‘다가구-근생빌라 걸러라’…전세사기 피하는 방법[부동산 빨간펜]

지난해 말부터 전세사기 사건이 잇달아 벌어지면서 전세사기에 대한 두려움이 여전합니다. 아파트에 비해 상대적으로 보증금이 저렴한 빌라 등 비(非)아파트에 전세사기 사건이 쏠리면서 청년과 서민 등의 피해가 많았는데요. 전셋값이 정점을 찍었던 2021년 말까지 계약된 매물이 재계약을 마치려면 내년은 돼야 하는 만큼 새로운 전세사기 사건이 계속해서 발생할 가능성이 높다고 합니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 전세사기에 어떤 집이 취약한 지, 피해를 예방할 수 있는 방법은 무엇인지 알아보겠습니다.

최근까지도 전세사기 사건이 이어지면서 세입자들의 불안감이 여전하다. 동아일보 DB

Q. 전세사기가 주로 빌라에서 발생했다고 신문기사에서 봤는데요. 빌라가 근본적으로 취약한 이유는 무엇인가요?

“빌라 특성상 시세를 파악하기 어렵기 때문입니다. 통상 전세 보증금과, 집에 딸린 담보대출액을 합한 금액이 시세의 80%를 넘는 경우 전세사기 가능성이 있거나, 보증금을 돌려받기 어려운 ‘깡통 빌라’라고 판단합니다. 다만 빌라는 아파트와 달리 세대수도 적고, 거래가 자주 일어나지 않아 최근 거래 기록을 확인하기 어렵습니다. 특히 신축 빌라일수록 주변 시세를 통해 시세를 추정하는 것도 어렵습니다. 결국 내가 내는 보증금이 시세 대비 적정한 지를 판단하기 어렵고, 전세사기가 일어나기도 쉽다는 의미죠.”

Q. 전세사기가 걱정돼 온라인 부동산 커뮤니티 등에서 알아보니 ‘근린생활시설 빌라와 다가구 주택은 무조건 걸러라’고 하는데 왜 그런 건가요?

“외관상으로 다가구주택과 다세대주택은 다 같은 빌라로 보입니다. 다만 다가구주택은 건물 전체를 한 명이 소유하고 있고, 다세대주택은 개별 호수마다 소유주가 다르다는 근본적인 차이점이 있습니다. 이 때문에 다가구주택은 선순위 보증금, 즉 내 보증금보다 집주인이 먼저 돌려줘야 하는 보증금이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다.

임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 일이 생기면 건물을 경매에 넘기게 되는데요. 다가구주택의 경우 한 사람이 모든 집을 소유하고 있는 만큼 내가 다른 세입자보다 후순위가 된다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

또 다가구 주택은 건물 전체가 거래 대상이기 때문에 세입자가 전세사기 피해자로 인정받더라도 우선매수권을 활용하기가 어렵습니다. 세입자 한 사람이 건물 전체를 낙찰받기도 쉽지 않은데다, 후순위 세입자가 자신의 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 이 때문에 세입자 간에 갈등이 생기기도 합니다.

근린생활시설 빌라, 즉 ‘근생빌라’는 근린생활시설의 상가 부분을 거주용으로 개조한 곳입니다. 불법 건축물로 분류돼 전세보증보험 가입이 어렵고, 전세사기 특별법 등으로 보호받기 어려울 수 있습니다. 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 경매에서 낙찰받는다 해도 불법건축물이기 때문에 이행강제금을 내야 하는데다, 새 세입자를 구하거나 매매하기도 쉽지 않죠. 말 그대로 집에 발이 묶이게 되는 겁니다.”

Q. 전세 계약 전 꼭 실천해야 하는 예방법에는 무엇이 있을까요?

“우선 부동산 등기부등본을 확인하는 것부터 시작해야 합니다. 공인중개사에게 등기부등본을 떼달라고 할 수 있지만, 언제 뗀 것인지 확인하기 어려울 수 있기 때문에 ‘대법원 인터넷등기소’에서 수수료(700원)를 내고 직접 확인해보시는 것을 추천합니다. 등기부등본에서는 저당액, 선순위 채권 등을 모두 확인할 수 있습니다. 특히 등기부등본 갑구에는 순위번호가 있는데요, 기재된 순서가 빠를수록 앞선 권리입니다.”

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안심전세 앱에서는 빌라 시세와 전세보증금 보증보험 가입 가능 여부 등 전세사기를 예방하기 위한 다양한 정보를 확인할 수 있다. 동아일보 DB

Q. 등기부등본 확인 만으로도 제 보증금을 지킬 수 있는 건가요?

“등기부등본을 확인하고, 계약을 했다면 바로 계약서에 바로 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 세입자가 보증금을 가장 우선해서 돌려받을 권리(최우선변제권)이 생기죠. 전입신고도 이사 당일에 바로 하는 것이 좋습니다. 그래야 자신이 이 집의 세입자라는 것을 주장할 힘(대항력)이 생깁니다.

그런데 이때 전입일 다음날부터 우선변제권의 효력이 발생한다는 맹점을 이용하는 악성 임대인들이 종종 있습니다. 이사를 마치고 세입자가 입주한 뒤 효력이 발생하기 전 집주인을 바꾼다거나, 집을 담보로 대출을 받는 식이죠.

이를 방지하기 위해서는 임대차 계약 때 특약사항을 활용하라는 조언이 많습니다. 예컨대 보증금을 전입일 다음날 등기부등본을 확인한 후에 지급한다던지, 전입 당일 소유주 변경과 근저당권 설정이 있어선 안 된다는 내용 등을 따로 기재하는 거죠.”

Q. 개인적인 예방법 외에 다른 방법은 없을까요?

“주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증금 반환보증을 가입해두는 것이 좋습니다. 가입시 HUG가 전세계약 종료 후 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않더라도 HUG가 대신 돌려주게 됩니다. 이걸 ‘대위변제’라고 하죠. 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하의 전세가 보증 대상이며, 근생빌라 등 불법건축물은 가입이 어렵습니다. 또 시세 대비 보증금이 90%가 넘는 경우에도 가입이 되지 않습니다.

주택도시보증공사(HUG) ‘안심전세’ 모바일 앱에서도 계약 전 확인해야하는 많은 내용을 찾아볼 수 있습니다. 시세 확인이 어려운 연립·다세대주택·50채 미만 아파트 시세를 확인할 수 있습니다. 준공 전 신축 빌라 시세도 주변 시세를 참고해 알려주죠. 공인중개사의 영업이나 경력도 조회할 수 있고, 해당 주택이 HUG 보증보험 가입이 가능한 지도 확인할 수 있습니다.”

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오승준 기자 ohmygod@donga.com