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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2025-11-15~2025-12-15
교육45%
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인사일반13%
운수/교통7%
기업3%
금융3%
복지3%
부동산3%
기타3%

  • 지난달 서울 2150년에 한번 올 큰 비…침수방지시설 등 대책 필요

    지난달 8일 서울 동작구 일대에 쏟아졌던 집중호우가 1시간 기준으로 489년, 3시간 기준으로는 무려 2151년 빈도에 해당하는 수준이었다는 분석이 나왔다. 또 이번 호우로 인한 피해가 과거 침수피해를 겪었던 지역에 집중적으로 발생한 것으로 드러난 만큼 이를 막기 위한 근본적이고 종합적인 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 해당지역 지하에 대규모 빗물터널과 같은 저류배수시설을 설치하고 굴포천과 같은 인공하천을 건설하자는 것이다. 또 아파트 지하주차장 등에 침수방지시설 설치를 의무화하고, 도심공원에 방재기능을 추가한 ‘방재공원’을 활성화하는 방안도 제시됐다. 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원은 6일(어제) 이런 내용을 담은 보고서 ‘기후위기시대 도시침수 예방대책 : 2002년 수도권 집중호우의 교훈’을 발표했다.8월 서울에는 2150년 빈도의 비가 쏟아졌다7일 보고서에 따르면 기상청이 서울 동작구 신대방동 기상청 지점에서 지난달 8일 오후 6~12시까지 쏟아진 집중호우를 관측한 결과, 1시간은 141.5㎜, 3시간은 259.0㎜, 24시간은 381.5㎜로 각각 집계됐다. 이를 시간당 빈도로 환산하면 1시간은 489년, 3시간은 무려 2151년, 24시간은 109년에 해당했다. 즉 3시간 당 빈도의 경우 확률적으로 2150년에 한 번꼴로 내릴 수 있는 비를 경험한 셈이라는 뜻이다. 이같은 비로 8월 17일 기준으로 8명의 인명이 목숨을 잃고, 지하철 역사가 침수·붕괴하고, 도로 침수 등으로 인해 차량 1만여 대가 침수하면서 1300억 원 이상의 피해가 발생한 것으로 집계됐다.문제는 앞으로도 기후변화로 인해 방재성능을 넘어서는 국지성 극한기후가 발생할 가능성이 높고, 이로 인한 피해가 재해 취약지역에 반복적으로 나타날 수 있다는 점이다. 실제로 이번 집중호우로 인한 피해도 ▲시간당 100㎜ 이상 강우발생지역 ▲과거 침수피해지역 ▲노후단독 및 반 지하주택 밀집지역 ▲주요 하천변 저지대 등에 집중됐다.지하에 빗물터널과 홍수 대비용 인공하천 필요보고서는 집중호우에 따른 침수피해를 막기 위해 종합적이고 근본적인 대책이 필요하다고 지적한 뒤 수자원 관리와 도시방재 기능 강화를 위한 도시계획, 두 가지 방향으로 대책을 제시했다. 우선 수자원 관리 측면에서 강남역 등 상습침수지역에 대규모 빗물터널과 같은 저류배수시설을 설치하고, 시간 당 방재성능 목표를 100㎜ 이상으로 높여야 한다. 또 도시 내 지하공간에 굴포천과 같은 홍수 방재 대비용 인공하천을 설치 운영하는 방안도 필요하다. 침수피해가 우려되는 지역에 위치한 도시하천 가운데 복개된 곳이라면 철거해야 한다. 복개하천은 복개구간 안에 주차장이나 도로 등을 위한 구조물이 설치돼 있어 집중호우 시 범람할 가능성이 높기 때문이다. 하천 수위를 실시간으로 관측하고 수문 등을 원격으로 제어할 수 있는 스마트 홍수관리시스템도 확대해야 한다. 또 집중호우가 발생할 때 위험정보를 신속하게 전파할 수 있도록 인공지능(AI)과 디지털 기술을 기반으로 하는 홍수 예·경보시스템도 개발해야 한다.지하주차장 등에 침수방지시설 설치 의무화도시계획 측면에서 단기적으로는 이번 집중호우로 인한 침수피해지역에 대해 피해주택 개보수 지원과 침수방지 설치 지원 등과 같은 적극적인 지원책이 마련돼야 한다. 또 중장기적으로는 재개발 등 정비사업을 추진할 때 반지하 밀집지역을 우선 선정하거나 침수이력주택에 가점을 부여하는 방안도 검토해야 한다. 현재 일정 규모 이상의 아파트 등에 대해선 권고사항으로 돼 있는 침수방지시설의 지하층 및 1층 출입구 설치를 의무화하고, 공간 규모에 따른 차수시설의 규격이나 설치 장소 등에 대한 구체적인 가이드라인도 만들어야 한다. 도심에 설치돼 있는 공원에 방재시설을 추가해 ‘방재공원’ 기능을 맡게 하고, 방재공원 활성화를 위해 설계지침과 가이드라인도 개발해야 한다. 방재공원을 적극적으로 활용하고 있는 일본의 경우 평소에는 일반적인 공원으로 이용하지만 강우 시에는 하천의 홍수량을 저류하는 시설로 활용하는 도심공원이 많다. 이런 곳에는 하천수위 모니터링 장치, 비상경보장치, 감시카메라 등이 설치돼 있다. 또 이용객들에게 저류시설의 상세한 정보와 예·경보 상황 정보를 제공하고 있다. 풍수해나 산사태, 지반붕괴 등에 대비한 토지이용, 기반시설 및 건축물 운영방안 등을 마련해야 하는 ‘방재지구’ 지정도 활성화시켜야 한다. 2013년 도입된 방재지구는 2021년 말 현재 전국 11곳이 지정됐고, 특히 침수피해에 노출되기 쉬운 시가지방재지구는 전라남도 5곳에 불과할 정도로 활용이 미미하다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-09-07
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  • 중구난방식 균형발전 사업으로 수도권 인구 집중 심화

    역대 정부가 국토의 균형발전을 목표로 다양한 노력을 기울이고 있지만 인구나 경제력의 수도권 집중은 더욱 심화하고 있다. 이에 대해 정부의 균형발전사업이 중앙정부 주도로 중구난방으로 추진되고, 수도권과 비수도권에 대한 개발과 투자가 동시에 이뤄지면서 제대로 된 효과를 거두기는커녕 문제만 키웠다는 주장이 제기됐다. 또 이를 막고 균형발전정책의 실효성을 높이기 위해선 지방으로의 강력한 권한 이행과 유사중복사업의 통폐합과 같은 보완책 마련이 시급하다는 지적이 나왔다. 한국지방행정연구원은 최근 이런 내용의 보고서 ‘지방자치 정책브리프-국가균형발전정책의 진단과 개선방향’을 발표했다.● 최근 20년 간 수도권 인구 집중 심화 6일 보고서에 따르면 역대 정부는 다양한 성장 동력원을 확보해 국가 운영의 안정성과 내실을 높이고, 사회적 가치를 생산해 미래 발전을 위한 전체 파이를 키우는 전략으로서 국가균형발전정책을 활용해왔다. 윤석열 정부도 예외는 아니어서 국토균형발전전략을 6대 국정 목표의 하나(‘대한민국 어디서나 살기 좋은 지방시대’)로 설정하고, 이를 실현하기 위한 10개 국정과제를 제시했다. 지방분권 및 책임을 강화하고, 지역 고유특성을 극대화해 자생적 역량을 강화하겠다는 것이다. 하지만 이같은 노력이 지난 20년 간 지속적으로 추진됐음에도 뚜렷한 효과를 내지 못했고, 오히려 인구 불균형은 심화됐다. 총인구비율의 경우 수도권은 2000년 46.1%에서 2020년에 50.0%로 높아진 반면 비수도권은 53.9%에서 50.0%로 내려앉았다. 게다가 이같은 상황은 앞으로 더욱 심화할 가능성이 크다. 미래 상황을 예상하게 하는 청년인구비율이 수도권은 47.9%에서 54.1%로 상승한 반면 비수도권은 52.1%에서 45.9%로 뚝 떨어졌기 때문이다. 또 인구감소와 고령화 등과 같은 인구구조 변화가 지방을 중심으로 가속화하고 있어 멀지 않아 지역 불균형이 회복할 수 없는 수준에 이르게 될 수도 있다는 우려마저 나온다.● 중구난방식 균형발전 사업으로 실효성 떨어져 보고서는 이같은 상황의 원인으로 크게 3가지를 꼽았다. 우선 역대 정부가 균형발전을 위해 막대한 지원을 쏟아 부었지만 사업과 재원이 분산되면서 실효성이 떨어지고 있다는 점이 문제였다. 대표적인 사례가 경제특구로, 현행 법률로 지정 가능한 50개 유형 중 39개가 11개 부처별로 산발적으로 운영되고 있다. 또 2020년 기준 전국에서 무려 748곳에 광범위하게 지정돼 제도적인 실효성이 떨어졌다. 둘째로 중앙정부 중심의 정책 추진도 문제였다. 부처별로 공모를 통해 지역사업을 선정한 뒤 육성하는 방식으로 정책을 추진하면서 기존 정책과의 차별화를 강조하다보니 정책·사업 간 연계성이 확보되기 어려웠다. 또 사업 선정과 추진 과정에서 자율성이 제한돼 지역이 자생적으로 혁신생태계를 만드는 데에도 한계가 있었다. 사업 수주를 위한 경쟁 과정에서 지역 내, 지역 간 갈등이 심화돼 협력 및 네트워크 형성을 깨뜨리는 부작용도 발생했다. 마지막으로 정부가 수도권과 비수도권에 대한 개발과 투자를 병행하는 방식도 문제다. 인구와 산업이 집중된 수도권의 흡입력이 강화되는 결과로 이어지면서 균형발전정책은 효과를 보기 어려웠기 때문이다. 대표적인 예가 3기 신도시 개발과 수도권 광역급행철도(GTX) 신설로, 수도권 집중이 가속화될 우려를 낳고 있다.● 사업 통폐합하고 지방으로 권한 이전 필요 보고서는 해법으로 3가지를 제시했다. 우선 미래 인구감소 등을 감안해 공간적인 확장보다는 복합기능을 가진 압축형 중추거점도시(‘메가시티’)를 선정한 뒤 집중 투자함으로써 국내외 경쟁력을 키워주는 것이다.또 비슷한 목표를 가진 지역발전 정책과 사업을 통합하고 연계해야 한다. 기존 사업의 실효성을 평가 분석하고, 부처 간 협의와 기능 분담 등을 통해 유사·중복사업을 통폐합하고, 성장잠재력이 높은 지역과 전략산업을 중심으로 역량을 집중시켜 지속가능성을 확보해야 한다는 것이다.마지막으로 중앙에서 지방으로 권한을 넘겨줘 지역이 고유의 특수성과 부존자원, 잠재력 등을 효율적으로 활용해 자생적인 혁신역량을 갖출 수 있게 해야 한다. 또 내부 자원이 부족한 지역이 제도적인 역량을 갖출 수 있도록 지원하는 일도 중요하다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-09-06
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  • 계약갱신청구권, 전세의 월세화와 이중가격 심화시킨다

    임대차 계약갱신청구권(이하 청구권)도입이 ‘전세의 월세화’에 일조하고 있다는 분석이 나왔다. 또 청구권 도입에 전세보증금의 이중가격 구조도 굳어져가고 있었다. 이에 따라 현재의 전세가격지수가 시장 상황을 제대로 반영하지 못할 가능성이 큰 만큼 새로운 지표를 개발하고, 월세가 확대되는 상황에 맞춘 임차인 보호책 마련이 필요한 것으로 지적됐다.한국토지주택공사(LH)는 공사가 운영하는 부동산정보포털 ‘씨:리얼(SEE:REAL)’에 최근 이런 내용의 기고문(‘계약갱신청구권 도입 이후 전·월세 가격의 특징 및 변화’)을 게재했다. 기고문은 김성진 우리은행 부동산연구실 연구위원이 올해 6월까지 접수된 서울의 전·월세 신고자료 11만여 건 가운데 신규 및 갱신계약 여부가 명시된 자료 8만 5927건을 분석한 결과다. 월세는 반전세, 부분전세 등 월세가 일부라도 포함된 경우를 모두 포함했다.● 신규 임대차 계약에서 월세 선호 현상5일 기고문에 따르면 전체 계약에서 신규계약이 56.1%(4만 8191건), 갱신계약이 43.9%(3만 7736건)였다. 또 계약형태별 전·월세 비율을 보면 갱신계약의 경우 전세가 72.1%, 월세가 27.9%로 큰 차이를 보였다. 반면 신규계약에서는 전세(53.8%)와 월세(46.2%)의 차이가 크지 않았다. 재계약 때 대부분 기존형태를 유지하면서 전세 비중이 상대적으로 크지만, 신규계약 때엔 전세 대신 월세를 선택하는 비율이 늘어나고 있음을 보여준다. 갱신계약을 사용한 재계약 때에도 청구권 사용 여부에 따라 비슷한 상황이 나타났다. 전세비율이 청구권 사용 때엔 78.8%였지만 미사용 때엔 59.1%에 불과했다. 월세 임차인의 경우 청구권 사용 확률이 낮거나, 연장 계약 시 전세에서 월세로 바뀌는 일이 발생하고 있음을 시사한다. 실제로 월세 임차인은 청구권 사용에 상대적으로 소극적이었다. 종전 계약방식이 전세일 때에는 청구권 사용비율이 70.7%였으나 월세는 51.3%로 절반을 조금 넘었다. 계약 갱신의 경우 90% 이상이 대부분 기존 계약 형태를 유지했다. 하지만 전세보다는 월세계약에서, 청구권 사용 때에 계약 방식을 기존대로 유지하는 비율이 높았다. 반면에 청구권을 사용하지 않으면서 ’전세→월세‘로 바뀌는 경우가 12.0%나 됐다. 청구권을 사용하지 않고 재계약할 때 전세의 월세 전환이 활발하게 나타났음을 의미한다.● 청구권 사용에 전세보증금 이중구조 심화청구권 사용에도 대부분의 계약에서 보증금을 올렸다. ’전세→전세‘로 재계약한 경우 95.1%가 보증금을 올렸다. 감액은 0.1%였고, 기존 금액 유지도 4.8%나 됐다.청구권 사용 여부에 따라 전세보증금의 상승폭에서도 큰 차이를 보였다. 청구권 사용 때 평균 전세보증금은 4억 8507만 원에서 5억 877만 원으로 4.9%(2370만 원) 올랐다. 반면 청구권을 사용하지 않은 계약에선 4억 7819만 원에서 5억 6627만 원으로 18.4%(8808만 원)이나 상승했다.심지어 계약 갱신 전에는 청구권 사용 아파트의 전세보증금이 비쌌지만, 갱신 후에 청구권 미사용 아파트의 전세보증금이 더 많이 오르면서 가격이 역전되는 곳도 나타났다.게다가 청구권 사용 시에 계약 갱신 전후 보증금 증가액이 1억 원을 넘는 곳이 0.2%에 불과했지만, 청구권을 사용하지 않은 계약 갱신의 경우에는 26.2%에 달했다.전세에서 월세로 전환한 계약에서도 상황은 마찬가지였다. 청구권 사용 땐 보증금 유지가81.8%로 압도적으로 많았고, 증액은 1.1%에 불과했다. 반면 청구권 미사용 시엔 유지가67.1%로 줄고, 증액이 23.4%로 늘었다.월세계약을 유지하는 경우에도 청구권 사용 여부에 따라 보증금 증가율이 크게 차이를 보였다. 다만 청구권 사용 시엔 월세 인상, 미사용 시에는 보증금 인상 비중이 상대적으로 높았다.● 새로운 전세가격 지표 필요김성진 우리은행 연구위원은 이와 관련 “청구권 사용 여부가 전·월세 계약형태에 상관없이 동일 물건의 가격 격차를 확대시키고 있었다”며 “청구권이 임대인 우위의 시장에서는 가격 상승요인으로 작용할 수도 있을 것”이라고 우려했다. 그는 이어 “현재의 전세가격지수는 신규-재계약, 청구권 사용-미사용 간의 가격차가 확대된 시장에서 올바른 지표로 역할을 못할 가능성이 높다”며 “청구권 여부가 반영된 새로운 지표에 대한 검토가 필요하다”고 지적했다. 그는 또 “금리 상승의 영향과 함께 청구권 도입이’전세의 월세화‘에 일조하고 있는데, 월세가 전세보다 임차인 보호에 취약하거나, 가격 인상에 민감하다”며 “월세 확대에 맞춘 임차인 보호책 마련이 필요하다”고 주문했다. 이어 “현재 전세시장이 비교적 안정된 모습을 보이고 있지만 시장이 과열되는 시기가 다시 오면 여러 문제점이 부각될 수 있다”며 “시장이 안정된 지금이 문제점을 개선할 수 있는 적기라고 판단된다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-09-05
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  • 내년 공시가격 산정작업 착수…3차례 검증 통해 논란 막는다

