오피스텔 경매시장에서 뜬다는데 이참에 나도…

잠깐! 임차수요 따져보셨나요

회사원 이모 씨(37)는 올해 3월 경매로 장만한 오피스텔로 6월부터 월 90만 원의 임대료 수입을 얻고 있다. 서울 강남구 논현동의 역세권 오피스텔(전용면적 40m²)을 감정가 1억7000만 원의 66%인 1억1220만 원에 낙찰받은 것. 이 씨는 “두 번 유찰된 매물을 낙찰받아 시세보다 5000만 원가량 아낀 데다 대출 이자를 제하고도 60만 원 정도의 월 임대료 수익을 올리고 있다”고 말했다.

○ 임대수익뿐 아니라 매매차익도 얻을 수 있어

최근 경매시장에서 오피스텔에 대한 관심이 높다. 저금리 기조로 수익성 부동산에 대한 관심이 커진 데다 전세난과 주택 공급량 부족으로 오피스텔에 대한 시장의 수요도 늘었기 때문. 오피스텔은 보통 매매차익이 매입가의 10% 내외여서 가격 상승을 크게 기대하지 못하는 상품이다. 대신 정기적인 임대 수익을 얻을 수 있다. 하지만 경매로 살 경우 얘기가 달라진다. 애초에 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있어 일정 정도의 매매차익도 기대할 수 있는 것.

시세 파악이나 권리분석도 단순한 편이다. 한 채에 여러 가구가 세 들어 살고 있는 다가구주택 등과 달리 아파트처럼 한 채에 한 가구가 세 들어 사는 경우가 많은 데다 임대나 매매에 대한 시세도 명확한 편이기 때문이다.

주거용인지 업무용인지에 따라 권리분석의 기준이 다른 점은 유의해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법을 적용받고 업무용 오피스텔은 상가임대차보호법을 적용받는다. 주거용이면 종합부동산세나 다주택자 양도소득세 중과 대상이 될 수 있지만 업무용이면 이런 규제를 받지 않는다. 주거용과 업무용 오피스텔 구분은 보통 임차인이 전입신고를 했다면 주거용으로, 전입신고를 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 일반적이다.

○ 역세권의 준공 오래되지 않은 오피스텔 골라야

오피스텔을 고르는 기준은 여러 가지가 있지만 가장 중요한 것은 임차 수요 분석이다. 인근에 임차 수요가 얼마만큼 있고 그동안 공급된 양은 얼마나 있는지를 살펴야 한다. 지하철역이나 버스 정류장이 가까운지, 이용 가능한 대중교통은 어떤 것이 있는지도 체크해 봐야 한다. 신규 오피스텔이 지어질수록 준공연도가 오래된 오피스텔의 임대 수익은 빠르게 떨어질 수 있는 만큼 되도록 지어진 지 얼마 안 된 물건을 고르는 것이 좋고, 당분간 인근에 신규 공급 계획이 없을수록 유리하다. 전용률은 높을수록, 관리비는 저렴할수록 좋고 경매로 매입 시 처리해야 하는 체납 관리비나 전기료, 수도료가 얼마인지도 미리 살펴볼 필요가 있다.

서울 강동구 천호동에 있는 ‘두산위브센티움’ 오피스텔은 지하철 5호선 천호역이 가깝다. 인근에 현대백화점, 천호시장 등이 있다. 전용면적 39m² 주거용 오피스텔이 최초감정가 1억4000만 원에서 한 번 유찰돼 11월 2일 1억1200만 원에서 경매가 시작된다. 서울 서대문구 연희동의 ‘현대싱그런’ 오피스텔은 인근에 연세대와 신촌세브란스병원, 현대백화점이 있다. 전용면적 86m²가 최초감정가 4억2000만 원에서 두 번 유찰돼 27일 2억6880만 원에서 경매가 시작된다.

지지옥션 강은 팀장은 “시공 건설사의 부도로 한 오피스텔 건물에서 여러 매물이 한꺼번에 경매로 나오는 경우가 있는데 이때 인근 중개업소에 물량이 한꺼번에 풀려 한동안 매매가나 임대 시세가 내릴 수 있으므로 주의해야 한다”고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com