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오승준

오승준 기자

동아일보 사회부

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안녕하세요. 오승준 기자입니다.

ohmygod@donga.com

취재분야

2025-11-05~2025-12-05
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  • 청산 못한 재개발 조합, 9000억 샜다

    서울 서대문구 A아파트 단지는 재개발을 거쳐 2015년 10월 준공됐다. 재개발 조합은 2016년 10월 해산됐지만 조합의 자산과 부채를 정리하는 청산 작업은 10년째 진행 중이다. 재개발 사업 관련 소송 5건이 마무리되지 않았기 때문이다. 청산이 지연되면서 청산인과 감사 급여, 소송 비용 등으로 240억 원 이상이 지출됐다. 해산 당시 257억 원이었던 잔여 자금은 13억 원만 남은 상태다.재건축·재개발 사업이 완료돼 입주가 끝난 뒤에도 조합 청산이 지연되면서 추가로 사용된 금액이 9000억 원을 넘는 것으로 나타났다. 조합원들이 돌려받을 수 있는 돈이 그만큼 줄어든 셈이다. 21일 더불어민주당 김영호 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 조합 해산 후 청산 단계인 아파트 단지는 전국에 총 327곳이다. 해산 당시 잔여 자금은 총 1조3880억 원이었으며 올 1월 기준 4867억 원이 남아 있었다. 청산 과정에서 9013억 원을 사용한 것이다. 해산은 법적으로 조합 활동을 끝내는 것을 말한다. 조합은 아파트 소유권 이전이 끝나면 1년 이내에 해산 총회를 열고 청산인을 선임해 재산 관계를 정리해야 한다. 해산 이후의 과정이 청산이다. 청산은 재건축·재개발 절차의 최종 단계다. 이를 통해 조합의 자산과 부채 등을 정리하고 남은 돈을 조합원에게 돌려주게 된다. 통상적으로 청산인은 조합장이 맡게 되고 정해진 급여를 받는다. 청산 과정이 늦어지면 그만큼 급여 지출이 늘어나게 된다. 이 때문에 청산인이 급여를 더 받으려고 의도적으로 청산을 미루는 것 아니냐는 논란이 불거지면서 청산인과 조합원 간 갈등으로 번지기도 한다. 지역별로는 서울의 미청산 조합이 156곳으로 가장 많았다. 서울 미청산 조합들은 해산 당시 9583억 원을 갖고 있었지만, 현재 2831억 원이 남았다. 6752억 원을 소진한 것이다. 서울 노원구 B재개발조합의 경우 진행 중인 소송이 6건 있어 청산이 불가능하다면서 4년째 청산을 진행하고 있다. 청산인은 월 700만 원을 받고 있다. 205억 원이던 잔여 재산은 이제 14억8000만 원뿐이다. 부산시에서는 46개 조합이 622억 원을 보유한 상태로 청산 절차에 돌입했지만, 현재 남은 자금은 171억 원이다. 451억 원을 사용한 것이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “조합 청산이 지연되며 조합원들의 금전적 부담이 가중되고 있다”며 “추후 다른 재건축·재개발 예정 단지들도 정비사업을 망설이게 하는 이유가 될 수 있다”고 말했다. 도시정비법이 개정되면서 지난해 6월부터 국토부와 지방자치단체는 청산이 진행 중인 조합을 관리 감독하고 필요하면 수사기관 고발 조치까지 할 수 있게 됐다. 이전에는 정부와 지자체가 청산 절차에 개입할 근거가 없어 조합원이 개별 소송을 제기해야만 고의 지연 문제를 해결할 수 있었다. 그런데도 청산 지연 문제가 끊이지 않자 추가 제도 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 이달 초 재건축·재개발 사업 정보를 통합해 공개하는 시스템을 만들고, 사업 완료 후 조합의 의무 자료 보관 기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하는 내용의 도시정비법 개정안이 국회에 발의됐다. 조합 청산 과정에 대한 정보를 투명하게 공개해 고의 지연 문제를 예방하자는 취지다. 개정안을 대표 발의한 김 의원은 “고의로 청산을 지연하며 부당하게 챙긴 조합원의 돈을 환수할 수 있는 방안도 정부가 시급히 마련해야 한다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-22
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  • 입주도 끝났는데…재건축조합 청산 않고 9000억 펑펑

    재건축·재개발 사업이 완료돼 입주가 끝난 뒤에도 청산이 지연되고 있는 단지가 전국 327곳에 이르는 것으로 집계됐다. 이 단지에서 청산 지연으로 소진된 유보금 규모는 9000억 원이 넘는것으로 나타났다. 21일 더불어민주당 김영호 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 현재 조합 해산 후 청산 단계인 아파트 단지는 전국에 총 327곳으로, 해산 당시 잔여 자금은 1조3880억 원으로 집계됐다. 올 1월 기준 잔여자금은 4867억 원으로 청산 과정에서 9013억 원을 사용한 셈이다.해산은 법적으로 조합의 활동을 종료하는 상태다. 해산 이후 청산을 진행하는 식이다. 청산은 재건축·재개발 조합 해산 이후 최종 단계로 조합의 자산과 부채 등을 정리하고 남은 돈은 조합원에게 배분하는 절차다. 통상적으로 청산인은 조합장이 맡고 조합장은 급여를 받는다. 이에 청산 과정이 늦어지면 청산을 의도적으로 미루는 것 아니냐는 갈등이 생겨나기도 한다. 지역별로는 서울에서 미청산 조합이 156곳으로 가장 많았다. 서울에서는 6752억 원을 소진했다. 서울 서대문구에는 2016년 10월 조합 해산 이후 아직까지 청산을 진행 중인 사례도 있었다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-21
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  • 대우건설, 1조 규모 투르크 비료공장 건설 기본합의서 체결

    대우건설이 약 1조 원 규모의 투르크메니스탄 인산비료 플랜트 사업 기본합의서를 체결했다고 18일 밝혔다. 이번 프로젝트는 투르크메니스탄 제2의 도시 투르크메나밧에 있는 비료공장 건설 사업으로, 연간 35만 톤(t)의 인산비료와 10만 t의 황산암모늄을 생산하는 시설이다. 대우건설은 지난해 10월 최종 낙찰자로 선정된 후 이번에 발주사인 투르크메니스탄 국영 화학공사와 기본합의서를 서명했다. 이날 기본합의서 체결식에는 김보현 대우건설 사장, 도브란겔디 사파예프 투르크메니스탄 국영화학공사 회장이 참여했다. 서명식 행사 이후에는 안덕근 산업통상자원부 장관과 바이무라트 안나맘메도프 투르크메니스탄 건설·산업부총리가 ‘한·투르크메니스탄 고위급 회담’을 가졌다. 안 장관은 투르크메니스탄 측이 추가로 준비 중인 플랜트 프로젝트에도 한국 기업이 참여할 수 있도록 지원해달라고 요청했다.대우건설은 이번 합의서 체결과 양국 주요 인사의 면담을 통해 올해 안에 미네랄 비료 플랜트 사업 본계약 체결이 가능할 것으로 전망하고 있다. 대우건설 관계자는 “투르크메니스탄은 중앙아시아 건설 시장의 거점국가로 계획하고 있는 가장 중요한 곳”이라며 “신규시장 개척과 거점시장에서의 사업다변화를 위해 최선을 다할 것”이라고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-18
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  • 현대건설 미래 주거 모델, 레드닷 디자인 어워드 ‘위너’ 선정