    정부가 공시가격 산정방식에 대대적인 손질을 예고한 가운데 2023년에 적용할 토지와 공동주택을 제외한 나머지 주택에 적용할 표준지공시지가와 표준주택공시가격(이하 ‘표준주택가격’) 산정작업에 착수했다. 이번 작업에서 두드러진 변화는 공시가격에 대한 신뢰성 제고를 위해 3차례에 걸쳐 검증과정을 진행하기로 했다는 점이다. 이를 위해 산정작업 전체일정도 10여 일 정도 늘어났다. 또 공시대상도 소폭 확대됐고, 조사대상 주택이나 토지 소유주에게 안내하는 정보도 일부 추가됐다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘2023년 표준지공시지가 조사·평가 업무요령’(이하 ‘표준지공시지가 요령’)과 ‘2023년 표준주택가격 조사·평가 업무요령’(이하 ‘표준주택가격 요령’)을 누리집 정책자료/정책정보(molit.go.kr 정책정보) 메뉴에 최근 공개했다.● 3차에 걸친 검증 과정 신설…지자체 역할 강화 2일 국토부에 따르면 표준지공시지가와 표준주택가격 산정을 위한 작업은 지난달 8일 국토부가 전국 지방자치단체와 감정평가법인 등에 조사대상 선정 및 가격산정을 의뢰하면서 시작됐다. 이는 지난해보다 12일 빠른 것이다. 일정이 앞당겨진 가장 큰 이유는 공시가격을 둘러싼 논란을 막기 위해 지난해에는 없던 3차례에 걸친 검증과정의 신설에 있다. 1차로 지자체가 올해 11월 중에 공시가격(표준지·표준주택)의 특성검증을 실시한다. 이는 공시가격 열람 전에 공시가격에 대한 특성조사 결과가 공부상 내용과 다른 경우 국토부가 지자체에 요청해 이뤄진다. 2차 검증도 지자체가 하는 데 내년 1월 중순경 진행될 예정이다. 이 때는 가격을 검증하는 데 초점이 맞춰지는데, 주요 부동산별 공시변동률과 가격변동사유 등을 조사·평가 프로그램을 통해 확인하는 방식으로 진행된다. 3차 검증은 지자체가 참여하는 외부점검단이 맡는다. 표준지와 표준주택 공시가격이 공시된 이후 해당 토지 및 주택 소유주가 이의신청을 제기할 경우 이에 대한 심층심사를 진행한다. 내년 3월 중에 실시될 예정이며, 이견에 대한 반영 결과와 검토 사유 등은 개별 통보된다. 이번 조치는 공시가격에 대한 불만을 제기해온 지자체를 산정과정에 적극적으로 개입하게 함으로써 최종 결과물에 대한 논란을 사전에 막겠다는 취지로 풀이된다. 국토부도 이에 대해 “공시업무 전반에 지자체(시도 및 시군구)의 역할과 참여를 확대함으로써 공시가격의 정확성과 적정성을 제고하며, 지자체의 충분한 의견수렴을 목적으로 한다”고 설명하고 있다.● 조사표본 늘어나고, 정보 서비스 강화내년 공시가격(표준지·표준주택) 조사대상도 늘어난다. 우선 내년도 표준주택은 올해보다 1만 채 늘어난 24만 채로 정해졌다. 시도별로는 경기도가 2만9176채로 가장 많고, 경북(2만7989채) 경남(2만4573채) 전남(2만4349채) 서울(2만3061채) 등의 순으로 뒤를 이었다. 시군구 단위에서는 제주 제주시가 3150채로 전국 1위를 차지했고, 경북 경주시(2644채) 경남 진주시(2561채) 전남 여수시(2271채) 전북 익산시(2244채) 등도 2000채 이상이 조사대상에 포함됐다. 반면 수도권 지역 시군구는 모두 2000채를 밑돌았다. 서울의 경우 가장 많은 곳이 성북구로 1517채에 불과했다. 전국 집값을 선도하는 지역으로서 관심의 대상인 강남(789채) 서초(607채) 송파구(827채)로 1000채에 미치지 못했다. 표준지에 대해선 정확한 물량이 공개되지 않았다. 올해 표준지(52만 필지)는 지난해에 비해 2만 필지가 늘어났다. 공시가격 관련 정보 서비스도 강화된다. 부동산공시가격알리미 사이트에서 휴대전화 문자메시지 전송서비스를 신청하면 해당주택 주택이나 토지의 최종 공시가격을 문자로 보내준다. 또 이의신청을 했다면 검토결과(반영·미반영 여부와 사유) 및 향후 일정 등을 안내받을 수 있다.● 공시가격 전반에 대한 수정 계획은 11월에 공개 한편 정부가 약속한 공시가격 수정작업은 11월 중에 일부가 공개될 것으로 예상된다. 국토부가 지난 6월 관련 연구용역(‘공시가격 현실화 계획 수정·보완 및 공시제도 개선방안 마련을 위한 연구’)에 착수하면서 공시가격 현실화 계획을 원점에서 재검토해 새로운 방안을 마련하고, 11월 발표하기로 했기 때문이다. 또 근본적인 공시제도 개선방안은 내년에 공개될 예정이다. 당장 내년에 적용해야 하는 공시가격에 관한 연구는 서둘러 진행해서 연내 결과물을 내고, 국민의 세 부담을 낮추기 위한 근본적인 제도 개선안은 그 효과와 부작용 등을 심도 있게 검토해 내년까지 정리하겠다는 뜻이었다. 이와 관련, 6월에 진행된 착수보고회에서 용역을 맡게 된 국토연구원과 조세연구원은 2020년 수립된 현실화 계획에서 제시된 목표 현실화율(90%)과 목표달성기간(5¤15년) 등에 대한 이행 결과를 면밀히 분석해 수정·보완 방안을 마련하겠다고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-09-02
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  • 선 넘은 건설노조, 채용강요에 부당금품 요구도…대응 방법은?

    인력 채용이나 장비 사용을 강요하거나 수백~1000만 원의 월례비와 같은 부당금품을 요구하고, 이런 요구가 받아들여지지 않으면 집회 태업 등으로 공사를 방해한다. 건설노조의 도를 넘는 불법행위로 건설현장 운영에 차질을 겪고 있다는 건설업계의 하소연이 이어지고 있는 가운데 이를 생생하게 보여주는 보고서가 나왔다.대한건설정책연구원이 최근 발행한 보고서 ‘건설정책리뷰-건설노조 불법·부당행위 근절방안’이다. 보고서는 지난해 11월과 올해 3월, 4월 등 세 차례에 걸쳐 전국 건설현장에서 건설노조에 의해 이뤄지고 있는 불법행위 실태에 대한 조사결과를 담고 있다. 보고서를 작성한 건설정책연구원은 중소건설업체모임인 대한전문건설협회가 2006년에 설립한 연구기관이다.● 채용강요가 가장 많고, 1000만 원 수준의 부당금품 요구도1일 보고서에 따르면 조사 결과 건설노조의 불법 및 부당행위는 과거부터 있었지만 특히 2017년부터 심해지는 양상을 보였다. 또 건설근로자를 노조원으로 하는 건설노조는 11개나 됐는데, 서울(6개) 경기(3개) 등 대부분 수도권을 주요 활동지로 삼았고, 부산(1개)과 대구(1개)를 활동무대로 하는 노조도 있었다. 건설노조의 불법 행위는 여러 가지였다. 우선 채용 강요행위가 25.6%를 차지해 가장 많았다. 다음으로 월례비 등의 부당금품 요구행위(18.4%), 현장집회(14.0%), 장비사용 강요행위(13.6%), 현장점유 및 방해행위(13.6%) 태업(9.2%) 도급강요(4.4%) 기타(1.2%)의 순이었다.채용강요의 경우 하도급으로 골조공사를 수행하는 철근콘크리트업체에 목수의 50~80%를 노조 소속 근로자로 채용할 것을 요구하기도 했다. 이런 요구가 받아들여지지 않으면 노조는 차량과 확성기 등을 동원한 시위로 압박하거나 민원 등을 제기하는 방식으로 공사 진행을 방해했다.부당 금품요구 행위는 크게 두 가지로 형태로 이뤄졌다. 하나는 채용 후 일정한 수준의 추가적인 금전을 ‘전임비’ 명목으로 요구하는 경우이다. 나머지는 채용강요가 받아들여지지 않은 경우 ‘발전기금’이나 ‘단협비’ 등의 명목으로 아무런 근거 없이 금전을 요구하는 식이다. 전임비는 1개 노조에 월 평균 160만~170만 원 수준이었는데, 통상 한 개 현장에 1개 이상의 노조가 활동하고 있어 상당한 부담이 되고 있는 것으로 나타났다. 발전기금의 수준은 현장의 규모에 따라 300만 원에서 최대 1000만 원까지 요구하고 있는 것으로 파악됐다. 특히 일부 노조는 현장과 아무런 연관성도 없는 데도 하도급업체에 발전기금을 요구하는 상황도 있었다.● 비용 증가에 비노조원 일자리 차별 등 부작용 잇따라건설노조의 불법 및 부당행위는 시공단계뿐만 아니라 건설공사 모든 과정에서 발생했고, 이로 인한 폐해는 사회적 비용의 증가와 전문건설업체의 부실화 초래 등 다양한 형태로 나타나고 있었다. 무엇보다 채용강요 과정에서 공사방해로 현장이 중단되면서 공사가 지연되고, 이로 인해 시설물 공급에 차질이 빚어지는 일이 문제다. 예컨대 아파트재개발 현장이라면 사업이 늦어지면서 입주지연이 불가피해지고, 입주예정일을 중심으로 계획돼 있었던 이사와 주택임차 등에 영향을 미치는 등 사회적 비용이 발생할 수 있다. 또 공사원가에서 노무비를 상승시키면서 주거용과 비주거용 건축물의 가격을 인상시키는 요인이 되고 있다. 주로 하도급으로 공사를 받아 일거리를 마련하는 전문건설업체의 부실화도 우려된다. 하도급공사 입찰에서 노조가 업체의 입찰금액 결정에 개입하는 등 경영권 침해가 심각한 수준으로 이뤄지고 있기 때문이다. 특히 일부 지역에서는 노조가 철근과 형틀, 비계, 해체 등 공정별로 ‘분과위원회’를 만든 뒤 공정별 하도급 입찰금액에 개입한 사실이 확인됐을 정도다.또 노조를 통해 일자리를 받은 건설근로자의 임금을 비노조원보다 40% 이상 높게 책정하도록 요구함으로써 원가부담 증가에 따른 전문건설업체의 부실을 초래할 우려도 제기되고 있다.노조의 채용강요는 노조에 가입하지 않은 건설근로자의 일자리를 빼앗는 결과로 이어질 수밖에 없다. 이런 이유로 건설근로자들 중에는 구직을 위해서 어쩔 수 없이 노조에 가입한 근로자도 있었다. ● ‘발주자-원도급자-하도급자’ 협의체 만들어 대응할 필요보고서는 이런 문제들을 막고, 건설노조의 불법에 효율적으로 대응하기 위해서는 관련 법령들을 적극 활용해야 한다고 주문한다. 불법 시위에 대해선 ‘집회 및 시위에 관한 법률’(이하 ‘집시법’)을, 채용강요에 대해서는 ‘채용절차의 공정화에 관한 법률’(이하 ‘채용절차법’), 노조의 부당행위에 대해서는 ‘노동조합 및 노동관계조정법’(이하 ‘노동조합법’) 등을 적용해 대처해야 한다는 것이다. 또 ‘발주자-원도급자-하도급자’로 이뤄진 3자 협의체 구성도 적극 검토할 것을 제안했다. 각자의 권리를 훼손당하고 있는 만큼 공동 대응에 나설 필요가 있다는 것이다. 발주자는 현장의 시설관리권을 가졌고, 건설노조나 노조간부의 현장 출입을 통제할 수 있는 당사자이다. 또 원도급자는 공사기간 지연 등으로 발생할 각종 비용부담을 떠안을 당사자다. 하도급업체는 영세한 경우가 많아 협상력이 약한 만큼 권한과 능력을 가진 발주자 및 원도급자와 연대할 필요성이 있다. 외국인근로자 고용조건 완화도 노조의 횡포를 줄일 수 있는 또 다른 카드다. 외국인근로자의 적절한 활용을 통해 인력 동원 권한을 무기 삼은 노조 측에 대응할 수 있기 때문이다. 보고서는 이를 위해 정부가 외국인근로자 가운데 일정 수준의 숙련도 등 기능수준을 보유하고, 의사소통이 원활한 사람에 대해서는 일정한 평가를 거쳐 체류기간을 연장해주는 방안 도입을 촉구했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-09-01
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  • 빈집 관리에 팔 걷어붙인 중앙정부 vs 손 놓고 있는 지자체

    중앙 정부가 빈집 활용도 높이기에 안간힘을 쓰고 있는 가운데 실무를 담당할 시군구 등 지방자치단체는 사실상 이에 대한 관리방안에 대해 손을 놓고 있는 것으로 나타났다. 정부는 여러 부처에 흩어져 있는 관련 법령을 통합하는 방안을 추진하고, 처벌을 강화하는 한편 빈집 관리에 대한 국민적인 관심을 이끌어내기 위한 대국민 공모전 등을 실행하는 등 다각적인 노력을 기울이고 있다. 반면 대부분의 지자체에서 빈집 관련 조직이나 전담 공무원도 두지 않았고, 일부 지자체는 빈집 관련 정책 실행을 위한 행정적인 절차나 제도 근거조차 마련하지 않은 상태다. 따라서 지역 차원의 빈집 관리 정책 역량을 키울 수 있는 대응책 마련이 시급한 것으로 지적됐다. ● 빈집 관리에 팔 걷어붙인 중앙 정부 국토교통부와 한국부동산원은 31일(오를) 빈집 활용방안에 대한 대국민 아이디어 공모전을 개최한다고 발표했다. 지난해에 이어 두 번째인 이번 행사는 그동안 방치돼 있던 빈집을 새로운 자산으로 활용하기 위한 아이디어나 설계, 실제 운영사례 등을 모집하기 위해 마련됐다. 아이디어형은 빈집을 리모델링 또는 철거한 뒤 활용할 방안을 찾는 것이다. 설계형은 소규모주택정비사업 등과 연계한 활용모델을 제안하면 된다. 활용사례형은 빈집을 다양한 방식으로 활용 중인 실제 사례와 관련한 설계도나 영상 등을 제출하면 된다. 작품 접수는 9월 한 달 동안 진행되며, 접수창구는 한국부동산원이다. 1차 서류평가와 2차 공모평가위원회의 심사를 거쳐 우수 작품으로 선정되면 50만 원부터 최대 500만 원의 상금과 상장을 받는다. 지난해 공모전에서는 경기주택도시공사가 제출한 ‘지역맞춤형 아동 돌봄센터’가 대상으로 선정됐다. 경기 동두천시 생연동에 위치한 단독주택 3채를 헐고 그 자리에 3층 높이, 연면적 700㎡의 아동돌봄센터를 짓는 사업이었다. 국토부는 이에 앞서 올해 6월에는 농림축산식품부, 해양수산부와 공동으로 ‘빈집 관리체계 개편을 위한 제도 개선 연구’를 공동으로 진행하기로 발표했다. 핵심은 도시지역(‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’)과 농어촌지역(‘농어촌정비법’)으로 따로 운영되는 빈집 관련 법령을 통합하는 것이다. 국토부는 또 지난해 10월에는 도시지역에서 유해한 형태로 방치되고 있는 빈집의 소유자가 적절한 조치를 취하라는 행정명령을 받았는데도 따르지 않으면 집값의 최대 40%에 달하는 이행강제금을 부과하는 처벌 규정도 마련했다. 정부가 이처럼 빈집 관리에 공을 들이는 이유는 빈집이 빠르게 늘어나고 있어서다. 통계청에 따르면 전국의 빈집은 2010년 79만여 채에서 2020년 151만여 채로 10년 새 2배 가까이 증가했다. 게다가 아파트를 제외한 전국의 주택 10채 가운데 1채가 ‘빈집’이라는 연구 결과가 나왔을 정도로 빈집은 심각한 수준이다. 이런 빈집은 주택 및 공간자원의 낭비인데다 주변 지가 하락과 인근 주민의 안전 및 건강, 위생 등에도 문제를 일으킬 수 있다.● 빈집 관리에 손 놓고 있는 지자체 하지만 정작 빈집 관리 업무를 실무적으로 맡아야 할 지자체는 역량이 부족할뿐더러 관련 제도나 근거조차 마련하지 않은 상태에서 사실상 방치하고 있는 것으로 나타났다. 국토부의 싱크탱크인 국토연구원이 30일(어제) 발표한 보고서 ‘지방정부의 빈집 관리 정책역량 분석과 시사점’에는 이런 문제점들이 고스란히 담겨있다. 보고서는 기초 지자체 228개를 대상으로 관련 법에서 요구하는 업무 수행 여부와 담당자에 대한 설문조사 결과 등을 분석했다. 그 결과, 전체의 24%인 54개 지역에서 빈집 관련 조례를 보유하지 않았다. 응답하지 않은 지역 28곳을 제외하면 27%에 해당한다. 여기에 광역시나 특별시 내 자치구의 경우 자치구 별도의 조례를 두지 않고 시 조례를 근거로 사업을 수행하고 있어, 이런 지역을 포함하면 전체의 30%(68곳)가 조례를 마련하지 않은 상태였다. 정부가 지난해 관련 법령 개정을 통해 빈집실태조사를 의무화했지만, 19개 지역은 관련 조사를 하지 않았고 올해 안에 조사를 진행할 계획도 없는 것으로 나타났다. 또 빈집에 대한 정비계획 수립 여부와 관련해서도 44개 지역이 수립하지 않았고, 연내 수립계획도 없는 것으로 드러났다. 게다가 빈집 문제가 갈수록 심각해지고 있는데도 빈집 관련 전담조직을 둔 지자체는 거의 없었다. 대부분이 건축, 주택, 도시재생, 농업·농촌, 재개발, 민원허가 등을 다루는 부서에서 추가업무로 다루고 있었다. 경기 평택시와 세종시에서는 동일 지역인데도 농촌과 도시의 빈집을 별도의 과에서 담당하고 있었다. 관련 예산 규모도 턱없이 부족했다. 2022년 기준으로 지자체가 빈집에 투입하는 평균 예산은 2억8000만 원에 그쳤다. 이는 노후도와 방치 수준이 심각해 즉시 철거가 필요한 것으로 판단되는 빈집을 철거하는 데 투입되는 비용의 20% 수준에 불과하다. 보고서를 작성한 조성희 국토연 부연구위원은 “지자체의 빈집 관리 정책 역량은 전반적으로 한계가 있고, 개선이 시급한 것으로 드러났다”며 “지역 차원의 노력 이외에 중앙정부와 지차체의 역할 분담을 재설정하고, 중앙정부 차원에서 지역의 빈집 관리 역량 강화를 위한 지원과 노력이 필요하다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-31
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  • 국토부, 내년 예산 올해보다 7% 줄였지만 역대 3번째 규모

