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이새샘

이새샘 차장

동아일보 산업2부

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부동산 정책과 시장에 대한 기사를 쓰고 있습니다. ‘부알못’과 ‘부잘알’ 사이, 보통 사람에게 도움이 되는 부동산 이야기를 전달합니다.

iamsam@donga.com

취재분야

2025-11-19~2025-12-19
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  • 정부, 전월세 전환율 2.5%로 하향…임차인에 실효성 있나?

    19일 정부가 전월세전환율을 2.5%로 낮추기로 한 것은 계약갱신요구권, 전월세상한제 등 임대차 2법의 급격한 도입으로 전세 가격이 상승하는 등 부작용이 이어지고 있기 때문이다. 한국감정원 통계에 따르면 8월 둘째주 서울 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.14% 올라 59주 연속 상승했다. 전월세전환율이 낮아지면 현재 세입자의 월세 부담은 낮아질 수 있다. 현재 4% 전환율로는 3억 원 전셋집에서 살고 있는 세입자가 보증금 1억 원의 월세로 전환할 때 한 달에 약 67만 원을 내야 한다. 하지만 이를 2.5%로 낮추면 월세는 약 42만 원으로 낮아진다. 현재 전세대출 시중금리가 최저 2.26%라는 점을 감안하면 현금 1억 원에 전세대출 2억 원을 받아 전세를 살 때의 이자 부담(약 38만 원)과 거의 비슷한 수준의 월세를 내게 되는 것이다. 시행 이후 전환율보다 과한 월세를 내고 있는 것을 알게 된 이후 세입자는 다음달 월세에서 이를 차감해 지급하는 방식으로 대응할 수 있다. 집주인과 세입자 간 갈등이 심해져 분쟁 조정으로 갈 경우 전환율이 기준이 된다. 또 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용된다. 정부는 이날 현재 6곳인 임대차 분쟁조정위원회를 내년까지 18곳으로 늘리고, 향후 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상을 운영하겠다는 방침도 밝혔다. 임대차 2법 도입과 전환율 하향조정 등으로 집주인과 세입자 간 분쟁이 늘어날 경우에 대비한 것이다. 하지만 전문가들은 전환율 하향 조정이 전세로 월세가 전환되고, 신규 세입자 계약 시 임대료가 급증하는 부작용을 해소하기는 어려울 것으로 보고 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 “지금도 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하려면 집주인은 기존 세입자와 협의해야 해 과도하게 월세를 높이기 어렵다”며 “전환율 하향 조정은 시장에 심리적인 영향을 주는 정도에 그칠 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “신규 계약은 현재 규제의 대상 자체가 되지 않아 신규 세입자의 부담은 여전하다”며 “전환율 준수를 강제한다면 주거의 질이 떨어지고 임대 매물 자체가 줄어드는 부작용만 생길 것”이라고 지적했다. 당초 전월세전환율 하향 조정과 함께 강제 규정 도입을 검토했던 여당은 속도 조절에 나서는 분위기다. 강제 규정 도입은 입법 사항인 만큼 국회를 거쳐야 하는데, ‘부동산 3법’ 폭주 등으로 인한 여론이 악화된 상황에서 당장 시도하지는 않겠다는 의미다. 더불어민주당 관계자는 “전환율을 낮추는 것은 시행령 개정으로 가능하지만, 지키지 않을 때 처벌하는 강제 규정은 법을 손봐야 한다”며 “향후 시장 상황 등을 봐 가며 고려할 것”이라고 말했다. 이날 정부는 전세 통계 집계 방식을 수정하겠다는 방침도 밝혔다. 5% 상한선을 지켜 상대적으로 낮은 가격으로 재계약을 한 경우에는 확정일자를 받지 않는 경우가 많아 통계에 포함되지 않게 되고 이 때문에 실제보다 전세가격 상승률이 높게 보일 수 있다는 논리다. 하지만 시장에서는 조금이라도 계약조건이 변경될 경우 다시 계약서를 쓰고 확정일자를 받는 것이 일반적이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “신고제를 내년 6월이 아니라 조금이라도 더 빨리 시행해 집주인과 세입자들이 시장 상황을 정확히 파악할 수 있도록 해야 한다”고 말했다. 정부는 이날 8·4공급대책과 관련해 태릉골프장 등 대규모 신규 택지 사업과 관련해 올해 안에 광역교통대책을 수립해 내년 1분기(1~3월) 중 대도시광역교통위원회 심의를 통해 확정할 수 있도록 추진하겠다는 계획도 밝혔다. 또 한국주택도시공사(LH) 용산특별본부 내에 ‘공공정비사업 통합지원센터’를 설치해 공공재건축 관련 무료 사전 컨설팅을 제공하기로 했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-08-19
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  • 아파트 눌렀더니 빌라 거래량 폭증

    서울 은평구에 사는 정모 씨(37)는 최근 인근 빌라 매매 가격을 확인해보고 깜짝 놀랐다. 1년 전만 해도 방 세 개짜리 신축 빌라를 2억∼3억 원대에 살 수 있었다. 같은 동네인데도 이제는 4억 원대에서 심지어 5억 원을 넘기는 매물까지 눈에 띄었다. 그는 “아파트 사기엔 너무 비싸고 전셋값도 올라 실거주 목적으로 빌라를 사려 했는데 이마저도 힘들 것 같다”고 말했다. 서울의 빌라 등 다세대·연립주택 매매 거래량이 지난달 12년 만에 최대치를 나타내며 매매가와 전세가 모두 동반 상승하고 있다. 아파트에 주로 집중됐던 정부 규제의 ‘불똥’이 다세대·연립주택으로까지 튀고 있다는 지적이 나온다. ○ 강북이 더 올라…20, 30대 거래 활발 18일 서울시가 운영하는 서울부동산정보광장에 따르면 7월 한 달간 서울의 다세대·연립주택 거래량은 총 7008건으로 2008년 4월(7686건) 이후 가장 많았다. 올해 1∼5월 다세대·연립주택 거래량은 월 3000∼4000건 수준에 머무르다가 6월 6328건으로 거래량이 급증하기 시작했다. 매매가도 오름세다. 한국감정원에 따르면 7월 다세대·연립주택 매매 가격은 전월 대비 0.15% 올랐다. 지난해 12월(0.36%) 이후 가장 높은 상승세로 12·16대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 4월 0.01% 상승에 그쳤고 5월엔 오히려 0.02% 하락하는 등 안정세를 보였지만 6월(0.06%) 들어 다시 상승 폭이 커졌다. 특히 강남지역(0.11%)에 비해 강북지역(0.18%)의 오름세가 가팔랐다. 매매 거래도 비교적 가격 낮은 주택이 밀집된 지역에서 활발한 편이었다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 은평구의 다세대·연립주택 거래량이 814건으로 가장 많았다. 강서구 798건, 양천구 500건, 강북구 434건 등이 뒤를 이었다. 이들 거래 상당 부분은 20, 30대가 했을 것으로 보인다. 감정원에 따르면 6월 아파트를 제외한 주택 매매 거래에서 30대 이하 연령대가 차지한 비중은 21%로 5월(19%)보다 늘었다.○ 아파트 전셋값 오르고, 아파트 규제 심해진 영향 전문가들은 임대차 3법 시행 등으로 아파트 전세 가격이 상승하며 다세대·연립주택을 대안으로 보는 실수요가 몰려 가격이 오르고 있다고 분석한다. ‘풍선효과’ 영향도 있는 것으로 보인다. 정부는 6·17대책을 통해 투기지역에서 3억 원 이상 아파트를 신규 매입할 경우 매수자의 기존 전세대출을 회수하는 대출 규제를 실시했지만 다세대·연립주택은 여기에 해당하지 않는다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 다세대·연립주택으로는 아직 가능하다는 것이다. 앞으로 정부와 서울시가 적극 추진하는 공공재개발이 다세대·연립주택 가격을 자극할 가능성도 있다. 성북구 성북1구역의 한 공인중개업소 관계자는 “공공재개발 얘기가 나온 뒤로 하루 5, 6건씩 문의 전화가 오지만 매물이 없다”고 전했다. ○ 빌라 전셋값도 함께 올라…“서민 주거 불안” 문제는 다세대·연립주택의 전세 가격이 매매 가격과 함께 움직인다는 점이다. 7월 전세 가격은 전월 대비 0.12% 오르며 6월(0.04%)에 비해 상승세가 가팔라졌다. 지난해 12월(0.15%) 이후 가장 높은 수준을 보였다. 아파트 가격이 올라 자가 마련이 어려운데 전세마저 희귀해져 다세대·연립주택으로 시선을 돌리고, 결국 다세대·연립주택 매매가와 전세가마저 오르는 ‘삼중고’에 시달리게 되는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “다세대·연립주택까지 오름세를 보이는 것은 2008년 금융위기 직전 나타났던 현상으로 일부 거품이 있다”면서도 “내년 서울 아파트 입주 물량이 급감해 공급이 부족한 상황이어서 가격 상승세가 쉽게 꺾이기 어려울 것”이라고 전망했다. 이새샘 iamsam@donga.com·김호경 기자}

