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정순구

정순구 기자

동아일보 경제부

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엉덩이보다 발로 쓰겠습니다. 책상 앞보다는 현장을 사랑합니다. 직접 듣고 본 생생한 이야기를 전해드리겠습니다.

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2026-03-10~2026-04-09
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  • 지방 아파트도 거래절벽… 11월 거래 ‘반토막’

    대구 수성구 A아파트는 1000채가 넘는 대규모 단지지만 지난해 11월 단 1채만 팔렸다. 30평대(전용 84m²) 호가가 지난해 초 9억 원까지 올랐지만 최근 8억 원대로 내려앉았다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난달 중순까지도 개점휴업 상태였다가 최근 집값이 떨어진다는 기사가 나오니 문의 전화가 조금 오는 정도”라고 전했다. 서울에서 대출 규제와 금리 인상 등의 영향으로 매수 심리가 얼어붙은 가운데 지방 주택 시장의 거래절벽은 더 심한 것으로 나타났다. 박수현 대통령국민소통수석비서관은 4일 라디오 인터뷰에서 “(집값이 잡히기 시작했다는) 확신에 가까운 생각을 하고 있다”고 밝혔지만 전문가들은 거래절벽 자체를 가격 하락 신호로 보기 어렵다고 지적했다.○ 지방 거래절벽, 서울보다 더 심해4일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전국 주택 매매거래량은 총 6만7159건으로 2020년 11월(11만6758건)보다 42.5% 줄었다. 지방의 감소세가 두드러졌다. 지난해 11월 지방 주택 매매거래량은 전년 같은 기간보다 46.1% 줄었다. 특히 부산과 대구 등 지방광역시는 이 기간 69.2% 감소했다. 비수도권에서 거래절벽이 더 강하게 나타나고 있는 것이다. 지난해 11월부터 7주 연속 집값이 하락하고 있는 대구에서 지난해 11월 주택 매매거래량은 2275건으로 전년 동월(7601건)의 30% 수준으로 쪼그라들었다. 지난해 12월 대구에서 분양한 6개 단지 중 5곳의 청약이 미달되는 등 미분양도 이어지고 있다. 미분양은 신규 주택 공급이 수요에 비해 많아졌다는 의미로 통상 가격 하락의 선행지표로 통한다. 부산은 2020년 11월 1만9588건에서 지난해 11월 4180건으로 거래량이 78.7% 감소했다. 다만 지난해 11월 분양한 부산 남구 힐스테이트 대연 센트럴의 청약 당첨가점이 60점대까지 치솟는 등 청약 수요는 여전하다. 기존 아파트 가격이 급등하자 신축 아파트로는 여전히 수요자들이 몰리는 것으로 보인다. 거래량이 늘면서 안정세가 굳어진 지역도 있다. 세종시는 2020년 11월 473건이던 주택 거래량이 지난해 11월 1909건으로 늘어났다. 세종시는 지난해 5월부터 아파트 가격 하락세가 이어지고 있다. 실제 2020년 12월 7억1500만 원에 팔렸던 세종시 아름동의 전용면적 84m²의 한 아파트는 지난해 11월 6억4000만 원에 거래돼 1억 원 가까이 떨어졌다.○ 전문가 “공급 많은 지역 위주로 선별적으로 안정”정부는 집값이 안정세에 접어들고 있다고 본다. 노형욱 국토부 장관은 4일 국회에서 “(매물 증가와 거래량 감소는) 주택시장이 안정적으로 가는 징후”라며 “지역적, 시기적으로 일시 등락은 있을 수 있지만 집값을 결정하는 모든 변수가 하방이라 추세적인 하락이 불가피하다고 보고 있다”고 했다. 하지만 전문가들은 거래절벽 자체보다는 주택 공급량이 향후 시장 안정 여부를 좌우하기 때문에 가격 안정으로 보기엔 이르다고 강조했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “현재 거래절벽에는 대출 규제 등으로 수요자들의 자금 조달이 어려워진 영향이 크다”며 “서울은 올해 입주 물량이 수요 대비 부족해 주택 수급이 개선되지 않은 상황”이라고 설명했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “서울 일부 지역 아파트 등에서 신고가가 나오고 있어서 전체 시장이 안정세라고 하기는 어렵다”며 “지방은 공급이 충분한 지역을 중심으로 서울과 다른 분위기를 보일 수 있을 것”이라고 내다봤다.박창규 기자 kyu@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com박효목 기자 tree624@donga.com}

    • 2022-01-05
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  • 수요자들이 본 새해 집값은… ‘내린다’ 43%, ‘오른다’ 39%

    주택 수요자들 사이에서 올해 집값이 ‘하락’할 것이라는 전망이 ‘상승’할 것이라는 예상을 근소하게 앞선 것으로 나타났다. 3월 대선 등 정책적인 변수로 시장이 혼조세를 보이는 가운데 대출 규제와 세제 강화 등으로 주택 거래가 얼어붙은 데 따른 것으로 풀이된다. 3일 부동산 정보 플랫폼인 직방이 자사 애플리케이션(앱) 이용자 1236명을 대상으로 ‘2022년 주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 전체 응답자의 43.4%는 올해 주택 매매가가 떨어질 것이라고 답했다. 오를 것이라는 응답은 38.8%로 집계됐다. 지난해 1월 직방이 실시한 ‘2021년 주택시장 전망’ 설문조사에서 주택 매매가가 ‘상승’할 것이라는 답변(59%)이 ‘하락’할 것이라는 응답(29%)보다 두 배나 많았던 것에 비하면 대조적이다. 불과 1년 만에 집값 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “지난해 말 정부의 대출 규제 강화와 금리 인상 등의 영향으로 부동산 관련 각종 시장지표가 안정세를 보인 영향”이라고 해석했다. 올해 집값이 하락할 것이라고 답한 응답자들은 그 이유로는 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식’(36.2%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 △금리 인상으로 인한 부담(24.2%) △부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%) △신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 불안 지속(6.5%) 등이 뒤를 이었다. 올해 집값이 상승할 것이라고 답한 이들 중 22.5%는 ‘신규 공급 물량 부족’을 근거로 뽑았다. △전·월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(18.8%)과 △교통, 정비사업 등 개발 호재(14.2%) △대선, 지방선거 공약(11.3%) 등도 집값 상승 전망의 이유로 꼽혔다. 다만 매매가와 달리 전세가는 상승할 것이라는 전망(46%)이 하락할 것이라는 전망(30.6%)보다 높았다. ‘전세 공급(매물) 부족’(37.3%)과 ‘매매가 상승 부담에 따른 전세 전환 수요 증가’(22.0%) 등이 전세가 상승 전망의 근거였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 주택 매매가는 ‘하락’과 ‘상승’ 전망 비율 차이가 5%포인트 이내로 팽팽한 만큼 예상하기 어렵다”며 “올해 3월 대선과 6월 지방선거 등 정책적인 변수에 따라서 주택 매매 시장이 유동적으로 움직일 것”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-01-04
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  • 올해 집값 꺾이나…거래 절벽에 “매매가 하락” 전망 우세

