[부동산과 법률]부동산 구입 가압류-처분금지가처분 우려

부동산을 구입해 계약금을 주고 중도금과 잔금을 지불하려고 하는데 해당 부동산에 가압류나 처분금지가처분 소송이 제기되는 사례가 종종 있습니다.

가압류는 매도인이 소송을 낸 사람에게 채무가 있는 것이어서 금액이 적으면 쉽게 해결할 수도 있지만 처분금지가처분은 제3자가 해당 부동산에 소유권이 있다고 주장하면서 제기한 것이라 분쟁 해결이 쉽지 않습니다.

매수인이 계약금만 지급한 상태라면 그나마 피해를 줄일 수 있지만 중도금이나 잔금까지 낸 후에 이런 일이 생긴다면 법률가인 저로서도 난처할 수밖에 없습니다.

따라서 이 같은 분쟁은 사전에 예방하는 게 최선입니다.

예방법으로는 첫째, 매매 계약을 체결하는 것과 동시에 ‘소유권이전등기청구권 가등기’를 해 두면 좋습니다. 이 가등기가 등기부상에 등재되면 그 후순위로 가압류나 가처분 등이 기재돼도 소유권을 넘겨받는 데 별문제가 없기 때문입니다. 하지만 이 방법은 매도인이 잘 응하지 않으려고 할 가능성이 있습니다.

둘째, 매매 대금을 지급하는 것과 동시에 근저당권설정등기를 할 수 있습니다. 매매 계약이 해지될 때에 대비해 계약금을 지급했다면 계약금액만큼, 중도금을 지급했다면 중도금액만큼 매도인을 채무자로 해서 근저당권설정등기를 하는 것입니다.

그런데 이 경우는 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받기 위한 대책은 될 수 있지만 소유권을 넘겨받기에는 미흡한 것이 사실입니다.

셋째, ‘에스크로 제도’를 이용할 수 있습니다. 이 제도는 안전한 거래를 위해 변호사나 신탁회사 등에 맡기는 것입니다.

매도인은 변호사 등에게 소유권이전등기와 관련된 서류 일체를 주고, 매수인은 변호사 등에게 매매 대금을 단계적으로 지급하면 마지막 잔금 지급기일에 변호사 등이 해당 부동산에 문제가 없음을 확인한 뒤 매수인에게 소유권이전등기를 해 주고 매도인에게 대금을 지급하는 방법입니다.

현재 전자상거래에서는 은행이 에스크로 이체 서비스를 시작했는데요. 부동산에서도 에스크로 서비스를 이용하면 안전한 거래에 도움이 됩니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr