 전세금 3억5000만 원을 돌려줘야 하는데 이 때문에 김 씨는 양도세 5900만 원을 내야 한다.

실거래 가격 5억5000만 원 가운데 전세금을 제외한 2억 원에 대해서는 아들이 1900만 원의 증여세를 내야 한다. 대학생 자녀는 증여받는 시점에 세금을 납부할 돈이 없기 때문에 김 씨가 보유 중인 전세보증금에서 양도세를 내고 남는 2억9100만 원의 현금을 추가로 증여하면 아들은 5529만 원의 증여세를 한 번 더 내야 한다. 결국 아들은 취득세(1400만 원)와 두 번의 증여세(7429만 원)를 제외하고 2억271만 원의 자금을 운용할 수 있게 된다.

요약하자면 아파트 대신 현금을 증여할 때 자녀는 금융 자산 3억7974만 원이 생긴다. 전·월세를 주지 않은 아파트를 증여하면 금융 자산 2억5050만 원과 부동산 자산 2억 원이 생긴다. 전세를 준 아파트를 증여하면 금융 자산 2억271만 원과 부동산 자산 2억 원이 생긴다.

결과적으로 전·월세를 주지 않은 아파트를 증여할 때 부담해야 할 세금이 가장 적은 셈이다. 전·월세를 주지 않은 아파트를 증여하면 자녀는 증여 비용을 따로 준비해야 할 걱정이 없고, 부동산과 금융 자산을 적절한 비율로 나눠 보유할 수 있다는 장점도 있다.

아파트로 증여한다면 향후 자녀가 아파트를 팔 때 내야 하는 양도세도 함께 고려해야 한다. 자녀가 증여받은 지 5년이 지나서 아파트를 판다면 증여받은 가격(5억5000만 원)보다 올라간 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다.

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사