    주택 수요자들 사이에서 올해 집값이 ‘하락’할 것이라는 전망이 ‘상승’할 것이라는 예상을 근소하게 앞선 것으로 나타났다. 3월 대선 등 정책적인 변수로 시장이 혼조세를 보이는 가운데 대출 규제와 세제 강화 등으로 주택 거래가 얼어붙은 데에 따른 것으로 풀이된다. 3일 부동산 정보 플랫폼인 직방이 자사 애플리케이션(앱) 이용자 1236명을 대상으로 ‘2022년 주택시장 전망’ 설문 조사를 실시한 결과 전체 응답자의 43.4%는 올해 주택 매매가격이 떨어질 것이라고 답했다. 가격이 오를 것이라는 응답은 38.8%로 집계됐다. 지난해 1월 직방이 실시한 ‘2021년 주택시장 전망’ 설문 조사에서는 주택 매매가격이 ‘상승’할 것이라는 대답(59%)이 ‘하락’할 것이라는 응답(29%)보다 두 배나 많았던 것에 비하면 대조적이다. 불과 1년 만에 집값 하락 전망이 상승 전망을 압도적으로 앞지른 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 “지난해 말 정부의 대출 규제 강화와 금리 인상 등의 영향으로 부동산 관련 각종 시장지표가 안정세를 보인 영향”이라고 해석했다. 올해 집값이 하락할 것이라고 답한 응답자들은 그 이유로는 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식’(36.2%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 △금리인상으로 인한 부담(24.2%) △부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%) △신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 불안 지속(6.5%) 등이 뒤를 이었다. 올해 집값이 상승할 것이라고 답한 이들 중 22.5%는 ‘신규 공급 물량 부족’을 근거로 뽑았다. ‘전·월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(18.8%)’과 △교통, 정비사업 등 개발 호재(14.2%) △대선, 지방선거 공약(11.3%) 등도 집값 상승 전망의 이유로 꼽혔다. 다만 매매가격과 달리 전세가격은 상승할 것이라는 전망(46%)이 하락할 것이라는 전망(30.6%)보다 높았다. ‘전세 공급(매물) 부족(37.3%)’과 ‘매매가격 상승 부담에 따른 전세 전환 수요 증가(22.0%) 등이 전세가격 상승 전망의 근거였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 주택 매매가격은 ’하락‘과 ’상승‘ 전망 비율 차이가 5%포인트 이내로 팽팽한 만큼 예상하기 어렵다”며 “올해 3월 대선과 6월 지방선거 등 정책적인 변수에 따라서 주택 매매 시장이 유동적으로 움직일 것”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-01-03
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  • 서울 아파트 7주째 ‘팔자〉사자’… 전세도 4주째 매물이 많아

    서울 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 상태가 7주 연속 계속되고 있다. 금리 인상과 대출 규제뿐만 아니라 대선 전 눈치 보기 등으로 거래절벽이 한동안 이어질 것으로 전망된다. 31일 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 93.5로 전주(93.9)보다 0.4포인트 떨어졌다. 이는 2019년 9월 셋째 주(93.0) 이후 2년 3개월 만에 가장 낮은 수치다. 이 지수가 100을 밑돌수록 공급(매물)이 수요보다 많아 매도세가 짙다는 뜻이다. 지난해 서울 아파트 매매수급지수는 4월 첫째 주(96.1)를 제외하고 100을 웃돌았다가 11월 셋째 주(99.6) 기준선 밑으로 떨어진 뒤 현재까지 7주 연속 하락세를 보이고 있다. 이런 분위기는 전국으로 범위를 넓혀도 비슷하다. 12월 넷째 주 전국 아파트 매매수급지수는 96.1로 지난주보다 0.7포인트 하락했다. 10월 둘째 주(105.4) 이후 12주 연속 하락하면서 4주 연속 100을 밑돌고 있다. 전국 17개 시도 중 아파트 매매수급지수가 가장 낮은 세종의 이번 주 매매수급지수는 전주(81.1) 대비 2.6포인트 떨어진 78.5로 조사됐다. 2015년 3월 둘째 주(76.3) 이후 6년 9개월 만에 최저치다. 아파트 전세 시장도 위축되는 분위기다. 12월 넷째 주 서울 아파트 전세수급지수는 95.7로 전주(96.9) 대비 1.2포인트 떨어지면서 4주 연속 100 아래에 머물렀다. 전국 아파트 전세수급지수(98.7) 역시 2주 연속 100을 넘지 못했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “정부의 대출 규제, 금리 인상 등으로 수요자들의 자금 여력이 부족해졌다”며 “대선을 앞두고 정책 변수가 많기 때문에 매도자들과 매수자들이 선택을 미루며 거래절벽이 심해진 점 역시 시장 위축을 부추기고 있다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-01-01
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  • 서울 아파트, 7주 연속 ‘팔자 〉사자’…매수심리 2년 3개월 만에 최저

    서울 아파트를 ‘사려는 사람’보다 ‘팔려는 사람’이 많은 상태가 7주 연속 계속되고 있다. 금리 인상과 정부의 대출 규제 등에 따른 거래절벽 등으로 한동안 이런 흐름은 이어질 전망이다. 31일 한국부동산원에 따르면 12월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 93.5로 집계됐다. 전주(93.9) 대비 0.4포인트 하락했고, 2019년 9월 셋째 주(93.0) 이후 2년 3개월 만에 가장 낮은 수치다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문 및 인터넷 매물 건수 분석으로 수요와 공급 비중을 나타내는 것으로, 기준선(100) 미만이면 공급이 수요보다 많다는 의미다. 올해 들어 11월 이전까지 서울 아파트 매매수급지수가 기준선 밑으로 떨어진 것은 4월 첫째 주(96.1) 한 번뿐이었다. 11월 셋째 주(99.6) 기준선 밑으로 떨어진 이후로는 현재까지 7주 연속 하락세를 보이고 있다. 이런 분위기는 전국으로 범위를 넓혀도 비슷한 상황이다. 12월 넷째 주 전국 아파트 매매수급지수는 96.1로 지난주보다 0.7포인트 떨어졌다. 10월 둘째 주(105.4) 이후 12주 연속 하락이자, 4주 연속 기준선을 밑돌았다. 전국 17개 시·도 중 아파트 매매수급지수가 가장 낮은 세종의 경우 이번주 매매수급지수가 전주(81.1) 대비 2.6포인트 떨어진 78.5로 조사됐다. 2015년 3월 둘째 주(76.3) 이후 6년 9개월 만에 최저치다. 아파트 전세 시장의 모습도 매매 시장과 큰 차이가 없었다. 12월 넷째 주 서울 아파트 전세수급지수는 95.7로 전주(96.9) 대비 1.2포인트 떨어지면서 4주 연속 기준선보다 아래에 머물렀다. 전국 아파트 전세수급지수(98.7) 역시 2주 연속 기준선을 넘지 못했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “정부의 대출 규제, 금리 인상 등으로 수요자들의 자금 여력이 부족해졌다”며 “내년 대선을 앞두고 매도 및 매수자들이 선택을 미루며 거래절벽이 심해진 점 역시 시장 위축을 부추기고 있다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-31
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  • 서울 집값 하락 지역 확대… 강북 -도봉구도 19개월 만에 내림세로