    국토교통부가 내년도 예산안을 55조9000억 원으로 편성했다. 역대 최대였던 지난해보다 7%가량 줄어들었지만 국토부 창설 이래 3번째로 큰 예산 규모다. 층간소음 문제 해결을 위한 사업예산이 신설됐고, 가덕도 신공항과 수도권광역급행철도(GTX) B 노선 건설에 필요한 예산이 신규로 편성됐다. 반면 구리에서 세종을 잇는 제2 경부고속도로 건설사업‘ 예산이 사업계획 변경 등을 이유로 4000여억 원 이상 대폭 삭감됐다. 또 지난 정부에서 역점사업으로 추진했던 도시재생사업 예산도 2600여억 원 이상이 깎였다. 국토교통부는 이런 내용으로 2023년 예산안을 편성했다고 30일(오늘) 발표했다. 예산 편성은 새 정부의 정책기조가 확장에서 건전재정으로 바뀜에 따라 올해 예산 대비 20%가 넘는 12조5000억 원을 줄였다. 대신 이를 통해 확보한 예산 가운데 8조3000억 원을 주거와 민생안정, 미래혁신 분야에 재투자했다. ● 내년, 건전재정 전환에 SOC 예산 10% 감축 이런 과정을 거쳐 최종적으로 편성한 2023년 예산안은 55조9000억 원이다. 1994년 말 국토부가 창설된 이래 최대 규모였던 올해(60조1000억 원)보다 4조2000억 원(20.8%) 줄었다. 다만 이 역시도 2021년(57조1000억 원)에 이어 역대 3번째로 많은 것이다. 게다가 국토부 예산은 국회 심의 과정에서 거의 매년 늘어났다. 경기 침체 등을 우려한 추경 과정에서 증액되는 경우도 비일비재하다. 내년 말까지 지켜봐야 최종 예산 규모를 파악할 수 있다는 뜻이다. 2010년 이후 2019년까지 국토부 예산은 매년 40조 원 안팎 수준에 머물렀다. 그런데 내수경기침체 우려가 제기되면서 2020년 예산은 전년(43조2000억 원)보다 16.2% 증가한 50조1000억 원으로 크게 증액됐다. 이 과정에서 SOC 관련 예산이 18조7000여억 원으로 전년(15조8000억 원) 18% 이상 늘어났다. 수자원 분야 예산이 전년 대비 50% 가까운 5000여억 원이 삭감된 상황에서 나타난 결과여서 눈길을 끌었다. 댐 관리 업무 등이 환경부로 넘어가면서 관련 예산이 깎였기 때문이다. 이어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 여파로 경기침체가 장기화할 우려가 제기되면서 2021년(57조1000억 원)과 올해(60조1000억 원)에도 국토부 예산은 꾸준히 증가했다. 이 때에는 주거복지 예산이 2021년(전년 대비 상승률·17.7%)과 2022년(12.7%)에 연속으로 두 자릿수 상승률을 보인 게 주효했다. 내년 예산안에서는 2018년 이후 매년 꾸준한 증가세를 보였던 SOC 예산이 19조9000억 원으로 올해(22조1000억 원)보다 10.0%(2조2000억 원) 줄었다. 또 복지예산도 36조 원으로 올해(38조 원)보다 5.3%(2.0조 원) 감소했다. ● 층간소음 대책예산 신설…GTX 사업 예산 증액 내년 예산안에서 신규로 예산이 편성된 사업 가운데 눈여겨볼 만한 사업이 적잖다. 우선 최근 사회적인 문제로 다시 급부상한 층간소음 문제 해결을 위해 정부가 추진 중인 사업에 380억 원이 책정됐다. 기존 주택의 층간소음 차단성능 보강을 위한 매트 등을 설치 시공하는 데 300억 원, 공동주택 리모델링 과정에서 층간소음 고성능 자재 사용할 때 싼 이자로 융자를 지원하기 위해 80억 원이 각각 배정됐다. 현 정부가 핵심 역점사업으로 추진하는 GTX-B노선(인천 송도~경기 남양주 마석)의 용산~상봉 구간 건설비(324억 원)도 내년에 처음으로 편성됐다. 이 구간은 정부가 재정을 투입해 건설하기로 돼 있는 구간이다. 이밖에 세종~청주(1003억 원) 부산신항~김해(784억 원) 울산외곽(573억 원) 안산~인천(30억 원) 등 4개 고속도로 건설에도 2390억 원이 신규 투입된다. 또 사업 추진에 대한 논란이 가시지 않고 있는 가덕도 신공항 건설에 필요한 기본계획수립, 전략환경영향평가, 사전재해영향성 검토 등에 필요한 용역비(120억 원)도 내년 예산안에 처음으로 반영됐다. ● 제2경부고속도, 도시재생사업 예산 대폭 삭감 반면 내년 예산안이 올해 예산보다 크게 감액된 사업들도 적잖다.우선 제2 경부고속도로로 불리는 ’세종~포천고속도로‘의 사업비가 크게 줄었다. 이 도로의 세종~안성 구간(2022년 예산·3102억 원→2023년 예산안·972억 원)이 2130억 원, 안성~구리 구간(3604억 원→1501억 원)이 2103억 원이 감소했다. 국토부는 이에 대해 세종~안성 구간 감액은 “세종~연기 구간의 차로 확장 계획에 따라 공기가 연장된 데다, 주요 구간의 토지보상이 완료되면서 예산수요가 크게 줄었다”고 설명했다. 또 안성~구리 구간은 “내년 준공 예정으로, 잔여 사업이 많지 않다”고 덧붙였다. 지난 문재인 정부가 역점사업으로 추진했던 도시재생사업 관련 예산도 6127억 원으로 올해(8815억 원)보다 30.5%(2688억 원) 줄었다. 국토부는 이에 대해 “성과평가 등을 통한 구조조정과 신규사업이 축소됐기 때문”이라고 밝혔다. 정부가 해외건설 수주 지원을 위해 만든 해외인프라시장 개척 예산도 올해(726억 원)의 절반 이하인 299억 원만 책정돼 눈길을 끈다. 이용실적이 부진한 것이 원인으로 풀이된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-30
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  • 3년 만에 재개된 국내 최대 해외건설 대면 세일즈 이벤트

    정부가 현재 처한 국내 경제위기의 돌파구 가운데 하나로 해외건설을 활용하겠다고 선언한 가운데 세계 각국 주요 발주처와 국내 기업들이 만나는 대규모 세일즈 이벤트가 펼쳐진다. 국토교통부가 주최하고 해외건설협회가 주관, 외교부가 후원을 각각 맡아 30일(내일)과 31일, 이틀 동안 서울에서 진행되는 ‘2022 글로벌 인프라 협력 컨퍼런스’(이하 ‘GICC’)이다. 2013년부터 시작돼 올해로 10번째가 되는 이번 행사는 코로나19로 인해 중단됐던 대면행사 형태로 3년 만에 치러진다. 특히 올해는 총사업비만 645조 원 규모로 추정되는 사우디아라비아의 ‘네옴신도시’와 40조 원 규모의 인도네시아 신수도 건설 등과 같은 초대형 프로젝트에 국내기업 참여를 지원하기 위한 다양한 행사가 준비돼 있어 결과에 관심이 모아진다. ● 3년 만에 대면으로 치러지는 국내 최대 해외건설 이벤트 GICC는 국내 기업의 해외건설시장 진출을 지원하기 위해 우리 정부와 주요 해외 발주처, 다자개발은행, 국내외 건설·엔지니어링업체들을 초청해 진행되는 행사이다. 주요 발주국의 장·차관 등 핵심인사들이 대거 참석해 주요 프로젝트에 대한 설명회와 1대1일 비즈니스 상담, 투자지원 상담, 학술회의 등이 진행된다. 처음 개최된 2013년 37개 나라에서 71명이 방문한 이후 2018년 무려 51개 국가에서 207명이 방문했을 정도로 규모를 매년 키워가며 중요한 국제행사로 자리 잡았다. 이듬해인 2019년에도 39개 나라, 91개 기관에서 162명이 참석했다. 그런데 코로나19가 터지면서 2020년과 2021년에 행사는 온라인으로 바뀌었고, 참석자 규모도 절반 이하로 크게 줄었다. 3년 만에 대면행사로 치러지는 올해에도 참석자 규모는 16개 나라, 44명으로 예전과는 큰 차이를 보인다. 해건협 관계자는 이에 대해 “코로나19가 완전히 종식되지 않은 상황이어서 초청 규모를 늘리는 데에는 한계가 있었다”고 말했다. ● 사우디아라비아, 천문학적 사업비의 신도시 프로젝트 ‘네옴시티’ 하지만 올해에는 초대형 신도시 건설 프로젝트와 관련된 행사가 다수 포함돼 있어 포럼을 통해 거둬들일 성과에 관심이 모아진다.대표적인 사업 가운데 하나가 사우디아라비아가 추진하는 ‘네옴시티’ 프로젝트이다. 2030년까지 북서부 타북주 일대에 약 2만6500㎢ 크기로 신도시를 조성하는 사업이다. 계획대로 조성된다면 서울시의 44배 크기에 인구 200만 명 정도가 거주할 수 있는 새로운 도시가 만들어지는 셈이다. 네옴시티의 이름은 새로움(New)을 의미하는 그리스어 ‘네오(Neo)’에 아랍어로 미래를 뜻하는 무스타크발(Mustaqbal)의 ‘M’의 합성어이다. 사우디는 이 프로젝트에 무려 645조 원의 사업비를 투자할 계획이다. 하지만 현재까지 외부 디자인 위주의 사업정보만 공개할 뿐 추가 정보를 제공하지 않고 있다. 정부는 이번 GICC에 네옴시티의 최고투자책임자를 초청해 사업 전반에 대한 설명회와 우리 정부·기업과의 협력방안을 모색하는 회의를 진행하기로 했다. 국토부는 이에 대해 보도자료를 통해 “유가 회복으로 대형 프로젝트 발주가 기대되며, 최근 네옴시티에 대한 국내외 관심이 증폭되고 있어 특별세션을 갖는 것”이라고 설명했다. 해건협 관계자는 “29일(오늘)까지는 비공개 회의로 예정돼 있다”며 “30일(내일) 현장에서 공개회의로 바뀔 가능성도 있다”고 귀띔했다. ● 인도네시아, 본격화되는 신수도 ‘누산타라’ 조성사업 인도네시아가 추진 중인 신수도(‘누산타라’·Nusantara) 조성사업도 우리 정부와 기업들이 눈여겨보는 핵심 프로젝트 가운데 하나이다. 인도네시아 정부는 2019년부터 현재 수도 자카르타가 과밀화로 인해 교통 체증이나 식수 고갈 등과 같은 문제가 심각해지자 수도 이전을 계획하고 있다. 여기에는 자카르타가 위치한 자바섬만 집중 발전하며 국토발전 불균형과 지하수 과다 사용에 따른 지반침하 등의 문제도 영향을 미쳤다. 신수도가 들어설 후보지는 보르네오섬 동칼리만탄주로 정해졌다. 사업비는 정부 재정 7조7000억 원, 민·관 협력자금 21조7000억 원, 민간투자 10조6000억 원 등 40조 원으로 책정됐다. 올해 초 사업 추진을 위한 관련 법(‘신수도법’)이 마련됐고, 사업은 2045년까지 5단계에 걸쳐 추진하기로 결정됐다. 우리나라는 일찌감치 행정중심복합도시건설청을 중심으로 한국토지주택공사(LH), 한국해외인프라도시개발공사(KIND) 등 공공기관과 민간 건설사들을 포함한 ‘팀코리아’를 구성해 수주전에 뛰어든 상태다. 정부는 이번 GICC에 올해 3월 신설된 인도네시아 신수도청 장관을 초청해 수도 이전 실행 현황 및 계획에 대한 발표를 듣고, 우리나라의 세종시 건설 경험과 시사점 등을 소개하는 협력 포럼을 진행하기로 했다. 해건협 관계자는 “인도네시아와 진행하는 포럼은 일반인도 참석 가능한 공개 행사”라며 “사전신청만 하면 유투브를 통해 실시간 영상도 볼 수 있다”고 소개했다.● 500억 달러 수주 목표…메타버스 사는 정약용 아바타도 등장 한편 이번 GICC에는 국내 건설관련 첨단기술의 현주소를 소개하는 시간도 마련된다. 우선 30일 진행될 GICC 개막행사로 메타버스(Metaverse)에다 정약용 아바타를 등장시켜 대화하는 방식으로 참석자들에게 국내 건설기술의 과거 성과와 현재 상황, 미래 전망 등을 소개하는 이벤트가 추진된다. 메타버스는 ‘가상’과 ‘초월’ 등을 뜻하는 영어 단어 ‘메타(Meta)’와 우주를 의미하는 ‘’유니버스(Universe)‘의 합성어이다. 현실세계와 같은 사회·경제·문화 활동이 이뤄지는 3차원의 가상세계를 뜻한다. 또 국내 스마트건설 기술을 분야별 전문가들이 집중 소개하는 ’스마트건설포럼‘과 한국 정부가 국토교통 분야에서 진행하고 있는 각종 정부개발원조(ODA)사업을 소개하는 ’ODA성과공유세미나‘ 등도 예정돼 있다. 원희룡 국토부 장관은 “현 정부 임기 내 해외건설 연수주액 500억 달러 달성을 목표로 세운 만큼 우리 기업의 장점과 해외 각국의 수요를 잘 연결해 성과를 내는 것이 중요하다”며 “이를 위해 범정부 차원의 전방위적인 지원을 아끼지 않을 것”이라고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-29
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  • 뜨거운 감자 ‘1기 신도시 재건축’… 표 의식 말고 신중하게 접근해야