    현대건설이 강남구 신사동 ‘디에이치 갤러리’ 내에 마련한 미래 주거 모델인 ‘하우스 오브 디에이치’로 ‘레드닷 디자인 어워드’ 위너에 선정됐다. 하우스 오브 디에이치는 ‘IDEA 디자인 어워드 2024’와 ‘아시아 디자인 프라이즈 2025’에서도 상을 받아 국제 디자인상에서 3관왕을 달성하게 됐다. 현대건설에 따르면 혁신적인 공간 솔루션과 웰니스 기술을 융합한 디자인에서 높은 평가를 받았다. 하우스 오브 디에이치는 현대건설이 제시하는 미래형 주거 모델로, 한옥에서 영감을 받은 포켓 테라스와 가변형 가구가 공간 유연성을 극대화한다. 인공지능(AI) 기반의 맞춤형 헬스케어와 차량에서 집안 내 기기를 제어할 수 있는 카투홈(Car-to-Home) 서비스 등 첨단 스마트 기술을 적용한다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-18
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  • ‘소득 안 따지고 최대 2억 지원’ 빌라 전세임대 5000채 공급

    다음 달부터 입주 신청자의 소득과 자산을 따지지 않는 비아파트 전세임대주택이 공급된다. 전세임대는 입주 신청자가 직접 원하는 주택을 구하면 한국토지주택공사(LH)가 집주인과 전세 계약을 맺고 이를 입주자에게 저렴하게 재임대하는 제도다.18일 국토교통부에 따르면 LH 등은 다음 달 전세임대주택 입주자 모집 공고를 낼 예정이다. 이는 지난해 8·8 부동산 대책서 발표한 전세 임대 유형 신설에 대한 후속 조치다. 올해 공급 되는 물량은 5000채로, 무주택자만 지원할 수 있다. 신생아 출산가구와 다자녀 가구를 1순위로 우대한다. 정부는 전세임대를 위한 예산으로 올해 5200억 원을 책정했다.수도권에서는 전세보증금 3억 원인 주택까지 전세 임대를 신청할 수 있다. LH 등 공공주택사업자는 이 중 최대 2억 원까지 지원한다. 광역시는 최대 1억2000만 원이 지원 한도다. 입주자가 2억 원짜리 전세를 얻는다면 4000만 원을 부담하고, 월 임대료로 13만∼26만 원을 내야 한다. LH에서 전세대출을 받아 연 1∼2%대 이자를 부담하는 셈이다.전세임대주택의 가장 큰 장점은 세입자가 보증금을 떼일 위험이 낮다는 점이다. LH는 전세보증금 반환 보증보험에 가입하고, 안전한 집인지 확인한 후 전세계약 절차에 나선다. 정부는 내년에도 이러한 형식의 전세 임대 5000채를 공급할 예정이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-18
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  • 1분기 수도권 신규분양 6225채, 70% 급감… 10년새 최저 수준

    올 들어 수도권 분양 물량이 지난해보다 70% 감소한 것으로 나타났다. 앞으로 수도권에서 획기적인 분양 유인책이 나올 가능성이 적기 때문에 ‘수도권 분양 실종 사태’는 당분간 지속될 것으로 보인다. 14일 우리은행 WM영업전략부가 부동산 청약홈 정보를 분석한 결과 올 1분기(1∼3월) 수도권 분양 아파트는 총 6225채(분양 완료 기준)인 것으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(2만594채) 대비 69.8% 감소한 것이다. 분기 기준으로는 2015년 1분기 이후 10년 만에 최저 수준이다. 서울만 놓고 보면 상황은 더 심각하다. 1분기 서울의 분양 물량은 1097채로 지난해(4306채)보다 74.5% 감소했다. 2월의 경우 서울에서는 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(방배6구역 재개발)가 유일한 분양 단지다. 최근 수도권 분양 물량이 급감한 것은 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 인한 공사비 상승 요인이 크다. 여기에 부동산 시장까지 위축되자 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 분양 시기를 미루고 있는 것이다. 이 같은 공사비 상승세 속에 조합과 시공사 간의 갈등이 깊어져 사업 속도가 늦어진 것도 요인이다. 이 외에도 수도권은 대부분 재건축·재개발 등 정비사업으로 분양 아파트를 공급하는데 이 경우 조합 내부 의견을 모아야 하고 인허가 과정이 복잡해 시간이 오래 걸리는 것도 ‘분양 실종’의 또 다른 원인이다. 수도권에서 분양아파트 공급은 줄고 수요는 계속 증가하면서 평균 청약 경쟁률은 71.4 대 1까지 치솟았다. 이런 상황 속에서도 분양 아파트는 수도권보다 지방에 더 많이 공급되고 있다. 우리은행 WM영업전략부에 따르면 2024년 1월부터 2025년 3월까지 전국에서 분양한 아파트 단지 308곳 중 165곳(53.6%)이 지방 물량이었다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “2018∼2019년부터 서울에 부동산 관련 규제가 집중됐을 때 지방 부동산 경기가 활성화되기 시작했다”며 “당시에 추진됐던 지방 공급 물량이 지금까지 쏟아져 나오는 상황이다”라고 설명했다. 지방에 물량이 쏠리면서 2020년 7월 이후 최대 수준(1만9179채)을 보이는 준공 후 미분양 문제도 심화될 것으로 보인다. 지방 분양 아파트 평균 청약경쟁률은 7 대 1로, 수도권 평균 청약 경쟁률의 10%에도 못 미치는 수준이다. 전문가들은 공급 양극화 문제를 해결하기 위해 정부가 나서야 한다고 입을 모았다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “수도권과 지방 공급 물량 양극화를 해소하기 위해서는 공급 물량을 탄력적으로 조정해야 한다”며 “수요자가 원하는 수도권 등의 지역에 공공택지를 늘려 분양을 도와야 한다”고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “공사비 갈등이 발생하면 정부가 신속하게 갈등 지원 코디네이터 제도를 활용해 현실적인 합의점을 신속하게 찾아야 한다”고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-15
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  • 서울 토지거래허가 5년간 1만2000건… 34%가 강남구