    #1. 서울 강북구 1000여 채 규모 입주 3년 차 A아파트. 이 단지 30평대(전용면적 84m²)는 8월 11억3000만 원에 역대 최고 가격으로 팔린 뒤 지난달 10억8000만 원에 거래됐다. 3개월 만에 5000만 원 떨어진 것이다. 공인중개업소에 등록된 매물도 현재 61개로 6월 말(27개)보다 2배 넘게 늘었다. 인근 공인중개업소 관계자는 “한 달 전에 10억5000만 원에 매물이 나왔지만 찾는 사람이 없다”고 했다. #2. 서울 도봉구 입주 26년 차 B아파트. 2400여 채 규모의 대단지이지만 이달 거래는 단 2건뿐이다. 현재 매물도 105개에 이른다. 패닉바잉(공황구매) 막차 수요가 몰렸던 7월 말까지만 해도 매물이 4개에 그쳤던 것과 대조적이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “호가는 겨우 1000만∼2000만 원 낮아졌는데 매수자들이 5000만∼1억 원 떨어진 급매만 찾으며 거래가 성사되기 힘든 분위기”라고 전했다. 강북구와 도봉구 아파트 값이 1년 7개월 만에 하락세로 돌아섰다. 대출규제와 금리인상 영향으로 매수세가 급감하고, 매물이 쌓이면서 집값이 단기간 급등한 수도권과 지방에서 집값 하락세가 확산되고 있다. ○ 집값 하락 지역 늘어나는 서울 한국부동산원이 30일 내놓은 주간 아파트 매매동향에 따르면 12월 넷째 주(27일 기준) 강북구와 도봉구 아파트 값은 각각 전주 대비 각각 0.02%, 0.01% 하락했다. 두 지역의 아파트 값이 하락세로 돌아선 건 지난해 5월 셋째 주 이후 1년 7개월 만이다. 지난주 서울에서 처음으로 아파트 값이 하락 전환한 은평구는 전주 대비 0.02% 떨어져 2주 연속 내림세를 이어갔다. 관악구는 3주 연속, 금천구는 2주 보합(0.00%)으로 상승세를 멈췄다. 올해 집값이 급등한 수도권 아파트 시장도 빠르게 식고 있다. 올해 37.26%(27일 기준) 오른 경기 시흥시 아파트 값은 지난주 대비 0.04% 하락했다. 경기 광명시(―0.01%), 성남시 수정구(―0.02%), 안양시 동안구(―0.01%)도 하락세로 돌아섰다. 시흥시의 한 공인중개업소 관계자는 “다주택자 급매가 늘며 30평대 매도 호가가 9억 원에서 6억∼7억 원 초반까지 떨어졌다”고 했다. 미분양이 늘고 있는 지방에서도 하락 전환한 지역이 속속 나오고 있다. 대구 수성구(―0.02%), 대전 유성구(―0.03%), 부산 동구(―0.07%) 강서구(―0.02%) 아파트 값이 하락 전환했다. 전셋값도 서울을 포함한 수도권을 중심으로 상승폭이 둔화됐다. 서울 아파트 전셋값은 지난 주 0.06%에서 0.04%로 오름폭이 줄었다. 지난주 전셋값이 2년 반 만에 하락으로 전환된 서울 성북구는 이번 주에도 0.01% 떨어졌다. 경기 아파트 전셋값 역시 의왕시(―0.16%), 과천시(―0.06%), 용인시 기흥구(―0.05%), 성남시 수정구(―0.03%)에서 신규 입주 물량 증가 등으로 하락세로 돌아섰다. ○ “지역별 집값 격차 커질 것”전문가들은 당분간 거래절벽 상황이 계속되면서 지방이나 수도권 외곽 지역에서 집값 하락세가 두드러질 수 있다고 본다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “수요 대비 공급물량이 충분한 지방을 중심으로 하락세가 커질 수 있다”며 “내년 서울과 지방의 분위기가 극명하게 갈릴 것”이라고 말했다. 다만 서울 집값은 여전히 공급이 부족해 서울 핵심 지역의 집값까지 본격 하락하는 게 쉽지 않을 것이란 전망도 적지 않다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “내년 서울 아파트 입주 물량이 너무 부족하다”며 “집값 상승세가 줄거나 오름폭이 줄어들 수는 있어도 본격적인 하락장이 오기는 쉽지 않다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-31
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  • “양도세 내리면” vs “집값 더 내리면”…서울 9000채단지 한달 거래 딱 1건

    #1. 결혼 3년 차 30대 직장인 김동석(가명) 씨는 평소 점찍어 둔 서울 중구 20평대(전용 59m²) 아파트에 다녀온 후 내 집 마련을 미뤘다. 처음엔 시세보다 낮게 나왔다는 소식에 연차까지 내고 한달음에 갔지만 호가가 예상보다 높았다. 김 씨는 11억5000만 원을 원했지만 집주인은 “12억1000만 원 아래로는 안 된다”고 선을 그었다. 그는 “집값이 떨어질 때까지 기다려보겠다”고 했다. #2. 같은 아파트 전용 84m²를 매물로 내놓은 60대 2주택자 전승수(가명) 씨는 최근 집을 반(半)전세로 돌렸다. 올해 600만 원으로 오른 종합부동산세가 부담이었지만 이를 팔면 양도소득세를 3억 원 내야 한다. 결국 매도를 미루기로 했다. 그는 “일단 공인중개업소에 매물로 올려놓았지만 양도세가 완화되기 전엔 팔 생각이 없다”고 했다. 서울 아파트 시장이 얼어붙었다. 시장에 매수세가 자취를 감추면서 매물도 점점 쌓이고 있다. 동아일보 취재팀은 29일 거래가 끊긴 서울 아파트 시장 현장을 진단하고 내년 집값 향방을 가늠하기 위해 5000채가 넘는 대단지 인근 공인중개업소 3곳과 아파트 매수 및 매도 희망자 25명을 심층 취재했다. 현재 매수자들은 집값 하락에 대한 기대감이 컸다. 대출규제와 금리인상의 영향으로 당장 집을 매수하기보다는 관망하겠다는 사람이 많았다. 매수 문의가 끊기며 잠재 매수자 리스트 작성을 포기하거나 개점휴업을 선언한 공인중개업소도 나왔다. 매물이 쌓이고 있지만 매수, 매도 호가의 간극은 좁혀지지 않았다. 현장에서 확인한 다주택자 매물은 가격대를 알아보려는 ‘간보기 매물’이 대부분이었다. 양도세가 완화될 때까지 매도를 보류한 것이다. 이 같은 분위기는 취재팀이 한국공인중개사협회 서울 지회장 등을 대상으로 시장 상황을 물어본 조사에서도 감지됐다. ‘아파트의 매도 호가가 직전 최고가 대비 상승했다’고 답한 공인중개업소가 절반이 넘었다. 이들은 시장이 정상화되려면 민간 재건축·재개발 활성화 등 주택 공급 확대가 절실하다고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략부장은 “내년 대선 이후 부동산 정책이 나오기 전까지는 거래 절벽이 계속될 것”이라고 했다.호가-희망가 차이 최소 1억… 서울 9000채 단지 한달 거래 단 1건 “稅부담에 내놓지만 호가 못낮춰”…집주인들 대선후 稅완화 기다려“더 떨어질텐데 지금 매수할수야”… 수요자, 집값 하락 기대하며 미뤄서울 아파트 매매 3분의 1토막… 대선때까지 거래 절벽 이어질 듯전문가 “결국 공급 확대로 풀어야” 서울 강남구와 송파구 아파트를 1채씩 보유한 60대 A 씨는 올해 종합부동산세 고지서를 보고 송파구 아파트(전용면적 84m²)를 팔기로 했다. 지난달 거래된 역대 최고가(24억5000만 원)보다 5000만 원 낮은 24억 원에 내놓았다. 최근엔 23억 원으로 낮췄지만 매수 문의는 아직 없다. 그는 “보유세 부담에 집을 내놓긴 했지만 더 이상 매매가를 양보할 순 없다”고 했다. 같은 단지에 사는 70대 1주택자 B 씨도 23억 원에 매물을 내놓았다. 은퇴 후 고정 수입이 없는데 올해 종부세가 급등하자 서울 아파트를 팔고 지방으로 내려가기로 결심했다. 아파트가 유일한 노후 자산인 만큼 매수 문의가 없는데도 호가를 내리지 않고 있다. 24일 만난 인근 중개업소 대표의 수첩에는 매물을 내놓은 집주인의 연락처는 빼곡했지만 매수 희망자는 전무했다. 이달 가격을 묻는 전화가 딱 2건 왔는데 그마저 연락처도 안 남긴 ‘떠보기 문의’였다. 그는 “집주인 호가와 수요자 희망가격 차는 최소 1억 원 이상이다. 협상으로 좁혀질 수준이 아니다”라고 했다. 실제 이 단지 매물은 29일 230여 건(부동산정보업체 ‘아실’ 집계)으로 10월 이후 계속 쌓이고 있다. 집을 사겠다는 사람의 발길이 끊기면서 9000여 채의 대단지인데도 이달 거래는 단 한 건이었다. ○ 집값 하락 기다리는 수요자들 서울 집값이 조정기에 접어들었다는 지표가 늘고 있지만 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다는 반응이 적지 않다. 일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 수요자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다. 동아일보 취재팀이 만난 매수 희망자들은 “굳이 서둘러 매수할 생각은 없다”고 입을 모았다. 30대 신혼부부인 C 씨는 이달 서울 금천구 4억 원대 아파트를 사려고 계약 준비까지 마쳤다. 하지만 부모가 “집값이 곧 잡힌다”고 만류해 2년간 전세로 더 살기로 했다. 불과 2, 3개월 전만 해도 ‘더 늦기 전에 사야 한다’는 불안감에 추격 매수에 나섰던 수요자들이 지금은 집값 하락 기대감에 매수를 미루고 있다. 인근 한 공인중개사는 “매수 문의가 끊긴 탓에 2개월간 집을 보여준 적이 없다”고 했다.○ 양도세 완화 전엔 호가 못 내린다는 다주택자 서울에 아파트 3채를 가진 60대 E 씨는 거주 주택만 남기고 나머지 주택을 처분할지 고민하고 있다. 매년 수천만 원의 보유세를 내는 건 불가능하다. 인근 공인중개업소에 알아 보니 다주택자에겐 중과세율이 적용돼 시세 차익의 82.5%(지방세 포함)를 양도소득세로 내야 했다. 그는 “사실상 정부에 수억 원을 뺏기는 셈”이라며 “다주택자 양도세가 완화될 때까지 버티겠다”고 했다. 서울 금천구에 아파트 2채를 보유한 70대 F 씨는 세를 주던 전용 44m²를 이달 4억5000만 원에 매물로 내놓았다. 가장 최근 거래가(3억9000만 원)보다 6000만 원 높다. ‘호가가 너무 높다’는 중개업소 설명에도 수리비와 양도세를 고려할 때 이 금액 이하로 팔 수 없다고 본 것이다. 집주인들이 서울 아파트를 처분하려는 건 올해 보유세 부담이 급등한 게 계기다. 하지만 양도세 중과만큼은 피하겠다는 생각도 확고했다. 다주택자들은 양도세 중과 유예 등 정책 변수가 해소되는 내년 대선 이후로 처분 결정을 미루려는 분위기가 역력했다. 30대 신혼부부인 G 씨는 더 넓은 평수로 갈아타려고 올 9월 현재 살고 있는 서울 아파트를 12억5000만 원에 내놓았다. 3개월째 팔리지 않자 최근 중개업소에서 ‘가격을 낮추자’고 했지만 그럴 수 없었다. 새로 매수하려던 아파트 가격이 그대로인데 싸게 팔면 자금 계획이 틀어지기 때문이다. ○ “내년 대선이 집값 가를 것” 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 매매 거래는 439건(잠정치)으로 지난달(1350건)의 3분의 1 토막이 났다. 이 같은 거래 절벽은 내년 대선 때까지 이어질 것으로 보인다. 송파구의 한 중개업소 관계자는 “빨리 팔아야 하는 집주인들은 스스로 전단을 만들어 중개업소에 돌린다”며 “대다수 집주인은 대선 이후 움직이겠다는 분위기”라고 했다. 6월 전에만 팔면 내년 보유세 부과를 피할 수 있는 데다 양도세 중과를 감수하고 서둘러 팔았다가 다음 정부가 양도세를 완화하면 손해 볼 수도 있다. 양도세 중과 유예 등 ‘퇴로’가 생기면 처분하겠다는 잠재 매도자가 적지 않았다. 다만 ‘덜 똘똘한 집’부터 팔겠다고 했다. 양도세 완화에 따른 매물 유도 효과는 지방, 수도권, 서울 외곽 순으로 나타날 것으로 예상된다. 중장기적으로는 결국 공급으로 풀어야 한다는 목소리가 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “다주택자 양도세와 보유세를 낮추는 동시에 재건축·재개발 규제를 풀어야 한다”며 “당장 보유세 부담이 줄어도 도심 공급이 늘어 향후 손실이 예상되면 처분에 나설 것”이라고 했다. 매도 희망자 51%, 직전 최고가보다 호가 높여… 매수 의향자 71%는 “가격 같거나 내려야 살것” 전국중개사-서울 지회장 65명 조사… “대출 규제 탓 서울 거래 감소” 45% 아파트 거래가 얼어붙고 있지만 아파트를 팔려는 사람들의 절반 이상은 여전히 직전 최고가격 대비 높은 호가를 고수하는 것으로 조사됐다. 반면 직전 최고가보다 비싸도 사겠다는 사람은 30%에도 못 미치는 등 양측이 원하는 가격차가 커 거래가 거의 끊긴 것으로 나타났다. 29일 동아일보가 한국공인중개사협회 서울 지회장 등 전국 공인중개사 65명을 대상으로 최근 부동산 시장 상황을 조사한 결과 주변 아파트의 매도 호가가 직전 최고가 대비 상승했다는 응답은 50.8%에 달했다. 직전 최고가와 비슷하다는 의견과 직전 최고가 대비 떨어졌다는 답변은 각각 24.6%에 그쳤다. 매수 의향자가 원하는 호가는 정반대였다. 매수 의향 가격이 직전 최고가 대비 높다는 응답은 전체의 29.2%에 그쳤다. 직전 최고가와 비슷한 가격(32.3%)이나 내린 가격(38.5%)에 매수하려는 수요가 있다는 응답은 70%를 넘겼다. 정부의 대출 규제도 거래 감소에 영향이 컸다. 서울 아파트 거래 감소의 원인을 묻는 질문에 응답자의 44.6%는 ‘대출 규제’를 꼽았다. ‘집값 하락 예상한 수요자의 추격 매수 자제(19.7%)’와 ‘내년 대선을 앞두고 눈치보기(16.9%)’라는 답변이 뒤를 이었다. 이런 상황이 계속되면서 중개업소로의 문의도 급감했다. 지난해 말과 비교해 최근 매수 및 매도 문의 변화를 묻는 질문에 ‘절반 이상 감소했다’고 답한 비율이 73.8%로 압도적으로 많았다. ‘약간 감소했다’도 9.2%여서 전반적으로 문의가 줄었다는 응답이 83%에 달했다. 반면 문의가 늘었다는 응답은 13.8%에 그쳤다. 차기 정부에 바라는 부동산 정책으로는 ‘민간 재건축·재개발 활성화’(26.2%) ‘신규 택지 개발을 통한 공급 확대’(26.2%)를 선택한 응답이 절반 이상이었다. 최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-30
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  • 동남권 4개 철도 개통… 3년 뒤엔 수도권과 2시간대