    ‘천하제일 일산, 천당 아래 분당.’2000년대 중후반까지 경기 분당과 일산 신도시를 거론할 때면 관용구처럼 쓰이던 표현이다. 그만큼 분당과 일산은 주거환경이 좋았고 부동산시장에 미치는 영향도 서울 강남을 위협했다. 하지만 그 후 분당과 일산은 시중의 관심에서 조금씩 멀어져갔다. 지은 지 20년이 넘어가면서 노후 아파트라는 이미지가 부각되기 시작한 것이다.그러다 최근 다시 1기 신도시가 주목받고 있다. 1기 신도시는 분당과 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳이다. 이번에는 재건축 가능성을 둘러싼 논란이다. 불을 붙인 것은 정부가 8월 16일 발표한 주택 270만 채 공급을 핵심으로 한 ‘8·16대책’이다. 시중에서는 1기 신도시 재건축을 포함한 구체적인 계획이 포함될 것으로 기대했다. 하지만 정부는 “연구용역을 하반기에 하고, 2024년 중 재정비 마스터플랜 수립을 추진한다”고 짤막하게 언급하는 것으로 정리했다.신도시 주민 반발에 화들짝 놀란 정부이에 신도시 주민들의 반발이 폭발했다. 이들은 “대선 과정, 대통령직인수위원회, 당선 후 국정과제 등을 통해 (현 정부가) 시종일관 연내 마스터플랜 수립과 특별법 제정을 약속해놓고선 뻔뻔스럽게 달랑 몇 줄로 2024년으로 연기한다고 발표한 건 1기 신도시 주민을 우습게 본 결과”라며 불만을 감추지 않았다. 여기에 8월 19일 더불어민주당 소속 김동연 경기도지사가 “정부가 2024년에나 마스터플랜을 수립하겠다고 밝힌 것은 2기 및 3기 신도시에 비해 상당히 후순위로 미룬 것으로 사실상 공약 파기”라며 거들었다.분위기가 심상치 않음을 느낀 정부는 즉각 대응에 나섰다. 최상목 대통령경제수석과 한덕수 국무총리가 8월 19일 잇따라 “공약과 대통령의 약속대로 최대한 빠른 속도로 1기 신도시 재정비가 이뤄질 수 있도록 총력을 기울이겠다”며 진화를 시도했다. 이어 윤석열 대통령은 22일 국무회의에서 “정부가 (1기 신도시 관련 내용을 포함한) 주택 정책을 발표했지만 국민에게 전달하는 과정에서 신뢰를 얻지 못한 부분이 있었다”고 질책했다.8월 23일에는 신도시 주무부처인 국토교통부(국토부)의 원희룡 장관이 다시 등판해 “1기 신도시 재정비를 위한 마스터플랜 일정을 최대한 앞당기겠다”며 진화에 나섰다. 장관 취임 100일을 맞아 진행한 이날 출입기자단과 간담회에서 원 장관은 “지난번 대책(8·16대책)에서 신도시에 대한 구체적인 소개가 적었고, 1기 신도시 주민들이 기대하고 궁금해하던 부분들에 부족함이 있었다”고 말했다. 이어 “당장 9월 중 마스터플랜 연구용역을 발주하고, 5개 신도시별로 전담 마스터플래너(MP·총괄기획자)를 지정하겠다”고 덧붙였다. 또 “단 하루도 우리(국토부)로 인해 사업 추진이 지체되는 일이 없도록 장관직을 걸고 말씀드린다”고 거듭 강조했다.하지만 분당 주민들은 “마스터플랜 수립을 내년 상반기까지 마무리해달라”며 정부를 향한 압박의 고삐를 풀지 않고 있어 논란은 계속될 것으로 보인다. 이 같은 일련의 과정에서 확인됐듯이, 1기 신도시 재정비 문제는 윤석열 정부를 지속적으로 괴롭히는 ‘뜨거운 감자’가 될 공산이 크다. 표만 의식해 정치적으로 단순하게 접근해서는 안 되는 이유도 여기 있다.제대로 된 해법을 제시하려면 문제를 명확히 파악해야 한다. 국토연구원이 지난해 말 발표한 논문(‘올드 뉴타운(Old New-town) 쇠퇴에 대응한 대안적 접근: 1기 신도시 재고주택 관리를 중심으로’)에서 이에 대한 힌트를 얻을 수 있다.이 논문에 따르면 지난해 말 기준 1기 신도시 아파트는 36만5000채. 이 가운데 재건축 대상으로 여겨지는 준공 후 30년 넘은 아파트는 4.0%에 해당하는 1만4454채, 25년 이상~30년 미만 아파트는 66.5%인 24만3154채다.문제는 올해부터 준공된 지 30년을 넘어서는 아파트가 빠른 속도로 증가하고 있다는 점이다. 연말이면 16.7%(6만1000채)로 두 자릿수가 되고, 내년에는 33.4%(12만2000채)로 2배가량 늘어난다. 이어 2024년이면 52.8%(19만3000채)로 전체의 절반을 넘어서고, 2026년에는 70.4%(25만7000채) 수준까지 올라선다.신도시 노후 아파트 빠른 속도로 증가지역별로 보면 분당은 지난해 6.5%에서 올해 21.3%로 급증한다. 평촌도 지난해 5.2%에서 올해 말 30.6%로 껑충 뛴다. 산본은 2023년부터 본격적으로 늘어나기 시작해 2026년 84.2%로 치솟는다. 중동도 2023년부터 급증해 2026년 79.7%까지 올라간다. 상대적으로 더딘 일산도 2024년 절반 수준인 49.3%로 늘어나고, 2026년에는 71.0%로 높아진다.지은 지 30년이 넘었다는 사실은 주택 시설 및 설비 노후화, 주차시설 등 주거환경 만족도 저하를 유발하고, 이는 아파트 수요 감소로 이어질 수밖에 없다. 이미 이런 우려는 현실화하고 있다. 논문에 따르면 지난해 9~10월 1기 신도시 내 아파트 소유자 546명을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 거주 이유로 ‘직장과 근접’을 꼽은 응답자가 32.4%로 가장 많았다. 다음으로 ‘양호한 교육환경’(17.0%), 잘 조성된 ‘도시공원과 녹지 환경’(13.7%) 순으로 높았다.반면 ‘양호한 주거환경’이라고 대답한 응답자는 3.6%, ‘양호한 주택 시설’은 1.0%로 매우 낮았다. 또 다른 지역으로 이사하려는 응답자 가운데 가장 많은 23.1%가 ‘주택의 노후와 관리 상태가 좋지 않거나 불편해서’라고 답했다. 결국 주거 시설 불만이 커지고 있다는 뜻이다.이런 분위기는 집값에도 영향을 미쳤다. 논문에 따르면, 한국부동산원 통계를 분석한 결과 분당의 공동주택 가격(2020년 기준)은 ㎡당 평균 1164만 원으로, 인접한 판교(1712만 원)의 68% 정도에 불과했다. 평촌은 756만 원으로 인접한 인덕원(972만4000원)의 78% 수준에 머물렀다.게다가 1기 신도시의 경쟁력은 갈수록 떨어질 가능성이 크다. 무엇보다 3기 신도시가 위협적이다. 1기 신도시는 서울로부터 20~25㎞ 떨어져 있지만 3기는 서울과 거리가 10~20㎞로 절반 이하다. 또 수도권광역급행전철(GTX) 등이 신설되면 서울을 오가기도 쉽다. 논문은 이런 분석 결과를 토대로 “주택의 구조, 주차장 등 거주 시설, 공간 입지 등에서 새롭게 건설하는 3기 신도시로 노후화가 시작된 1기 신도시 거주자들이 이동할 수 있다”고 경고했다.결국 정치적 이유를 떠나 1기 신도시 노후화에 대비한 재정비 방안 마련은 시급한 과제다. 그렇다면 지역주민들 요구대로 용적률을 대폭 높이는 방식으로 재건축을 허용하면 모든 문제가 해결될까. 전문가들 의견은 다르다. 따져야 할 문제가 한두 가지가 아니기 때문이다.우선 1기 신도시가 재건축 사업성을 갖췄는지 여부다. 분당의 계획 인구가 39만 명, 일산은 27만6000명이다. 이 정도 대규모 도시를 재건축하는 데 드는 비용이 새로운 신도시 조성 비용보다 비쌀 수 있다는 반대 의견이 적잖다.게다가 1기 신도시도 지역마다 재건축 추진에 따른 이해가 엇갈릴 수 있다. 일반적으로 재건축은 용적률이 180% 이하일 때 사업성이 있고, 200%를 넘어서면 사업성이 떨어지는 것으로 평가된다. 현재 제3종 일반주거지역의 재건축 허용 용적률이 250∼300% 이내로 제한돼 있기 때문이다.용적률 완화 안 하면 사업성 낮아문제는 1기 신도시의 평균 용적률이 일산(169%)을 제외하곤 모두 사업성 기준인 180%를 크게 웃돈다는 점이다. 분당(184%)은 그나마 경계선에 있고, 나머지 중동(226%), 산본(205%), 평촌(204%)은 모두 200%를 넘는다. 결국 용적률 측면에서만 보면 일산과 분당 정도만 재건축 사업성 요건을 갖춘 셈이다. 이런 이유로 지역주민들은 용적률 규제 완화를 요구하고 있다.또 다른 문제도 있다. 중동, 평촌, 산본은 기존 시가지 주변에 신시가지 형태로 신도시를 조성하는 바람에 넓지 않은 부지에 고밀도로 개발됐다. 용적률을 높여 재건축을 추진하더라도 늘어나는 주거 시설에 맞는 생활 인프라를 추가로 설치할 용지 확보가 쉽지 않다는 뜻이다. 반면 분당과 일산은 농지 등 빈터를 이용해 비교적 넉넉한 밀도로 도시를 조성했다. 상대적으로 추가 인프라 용지 확보가 쉽다.1기 신도시마다, 또 아파트 단지별로 “우리부터 먼저 하겠다”면서 정치적인 힘겨루기에 나설 가능성도 배제하지 못한다. 재건축 시기를 둘러싼 이전투구가 빚어질 경우 상상하기 힘든 혼란 상황이 펼쳐질 수도 있다.3기 신도시 역시 1기 신도시 추진에 걸림돌로 작용할 가능성이 있다. 대표적인 곳이 일산이다. 서울에서 더 가까운 곳에 자리한 창릉신도시 입지가 일산신도시보다 더 나은 것으로 평가된다. 안전진단 통과도 미지수다. 1기 신도시는 첫 신도시 건설이라 워낙 튼튼하게 지은 데다 바다모래 파동 이후 주기적으로 구조안전 보강이 이뤄졌다. 그 결과 현 안전진단 기준으로는 재건축 허가가 떨어질 개연성이 매우 낮다는 분석이 적잖다.1기 신도시만 재정비할 경우 인접한 원도심과의 불균형 개발이 심화될 가능성도 배제할 수 없다. 여기에 2050년까지 온실가스 순배출량을 ‘0’으로 만든다는 계획 하에 추진되는 탄소중립 정책도 걸림돌이다. 이를 실현하기 위해서는 2030년까지 폐기물을 2018년의 절반 수준으로 줄여야 한다. 하지만 대규모 재건축이나 리모델링이 추진되면 건설 폐기물이 대량으로 발생할 수밖에 없다.재정비를 추진하면서 발생할 이주 대책도 쉽지 않은 문제다. 원 장관도 8월 23일 간담회 자리에서 “1기 신도시 30만 채는 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트와 똑같은 숫자”라며 “이주 대책 문제 등을 고려하지 않으면 전세 폭등과 함께 계획 전체가 차질을 빚을 수 있다”고 우려했다.이처럼 1기 신도시 재건축 문제는 까다롭고 복잡한 요소들로 뒤얽혀 있다. 섣불리 접근했다가는 본전도 못 찾는 결과를 낳을 수 있다는 뜻이다. 정부가 ‘솔로몬의 지혜’를 발휘하길 기대해본다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-28
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  • 서울서 연말까지 전월세 2만6800채 나온다

    이달부터 올해 말까지 서울시내의 전월세 물량이 2만6800여 채에 달하는 것으로 집계됐다.이 가운데 78%가 전세이며, 60%는 아파트였다. 또 인기 주거지역인 강남 서초 송파구 등 이른바 ‘강남 3구’에서 전체 물량의 28%가량이 나올 것으로 예상됐다. 이와 함께 서울의 2분기(4~6월) 전세가율이 신규계약은 54%였지만 갱신계약은 38%에 불과했다. 전세가율은 매매가에서 전세금이 차지하는 비중이며, 신규와 갱신에서 16%포인트(p)의 차이가 발생하는 것은 전세시장에서 이중가격이 존재하고 있음을 보여준다. 서울시는 전월세 관련 정보포털 ‘서울시 전월세 정보몽땅(housing.seoul.go.kr)’에 이런 내용을 담은 보고서 ‘2022년 하반기(8~12월) 서울시 임차물량 예측정보’(이하 ‘물량 보고서’)와 ‘2분기 서울시 전세가율·전월세 전환율’(이하 ‘가격 보고서’)을 공개했다. 물량보고서에는 서울시내 25개 구의 동별 아파트, 연립다세대, 단독·다가구 등의 전월세 물량이 모두 집계돼 있다. 가격보고서에는 2분기 기준으로 서울시 25개 구의 아파트와 연립·다세대주택의 전세가율 및 전월세전환율이 담겨 있다. ● 연말까지 서울에 임대물량 2만6800여 채 26일 물량 보고서에 따르면 서울시내에서 연말까지 나올 임대물량은 모두 2만6858채로 집계됐다. 공급물량은 전월세 임대계약이 만료될 시점을 기준으로, 모두 신규로 임대시장에 나올 것으로 가정하고 추정한 것이다. 계약갱신 등으로 실제 공급 물량과는 차이가 발생할 수 있다는 뜻이다 유형별로는 전세가 2만1083채로 전체의 78%를 차지했고, 월세가 5775채였다. 하지만 실제로는 전세물량의 비중이 크게 줄어들 가능성이 높다. 최근 들어 서울에서는 한국은행의 기준금리 인상으로 인해 전세 대출이자 부담이 늘어나면서 전세의 반전세나 월세화가 확대되는 추세이기 때문이다. 주택유형별로는 아파트가 1만6155채로 전체의 60.1%를 차지하며 압도적으로 많았다. 아파트보다 정확한 시세 파악이 어려워 ‘깡통전세’가 될 가능성이 상대적으로 높은 연립·다세대(6862채)와 단독·다가구(3841채)의 순으로 뒤를 이었다. 깡통전세는 전세가격이 매매가를 웃돌거나 비슷한 수준인 경우를 말한다. 면적별로는 전용면적 기준 40㎡ 이상~85㎡ 미만의 중소형이 1만7290채로 가장 많았고, 40㎡ 미만의 초소형이 5843채, 85㎡ 이상의 중대형이 3725채였다.● 강남 3구, 연말까지 전월세 7504채 지역별로 보면 송파에서 3022채로 가장 많았고, 강남(2435채)과 서초(2047채)가 뒤를 이었다. 3곳을 합치면 모두 7504채로, 서울 전체물량의 28%에 달했다. 이밖에 양천(1593채) 강서(1416채) 강동(1382채) 마포(1283채) 광진(1261채) 성동(1175채) 동작(1148채) 노원(1093채) 은평(1044채) 등도 1000채 이상이 연말까지 임대물량으로 풀릴 것으로 기대됐다. 반면 종로(237채) 강북(282채) 중(319채) 금천(368채) 등은 500채를 크게 밑돌았다. 물량 보고서에는 25개 구의 동별로 ▲공급시기(월 단위) ▲전월세 유형 ▲건축연한 ▲면적 등과 관련한 세부 정보도 담겨 있다. 특히 1000채 이상 아파트의 경우 단지별 임대공급 물량 정보가 공개돼 있어 실수요자가 참고할 만하다. 예컨대 강남구의 경우 지은 지 40년이 넘은 은마아파트부터 최근 입주한 디에이치 아너힐즈에 이르기까지 다양한 아파트의 전월세 물량이 월별로 소개돼 있다.● 2분기 전세가율, 신규와 갱신 16% 포인트 차이 가격 보고서에 따르면 2분기(4~6월) 서울 전체 아파트 전세가율은 신규가 54.2%였고, 갱신은 38.3%였다. 전세가율이 매매가 대비 전세금의 비율임을 감안할 때 신규계약의 전세금과 갱신계약의 전세금에 적잖은 차이가 있음을 시사한다. 반면 연립·다세대의 경우 신규계약(84.5%)과 갱신계약(77.5%)의 전세가율 차이가 크지 않았다. 구별 계약유형별 전세가율(아파트 기준)을 보면 신규계약의 경우 금천구가 79.9%로 가장 높았고, 노원구가 39.7%로 가장 낮았다. 갱신계약에서는 성북구가 49.1%로 가장 높았고, 양천구가 28.0%로 가장 낮았다. 신규계약과 갱신계약의 전세가율 격차를 보면 신규계약 전세가율이 가장 높았던 금천구가 26.3%p(신규·79.9%-갱신·43.6%)로 1위를 차지했다. 반면 격차가 가장 적은 곳은 신규계약 전세가율이 가장 낮았던 노원구로 9.2%p(39.7%-30.5%)에 불과했다. 한편 2분기 평균 전월세전환율은 아파트(3.3~4.7%)보다 연립·다세대(4.4~7.3%)가 높게 형성돼 있어 눈길을 끈다. 다만 최근 금리가 가파르게 오르고 있어 향후 전월세전환율도 현재보다 높은 수준에 형성될 것으로 전문가들은 보고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-26
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  • 기대수명, 서울 84.8년…충북-경북은 2.2년 짧아, 왜?

