[9·1부동산대책 해부]기준시가 적용…高價주택 중과세

《행정자치부가 1일 발표한 ‘부동산 보유과세 개편안’은 크게 세 갈래로 나뉘어 있다.

첫째, 그동안 투기수단으로 활용돼 왔다는 지적을 받고 있는 아파트에 대해선 ‘건물에 부과되는 재산세’를 중과(重課)해 압박하겠다는 것. 이를 위해 정부는 면적 대신 가격을 기준으로 재산세를 산정하기로 했다.

둘째는 토지에 부과되는 종합토지세의 과세표준을 높여 조세형평을 단계적으로 회복해 간다는 것이다.

마지막으로 종합토지세 제도가 투기억제 수단으로 미흡하다는 점을 보완하기 위해 ‘종합부동산세’를 신설해 전국에 걸쳐 토지를 갖고 있는 토지과다보유자에 대한 세금 부담을 대폭 늘려 나가겠다는 것이다.

세 가지 모두 지나치게 가볍다는 비판을 받아온 ‘보유과세’를 무겁게 끌어올린다는 공통점이 있다. 기존의 부동산 세제는 양도소득세 취득세 등 거래과세에 치우쳤던 것.

이 같은 정부 방침이 구체적으로 납세자에게 어떻게 작용하고 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠지 갈래별로 안내한다.》

▼재산세 어떻게 바뀌나 ▼

재산세는 건물에 부과되는 세금이다. 현재는 건물 면적과 건축연도에 따라 매겨진다. 집값에 상관없이 큰 집에 사는 사람이 세금을 많이 내는 구조다.

방식은 건물의 과표기준가액(세금을 부과하는 기준가격)인 평당 56만원(m²당 17만원)에다 면적이 100m²(30.25평) 이하이면 세금을 덜 내는 감산율을, 30.25평 이상이면 가산율을 각각 적용한다.

이에 따라 강남의 재건축 대상 30평형대 아파트의 경우 시세가 4억원대여도 가산율이 0%가 적용돼 재산세를 연간 5만원 수준만 내면 된다.

반면 강북에서 최근 입주한 50평형대라면 시세가 3억원대지만 큰 아파트라는 이유로 가산율 35%가 적용돼 재산세를 연 20만원 이상 내야 한다.

정부는 이런 문제를 막기 위해 내년부터 재산세를 산정할 때 면적 대신 가격(국세청의 기준시가)을 기준으로 적용하기로 했다.

이렇게 되면 강남 30평형대 아파트는 가산율이 35%포인트가 높아지면서 재산세도 6만7500원 이상으로 늘어난다. 기준시가가 싼 강북 50평형 아파트는 가산율이 10%로 떨어져 재산세가 16만원 이하로 줄어든다.

이 같은 조치는 지방세법 시행령만 개정하면 돼 내년부터 시행하는 데 큰 무리가 따르지 않을 것으로 예상된다.

정부는 또 2005년부터는 건물의 과표기준가액을 평당 56만원에서 151만원(m²당 46만원)으로 2.7배 인상하기로 했다. 게다가 시세의 60∼70% 수준인 국세청 기준시가도 점차 현실화해 나가기로 했다. 그만큼 재산세 부담은 늘어난다는 의미다.

다만 이 같은 조치를 한꺼번에 취하면 세 부담 급증에 따른 조세저항이 생길 것을 감안해 0.3∼7.0%로 돼 있는 재산세율을 전반적으로 조정해 나가기로 했다.

또 이는 지방세법 개정 사항으로 국회의 동의를 거쳐야 하기 때문에 정치권의 입장이 중요한 변수로 작용할 것으로 예상된다.

재산세법 개정 내용
구분	현행	개정
과표산정기준	면적기준 가감산율	국세청 기준시가 가감산율 -2004년 7월 적용
과표기준가액	m²당 17만원	m² 당 46만원 -2005년 7월 적용
공시건물가격제	-	중장기적으로 신설 검토
자료:행정자치부

황재성기자 jsonhng@donga.com

▼종합토지세 부과는 ▼

정부는 종합토지세(종토세)의 과표(세금을 부과하는 기준 가격)를 대폭 현실화하기로 했다.