    • 2020-08-19
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  • [부동산 캘린더]서울 은평-부산 연제 등 17곳서 1만1091채 분양

    부동산114에 따르면 8월 셋째 주에는 전국 17개 단지에서 총 1만1091채(일반분양 5460채)가 분양을 시작한다. 서울 은평구 수색동 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’, 서울 중구 입정동 ‘힐스테이트세운센트럴(도시형생활주택)’, 부산 연제구 연산동 ‘연제SK뷰센트럴’ 등이 청약을 받는다. 본보기집은 9개 사업장에서 개관을 준비 중이다. 서울 양천구 신월동 ‘신목동파라곤’, 경기 화성시 반월동 ‘신동탄롯데캐슬나노시티’, 대구 수성구 지산동 ‘더샵수성라크에르’ 등이다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-18
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  • 서울 중구에 신혼부부-1인 가구용 오피스텔

    와이즈건설은 서울 중구 황학동 1257번지 일대에서 ‘황학동 한양립스 이노와이즈’(조감도)를 분양 중이라고 17일 밝혔다. 황학동 한양립스 이노와이즈는 지하 6층∼지상 12층으로 전용면적 19∼31m² 오피스텔 총 330실과 근린생활시설로 구성된다. 방 2개에 거실이 따로 있거나 방과 거실이 분리돼 있는 평형이 있어 신혼부부나 좀 더 넓은 생활공간을 원하는 1인 가구 등에 적합하다. 오피스텔 내부에는 각종 빌트인가전과 옷장, 빨래 건조대, 거실 장식장 등이 옵션으로 설치된다. 현관 팬트리, 드레스룸 등 아파트에서나 주로 찾아볼 수 있었던 수납공간을 마련한 평형도 포함돼 있다. 10년 임대수익보장제, 중도금 60% 무이자 대출 등의 혜택을 받을 수 있다. 중구에 위치해 도심 직장으로의 출퇴근 거리가 가깝다. 주변에 신당역(2·6호선)과 동묘앞역(1·6호선)이 있어 종로구, 동대문구, 디지털미디어시티 등 주요 업무지구로 편리하게 이동할 수 있다. 동대문패션타운, 중앙시장, 경동시장, 국립중앙의료원 등 생활편의시설이 다양한 편이다. 분양 관계자는 “직주근접성, 실내 공간구성 면에서 장점이 많아 임대 수익을 거둘 수 있는 투자 목적의 부동산으로 주목받고 있다”고 말했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-18
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  • 서울 아파트 3채중 1채 30대 이하가 매입

    6월 서울에서 이뤄진 아파트 매매 거래의 3분의 1 이상이 30대 이하가 매입한 거래로 나타났다. 17일 직방이 한국감정원 통계를 활용해 6월 서울 아파트 연령대별 매매 비중을 분석한 결과, 30대 이하가 36.1%로 가장 높았다. 40대 27.8%, 50대 18.8%, 60대 이상 15.3% 순이었다. 구별로는 성동구가 25개 구 중 30대 이하의 아파트 매매 비중이 전체 거래의 52.9%를 차지해 가장 높았다. 중구가 52.0%를 기록해 뒤를 이었고, 강서구(46.5%) 영등포구(45.2%) 구로구(42.1%) 순으로 30대 이하의 아파트 거래가 많았다. 직방 측은 “30대 이하 연령층은 분양시장에서 무주택 기간과 통장 가입 기간이 짧기 때문에 청약가점이 상대적으로 낮아 청약시장보다 기존 주택 매매시장으로 유입된 것으로 보인다”고 설명했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-18
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  • 연말까지 기존주택 팔아야할 2주택자 1270명

    주택 한 채를 보유한 상태에서 규제지역에 있는 집을 사려고 주택담보대출(주담대)을 받은 ‘일시적 2주택자’의 기존 주택 처분 만기가 다음 달부터 돌아오기 시작한다. 당장 올해 말까지 주택을 처분해야 하는 이는 1270명(1270채)으로 서울과 경기 지역에 각각 486채와 496채가 있는 것으로 나타났다. 이들이 기한 내 집을 팔지 못하면 대출이 취소되고, 대출액은 즉시 갚아야 한다. 17일 금융감독원이 박용진 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 9·13대책 이후 시중은행에서 기존 주택을 처분하겠다는 조건으로 주담대를 받은 사람은 올해 6월 말까지 총 3만732명이다. 이 중 6월 말 현재 기존 주택을 처분한 사람은 2438명(7.9%)으로 나타났다. 기존 주택을 아직 처분하지 않은 2만8294명 중 올해 말까지 만기가 돌아오는 사람은 1270명이었다. 이들이 소유한 주택을 소재지별로 보면 경기도가 496채(39%), 서울은 486채(38.3%)로 서울과 경기도 주택이 전체의 77.3%를 차지했다. 인천(39채·3.1%)을 합한 수도권은 1021채로 전체의 80.4%다. 대출금액별로 보면 1억∼2억 원이 454명(35.7%), 2억∼3억 원이 315명(24.8%), 1억 원 미만이 305명(24.0%)이었다. 10억 원 이상 대출을 받은 경우는 7명이 있는 것으로 파악됐다. 정부는 2018년 9·13대책을 통해 2주택 이상 보유 가구의 신규 주택 구입을 위한 주담대를 금지했다. 또 기존 1주택자에 대해서는 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에 있는 집을 구입하며 주담대를 받으려면 기존 주택을 2년 안에 팔겠다는 약정을 하도록 했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-18
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  • ‘일시적 2주택자’ 기존 주택 처분 만기, 내달부터 시작…기한내 못팔면?

    주택 한 채를 보유한 상태에서 규제지역에 있는 집을 사려고 주택담보대출(주담대)을 받은 ‘일시적 2주택자’의 기존 주택 처분 만기가 다음달부터 돌아오기 시작한다. 당장 올해 말까지 주택을 처분해야 하는 이는 1270명(1270채)으로 서울과 경기도에 각각 486채와 496채가 있는 것으로 나타났다. 이들이 기한 내 집을 팔지 못하면 대출이 취소되고, 대출액은 즉시 갚아야 한다. 17일 금융감독원이 박용진 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 9·13 대책 이후 시중은행에서 기존 주택 처분하겠다는 조건으로 주담대를 받은 사람은 올해 6월 말까지 총 3만732명이다. 이 중 6월 말 현재 기존 주택을 처분한 사람은 2438명(7.9%)으로 나타났다. 기존 주택을 아직 처분하지 않은 2만8294명 중 올해 연말까지 만기가 돌아오는 사람은 1270명이었다. 이들이 소유한 주택을 소재지별로 보면 경기도가 496가구(39%), 서울은 486가구(38.3%)로 서울과 경기도 주택이 전체의 77.3%를 차지했다. 인천(39가구·3.1%)을 합한 수도권은 1021가구로 전체의 80.4%다. 대출금액별로 보면 1억~2억원이 454명(35.7%), 2억~3억원이 315명(24.8%), 1억원 미만이 305명(24.0%)이었다. 10억 원 이상 대출받은 경우는 7명이 있는 것으로 파악됐다. 정부는 2018년 9·13 대책을 통해 2주택 이상 보유 가구의 신규 주택 구입을 위한 주담대를 금지했다. 또 기존 1주택자에 대해서는 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에 있는 집을 구입하며 주담대를 받으려면 기존 주택을 2년 안에 팔겠다는 약정을 하도록 했다. 이새샘 기자iamsam@donga.com}