    인구나 일자리의 수도권 집중이 어제오늘의 일은 아니다. 정권의 정치적인 성향을 불문하고 국토의 균형적인 발전을 핵심적인 국토 정책으로 꼽고, 적잖은 예산을 쏟아 붓는다. 하지만 제대로 된 성과를 내는 경우는 드물다. 오히려 시간이 갈수록 수도권으로의 인구와 일자리 집중은 심화되고 있어 논란을 사고 있다. 이런 가운데 삶의 질에 영향을 미치는 문화나 보건, 교육 등에서도 수도권과 비수도권 간에 상당한 격차가 있다는 연구 결과가 나왔다. 특히 수요가 높은 도서관이나 미술관 등과 같은 문화기반시설은 운영 실태를 보여주는 공연 건수나 매출액 등의 수도권 쏠림 현상은 심각한 수준이었다. 지역 간 의료 접근성 격차도 커지면서 서울과 충북 등 일부 지역의 평균 기대수명은 2.2년 이상 차이가 발생했다. 국토연구원은 정기간행물 ‘균형발전 모니터링 & 이슈 브리프’ 최근호에서 이런 내용을 담은 보고서 ‘지역간 삶의 질 격차:문화·보건·교육’을 펴냈다.● 문화시설 매출액 86%가 수도권에서 발생 24일 보고서에 따르면 문화기반시설은 2021년 기준으로 2939개로 집계됐다. 2014년(2373개)보다 20% 이상 늘어났다. 연평균 3% 정도 증가한 셈이다. 유형별로는 국공립도서관(1176개)이 전체의 40%를 차지했고, 박물관(900개) 미술관(271개) 문예회관(261개) 지방문화원(230개) 문화의집(101개)의 순으로 뒤를 이었다. 2014년과 비교하면 미술관(증가율·42.6%)과 국공립도서관(35.8%)의 증가율이 두드러졌다. 반면 지방문화원(0.4%)은 거의 제자리였고, 이용도가 높지 않은 문화의집(-12.9%)은 오히려 줄었다. 이같은 문화시설의 수는 지역별 차이도 크지 않았다. 수도권의 비중이 2014년 35.7%에서 2021년에 37.0%로 30%대 중반을 유지했다. 인구 100만 명 당 문화기반시설 수도 제주 강원 전남 등 일부 지역을 제외하면 나머지 지역 대부분은 큰 차이가 없었다. 다만 수도권에는 미술관(39.1%)과 도서관(45.3%)이, 비수도권에는 문화의집(84.2%)이 상대적으로 많았다. 문제는 문화기반시설을 운영할 전문예술법인단체가 서울에 24.1%가 위치하는 등 수도권에 집중돼 있다는 점이다. 또 공연 건수(62.0%)와 매출액(86.0%)도 수도권 쏠림현상이 심각한 수준이었다. ● 서울과 충북의 기대수명 2.2년 차이 2020년 기준 우리나라 기대수명은 83.5년이다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 기대수명(80.5년)보다 3년 이상 길다. 기대수명은 0세 출생아가 앞으로 생존할 것으로 기대되는 평균 생존연수로, 평균수명으로도 불린다. 기대수명도 수도권(83.9년)과 비 수도권(83.1년) 지역의 격차는 0.8년으로 비교적 크지 않았다. 하지만 시도 별로 보면 상황은 달랐다. 특히 서울과 충북에서 차이가 두드러졌다. 가장 긴 서울은 84.8년이었지만 충북은 경북과 함께 82.6년으로 가장 짧았다. 두 지역 간 차이는 2.2년이나 됐다. 응급환자 사망률에서도 두 지역의 차이는 컸다. 2020년 기준 응급실 이용인구 1만 명 당 도착 전 사망자 수가 서울은 16명으로 전국 평균(26명)을 밑돌았다. 반면 충북(80명)은 전국에서 가장 많았다. 이는 의료 인프라 차이에서 비롯됐을 가능성이 크다. 시도별 인구 10만 명 의료인력 수를 보면 2021년 기준 서울은 1056명으로 가장 많았다. 반면 충북(549명)은 서울의 절반 수준에 불과했다. 이는 세종(423명)에 이어 가장 적은 수준이다. 의료시설 접근성도 서울(3분)과 충북(27분)은 큰 차이를 보였다. ● 보육기관 접근성, 서울 16분 vs 강원 1시간 29분 영유아를 위한 국공립 보육기관 수는 2010년 203.7개에서 2021년 425개로 꾸준히 증가했다. 문제는 밀집도이다. 서울의 경우 보유기관이 평균 1.17km 정도 떨어져 도보로 평균 16분 정도면 닿을 수 있었다. 반면 강원은 6.66km에 달해 무려 89분(1시간 29분)이 걸리는 것으로 나타났다. 이처럼 보유기관의 접근성은 서울 부산(28분) 광주(29분) 등 특별시 및 광역시와 강원을 필두로 경북(75분) 충북(62분) 등 도 지역이 상당한 격차를 보였다. 연구원은 이같은 결과를 토대로 “삶의 질과 직결되는 문화·보건·보육시설의 지역 간 격차는 양적으로는 뚜렷이 드러나지 않지만, 접근성 등에서 현저한 차이가 있다”며 “지역주민이 체감도를 높일 수 있는 균형발전 정책이 필요하다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-25
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  • 서울역 지하화, 상부엔 콤팩트 시티 조성 추진

    정부가 서울역을 지하화하고, 역 상부에 콤팩트 시티를 조성하는 방안을 추진하고 있어 주목을 받고 있다. 정부의 ‘8·16 대책’ 직후 공식화된 것으로, 후속사업에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 게다가 이미 시동을 건 서울역 북부역세권 개발과 합쳐지면 주변 일대가 초고밀 주거업무 복합단지로 바뀔 것으로 기대된다. 서울의 관문이자 한국 철도의 상징인 서울역이 대대적인 변신을 예고한 셈이다. 국가철도공단은 이달 19일 ‘서울역 종합개발’을 위한 사전타당성검토 용역을 긴급 발주했다. 용역금액은 2억5000만 원이며, 입찰제안서 마감은 다음달 20일이다. 입찰은 다음달 29일로 예정됐다.● 서울역 지하화하고, 상부는 주거업무복합단지 조성 24일 입찰제안요청서에 따르면 철도공단은 서울역에 수색~광명 고속철도 지하화와 5개 신규 노선이 통과하는 등 수요가 크게 늘어날 것을 고려해 철도역 지하화와 이로 인해 만들어질 철도역사 상부 유휴부지를 활용하는 종합적인 개발 방안을 마련하기로 했다. 서울역은 현재도 경부선과 경의선의 기점역이며 경부고속철도와 경부선 계통의 열차가 출발한다. 또 수도권 전철 1호선과 4호선, 수도권 전철 경의·중앙선, 인천국제공항철도 등이 통과하는 철도교통의 중추역할을 한다. 여기에 앞으로 수색~광명고속철도 지하화와 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 B노선, 수색~광명선, 신안산선 2단계, 신분당선 북부연장선, 유라시아선 등이 추가로 통과할 예정이다. 폭발적으로 늘어나는 노선 수요와 이용객의 불편을 최소화하기 위한 노선의 체계적인 배치가 필요한 이유다. 여기에 철도역을 지하화하면서 생길 상부공간과 주변지역을 합친 19만5500여㎡ 부지에는 공원과 광장, 업무, 상업, 주거시설 등이 들어선 복합시설공간을 조성할 계획이다. 연구용역 기간은 착수일로부터 1년이다. 철도공단은 연내 사업자를 선정하고, 조기에 연구용역을 시작하게 할 방침이다. ● 콤팩트 시티 조성 사업과 연결 이는 정부가 ‘8·16대책’에서 제시했던 철도역세권을 활용한 주택 15만 채 규모의 신규택지 공급계획과 맞닿아 있다. 대책을 발표한 16일 정부 관계자들은 철도역세권의 고밀 개발의 중요성을 거듭 강조했다. 우선 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이날 열린 제2차 부동산 관계장관회의에서 모두발언을 통해 “앞으로 신도시는 입지선정 시부터 수도권광역 급행철도(GTX) 등 기 계획된 교통망과 연계하여 중소 규모로 지정·개발하겠다”고 밝혔다. 이어 권혁진 국토부 주택도시실장도 같은 날 출입기자들과의 질의응답에서 “앞으로 발표할 15만 채 택지에 대해서는 콤팩트 시티 개념으로 다핵분산형으로 지정할 계획이다”며 “1~3기 신도시를 대규모로 했다면 앞으로는 (소규모로) 역세권 위주로 공급하려는 것이다”고 설명했다. 현재 국토부가 구상하고 있는 콤팩트 시티는 철도역에 가까울수록 개발밀도를 높이고, 주변지역과의 연결망을 강화하는 방식이다. 예컨대 철도역에서 반경 300m 이내에는 고밀개발해 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터를 만든다. 반경 300m 이상 600m 이내에는 중·고밀의 청년주택을 짓고, 600m부터 배후지역에는 중밀도의 대단지 아파트가 조성하는 형태이다. 정부의 이같은 구상은 홍콩 주룽(kowloon)과 프랑스의 유라릴 개발사업을 모델로 삼았다. 주룽의 경우 1991~2010년까지 20년간 13만5000㎡ 부지에 신규 철도노선을 활용해 주거·상업·업무단지를 조성한 프로젝트이다. 유라릴은 1994~2019년까지 150만㎡ 크기의 철도역 주변 역세권에 업무·서비스 기업단지와 주택 등을 복합 개발한 사업이다.● 122년 역사의 서울역 대변신 예고 한편 이같은 계획에 따라 서울역은 북부역세권 개발과 맞물려 대대적인 변신이 불가피해졌다. 서울역 북부역세권 개발은 서울역 인근 중구 봉래동2가 일대 철도 유휴부지 2만9000㎡에 약 1조6000억 원을 투자해 상업업무 복합공간을 조성하는 사업이다. 2008년부터 개발 논의가 시작됐지만 민간사업자가 사업성을 이유로 중도 포기하면서 장기간 표류를 거듭하다 올해 3월 서울시가 사업지 일대를 지구단위계획구역으로 지정하면서 다시 본격화되고 있다. 사업준공 시점은 2026년으로 예정돼 있다. 관련 계획(‘용산 지구단위계획 및 서울역북부 특별계획구역 세부개발계획’)에 따르면 이곳에는 지하 6층~지상 38층 높이의 5개 건물로 이뤄진 연면적 35만㎡의 전시·호텔·판매·업무시설 등이 들어서는 복합업무단지가 들어선다. 특히 도심과 강북권 최초로 2000명 이상을 수용할 수 있는 국제회의 수준의 회의장 및 전시장을 갖춘 컨벤션(MICE) 시설도 건립된다. 한편 이번 조치로 122년 역사를 자랑하는 서울역은 또 한 번 커다란 변신의 기회를 맞게 됐다. 문화서울역284 누리집에 따르면 서울역은 1900년 7월 남대문 정거장으로 영업을 시작했다. 이때까지만 해도 제대로 된 역사의 모습은 갖추지 못한 채 120㎡ 크기의 목조 가건물이 들어선 간이역이었다. 이후 서울역의 이름은 남대문역-경성역으로 바뀌었고, 1925년 9월 현재 우리가 보는 서울역 구역사가 준공된다. 그리고 1947년 11월 마침내 역 이름이 서울역으로 바뀌었고, 2004년 민자역사가 완공되면서 현재의 모습으로 자리잡았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-24
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  • 국토교통 기술력 껑충 성장…2년만에 1.2년 단축

    우리나라 국토교통 관련 기술 경쟁력이 눈부신 성장을 거듭하고 있는 것으로 나타났다. 2년마다 실시하는 기술수준 평가에서 지난해 역대 최고 수준을 기록하면서 세계 최고 기술수준 보유국인 미국과의 기술격차를 크게 줄인 것이다. 이는 같은 기간 중국을 제외한 독일 영국 프랑스 일본 등 주요 선진국 대부분이 미국과의 비교에서 기술수준이 떨어지거나 기술격차가 벌어진 점을 감안할 때 주목할 만한 성과다. 부문별로는 도시공간이나 도로교통, 물류 등에서 경쟁력이 크게 좋아졌다. 특히 최근 정부가 대대적인 투자를 예고한 철도교통 분야 기술수준은 미국을 제치고 세계 최고로 평가받는 일본 독일 프랑스의 90% 수준까지 올라선 것으로 나타났다. 국토교통부와 국토교통과학기술진흥원은 최근 이런 내용을 담은 보고서 ‘2021 국토교통 기술수준분석’을 발행했다. 이 보고서는 국토교통과학기술에 관한 국제적인 개발동향과 투자방향, 기술수준 등을 주기적으로 조사 분석한 뒤 기술개발과 관련한 정책에 반영하기 위해 마련됐다. 2013년부터 작성되기 시작돼 2015년, 2019년에 이어 이번이 4번째다. 보고서는 ①건축 ②도시·공간 ③시설물 ④플랜트 ⑤도로교통 ⑥철도교통 ⑦항공교통 ⑧물류 등 8개 분야의 95개 항목을 대상으로 우리나라와 미국 독일 프랑스 영국 일본 중국 등 7개 나라의 기술 경쟁력을 분석한 결과이다. 분석은 전문가 설문조사와 관련 기술 특허 및 논문에 대한 양적·질적 경쟁력을 평가하는 방식으로 진행됐다.● 한국 국토교통 기술력 크게 성장 23일 보고서에 따르면 2021년 기준 우리나라 국토교통 분야 전체 기술력은 세계 최고 기술수준 보유국인 미국을 100%로 봤을 때 85.0% 수준으로 평가됐다. 또 기술격차는 미국을 ‘0년’으로 했을 때 3.1년으로 조사됐다. 2019년과 비교해 기술수준은 4.3%포인트(p) 높아졌고, 기술격차는 1.2년 줄었다.하지만 이는 비교 대상국 가운데 중국(기술수준·78.6%, 기술격차·5.0년) 다음으로 낮은 수준이다. 독일(95.9%, 0.6년) 프랑스(90.3%, 2.0년) 영국(90.0%, 2.0년) 일본(90.0%, 1.9년) 등은 모두 기술수준이 90%대이고, 기술격차도 2년 이내였다. 다만 중국을 제외한 독일 등 나머지 국가 모두 2년 전에 비해 기술수준과 기술격차가 소폭 낮아지거나 벌어졌다. 그만큼 해외시장에서 국내업체들이 기술경쟁력을 갖게 됐다는 의미로 풀이된다. 부문별 경쟁력을 보면 국토부문(①건축 ②도시·공간 ③시설물 ④플랜트)이 교통부문(⑤도로교통 ⑥철도교통 ⑦항공교통 ⑧물류)에 비해 성장세가 두드러졌다. 국토부문은 미국과 비교해 기술수준은 2년 전보다 4.8%p 상승한 82.5%, 기술격차는 0.8년 줄어든 4.1년으로 각각 평가됐다. 같은 기간 교통 기술수준은 1.4%p 높아진 85.0%, 기술격차는 0.6년 단축한 3.0년으로 조사됐다.● 국토…도시공간 경쟁력 가장 우수, 플랜트 보강 시급 국토 부문의 4개 항목별 평가를 보면 도시공간 관련 기술력이 눈에 띄게 높아졌다. 이는 도시계획 및 설계, 도시관리, 도시재생, 스마크시티, 공간정보 취득 관리 활용 등과 관련한 기술 경쟁력을 평가하는 분야다. 우리나라 도시공간 기술력은 최고 수준인 미국보다 기술수준은 85%, 기술격차는 3.0년에 머문 것으로 평가됐다. 2년 전보다 기술수준은 7.9%p 높아졌고, 기술격차는 무려 1.6년이나 감소했다. 이 부문에서 눈길을 끄는 것은 중국을 제외한 나머지 국가들의 기술 경쟁력이 크게 저하하고 있다는 점이다. 독일(97.8%→95.0%, 0.1년→1.0년)을 비롯해 영국(92.4%→90.0%, 1.0년→2.0년) 일본(90.6%→87.5%, 1.8년→3.0년) 등이 모두 2년 새 기술수준이 떨어지고, 기술격차도 벌어진 것이다. 프랑스는 기술수준(89.7%→90.0%)은 소폭 증가했지만 기술격차(1.5년→2.0년)는 뒷걸음질쳤다. 반면 국내 건설업체가 해외건설시장에서 가장 많은 물량을 수주하는 플랜트는 같은 기간 기술수준(74.3%→78.0%)은 향상됐지만 기술격차(5.0년)는 변화가 없었다. 문제는 독일 프랑스 영국 일본 등 주요 선진국과 비교해 여전히 큰 차이를 보이고 있다는 점이다. 여기에 국내업체와 해외시장에서 치열한 수주경쟁을 펼치는 중국이 무섭게 성장하고 있다는 점도 우려스럽다. 이번 조사에서 중국의 기술수준(70.5%)은 여전히 차이가 있었지만 기술격차(5.0년)는 같았다. 해외시장에서 수주 경쟁력 강화를 위한 특단의 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오는 이유다. 한편 건축(76.2%→80.0%, 4.8년→3.3년)과 시설물(83.4%→85.0%, 5.2년→5.0년)도 2년 전보다 기술수준은 높아지고, 기술격차는 일부 줄인 것으로 나타났다. ● 교통…철도교통 경쟁력 선진국 수준, 항공교통 다소 미흡 교통부문에서는 정부가 대대적인 투자를 예고한 철도교통 부문의 기술경쟁력 향상이 눈에 띈다. 철도교통은 조사대상 8개 항목 가운데 유일하게 미국이 아닌 독일 프랑스 일본 등 3개 나라가 최고 기술국으로 인정받은 분야다. 특히 독일은 2013년부터 최고 기술국 자리를 지키고 있다. 우리나라의 경우 철도교통 기술수준은 90.0%로 2년 전보다 2.3%p 높아졌고, 기술격차는 3.0년으로 0.3년 줄였다. 우리나라의 뒤를 중국(87.8%, 3.0년)이 바짝 뒤쫓았고, 미국(87.8%, 3.3년)이 최하위에 머물렀다. 항공교통도 기술경쟁력 증가가 계속되고 있지만 주요 선진국들과 비교하면 여전히 열세에 놓여 있는 분야다. 이번 조사에서 우리나라 항공교통 기술수준은 미국의 78.8%, 기술격차는 5.0년에 머물렀다. 그마나 이같은 결과도 2년 전에 비해 기술수준은 5.5%p 높아지고, 기술격차는 1.7년 줄어든 것이다. 이밖에 도로교통(85.0%, 3.0년)과 물류(85.0%, 2.0년) 관련 기술 경쟁력은 프랑스 영국 일본 등과 비교해 상대적으로 차이가 크지 않은 것으로 나타났다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-23
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  • 심상찮은 부동산 하락세…“주택가격 급락기엔 금리 인상 신중해야”