    대구와 경북 영천·경주, 울산, 부산을 잇는 142km 길이의 동남권 4개 철도 노선이 운행을 시작했다. 2024년 개통되는 중앙선이나 동해선과 연계되면 이들 지역에서 수도권이나 강원권까지 2시간대에 이동할 수 있게 된다. 특히 부산과 울산 구간은 비(非)수도권 최초로 광역전철이 오가게 되면서 이동 시간도 30분대로 단축됐다. 28일 국토교통부는 울산 태화강역에서 동남권 4개 철도 건설사업 개통식을 열었다. 문재인 대통령은 이날 개통식에 참석해 “이번에 개통된 철도망을 통해 동남권을 하나의 경제권으로 잇는다면 인구 1000만 명, 경제규모 490조 원의 메가시티가 된다”며 “향후 남북철도가 연결되면 동남권이 유라시아 진출의 거점이 될 것”이라고 밝혔다. 문 대통령은 이날 개통 구간 중 울산 태화강역∼부산 일광역 구간 광역철도를 30분간 직접 시승했다. 4개 철도사업은 △동대구∼영천 △영천∼신경주 △울산∼포항 △부산∼울산 등 231.7km 길이의 단선 비전철을 201.2km의 복선 전철화하는 것이다. 2015년 신경주∼포항 구간, 2016년 부전∼일광 구간이 먼저 운행했고 이날 나머지 142.2km 구간을 개통한 것이다. 이 노선들은 앞으로 중앙선 및 동해선과 연계돼 동남권에서 수도권 및 강원권으로의 접근성을 크게 높인다. 중앙선은 2024년, 동해선은 2023년 전 구간을 개통할 계획이다. 연계 노선에는 준고속열차인 ‘KTX―이음’이 투입된다. KTX―이음은 우리나라가 개발한 최초의 동력 분산식(동력장치가 전 객차에 분산돼 가·감속에 유리) 고속열차다. 부산 부전역∼서울 청량리역 구간 운행 시간은 6시간 31분(무궁화호)에서 2시간 50분으로 단축된다. 직결 노선이 없던 부전역∼강원 강릉역 구간은 2시간 34분이면 이동할 수 있다. 비수도권 최초로 부산과 울산 간 65.7km를 잇는 광역전철도 이날부터 하루에 100회 운행하게 됐다. 1974년 수도권 광역철도 첫 개통 이후 47년 만에 비수도권에서 광역전철이 운행을 시작해 부산(일광역)과 울산(태화강역) 간 30분대 출퇴근이 가능해진다. 일광역에서 태화강역까지의 성인 요금(교통카드 기준)은 1900원이다. 정부는 이번에 개통한 동해선 남부 부전∼태화강∼포항 구간은 통일 후 유라시아 철도시대의 기점이 될 것이라고 기대했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “부산과 대구 등 지역 내 핵심 거점과 주변 배후도시 간 이동 여건 개선 측면에서 지역 성장에 긍정적”이라면서도 “(동해선 남부 구간이) 통일 후 유라시아 철도시대의 중요한 역할을 할 것이라는 기대는 아직 너무 먼 얘기”라고 했다. 정순구 기자 soon9@donga.com박효목 기자 tree624@donga.com}