    • 2020-08-17
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  • “대책 나오자마자 또 수정”… 세무사도 모르는 1주택자 양도세

    “세무사들이 솔직히 본인들도 모르겠다고 합디다. 내가 내야 할 세금을 어디다 물어봐야 하나요.” 서울 노원구에서 주택을 마련해 25년 넘게 살아온 A 씨는 세금 때문에 답답하다. 2007년 경기 지역 소형 아파트 1채를 추가로 매입하고 세입자를 들였다. 최근 다주택자 양도소득세 중과가 강화되자 그는 경기 아파트를 팔기로 결심했다. 9월 잔금을 받고 집을 팔고 나면 다시 1주택자가 된다. 이후 노원구 집을 팔고 다른 집을 매입할 계획인데 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을지 몰라 세무사 사무실 몇 군데에 문의했다가 혼란에 빠졌다. A 씨는 “세무사마다 ‘비과세가 가능하다’, ‘안 된다’ 답변이 제각각”이라고 말했다. 최근 3년간 정부가 집값을 잡겠다며 부동산 관련 각종 세금을 강화하면서 스스로 내야 할 세금이 얼마인지 판단하기조차 어려운 집주인들의 하소연이 이어지고 있다. 전문가에게 문의해도 명쾌한 답을 듣지 못해 답답하다는 사람도 많다.○ 수시로 바뀌어 전문가도 헷갈려 A 씨의 사례처럼 1주택자에 대한 양도세 혜택은 복잡한 부동산 세법 중 가장 헷갈리는 ‘최고 난도’ 항목으로 꼽힌다. 주택 취득 시점, 양도 시점 등에 따라 경우의 수가 너무 많아서다. 2017년 8·2대책으로 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 2년을 실거주해야 양도세 비과세를 받는다. 2018년 9·13대책은 2년 이상 거주해야 1주택자 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있게 했다. 지난해 12·16대책에는 이 공제를 거주 기간과 보유 기간에 따라 나눠 적용하는 내용이 추가됐다. 시중은행 부동산 프라이빗뱅커(PB)들에 따르면 A 씨가 올해 안에 집을 팔면 매도가격에서 9억 원까지 비과세되고 장기보유특별공제도 최대(80%)로 받을 수 있다. 문제는 내년부터다. 내년 1월부터는 아무리 오래 보유하고 거주하던 집이라고 해도 다시 1주택자가 된 지 만 2년이 지나야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 한 PB는 “1주택자 비과세나 공제 규정이 갈수록 복잡해져서 1주택자를 상담할 때 더 긴장하고 신경이 쓰인다”고 했다. 7·10대책에서 다주택자 취득세를 강화한 뒤에는 주택 수 합산 기준에 대한 논란이 일었다. 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대하면서 집을 가진 부모와 따로 사는 30세 미만의 무주택자 자녀가 집을 살 때도 2주택자로 분류돼 높아진 취득세율 8%를 적용받게 돼서다. 결국 정부는 만 30세 미만 자녀라도 부모와 따로 살고 중위소득 40% 이상(올해 1인 가구 기준 월 70만 원)의 소득이 있으면 별도 가구로 인정하기로 했다. 서울 중구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “대책이 나온 뒤에 보완책이 또 나오기 때문에 뉴스를 잠시라도 놓치면 손님들에게 잘못된 정보를 전달하는 실수를 하기 십상”이라고 말했다. ○ ‘난수표’ 세제에 납세자들은 ‘세법 열공’ 복잡해진 부동산 세법으로 인한 부담은 고스란히 납세자의 몫이다. 경기 성남시에 아파트 2채를 가진 정모 씨(59)는 최근 세무사를 찾아다니며 상담을 받는 게 일과다. 1998년에 산 아파트(시세 12억 원)와 2015년에 산 아파트(시세 8억 원)를 합쳐 올해 재산세만 300만 원 넘게 나왔다. 자녀들에게 주택 지분을 증여하고 세금을 줄이고 싶은데 딱 부러지는 답을 얻지 못했다. 정 씨는 “세무사도 세법이 자주 바뀌어 명쾌한 답을 주지 못하는데 단순 서류처리 비용으로 기본 300만∼500만 원씩 불러 부담이 크다”고 말했다. 서울 재건축 단지의 ‘1+1’ 조합원 입주권을 갖고 있는 김모 씨(34)도 최근 부랴부랴 세무사에게 상담을 받았다. 어머니와 공동 명의라서 각자 한 채씩 분양받을 줄 알았는데 1채당 절반씩 지분을 보유해 어머니와 자신 모두 2주택자가 된다는 걸 뒤늦게 알아서다. 김 씨는 “미리 알았다면 어머니와 공동으로 지분을 취득하지 않았을 것”이라며 “지분 증여나 양도로 각각 1채를 보유하는 것으로 정리하려는데 세무사마다 입주권을 증여하는 것이 가능한지 말이 달라 곤란한 상황”이라고 했다. 이만우 고려대 경영학과 교수는 “집값 변동을 세제로 틀어막으려 매번 고치다 보니 ‘누더기 세제’가 돼버렸다”며 “세제는 간소하고 납세자들이 알기 쉽게 만들어야 하는 기본 원칙조차 저버린 것”이라고 했다. 세종=주애진 jaj@donga.com / 장윤정·이새샘 기자}

    • 2020-08-15
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  • ‘언택트 광복절’… 대림산업, 독립기념관 3D로 구현

    광복 75주년을 맞아 충남 천안에 위치한 독립기념관이 디지털 세계에 구현됐다. 대림산업은 ‘포토그래메트리 기술’로 디지털 3차원(3D) 이미지로 재현한 독립기념관 영상을 유튜브 채널에 13일 공개했다. 포토그래메트리는 여러 각도에서 촬영한 사진을 겹치거나 합성해 3D 모델로 구현하는 기술이다. 하늘과 거리에서 다양한 각도로 독립기념관을 살펴볼 수 있다. 드론으로 상공에서 촬영한 사진을 3D 모델로 변환해 공사 현장에서 공정 관리, 토공 물량 확인, 안전 및 품질 관리 등 다양하게 활용하고 있다. 포토그래메트리로 구현한 독립기념관의 3D 모델은 모바일 기기로 접속)하면 자세히 확인할 수 있다. 대림산업 관계자는 “광복절을 맞아 독립기념관을 방문하고 싶지만 코로나19 등으로 외출이 꺼려지는 사람들에게 도움이 됐으면 한다”고 전했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-14
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  • 수도권 127만채 공급 계획, 65만채는 2023년이후 분양… 주택난 해소 역부족

    정부는 주택공급 대책을 통해 서울에 36만4000채 등 수도권에 127만 채를 공급한다고 밝혔지만 이 중 절반 이상이 2023년 이후에나 분양이 가능할 것으로 보인다. 실제 입주는 2025년 이후가 되는 것으로 공급 효과가 체감될 때까지 시간이 더 많이 걸릴 것으로 전망된다. 또 서울 공급 물량 중에서는 재건축과 재개발 등 민간이 참여를 결정하는 정비사업 물량 비중이 높아서 공급이 계획대로 이뤄질지에 대한 우려도 나오고 있다. 13일 국토교통부는 8·4공급대책 등을 통해 발표한 수도권 127만 채 공급계획의 세부 내용을 공개했다. 새로 공공택지를 확보해서 짓는 것이 84만 채, 재건축 및 재개발 등으로 확보된 물량이 39만 채다. 나머지 4만 채는 소규모 정비사업이나 노후 영구임대 아파트 재정비 등을 통해 공급된다. 연도별로는 올해 17만9000채, 내년 20만1000채, 2022년 19만5000채가 공급된다. 공급 시기는 입주자모집공고, 즉 분양 시점을 기준으로 집계됐다. 이 중 서울에 공급되는 물량은 총 36만4000채로, 공공택지를 통해 11만8000채가 공급된다. 올해 공급되는 대표적인 공공택지 아파트는 고덕 강일지구(1만2000채), 수서역세권(2100채), 서울 양원지구(1400채) 등이다. 수서역세권과 양원지구의 경우 신혼희망타운 등 일부 물량의 분양이 이미 진행됐고, 고덕 강일지구는 연말까지 분양 일정이 진행될 예정이다. 내년에는 옛 성동구치소 부지(1300채), 강서 군부지(1200채) 등의 분양이 진행되고, 태릉골프장(1만 채) 등 일부 사전청약 물량도 풀릴 예정이다. 하지만 전체 127만 채 중 절반 이상인 65만3000채는 2023년 이후 공급될 예정이어서 당장 내년부터 주택 공급이 급감할 수 있다는 우려를 해소하기는 어려울 것으로 보인다. 서울의 경우 총 공급량인 36만4000채 중 3분의 2에 가까운 20만6000채가 정비사업 물량이다. 특히 이 중 절반인 약 9만 채가 8·4공급대책에서 밝힌 공공참여형 고밀 재건축과 공공재개발 사업을 통해 공급될 것으로 본 물량이다. 즉 전체의 4분의 1가량은 실제 확정된 공급량이 아니라 기대치인 셈이다. 한 정비사업 관계자는 “민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제가 본격적으로 작동하기 시작한 상황에서 정부 예측대로 정비사업 물량이 공급될지 불투명하다”며 “사업 추진 상황에 따라 정부 계획보다 늦어질 수 있다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