    부동산시장이 빠르게 식어가고 있는 징후가 뚜렷해지고 있다. 부동산거래가 크게 줄어든 가운데 아파트값은 하락폭을 키우고 있다. 특히 서울 아파트값은 3년 6개월 만에 전지역에 하락세로 전환한 것으로 나타날 정도다. 이런 가운데 주택가격이 급락할 때 주택담보대출금리의 급격한 인상은 신중해야 한다는 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 이자율 변화와 주택담보대출 규모가 주택시장에 영향을 분석한 결과, 이자율 변화에 따른 충격 효과가 주택시장 급락 국면에서 크게 작용하는 것으로 나타났다는 것이다. 한국부동산원이 발행하는 계간 학술지 ‘부동산분석’ 최신호에 이런 내용의 논문 ‘이자율 및 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향’이 게재됐다. 논문은 2019년 5월부터 2021년 9월까지 국내 아파트 실거래가격 지수가 43.7% 상승하면서 연평균 20%에 달하는 급등세를 보이는 과정에서 코로나19에 따른 금융 완화가 주요 요인 가운데 하나인 점에 주목했다. ● 주택가격 급락기에 이자율 변동 큰 충격22일 부동산원에 따르면 논문은 2006년 1월부터 2021년 9월까지 실거래가격지수와 주택담보대출이자율, 주택담보대출 규모 등 3가지 변수를 분석했다. 그 결과, 주택시장은 저변동성(정상)-급등(boom)-급락(crash) 등 3개 국면으로 나눌 수 있었다. 주택시장 국면별 평균지속 기간은 정상이 16.3개월로 가장 길었고, 급등은 8.1개월, 급락은 3.3개월로 각각 나타났다. 조사기간에서 급등국면은 금융위기 직후와 2020년 이후의 기간이 대표적인 사례다. 급락국면은 금융위기 직전과 금융기간을 포함한 기간이다. 분석 결과, 주택시장 정상국면보다는 변동성이 높은 급등이나 급락기에 이자율과 대출의 영향이 커졌다. 또 급등국면에서는 주택담보대출이, 주택가격 급락국면에서는 이자율이 각각 상대적으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 실제로 최근의 주택가격 급등국면(2020년 2월~2021년 9월)에서 주택담보대출은 월평균 0.74% 증가하면서 전체 기간(2006년 1월~2021년 9월)의 평균증가율인 0.58%를 크게 웃돌았다. 즉 최근의 주택가격 급등이 이자율보다는 주택담보대출 증가에 크게 영향을 받았음을 보여준다. 논문을 작성한 이영수 영산대학교 부동산학과 교수는 이런 결과를 토대로 “주택가격 관련 정부 정책은 주택가격 급락기에는 주택담보대출금리의 급격한 상승을 피해야 하고, 반대로 주택가격 급등을 막기 위해서는 주택담보대출 관리에 초점을 맞춰야 함을 시사한다”고 주장했다. ● 심상찮은 부동산시장 하락세한편 부동산시장의 침체 기미는 갈수록 심화하는 모양새다. 특히 아파트값 하락세가 두드러진다. 한국부동산원의 ‘주간 아파트값 동향’에 따르면 8월 3주차(15일 기준) 서울 아파트 매매가는 0.09% 떨어져 지난주(-0.08%)보다 내림폭을 키웠다. 12주 연속 하락세다. 특히 그동안 나홀로 상승·보합을 유지했던 서초구도 6개월 만에 다시 떨어졌다. 주간 단위로 서울 전역에서 아파트값이 하락한 것은 2019년 2월 첫째 주 이후 3년 6개월(184주 만)이다. 부동산원은 “여름 휴가철 영향과 폭우로 매수 문의가 한산한 가운데 매물 가격이 하향 조정돼도 거래가 성사되지 않는 분위기”라고 전했다. 수도권(-0.10%→-0.12%)과 지방(-0.05%→-0.07%) 모두 내림폭이 확대됐다. 특히 수도권의 주간 단위 아파트값은 2013년 2월 2주차(-0.12%) 이후 약 9년 6개월 만에 최대 하락 폭을 기록했다. 지방에서는 전북이 전국에서 유일하게 상승세(0.01%)를 보였지만 전주(0.04%) 대비 오름폭은 작아졌다. 전주까지 상승세를 이어갔던 강원(-0.02%)도 하락세로 바뀌었고, 제주(-0.05%)는 보합에서 하락으로 돌아섰다.● 부동산 투자심리도 크게 위축부동산 거래 절벽 현상도 점점 더 심화되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 계약일 기준 서울 아파트 매매 건수는 대통령 선거가 치러진 올해 3월을 전후로 2개월간 증가했다가 5월부터 감소세를 이어가고 있다. 6월(1079건)에 1000건을 겨우 넘겼지만 19일 현재 7월(593건)과 8월(103건)의 등록건수가 1000건을 크게 밑돈다. 전문가들은 “한국은행의 빅스텝(기준금리 0.5%포인트(p) 이상 인상 여파로 시중은행의 주택담보대출금리가 가파르게 오르고, 경기침체에 대한 공포가 확산되고 있다”며 “아직 등록 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 남았지만, 거래건수가 1000건을 넘기가 어려울 것”이라고 예상했다. 이런 분위기가 이어지면서 부동산 투자심리도 급격하게 위축되고 있다. 전국 아파트 매수심리가 3개월 연속으로 떨어지며 약 2년 9개월 만에 최저치를 기록한 것이다. 부동산원에 따르면 8월 3주차 전국 아파트 매매수급지수는 89.3으로 전주(90.1)보다 0.8포인트(p) 하락했다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 주택시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 아파트 매매수급지수는 올해 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 1년 한시 배제 조치 시행 직후인 5월 3주차(94.1)부터 13주째 하락했다. 또 이는 2019년 11월 둘째주(87.5) 이후 가장 낮은 수준이다. 정부는 지난달 21일 종합부동산세 과세 체계를 주택 수에서 가액 기준으로 바꾸고, 다주택자의 중과 세율을 폐지하는 것 등을 골자로 한 세제 개편안을 발표했다. 이로 인해 매물이 줄어들고 있지만 매수 위축세가 지속되고 있어 눈길을 끈다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-22
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  • 꽁꽁 얼어붙은 분양권시장…정부, 분양권 전매 허용기준 공개

    금리 인상 등으로 부동산시장이 위축되면서 아파트 분양권 거래도 크게 줄어든 것으로 나타났다. 서울의 경우 2007년부터 관련 통계를 집계한 이후 상반기 거래건수가 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 이런 가운데 정부가 분양권 전매허용 세부운영 기준을 공개해 눈길을 끈다. 여기에는 분양권이나 입주권 전매가 가능한 유형에 대한 구체적인 설명과 함께 필요한 서류와 신청서 양식 등이 모두 수록돼 있다. 국토교통부는 최근 누리집 정책자료 정책Q&A에 이런 내용을 담은 ‘분양주택 전매동의 운영기준’(이하 ‘운영기준’)을 공개했다. 국토부는 이와 관련해 “주택법 제64조에 따라 주택의 전매행위 제한을 적용받는 주택은 원칙적으로 전매가 제한된다”고 밝힌 뒤 “그러나 전매제한 기간 중이라도 전매가 불가피한 경우 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받으면 예외적으로 전매가 가능하다”고 소개했다. 이어 “이에 대한 절차, 필요서류, LH 담당자 연락처 등 전매동의 업무와 관련해 안내하니, 참고하라”고 덧붙였다. 전매 허용 8가지 유형별 기준과 필요 서류 공개운영기준에 따르면 전매가 허용되는 경우는 주택법 시행령 제 73조 제 4항에 따른 사유 8가지로 제한된다. 우선 근무 또는 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등을 이유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우(①)이다. 근무라면 재직증명서와 법인 인감증명서, 인사명령서, 취업확인서, 건강보험자격득실확인서, 취학자녀전학증명서 등과 같은 증빙서류가 필요하다. 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우(②)도 전매가 허용된다. 이 경우에 상속주택 등기부등본이나 미등기건물의 건축물관리대장 등을 제출해야 한다. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우(③)도 전매허용 대상이다. 이를 인정받으려면 출입국사실 증명, 세대원 전원의 여권, 재외국민등록부와 함께 해외이주신고확인서나 현지체류허가증(비자), 인사명령서, 해외취업(입학)확인서 등을 준비해야 한다. 이혼하면서 입주권이나 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우(④)도 전매할 수 있다. 이 때 혼인관계증명서로 이혼 여부를 입증해야 하고, 배우자에게 넘겨주는 것을 확인시켜줄 배우자 인감증명서, 인감도장, 시군구청의 검인이 포함된 증여계약서가 필요하다. 공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우(⑤)도 전매가 허용되는데, 시군구청장의 해당사실 확인서를 받아야 한다. 살던 집이 국가나 지방자치단체, 금융기관 등의 채무를 갚지 못해 경매나 공매에 처해진 경우(⑥)에는 해당주택의 등기부등본(경·공매 등기)를 제시하면 된다. 입주자 지위나 주택을 배우자에게 증여(⑦)한 경우, 전매하려면 가족관계증명서와 배우자 인감증명서, 인감도장, 시군구청의 검인이 포함된 증여계약서 등을 준비해야 한다. 마지막으로 실직이나 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 처한 경우(⑧)도 전매가 허용된다. 이직확인서나 실업급여 수급사실 확인서 등과 같은 실직을 입증할 서류나 법원의 파산결정문, 신용회복위원회의 신용회복지원확인서 및 채무조정 입증 서류 등이 필요하다. 분양권 거래는 역대 최저 수준한편 분양권 거래는 역대 최저 수준으로 줄어들었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 분양권(입주권 포함) 거래 건수는 50건으로 집계됐다. 2007년 관련 통계 집계 이래 최저 수준이다. 서울의 분양권 거래량은 2017년 상반기 5763건으로 정점을 찍은 이후 2018년 1493건, 2019년 945건, 2020년 480건, 2021년 158건까지 매년 줄어들었다. 지난 문재인 정부가 부동산 투기 억제를 위해 분양권 전매 규제 및 실거주 의무를 강화하고, 세금을 중과한 것이 원인이다. 여기에 올해 들어서는 대출 규제와 금리 인상 등이 직격탄이 됐다. 자치구별로 보면 강서구 관악구 등 10개 구에선 상반기 거래가 한 건도 없었다. 나머지 강남 마포 은평(8건) 서대문(5건) 강동 성북 용산(4건) 등은 모두 모두 한 자릿수 거래가 이뤄졌다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-19
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  • 3기 신도시에 들어설 ‘콤팩트 시티’를 주목해야 하는 이유

    국토교통부가 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16대책’)에서 핵심적인 주택공급 확대방안의 하나로 꺼내든 카드인 ‘콤팩트 시티’에 관심이 모아진다. 앞으로 조성할 공공택지에 콤팩트 시티 개발방식을 적극 도입하기로 했기 때문이다. 현행 공공택지 개발은 도심 외곽의 그린벨트(GB) 등 대규모 빈 땅을 활용해 택지지구로 지정한 뒤 필요한 교통망과 각종 생활기반시설을 계획하고 건설하는 순서로 진행된다. 수도권 1~3기 신도시가 대표적인 사례다. 반면 콤팩트 시티 개발방식은 정반대다. 교통망과 도시생활기반시설이 갖춰졌거나 개발계획이 수립된 지역을 고밀도로 개발한다. 이른바 ‘선 교통 후 개발’인 셈이다. 과거 신도시 개발에서 항상 문제가 됐던 교통 불편 문제를 개발단계에서부터 막겠다는 취지이다. ● 공공택지 개발방식 바뀐다…도시외곽 빈 땅→도심 역세권 활용8·16대책에서 국토부가 앞으로 5년 간 공급하기로 한 주택공급 물량은 모두 270만 채. 이 가운데 32.6%(88만 채)가 3기 신도시를 포함한 공공택지를 통해 공급된다. 또 올해 10월부터 내년 말까지 15만 채 규모의 택지 후보지가 순차적으로 공개된다. 눈길을 끄는 점은 정부가 공공택지 개발방식을 전면 개편하겠다고 선언한 것이다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 16일 열린 제2차 부동산 관계장관회의에서 모두발언을 통해 “앞으로 신도시는 입지선정 시부터 수도권광역 급행철도(GTX) 등 기 계획된 교통망과 연계하여 중소 규모로 지정·개발하겠다”고 밝혔다. 권혁진 국토부 주택도시실장도 이날 ‘8·16대책’과 관련한 출입기자들과의 질의응답에서 “앞으로 발표할 15만 채 택지에 대해서는 콤팩트 시티 개념으로 다핵분산형으로 지정할 계획이다”며 “1~3기 신도시를 대규모로 했다면 앞으로는 (소규모로) 역세권 위주로 공급하려는 것이다”고 설명했다. 현재 국토부가 구상하고 있는 콤팩트 시티는 철도역에 가까울수록 개발밀도를 높이고, 주변지역과의 연결망을 강화하는 것이다. 예컨대 철도역에서 반경 300m 이내에는 고밀개발해 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터를 만든다. 반경 300m 이상 600m 이내에는 중·고밀의 청년주택을 짓고, 600m부터 배후지역에는 중밀도의 대단지 아파트가 조성하는 형태이다.정부의 이같은 구상은 홍콩 주룽(kowloon)과 프랑스의 유라릴 개발사업을 모델로 삼았다. 주룽의 경우 1991~2010년까지 20년간 13만5000㎡ 부지에 신규 철도노선을 활용해 주거·상업·업무단지를 조성한 프로젝트이다. 유라릴은 1994~2019년까지 150만㎡ 크기의 철도역 주변 역세권에 업무·서비스 기업단지와 주택 등을 복합 개발한 사업이다. ● 고양창릉에 지하도시형 콤팩트 시티 조성국토부는 콤팩트 시티 개발방식에 대한 이해를 돕기 위해 3기 신도시로 추진되고 있는 경기 고양창릉지구와 남양주왕숙지구에서 시범사업을 벌이기로 했다.창릉지구는 고양시 덕양구에서 789만㎡ 규모로 조성되는 신도시이다. 2029년까지 인구 8만3000명을 수용할 수 있는 주택 3만8000채와 각종 생활기반시설이 들어설 예정으로 현재 토지보상 작업이 진행 중이다. 정부는 이곳에 통과할 GTX-A노선(파주 운정~화성 동탄)과 신설을 추진 중인 지하철 ‘고양은평선’(이하 ‘고양선’)을 활용해 콤팩트 시티를 조성할 계획이다. GTX-A노선은 창릉지구를 관통하는데 현재 창릉역 신설이 추진되고 있다. 고양선은 고양시청에서 서울 은평구 새절까지 14.5km 구간을 연결하는 도시철도로, 창릉지구에 역이 3개가 들어선다. 국토부는 두 개 철도의 환승역이 될 가능성이 큰 창릉역 주변 7개 블록, 10만2000㎡ 부지에 지하도시형 역세권 개발을 추진할 계획이다. 이곳에는 호텔과 방송·전시문화시설 등과 함께 1600채 규모의 주상복합아파트도 들어선다. 이를 위해 내년 하반기까지 지구계획 변경도 추진된다. ● 남양주왕숙에 철도역사 활용한 콤팩트 시티 조성왕숙지구는 남양주시 진접읍과 진건읍, 퇴계원읍 일대 865만㎡ 규모로 조성되는 신도시이다. 2028년까지 인구 12만5000명을 수용할 주택 5만4000채가 들어설 예정이며, 올해 6월 말 기준으로 토지보상작업이 70%를 넘어선 상태다. 이곳에는 GTX-B노선(인천 송도~경기 남양주 마석)과 지하철 9호선 연장선(서울 강동~경기 하남~남양주), 경춘선(서울 중랑구 망우~강원 춘천) 등이 지나간다. 정부는 현재 신설이 추진되고 있는 GTX-B노선 왕숙역(가칭) 주변 13개 블록 27만9000㎡ 부지와 왕숙역 역사시설 상부에 쇼핑몰과 고급 오피스, 1500채 규모의 주상복합아파트 등을 입체 개발하는 방안을 검토 중이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-18
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  • 재건축 문턱 얼마나 낮아지나…재개발·재건축 규제 완화 Q&A

