기존대출 2억 직장인 추가대출 2억7000만→ 1억1800만원

[가계부채 종합대책]주택담보대출 변화 Q&A

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24일 정부의 ‘가계부채 종합대책’에 따라 다주택자는 내년 1월부터 새로 집을 구입하면서 받는 주택담보대출(주담대)의 한도가 크게 줄어든다. 부동산 임대사업자들은 처음부터 빚을 나눠 갚아야 하고, 임대소득에 비해 과도한 빚을 내기 어려워진다. 또 중도금 대출에 대한 보증비율과 한도가 모두 줄어들어 집단대출의 금리도 오를 것으로 보인다. 주요 내용을 문답 형식으로 정리했다.

Q. 신(新)총부채상환비율(DTI)은 기존 DTI와 어떻게 다른가.

A. DTI의 산정 방식이 다르다. 현재는 다주택자가 추가로 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자만 상환액에 포함된다. 하지만 내년 1월부터는 기존 주담대의 이자뿐 아니라 원금도 상환액으로 잡힌다. 그만큼 대출 한도가 줄어든다. 또 다주택자의 경우 주담대의 대출 만기가 15년으로 제한된다. 만기를 일부러 늘려 잡아 DTI 규제를 회피할 수 없도록 한 것이다.

소득을 산정할 때 현재는 최근 1년간 소득만 보지만 내년 1월부터는 최근 2년간 소득을 확인한다. 증빙소득 대신 연금납부액이나 카드 사용액 등을 제출하면 인정받을 수 있는 소득이 실제보다 줄어든다. 반면 대기업 정규직과 같이 장래에 소득이 증가할 것으로 예상되는 대출자들은 소득을 최대 10%까지 더 인정해준다. 청년층이나 신혼부부 등은 그 이상 소득을 인정받을 수도 있다.

Q. 실제 대출 한도는 얼마나 줄어드나.

A. 주택담보대출 2억 원(금리 연 3.5%, 만기 20년)을 갖고 있는 연봉 8000만 원의 45세 직장인이 서울 강남구(투기지역)에 9억 원짜리 집을 사려고 한다고 가정하자. 기존 DTI를 적용해 만기 30년 대출을 받으면 2억7000만 원(주택담보인정비율·LTV 30%)까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 신DTI를 적용받아 만기도 15년으로 제한되면 대출 가능 금액이 1억1800만 원(DTI 30%)으로 줄어든다.

Q. 서민과 실수요자 예외 조항은 없나.

A. 있다. 우선 기존 주담대에서 만기만 연장할 때는 기존 DTI가 그대로 적용된다. 주택을 즉시 처분할 계획이 있는 일시적 2주택자의 경우 기존 DTI를 적용받을 수 있고, 2년 내 기존 주택을 팔 예정이라면 ‘15년 만기’의 제한을 받지 않는다.

Q. 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면 대출한도는 어떻게 달라지나.

A. 내년 하반기부터 은행들은 자율적으로 DSR 기준을 정한다. 차주가 금융권에 갖고 있는 모든 부채를 합산해 이를 근거로 대출자의 상환 부담이 과도하다고 판단하면 대출을 거절할 수 있다. 연봉 6000만 원의 40세 직장인이 마이너스 통장 3000만 원(금리 연 4%, 5년 분할상환 가정), 자동차 연간 할부금 1000만 원, 주담대 1억 원(금리 연 3%, 만기 20년)을 보유하고 있다고 가정하자. 만약 은행이 이 차주의 DSR 한도를 80%로 잡으면 추가로 빌릴 수 있는 돈이 2500만 원으로 제한된다.

Q. 부동산 임대사업자의 대출은 어떻게 달라지나.

A. 내년 3월부터 부동산 임대사업자들은 은행권에서 빌린 돈을 처음부터 원금을 나눠 갚아야 한다. 분할 상환 대상은 총대출 가운데 담보가치를 초과한 금액이다. 서울 영등포구에서 10억 원(담보인정가액 6억9000만 원)짜리 오피스텔을 임차보증금 1억 원과 은행 대출 8억 원을 끼고 구입했다고 가정하자. 이 경우 8억 원에서 담보가치(담보인정가액―임차보증금)를 뺀 2억1000만 원을 대출 초기부터 나눠 갚아야 한다.

상환능력 심사도 깐깐해진다. 앞으로는 은행별로 ‘임대업 이자상환비율(RTI·연간 이자비용 대비 임대소득)’ 기준치를 정한 뒤 이에 맞춰 대출을 내주기 때문이다. 이렇게 되면 보증금을 많이 끼고 나머지 금액은 대출을 받아 충당하는 식의 ‘갭 투자’가 어려워질 것으로 전망된다.

Q. 퇴직 후 창업을 하고 싶은데 대출 한도가 줄어드나.

A. 내년 3월부터 금융회사들은 개인사업자의 대출 한도를 심사할 때 소득과 신용등급 외에 해당 업종의 업황, 상권 특성, 소득 대비 대출 비율(LTI) 등을 종합해 대출한도와 금리를 정하기로 했다. 이에 따라 ‘치킨집 옆 치킨집’과 같이 밀집 지역에 경쟁력이 없는 업종으로 창업을 하려는 경우 대출을 원하는 만큼 받지 못할 수 있다. 그간 개인사업자 대출은 가계부채와 성격이 비슷했지만 규제의 사각지대에 있었다.

Q. 2금융권에서 나올 안심전환대출은 뭔가.

A. 변동금리·일시상환 방식으로 빌린 주택담보대출을 장기 고정금리·분할상환 대출로 바꿔주는 정책성 저금리 대출 상품이다. 2금융권은 은행보다 대출금리가 높아 기준금리가 올랐을 때 대출자들의 빚 부담이 더 커지게 된다. 이에 정부는 12월 5000억 원 규모로 안심전환대출을 내놓고 추후 확대 여부를 검토하기로 했다.

Q. 중도금 대출 보증 한도는 어떻게 달라지나.

A. 내년 1월부터 분양 공고를 하는 사업장에 대해 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증 비율이 90%에서 80%로 줄어든다. HUG의 중도금 대출 보증 한도는 6억 원(수도권 광역시 세종시)에서 5억 원으로 줄어든다. 이러면 은행들이 분양 사업장에 대해 대출 심사를 더욱 깐깐하게 하게 된다. 사업성이 떨어지는 사업장은 2금융권으로 밀려나 분양 계약자들이 부담해야 하는 금리가 더 오를 수 있다.

강유현 기자 yhkang@donga.com