[Home&Dream/부동산 세테크]5년 이상 임대시 양도세 비과세

김종필 세무사

집을 한 채 가진 분이 소형주택을 2채 정도 사들여 월세로 임대하려는 사례가 많다. 이런 분들은 “집을 여러 채 갖게 되면 양도소득세를 무겁게 물지 않으냐”며 걱정을 한다. 이 때 ‘양도세 중과 규정’이 폐지될지, 본인이 5년 이상 임대를 지속할 뜻이 있는지 등을 잘 따져봐야 한다.

현재 올해 말까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 규정이 완화돼 적용되고 있다. 국회에는 양도세 중과를 폐지하는 세법 개정안이 상정돼 있다. 국회 통과가 되느냐에 따라 중과 폐지, 현행 완화 유지, 중과 부활 등이 결정되는 셈이다.

침체된 시장을 볼 때 중과 부활은 어렵고 한시적 완화 연장이나 중과 폐지로 결정 날 듯하다. 1주택 보유자가 집을 2채 정도 사들여 임대를 한다면 임대주택법에 따른 임대사업자 등록도 고려할 수 있다.

먼저 임대사업자 등록을 하지 않는다면 어떻게 될지 살펴보자. 임대용 주택 2채는 보유 주택 수에 포함되므로 1가구 3주택 소유자가 된다. 이에 따라 임대사업 도중 살던 집을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 사는 집을 팔기 전에 임대주택을 먼저 정리해야 양도세가 비과세된다.

임대용 주택을 산 지 3년이 지나지 않았다면 임대주택 1채를 먼저 팔고 사는 집을 매도해도 양도세 비과세를 받을 수 있다. ‘일시적 2주택자’로 분류되기 때문이다. 임대주택을 구입한 지 3년이 지났다면 임대용 주택 2채를 먼저 처분하고 사는 집을 팔아야 거주 주택에 대해 양도세가 비과세된다. 이때 거주용 주택의 양도세 비과세 요건은 2년 이상 보유이다.

임대사업자로 등록하면 언제 팔든 임대주택을 소유한 상태에서 거주용 주택을 팔아도 양도세가 비과세된다. 살던 집을 팔 때 임대주택은 보유 주택에서 제외되기 때문이다. 다만 소득세법에서 정한 임대주택 조건에 해당돼야 한다. 수도권이라면 전용면적 149m²이하, 임대 시작일 현재 기준시가 6억 원 이하 등이 조건이다. 살던 집은 2년 이상 거주요건을 충족해야 하며 임대주택은 반드시 5년 이상 임대해야 한다.

5년 이상 임대하지 않고 임대주택을 팔면 거주용 주택에 대한 양도세 비과세도 취소돼 세금을 추징당하게 된다.

5년 이상 임대한 집 가운데 한 채를 임대사업에서 빼고 그 집에 본인이 직접 2년 이상 살면 이 주택에 대해 양도세가 부과되지 않는다. 마지막으로 남은 임대주택은 거주기간에 무관하게 2년 이상 보유만 하면 양도세가 비과세된다.

임대사업자로 등록할지 말지는 임대용 주택에 5년 이상 투자할 뜻이 있는지, 임대사업을 하는 도중 살던 집을 팔 가능성이 있는지를 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다.

김종필 세무사