    정부가 16일(어제) 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16대책’)에서 핵심사업으로 제시한 도심 재개발 재건축 활성화는 한마디로 ‘재개발 재건축 문턱을 낮추겠다’는 말로 요약할 수 있다. 이를 위한 실행과제로 정부는 ①신규 정비구역 지정 촉진 ②재건축 부담금 합리적 감면 ③안전진단 제도 개선 ④신탁사의 정비사업 참여 활성화 ⑤조합운영 투명성 강화 등 5가지를 꼽았다. 이를 통해 서울을 포함한 주요 대도시 도심 등 살고 싶은 곳에 충분한 주택을 공급함으로써 주택시장을 안정시키겠다는 게 정부의 목표다. 다만 관련 규제가 복잡한 데다 추진 일정도 제각각이어서 소비자들이 접근하기가 쉽지 않다. 정부 발표와 시장 반응 등을 묶어서 주요 내용을 Q&A로 정리해본다.● 정비구역 지정 촉진…9월에 관련 법 개정안 발의Q. 재개발 재건축 등 정비사업 활성화를 결정한 배경은?A. 지난 정부에서 정비사업 관련 과도한 규제와 불충분한 사업지원, 공공주도 공급 등으로 일관하면서 정비사업이 크게 위축됐기 때문이다. 2012~2016년까지는 전국에서 매년 58.6곳이 정비구역으로 지정됐다. 하지만 2017~2021년에는 연 34.6곳으로 줄었다. 특히 서울에서는 기존에 정비구역으로 지정된 곳이 상당수 해제된 것도 영향을 미쳤다. Q. 새로 정비구역으로 지정되더라도 실제 사업으로 이어지기까지는 5년 넘게 걸린다. 현 정부에서 성과를 기대하기 어려울 텐데….A. 이런 문제 해결을 위해 신속통합기획 방식을 도입할 예정이다. 정비계획 가이드라인을 사전에 만들어 구역지정 소요기간을 2년 정도로 앞당기기 위해서다. Q. 계획대로 된다면 얼마나 늘어나나?A. 정부는 전국적으로 5년(2023~2027년)간 22만 채 정도가 확보될 것으로 기대한다. 문 정부 5년(2018~2021년)간 지정한 물량(12만8000채)보다 9만2000채 늘어난 것이다. 특히 서울에서만 10만 채를 확보할 계획이다. 문 정부(2만8000채)와 비교하면 3배 이상 많은 물량이다. Q. 서울에 비해 지방 대도시에서는 재개발 재건축 사업 수요가 많지 않고, 활성화를 기대하기 어렵다. 대책은 있는가?A. 정부가 정비사업 역량이 부족한 지방을 지원하기 위해 제도를 개선하기로 했다. 우선 ‘정비구역 입안 요청제’가 도입된다. 주민들이 구역 경계만 설정해 관할지역 지자체에 정비구역 지정을 요청하면, 지자체가 이를 허용할지 여부를 검토하는 방식이다. 현재는 주민들이 경계설정과 함께 정비계획안까지 마련해야만 했다. 그만큼 주민부담이 줄어드는 셈이다. 이와 함께 주민들이 참고할 정비계획 가이드라인을 특·광역시에서 사전에 제시하도록 의무화하는 방안도 추진된다. Q. 지방지역 정비사업 지원 일정은?A. 일단 비서울지역의 신규 정비사업 수요에 대한 일제조사가 10월에 진행된다. 또 LH와 한국부동산원에서 지방 정비사업에 대한 컨설팅 지원도 10월부터 시작된다. 입안요청제 도입 등을 위해 ‘도시정비법’ 개정도 추진된다. 늦어도 9월까지는 관련 개정안을 발의한다는 게 정부 방침이다. ● 재건축부담금 감면…9월 중 세부내용 확정 Q. 재건축부담금 감면 왜 하나?A. 관련 제도가 2006년에 도입한 뒤 한 번도 부과기준 등이 바뀌지 않았다. 16년 간 집값 상승분 등이 반영되지 않았다는 의미다. 현실화하지 않으면 서울 뿐만 아니라 지방에서도 큰 부담이 발생할 수 있다. 실제로 서울 용산구 한강맨션은 지난달에 가구당 7억7000만 원이라는 예정 부담금을 통보받았다. 지방지역도 예외는 아니다. 국토부가 시뮬레이션을 진행한 결과, 수원 A단지는 2억9000만 원, 대구 B단지는 1억6000만 원, 경북 창원C단지는 1억 원을 부담금으로 내야 할 것으로 추정됐다. 이같은 과도한 부담금으로 인해 재건축 사업이 지연되고, 사업 자체를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다는 것이 정부의 판단이다. Q. 어떻게 바뀌나?A. 부과기준 현실화, 실수요자 배려, 공공기여에 대한 인센티브 제공이라는 큰 원칙만 정해졌다. 보다 세부적인 내용은 9월에 공개된다. Q. 부과기준은 어떻게 되나?A. 일단 초과이익 면제 기준이 현재 3000만 원에서 1억 원으로 높여지는 방안이 유력하다. 또 현재 5개 구간별로 10%씩 누적돼 최고 50%(조합원의 초과이익이 1억1000만 원 초과시)까지 적용하는 부과율 구간도 확대될 것으로 예상된다. Q. 실수요자 배려는?A. 1주택자이면서 장기 보유 중인 사람에게 보유기간에 비례해 부과금을 감면해주자는 것이다. Q. 공공기여 인센티브는?A. 재건축을 통해 늘어난 주택의 일부를 공공임대주택으로 제공한 경우 부담금을 산정 시 해당주택 물량을 제외해준다는 것이다. 그만큼 초과이익이 줄고, 부담금을 낮출 수 있다.Q. 고령자 혜택도 있나?A. 준비 중이다. 퇴직 후 소득이 없다는 점을 고려해 부담금 납부시기를 상속 증여 양도 등 해당주택을 처분할 때까지 늦춰주는 이른바 ‘부담금 납부이연제’를 도입할 예정이다. 대상 연령과 해당주택 보유기간 등 구체적인 조건은 9월에 확정된다. ● 안전진단 규제 완화…연말까지 개선방안 마련Q. 안전진단 기준은 왜 바꾸나?A. 이전 정부에서 재개발 재건축을 결정하는 안전진단 평가에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 높이고, 공공기관의 적정성 검토까지 받게 만들면서 통과율이 크게 떨어졌기 때문이다. 서울의 경우 법 개정 3년 간 56곳에서 개정 후 3년에 5곳에 불과했을 정도다.Q. 어떻게 달라지나?A. 일단 구조안정성 비중을 50%에서 30~40%로 낮추는 방안이 유력하다. 여기에 정비구역 지정권자인 특·광역시장이 국토부와 협의해 항목별 배점을 최대 10%포인트(p)까지 조정할 수 있게 할 방침이다. 결국 구조안정성 비중이 20~30% 수준까지 낮아지면서 원래대로 돌아갈 수 있다는 뜻이다. Q. 공공기관의 적정성 검토는 어떻게 되나?A. 공공기관의 적정성 검토는 사실상 2차 안전진단에 해당했고, 그동안 시행되면서 통과율도 낮았다. 서울시에서 민간 안전진단 결과 조건부재건축을 판정받은 물량이 한국건설기술연구원 등을 거쳤을 때 통과율이 45%에 불과했을 정도다. 정부는 이번에 의무적으로 받게 돼 있는 공공기관 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우로 조정하기로 했다. 사실상 폐지되는 셈이다. Q. 이번 조치의 영향을 받는 아파트는 얼마나 되나?A. 업계에서는 준공된 지 30년이 넘은 아파트 상당수가 영향을 받을 것으로 보고 있다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 서울에서 재건축을 추진하는 단지(144곳) 가운데 예비안전진단을 포함한 안전진단 단계에 있는 단지는 33곳이다. 이 단지를 포함해 서울에서 안전진단을 받지 않은 준공 30년 이상 아파트는 30여만 채에 달한다. Q. 구체적인 내용은 언제 나오나?A. 정부는 연내 개선방안을 마련한다는 방침만 정했다. 적용범위와 시행시기 등은 앞으로 시장상황을 면밀하게 모니터링 한 뒤 공개하겠다는 것이다. 안전진단 관련 규정 조정이 부동산시장에 미치는 영향력이 큰 점을 의식한 선택이다. ● 신탁사 참여 활성화…9월에 관련 법 개정안 발의, 연말에 세부안 공개 Q. 신탁사 참여를 활성화시킨다고 한다. 현재도 참여 가능한데, 왜 하나?A. 전문성이 떨어지는 주민들이 사업을 추진하면서 사업 추진이 더디고, 시공사와 공사비 등의 문제로 법적 분쟁이 벌어지기 일쑤다. 이런 상황을 막겠다는 것이다. Q. 어떻게 달라지나?A. 일단 신탁사에게 사업을 맡길 수 있는 요건이 완화된다. 현재는 전체 토지의 3분의 1 이상을 신탁할 때에만 신탁사가 사업자로 인정받는다. 앞으로는 국공유지를 제외한 나머지 토지의 3분의 1 이상을 신탁할 때에도 허용된다.Q. 신탁사와 주민간 분쟁도 적잖은데….A. 이런 문제를 막기 위해 주민과 신탁사가 계약을 맺을 때 사용할 표준계약서가 도입된다. 주민의 신탁해지 권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민의 시공사 선정권 명시 등이 담길 예정이다. Q. 신탁을 맡기는 게 유리한 건가?A. 주민보다 전문성을 갖춘 기관이 사업을 추진하면서 사업 속도가 빨라질 수 있다는 게 최대의 장점이다. 이에 대한 유인책도 마련된다. 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유주 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획을 통합처리해주기로 했다. 조합설립 절차나 계획 통합 처리로 최대 3년 정도 시간이 단축될 수 있을 것으로 정부는 보고 있다.Q. 언제 시행되나?A. 관련 법(‘도시정비법’) 개정안은 9월 중 발의 예정이다. 세부적인 인센티브 방안 등은 연말까지 마련된다. ● 조합운영 투명성 강화…연내 시행령·시행규칙 보완Q. 정비사업에서 조합이 분쟁의 원인이 되는 경우가 많은데….A. 정부도 이런 문제를 해결하기 위해 한국부동산원이 조합 사무를 지원하는 방안을 마련하기로 했다. 예컨대 분담금의 검증업무를 지원하건, 추진위원회 설립 시 필요한 컨설팅을 해주는 것이다. Q. 관리처분 계약도 분쟁을 일으키는 ‘0’순위 문제다. 이에 대한 대책은? A. 정부는 공사도금계약서를 사업 인가권자에게 제출하도록 의무화하는 방안을 도입할 예정이다. 그만큼 조합과 시공자 간 공사계약이 투명해질 것으로 기대하고 있다.Q. 주민들이 계약 내용에 반발하는 경우도 많은데, 이에 대한 대책은?A. 주민 분쟁의 대부분은 공사비 증액에서 발생한다. 현재도 공사비를 5~10% 이상 증액할 때 검증이 의무화돼 있다. 하지만 완료시점이 불명확해 주민이 결과를 확인하지 못한 채, 공사비 증액을 의결하면서 문제가 됐다. 이를 막기 위해 앞으로는 공사계약을 위한 조합총회 전에 사업비 검증을 완료하도록 의무화하기로 했다. 주민이 사업비 검증 결과를 사전에 확인하게 하자는 취지다.Q. 언제부터 시행되나?A. 관련 법(‘도시정비법’) 시행령과 시행규칙 개정 사항이다. 정부는 올 4분기(10~12월)에 개정할 방침이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-17
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  • 尹정부, 5년간 270만채 공급…‘역대 최대’라던 文정부보다 13만채 많아