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  • 전세매물 감소, 중저가 아파트가 더 심해… 신혼부부 등 타격

    9월 말 결혼을 앞둔 공무원 김모 씨(33)는 신혼집을 구하는 데 큰 어려움을 겪고 있다. 서울 성동구 옥수동의 래미안옥수리버젠 전용면적 59m²를 알아보고 있었는데, 여러 곳을 둘러보느라 마음을 정하지 못한 최근 한 달 새 전셋값이 6억 원 중반대에서 7억5000만 원까지 오른 탓이다. 같은 면적이 600채 넘게 있는 단지임에도 전세 매물은 달랑 1, 2개 나와 있다. 김 씨는 “중학생 때부터 옥수동에서 쭉 살아와 동네를 떠나고 싶지 않은데 보증금 3억∼4억 원에 월 임대료 120만∼130만 원 수준의 월세를 구하는 방법밖에 없어 고민”이라며 “지금은 이런 반전세나 월세 매물도 많지 않다”고 했다. 지난달 31일 계약갱신요구권과 전월세상한제를 도입한 주택임대차보호법 개정안이 전격 시행된 지 2주가 지난 가운데 전세 매물이 감소하고 반전세(준전세) 비중이 증가하는 등 임대차 시장의 혼란은 계속되고 있다. ○ 신혼부부-사회초년생 등 신규 세입자 곤란 전세 매물 감소의 영향을 가장 많이 받는 것은 새로 임대차 시장에 진입해야 하는 신혼부부와 사회 초년생이다. 취업 3년 차인 김모 씨(30)는 요즘 퇴근하면 온라인으로 부동산 매물을 찾아보다가 한숨에 잠겨 잠들기 일쑤다. 경기도에 있는 부모님 집에서 출퇴근하다 1년 전 회사와 좀 더 가까운 대학가 고시원으로 옮겼다. 작은 평수의 더 나은 곳으로 이사하려고 전세를 알아보고 있지만 마땅한 매물이 없어 고민이다. 교통비를 아끼려고 자취를 시작한 것이라 한 푼이라도 절약하려면 월세가 아닌 전세로 살아야 하는데 직장과 가까운 곳은 월세 매물밖에 없는 상황이다. 그는 “전세를 구하려면 다시 경기도로 나가야 하고, 월세를 내자니 미래를 위해 목돈을 모을 수가 없는 상황”이라고 하소연했다. 전세 매물이 사라지는 현상은 서울 전역에서 나타나고 있다. 13일 부동산 빅데이터 업체 아파트 실거래가(아실)에 따르면 임대차 2법이 국회를 통과하기 직전인 지난달 29일에 비해 이날 전세 매물은 서울 25개 구에서 전부 일제히 감소했다. 그중에서도 중랑구(―40.4%) 은평구(―39.2%) 구로구(―31.3%) 강북구(―31.1%) 등 상대적으로 중저가 아파트가 많은 지역의 전세 매물 감소 폭이 유난히 컸다.○ 보증금 유지하며 월세 얹는 ‘반전세’ 증가 전세 거래 급감 및 반전세(준전세) 비중 증가는 상대적으로 전월세 가격이 비싼 강남 3구(강남, 서초, 송파구)에서 더 뚜렷하게 나타났다. 13일 서울시 부동산정보광장에 따르면 강남 3구의 8월 현재까지 거래량은 총 349건이다. 아직 8월 중순이라는 점을 감안하더라도 7월 3개 구에서 이뤄진 전월세 거래량이 2085건이었다는 점을 감안하면 이달 거래는 큰 폭으로 감소할 가능성이 높다. 반면 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 반전세(준전세)는 강남 3구 전체 거래량 중 약 16.6%를 차지하는 것으로 나타나 서울 전체(12.5%)보다 높았다. 강남 지역의 집값과 전셋값이 모두 비싼 만큼 세금 부담을 월세로 전환하려는 집주인과 더 이상 보증금을 올려줄 여력이 없는 세입자의 수요가 일치하기 때문으로 보인다. 정부는 그동안 전세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’ 비중이 높기 때문에 집주인들이 보증금을 내려가며 월세로 전환하기는 어려울 것으로 전망해왔다. 하지만 수억 원에 이르는 보증금은 그대로 두고, 수십만 원 수준의 월세를 끼는 이른바 반전세 거래량이 늘고 있다는 점은 사실상 월세 전환이 시작됐다는 신호로 분석된다. 집주인들은 보증금을 내리지 않은 채 갭 투자 상태를 유지할 수 있지만 세입자들은 한 달에 10만∼20만 원이라도 월세를 내야 해 이들의 주거비 부담이 늘어나는 것이다. ○ 서울 아파트 전셋값 59주 연속 상승 집주인들이 기존 보증금에 월세를 얹어 매물을 내놓을 수 있는 이유는 전세가격이 꾸준히 상승하고 있기 때문이다. 집주인이 임대차 계약을 할 때 이미 1년 이상 오른 가격을 보증금을 올려 반영하기보다는 월세를 얹어 반영하는 것이다. 초저금리 현상이 이어져 보증금을 은행에 넣어두는 것보다 월세로 받는 게 이득이기 때문이다. 13일 한국감정원이 발표한 8월 둘째 주(10일 조사 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울의 아파트 전세가격은 전주 대비 0.14% 늘어나 59주 연속 상승했다. 지난주 0.17% 오른 것과 비교하면 상승 폭은 다소 줄어들었다. 감정원은 “계절상 비수기이고, 장마 등이 겹치며 일부 수요가 감소해 전셋값 상승 폭이 줄어들었지만 역세권이나 학군이 형성된 지역 위주로 상승세가 지속됐다”고 설명했다. 이새샘 iamsam@donga.com·정순구 기자}

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  • 서울 전셋값, 59주째 폭등…월세 얹어 매물 내놓을 수 있는 이유는