    • 2021-12-29
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  • ‘한화 포레나 청주매봉’ 내달 분양

    한화건설이 충북 청주시 모충동 산 62-10 일대에 짓는 ‘한화 포레나 청주매봉’(조감도)을 내년 1월 분양한다고 27일 밝혔다. 청주시에 들어서는 첫 번째 포레나 브랜드다. 단지는 지하 2층∼지상 29층, 21개 동으로 전용면적 74∼104m² 총 1849채가 건설된다. 청주시 서원구 최대 규모로 중소형부터 대형 면적까지 다양한 평형대를 갖췄다. 가장 큰 장점으로는 쾌적한 자연환경이 꼽힌다. 단지 바로 옆 매봉공원은 총 29만5764m² 크기의 청주 최대 규모 도시공원으로 개발될 예정이다. 축구장 40개를 합친 것보다 넓은 면적이다. 공원 내에는 정원과 휴게 쉼터, 숲속 체력단련장 등이 마련된다. 교통 여건과 교육 환경도 뛰어난 편이다. 청주 원도심의 완성된 교통 환경을 누릴 수 있고, 단지 인근에는 13개 노선이 운영되는 버스정류장도 있다. 인근 모충초와 운호중·고, 충북여중·고 등을 걸어서 통학할 수 있다. 충북대, 서원대, 청주교육대 등도 가깝다. 포레나 브랜드만의 특화 설계도 눈길을 끈다. 모든 가구를 남향 위주로 배치해 채광과 통풍이 우수하다. 가구 내부에 넉넉한 수납공간을 마련해 공간 활용도를 높이고 입주민을 위한 스마트 시스템도 도입할 예정이다. 본보기집은 내년 1월 중 청주시 서원구 분평동 524에 개관한다. 입주는 2025년 상반기(1∼6월) 예정.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-28
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  • 내년 사전청약 7만채, 기존물량 시기만 당겨… 공급확대 효과 불투명

    정부가 내년에 3기 신도시 등 신규 택지와 공공 주도의 도심 고밀개발 사업지에 짓는 아파트 7만 채를 본청약보다 2, 3년 앞당기는 ‘사전 청약’으로 공급하기로 했다. 또 민간 재건축·재개발 사업도 공공성을 갖추면 인허가 절차를 줄여 사업 속도를 높여주기로 했다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국세청은 27일 이런 내용을 뼈대로 한 ‘내년 부동산 시장 안정방안’을 내놓았다. 정부는 내년 사전 청약 물량과 기존 분양 물량 등 총 46만 채를 공급할 계획이라고 밝혔다. 이는 올해 공급량(39만 채)보다 7만 채 많은 물량이다. 사전 청약은 무주택자의 불안 심리를 줄이겠다는 취지이지만 공급 시기만 앞당기는 것이어서 ‘숫자 맞추기’에 급급하다는 지적이 나온다. 실제 정부는 지난해 9월 공공분양에 한해 도입한 사전 청약을 올 8월 민간 아파트로 확대하면서 내년 사전 청약 물량을 6만2000채로 늘렸다. 이어 올 11월 이를 6만8000채로 높여 잡았고 이번에 7만 채로 맞추게 됐다. 민간 재건축·재개발 사업도 안전진단 규제나 재건축 초과이익환수제 등 핵심 규제는 유지해 도심 공급 확대로 이어질지 실효성이 의문이라는 의견이 나온다.민간 재개발-재건축 촉진 한다지만… 정부, 핵심 규제는 손도 안대 내년 부동산 안정방안, 실효성 의문정부가 27일 발표한 ‘내년 부동산 시장 안정방안’은 주택 공급 시기를 앞당기고 민간 재건축·재개발 규제를 일부 완화하겠다는 게 핵심이다. 최근 금리 인상과 대출 규제 여파로 주춤해진 집값 상승세를 내년에 반드시 안정시키겠다는 의도다. 주무부처인 국토교통부가 내년 업무보고를 이날 이례적으로 정부합동이라는 형태로 ‘내년 부동산 시장 안정방안’을 발표한 것도 집값 안정 의지가 그만큼 강하다는 뜻으로 풀이된다. 하지만 전문가들은 수요자들이 원하는 공급과 거리가 먼 데다 도심 공급을 늘릴 수 있는 실질적인 규제 완화 방안은 빠져 있다고 평가했다. ○ ‘사전 청약’ 당장 공급난 해소 역부족 청약 시기를 본청약보다 2, 3년 앞당기는 사전청약 물량은 내년 7만 채로 올해(3만8000채)의 1.8배로 늘어난다. 3기 신도시 입주가 시작되는 2023년 이후 충분한 공급이 예정돼 있지만 내년 서울 아파트 입주 물량이 3만6000채로 올해(4만2000채)보다 줄면서 공급난 우려가 불거질 수 있다는 점을 감안한 것으로 보인다. 특히 역세권과 저층 주거지 등 도심에서 4000채가 사전청약으로 공급된다. 사업 진척이 빠른 서울 은평구 증산4구역, 연신내역, 도봉구 방학역, 쌍문역 등에서 내년 12월경 사전청약을 받는다. 정부는 이 같은 사전청약과 본청약 물량을 포함해 총 46만 채가 내년 전국 분양 시장에 공급된다고 밝혔다. 이는 공공·민간 분양을 합한 것으로 올해 물량(38만8000채)은 물론이고 10년 평균치(34만8000채)보다 많은 수준이다. 노형욱 국토부 장관은 “향후 10년간 서울 10만 채를 포함해 수도권 31만 채 등 역대 최고 수준으로 주택 공급을 하겠다”며 “기존 주택 매수세를 확실히 흡수할 수 있을 것”이라고 했다. 주택 시장에서는 공급 물량 자체는 충분하지만 수요자들이 원하는 서울 도심 공급 등과 다소 거리가 있다는 지적이 적지 않다. 사전청약은 입주 시기가 불확실해 당장 공급 부족 문제를 해소하기엔 한계가 있다. 실제 최근 신혼희망타운 사전청약은 물론이고 민간 사전청약에서도 일부 평형에서 지원자가 미달하는 사태가 벌어졌다. 여기에 내년 대선 결과 등에 따라 분양을 연기하는 단지가 나올 수도 있는 등 목표치대로 공급되기까지 변수가 적지 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당장 입주할 수 있는 것도 아닌 사전청약 물량 확대로는 시장 안정화에 한계가 있다. 청약 대기자들이나 당첨자들이 입주 전까지 전월세시장에 장기간 머물러 전세난을 부추길 수도 있다”고 했다. ○ “규제 완화 알맹이 빠져” 민간 재건축과 재개발 속도를 높이기 위한 규제도 일부 완화된다. 먼저 공공 재건축이나 재개발에 참여하는 사업장에 인센티브로 제공하던 ‘통합심의’를 공공성을 갖춘 민간 사업장으로 확대한다. 이에 따라 서울시가 주도하는 민간 주도 정비사업 ‘신속통합기획’에 참여하는 사업장뿐만 아니라 공공성 기준을 충족하는 다른 민간 사업장도 통합심의를 받을 수 있게 된다. 통합심의를 받으면 사업 속도를 5개월가량 단축할 수 있다. 하지만 민간에서 원하는 안전진단 기준 또는 재건축 초과이익 환수제 등 핵심 규제는 이번 완화 대상에서 빠졌다. 이를 풀어 재건축 시장 등이 다시 과열되면 주변 집값을 자극할 수 있다는 판단에 따른 것이다. 정부는 이날 “시장 안정을 저해하지 않는 범위에서 재건축 재개발을 촉진하는 것”이라며 “그간 규제가 큰 틀에서 바뀌는 것은 아니다”라고 못 박았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재건축, 재개발 정비사업 규제 완화에 알맹이가 빠져있다”며 “재건축 추진의 실질적인 걸림돌에 대한 규제 완화 없이는 정비사업을 통한 공급 확대에는 한계가 있다”고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-28
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  • 노형욱 국토부 장관 “집값 하방 압력 굉장히 강하다”