    서울 도심에 토지거래허가구역이 지정된 2020년 이후 토지거래허가 건수가 총 1만2000건을 넘은 것으로 나타났다. ‘갭투자 금지’, ‘2년 이상 실거주’ 등 여러 규제에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화하면서 강남권 등에 매수가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 13일 더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올 3월까지 토지거래허가 건수는 총 1만2828건으로 집계됐다. 이 가운데 불허된 경우는 총 76건으로 신청 건수 대비 허가율은 99.4%였다. 토지거래허가구역은 지정된 지역의 부동산을 매입할 때 실거주 계획 등 일정 조건을 충족하면 구청장의 허가를 받아 거래할 수 있도록 한 제도다. 연도별 허가 건수는 2020년 707건, 2021년 1669건으로 증가세를 보이다 금리 인상 등으로 부동산 경기가 침체됐던 2022년엔 1399건으로 하락했다. 이후 2023년 3389건, 2024년 4490건으로 급증했다. 이처럼 허가 건수가 증가한 것은 토지거래허가 대상지가 늘어난 이유가 크다. 여기에 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 ‘똘똘한 한 채’에 집중하려는 움직임이 커졌기 때문이라는 분석도 나온다. 지역별로 허가 건수가 제일 많은 곳은 강남구로 조사 기간 동안 총 4344건이 허가됐다. 이는 서울시 전체 허가 건수의 33.9%에 달한다. 이어 송파구(2743건), 양천구(1845건), 영등포구(592건), 서초구(434건) 순이었다. 그간 토지거래허가구역은 대규모 개발 예정지나 그린벨트 등에 지정됐다. 그러다 2020년 5월 갭투자 등 투기적 거래를 막는다는 취지로 용산구 철도정비창 개발 예정지 인근 등 서울 도심 지역에 적용됐다. 같은 해 6월에는 강남구 영동대로 복합개발 등이 진행되는 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동) 등도 지정됐다. 서울시는 올 2월 잠삼대청 지역을 토허제에서 풀었다가 집값 상승세가 심화되자 한 달여 만인 3월 24일 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구로 확대 재지정한 바 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-14
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  • 부산-서울 또 싱크홀…“땅이 왜 꺼졌는지 설명도 없어”

    “땅이 왜 꺼졌는지, 주민들이 어떻게 대비해야 하는지 그 어떤 설명도 해주지 않아요.”13일 대형 싱크홀(땅꺼짐)이 발생한 부산 사상구 학장동에서 부동산중개업을 하는 김종천 씨(65)는 “비슷한 지점에서 싱크홀 발생이 반복돼 불안감이 커지고 있다”며 하소연했다. 전국에서 땅꺼짐 사고가 이어지면서 시민의 우려가 높아지고 있다. 전문가들은 “지반이 약해질 수 있는 대형 공사 현장은 더욱 철저한 조사와 보강이 필요하다”고 지적했다.●“땅 꺼질까 봐 일부러 과속, 집 떠나 있어야 하나”부산사상경찰서에 따르면 이날 오전 5시 40분경 사상구 학장동 횡단보도에 가로 5m, 세로 3m, 깊이 5m가량의 싱크홀이 생겼다. 시민들은 이 횡단보도 주변에서 비슷한 사고가 되풀이됐다며 대책을 요구했다. 김 씨는 “혹시 운전 중 땅이 꺼질까 봐 일부러 과속해서 횡단보도를 빠져나가는 운전자들도 있다”며 “행정기관은 사고 뒤 땅에 흙만 채우고 다른 안전 조치는 하지 않았다”고 말했다. 부산시 관계자는 “도로 지하에 묻힌 하수박스로 이어지는 지름 10cm 크기의 통신관 연결 부위가 손상됐고, 이곳으로 오랫동안 빗물과 흙이 함께 유입되면서 지하에 빈 공간이 생긴 것으로 추정된다”고 말했다.이날 오전 서울 마포구 애오개역 인근에서도 싱크홀이 발생했다. 지름 약 40cm, 깊이 1.3m 규모로, 다행히 인명 피해는 없었다. 싱크홀 바로 아래 지점을 파내자 지름 60cm가량의 하수관이 균열이 간 상태로 드러났다. 이 균열과 누수가 싱크홀 원인인지는 추가 조사가 필요한 것으로 알려졌다.앞서 11일 발생한 경기 광명시 신안산선 지하터널 붕괴 현장 인근 주민들의 불안도 커졌다. 광명시에 사는 신모 씨(52)는 “아파트가 안전하다고 하니 믿고 들어오긴 했지만 아직까지 너무 무섭다”며 “우선 휴가를 며칠 내서 다른 곳에 가 있을지 고민 중”이라고 말했다.●주변에 지하공사… 공동(空洞) 커지며 붕괴 가능성최근 싱크홀 사고 지점은 모두 주변에 지하 공사 현장이나 지하철역이 있었다. 명일동은 서울 도시철도 9호선 및 서울세종고속도로 지하구간 공사가 진행 중이었고, 사상구는 부산 도시철도 사상∼하단선 공사 현장 근처였다. 마포구 싱크홀은 지하철 5호선 애오개역 2번 출구 인근 도로에서 발생했다.전문가들에 따르면 땅을 수십 m 파고 들어가는 대규모 굴착공사 과정에서 땅속 구조가 바뀌고 주변 토사가 조금씩 무너져 내리면서 지하에 비어 있는 공간, 즉 공동(空洞)이 만들어진다. 이 공동이 점점 커지면 결국 지상까지 붕괴돼 싱크홀이 생길 수 있다. 김규용 충남대 건축공학과 교수는 “모래나 자갈로 이뤄진 연약 지반일 경우 그 아래 작은 공동이 생기면 지반 침하로 이어질 수 있다”며 “연약 지반은 굴착공사에 매우 취약하다”고 설명했다. 따라서 대규모 굴착공사 인근 싱크홀 현상을 막기 위해서는 정밀한 지반 조사와 철저한 보강이 이뤄져야 한다. 조원철 연세대 건설환경공학과 명예교수는 “근처에 주택을 많이 지었거나 공사를 진행한 적이 있던 곳은 지반이 약해졌을 수 있어 조사를 더 촘촘히 해야 한다”고 설명했다.한편 서울시는 대규모 지하 굴착공사장과 주변에 지표투과레이더(GPR) 탐사를 진행하는 등 특별 대책에 나선다고 13일 밝혔다. 시는 우선 △지하철 9호선 4단계 건설공사 1∼3공구 4.1km △동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 1∼4공구 13.4km △영동대로 지하공간 복합개발공사 1.0km 구간 등을 탐사하기로 했다. 이후 지난해 말 8개 자치구에서 선정한 50개 우선 점검지역 45km 구간에 GPR 탐사도 이달 말까지 진행하고 분석까지 마칠 계획이다.부산=김화영 기자 run@donga.com광명=이경진 기자 lkj@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com전남혁 기자 forward@donga.com송진호 기자jino@donga.com}

    • 2025-04-14
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  • 부산-서울 또 싱크홀…“지하철공사 주변 8차례, 흙만 채워놔”