    9월 말 결혼을 앞둔 공무원 김모 씨(33)는 신혼집을 구하는데 큰 어려움을 겪고 있다. 성동구 옥수동의 래미안옥수리버젠 전용면적 59㎡를 알아보고 있었는데, 여러 곳을 둘러보느라 마음을 정하지 못한 최근 한 달 사이 전셋값이 6억 원 중반 대에서 7억5000만 원까지 오른 탓이다. 같은 면적이 약 600채 넘게 있는 단지임에도 전세 매물은 달랑 1, 2개나와 있다. 김 씨는 “중학생 때부터 옥수동에서 쭉 살아와 동네를 떠나고 싶지 않은데 보증금 3억~4억 원에 월 임대료 120만~130만 원 수준의 월세를 구하는 방법밖에 없어 고민”이라고 설명했다. 지난달 31일 계약갱신요구권과 전월세상한제를 도입한 주택임대차보호법 개정안이 전격 시행된 지 2주가 지난 가운데 전세 매물이 감소하고 반전세(준전세) 비중이 증가하는 등 임대차 시장 혼란은 계속되고 있다. ● 신혼부부-사회초년생 등 신규 세입자 곤란 전세 매물 감소의 영향을 가장 타격받는 것은 새로 임대차 시장에 진입해야 하는 신혼부부와 사회 초년생이다. 취업한지 3년 차인 김모 씨(30)는 요즘 퇴근하면 온라인으로 부동산 매물을 찾아보다가 한숨에 잠겨 잠든다. 경기도에 있는 부모님 집에서 출퇴근하다 1년 전 회사와 좀더 가까운 대학가 고시원으로 옮겼다. 작은 평수의 좀 더 나은 곳으로 이사하려고 전세를 알아보고 있지만 마땅한 매물이 없어 고생하고 있다. 교통비를 아끼려 자취를 시작한 것이라 한 푼이라도 아끼려면 월세가 아닌 전세로 살아야 하는데 직장과 가까운 곳은 월세 매물 밖에 없는 상황이다. 그는 “전세를 구하려면 다시 경기도로 나가야 하고, 월세를 내자니 미래를 위해 목돈을 모을 수가 없는 상황”이라고 하소연했다. 전세 매물이 사라지는 현상은 서울 전역에서 나타나고 있다. 13일 부동산 빅데이터 업체 아파트 실거래가(아실)에 따르면 임대차 2법이 국회를 통과하기 직전인 지난달 29일에 비해 이날 전세 매물은 서울 25개 구에서 전부 일제히 감소했다. 그 중에서도 중랑구(―40.4%) 은평구(―39.2%) 구로구(―31.3%) 강북구(―31.3%) 등 상대적으로 중저가 아파트가 많은 지역의 전세 매물 감소 폭이 유난히 컸다. ● 보증금 유지하며 월세 얹는 ‘반전세’ 증가 전세 거래 급감 및 반전세(준전세) 비중 증가는 상대적으로 전월세 가격이 비싼 강남 3구(강남, 서초, 송파구)에서 더 뚜렷하게 나타났다. 13일 서울시 부동산정보광장에 따르면 강남 3구의 8월 현재까지 거래량은 총 349건이다. 아직 8월 중순이라는 점을 감안하더라도 7월 3개 구에서 이뤄진 전월세 거래량이 2085건이었다는 점을 감안하면 이달 거래는 큰 폭으로 감소할 가능성이 높다. 반면 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 반전세(준전세)는 강남 3구 전체 거래량 중 약 16.6%를 차지하는 것으로 나타나 서울 전체(12.5%)보다 높았다. 강남 지역의 집값과 전셋값이 모두 비싼 만큼 세금 부담을 월세로 전환하려는 집주인과 더 이상 보증금을 올려줄 여력이 없는 세입자의 수요가 일치하기 때문으로 보인다. 정부는 그 동안 전세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’ 비중이 높기 때문에 집주인들이 보증금을 내려가며 월세로 전환하기가 어려울 것으로 전망해왔다. 하지만 수억 원에 이르는 보증금은 그대로 두고, 수십만 원 수준의 월세를 끼는 이른바 반전세 거래량이 늘고 있다는 점은 사실상 월세 전환이 시작됐다는 신호로 분석된다. 집주인들은 보증금을 내리지 않은 채 갭 투자 상태를 유지할 수 있지만, 세입자들은 한달에 10만~20만 원이라도 월세를 내야해 이들의 주거비 부담이 늘어나는 것이다. ● 서울 아파트 전셋값 59주 연속 상승 집주인들이 기존 보증금에 월세를 얹어 매물을 내놓을 수 있는 이유는 전세가격이 꾸준히 상승하고 있기 때문이다. 집주인이 임대차 계약을 할 때 이미 1년 이상 오른 가격을 보증금을 올려 반영하기보다는 월세를 얹어 반영하는 것이다. 초저금리 현상이 이어져 보증금을 은행에 넣어두는 것보다 월세로 받는 게 이득이기 때문이다. 13일 한국감정원이 발표한 8월 둘째 주(10일 조사 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울의 아파트 전세가격은 전주 대비 0.14% 늘어나 59주 연속 상승했다. 지난주 0.17% 오른 것과 비교하면 상승폭은 다소 줄어들었다. 감정원은 “계절 상 비수기이고, 장마 등이 겹치며 일부 수요가 감소해 전셋값 상승폭이 줄어들었지만 역세권이나 학군이 형성된 지역 위주로 상승세가 지속됐다”고 설명했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2020-08-13
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  • 강남권 아파트 최고가 잇달아… 서울 아파트값은 평균 10억 돌파

    정부가 서울 강남 집값을 잡겠다며 부동산 규제를 쏟아냈지만 7월 강남권 아파트 거래에서 이전 최고 가격을 넘어서는 신고가가 속출한 것으로 나타났다. 심지어 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서도 최고 매매가격이 잇달아 경신됐다. 서울 아파트 평균 매매가격은 한 채당 10억 원을 돌파했고 강남구의 경우에는 20억 원을 넘어섰다. 정부의 잇단 규제에도 불구하고 부동산 시장으로 투자 수요가 여전히 유입되고 있는 것으로 보인다.○ 강남 집값 잡겠다며 규제했는데… 서울 강남권에서 신고가로 거래되는 아파트가 속속 나오고 있다. 정부가 실거주 요건을 강화하는 등 강력한 규제를 도입해 규제지역을 수도권 대부분 지역과 충청권 일부 지역으로 확장하면서 ‘똘똘한 한 채’를 마련하려는 수요가 몰린 것으로 보인다. 서초구 반포자이 전용면적 194.51m²는 지난달 10일 41억5000만 원에 거래됐다. 6월 16일에는 35억2000만 원에 거래됐지만 불과 한 달 사이 6억 원 넘게 올랐다. 특히 정부가 6·17대책을 통해 대치 삼성 청담 잠실 지역을 실거주 목적이 아니면 매매가 불가능한 ‘토지거래허가구역’으로 묶자 옆 동네로 풍선효과가 나타나고 있다. 강남구 도곡렉슬 전용 120.82m²는 6월 초 26억 원, 6월 말 29억9500만 원에 거래된 뒤 7월 초 31억 원에 팔렸다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용 84m²도 6월 30일 28억3000만 원에 팔려 6월 10일(22억7000만 원)보다 크게 올랐다. 토지거래허가구역에서도 최고 거래가격이 속출하고 있다. 송파구 잠실동 트리지움 전용 149.45m²는 지난달 16일 27억4000만 원에 거래됐다. 토지거래허가구역 지정 전 25억 원 선에 팔린 매물이다. 강남구 삼성동 래미안아파트 84.9m²는 7월 초 19억5000만 원에 거래됐다. 지난해 11월 18억 원대에 거래된 뒤 매매가 없었던 단지다. 이는 정부가 규제책을 내놔도 여전히 아파트 가격이 상승할 것으로 보는 시각이 우세해 매수 심리가 꺾이지 않고 있지만 매물은 줄고 있기 때문인 것으로 보인다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “정부의 거래 규제가 강해 매물 잠김 현상이 나타나는 반면 매매 대기 수요는 여전하다”고 말했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “다주택자들이 집을 내놓지 않고 일단 버티기에 들어가려는 것으로 보인다”며 “한동안 이런 흐름이 이어지다가 내년 상반기는 돼야 매물이 조금씩 나올 것”이라고 전망했다. ○ 서울 평균 아파트값, 10년 만에 두 배로 12일 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 올해 7월 말을 기준으로 서울 아파트 가구당 평균 매매가격은 10억509만 원으로 10억 원을 넘어섰다. 25개 구 중 가장 가격이 높은 강남구는 20억1776억 원으로 20억 원을 넘어섰다. 2010년 5억7567만 원이던 서울 아파트 매매가격은 부동산 경기 침체로 2013년 5억1753만 원까지 떨어졌다. 현재의 절반 수준이었던 셈이다. 이후 상승세를 타기 시작해 2017년 7억 원을 넘어섰고, 올해 10억 원을 넘어서는 등 최근 들어 오름 폭이 커졌다. 지역별로는 강남구 다음으로 서초구가 19억5434만 원으로 20억 원에 육박했다. 이어 송파(14억7748만 원), 용산구(14억5273만 원)가 14억 원을 넘겼고, 광진(10억9661만 원), 성동(10억7548만 원), 마포구(10억5618만 원)가 평균 10억 원을 넘어섰다. 영등포구와 중구 등 나머지 16개 구는 평균 10억 원 미만이었다. 7월 한 달간 아파트 가격 상승 폭은 전월 대비 0.96%로 지난해 12월(1.08%) 이후 가장 컸다. 윤지해 부동산114 연구원은 “저금리에 따른 풍부한 유동성과 절세 혜택을 받기 위한 매물이 많아져 6월 이후 아파트 거래량이 급증했고, 아직까지 실수요자의 매수세가 이어지는 상황”이라며 “수요층이 원하는 알짜 매물이 없어지며 매도자 우위 시장으로 재편됐다”고 분석했다. 집값 안정은 공급 계획이 더 구체화되고 시장에 물량이 공급될 때 나타날 것으로 전망됐다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “유동성 해소 방안이 별로 없고 수요도 여전해 공급대책이 당장 시장에 영향을 주긴 힘들다”며 “당분간 매도·매수인 모두 눈치 싸움을 할 것”이라고 전했다.이새샘 iamsam@donga.com·정순구·김호경 기자}

