임대수익률과 은행이율 차이 줄어… 오피스텔 매력 뚝

美 금리인상 이후 부동산 시장
대출비중 높은 강남 재건축 ‘흐림’… 내년 19兆 보상금 풀리는 토지 ‘맑음’

　미국 금리 인상으로 국내 부동산시장에도 먹구름이 끼었다. 시세 차익 대신 월세 수익을 내거나, 대출을 많이 끼고 장만해야 하는 상품일수록 충격이 클 것으로 보인다. 반면 빚을 낀 소유주가 비교적 적었던 토지 등은 ‘금리 쇼크’에서 비켜설 것으로 분석됐다.

　15일 부동산 업계에 따르면 금리 인상 여파가 클 것으로 예상되는 대표적인 부동산 상품은 오피스텔, 상가 등 수익형 상품이다. 이들은 지난해와 올해 이어진 저금리 특수에 유례없는 활황을 누렸다. KB국민은행이 집계한 서울 오피스텔의 지난달 기준 연평균 투자수익률이 5.16%로 나타나는 등 기준금리(1.25%)의 4배가 넘는 수익률을 내왔기 때문이다.

　하지만 앞으로는 투자 수익률과 은행 이자율 사이의 차이가 줄어 오피스텔의 매력이 떨어질 것으로 예상된다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “공실과 세금 등을 고려한 오피스텔의 실질수익률은 4%를 밑돌 것”이라고 지적했다.

　분양가가 비싼 편인 상가 역시 금리 인상의 영향을 피해갈 수 없을 것으로 보인다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “저금리 시기에는 매매가의 절반 이상을 대출받아 10억 원대 상가를 매입하는 사람도 많았지만 이제 이런 식의 투자는 위험해졌다”고 말했다.

　아파트의 경우도 집주인의 대출 비중이 높았던 단지들이 금리 인상 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 40% 안팎으로 일반 단지보다 낮았던 낡은 재건축 단지들이 대표적이다.

　이들 단지에는 시장 활황기 동안 매매가의 절반 이상을 대출받아 투자한 집주인도 많았다는 게 부동산 업계 설명이다. 변동금리로 주택담보대출을 받았던 재건축 투자자들이 이자 부담을 이기지 못하고 급매를 낼 가능성이 큰 것이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “서울 일반아파트도 금리 인상으로 매매 수요가 줄겠지만 전세가율이 여전히 70%를 웃돌아 시세 조정 폭은 비교적 작을 것”이라고 말했다.

　반면 토지시장은 상대적으로 금리 인상의 후폭풍을 덜 받을 것으로 예상됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “토지 소유주 중에는 다른 상품들에 비해 자산을 상속받은 사람들이 많아 대출이자 부담이 덜한 편이다”라고 말했다. 그는 또 “내년 전국에서 19조 원 이상의 토지보상금이 풀리는 점도 토지시장에 호재가 될 것”이라고 설명했다.

천호성 기자 thousand@donga.com