    “땅이 왜 꺼졌는지, 주민들이 어떻게 대비해야 하는지 그 어떤 설명도 해주지 않아요.”13일 대형 싱크홀(땅꺼짐)이 발생한 부산 사상구 학장동에서 부동산중개업을 하는 김종천 씨(65)는 “비슷한 지점에서 싱크홀 발생이 반복돼 불안감이 커지고 있다”며 하소연했다. 전국에서 땅꺼짐 사고가 이어지면서 시민의 우려가 높아지고 있다. 전문가들은 “지반이 약해질 수 있는 대형 공사 현장은 더욱 철저한 조사와 보강이 필요하다”고 지적했다.● “땅 꺼질까봐 일부러 과속, 집 떠나 있어야하나”부산사상경찰서에 따르면 이날 오전 5시 40분경 사상구 학장동 횡단보도에 가로 5m, 세로 3m, 깊이 4m 가량 싱크홀이 생겼다. 시민들은 이 횡단보도 주변에서 비슷한 사고가 되풀이됐다며 대책을 요구했다. 김 씨는 “혹시 운전 중 땅이 꺼질까봐 일부러 과속해서 횡단보도를 빠져나가는 운전자들도 있다”며 “행정기관은 사고 뒤 땅에 흙만 채우고 다른 안전조치는 하지 않았다”고 말했다. 부산시 관계자는 “도로 지하에 묻힌 하수박스로 이어지는 지름 10㎝ 크기의 통신관 연결 부위가 손상됐고, 이곳으로 오랫동안 빗물과 흙이 함께 유입되면서 지하에 빈 공간이 생긴 것으로 추정된다”고 말했다.이날 오전 서울 마포구 애오개역 인근에서도 싱크홀이 발생했다. 지름 약 40cm, 깊이 1.3m 규모로, 다행히 인명피해는 없었다. 싱크홀 바로 아래 지점을 파내자 지름 60cm 가량의 하수관이 균열이 간 상태로 드러났다. 이 균열과 누수가 싱크홀 원인인지는 추가 조사가 필요한 것으로 알려졌다.앞서 11일 발생한 경기 광명시 신안산선 지하터널 붕괴 현장 인근 주민들의 불안도 커졌다. 광명시에 사는 신모 씨(52)는 “아파트가 안전하다고 하니 믿고 들어오긴 했지만 아직까지 너무 무섭다”며 “우선 휴가를 며칠 내서 다른 곳에 가 있을지 고민 중”이라고 말했다.● 주변에 지하공사… 공동(空洞) 커지며 붕괴 가능성최근 싱크홀 사고 지점은 모두 주변에 지하 공사 현장이나 지하철역이 있었다. 명일동은 서울 도시철도 9호선 및 서울세종고속도로 지하구간 공사가 진행 중이었고, 사상구는 부산 도시철도 사상~하단선 공사 현장 근처였다. 마포구 싱크홀은 지하철 5호선 애오개역 2번 출구 인근 도로에서 발생했다.전문가들에 따르면 땅을 수십미터 파고 들어가는 대규모 굴착공사 과정에서 땅 속 구조가 바뀌고 주변 토사가 조금씩 무너져 내리면서 지하에 비어 있는 공간, 즉 공동(空洞)이 만들어진다. 이 공동이 점점 커지면 결국 지상까지 붕괴돼 싱크홀이 생길 수 있다. 김규용 충남대 건축공학과 교수는 “모래나 자갈로 이뤄진 연약 지반일 경우 그 아래 작은 공동이 생기면 지반 침하로 이어질 수 있다”며 “연약 지반은 굴착공사에 매우 취약하다”고 설명했다. 따라서 대규모 굴착공사 인근 싱크홀 현상을 막기 위해서는 정밀한 지반조사와 철저한 보강이 이뤄져야 한다. 조원철 연세대 건설환경공학과 명예교수는 “근처에 주택을 많이 지었거나 공사를 진행한 적이 있던 곳은 지반이 약해졌을 수 있어 조사를 더 촘촘히 해야한다”고 설명했다.한편 서울시는 대규모 지하 굴착공사장과 주변에 지표투과레이더(GPR) 탐사를 진행하는 등 특별대책에 나선다고 13일 밝혔다. 시는 우선 △지하철 9호선 4단계 건설공사 1∼3공구 4.1km △동북선 도시철도 민간투자사업 건설공사 1∼4공구 13.4km △영동대로 지하공간 복합개발공사 1.0km 구간 등을 탐사하기로 했다. 이후 지난해 말 8개 자치구에서 선정한 50개 우선 점검지역 45km 구간에 GPR 탐사도 이달 말까지 진행하고 분석까지 마칠 계획이다.부산=김화영 기자 run@donga.com광명=이경진 기자 lkj@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com전남혁 기자 forward@donga.com송진호 기자jino@donga.com}

    • 2025-04-13
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  • 토허제 허가 건수 5년간 1만2000건 넘어…강남 최다

    서울 도심에 토지거래허가구역이 지정된 2020년 이후 토지거래 허가 건수가 총 1만2000건을 넘은 것으로 나타났다. ‘똘똘한’ 한 채 선호 현상이 심화하면서 강남권 등에 매수세가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 13일 더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올 3월까지 토허제 허가 건수는 총 1만2828건으로 집계됐다. 허가 불허된 경우는 총 76건으로 신청 건수 대비 허가 건수는 99.4%였다. 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자는 불허되지만, 실거주를 전제로 한 거래는 대체로 허가됐다는 뜻이다. 연도별 허가 건수는 2020년 707건, 2021년 1669건 증가세를 보이다 금리 인상 등으로 부동산 경기가 침체됐던 2022년엔 1399건으로 하락했다. 이후 2023년 3389건, 2024년 4490건으로 급증했다.구별로 허가 건수가 제일 많은 곳은 강남구로 조사 기간 동안 총 4344건이 허가됐다. 이는 서울시 전체 허가 건수의 33.9%에 달한다. 이어 송파구(2743건), 양천구(1845건), 영등포구(592건), 서초구(434건) 순이었다.그간 토허제는 대규모 개발 예정지나 그린벨트 등에 지정됐다. 그러다 2020년 5월 갭투자 등 투기적 거래를 막는다는 취지로 용산구 철도정비창 개발 예정지 인근 등 서울 도심 지역에 적용됐다. 같은 해 6월에는 강남구 영동대로 복합개발 등이 진행되는 ‘잠삼대청’(송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담) 등도 지정됐다. 서울시는 올 2월 잠삼대청 지역을 토허제에서 풀었다가 집값 상승세가 심화되자 한 달여 만인 3월24일에 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구로 확대 재지정한 바 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-13
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  • GS건설, ‘자이’ 리뉴얼 후 고객만족 서비스 나서