    • 2020-08-13
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  • 생계형 임대사업자 “졸지에 종부세 낼판”

    경기도에 사는 A 씨(67)는 1997년 외환위기 당시 미분양이 났던 소형 아파트를 여러 채 사서 세를 받아 살고 있다. 은퇴 후 연간 2500만 원 정도의 임대수입이 주(主) 수입원이었다. 하지만 정부가 7·10부동산대책에서 아파트에 대한 임대주택 등록 제도를 완전히 폐지하고 기존 자격도 자동 말소하기로 하면서 사면초가에 빠졌다. 자격이 말소되면 종합부동산세 부과 대상이 돼 연간 2000만 원을 내야 한다. 아파트를 처분하려 해도 등록 말소로 양도세 공제도 받을 수 없다. 남는 돈으로는 노후 대책을 마련하기 힘든 상황이다. 그는 “10년째 세 사는 세입자도 있고 임대료도 5% 이상 올린 적이 없다”며 “전월세 시장 안정에 나름 기여했다고 생각하는데 하루아침에 투기꾼이 됐다”고 말했다. 11일 국무회의에서 ‘민간임대주택특별법’ 개정안이 통과하면서 민간 등록임대주택 제도를 사실상 폐지하기 위한 절차가 마무리됐다. 개정안은 18일 공포와 함께 본격 시행된다. 이번 개정안 통과로 등록임대주택은 다세대·다가구 장기임대(8년)주택 유형만 남게 됐다. 4년 단기임대 및 아파트 임대주택은 의무임대기간이 지나면 등록이 자동 말소된다. 자진 말소도 가능하며, 의무임대기간 준수, 임대료 인상 상한 준수 등 공적 의무를 준수했다면 의무임대기간 위반에 따른 과태료는 면제된다. 신규로 임대주택을 등록할 경우 의무임대기간이 10년으로 늘어난다. 또 신규 등록주택은 법 시행 즉시, 기존 등록주택은 법 시행 이후 1년 이내에 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 지자체장이 임대주택 등록 신청자의 신용도나 주택의 부채비율 등을 고려해 보증가입이 어렵다고 판단되면 등록을 거부할 수 있다. 또 12월 10일부터는 공적 의무를 위반해 임대주택 등록이 말소되면 재등록을 할 수 없다. 주택 임대사업자가 보증금 반환을 거부하는 등 문제를 일으키면 지자체장 직권으로 등록이 말소된다. 임대사업자가 계약 시 세입자에게 세금체납 여부, 선순위 보증금 현황 등을 알려주도록 의무화하고 위반하면 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 했다. 세제혜택의 경우 등록 말소 전까지 종부세 합산 배제, 법인세 및 소득세 감면 등의 혜택은 유지된다. 또 의무임대기간을 절반 이상 채우면 양도세 중과 배제 혜택도 유지된다. 하지만 10년 이상 임대 시 주어지던 양도세 장기보유특별공제는 받을 수 없게 된다. 생계형 임대사업자들은 정부가 약속했던 세제혜택을 없던 일로 해 불만을 제기하고 있다. 또 다른 임대사업자 B 씨는 “18m²(약 6평) 도시형생활주택 2채에서 나오는 임대수입으로 아이 둘을 키우고 있는데 졸지에 거주하는 주택까지 합쳐 종부세를 내게 됐다”며 “팔리지도 않는 집이라 막막한데 정부가 무책임하다”고 호소했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-12
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  • 민간 임대사업자 제도 결국 폐지 수순…“하루 아침에 투기꾼 전락”

    경기도에 사는 A씨(67)는 1997년 외환위기 당시 미분양이 났던 소형 아파트를 여러 채 사서 세를 받아 살고 있다. 은퇴 후 연간 2500만 원 정도의 임대수입이 주(主) 수입원이었다. 하지만 정부가 7·10부동산대책에서 아파트에 대한 임대주택 등록 제도를 완전히 폐지하고 기존 자격도 자동 말소하기로 하면서 사면초가에 빠졌다. 자격이 말소되면 종합부동산세 부과 대상이 돼 연간 2000만 원을 내야 한다. 아파트를 처분하려 해도 등록 말소로 양도세 공제도 받을 수 없다. 남는 돈으로는 노후 대책을 마련하기 힘든 상황이다. 그는 “10년 째 세 사는 세입자도 있고 임대료도 5% 이상 올린 적이 없다”며 “전월세 시장 안정에 나름 기여했다고 생각하는데 하루아침에 투기꾼이 됐다”고 말했다. 11일 국무회의에서 ‘민간임대주택특별법’ 개정안이 통과하면서 민간 등록임대주택 제도를 사실상 폐지하기 위한 절차가 마무리됐다. 개정안은 18일 공포와 함께 본격 시행된다. 이번 개정안 통과로 등록임대주택은 다세대·다가구 장기임대(8년)주택 유형만 남게 됐다. 4년 단기임대 및 아파트 임대주택은 의무임대기간이 지나면 등록이 자동 말소된다. 자진 말소도 가능하며, 공적 의무를 준수했다면 의무임대기간 위반에 따른 과태료는 면제된다. 신규로 임대주택을 등록할 경우 의무임대기간이 10년으로 늘어난다. 또 신규 등록주택은 법 시행 즉시, 기존 등록주택은 법 시행 이후 1년 이내에 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 지자체장이 임대주택 등록 신청자의 신용도나 주택의 부채비율 등을 고려해 보증가입이 어렵다고 판단되면 등록을 거부할 수 있다. 또 12월 10일부터는 공적 의무를 위반해 임대주택 등록이 말소되면 재등록을 할 수 없다. 주택 임대사업자가 보증금 반환을 거부하는 등 문제를 일으키면 지자체장 직권으로 등록이 말소된다. 임대사업자가 계약 시 세입자에게 세금체납 여부, 선순위 보증금 현황 등을 알려주도록 의무화하고 위반하면 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 했다. 세제혜택의 경우 등록 말소 전까지 종부세 합산 배제, 법인세 및 소득세 감면 등의 혜택은 유지된다. 또 의무임대기간을 절반 이상 채우면 양도세 중과 배제 혜택도 유지된다. 하지만 10년 이상 임대 시 주어지던 양도세 장기보유특별공제는 받을 수 없게 된다. 생계형 임대사업자들은 정부가 약속했던 세제혜택을 없던 일로 해 불만을 제기하고 있다. 또 다른 임대사업자 B씨는 “18㎡(약 6평) 도시형생활주택 2채에서 나오는 임대수입으로 아이 둘을 키우고 있는데 졸지에 종부세를 내게 됐다”며 “팔리지도 않는 집이라 막막한데 정부가 무책임하다”고 호소했다. 이새샘기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-11
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  • 서울 아파트 전세, 4억이하 비중 절반 불과