    노형욱 국토교통부 장관이 27일 “내년 주택 수요는 상당 부분 둔화될 것”이라며 “장기적으로는 (집값) 하방 압력이 굉장히 강하다”고 밝혔다. 노 장관은 이날 정부서울청사에서 ‘내년 부동산 시장 안정 방안’과 관련한 관계부처 합동 브리핑을 열고 “최근 주택시장은 공급 확대와 강도 높은 가계부채 관리, 기준금리 인상 등으로 안정 국면에 접어들고 있다”며 이같이 밝혔다. 그는 최근 각종 시장지표가 안정세를 보이고 있다고 강조했다. 매매가와 전세가 상승폭이 줄어들고 있고 매매수급지수 등 매수 심리 지표가 위축되고 있으며 서울 강남에서도 실거래가 지수가 하락했다는 것이다. 노 장관은 “집값 안정세를 하락 국면으로 반전시키기 위해 주택 공급에 총력을 기울이겠다”며 “3기 신도시 조성과 2·4대책 등을 통해 2025년까지 205만 채 공급 계획을 차질 없이 진행 중이다”라고 강조했다. 시장의 반응은 엇갈리는 모습이다. 수도권의 경우 3기 신도시 추진 등으로 공급 물량이 크게 늘어날 수는 있지만, 서울은 불확실성이 여전히 크다는 이유에서다. 실제로 최근 정부가 집값이 조정되고 있다고 내세운 변동폭은 그간 급등한 집값 상승폭을 누그러뜨리기에는 아직 미미한 수준이다. 또 임대차법 시행 2년이 지난 내년 8월부터 계약을 갱신한 주택의 계약기간이 끝나면, 신규 계약에서 시세에 맞춰 보증금을 올릴 집주인이 적지 않을 경우 전세가가 다시 오를 수도 있고 이는 집값을 다시 밀어올릴 수 있다. 노 장관은 이날 내년 집값 전망치를 제시하지는 않았지만, 국책연구기관이나 민간 연구기관들은 대체로 2∼5%의 집값 상승을 예상하고 있다. 국토연구원은 내년 집값 전망에서 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 전망한 바 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 내 공급 물량을 늘리기 위해서는 민간 정비사업이 관건”이라며 “안전진단이나 초과이익환수제 등 핵심 규제를 손보지 않고서는 서울 내 민간 정비사업의 공급 속도를 높이는 것이 쉽지 않을 것”이라고 분석했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-28
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  • 지방아파트도 “팔자” 〉“사자”… 식어가는 부동산

    《수도권 이어 지방도 아파트 매수세 꺾여 서울 등 수도권에서 시작된 부동산시장 위축세가 지방으로까지 번지고 있다. 지방 아파트를 ‘팔겠다’는 사람이 ‘사겠다’는 사람보다 많아진 것은 1년 2개월 만에 처음이다. 본격 하락장이 시작되는 것일까. 부동산시장 냉기가 확산되는 이유와 전망을 들여다봤다.》 수도권에 이어 지방에서도 아파트를 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많아진 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매수급지수 역시 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 전방위 금융규제와 금리 인상, 세금 부담이 맞물리면서 서울 등 수도권에서 시작된 매수심리 위축이 전국으로까지 확산되는 모습이다. ○ 지방 아파트도 ‘팔자’로 전환 17일 한국부동산원에 따르면 이번 주(13일 기준) 지방 아파트 매매수급지수는 98.6을 기록해 100 이하로 하락했다. 매매수급지수는 부동산원의 회원중개업소 설문 등을 거쳐 공급·수요 비중을 지수화(0∼200)한 수치다. 해당 지수가 기준선인 100보다 밑이면 집을 팔겠다고 내놓은 집주인이 사겠다는 사람보다 많아졌음을 뜻한다. 해당 수치가 100 밑으로 떨어진 것은 작년 10월 19일(99.3) 이후 약 1년 2개월 만에 처음이다. 세종(84.8)의 매매수급지수는 전국 17개 시도 중 가장 낮은 수준을 보였다. 대전(99.0)과 제주(98.6)도 ‘팔자’ 분위기로 전환됐다. 수도권의 아파트 매수심리는 한 달여 전부터 악화됐다. 지난달 중순(11월 15일) 서울의 매매수급지수가 기준선인 100 밑으로 떨어졌고, 지난달 말(11월 29일) 수도권 아파트도 100 밑으로 떨어졌다. 일부 단지에서 수천만 원에서 수억 원까지 매매가가 떨어진 서울 강남 4구(서초 강남 송파 강동구)와 마포의 10월 실거래가지수는 7개월 만에 처음으로 하락했다. 매수심리 위축이 지방으로까지 확산된 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 전주 대비 1.2포인트 내린 95.2로 작년 5월 11일 이후 가장 낮은 수치를 보였다. 이 기간 수도권 아파트 매매수급지수 역시 98.2에서 96.3으로 1.9포인트 떨어지며 2019년 10월 28일(95.5) 이후 최저치를 나타냈다.○ ‘하락 전환’ 여부엔 의견 엇갈려 부동산 시장 위축이 서울에서 먼저 시작된 이후 수도권과 지방으로 확산되는 것은 평소 부동산 시장의 움직임과는 다른 모습이다. 보통은 지방이 먼저 냉각되고 수도권과 서울로 옮겨간다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 등 수도권은 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 올해 하반기(7∼12월) 대출 규제의 직격탄을 가장 먼저 맞았다”며 “지방의 경우 비규제 지역을 중심으로 투자 수요가 많았던 만큼 전반적인 시장 분위기의 변화에 따라 관련 지표가 시차를 두고 하락한 것으로 보인다”고 설명했다. 지표상으로는 부동산 시장 위축이 확인되고 있지만 대세 하락 여부를 두고는 전문가들의 의견이 엇갈린다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “현 정부 출범 이후 집값 상승은 비정상적이었다”며 “시장 수요자들의 소득에는 큰 변화 없이 집값만 올랐기 때문에 분위기가 반전된 현재 흐름이 한동안 이어질 것으로 본다”고 말했다. 하지만 금리 인상과 보유세 부담 영향으로 시장이 단기적으로 움츠러들었을뿐 수급이 해결되지 않는 한 하락으로 전환하기 어렵다는 진단도 나온다. 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463채로, 올해(3만1211채)보다도 34.4% 감소한다. 내년에도 공급은 부족할 것이란 전망이 지배적이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “가장 중요한 것은 공급인데, 정부가 계획한 3기 신도시 등의 공급 물량 입주는 적어도 2, 3년은 더 기다려야 한다”며 “최근의 추세가 장기적인 집값 하락으로 이어질 것이라고 보기는 어렵다”고 말했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-18
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  • 지방도 ‘팔자＞사자’…서울 아파트 매수 심리 19개월 만에 최저