    GS건설이 최근 6개월간 하자 판정 건수 0건을 보였다. 현장중심 품질경영의 노력이 점진적인 성과를 보이고 있다는 평가가 나온다. 국토교통부에 따르면 GS건설은 지난해 9월부터 올 2월까지 하자 판정 건수 0건을 달성했다. GS건설은 이전 발표(2024년 3∼8월)에서도 하자 판정 건수 14건을 보이는 등 직전 기간(2023년 9월∼2024년 2월) 93건 대비 62% 감소한 바 있다. GS건설에 따르면 최근 성과 배경으로는 고객 지향에 초점을 둔 현장 중심의 품질경영 행보가 있다. GS건설은 지난해 10월부터 입주 고객들의 주거 만족도를 높이고 차별화된 서비스를 제공하기 위해 ‘먼저 보고 새로 고침’ 캠페인을 시행 중이다. ‘먼저 보고 새로 고침’ 캠페인은 입주 1∼2년이 된 단지를 대상으로 조경, 커뮤니티 시설, 주차장 등 공용부를 선제적으로 점검하는 서비스다. 필요시 보수를 진행하고 입주민들과 서비스 결과를 공유하고 소통의 장을 마련한다. 입주 지정 기간 동마다 전담 매니저를 배치해 입주민의 불편사항을 신속하게 해결하는 ‘동별 자이안매니저’ 서비스를 비롯해 입주 초기 야간과 휴일에도 CS 서비스를 실시하는 등 고객만족을 위한 품질 강화에 주력하고 있다.지난해 자이는 리브랜딩을 통해 ‘일상이 특별해지는 경험’을 새로운 브랜드 아이덴티티로 내세웠다. 단순히 아파트를 짓고 공급하는 데 그치지 않고, 입주한 고객들의 의견에 귀 기울이려는 노력을 지속하고 있다.더 나은 자이(Xi)를 만들기 위해 기존 자이 고객들의 목소리에도 집중한다. 지난달에는 강남구 대치동 자이갤러리에서 50여 명의 각기 다른 단지에 거주하는 입주민을 초청하는 ‘자이안 데이’ 행사를 진행했다. 이번 행사에서는 초청된 입주민들이 자이에서의 추억을 공유하는 시간을 가졌다. 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 공간 정리 전문가 정희숙 대표의 ‘똑똑한 정리’ 강연도 진행했다. GS건설은 꾸준히 입주민들과 소통하기 위해 매년 자이안 데이를 진행할 계획이다. GS건설 관계자는 “GS건설은 고객지향과 신뢰를 목표로, 엄격한 품질 관리와 수행 역량 강화를 통해 브랜드 가치를 제고할 것”이라고 밝혔다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-11
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  • 토허제 확대후 집값 상승세 둔화… 풍선효과 ‘잠잠’

    지난달 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 인근 지역으로 수요가 몰릴 것으로 우려됐지만 ‘풍선효과’는 없었던 것으로 나타났다. 한국부동산원이 10일 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.11%)보다 0.08% 올랐다. 서울 아파트값은 토지거래허가구역 해제 가능성이 거론된 2월 첫째 주에 상승 전환한 뒤 10주째 상승세를 이어가고 있다. 다만 토지거래허가구역 해제 발표 후 지난달 셋째 주 0.25%까지 올랐던 주간 상승률이 확대 재지정 이후 줄어들고 있다. 서울 집값 상승을 주도했던 강남 3구와 용산구의 아파트값 상승세는 한풀 꺾인 상황이다. 강남구(0.21%→0.20%), 서초구(0.16%→0.11%), 송파구(0.28%→0.16%), 용산구(0.20%→0.13%)에서 모두 상승 폭이 줄었다. 토지거래허가구역에 포함되지 않아 수요가 몰릴 수 있다는 우려가 나온 마포구(0.18%→0.17%)와 성동구(0.30%→0.20%)의 상승 폭도 줄었다. 서울 아파트값 상승 폭이 줄면서 전셋값 상승률도 줄었다. 서울 전셋값은 전주(0.05%)보다 0.02% 올랐다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-11
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  • ‘토허제’ 확대후 집값 상승세 둔화…‘풍선 효과’ 없었다

    지난달 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 인근 지역으로 수요가 몰릴 것으로 우려됐지만 ‘풍선효과’는 없었던 것으로 나타났다. 한국부동산원이 10일 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 이달 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.11%)보다 0.08% 올랐다. 서울 아파트값은 토지거래허가구역 해제 가능성이 거론된 2월 첫째주 상승 전환한 뒤 10주째 상승세를 이어가고 있다. 다만 토지거래허가구역 해제 발표 후 지난달 셋째주 0.25%까지 올랐던 주간 상승률이 확대 재지정 이후 줄어들고 있다. 서울 집값 상승을 상승장 주도했던 강남3구와 용산구의 아파트값 상승세는 한풀 꺾인 상황이다. 강남구(0.21%→0.20%), 서초구(0.16%→0.11%), 송파구(0.28%→0.16%), 용산구(0.20%→0.13%)에서 모두 상승폭이 줄었다. 토지거래허가구역에 포함되지 않아 수요가 몰릴 수 있다는 우려가 나온 마포구(0.18%→0.17%)와 성동구(0.30%→0.20%) 상승폭도 줄었다. 서울 아파트값 상승폭이 줄면서 전셋값 상승률도 줄었다. 서울 전셋값은 전주(0.05%)보다 0.02% 올랐다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-10
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  • 서울~부산 20분 ‘총알 탄 열차’ 연구 착수

    서울에서 부산까지 20분 내로 이동 가능해 ‘총알 탄 열차’로 불리는 하이퍼튜브 기술 개발이 본격화된다. 미래형 초고속 교통수단인 하이퍼튜브는 진공 수준의 튜브에서 자기부상 기술과 전자기력을 이용해 초고속으로 이동하는 미래형 교통 시스템이다. 국토교통부는 9일 한국철도기술연구원과 함께 하이퍼튜브의 핵심 기술인 자기부상·추진 기술 개발에 나선다고 밝혔다. 이번에 연구개발되는 내용은 자기부상·추진 기술이다. 기술 개발에는 올해부터 3년간 약 127억 원이 투입된다. 하이퍼튜브는 진공에 가까운 아진공(0.001∼0.01기압) 상태의 튜브 속에서 자기부상 기술을 이용해 열차를 띄우고 전자기력을 이용해 열차를 강하게 밀어 초고속으로 이동시킨다. 하이퍼튜브는 시속 1200km로 주행 가능하며 서울∼부산 구간을 20분 이내에 이동할 수 있다. 이는 비행기(시속 900km)와 고속열차(시속 300km)보다 각각 1.3배와 4배씩 빠른 수준이다. 튜브 내에서 이동하는 만큼 비나 바람 등 기상 환경의 영향을 거의 받지 않는다. 또 태양광 패널을 통한 태양광 에너지로 전력을 공급할 수 있어 탄소 배출을 하지 않는 친환경적 교통 수단이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-10
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  • 시속 1200km로 서울~부산 20분…총알 탄 ‘하이퍼튜브 열차’ 본격개발