    서울 아파트 전세가 최근 10년간 가격은 상승했지만 거주 여건은 더 열악해지고 있다는 분석이 나왔다. 10일 직방이 국토교통부 실거래가 정보시스템 등을 통해 분석한 결과에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울 아파트 전세 가격대 중 4억 원 이하 전세 거래가 전체의 52.7%로 가장 많았다. 이는 2011년 89.7%에 비해 대폭 감소한 것으로, 그동안 전세 가격이 상승하면서 저렴한 전세가 빠르게 줄어들었다는 점을 보여준다. 2억 원 이하 전세 역시 전체 거래 중 차지하는 비중이 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 절반 이상 줄었다. 반면 서울 아파트 전세 가격대별 거래 평균 전용면적은 꾸준히 축소되고 있다. 우선 전체 평균 79.1m²에서 올해 상반기 74.1m²로 전반적으로 감소세를 보였다. 그중에서도 국민주택(84m²)을 기준으로 살펴보면 2011년에는 전세보증금 2억 원 이상∼4억 원 초과 가격대의 평균 전용면적이 86m²로 국민주택(84m²) 규모 이상이었던 반면 2020년 상반기는 6억 원 초과∼9억 원 이하 가격대의 전세 평균 전용면적이 94.3m²로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세 가격 2억 원 이하 구간의 평균 전용면적은 2011년 62.7m²에서 2016년 50.8m², 올해 상반기 43.5m²로 면적이 줄었다. 준공 연한은 전체 평균 14.3년에서 19.3년으로 모든 전세 가격대에서 길어진 것으로 나타났다. 특히 9억 원 초과 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년이었지만 올해 상반기는 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘어났다. 신축 여부와 상관없이 전반적으로 전세 가격 수준이 높아지면서 나타난 현상이다. 동시에 그동안의 서울의 신규 아파트 공급이 전반적인 준공연한을 끌어내릴 정도는 아니었다는 점을 시사한다. 가격이 저렴할수록 준공 연한도 더 길었다. 2억 원 이하는 2011년 16.1년에서 2020년 상반기 22.0년으로 5.9년이 증가했고, 2억 원 초과∼4억 원 이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘어났다. 직방 측은 “전반적으로 전세 거래 아파트의 노후화는 2016년까지 빠르게 진행된 이후 2017년부터는 완만하게 진행되는 것으로 나타났다”며 “이런 현상은 청약에 나선 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017∼2019년 연평균 3만2000채 이상이 입주한 것이 원인으로 작용한 것으로 보인다”고 설명했다. 지역별로는 상대적으로 전세 가격이 저렴한 노원, 도봉, 강북구(이하 노도강)의 올해 상반기 4억 원 이하 전세 거래 비중이 88%, 금천, 관악, 구로구(이하 금관구)는 76%로 나타났다. 이들 4억 원 이하 전세의 준공연한은 금관구는 평균 10.9년으로 짧았지만 노도강은 26년으로 재건축 연한(30년)에 거의 육박한 것으로 나타났다. 직방 관계자는 “전월세상한제, 계약갱신요구권 등 임대차 2법으로 임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐지만 절대적 물량 공급과 함께 수요자 특성에 부합한 주거의 질을 향상시킬 방안을 고민할 필요가 있다”고 말했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}

    • 2020-08-11
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  • 강남 개발이익, 강북 지원에도 사용 추진

    앞으로 서울 강남구 삼성동에 건설 중인 현대자동차그룹 신사옥(GBC)처럼 강남 지역 대형 개발 사업에서 기부채납을 받은 공공기여금을 강북의 낙후 지역 지원에도 쓸 수 있도록 하는 방안이 추진된다. 다만 기여금 사용 범위를 놓고 정부와 서울시 입장이 다른 것으로 알려져 양측 협의에 관심이 쏠리고 있다. 10일 서울시와 국토교통부에 따르면 국토부는 최근 이와 같은 내용으로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)을 개정하기로 내부 방침을 정했다. 강남의 개발이익을 강북에도 쓰자는 제안은 고(故) 박원순 전 서울시장이 과거 수년간 주장했던 내용이기도 하다. 공공기여금은 지자체가 개발사업을 할 때 용적률 완화나 용도 변경 등을 허가해주는 대신 개발 이익의 일부를 현금으로 기부채납 받는 것. 현행 국토계획법에는 이를 개발사업이 이뤄지는 기초지자체에서만 쓰게 돼 있다. 강남구 사업 기여금은 강남구에만 써야 한다. 국토부는 앞으로 공공기여금을 광역지자체도 일정 비율 쓸 수 있도록 서울시와 광역·기초 지자체 간 공공기여금 사용 비율을 논의하고 있다. 다만 국토부와 서울시 간에 기여금 사용 범위를 놓고는 이견이 있는 것으로 알려졌다. 서울시는 용지 용도와 관계없이 모든 기여금을 광역 단위에서 쓸 수 있어야 한다는 입장이다. 반면 국토부는 상업지역 개발 이익만 광역 단위에서 사용할 수 있도록 해야 한다는 방침인 것으로 전해졌다. 시 관계자는 “서울시에서 개발 진행 중인 지역의 대부분이 주거지역에서 준주거지역으로 용도 변경이 되고 있다”며 “상업지역의 기여금만 광역 단위로 활용할 수 있게 되면 실제 사용할 수 있는 범위가 현저히 줄어든다”고 말했다. 이새샘 iamsam@donga.com·이지훈 기자}

    • 2020-08-11
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  • 집값 계속 오르고 전세 치솟는데… 文대통령 “주택시장 안정화”

    문재인 대통령이 10일 “과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이고 있다”며 “부동산 투기의 시대를 끝내겠다는 강력한 의지”라고 말했다. 부동산 감독기구를 설치해 부동산 거래를 상시 감시하고 표준임대료와 무제한 계약갱신요구권 등 임차인 보호도 더욱 강화하겠다는 뜻을 내비쳤다. 하지만 전문가들은 7·10대책과 8·4대책에 대한 문 대통령의 평가에 대해 시기상조라고 지적했다. ○ “부동산 안정 효과 본격화” vs “시기상조”문 대통령은 이날 수석·보좌관회의에서 “주택 문제가 당면한 최고의 민생과제가 됐다”며 “실수요자는 확실히 보호하고 투기는 반드시 근절시키겠다는 것이 확고부동한 원칙”이라고 말했다. 이어 7·10대책과 8·4대책을 언급하며 “4대 방향의 정책 패키지를 마련했다. 주택·주거 정책의 종합판이라고 할 수 있다”고 했다. 취임 100일 기자회견에서 “더 강력한 부동산 대책도 주머니 속에 많다”고 밝혔던 문 대통령이 과세와 대출규제 강화, 공급대책, 임차인 보호 등을 담은 이번 대책들로 부동산 정책을 완성했다고 평가한 것. 이어 문 대통령은 “과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이고 있다”며 “앞으로 대책의 효과가 본격화되면 이런 추세가 더욱 가속화되리라 기대한다”고 말했다. 최근 부동산 가격 상승세가 주춤한 것을 들어 부동산 대책의 ‘집값 안정’ 효과가 앞으로 본격화될 것이라고 자평한 것. 또 문 대통령은 “보유세 부담을 높였지만 다른 선진국에 비해선 아직도 낮은 편”이라며 “우리나라의 보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD)의 절반 수준”이라고 말했다. 하지만 아직 부동산 시장이 안정됐다고 보기는 이르다는 지적도 나온다. 한국감정원에 따르면 전국 주간 아파트 매매가격 상승률(전주 대비)은 6월 셋째 주 0.22%에서 7월 셋째 주 0.12%로 하락했지만 7월 넷째 주와 8월 첫째 주는 0.13%로 소폭 올랐다. 7월 초보다는 오름세가 다소 둔화됐지만 여전히 상승세가 지속되고 있는 셈이다. 전세시장 불안도 계속되고 있다. 전국 기준 아파트 전세 가격은 0.2% 올랐는데, 이는 2016년 이후 가장 높은 상승률이다. 보유세 수준이 낮다는 설명도 한쪽만 본 평가라는 지적이 나온다. OECD 통계에 따르면 한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세수는 0.9%로 캐나다(3.1%)나 프랑스(2.6%)보다는 낮지만 독일(0.4%)이나 스웨덴(0.7%)보다는 높다. 또 한국의 거래세 수입은 GDP 대비 2% 수준으로 OECD 국가 중 1위다.○ 부동산 감독기구로 투기와의 전쟁 상시화문 대통령은 부동산 전담 감독기구 설치 구상도 내놨다. 올해 2월 국토교통부가 주축이 돼 출범한 ‘부동산 시장 불법행위 대응반’을 상설화한 기구를 통해 주택 거래 과정의 편법 증여와 불법 전매, 집값 담합 등 각종 부동산 불법행위를 조사하겠다는 것. 정부 내에선 국토부와 국세청, 금융감독원 등 흩어져 있는 부동산 감독 기능을 한데 모은 ‘부동산 감독원’ 설치 논의가 본격화될 것이라는 관측이 나온다. 이를 통해 고가 주택 거래 시 자금 출처 조사를 강화하고 대출 규제 위반, 탈세 등을 상시 감시하고 처벌할 수 있다는 것. 문 대통령은 또 임차인 보호 조치와 관련해서도 “주요 선진국은 일정한 예외 사유가 없는 경우 무제한의 계약갱신요구권을 인정하고 있고, 주요 도시들에는 표준임대료나 공정임대료제도를 통해 임대료 상승을 제한하는 경우가 많다”고 했다. 시도지사가 매년 표준임대료를 산정하도록 하는 표준임대료 공시제 등을 본격적으로 검토할 수 있다는 의미로 풀이된다. 그러면서 “정치권과 언론에도 협조를 당부드린다”며 “국민의 불안감을 키우기보다는 새 제도의 안착과 주거 안정화를 위해 함께 힘써 달라”고 했다. 하지만 전문가들은 부동산 전담 감독기구 설치를 두고 실효성은 크지 않으면서 개인 간 거래를 과도하게 제약해 부동산 거래만 위축시키는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 특별사법경찰제도가 도입됐지만 몇백 건의 의심 거래를 조사하고도 구속된 사례가 거의 없었다”며 “부동산 시장 혼란의 본질과는 거리가 먼 대책”이라고 말했다. 문병기 weappon@donga.com·이새샘 기자}

