15층에 묶인 재건축, 18층까지 허용

■ 8·21 부동산 대책

공급과 수요라는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있을까.

정부가 21일 내놓은 부동산 대책은 주택 공급 확대에 초점을 맞추고 있지만 수요를 늘리기 위한 방안도 일부 담고 있다.

최근 주택 건설 인허가 물량 감소로 2, 3년 뒤 나타날 수 있는 수급 차질에 대비하면서도 거래를 원활하게 하려는 취지다.

부동산업계는 “시장에 충격을 주지 않으려는 정부의 고충은 이해하지만 침체된 건설경기를 살리기에는 부족한 면이 많다”는 반응이 대부분이다.

○ 민감한 규제를 쏙 뺀 공급대책

국토해양부는 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화와 분양가 상한제 개선이라는 카드를 내놨다.

하지만 임대주택과 소형 주택 의무 건설 규제 등 민감한 규제는 제외됐다.

재건축 규제를 개선하는 방안으로 층수 제한을 완화하기로 한 대목이 눈에 띈다. 서울에서 200%의 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율)이 적용되는 2종 일반주거지역에서 재건축을 할 때 기존에는 층수를 최고 15층으로 제한했지만 평균 18층으로 지을 수 있도록 한 것이다.

분양가 상한제도 일부 완화된다.

현행 분양가 상한제에서 민간택지에 짓는 아파트 분양가는 감정가 기준의 택지비에 근거해 정하거나 등기부등본에 기재된 가격(실매입가) 기준의 택지비에 따라 산정한다. 그동안 감정가 기준으로 할 때는 연약지반공사비 등 예기치 못한 비용인 가산비가 인정됐지만 실매입가 기준으로 할 때는 가산비가 인정되지 않아 건설사가 원가도 제대로 받지 못하는 구조라는 지적이 많았다.

이에 따라 민간택지 아파트 분양가 산정 때 실매입가를 감정가의 120% 수준까지 인정하는 한편 가산비를 더 인정해 주기로 했다. ○ 서울 등 분양권 전매 대폭 완화

이번 대책에는 수도권 분양권 전매제한 기간을 지역과 택지, 아파트 크기에 따라 세분해 주택 수요를 자극하는 방안도 포함됐다.

▶ 표 참조

민간택지의 전매제한 기간도 현행 5∼7년에서 1∼5년으로 짧아진다.

전매제한 기간 완화는 21일 이후 분양승인 신청을 하는 주택부터 적용된다.

주택 자금을 쉽게 빌릴 수 있도록 주택금융공사가 자본금 확충을 통해 30년 장기 보금자리론 공급을 늘리기로 했다. 이자상환액에 대한 소득공제한도는 현행 연간 1000만 원에서 1500만 원으로 늘릴 방침이다.

국토해양부는 올해 말까지 정기국회에서 8·21 대책과 관련한 법안 개정을 마쳐 내년 초부터 시행에 들어가도록 할 예정이다.

○ “수요 활성화에는 미흡”

부동산업계는 이번 대책이 얼어붙은 부동산 시장을 살리기에는 상당히 부족하다는 반응이다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제는 그대로 둬 주택 수요를 이끌어내기 어렵다는 것이다.

경기 오산 세교지구와 인천 검단신도시를 확대하기로 했지만 수도권에서 미분양 아파트가 넘쳐나는 데다 두 지역은 서울에서도 거리가 멀어 주택 수요를 흡수하기 힘들다는 지적이다.

재건축 규제 완화도 실질적인 공급을 늘리기에는 역부족이라는 의견이 많다.

부동산뱅크 김용진 이사는 “재건축 소형평형의무비율 같은 규제를 그대로 두는 한 재건축을 통해 공급이 늘어나기는 힘들다”고 말했다.

김 이사는 “재건축 층수를 높였지만 용적률은 그대로 묶어 놓아 전체 가구 수나 사업성 측면에서는 별 차이가 없다”고 덧붙였다.

건설사들은 신도시 개발과 재건축 규제 완화 등으로 건설 물량을 늘리려 한 점은 일단 긍정적으로 평가했다. 그러나 수요 자체가 활성화되기 어려워 큰 도움이 안 된다는 반응이다. 한 건설사 관계자는 “택지비와 건축비에 드는 실제 비용을 인정해 준다고는 하지만 분양가 상한제는 여전히 시행돼 실제 건설사에 돌아오는 혜택은 별로 없다”고 말했다.

한편 8·21대책에 대해 민주당은 정부가 부동산 투기 수요를 부추겨 주택 시장 안정을 무너뜨린다고 비판했다. 한나라당 일부에서도 신도시 개발은 주택 수요를 분산하기보다는 환경 파괴만 초래할 수 있다고 우려했다.

손효림 기자 aryssong@donga.com

박정훈 기자 sunshade@donga.com

▲ 영상취재 : 임광희 동아닷컴 인턴기자