    수도권에 이어 지방에서도 아파트를 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많아진 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매수급지수 역시 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 전방위 금융규제와 금리인상, 세금 부담이 맞물리면서 서울과 수도권에서 시작된 매수심리 위축이 전국으로까지 확산되는 모습이다. ● 지방 아파트도 ‘팔자’로 전환 17일 한국부동산원에 따르면 이번주(13일 기준) 지방 아파트 매매수급지수는 98.6을 기록해 100 이하로 하락했다. 매매수급지수는 부동산원의 회원중개업소 설문 등을 거쳐 공급·수요 비중을 지수화(0~200)한 수치다. 해당 지수가 기준선인 100보다 밑이면 집을 팔겠다고 내놓은 집주인이 사겠다는 사람보다 많아졌음을 뜻한다. 해당 수치가 100 밑으로 떨어진 것은 작년 10월 19일(99.3) 이후 약 1년 2개월 만에 처음이다. 세종(84.8)의 매매수급지수는 전국 17개 시·도 중 가장 낮은 수준을 보였다. 대전(99.0)과 제주(98.6)도 ‘팔자’ 분위기로 전환됐다. 서울과 수도권의 아파트 매수심리는 한달 여 전부터 악화됐다. 지난달 중순(11월 15일) 서울의 매매수급지수가 기준선인 100밑으로 떨어졌고, 지난달 말(11월 29일) 수도권 아파트도 100 밑으로 떨어졌다. 일부 단지에서 수 천에서 수 억원까지 매매가가 떨어진 강남4구(서초 강남 송파 강동구)와 마포의 10월 실거래가지수는 7개월 만에 처음으로 하락했다. 매수심리 위축이 지방으로까지 확산된 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 전주 대비 1.2포인트 내린 95.2로 작년 5월 11일 이후 가장 낮은 수치를 보였다. 이 기간 수도권 아파트 매매수급지수 역시 98.2에서 96.3으로 1.9포인트 떨어지며 2019년 10월 28일(95.5) 이후 최저치를 나타냈다.● ‘하락 전환’ 여부엔 의견 엇갈려 부동산 시장 위축이 서울에서 먼저 시작된 이후 수도권과 지방으로 확산되는 것은 평소 부동산 시장 움직임과는 다른 모습이다. 보통은 지방이 먼저 냉각되고 수도권과 서울로 옮겨간다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울과 수도권은 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 올해 하반기(7~12월) 대출 규제의 직격탄을 가장 먼저 맞았다”며 “지방의 경우 비규제지역을 중심으로 투자 수요가 많았던 만큼 전반적인 시장 분위기의 변화에 따라 관련 지표가 시차를 두고 하락한 것으로 보인다”고 설명했다. 지표상으로는 부동산 시장 위축이 확인되고 있지만 대세 하락 여부를 두고는 전문가들의 의견이 엇갈린다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “현 정부 출범 이후 집값 상승은 비정상적이었다”며 “시장 수요자들의 소득에는 큰 변화 없이 집값만 올랐기 때문에 분위기가 반전된 현재 흐름이 한동안 이어질 것으로 본다”고 말했다. 하지만 금리인상과 보유세 부담 영향으로 시장이 단기적으로 움츠러들어도 수급이 해결되지 않으면 하락으로 전환하기 어렵다는 진단도 나온다. 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463채로, 올해(3만1211채)보다도 34.4% 감소한다. 내년에도 공급은 부족할 것이란 전망이 지배적이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “가장 중요한 것은 공급인데, 정부가 계획한 3기 신도시 등의 공급 물량 입주는 적어도 2~3년은 더 기다려야 한다”며 “최근의 추세가 장기적인 집값 하락으로 이어질 것이라고 보기는 어렵다”고 말했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • [미리보기]대치동 한복판 ‘고품질 주거단지’

    서울 강남구 대치동에 1, 2인 가구를 겨냥한 고품질의 주거 단지가 들어선다. ㈜세원투자건업·㈜우원산업은 서울 강남구 대치동 903-29 일대에 짓는 ‘카이튼 대치’를 이달 중 분양한다고 16일 밝혔다. 이 단지는 지하 3층∼지상 최고 15층, 2개동 규모다. 도시형 생활주택 전용면적 38m² 56채와 오피스텔 전용면적 55m² 44실, 근린생활시설 등으로 구성된다. 카이튼 대치가 들어서는 대치동은 ‘르엘 대치’, ‘대치 푸르지오 써밋’ 등 고가 아파트 단지가 많고 명문 학교가 밀집해 있다. 단지는 삼성로와 역삼로가 만나는 교통의 요지인 대치사거리에 들어서기 때문에 강남 전역으로 이동하기 쉽다. 청담대교와 영동대교 등을 이용하면 강북 도심권으로 접근하기도 편리하다. 올림픽대로·동부간선도로·경부고속도로 등도 가깝다. 대중교통 여건도 양호한 편이다. 서울 지하철 2호선 삼성역과 선릉역, 수인분당선 환승역인 한티역을 걸어서 10∼15분이면 이용할 수 있다. 인근 삼성역에 GTX-A 노선이 개통될 예정이라 대중교통 여건은 더 좋아질 것으로 전망된다. 교육 환경은 단지의 가장 큰 장점이다. 국내 교육 1번지로 여겨지는 대치동에 조성되는 만큼 도곡초·대명중·휘문고·진선여고 등이 인접해 있다. 대치동 학원가 역시 편하게 이용할 수 있다. 백화점이나 쇼핑센터, 체육시설 등 생활 인프라도 풍부하다. 코엑스·현대백화점 무역센터점·롯데백화점 강남점 등이 가깝고, 대치 유수지 체육공원이나 선정릉 등도 근거리에 있다. 강남구 삼성동-송파구 잠실동 일대 192만 m² 부지에 전시·컨벤션·호텔·실내 스포츠 시설 등을 짓는 국제교류복합지구 개발 사업이 2025년 완공될 예정이다. 삼성역 사거리∼봉은사역 사거리 597m 구간을 지하 7층 규모의 복합환승센터와 지상광장 등으로 조성하는 영동대로 지하공간 복합개발사업도 진행 중이다. 삼성동의 현대차 GBC 건립사업 역시 2026년 마무리된다. 고품질 주거 단지를 목표하는 만큼 내·외부 설계에도 공을 들였다. 단지 외부에는 흰색과 구릿빛을 강조하는 색상 디자인을 적용했다. 오피스텔의 경우 전실 복층형 설계를 도입해 공간 활용도를 극대화했다. 도시형 생활주택 역시 실사용 면적을 늘릴 수 있는 평면설계를 선보일 예정이다. 해외 유명 브랜드의 가구가 제공되고, 마감재도 고가 제품을 썼다. 커뮤니티 공간은 입주민들이 함께 어울릴 수 있는 시설로 구성했다. 가구별로 제공되는 전용 창고를 시작으로 골프 스튜디오와 피트니스센터, 미팅룸 등을 조성할 계획이다. 고급 호텔에서 누릴 수 있는 서비스도 제공한다. 입주민의 요구를 빠르게 듣고 반영하는 컨시어지(고객 요구를 처리해주는 가이드)를 비롯해 대리주차, 가구 청소, 세탁, 반려동물 돌봄, 방문세차 등의 서비스로 주거 만족도를 높일 방침이다. 분양 관계자는 “강남구 대치동은 고소득 자산가들의 거주 비율이 높음에도, 그에 걸맞은 주거시설 공급은 적었던 지역”이라며 “카이튼 대치는 대치동 핵심 입지에 뛰어난 품질로 들어서는 만큼 수요가 클 것으로 예상된다”고 말했다. 카이튼 대치의 홍보관은 서울 강남구 압구정로 455에 마련된다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산 방지를 위해 사전 예약 후 방문할 수 있다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • ‘지방 아파트’ 매수인 3명중 1명은 외지인

    올 들어 전국 아파트 매매건수는 대체로 감소했지만 일부 지방 아파트에 외지인 투자가 몰리면서 거래가 늘어난 것으로 나타났다. 16일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원의 ‘매입자 거주지별 아파트 매매 거래’ 자료를 분석한 결과 올해(1∼10월) 전국 아파트 매매거래량은 총 59만7557건으로 집계됐다. 전년 동기(73만8391건) 대비 19.1% 감소한 수치다. 반면 같은 기간 기타 지방 아파트의 거래량은 총 22만4863건으로 전년(19만7732건) 대비 13.7% 증가했다. 기타 지방 아파트의 매매거래량 증가세는 외지인이 많이 유입됐기 때문으로 보인다. 올해 기타 지방의 아파트 매매거래 중 ‘외지인’(관할 시도 외 거주자)의 매수 비율은 전년 동기 대비 8.8%포인트 늘어난 34.2%로 나타났다. 기타 지방 아파트를 매수한 3명 중 1명은 다른 지역에 거주하는 ‘투자자’였다는 의미다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “올해 수도권과 지방광역시 등을 위주로 집값이 급등했고, 정부의 부동산 규제도 연일 강화됐다”며 “이에 따른 피로감이 커지면서 시장 수요가 기타 지방의 비규제지역을 향한 것으로 보인다”고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 7개월만에 하락

    서울 마포구에 있는 전용 59m²짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고가인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남 4구(서초 강남 송파 강동구)’를 뜻하는 동남권지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포구)의 실거래가지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모의 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59m²가 총 230채인데 올 하반기(7∼12월) 들어 딱 3채 팔렸다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인 데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰 데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 하락…‘거래 가뭄’에 정확도는 낮아