    • 2020-08-11
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  • “집값 상승세 진정 양상” 文대통령 발언에, 전문가들 평가는…

    문재인 대통령이 10일 “과열 현상을 빚던 주택 시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이고 있다”며 “부동산 투기의 시대를 끝내겠다는 강력한 의지”라고 말했다. 부동산 감독기구를 설치해 부동산 거래를 상시 감시하고 표준임대료와 무제한 계약갱신요구권 등 임차인 보호도 더욱 강화하겠다는 뜻을 내비쳤다. 하지만 전문가들은 7·10대책과 8·4대책에 대한 문 대통령의 평가에 대해 시기상조라고 지적했다. ● “부동산 안정효과 본격화” vs “시기상조” 문 대통령은 이날 수석·보좌관회의에서 7·10대책과 8·4대책을 언급하며 “4대 방향의 정책 패키지를 마련했다. 주택·주거 정책의 종합판이라고 할 수 있다”고 했다. 이어 문 대통령은 “과열 현상을 빚던 주택 시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이고 있다”며 “앞으로 대책의 효과가 본격화되면 이런 추세가 더욱 가속화되리가 기대한다”고 말했다. 최근 부동산 가격 상승세가 주춤한 것을 들어 부동산 대책의 ‘집값 안정’ 효과가 앞으로 본격화될 것이라고 자평한 것. 또 문 대통령은 “보유세 부담을 높였지만 다른 선진국에 비해선 아직도 낮은 편”이라며 “우리나라의 보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD)의 절반 수준”이라고 말했다. 하지만 아직 부동산 시장이 안정됐다고 보기는 이르다는 지적도 나온다. 한국감정원이 발표한 8월 첫째 주(3일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 상승해 지난주와 상승폭이 같았다. 서울도 0.04% 올랐다. 7월 초보다는 오름세가 다소 둔화됐지만 여전히 상승세가 지속되고 있다. 전세시장 불안도 계속되고 있다. 전국 기준 아파트 전세 가격은 0.2% 올랐는데 이는 2016년 이후 가장 높은 상승률이다. 보유세 수준이 낮다는 설명도 한쪽만 본 평가라는 지적이다. OECD 통계에 따르면 한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세수는 0.9%로 캐나다(3.1%)나 프랑스(2.6%)보다는 낮지만 독일(0.4%)이나 스웨덴(0.7%)보다는 높다. 또 한국의 거래세 수입은 GDP 대비 2% 수준으로 OECD 국가 중 1위다.● 부동산 감독기구로 투기와의 전쟁 상시화 문 대통령은 “국민들께서 불안이 크신 것을 잘 알고 있다”며 보완대책 마련 방침도 밝혔다. 특히 “주요 선진국은 일정한 예외 사유가 없는 경우 무제한의 계약갱신요구권을 인정하고 있고, 주요 도시들에는 표준임대료나 공정임대료제도를 통해 임대료 상승을 제한하는 경우가 많다”고 했다. 시도지사가 매년 표준임대료를 산정하도록 하는 표준임대료 공시제 등을 본격 검토할 수 있다는 의미로 풀이된다. 중산층을 위한 공공임대주택 마련과 부동산 감독기구 설치 구상도 내놨다. 올해 2월 국토교통부가 주축이 돼 출범한 ‘부동산 시장 불법행위 대응반’을 상설화한 기구를 통해 주택거래 과정의 편법 증여와 불법 전매, 집값 담합 등 각종 부동산 불법행위를 조사하겠다는 것. 부동산 투기와의 전쟁을 상시화 하겠다는 의미다. 하지만 전문가들은 실효성에 우려를 나타냈다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 특별사법경찰제도가 도입됐지만 그동안 큰 효과가 없었다”며 “중산층용 공공임대 역시 재정을 쏟아 부어 일부에게만 혜택을 주는 방식에 그칠 수 있다”고 말했다. 야당은 이날 부동산 메시지에 “공포스러운 현실인식”이라고 비판했다. 미래통합당 김은혜 대변인은 문 대통령의 발언에 “귀를 의심했다”며 “절망하고 있는 국민 앞에서 획기적 공급 등 부동산대책이 효과를 나타내고 있다는 자평에 할 말을 찾지 못한다”고 말했다. 문병기기자 weappon@donga.com이새샘기자iamsam@donga.com}

    • 2020-08-10
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  • 임대주택 과세, 땜질 이틀만에 또 혼란

    민간 임대주택 사업자에 대해 의무임대 기간을 채우지 못해도 양도소득세 중과 배제 등 세제 혜택을 일부 유지하기로 한 ‘임대주택 세제 지원 보완조치’가 나온 지 이틀 만에 또다시 논란이 되고 있다. 전문가들은 정부가 부동산 대책을 내놓고 이를 보완하는 일이 반복되면서 정책 신뢰도가 낮아져 불필요한 혼란을 키우고 있다고 지적한다. 9일 기획재정부는 부부 공동명의의 임대주택에도 장기보유특별공제 감면 등 양도세 특례를 부여할지를 검토 중이라고 밝혔다. 부동산 관련 세금은 대부분 가구별로 부과되는데, 민간 임대사업자에게 주는 양도세 특례는 조세특례제한법에 규정돼 있어 개인을 기준으로 삼는다. 올해 5월 국세청은 “부부 공동보유 주택은 1인당 0.5채씩으로 인정돼 양도세 특례 대상이 아니다”라고 유권해석을 내렸다. 1인당 1채 이상을 임대주택으로 등록해야 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 하지만 해당 납세자가 이에 불복해 기재부에 2차 유권해석을 신청한 상태다. 최근 몇 년 새 부부 공동명의로 주택을 보유하는 사례가 늘고 있는데도 이에 대한 방침이 없다는 사실이 알려지며 임대주택 사업자들은 또다시 혼란을 겪고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 누가 어떤 영향을 받을지 제대로 파악하지 않은 채 졸속으로 부동산 정책을 펴면서 국민들에게 ‘불만을 제기하지 않으면 손해를 본다’는 인식만 심어주고 있다”고 지적했다. 이새샘 iamsam@donga.com / 세종=주애진 기자}

    • 2020-08-10
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