    서울에서 부산까지 20분 내로 이동 가능해 ‘총알탄 열차’로 불리는 하이퍼튜브 기술 개발이 본격화된다. 미래형 초고속 교통수단인 하이퍼튜브는 진공 수준의 튜브에서 자기 부상 기술과 전자기력을 이용해 초고속으로 이동하는 미래형 교통 시스템이다. 국토교통부는 9일 한국철도기술연구원과 함께 하이퍼튜브의 핵심 기술인 자기부상 추진 기술 개발에 나선다고 밝혔다. 하이퍼튜브는 진공에 가까운 아진공(0.001~0.01 기압) 상태의 튜브 속에서 자기 부상 기술을 이용해 열차를 띄우고 전자기력을 이용해 열차를 강하게 밀어 초고속으로 이동시킨다. 하이퍼튜브는 시속 1200km로 주행 가능하며 서울~부산 구간을 20분 이내에 이동할 수 있다. 이는 비행기(시속 900km)와 고속열차(시속 300km)보다 각각 1.3배와 4배씩 빠른 수준이다. 튜브 내에서 이동하는 만큼 비나 바람 등 기상 환경의 영향을 거의 받지 않는다. 또 태양광 패널을 통한 태양광 에너지로 전력을 공급할 수 있어 탄소배출을 하지 않는 친환경적 교통 수단이다. 총사업비는 올해부터 3년간 약 127억 원이 투입된다. 이번에 연구개발되는 내용은 자기부상·추진 기술 개발이다. 하이퍼튜브 전용 선로, 초전도 전자석 시스템, 주행 제어 기술, 차체 설계·제작 등 4가지 세부 기술을 개발할 계획이다. 하이퍼튜브는 윤석열 정부의 전북지역 7대 대선공약 중 하나다. 당시 열차 시험장(하이퍼튜브 테스트베드)를 전북 새만금에 조성하겠다고 밝힌 바 있다. 다만 아직 예타도 통과하지 못하는 등 관련 사업이 표류하고 있는 상황이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-09
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  • 재건축 기간 단축法-공시가 현실화 폐지 등… 尹정부 추진 부동산 정책 사실상 ‘올스톱’

    윤석열 전 대통령의 파면으로 정부가 추진했던 각종 부동산 정책이 사실상 ‘올스톱’ 됐다. 정부의 정책 방향성이 사라지고 차기 대선 주자들의 부동산 정책도 첨예하게 대립할 가능성이 높아지면서 당분간 시장의 불확실성은 커질 것으로 전망된다. 7일 국토교통부에 따르면 현재 국회에는 정부가 추진한 재건축 규제 완화 법안들이 계류돼 있다. 재개발·재건축 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주는 ‘재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법’(재건축 특례법) 논의가 중단된 상태다. 또 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮춰 재건축 기간을 최대 3년 단축하려는 도시정비법 개정안도 계류 상태다. 국회 다수인 더불어민주당은 서울·수도권 지역의 특혜로 작용할 수 있다며 법안 통과에 소극적인 입장을 보여 왔다. 이런 상황에서 정국이 급속히 조기 대선 국면으로 접어들면서 법안들의 국회 통과는 대선 이후로 미뤄질 것으로 보인다.민주당이 뚜렷하게 반대 의사를 밝혀 온 재건축초과이익환수제 폐지, 공시가격 현실화 로드맵 폐지는 기약할 수 없게 됐다.윤석열 정부가 추진했던 재건축초과이익환수제 폐지는 사실상 중단됐다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 절반을 환수하는 제도다. 재건축 사업에서 조합원들에게 발생하는 과도한 개발이익을 국가가 환수해 개발이익 사유화를 방지하겠다는 취지로 도입됐다. 다만 높은 부담금 때문에 재건축 추진이 지연되면서 도심 내 주택 공급이 막힌다는 비판이 나왔다. 지난해 국민의힘은 이 법의 폐지를 1호 법안으로 발의할 정도로 추진 의지가 높았다. 하지만 민주당이 강력히 반대하면서 법안 심사가 미뤄졌다. 여기에 윤 전 대통령까지 파면되면서 정부는 추진 동력을 상실했다. 문재인 정부 때 만들어진 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하려던 움직임도 멈춰섰다. 윤석열 정부는 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 공시가격의 급격한 상승을 불러와 세금 부담을 증가시킨다며 폐지하려 했었다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “공시가격을 한 번 올리면 이후에는 잘 내려가지 않는다”며 “시장이 침체돼 거래가 적어질 경우 아파트값을 제대로 측정하지 못할 수 있다”고 설명했다. 분양가상한제를 일부 손질하려던 시도도 어렵게 됐다. 정부와 국민의힘은 지난해 2월 분양가상한제에서 ‘실거주 의무’를 폐지하려 했다. 현실적인 여러 이유로 바로 입주하기 어려운 실소유자가 많다는 이유 때문이었다. 하지만 민주당이 갭투자 등 투기를 조장할 수 있다며 반대하면서 양당은 실거주 의무 시행을 3년간 유예해 둔 상태다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “윤석열 정부와 국민의힘은 재건축과 재개발을 활성화해 주택 공급을 확대하려고 했다”면서 “이미 시장에 정부의 이런 정책 방향성이 알려진 상태였는데, 윤 전 대통령의 파면으로 정책이 갑자기 중단되면서 당분간 시장의 불확실성이 커질 것”이라고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-08
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  • 공급 늘리려던 尹 파면에 부동산 정책은 다시 ‘안갯속’

    윤석열 전 대통령의 파면으로 정부가 추진했던 각종 부동산 정책들이 사실상 ‘올 스톱’ 됐다. 정부의 정책 방향성이 사라지고 차기 대선 주자들의 부동산 정책도 첨예하게 대립할 가능성이 높아지면서 당분간 시장의 불확실성은 커질 전망이다. 7일 국토교통부에 따르면 현재 국회에는 정부가 추진한 재건축 규제 완화 법안들이 계류돼 있다. 재개발·재건축 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주는 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(재건축 특례법)’ 논의가 중단된 상태다. 또 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮춰 재건축 기간을 최대 3년 단축하려는 도시정비법 개정안도 계류 상태다. 국회 다수인 더불어민주당은 서울·수도권 지역의 특혜로 작용할 수 있다며 법안 통과에 소극적인 입장을 보여왔다. 이런 상황에서 정국이 급속히 조기 대선 국면으로 접어들면서 법안들의 국회 통과는 대선 이후로 미뤄질 것으로 보인다.더불어민주당이 뚜렷하게 반대 의사를 밝혀온 재건축초과이익환수제 폐지, 공시가격 현실화 로드맵 폐지는 기약할 수 없게 됐다.윤석열 정부가 추진했던 재건축초과이익환수제 폐지는 사실상 중단됐다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 절반을 환수하는 제도다. 재건축 사업에서 조합원들에게 발생하는 과도한 개발이익을 국가가 환수해 개발이익 사유화를 방지한다는 취지로 도입됐다. 다만 높은 부담금 때문에 재건축 추진이 지연되면서 도심 내 주택 공급이 막힌다는 비판이 나왔다. 지난해 국민의힘은 이 법 폐지를 1호 법안으로 발의할 정도로 추진 의지가 높았다. 하지만 더불어민주당이 강력히 반대하면서 법안 심사가 미뤄졌다. 여기에 윤 전 대통령까지 파면되면서 정부는 추진 동력을 상실했다. 문재인 정부때 만들어진 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하려던 움직임도 멈춰섰다. 윤석열 정부는 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 공시가격의 급격한 상승을 불러와 세금 부담을 증가시킨다며 폐지하려 했었다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “공시가격을 한 번 올리면 이후에는 잘 내려가지 않는다”며 “시장이 침체돼 거래가 적어질 경우 아파트값을 제대로 측정하지 못할 수 있다”고 설명했다.분양가상한제를 일부 손질하려던 시도도 어렵게 됐다. 정부와 국민의힘은 지난해 2월 분양가상한제에서 ‘실거주 의무’를 폐지하려 했다. 현실적인 여러 이유로 바로 입주하기 어려운 실소유자가 많다는 이유 때문이었다. 하지만 더불어민주당이 갭투자 등 투기를 조장할 수 있다며 반대하면서 양당은 실거주 의무 시행을 3년간 유예해 둔 상태다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “윤석열 정부와 국민의힘은 재건축과 재개발을 활성화 해 주택 공급을 확대하려고 했다”면서 “이미 시장에 정부의 이런 정책 방향성이 알려진 상태였는데 윤 전 대통령 파면으로 정책이 갑자기 중단되면서 당분간 시장의 불확실성이 커질 것”이라고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-07
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  • 토허제 곳곳 ‘구멍’… 보류지-경매-오피스텔-연립도 규제 빠져

