서울 길음-미아, 경기 용인-고양… 준공 앞둔 새 단지로 눈 돌려라

공급 지역적 편중에
재개발-재건축 수요까지 겹쳐
“전셋집 어디 없소”

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올해에 이어 내년에도 세입자들의 전셋집 구하기는 만만치 않을 것으로 전망된다.
특히 서울은 재개발 재건축 등 이주 수요까지 겹쳐 수요는 많지만 공급은 이를 따라가지 못하고 있다. 전셋집 구하기에 애를 먹고 있는 세입자라면 신규 아파트 입주가 집중되는 곳을 눈여겨볼 만하다. 입주일에 임박해 잔금을 마련하기 위해 세입자를 구하려는 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오기 때문이다.
하지만 대출을 많이 끼고 있을 가능성도 높은 만큼 임대차 계약 체결 전후에 주의할 사항도 많다.》

“수도권 내년 12만채 입주, 대형비해 중소형 물량 적어
전세금 지키기 최소 장치… 전입신고 확정일자 꼭 챙겨야”

○ 서울은 올해와 비슷, 경기 남부권은 입주 물량 넉넉

8일 스피드뱅크에 따르면 서울은 올해(2만9118채)와 비슷한 2만8581채 정도가 내년에 입주를 시작한다. 재개발사업이 마무리되는 강북지역을 중심으로 물량이 많은 편이다. 특히 길음뉴타운, 미아뉴타운에서 주요 대단지 아파트가 준공된다.

경기에서는 주로 남부권에서 입주를 시작하는 단지가 많다. 경기 전체의 입주 물량은 9만1359채로 올해(7만8502채)보다 늘어난다. 특히 동천동과 성복동 일대에서 새 집이 나오는 용인(1만3870채)과 식사, 덕이지구에서 물량이 많이 나오는 고양시(1만3565채)에 관심을 가져볼 만하다. 파주(9244채)와 남양주시(8380채)도 물량이 넉넉한 편이다.

다만 대형과 달리 중소형은 아파트 공급이 많지 않은 편이다. 스피드뱅크 조민이 리서치팀장은 “중소형 전셋집을 찾는 사람이라면 입주 전이라도 미리 물건을 확보해 놓는 것이 좋다”고 말했다. 입주 시기가 조정될 수 있으므로 반드시 사전에 준공일을 체크해 이사일을 정하는 것도 필요하다.

○ 대출금과 전세금 등 합쳐 시세 70% 넘지 않아야

신규 입주 아파트 중에는 많게는 분양가의 60%까지 대출을 낀 아파트들도 있는 만큼 총대출금을 꼭 확인해야 한다. 경매로 넘어갔을 때를 대비해 아파트 평균 낙찰가율인 시세의 70∼80% 선에서 근저당 등의 금액을 공제하고도 본인의 전세금 회수가 가능한지도 따져봐야 한다.

근저당 등의 권리등기 여부는 인터넷 등기소 등에서 집합건물 등기부등본을 열람해 확인할 수 있다. 등기부등본상의 소유자와 임대차 계약의 상대방이 일치하는지도 확인해야 한다. 이때는 계약 상대방에게 주민등록증 제시를 요구해 등본과의 대조를 해보는 것이 좋다. 등기부등본의 갑구에서는 가압류, 압류, 가등기, 경매기입등기, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지를 확인한다. 을구에서는 근저당권, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기돼 있는지를 본다. 갑구와 을구에 이런 사항이 기입돼 있을 경우 경우에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있고 전셋집이 경매 처분될 경우 계약기간을 다 채우지 못하고 집을 비워야 할 일이 발생할 수도 있다. 이미 등재된 근저당권이나 저당권, 전세권, 가압류 등의 사항이 있음에도 불구하고 불가피하게 계약을 해야 한다면 전세보다는 월세로 돌리는 편이 낫다. 이 경우 보증금과 임차료(월세)의 비율을 조정해 보증금은 최소한 돌려받을 수 있다고 판단되는 범위 내에서 가능한 한 적게 계약하는 것이 안전하다.

임대차 계약 후엔 입주와 동시에 관할 주민센터(옛 동사무소)에 전입신고를 해야 한다. 이는 향후 안전하게 전세금을 돌려받기 위한 최소한의 안전장치다. 주민등록등본 1통과 임대차 전월세 계약서 원본을 관할 주민센터나 등기소 서무과에 제출해 확정일자를 받아야 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있다. 지지옥션 강은 팀장은 “주택과 달리 오피스텔은 간혹 1가구 2주택 등의 문제로 주인이 전입신고를 꺼리기도 하는데 이런 경우에는 반드시 전세권 설정 등을 해 놓아야 한다”고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com