판교 38평형 초기부담금 2억2600만원 있어야

판교 2차분양 D-9… 통장-평형별 청약 체크포인트 5

“판교로 가는 길, 멀지 않다.”

24일 대한주택공사가 경기 성남시 판교신도시의 분양 공고를 내는 것을 시작으로 ‘판교 2차 청약 전쟁’이 본격적으로 펼쳐진다.

서울과 가까운 거리, 쾌적한 환경 때문에 ‘꿈의 도시’로 불리는 판교신도시이지만 꼼꼼한 준비 없이 무턱대고 청약하다간 낭패를 볼 수도 있다.

자신이 청약 자격이 있는지, 채권입찰제에 따른 높은 분양가는 어떻게 감당할지, 청약일정은 어떻게 되는지 철저하게 짚어봐야 한다는 얘기다.

①나는 특별분양을 받을수 있나

판교신도시에서 2차 분양되거나 임대되는 아파트는 전용면적 25.7평 이하 1765채와 전용면적 25.7평 초과 5015채(임대 아파트 397채 포함) 등 모두 6780채다.

여기서 만 20세 미만 자녀가 세 명 이상인 가구주는 전체 물량의 3%인 204채를 특별 분양받을 수 있다. 청약통장이 없어도 된다.

장애인, 철거민, 국가유공자, 탈북자인 무주택 가구주와 65세 이상 부모(배우자의 부모 포함)를 모시는 가구주도 각각 전용면적 25.7평 이하 물량의 10%인 177채를 분양받는다.

특별 분양 물량을 뺀 일반 물량의 30%(1866채)는 성남시 거주자에게 우선 배정된다. 단 2001년 12월 26일부터 분양공고일인 이달 24일까지 계속 성남시에 거주한 사람에 한해서다. 서울 인천 등 수도권 거주자는 나머지 4356채를 놓고 경쟁을 벌인다.

②내 청약통장에 맞는 아파트…

이번에는 전용면적 25.7평 이하 민간 아파트 분양이 없다. 따라서 청약부금 가입자나 300만 원(서울 기준)짜리 청약예금 가입자는 기회가 없다.

청약저축 가입자는 대한주택공사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 아파트를 저축 금액, 거주지, 납입횟수별로 8월 31일부터 9월 15일까지 청약할 수 있다.

청약저축 가입자는 저축액이 최소 1600만 원(가입기간 13년 4개월)은 돼야 당첨 가능성이 있다고 부동산 전문가들은 보고 있다. 납입 횟수별로도 성남시 거주자는 60회 이상, 성남 이외 거주자는 120회 이상은 되어야 가능성이 있을 전망이다.

600만 원, 1000만 원, 1500만 원짜리 청약예금 가입자는 지역별, 순위별로 9월 4일부터 15일까지 전용면적 25.7평 초과 주택을 청약할 수 있다.

③초기 비용을 부담할 수 있나

전용면적 25.7평 초과 주택을 분양받을 때는 2종 국민주택채권을 사야하는 ‘채권입찰제’가 적용된다.

부동산114에 따르면 채권입찰제를 적용한 주택의 분양가는 △38평형은 7억200만 원(초기부담금 2억2600만 원) △44평형은 8억1000만 원(2억5600만 원) △56평형은 10억8000만 원(3억4300만 원)으로 예상된다.

채권입찰제에서는 아파트 분양가격과 채권손실액(채권을 산 뒤 금융회사에 할인해 팔 때 손해 보는 금액)을 합한 금액이 주변 아파트 시세의 90% 수준이 되도록 채권 매입액 상한선이 정해져 있다.

판교신도시 아파트 청약통장별, 평형별 소요자금(단위 : 원)
-	청약저축	청약예금(서울 기준)				청약부금
조건	-	300만	600만	1000만	1500만	-
전용면적	18평 초과25.7평 미만	청약기회없음	25.7평 초과30.8평 미만	30.8평 초과40.8평 미만	40.8평 초과	청약 기회없음
물량	1765채		1906채	2719채	390채
예시 평형	32평형		38평형	44평형	56평형
초기 부담금	7800만		2억2600만	2억6500만	3억4300만
중도금	2억3000만		2억8800만	3억3600만	4억3200만
잔금	7600만		1억8800만	2억1800만	3억500만
총분양가	3억8400만		7억 200만	8억1000만	10억8000만
대출 가능금액	1억5300만		연봉에 따라 다름. 예를 들어 연봉 3000만 원은 1억2000만 원, 연봉 5000만 원은 2억 원, 연봉 7000만 원은 2억8000만 원임
초기 부담금의 경우 채권손실액 중 1억 원 초과분의 50%는 분할 매입하는 것으로 가정하고 계산했음. 대출은 만기 15년, 원리금 균등분할 상환방식, 고정금리 연 5.58%로 가정. 자료: 부동산114

④대출은 어떻게 받을까

당첨이 돼도 제때 계약금, 중도금 등을 못내 계약이 취소되면 이후 5년간 재당첨이 금지되기 때문에 자금 마련 계획을 철저히 짜야 한다. 은행에서는 계약금과 채권손실액에 해당하는 초기 자금을 대출해주지 않는다는 점도 유의해야 한다.

신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “초기자금 정도는 현금으로 갖고 있어야 중대형 평형을 청약할 수 있다”고 말했다.

전용면적 25.7평 초과 중대형 평형 분양가는 6억 원이 넘는다. 따라서 중도금 대출은 대출금액이 원금과 이자가 당첨자 소득의 40%로 제한되는 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는다.

만기 15년, 고정금리 연 5.58%, 원리금 균등상환 방식의 경우 가능한 대출 금액은 연간 소득이 △3000만 원인 당첨자는 1억2000만 원 △5000만 원은 2억 원 △7000만 원은 2억2800만 원에 그친다.

전용면적 25.7평 이하 주택은 분양가가 6억 원 이하이기 때문에 DTI규제는 받지 않지만 판교신도시가 주택투기지역이어서 분양가의 40%까지만 중도금 대출이 된다.

⑤내게 맞는 단지는 어딜까

추첨으로 입주자를 결정하는 전용면적 25.7평 초과 주택은 접수가 끝난 뒤에 경쟁률이 공개된다. 따라서 25.7평 초과 주택을 청약하려면 단지를 미리 점 찍어 두는 게 좋다.

서판교는 운중천, 금토산, 남서울CC 등 쾌적한 주거환경이 장점으로 꼽힌다. A13-1(현대)과 B2-1(현대)은 중대형 평형 위주로 배치됐고 주변에 임대아파트가 없어 인기 단지가 될 것으로 보인다.

동판교는 신분당선 판교역 등 편리한 교통과 교육·상업시설이 잘 조성되어 있다. A21-1(금호)은 850채가 있어 단지 규모가 가장 크다. A21-2(주공), A20-1(주공)은 입지는 금호와 비슷하지만 단지 규모가 작다. A27-1(대림)은 편의시설이 풍부하지만 주변에 납골당이 자리했다.

김유영 기자 abc@donga.com