    토지거래허가구역이 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구에 있는 모든 아파트로 확대 시행된 지 약 2주가 지나면서 허가구역 규제의 사각지대가 속속 드러나고 있다. 규제를 피할 수 있는 틈새 매물로 투자 수요가 몰리고 있다. 일부 지역에선 같은 단지, 동에서도 규제 적용 여부가 갈리면서 형평성 논란도 커지고 있다.● 메이플자이 보류지 29채 매각 진행6일 신반포4지구 재건축 정비사업 조합 등에 따르면 이달 7일부터 18일까지 서울 서초구 메이플자이 보류지 29채에 대한 매각이 진행된다. 보류지는 재건축, 재개발 조합이 소송 등 만일의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨 둔 물량이다. 부동산 신고 거래법령에 따라 보류지는 허가구역 규제 대상이 아니다. 지난달 24일 강남 3구와 용산구로 허가구역이 확대 시행된 이후 첫 보류지 매각이다. 대상은 전용면적 84㎡가 1채, 나머지 28채는 전용면적 59㎡다. 매각은 최고가 입찰 방식으로 진행된다. 조합이 정한 최저 입찰가는 전용면적 84㎡는 45억 원, 전용면적 59㎡는 35억 원이다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1억3000만∼1억4000만 원 수준이다. 이는 지난해 2월 분양 당시 3.3㎡당 가격(6705만 원)의 2배 수준이다. 업계에선 허가구역 규제를 피할 수 있는 매물이 드문 만큼 최종 매각가는 최저 입찰가보다 더 오를 수 있다고 보고 있다. 허가구역 규제를 받지 않는 경매 시장으로도 투자 수요가 몰리고 있다. 지난달 31일 진행된 송파구 우성 1·2·3차(전용면적 131m²) 경매에는 27명이 입찰했다. 낙찰가는 31억7640만 원으로 기존 최고가(28억7500만 원)보다 약 3억 원 비쌌다. 1일에는 서초구 아크로리버파크(전용면적 84㎡)가 최저 입찰가보다 10억 원 넘게 높은 51억2999만 원에 낙찰됐다. 경매를 취하하거나 미루는 사례도 늘고 있다. 지지옥션에 따르면 허가구역이 확대 시행된 지난달 24일부터 이달 4일까지 강남 3구와 용산구 아파트 경매 33건 중 11건이 취하되거나 기일이 변경됐다. 이는 채무자가 최근 오른 가격을 반영해 달라며 재감정을 요구하거나, 소유권을 지키기 위해 경매가 아닌 다른 방법으로 빚을 갚겠다고 한 경우로 추정된다.● 고가 연립 주상복합 규제 피해 서울시는 허가구역을 확대 시행하면서 이례적으로 규제를 아파트에만 적용하기로 했다. 이 때문에 같은 단지에서도 규제 적용 여부가 갈리는 사례가 등장했다. 건물 내부와 외관 등 아파트와 다를 게 없지만 법률상 용도가 비(非)아파트인 경우가 종종 있기 때문이다. 서울 용산구 고가 주택 ‘한남더힐’이 대표적이다. 한남더힐 32개 동 가운데 21개 동은 아파트지만 11개 동은 연립주택이다. 건축법령 등에 따르면 5층 이상 공동주택은 아파트, 4층 이하면 연립주택, 다세대주택으로 분류한다. 강남구 고가 주상복합 ‘타워팰리스1차’는 같은 동인데도 층수에 따라 규제 여부가 갈리고 있다. 단지 4개 동 가운데 1개 동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층만 아파트다. 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시 경계에 있는 위례 신도시처럼 생활권이 같은데 행정구역 차이로 길 하나 사이를 두고 규제 여부가 갈리는 건 불합리하다는 지적도 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “허가구역 규제를 아파트에만 적용하다 보니 형평성 문제가 생겼다”며 “규제가 적용되지 않은 고급 주택 중 투자 가치가 있는 단지 가격은 오를 수 있다”고 지적했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com임유나 기자 imyou@donga.com}

    • 2025-04-07
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  • 토허제 확대前 5일, 아파트 직거래 급증

    지난달 24일부터 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶인 가운데, 규제 시행 직전 5일간 이뤄진 전체 아파트 거래 10건 중 1건 이상이 직거래였던 것으로 나타났다. 공인중개업소를 통하지 않은 직거래 비중이 두 자릿수를 넘은 건 이례적이다. 아파트 소유주들이 허가구역 규제 시행 전 소유권을 다른 가족에게 넘기기 위해 직거래를 서둘렀다는 분석이 나온다. ● 10억 원 넘게 싼 직거래도 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 서울시가 토지거래허가구역을 확대하기로 발표한 3월 19일부터 23일까지 5일간 강남3구와 용산구에서 총 188건의 아파트 매매 계약이 체결됐다. 직거래는 25건으로 전체 거래의 13.3%였다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 직거래 비중(5.2%)의 2.6배다. 서초구는 전체 거래 9건 중 8건이 직거래라, 그 비율이 88.9%에 달했다. 직거래 대부분은 시세보다 낮게 거래됐다. 지난달 20일 계약서를 쓴 강남구 롯데캐슬프리미어 전용면적 122㎡는 25억4000만 원에 직거래됐다. 직전 실거래가(36억 원)보다 10억6000만 원 낮은 가격이다. 지난해 6월 31억 원에 팔린 서초구 신반포7차 전용면적 107㎡는 지난달 21일 21억500만 원에 직거래됐다. 부동산 업계에서는 직거래 상당수는 가족 간 ‘증여성 거래’일 가능성이 크다고 보고 있다. 증여성 거래는 증여세를 덜 내려고 매매를 통해 부동산 소유권을 자녀 등 다른 가족에게 넘기는 것을 말한다. 시세 차익이 아니라 절세가 목적이라 가격은 최대한 낮춰 거래한다. 하지만 일반 거래와 똑같이 허가구역 규제를 적용받다 보니 규제를 피하기 위해 증여성 거래가 몰린 것으로 보인다. 시세보다 과도하게 싼 거래는 편법 증여에 해당할 수 있다. 세법상 거래 가격이 시세보다 30% 넘게 저렴하면 증여세가 부과된다. 국토부 관계자는 “서울 직거래는 모두 기획조사 대상이다. 시세보다 크게 낮은 거래는 더 유심히 살펴볼 것이다”라고 강조했다. ● 압여목성 토허제 재지정 서울 ‘압여목성’(압구정·여의도·목·성수동) 정비사업 구역이 내년 4월 말까지 1년 더 토지거래허가구역으로 묶인다. 서울시는 이날 압여목성의 정비사업 구역 4.58㎢를 허가구역으로 재지정했다고 밝혔다. 대상은 압구정동 아파트 지구, 여의도 아파트지구와 인근 17개 단지, 목동 14개 단지, 성동구 성수전략정비구역 4곳 등이다. 지정 기간은 내년 4월 26일까지 1년 더 연장됐다. 서울시 관계자는 “개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기 수요가 유입될 가능성이 크다”며 “투기적 거래를 철저히 차단하고, 실수요자 중심의 투명한 시장 질서를 확립하기 위한 불가피한 조치”라고 설명했다. 또 서울 종로구 숭인동 61, 마포구 창전동 46-1 등 모아타운 일대 5곳과 인근 지역도 허가구역으로 처음 지정했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2025-04-04
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  • 같은 단지, 동에서도 토허제 적용 갈린다[부동산 빨간펜]