    윤석열 정부가 앞으로 5년 간 전국에서 270만 채의 주택을 공급하기로 했다. 이는 역대 최대 규모라고 홍보했던 문재인 정부의 공급계획(257만 채)을 넘어서는 물량이다. 정부는 이를 실현하기 위해 각종 개발 규제 완화와 대규모 신규택지 발굴, 철도역세권 고밀개발, 사업심의 절차 간소화 등을 통한 사업절차 신속처리 등을 추진해나가기로 했다. 특히 공급의 대부분을 차지하며 소비자들이 선호하는 민간의 주택공급 활성화에 초점을 맞추는 대신 공공은 취약계층을 위한 주거복지 등 본연의 기능에 충실하겠다는 계획이다. 하지만 공급 계획을 실행하기 위해 적잖은 법안 개정이 필요해 야당이 다수 석을 차지한 국회 문턱을 넘어야 하는 과제가 걸림돌로 작용할 것으로 우려된다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16 대책’)을 16일(오늘) 발표했다. ● 5년간 270만 채 공급…수도권에서만 200만 채 이상국토부에 따르면 정부는 내년부터 2027년까지 5년 동안 270만 채를 공급하기로 했다. 이는 문 정부가 약속했던 물량(2018~2022년·257만 채)보다 13만 채가 많은 것이다. 지역별로는 서울에서 50만 채(문 정부·32만 채), 인천과 경기에서 158만 채(129만 채) 등 수도권에서만 208만 채를 공급한다. 서울에서 지난 정부 때보다 50% 이상 계획물량이 늘어났다. 비수도권 지역에서는 광역·자치시에서 52만 채(48만 채), 8개 도에서 60만 채(80만 채)를 각각 준비하기로 했다. 수요가 상대적으로 적은 8개 도에서는 문 정부 때보다 20만 채 이상 물량이 줄어들어 눈에 띈다. 사업유형별로는 재개발·재건축과 도심복합사업 등을 통해 도심지역에서 52만 채(41만 채)를 공급한다. 공공택지에서는 3기 신도시 물량을 포함해 88만 채(64만 채)를 건설한다. 나머지 130만 채는 도시개발이나 지구단위계획구역, 기타 주택법 근거 일반주택사업 등을 통해 민간에서 공급하게 될 물량이다.● 재개발 재건축 규제 완화해 22만 채 공급 정부는 이같은 공급 물량 확보를 위해 대대적인 관련 규제 완화를 추진한다.최우선 대상은 도심 내 주택공급의 핵심이 될 재개발·재건축 사업 정상화이다. 우선 앞으로 5년 간 전국에서 신규 정비구역 지정 간소화 등을 통해 22만 채(12만8000채)를 확보하기로 했다. 서울에선 신속통합기획 방식으로 10만 채를, 경기·인천에서 역세권과 노후주거지를 중심으로 4만 채, 지방은 광역시 구도심 중심으로 8만 채를 각각 확보하는 게 목표다. 이를 위해 가이드라인을 만들어 평균 5년 정도 걸리는 정비구역 지정기간을 2년으로 줄이기로 했다. 재건축 사업 활성화의 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 부담금은 대폭 낮아진다. 재건축 부담금은 2006년 도입됐지만 법정논쟁 등으로 실제 적용이 미뤄졌고, 2018년 재시행돼 올해 처음으로 부과될 예정이었다. 그런데 2006년 도입된 기준이 그대로 적용돼 집값 상승이 크게 오른 상황이 반영되지 않았다. 그 결과 수도권은 물론 지방에서도 과도한 부담으로 작용한다는 지적이 제기되고 있다. 정부는 이에 부과기준을 현실화하고, 1주택 장기보유자나 고령자 등의 부담을 줄여주기 위한 방안을 마련하기로 했다. 세부적인 내용은 9월에 확정 발표할 예정이다. 재건축 활성화에 또다른 걸림돌로 지적돼 온 안전진단 관련 규제도 완화된다. 구조안전성 비중(현행 50%)을 30~40% 수준으로 줄이고, 항목별 배점에 대해 관할지역 지자체장이 국토부와 협의를 거쳐 최대 10%포인트(p)까지 조정할 수 있도록 허용하기로 했다. 구조안전성 비중이 20~30% 수준으로 낮아질 수 있다는 뜻이다. 정비사업에 부동산개발 신탁사 등의 참여도 혀용된다. 또 한국부동산원을 통해 재개발 재건축 공사계약 검증, 추진위원회 설립 지원 컨설팅, 관리처분계획 타당성 사전검증 등을 지원받을 수 있다.● 리츠, 신탁 통한 도심복합개발로 20만 채 공급 정부는 도심공급 확대를 위해 문재인 정부 때 추진했지만 실적이 미미했던 ‘도심복합사업’도 적극 활용하기로 했다. 다만 사업방식은 공공 주도에서 민간도 사업주체가 될 수 있도록 바꾸기로 했다. 이를 위해 관련 법(‘도심복합개발법’)을 연내 제정하고, 토지주 3분의 2이상이 동의하는 경우 신탁이나 리츠 등이 주도하는 도심복합개발사업을 허용하기로 했다. 리츠가 주도하는 경우에는 토지주(지분의 50% 이상)와 디벨로퍼, 금융기관 등이 참여하는 특수목적회사(SPC)를 설립하면 된다. 신탁사는 토지주 등으로부터 위탁을 받아 사업과 시공관리를 맡으면 된다. 사업은 대체로 도심과 부도심, 노후역세권, 준공업지역 등에서 이뤄지지만 크게 두 가지 유형으로 나뉜다. 교통이 편리하면서 사업·문화 거점지역으로 성장 가능성이 있는 지역 가운데 첨단사업 중심 고밀 복합개발을 추진하는 경우는 ‘성장거점형’, 노후도 60% 이상의 역세권이나 준공업지로서 주거중심 고밀 개발을 추진하는 경우는 ‘주거중심형’으로 분류된다. 민간도심복합 사업으로 추진되는 지역에는 공공사업 수준의 용적률 상향 조정과 양도소득세 이연(移延·납부시기를 늦추는 것) 등과 같은 혜택이 주어진다. 공공주도 도심복합사업은 기존방식을 유지하되 후속조치를 신속하게 처리하기로 했다. 다만 주민 호응이 낮은 지역(동의률 30% 이하)은 민간사업으로 바꾸도록 유도할 방침이다. ● 신규 택지 조성 확대 통해 88만 채 공급 정부가 안정적으로 주도할 수 있는 공공택지 공급도 지속적으로 늘려나간다. 일단 문재인 정부 때 추진해온 3기 신도시와 지난해 발표한 광명·시흥 등 21만 채 공공택지는 후속 절차를 계속 밟아나가기로 했다. 이와 함께 올해 10월부터 내년까지 15만 채 내외의 후보지를 순차적으로 공개하기로 했다. 2024년 이후는 시장 상황을 고려해 물량을 조정할 방침이다. 대상지는 수도권과 지방의 수요가 높은 지역을 중심으로 하되, 산업단지와 도심·철도 인접지역이 최우선 타깃이다. 특히 철도역 인근은 개발밀도를 대폭 높여 ‘콤팩트 시티’로 만들 계획이다. 현재 3기 신도시 가운데 광역급행철도(GTX) 역이 들어설 경기 고양 창릉과 남양주 왕숙에 콤팩트 시티가 시범 조성될 예정이다. 콤팩트 시티는 철도역 반경 500m~1km 이내에 위치한 지역에 100m 이상의 초고층 아파트와 복합쇼핑몰, 복합교통환승센터 등을 조성하는 것이다. 프랑스나 홍콩 등에서는 이미 활용되고 있는 도심개발 방식이다. 한편 관심을 모았던 1기 신도시 재건축 허용 여부는 2024년으로 늦춰졌다. 정부가 도시 재창조 수준의 마스터플랜을 마련하기 위해 충분한 시간을 갖기로 했기 때문이다. 다만 관련 작업은 올해 안에 시작한다.● 사업절차 간소화 통해 공급 속도 높인다 정부는 주택공급의 시간을 줄이기 위해 통합심의를 도입하는 등 사업절차를 대폭 간소화하기로 했다. 까다로운 행정절차의 중복과 지연처리가 원활한 공급을 가로막는 요인으로 작용하고 있다는 판단에 따른 조치다. 우선 정비사업과 도시개발사업에 도시·건축·경관심의와 교통·교육·환경 등 각종 영향평가를 합쳐서 점검하는 ‘통합심의제도’를 의무화하기로 했다. 또 유사한 심의와 평가제도는 통합하기로 했다. 이에 따라 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 계획수립 절차를 통합하고, 정비사업은 정비계획 변경과 사업인가를 한꺼번에 처리할 수 있게 될 것으로 예상된다. 택지조성 속도도 빨라진다. 공공기관 예비타당성 조사가 간소화되거나 필요하면 면제되고 토지보상제도도 대폭 개선된다. 특히 토지 협의양도 시 특별공급 대상에 그린벨트 이외 지구도 포함하고, 쪽방사업 토지주에게도 현물보상을 허용하기로 했다. 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화된다. 단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축을 연접한 2개 이상의 단지에도 허용하고, 금융 및 세제지원, 인허가 절차 간소화 등과 같은 혜택도 부여된다. 1,2인 가구에 적합한 도시형생활주택은 규모가 300실에서 500실로 확대되고, 방 2개 이상(투룸) 도시형생활주택 비중도 전체의 3분의 1에서 2분의 1로 상향된다. 다만 투룸이 늘어난 사업장은 주차장 설치기준이 공동주택 수준(1실당 0.6대→0.7대)으로 높아진다. 주택공급 촉진지역(이하 ‘촉진지역’)을 도입하는 방안도 추진된다. 촉진지역으로 지정되면 일정기간 각종 동의요건 등이 완화되고, 용적률이 상향되는 한편 금융지원 등과 같은 혜택이 주어진다. 내년 1분기(1~3월)까지 전문가와 지자체 의견 등을 수렴해 도입 여부가 결정된다.● GTX 조기개통, 층간소음 비용 인정 통해 주거환경 개선 이번 대책에서는 공급 물량 확대 이외에도 쾌적한 주거환경 조성을 위한 다양한 방안도 포함됐다. 우선 서울 외곽에 조성됐거나 조성 예정인 신도시의 주거환경 개선을 위해 GTX 노선 개통시기가 앞당겨진다. A노선은 2024년6월 이전까지 완전 개통을 목표로 추진된다. B노선은 2030년 개통을 목표로 2024년에, C노선은 2028년 개통을 목표로 2023년에 각각 착공한다는 계획이다. 또 2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통 여건 개선을 위한 전수조사를 실시하고, 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등과 같은 맞춤형 교통대책이 마련된다. 층간소음 대책도 마련된다. 신축주택에 대해서는 소음 완화를 위해 바닥두께 등을 보강한 경우 분양가 가산을 허용하는 등 인센티브가 주어진다. 또 기존 주택에서 소음저감 매트 등을 설치하는 경우에도 지원하는 방안이 추진된다. 이와 함께 법정기준(세대당 1.0~1.2대) 이상의 주차 편의시설을 갖춘 주택을 지을 때 추가비용은 분양가에 포함하는 방안이 논의 중이다.● 청년원가주택 공급 통해 주거복지 기능 강화 이번 대책의 중요한 축 가운데 하나는 주거사다리 복구다. 청년원가 주택이나 역세권 첫집을 50만 채 규모로 공급해 무주택 서민들의 내 집 마련 꿈을 실현시켜주겠다는 것이다. 청년원가주택 및 역세권 첫집은 공공택지나 도심정비사업 용적률 상향 등으로 기대되는 기부채납 물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세의 70% 이하)으로 공급하는 주택이다. 남양주 왕숙지구, 고양 창릉지구, 하남 교산 등 3기 신도시와 도심 국공유지, 역세권 정비사업지, 도심복합사업 등지에서 공급된다. 공급대상은 19~39세 이하 청년층과 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등이다. 40년 이상 장기 저리대출이 큰 자금 부담 없이 자기 집을 마련할 수 있을 것으로 기대된다. 다만 5년 이상 의무 거주해야 하며, 매각은 공공을 통해서만 가능하다. 시세차익이 발생하면 70%는 최초 분양자가 갖는다. 최대 10년 간 임대한 뒤 분양할 수 있는 ‘(가칭) 내집마련 리츠주택’도 도입된다. 주택도시기금 등이 출자해 설립한 리츠가 시행사가 돼 공급하는 주택으로, 분양가의 절반을 입주 시 보증금으로 내고, 나머지 절반은 분양 전환 시 감정을 받은 금액으로 내게 하는 주택이다. 공급 대상 역시 무주택서민이지만 청년원가주택보다는 소득 기준 등이 높게 책정될 예정이다. 이밖에 서울시가 적극 추진 중인 ‘토지임대부 주택제도’도 개선된다. 토지임대부 주택은 토지는 사업시행자가 갖고, 주택소유권만 분양하는 주택이다. 그만큼 분양가가 싸다. 문제는 주택소유자가 환매할 때 LH에게만 팔 수 있도록 돼 있어 활성화에 어려움을 겪었다. 정부는 앞으로 환매사업자에 LH 이외에 SH 등 지방공기업도 포함시킬 방침이다. 한편 공공임대주택의 품질 개선 작업도 본격화된다. 우선 평균 면적이 49㎡에서 56㎡로 넓어지고 마감재와 내부설비도 개선된다. 민간 분양주택을 사들여 공공임대로 공급하고, 표준건축비도 인상하는 방안도 추진된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-16
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  • 상습침수지역 강남역 일대 아파트 값 요지부동인 이유?

    8월 8일 서울 남부 등 수도권 일대에 쏟아진 기록적인 폭우로 사망자가 발생하고, 출퇴근시간대 ‘교통지옥’이 펼쳐지는 등 각종 피해가 속출했다. 침수 피해는 서울 전역에서 발생했지만, 한강 이남지역을 중심으로 피해가 컸다. 특히 상습침수지역으로 꼽히는 강남역 일대는 또다시 물에 잠겼다. 2010년부터 시작해 최근 12년간 무려 5번째다.문제는 이런 상황이 앞으로도 반복될 가능성이 크다는 점이다. 기후변화로 수도권 지역 강수량이 중장기적으로 계속 증가할 것으로 예상되고 있어서다. 국토연구원은 최근 발행한 보고서 ‘탄소중립과 기후변화에 대비한 안전취약시설물 분석 및 관리방향 연구’에서 1일 강수량이 단기(2021~2040)적으로는 17.7%, 장기(2081~2100)적으로는 20.6% 늘어날 것으로 추정했다. 특히 수도권과 제주, 전라권에서 크게 증가할 것으로 전망했다.자연재해 빈도 주택 매수 고려 대상 아니다그렇다면 이번 홍수 피해가 강남 집값에 악재가 될까. 일반적으로 이번 홍수 같은 자연재해는 집값을 떨어뜨리는 등 부동산시장에 부정적 요인으로 작용한다. 하지만 전문가들은 이에 대해 회의적이다. 강남이 전국적으로 압도적 인기를 자랑하는 주거지역이기 때문이다.홍수나 지진 같은 자연재해가 발생하면 집값은 크게 ①떨어졌다 원상회복하는 경우 ②떨어졌다 종전 가격보다 높아지는 경우 ③떨어진 후 회복하지 못하는 경우 ④처음부터 변화하지 않는 경우 등 4가지 유형으로 나타난다. 피해지역 입지에 대한 선호도와 정부 또는 관할지역의 피해 복구 대책 수준이 차이를 가져온다.떨어졌다 원상회복하는 경우나 종전 가격보다 높아지는 경우, 처음부터 변화하지 않는 경우는 피해 규모가 크지 않고 피해 복구가 단기간에 이뤄질 때다. 주로 강남 등 인기 주거지역에서 흔히 나타나는 유형이다.2011년 7월 폭우와 산사태로 심각한 수해를 겪은 서울 서초구 방배3동과 우면동 일대 아파트가 대표적 사례다. 산사태 직격탄을 맞아 아파트 3층 높이까지 흙더미가 쌓이는 피해를 입었던 A 아파트(전용면적 127㎡)의 경우 산사태 발생 직전에는 11억4000만 원에 거래됐다. 산사태가 터진 데다 주택경기가 급랭하자 이들 아파트 가격은 그해 말 10억5000만 원 선까지 떨어졌다. 하지만 가격이 제자리로 돌아가는 데는 긴 시간이 필요하지 않았다. 1년이 채 안 돼 11억 원 선을 회복한 것이다. 우면산 일대는 수해 방지만 제대로 하면 여전히 입지적 장점이 많다는 분석이 잇따르면서 나타난 결과였다. 8월 8일 현재 이 아파트는 25억 원대를 호가하고 있다.미국 등 주요 선진국에서도 이런 상황이 나타난다. 미국 부동산시장 조사기관 애톰(ATTOM)이 2017년 조사한 결과에 따르면 5년간 재해 위험이 높은 도시지역의 주택 가격(중위 값 기준)이 평균 65% 상승해 전체 평균(45%)을 웃돌았다. 결국 인기 주거지역이라면 주택 매수를 결정할 때 자연재해 빈도는 최우선 고려 대상이 아니라는 뜻이다.반면 자연재해 피해를 쉽게 회복하지 못하는 경우는 수도권 외곽을 포함한 지방 등 비인기 주거지역에서 정부의 복구대책이 미흡할 때 주로 나타난다. 국토연구원의 최근 보고서 ‘지진재해가 지역 주택경기에 미치는 영향: 포항지진 재해를 대상으로’는 이런 상황을 보여준다. 보고서는 국내에서 발생한 역대 지진 가운데 가장 피해가 컸던 포항지진이 경북 포항시 북구와 남구 지역 집값(실거래가 기준)에 미친 영향을 분석 대상으로 삼았다. 포항지진은 2017년 11월 15일 발생했다. 진앙은 북구 북쪽 9㎞ 지점인 흥해읍 남송리였다. 지진으로 인한 피해는 북구가 심했고, 남구는 상대적으로 적었다.지진 피해 포항 북구, 3년간 집값 약세보고서에 따르면 지진 발생 전까지 북구 집값이 남구보다 높게 형성됐다. 그런데 지진 발생 이후 역전되고 말앗다. 지진이 발생한 후 북구의 집값이 남구보다 크게 떨어지면서 나타난 결과였다. 북구 집값이 다시 남구 집값보다 높아지기까지는 3년이 걸렸다. 통상 지진 등 자연재해가 주택 가격에 미치는 영향이 1년 내외 단기간에 그치는 점을 감안하면 이례적으로 긴 시간이 걸린 셈이다.국토연구원은 이에 대해 “정부가 2019년 3월 포항지진이 인재에 의한 ‘촉발지진’이라고 밝힌 것이 직격탄이 됐을 것”이라고 봤다. 촉발지진은 외부 힘이 지진대를 자극해 대규모 지진을 일으키는 경우를 말하는데, 포항지진은 인근 포항 지열발전소에서 5차례에 걸쳐 진행한 시추작업이 원인이었다. 국토연구원은 “매수자들이 예측 불가능하고 자연발생적인 지진보다 인재에 의한 재해의 재발 위험성을 더 크고 심각하게 받아들였을 것”이라고 설명했다. 여기에 더해 지진 발생 후 북구 지역주민의 생활 만족도를 높이기 위한 노력이 부족했던 점도 문제였다. 지진 발생 이후 주민들의 불안감을 낮추고 삶의 만족도를 향상시키기 위해선 과거보다 많은 투자가 필요했는데, 이것이 부족했다는 얘기다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]}

    • 2022-08-14
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  • [전합니다]박원갑 KB 수석전문위원, 부동산 트렌드 해설서 출간

    부동산은 우리 국민들의 최대 관심사 가운데 하나다. 이를 반영하듯 유투브 등 SNS와 각종 미디어에선 부동산 관련 정보가 넘쳐난다. 하지만 정작 일반인이 참고할 만한 자료를 찾기는 쉽지 않다. 이런 상황에 갈증을 느끼는 독자라면 눈여겨볼 만한 책이 나왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이 최근 펴낸 신작 ‘박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업(사진)’이다. 책은 국내 부동산시장을 둘러싼 사회현상들을 통찰력 있게 분석한다. 소득이 높아지면서 의식주(衣食住) 가운데 의와 식은 빈부차가 줄었지만, 주는 격차가 커졌을 뿐만 아니라 사람의 의식까지 지배하는 ‘주주(住主)사회’가 돼가고 있다고 강조한 대목은 흥미롭다. 아파트를 사면 그날부터 ‘아파트교(敎)’의 신도로 살게 되고, ‘아파트교’가 한국에만 있는 유일한 종교이자 현대판 기복신앙이라고 진단한 것도 눈길을 끈다. ‘영끌’이라는 신조어를 탄생시킨 MZ세대가 부동산시장에서 중요한 위치를 차지하는 이유에 대한 분석도 있다. 저자는 아파트를 게임아이템 사듯이 투자한다는 뜻의 ‘아파트 득템’, 레저도 도심 모텔·호텔에서 즐긴다는 의미의 ‘콘크리트 레저’, 안전한 주거 공간이라면 더 큰 비용을 지불하는 ‘주거 가안비(價安比)’를 MZ세대의 부동산 투자 트렌드를 이해할 주요 키워드로 꼽았다. 특히 그는 부동산 투자로 성공하고 싶다면 유연한 마인드로 부동산 트렌드를 빠르게 쫓는 ‘패스트 팔로워’가 돼야 한다고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-08-12
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