자영업자·사회초년병 총부채상환비율 예외 검토

금융감독당국과 시중은행들이 DTI(총부채상환비율) 40% 규제를 확대 적용하면서 영세 자영업자와 사회초년병 등에 대해 예외조항을 적용하는 방안을 검토하고 있다.

DTI는 현금 흐름을 중시하는 개념인데 이들은 현재의 현금 흐름을 입증하기는 어렵지만 대출상환능력은 충분할 수 있는 대표적인 계층이라는 판단에서다.

5일 금융감독당국과 은행업계에 따르면 DTI 40% 규제를 획일적으로 적용할 경우 가장 부작용이 클 수 있는 계층으로 자영업자와 사회초년병들이 거론되고 있다.

감독당국은 이에 따라 과거 소득이 없는 사회초년병들에게 예외 규정을 적용하는 방안을 검토중이다.

이들에게 DTI 적용범위를 40% 이상으로 해주는 방안이 우선 고려되고 있다.

과거 소득이 거의 없을 수 있고 미래 소득이 더 커질 가능성이 크다는 판단에서

다.

또 대출기간을 20년 이상으로 설정할 수 있도록 허용해주는 방안도 고려하고 있

다. 현행 규정은 투기지역과 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대해서는

DTI 40%를 적용하면서 20년 이상 대출을 사실상 봉쇄하고 있다.

이는 20년 이상 장기대출을 받겠다며 은행을 속여 대출한도를 확대한 후 중도상환수수료가 면제되는 3년 이후에 상환하는 편법을 봉쇄하기 보완책이었다.

DTI는 대출 기간의 현금흐름에 따라 대출한도를 늘려주기 때문에 대출기간을 20년 이상으로 늘릴 경우 DTI 40% 제한이 LTV 40%(예외규정 적용시 60%)를 넘어서 사실상 무력화되는 맹점이 있다.

일례로 연소득 5000만 원인 사람이 6억 원 초과 주택을 구입할 경우 LTV 40%를 적용하면 최대 2억4000만 원까지 대출이 가능하지만, 원리금균등분할상환방식으로 연 6.5% 대출금리를 적용해 30년간 대출을 받을 경우 2억6300만 원까지 가능하다.

LTV 규제에 대한 보완 규정으로서 DTI의 의미가 없어지는 셈이다.

DTI 적용 범위가 확대되면 상대적으로 실수요자들인 사회초년병들이 구입하는 주택도 규제 범위에 드는 데다 이들은 중장년층에 비해 대출상환기간도 길다는 점에서 20년 이상 장기대출을 허용할 수 있는 근거가 생긴다.

감독당국은 또 소득 파악이 어려운 자영업자들의 경우 현재 기준안으로 거론되고 있는 DTI 40%보다 다소 높은 45~50%를 적용하는 방안을 검토하고 있다.

세무서 등 공공기관을 통해 발급되는 공식적인 소득증명서 외에 현금 흐름을 반영할 수 있는 다양한 방안도 거론되고 있다.

주거래 은행의 고객 등급을 통해 자산현황을 살피거나 예금잔고 등을 관찰해 이를 일종의 현금 흐름으로 인정하는 방안도 논의되고 있다.

HSBC은행의 사례에서처럼 자영업자가 매일 입금하는 현황을 보고 입금액의 일정비율을 소득으로 간주하는 방법도 대안으로 모색되고 있다.

감독당국은 현실적으로 자영업자들의 세무당국에 신고하는 공식적인 소득과 실질소득 사이에 상당한 괴리가 있다는 점에서 이같은 방안을 검토하고 있다.

이들이 현재 공식적인 소득증명원으로 제출할 수 있는 사업소득원 원천징수영수증이나 부가세 납부증명서에 정확한 소득이 나타나지 않는 경우가 많다는 인식이다.

시중은행 관계자는 "중견 규모를 갖춘 자영업자들이라면 소득신고를 축소해 담보대출 과정에서 불이익을 받더라도 별 문제 될 것이 없지만 통닭집.호프집 등을 운영하는 비교적 영세한 자영업자들의 경우 집을 담보로 사업자금을 융통하는 경우가 많아 이들에 대한 배려가 필요하다"고 말했다.

금감원은 이밖에도 실수요자의 피해를 막기 위해 1가구 1주택자로서 국민주택 규모(전용 면적 25.7평) 이하이면서 시가 3억원 이하인 주택의 담보 대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우에 DTI 40% 적용 대상에서 제외하도록 하는 규정을 모범 규준에 담을 방침이다.

금감원 관계자는 "현재 상황에서는 DTI 적용확대에 따라 나타날 수 있는 선의 피해자들을 찾아내고 이들에게 예외규정을 어떻게 적용할지 검토하는 단계 정도로 봐달라"고 말했다.

김동원기자 daviskim@donga.com