    요즘 부동산 시장에선 토지거래허가구역이 뜨거운 감자입니다. 올해 2월 서울 ‘잠삼대청’(송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담)이 토지거래허가구역에서 풀린 뒤 강남권 집값이 크게 오르자, 서울시와 정부는 지난달 24일부터 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 약 1개월 만에 규제 해제를 번복한 걸 넘어 확대한 데다, 모든 주택에 적용되는 규제가 아니라 혼란스럽다는 반응이 나옵니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 토지거래허가구역에 대해 알아보겠습니다. Q. 토지거래허가구역 해제 왜 번복했나.“2월 13일 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 집값이 크게 올랐기 때문입니다. 송파구 아파트값 상승률은 해제 직전 2월 둘째 주 0.14%였는데 해제 직후인 2월 셋째 주 0.36%로 뛰었습니다. 1개월 뒤에는 0.79%로 올랐습니다. ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 한강변 집값도 덩달아 오르기 시작했습니다. 이처럼 서울 집값이 과열 조짐을 보이자, 서울시와 정부는 강남 3구와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 묶는 초강수를 둔 겁니다. 확대 지정된 대상은 4개구 약 2200개 단지로, 가구 수는 약 40만 채입니다.” Q. 어떤 규제가 적용되나요.“토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 세대원 전원이 무주택자거나 기존 주택을 1년 이내 매도해야 합니다. 매매계약 체결 전에 구청장 허가를 받아야 하며, 최소 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 결국 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 불가능해지는 셈입니다.” Q. 강남 3구와 용산구에 있는 모든 주택에 규제가 적용되나요.“토지거래허가제는 대지 면적이 6㎡(주거지역 기준) 이상인 경우에만 적용됩니다. 대지 면적이 6㎡보다 작은 소형 평수는 허가구역에 있어도 규제 대상이 아닙니다. 또 이번 규제 대상은 아파트입니다. 오피스텔과 연립주택은 규제를 적용받지 않습니다. 강남 3구와 용산구에 있는 고급 주상복합과 빌라는 현행법상 아파트가 아니라 규제를 피할 수 있게 된 거죠.” Q. 정말로 같은 단지와 같은 동에서도 규제 여부가 달라지나요. “흔한 건 아니지만 실제로 그런 단지가 있습니다. 용산구 한남동 한남더힐이 대표적입니다. 한남더힐 32개 동 가운데 11개 동은 아파트가 아니라 연립주택입니다. 건축법 등에 따르면 바닥 면적의 합이 660㎡(약 200평)를 넘고 4층 이하면 연립주택으로 분류됩니다. 앞에서 설명해 드린 대로 연립주택은 허가구역 규제를 받지 않습니다. 한남더힐 연립주택은 북측에 몰려 있는데, 단지 안에서 가장 평수가 큰 전용면적 233∼243㎡로 채워져 있습니다. 한 건물 안에서도 규제 여부가 달라지는 사례로는 강남구 도곡동 타워팰리스 1차가 있습니다. A∼D 4개 동 가운데 D동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층은 아파트입니다. 같은 엘리베이터를 이용하는 이웃끼리도 몇 층에 사느냐에 따라 적용받는 규제가 달라진 건데요. 그런데 오피스텔과 아파트의 가격 차이는 크지 않아 형평성 논란이 나오고 있습니다. 타워팰리스 1차 오피스텔 전용면적 88㎡는 지난해 9월 24억5000만 원에 팔렸는데, 아파트 전용면적 84㎡는 1월 27억7500만 원에 팔렸습니다.” Q. 토지거래허가구역 내 아파트를 경매로 낙찰받아도 규제를 적용받나요. “경매로 매수하면 토지거래허가구역 규제를 적용받지 않습니다. 매수 후 실거주할 필요가 없고 자금 소명을 하지 않아도 된다는 뜻입니다. 보통 경매를 통해 시세보다 싸게 살 수 있다 보니 최근 경매 시장에서 허가구역 내 아파트를 둘러싼 낙찰 경쟁이 치열해졌습니다. 지난달 31일 송파구 잠실동 우성아파트 전용면적 131㎡ 경매에는 27명, 1일 진행된 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 경매에는 20명이 몰렸습니다. 재건축·재개발 조합이 분양하지 않고 남겨둔 물량인 보류지도 규제를 적용받지 않습니다. 보류지는 조합으로부터 직접 아파트를 매수하는 것을 의미합니다. 이달 중 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축 조합이 보류지 매각에 나설 것으로 보입니다.” Q. 분양 아파트도 규제 예외라고 하던데….“분양 아파트에 토지거래허가구역 규제가 적용되지 않는 건 맞습니다. 그러나 강남 3구와 용산구는 분양가 상한제 지역이라 이에 따른 실거주 의무가 적용됩니다. 즉 토지거래허가구역과는 무관하지만, 준공 후 3년 내 입주해서 2, 3년인 실거주 의무 기간을 채워야 한다는 얘기죠. 여기에도 예외가 있습니다. 분양가 상한제에 따른 실거주 의무는 분양가가 주변 시세보다 낮은 경우에만 부과됩니다. 분양가가 주변 시세보다 비싸면 실거주 의무가 없는 거죠. 간혹 이런 단지가 나오기도 합니다. 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’가 대표적입니다. 이 단지 주변에는 신축이 드물어 오히려 분양가가 주변 시세보다 높았고 이 때문에 실거주 의무를 피할 수 있었습니다. 하지만 분양권이나 입주권을 다른 사람에게 매입한 경우라면 토지거래허가구역 규제가 적용됩니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2025-04-04
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