    서울 마포구에 있는 전용 59㎡짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고기인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매매 수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가 지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데에 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가 지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남4구(서초 강남 송파 강동)’을 뜻하는 동남권 지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포)의 실거래 지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가 지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4 공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가 지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본 조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가 지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59㎡가 총 230채인데, 올 하반기(7~12월) 들어 딱 3채 팔렸다”며 “지금은 팔려는 사람도 사겠다는 사람도 거의 없다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • 올해 전국 아파트 거래 줄었는데 지방만 13.7% 증가…1/3이 외지인

    올 들어 전국 아파트 매매건수는 대체로 감소했지만 일부 지방 아파트에 외지인 투자가 몰리면서 거래가 늘어난 것으로 나타났다. 16일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원의 ‘매입자 거주지별 아파트 매매 거래’ 자료를 분석한 결과 올해(1~10월) 전국 아파트 매매거래량은 총 59만7557건으로 집계됐다. 전년 동기(73만8391건) 대비 19.1% 감소한 수치다. 반면 같은 기간 기타 지방 아파트의 거래량은 총 22만4863건으로 전년(19만7732건) 대비 13.7% 증가했다. 기타 지방 아파트의 매매거래량 증가세는 외지인이 많이 유입됐기 때문으로 보인다. 올해 기타 지방의 아파트 매매거래 중 ‘외지인(관할 시·도 외 거주자)’의 매수 비율은 전년 동기 대비 8.8%포인트 늘어난 34.2%로 나타났다. 기타 지방 아파트를 매수한 3명 중 1명은 다른 지역에 거주하는 ‘투자자’였다는 의미다. 업계 전문가들은 기타 지방의 아파트를 사들이는 외지인들이 늘어나는 상황을 정부의 강한 부동산 규제에 따른 ‘풍선효과’라고 설명했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “올해 수도권과 지방광역시 등을 위주로 집값이 급등했고, 정부의 부동산 규제도 연일 강화됐다”며 “이에 따른 피로감이 커지면서 시장 수요가 기타 지방의 비규제지역을 향한 것으로 보인다”고 설명했다. 정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • LH 김현준 사장 “내년 주택공급 늘리고 조기 착수”

    한국토지주택공사(LH)가 주택시장 안정세를 이어가도록 공급 확대에 속도를 내기로 했다. LH는 15일 과천의왕사업본부에서 올해 마지막 ‘주택공급대책 종합 점검회의’를 개최했다고 밝혔다. 이날 LH는 공공분양의 경우 내년 정부의 사전청약 목표인 3만 채보다 더 많은 주택을 공급하기로 했다. 또 내년 1분기(1∼3월) 이후 공급 예정이던 공공분양 및 건설 임대 주택 9000채를 1분기 중 공급하기로 했다. 또 내년 하반기(7∼12월) 매입해 임대 주택으로 공급하려던 주택 중 3000채의 매입 시기를 내년 1분기로 앞당길 계획이다. 이날 회의에서는 도심공공주택복합사업 등 2·4대책 추진 현황 점검도 이뤄졌다. 김현준 LH 사장은 “내년 주택 공급을 조기에 착수해 정부의 부동산 안정화 정책을 지원할 것”이라고 설명했다.정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • 서울시-SH, 공공아파트 분양원가 공개…‘수익률 35%’ 고분양가 논란 일듯

    서울시-SH공사, 공공아파트 분양원가-수익률 공개 서울 강동구 고덕강일지구에 지은 공공아파트의 3.3m²당 분양 원가는 1134만 원으로 일반분양가의 65% 수준이라고 서울주택도시공사(SH공사)가 밝혔다. 공공아파트 분양에 따른 수익률이 35%에 이르러 고분양가 논란이 제기될 것으로 보인다. 공공과 민간을 통틀어 원가 분석을 통한 아파트 분양수익률이 공개된 것은 이번이 처음이다. 민간 아파트의 분양 원가가 같은 수준이라고 보면 민간 건설사도 3.3m²당 비슷한 규모의 분양 수익을 올리는 것으로 추정된다. 다만 민간 아파트는 택지비와 건축비 구조가 다른 만큼 공공아파트 분양 원가만으로 민간의 분양수익을 추정하는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. ○ 34개 공공단지 분양원가 공개 서울시와 SH공사는 2011년 이후 SH공사가 지은 단지 34곳의 분양원가를 내년까지 모두 공개한다고 15일 밝혔다. 공개 대상은 건설 원가 61개와 택지조성 원가 10개 등 71개 항목이다. SH공사는 지난해 서울 구로구 항동 공공주택지구4단지의 건설 원가만 공개했다. 하지만 아파트 분양가의 절반 이상을 차지하는 택지조성 원가도 공개해야 한다는 지적이 나오며 이번에 택지조성 원가까지 공개했다. SH공사는 이날 2019년 8월 분양한 고덕강일4단지의 분양 원가를 처음 공개했다. 이 단지의 평당 택지조성 원가는 445만 원, 건설 원가는 689만 원이었다. 분양 당시 평당 1756만 원에 분양해 원가(1134만 원)를 제외한 622만 원이 SH공사의 수익이었다. 분양가의 35%가 분양 수익인 셈이다. 이 단지는 1239채 규모로 공공임대 물량(597채)을 제외한 642채만 분양했다. 이를 통해 거둔 총 분양 수익은 단지 내 공공임대 주택 건설비와 다른 공공임대 유지보수비, 다가구 공공임대 매입비로 쓰였다. 김헌동 SH공사 사장은 “분양 원가 공개가 분양가의 ‘거품’ 제거에 기여했으면 한다”고 했다. ○ “분양가 인하 유도하기는 힘들 듯“ 전문가들은 원가 공개는 투명한 정보 공개 차원에서 바람직하지만 분양가 인하 효과를 기대하기는 어렵다고 본다. 분양가 거품 논란은 주로 민간 아파트에서 제기하지만 이번에 원가가 공개된 아파트는 SH공사가 짓는 공공아파트이기 때문이다. 공공아파트의 분양 원가를 토대로 인근 민간 아파트의 분양가가 적정한지 따져보려고 해도 변수가 워낙 많다. 강일4단지와 붙어 있는 민간 아파트 ‘힐스테이트 리슈빌 강일(힐스테이트)’은 2020년 12월에 분양했다. 당시 3.3m²당 분양가는 2230만 원으로 고덕강일4단지보다 474만 원 비쌌다. SH공사 강일4단지의 분양 원가(3.3m²당 1134만 원)를 단순 적용하면 분양가 대비 수익률이 50%에 이른다. 하지만 분양 시기가 1년 4개월 늦어 그사이 집값 상승분이 반영된 데다 택지와 건설 원가도 크게 차이가 나는 만큼 실제 수익률은 이보다 20%포인트가량 낮을 것으로 추정된다. 주택 건설업계 관계자들은 공공택지를 낙찰 받아 민간이 아파트를 지을 경우 수익률은 “전체 분양가의 20∼30% 수준”이라고 말했다. SH공사가 조성한 택지에 직접 아파트를 지을 경우 택지비는 조성 원가 수준이지만 민간은 SH공사에 감정가대로 택지를 매입하기 때문에 택지원가가 더 오르게 된다. 고덕강일4단지와 힐스테이트 부지 면적은 각각 4만5043m², 4만8230m²로 그 차이는 7% 정도다. 민간 건설사가 힐스테이트 부지를 매입한 감정가는 2917억 원으로 고덕강일4단지 택지조성 원가(691억 원)의 4배가 넘는다. 똑같은 품질의 아파트를 짓더라도 민간 분양가가 비쌀 수밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “애초에 택지 원가는 물론이고 건설 원가가 다른데 공공과 민간아파트 분양가를 단순 비교하는 건 의미가 없다”고 말했다. 민간 건설사들은 따로 분양 원가를 공개하지 않는 가운데 공공아파트의 분양 원가만 공개함으로써 모든 민간아파트 분양가를 ‘거품’으로 단정하는 오류를 범할 수 있다는 지적이 나온다.김호경 기자 kimhk@donga.com박창규 기자 kyu@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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