현재 과표 현실화율(시가 또는 개별 공시지가 대비 과표의 비율)은 전국 평균 36% 정도이고 시군구별로는 30% 내외에서 차이가 있다.

정부는 이를 매년 3%포인트씩 끌어올리도록 할 방침이다. 만약 지방자치단체에서 이를 제대로 따르지 않으면 지방교부세를 나눠줄 때 해당 지자체에 불이익을 주기로 했다.

정부는 또 2006년부터는 지역에 관계없이 과표 현실화율을 50%로 못 박고 이를 지방세법에 반영할 계획이다. 각 지자체가 주민들의 반발을 우려해 과표를 제대로 올리지 못하는 것을 막겠다는 의미다.

이에 따라 공시지가가 1억원인 토지의 경우 현재는 30%인 3000만원가량을 기준으로 해서 산정한 7만원을 종토세로 내고 있다. 하지만 2006년부터는 1억원의 50%인 5000만원을 기준으로 계산해 13만원 정도를 종토세로 내야 한다.

누진과세이기 때문에 가격이 비싼 토지라면 세 부담은 그만큼 커진다. 예컨대 공시지가 10억원인 토지라면 종토세는 현재의 178만원에서 378만원으로 세금이 갑절 이상으로 늘어난다.

정부는 다만 이 같은 과표 현실화율 조정에 따라 1가구 1주택자 등 서민층이 느낄 세 부담을 최소화하기 위해 세율체계(0.2∼5.0%)를 조정하거나 공제 폭을 늘려 주는 방안을 검토 중이다.

하지만 세율체계 조정 때 시가가 높은 고가 주택에 대해서는 적정 수준의 세 부담이 이뤄지도록 할 방침이어서 강남지역의 종토세 부담은 상대적으로 커진다.

2004∼2005년에 과표 현실화율을 3%포인트씩 인상하도록 요구하면서 과표 현실화율이 낮은 지역에 대해서는 ‘+α’를 붙이도록 한 것도 이 같은 방침 때문이다.

종합토지세 개정 내용
구분	현행	개정
과표현실화율	36%	·2004∼2005년-매년 3%P 이상 인상 ·2006년-50%로 상향 조정
세율 결정권	지자체	중앙정부
과표현실화가 미흡한 지자체	-	지방교부세 분배시 불이익
종합부동산세	-	2006년 시행 목표로 2005년 입법
자료:행정자치부

황재성기자 jsonhng@donga.com

▼용어해설 ▼

▽종합토지세=부동산투기를 억제하기 위해 1990년 도입한 지방세다. 모든 토지가 과세 대상. 소유자별로 전국에 보유한 토지의 합산 가액을 계산한 뒤 누진세율을 곱해 과세금액을 정한다.

▽종합부동산세=국세청이 부동산 과다보유자에게 부과하기로 한 신설 국세(國稅). 시군구가 전국의 토지를 합산해 보유자에게 누진 과세하는 종합토지세는 2006년부터 해당 지자체 관내 토지만 합산해 부과한다. 전국의 토지를 합산해 중과세하는 부분은 종합부동산세가 맡게 된다.

▽공시지가=양도소득세 종합토지세 취득세 등 각종 토지 관련 세금 관련을 매길 때 기준으로 삼는 땅 값. 건설교통부가 전국 2711만 필지 가운데 대표성이 있는 45만 필지에 대해 매년 2월 표준지 공시지가를 산정한다. 일신 시군구는 이를 토대로 같은 해 6월까지 모든 땅에 대해 개별 공시지가를 만든다.

▽기준시가=아파트와 연립주택 등 공동주택을 사고팔거나 상속, 증여할 때 내는 세금의 기준가격이다. 매년 1회 이상 국세청장이 결정해 고시한다. 최근 투기지역으로 지정된 곳에서는 수시로 결정해 고시한다.