잠실주공5단지34평, 공시가격38% 상승에 보유세130% 급증

재산세와 종합부동산세(종부세) 등 주택 보유세의 기준이 되는 공시가격이 큰 폭으로 상승함에 따라 세금 부담도 커지게 됐다.

특히 올해는 종부세 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 적용률이 공시가격의 70%에서 80%로 높아짐에 따라 ‘세금 폭탄’이 현실화될 것이라는 전망이 많다. 공시가격 발표에 따른 보유세 변화를 문답(Q&A)으로 알아본다.

―올해 공시가격이 얼마나 올랐나.

“이번에 발표된 공시가격은 정부가 1월 1일자로 조사한 것으로 확정치가 아니다. 이의신청을 접수해 수정한 다음 4월 30일에 확정된다. 따라서 평균 상승률을 가늠하기는 어렵다.

하지만 지난해 집값이 급등한 데다 정부가 매년 공시가격을 시세에 근접하는 수준으로 끌어올리고 있어 개별 주택가격은 작년보다 대폭 오른 곳이 많다.

서울 양천구 목동 신시가지 7단지 35평형은 작년에는 6억 원이었지만 올해는 9억2000만 원으로 53% 뛰었다. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 69평형은 지난해 15억9300만 원에서 올해는 21억9200만 원으로 38% 올랐다.

서울 노원구 중계동 41평형은 4억1400만 원에서 5억500만 원으로 22%, 경기 과천시 중앙동 주공 1단지 27평형은 5억9200만 원에서 7억5400만 원으로 27% 상승했다.”

―공시가격 상승에 따른 보유세 부담은 어떻게 되나.

“종부세와 재산세를 합쳐 최고 3배로 늘어난다. 목동 신시가지 7단지 35평형은 작년에는 공시가격이 6억 원을 초과하지 않아 종부세를 안 냈지만 올해는 184만 원을 내야 하며 재산세는 124만 원에서 186만 원으로 오른다.

여기에 종부세에 붙는 교육세, 농어촌특별세 등 부가세를 더하면 보유세 총액은 444만 원으로 작년(148만8000원)보다 198.4% 증가한다.

도곡동 타워팰리스 69평형은 올해 보유세(부가세 포함)로 많으면 2553만 원을 내야 해 작년(1393만 원)보다 1160만 원 늘어난다.

종부세를 내지 않는 아파트의 세금 증가율은 높지 않다. 서울 용산구 한강로3가 쌍용스윗닷홈 34평형은 지난해 재산세로 57만 원을 냈지만 올해는 62만7000원으로 10% 상승한다.”

―공시가격 상승률보다 종부세 상승률이 높은 이유는….

“서울 송파구 잠실 주공5단지 34평형의 경우 공시가격은 38%(6억9100만 원→9억5200만 원) 올랐지만 종부세는 40만9500원에서 214만4000원으로 423%나 오른다.

이는 공시가격에서 종부세를 매기는 6억 원 초과 구간(9100만 원→3억5200만 원)이 늘었고 구간별 세율이 다르기 때문이다. 과표가 3억 원 이하면 세율은 1%이지만 3억 원 초과∼14억 원 이하 구간은 1.5%다.

여기에 작년에는 과표 적용률이 70%였지만 올해는 80%라는 점도 종부세 상승률을 높이는 요인이다.

이 아파트는 종부세는 많이 올랐지만 재산세 상승폭은 적어 가산세를 포함한 전체 보유세는 작년보다 130%가량 늘어난다.”

―종부세 대상만 아니라면 앞으로도 보유세 걱정은 하지 않아도 되나.

“정부는 2005년 ‘8·31 부동산 대책’에서 올해까지는 공시가격이 오르지 않는 한 재산세를 늘리지 않기로 했다. 서민층 반발을 의식해서다.

하지만 당장 내년부터는 현재 50%인 과표 적용률을 매년 5%포인트씩 올리기로 했다. 2017년이면 100%가 된다.

여기에 집값이 오르게 되면 공시가격도 높아지게 돼 피부로 느끼는 세금 부담은 더욱 커질 것으로 전망된다.”

―부부가 공시가격 6억 원 이하인 집을 1채씩 갖고 있으면 종부세는….

“재산세는 사람별로 과세를 한다. 하지만 종부세는 가구별 과세다. 부부나 자녀가 갖고 있는 부동산을 모두 합쳐 6억 원을 초과하면 종부세를 매긴다. 부부가 공시가격 4억 원짜리 아파트를 한 채씩 갖고 있다면 8억 원으로 간주해 6억 원을 초과하는 2억 원에 대해 종부세를 물린다.”

―주택과 땅을 갖고 있으면 모두 합쳐서 종부세를 매기나.

“주택은 주택끼리, 땅은 땅끼리 합산해 종부세를 물린다. 예를 들어 공시가격 5억 원짜리 아파트와 2억 원짜리 단독주택을 갖고 있다면 이 둘을 합해 종부세를 산정한다. 토지를 주택에 합산해 과세하지는 않는다.

토지는 비사업용 나대지인 경우 공시지가 3억 원을 초과하면 종부세를 내야 한다. 나대지가 2필지 있다면 역시 이 둘을 합쳐 종부세를 계산한다. 공시지가도 4월 30일에 확정 발표된다.”

―오피스텔이나 별장도 종부세 대상인가.

“오피스텔은 주거용이면 종부세 부과 대상이다. 주거용으로 판정하는 기준은 시군구에 전입신고가 돼 있느냐에 따른다. 사무실로 쓰는 오피스텔은 업무용 부동산으로 간주해 종부세를 물리지 않는다.

별장, 임대사업자로 등록한 사람의 임대주택, 사원주택, 기숙사, 가정보육시설용 주택도 종부세 대상에서 제외된다.”

고기정 기자 koh@donga.com